Archivo: 413747059.

xls Asignacion Valores

DATOS GENERALES DEL SUJETO VALUADO

Inmueble que se valua: CASA HABITACION

Ubicación del inmueble:

Magnolia And. 5 #21, Fracc. Los Morales, Cuautitlan, Edo. De Mex

TERRENO

Fracción o Uso Superfcie indiviso (%) Terreno Condominal

Tipo
Terreno: 1 HABITACIONAL 2,237.33 4.17% 93.30

LOTE TIPO DE LA ZONA FACTORES A CONSIDERAR

FZON FUB FFR FFOR FSUP FTOP
2,237.33
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

CONSTRUCCIONES

Vida
Uso Predominante Clase Probable Edad Conservacion
VP
Tipo I CASA HABITACION H023 70 28 1.00

Tipo II AMPLIACION H023 70 16 1.00

Tipo III

Tipo IV

TABLA DE ASIGNACION DE VALORES UNITARIOS DE INESTIGACIÓN DE MERCADO

CONSTRUCCIONES SUPERFICIES
Vida Útil Total (años): Tipo I: 70 Tipo I CASA HABITACION 67
Tipo II: 70 Tipo II AMPLIACION 20
Tipo III: 0 Tipo III 0
Tipo IV: 0 Tipo IV 0
Edad del Inmueble (años): Tipo I: 28
Tipo II: 16 SUPERFICIE APLICABLE DE MERCADO 87
Tipo III: 0
TipoIV: 0
Vida Útil Remanente: Tipo I: 42 EQUIPAMIENTO
Tipo II: 54 No. Recamaras 4
Tipo III: 0 No. Baños Completos 1
Tipo IV: 0 No. Medio baños 1
No. Estacionamientos: 2
 INVESTIGACION DE MERCADO

TABLA DE HOMOLOGACION DE CASA HABITACION

Tipo de inmueble: CASA HABITACION

Estudio de mercado en: Zonas similares
EQUIPAMENTO SUJETO
Sujeto Magnolia And. 5 #21, Fracc. Los Morales, Cuautitlan, Edo. De Mex No. Baños Completos 1
Valuado No. Medio baños 1
No. Estacionamientos: 2
Conservacion 1.00

Número Dirección de la investigación de mercado.

de Ref. DIRECCION EQUIPAMIENTO / CONSERVACION Teléfono de la Referencia Persona que atendió la llamada
1 VILLA ENSENADA, VILLAS DE CUAUTITLAN, CUAUTITLAN 1 BAÑO,1 CAJON, BUENO (5) 308-4000
2 HDA. DE LOS CIPRES #4 HACIENDA CUAUTITLAN 1 BAÑO, 1 CAJON, NORMAL (5) 591-1013
3 ARTUTRO MONTIEL MZN 10, COL. GUADALUPANA, CUAUTITLAN. 2 BAÑOS, 1 CAJON, BUENO (5) 343-1555
4
5
6

Número de Sup. Valor Factor Valor Oferta Factores de homologación Valores

Ref. m² Mercado Comer. Resultante $/m² Edad Fed Fco Feq Floc Fsup FRe Resultantes

Sujeto 87.00 28
1 65.00 $589,000.00 0.90 $530,100.00 $8,155.38 10 0.92 0.90 1.07 1.15 0.93 0.95 $7,747.61
= 2 55.00 $580,000.00 0.90 $522,000.00 $9,490.91 10 0.92 1.00 1.07 1.15 0.88 1.00 $9,490.91
= 3 130.00 $700,000.00 0.90 $630,000.00 $4,846.15 11 0.92 0.90 1.03 1.15 1.07 1.05 $5,088.46
4
5
6

83.33 $623,000.00 $560,700.00 $7,497.48 Promedio de valor homologado: $7,442.00

Fed Factor de Edad CONSERVACION EQUIPAMIENTO

Fco Factor de Conservación NORMAL 1.00 BAÑO 0.04
Feq Factor de Equipamiento BUENO 1.10 MEDIO BAÑO 0.02
Floc Factor de Localizacion Vertical MALO 0.80 CAJON 0.05
Fsup Factor de Superficie REGULAR 0.95
FRe Factor Resultante

0 2.00 1.00
2.10 3.00 0.98
3.10 4.00 0.96
4.10 5.00 0.94
5.10 6.00 0.92
6.10 7.00 0.90
7.10 8.00 0.88
8.10 9.00 0.86

Página 2
 9.10 10.00 0.84
10.10 11.00 0.82
11.10 12.00 0.80
12.10 13.00 0.78
13.10 14.00 0.76
14.10 15.00 0.74

Página 3
INVESTIGACION DE MERCADO

TABLA DE HOMOLOGACION DE TERRENOS EN VENTA.

