PLAN EFECTIVO 2019

Formalización de coeficientes,
Participación, valor de las cuotas de administración & saneamiento de cuentas
C R CC El Recreo de Los Sauces.

Bogotá 26 de marzo de 2019

Señores

PROPIETARIOS ***
CONJUNTO RESIDENCIAL Y COMERCIAL CERRADO
“EL RECREO DE LOS SAUCES”
Fusagasugá -Cundinamarca

Atentamente
Sra. Luz Dary Guzmán
Representante Legal

Respetados señores:

PROPUESTA DE LA CONSTRUCTORA EL DARIÉN S.A.

PLAN EFECTIVO 2019

FORMALIZACIÓN DE COEFICIENTES,
PARTICIPACIÓN, VALOR DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN &
SANEAMIENTO DE CUENTAS
CONJUNTO RESIDENCIAL COMECIAL CERRADO

EL RECREO DE LOS SAUCES.1

FUSAGASUGA – CUNDINAMARCA

1
Proyecto investigativo por Nelson Enrique Álvarez Lizarazo Abogado Especialista en Derecho
Administrativo. Auditor HSEQ. Febrero-Marzo 2019.
Reviso. Arquitecto Néstor Rodríguez- Martha Gamba Representante legal Constructora el Darién S.A.
Nota declarativa. La presente propuesta constituye un ofrecimiento de buena fe para buscar soluciones a los
distintos inconvenientes de la copropiedad. Por lo tanto No constituye reconocimiento alguno de presuntas
deudas imputables como propietaria de bienes privados. Esta propuesta- ofrecimiento tiene una vigencia de
30 días desde el 31 de marzo de 2019 que se prorrogara conforme a un cronograma si es aprobada en
asamblea general de propietarios.
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Formalización de coeficientes,
Participación, valor de las cuotas de administración & saneamiento de cuentas
C R CC El Recreo de Los Sauces.

TABLA DE CONTENIDO

CONSIDERACIONES ............................................................................................................................. 2
OBJETIVOS........................................................................................................................................... 3
1. ASPECTOS JURÍDICAMENTE RELEVANTES ACTUALIZADOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA. ......................................................................................................................................... 3
1.1. CONCEPTOS Y PRINCIPIOS ESENCIALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL. ............................. 4
1.1.1. Conceptos. ....................................................................................................................... 4
1.1.2. Principios. ........................................................................................................................ 4
1.1.3. La prescripción y su efecto en la propiedad horizontal. ................................................ 5
2. SITUACIÓN JURÍDICA ACTUAL DEL CONJUNTO. ....................................................................... 6
2.1. LOS PELIGROS DE UN REGLAMENTO DESACTUALIZADO. ................................................... 6
3. PRESUPUESTO SOSTENIBLE FINANCIERA Y ECONÓMICAMENTE PARA EL CONJUNTO. ......... 7
4. ASIGNACIÓN PROVISIONAL DE COEFICIENTES DE LA COPROPIEDAD. ..................................... 7
4.1. DE LA IMPORTANCIA DE LOS COEFICIENTES EN PROPIEDAD HORIZONTAL. .................... 7
5. PROPUESTAS FINALES EN PRO DE SANEAMIENTO REALIDAD CONSTRUCTIVA DEL
CONJUNTO. ......................................................................................................................................... 8
5.1. PROYECCIÓN INTERNA CONSTRUCTORA EL DARIÉN ÚLTIMOS 5 AÑOS. ............................ 8
5.2. VALORES DESEMBOLSADOS Y/O COMPROMETIDOS POR LA CONSTRUCTORA EL DARIEN
S.A. A 31 DE MARZO DE 2019......................................................................................................... 9
6. CRONOGRAMA EJECUCION ........................................................................................................ 9
7. BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................................... 10

CONSIDERACIONES

Partiendo del reconocimiento de los esfuerzos de administradores, miembros del

consejo, copropietarios, así como las diferentes gestiones y aportes realizados por la
copropietaria Constructora el Darién y sus delegados o representantes2; proponemos el
siguiente plan efectivo:

2
Es de vital importancia recordar y reconocer la Historia del conjunto, desafíos, anécdotas, reuniones,
experiencias.
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OBJETIVOS

Objetivo General.

Presentar una propuesta jurídica, estratégica, viable y efectiva que propenda a resolver
de manera consciente y mancomunada los diferentes problemas, irregularidades y/o
dificultades del CONJUNTO RESIDENCIAL Y “COMERCIAL CERRADO” “EL RECREO DE LOS
SAUCES”.

Objetivos Específicos.

- Proponer en un lenguaje claro y resumido; aspectos jurídicamente relevantes

actualizados de propiedad horizontal, partiendo de: principios, conceptos, leyes,
decretos y jurisprudencia que pueda servir de reales y verdaderas reglas de
juego, que propendan a la solución de los distintos inconvenientes de la
copropiedad; especialmente lo ateniente a la subsanación de las distintas
irregularidades por la ineficacia jurídica del reglamento de propiedad por
desactualización, formalización de zonas comunes, coeficientes de la
copropiedad así como la sostenibilidad financiera y económica.

- Informar la situación jurídica actual del conjunto (Reglamento) y sus posibles

consecuencias (Sanciones administrativas, Acciones jurídicas a las que se tiene en
derecho si el conjunto no actualiza el reglamento y sanea la realidad constructiva.)
- Presentar un presupuesto que garantice la sostenibilidad financiera y económica
del conjunto con miras a la mejora continua, valorización de los intereses y
bienestar de los copropietarios y residentes. (Ver

- Proponer una asignación provisional de coeficientes de la copropiedad en

cumplimiento de la realidad jurídica y constructiva del Conjunto.