Tipo de inmueble: Terreno Urbano

Estudio de mercado en: Zonas similares
Análisis
Sujeto Magnolia And. 5 #21, Fracc. Los Morales, Cuautitlan, Edo. De Mex Lote Tipo En campo: XXX
Valuado En prensa: XXX
2,237.33

Número Dirección de la investigación de mercado.

de Ref. Calle CARACTERISTICAS Teléfono de la Referencia Informante
1 SAN JOSE PUENTE GRANDE CUAUTITLAN EDO DE MEX REGULAR, MODA, 1 FRENTE (5) 308-4000
2 MIRAFLORES, COL, SANTA MARIA, CUAUTITLAN PLANO,MODA, 1 FRENTE (2) 587-5419
3 CARRETERA COYOTEPEC, SAN JOSE PUETE GRANDE CUAUTITL SUP. MODA, PLANO, 1 FRENTE (5) 343-1555
4
5
6

Número de Sup. Valor Factor Valor Oferta Factores de homologación de terreno. Valores
Ref. m² Mercado Comer. Resultante $/m² Fzo. Fub. Floc Fsu. Fuso Ftop Fre Resultantes
Sujeto 2,237.33
1 23,000.00 $27,600,000.00 0.95 $26,220,000.00 $1,140.00 1.00 1.00 1.15 1.18 1.00 1.00 1.36 $1,550.40
2 380.00 $442,700.00 0.95 $420,565.00 $1,106.75 1.00 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.15 $1,272.76
3 10,499.00 $15,748,500.00 0.95 $14,961,075.00 $1,425.00 0.80 1.00 1.15 1.06 1.00 1.00 0.98 $1,396.50
4 1.00 0.00
5 1.00 0.00
6 1.00 0.00
11,293.00 $14,597,066.67 $13,867,213.33 $1,223.92 Promedio de valor homologado: $1,410.00

Fzo. Factor de Zona

Fub. Factor de Ubicación
Floc Factor de Localizacion Notas :
Debido a que en la zona no se encuentran terrenos a la
Fsu. Factor de Superficie venta, se procedió a buscar comparables en las
Fuso Factor de Uso de Suelo colonias aledañas que tuvieran las mismas
características.
Ftop Factor de Topografia
Fre Factor Resultante

Página 4
INVESTIGACION DE MERCADO

TABLA DE HOMOLOGACION DE CASA HABITACION

Tipo de inmueble: CASA HABITACION

Estudio de mercado en: Zonas similares
Análisis
Sujeto Magnolia And. 5 #21, Fracc. Los Morales, Cuautitlan, Edo. De Mex En campo: XXX
Valuado En prensa: XXX

Número Dirección de la investigación de mercado.

de Ref. Calle Teléfono de la Referencia Persona que atendió la llamada
1 COL. COFRADIA DE SAN MIGUEL CUAUTITLAN IZCALLI 1 BAÑOS, 2 CAJONES, NORMAL (552) 315-5896
2 PRIV. MATARRUBIAS 298, HDA CUAUTITLAN, CUAUTITLAN 1 BAÑO, 1 CAJON, NORMAL (552) 977-8100
3 AV. DEL RANCHO, COFRADIA SAN MIGUEL, CUAUTITLAN I 2 BAÑOS, 1 CAJON, NORMAL (5) 626-5437
4
5
6

Número de Sup. Valor Factor Valor Oferta Factores de homologación Valores

Ref. m² Mercado Comer. Resultante $/m² Edad Fed Fco Feq Fub Fsup FRe Resultantes

Sujeto 87.00 28
1 105.00 $5,000.00 1.00 $5,000.00 $47.62 12 0.93 1.00 1.02 1.05 1.03 1.03 $49.05
2 55.42 $3,200.00 1.00 $3,200.00 $57.74 7 0.91 1.00 1.07 1.10 0.89 0.95 $54.85
3 60.00 $4,000.00 1.00 $4,000.00 $66.67 5 0.90 1.00 1.03 1.05 0.91 0.89 $59.34
4
5
6 . 1.00
73.47 4,066.67 4,066.67 $57.34 Promedio de valor homologado: $54.00

Fed Factor de Edad

Fco Factor de Conservación
Feq Factor de Equipamiento Notas :
Fub Factor de Ubicación NO SE ENCONTRARON CASA EN VENTA EN LA
MISMA COLONIA, SE TOMARON DE COLONIAS
Fsup Factor de Superficie ALEDAÑAS.
FRe Factor Resultante

Página 5
Archivo: 413747059.xls Enfoque de Costos

A) CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO

Valor unitario por mercado: 1,410.00

FZo. FUb. FFr. FFo. FSu. Ftop. Fac. Resultante

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

Uso Superficie Valor unitario FRe VUNR Parcial

HABITACIONAL 2,237.33 1,410.00 1.00 1,410.00 3,154,635.30
Valor del Terreno Condominio: 3,154,635.30

Indiviso : 4.17% Valor del terreno (A): 131,548.29 131,548.29

B) VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

Clase y Tipo: H023 VU Bimsa: 5,500.00 m2 VU Aplicable: 5,500.00

41
Clase y Tipo: H023 4,100.00 4,100.00

Clase y Tipo: 0.00 0.00

Clase y Tipo: 0.00 0.00

Tipo VUT Edad VUR Niveles FCo FEd FRe.

I 70 28 42 2 1.00 0.64 0.64
II 70 16 54 1 1.00 0.79 0.79
III 0 0 0 1 0.00
IV 0 0 0 1 0.00

Tipo Uso Superficie VURN FCo FEd VUNR IND Parcial

I CASA HABITACION 67.00 5,500.000 1.00 0.64 3,520.00 1.00 235,840.00
II AMPLIACION 20.00 4,100.000 1.00 0.79 3,239.00 1.00 64,780.00
III - 0.00 - 0.00 0.00 - 1.00
IV - 0.00 - 0.00 0.00 - 1.0000

Total construido : 87.00 Valor de las construcciones (B): 300,620.00 300,620.00

C) VALOR DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

De la Casa
Clave Concepto Unidad Cant. VURN FCo FEd VUNR Ind. Parcial EDAD VP FED
1 COCINA INTEGRAL PZA 1.00 $40,000.00 1.00 0.82 $32,800.00 100% 32,800.00 8.00 40.00 0.82
2 PATIOS M2 16.00 $300.00 1.00 0.69 $207.00 100% 3,312.00 28.00 80.00 0.69
3 1.00 0.00 $0.00 100% -
4 1.00 0.00 $0.00 100% -
5 1.00 0.00 $0.00 100%
6 1.00 0.00 $0.00 100%
7 1.00 0.00 $0.00 100%
8 1.00 0.00 $0.00 100%
Subtotal de obras complementarias de la casa: 36,112.00 36,112.00
Del Conjunto
Clave Concepto Unidad Cant. VURN FCo FEd VUNR Ind. Parcial EDAD VP FED
BARDAS M 50.00 $2,500.00 1.00 0.97 $2,425.00 4% 4,850.00 3.00 80.00 0.97
JARDINES M2 300.00 $180.00 1.00 1.00 $180.00 4% 2,160.00 - 1.00 1.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
Subtotal de obras complementarias del conjunto: 7,010.00 $7,010.00
Valor de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del conjunto (C): 43,122.00

VALOR POR ENFOQUE DE COSTOS (A)+(B)+( C): 475,290.29 $475,290.29

 Valor
Tipo Uso Superficie FSu. Fcons FRe. Parcial
unitario $/m²

I HABITACIONAL 87.00 7,442.00 1.00 1.00 1.00 647,454.00

VALOR POR ENFOQUE DE MERCADO: $647,454.00

Fsu Factor de superficie
Fdes Factor de deseabilidad
 Superficie
Tipo Valor por m² Factor Valor parcial
Rentable

HABITACIONAL 87.00 54.00 1.00 4,698.00

Renta bruta mensual estimada o de mercado: 4,698.00

Deducciones 32.00% 1,503.36

Concepto % Subtotal Concepto % Subtotal

a) Vacíos: 2.00% 93.96 g) Seguros 1.50% 70.47
b) Impuesto predial 25.00% 1,174.50 h) Otros 0.00% 0.00
c) Agua 1.00% 46.98 i) Depreciación fiscal 0.00% 0.00
d) Conservación y mantenimiento 1.00% 46.98 j) Deducciones fiscales 30.00% 1,409.40
e) Administración 1.00% 46.98 k) I.S.R. 3.50% 164.43
f) Energía eléctrica 0.50% 23.49 Total (a+b+c+d+e+f+g+h+k) 32.00% 1,503.36

Producto líquido anual: 38,335.68

Capitalizando el producto líquido anual a una tasa: 5.00%

VALOR POR ENFOQUE DE INGRESOS: $766,713.60

 Valor por Enfoque de Costos: $475,290.29

Valor por Enfoque de Ingresos : $766,713.60

Valor por Enfoque de Mercado: $647,454.00

El Valor Comercial del Inmueble es de: $647,454.00

El Valor Conclusivo en Numeros Redondos: $650,000.00

 TESORERIA CIUDAD DE MEXICO
ANEXO A LA DECLARACIÓN DE IMPUESTO SOBRE ADQUISICION DE INMUEBLES SECRETARIA DE
( PARA SER LLENADO A MAQUINA, POR EL PERITO VALUADOR) FINANZAS DF
REG. MZA. LOTE LOC. D.V.
DATOS DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE N° CTA. CAT.

CALLE: N° EXT.: N° INT.

COLONIA: DELEG.: C.P.

CARACTERÍSTICAS URBANAS DEL TERRENO

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

USO DE SUELO: LOTE MODA: M² FORMA: REGULAR: IRREGULAR X N° DE FRENTES 1

DEL TERRENO

SUPERFICIE FACTORES DE EFICIENCIA

PORCIÓN ÁREA O CORREDOR VALOR UNITARIO $ FRe VALOR RESULTANTE $
M² FZo FUb FFr FFo FSu

1 0.00 $1,410.00 2,237.33 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $3,154,635.30
2
3
INDIVISO (*) 4.1700% SUMA 2,237.33 (A) TOTAL $ $131,548.29
DE LA CONSTRUCCIÓN

USO GENÉRICO CASA HABITACION U. RENTABLES 1

CLAVES DE EDAD FACTORES
VALOR SUPERFICIE CLAVE
PORCIÓN VALOR RESULTANTE $
UNITARIO $ M² CONS.
USO RANGO CLASE FCo. FEd.
1 H 20 5 $5,500.00 67.00 T1 28 1.00 0.64 $235,840.00
2 K RU 3 #REF! #REF! T2 #REF! #REF! #REF! #REF!
3 K RU 3 #REF! #REF! T3 16 #REF! 0.00 #REF!
4
SUMA #REF! (B) TOTAL $ #REF!

AREAS E INSTALACIONES COMUNES (*) SOLO EN CONDOMINIOS

CLAVE EDAD FACTORES
VALOR SUPERFICIE
DEL INMUEBLE VALOR RESULTANTE $
UNITARIO $ O LOTE FCo. FEd.
1 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
2 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
3 0 $0.00 0.00 16 1.00 0.79 $0.00
INDIVISO (*) 4.1700% (C) TOTAL $ #REF!

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS

CONCEPTO VALOR UNITARIO $ EDAD FACTORES
SUPERFICIE
CLAVE VALOR RESULTANTE $
O LOTE FCo. FEd.
1 COCINA INTEGRAL $40,000.00 1.00 1 1.00 0.82 $32,800.00
#REF! #REF! #REF! #REF! 1 #REF! #REF! #REF!
2 PATIOS $300.00 16.00 1 1.00 0.69 $3,312.00
#REF! #REF! #REF! #REF! 1 #REF! #REF! #REF!
3 0 $0.00 0.00 1 1.00 0.00 $0.00
#REF! #REF! #REF! #REF! 1 #REF! #REF! #REF!
#REF! #REF! #REF! #REF! 1 #REF! #REF! #REF!
#REF! #REF! #REF! #REF! 1 #REF! #REF! #REF!
#REF! #REF! #REF! #REF! 1 #REF! #REF! #REF!
4 0 $0.00 0.00 1 1.00 0.00 $0.00
#REF! #REF! #REF! #REF! 1 #REF! #REF! #REF!

INDIVISO (*) 4.1700% (D) TOTAL $ $36,112.00

CAPITALIZACIÓN DE RENTAS CONCLUSION

RENTA BRUTA MENSUAL $ 4,698.00 VALOR FÍSICO: A+B+C+D $ #REF!

DEDUCCIONES MENSUALES 32.00% $ 1,503.36 VALOR CAPITALIZACIÓN: $ 766,713.60
CAPITALIZANDO LA RENTA NETA ANUAL 5.00% VALOR MERCADO: $ 647,454.00
RESULTA: $ 766,713.60 VALOR COMERCIAL: $ 650,000.00

VALOR COMERCIAL CON LETRA: (Cuatro millones ochocientos mil pesos 00/100 MN.)

VALOR REFERIDO AL: NO SOLICITADO $ NO SOLICITADO FACTOR: NO SOLICITADO

PERITO VALUADOR N° V-0585 SOCIEDAD N° S-159

ARQ. JOSE LUIS VALENCIA REMUS

NOMBRE Y FIRMA FIRMA DEL REPRESENTANTE DE LA SOCIEDAD

N° DE AVALÚO: 0 FECHA: 30 de diciembre de 1899 SELLO DE LA SOCIEDAD

 Superficie Valor por
Tipo Factor Valor parcial
Rentable m²

Habitacional 87.00 54.00 1.00 4,698.00

Renta bruta mensual estimada o de mercado: 4,698.00

Renta bruta Bimestral estimada o de mercado: 9,396.00

Factor Art. 149 Fr. II Código Financiero: 38.47

Valor Catastral bimestral: 361,464.12

Límite Inferior de Valor Catastral: 2,492,290.01

Excedente sobre el límite inferior: -2,130,825.89

% para aplicarse sobre excedente: 0.14270

Rango Tarifa Art. 152 Fr. I Código Financiero: L

Cuota Fija Rango L 2,300.22

Impuesto Predial Bimestral -301,768.63

Factor por Tipo de Uso Habitacional (Art. 149 Fr II CF): 0.25454

Factor Uso aplicado al valor bimestral: -76,812.19

Impuesto Predial Mensual: -38,406.10

Porcentaje de Impuesto Predial sobre Renta Bruta: -817.50%

Porcentaje de descuento: 0.00%

Impuesto Predial sobre Renta Bruta: -817.50%

RAN- LÍMITE LÍMITE CUOTA RAN- % DE DESCUENTO

%
GO INFERIOR SUPERIOR FIJA GO (Uso Habitacional)
A $ 0.50 124,614.50 39.18 0.03157 A 0.00%
B $ 124,614.51 249,229.00 78.53 0.05252 B 0.00%
C $ 249,229.01 498,458.00 143.97 0.07282 C 0.00%
D $ 498,458.01 747,687.00 325.47 0.08087 D 0.00%
E $ 747,687.01 996,916.00 527.01 0.09442 E 66.00%
F $ 996,916.01 1,246,145.00 762.34 0.11046 F 45.00%
G $ 1,246,145.01 1,495,374.00 1,037.65 0.11461 G 33.00%
H $ 1,495,374.01 1,744,603.00 1,323.29 0.12522 H 24.00%
I $ 1,744,603.01 1,993,832.00 1,635.37 0.13097 I 22.00%
J $ 1,993,832.01 2,243,061.00 1,961.78 0.13478 J 19.00%
K $ 2,243,061.01 2,492,290.00 2,297.70 0.13892 K 16.00%
L $ 2,492,290.01 2,741,519.00 2,643.94 0.14270 L 13.00%
M $ 2,741,519.01 2,990,748.00 2,999.60 0.14715 M 10.00%
N $ 2,990,748.01 4,984,580.00 3,366.35 0.15087 N 7.00%
O $ 4,984,580.01 6,978,412.00 6,374.48 0.15087 O 7.00%
P $ 6,978,412.01 8,972,244.00 9,382.59 0.15125 P 7.00%
Q $ 8,972,244.01 11,962,992.00 12,398.22 0.15494 Q 0.00%
R $ 11,962,992.01 14,953,740.00 17,031.94 0.15494 R 0.00%
S $ 14,953,740.01 EN ADELANTE 21,665.75 0.15494 S 0.00%

RAN- CUOTA FIJA

GO USO HABITACIONAL
A $20.65
B $22.94
C $27.40
D $32.12

Factor por Tipo de Uso Habitacional (Art. 149 Fr II CF): 0.25454

Factor por Tipo de Uso No Habitacional (Art. 149 Fr II CF): 0.42849