1. ASPECTOS JURÍDICAMENTE RELEVANTES ACTUALIZADOS DE

PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA.

Al Vivir en una propiedad horizontal se debe tener presente unas reglas3 y condiciones
especiales que aparentemente limitan nuestra libertad en pro de un orden, las cuales
como copropietarios, administradores, tenedores y residentes debemos conocer.

3
Las reglas o normas de una sociedad deben existir para garantizar un mínimo de respeto y orden. Si bien la
libertad es el derecho que tiene toda persona a decidir sobre sus actos siempre y cuando estos no afecten a
los demás. Significa entonces que la libertad también depende de algunos límites. Pero. ¿Qué son límites?
Los límites de la libertad son las pautas, acuerdos o normas que regulan el comportamiento humano y
garantizan el respeto a los derechos inherentes al ser humano. Para comprender qué es la libertad es
necesario pensar en las razones por las que actuamos y descubrir cuál es la relación entre la libertad y la
autonomía y entre la libertad y la responsabilidad.
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Por eso nos hemos propuesto desarrollar estas notas, para que descubramos juntos
como es el funcionamiento y la normatividad actualizada y sin mitos de una copropiedad
en Colombia. 4
La actual situación de la propiedad horizontal nos obliga a investigar todos los aspectos
marco como son:

- Constitución Política
- Ley 675 de 2001.
- Decretos DUR 1073, 1074, 1077 del 2015.
- Concordancias con resoluciones, circulares, doctrina y jurisprudencia.
- Reglamento Copropiedad. (De debe Actualizar y complementar manual de
convivencia )

El presente trabajo es un compendio resumido de aspectos legales y reglamentarios,

que nos permitirá entender la realidad constructiva del conjunto entendiendo aspectos
clave como coeficientes, participación y/o valor de las cuotas de administración
buscando así destrabar la situación actual.
1.1. CONCEPTOS Y PRINCIPIOS ESENCIALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

1.1.1. Conceptos.
Existen varios conceptos que deben de observarse como el ABC de la propiedad
horizontal. Sin embargo por efectos de espacio, y evitar caer en un documento extenso
procedemos a recomendar la lectura directa de los artículos 1, y 3º de la ley 675 de
2001.
1.1.2. Principios.

Principios orientadores de la ley 675 de 2001.

1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad

horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por
ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.
2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal
deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y
solidaridad social entre los copropietarios o tenedores. (Ver Sentencia T 141 del 7 de marzo
de 2017. CC. MP Dra. María Victoria Calle.)

Jean-Jacques Rousseau “Para vivir en sociedad, los seres humanos acuerdan un contrato social implícito,
que les otorga ciertos derechos (Seguridad) a cambio de abandonar la libertad completa de la que
dispondrían en estado de naturaleza.

4
Este trabajo podrá ser utilizado como documento base de consulta para la actualización del reglamento.
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3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar

las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la
copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley.
4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los
reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial
o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración
correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada
dentro de los límites del bien común.
5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de
defensa, contradicción e impugnación.

1.1.3. La prescripción y su efecto en la propiedad horizontal.

Si bien existen un sinnúmero de definiciones sobre la prescripción podemos acercarnos a

la misma diciendo que “La prescripción es un instituto jurídico por el cual el transcurso del
tiempo produce el efecto de consolidar situaciones de hecho, permitiendo la extinción de
los derechos o la adquisición de las cosas ajenas. En el Derecho anglosajón se le conoce
como statute of limitations.”

Dicho de otro modo la prescripción es una medida jurídica que busca la actividad o
ejecución forzosa de la administración o acción pública o privada. Es decir sin esta figura
la actuación publica o privada se demoraría aún más y se caería en una inercia
institucional.

Como conclusión podemos afirmar que las cuotas de administración sí prescriben, por lo
cual es equivocada la posición de algunos abogados y actores del gremio que buscan
sostener que las cuotas de administración no prescriben. Confunden, quienes defienden
tal postura, la no prescripción con la interrupción de la misma, siendo fenómenos
diferentes.
En lo que respecta a las obligaciones de las constructoras en la entrega de áreas comunes,
es de vital importancia que deben de pedirse y exigirse del mismo modo con gestión y
diligencia por parte de administradores y copropietarios. 5

5
Recibo de bienes comunes. PRESCRIPCION GARANTIAS.
Un buen recibo de los bienes comunes de uso general y la inspección de las áreas comunes esenciales, es
indispensable, para hacer las reclamaciones de garantías de obras de acabados, las cuales se vencen en un
año, y las garantías estructurales que son por 10 años. https://www.elheraldo.co/barranquilla/las-10-faltas-
mas-frecuentes-en-los-proyectos-de-propiedad-horizontal-419890
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2. SITUACIÓN JURÍDICA ACTUAL DEL CONJUNTO.

Deseamos solidarizarnos con el sentir de la mayoría de los copropietarios, que al asistir a

las asambleas se llega con sinnúmero de preocupaciones y con el temor de “Ahora que
cuota extraordinaria nos pedirán?, o que demanda tenemos o a quien hay q demandar.

Todos esos problemas representan tiempo, dinero y noches en vela.

Por ello presentamos el presente plan efectivo que normalizara y saneará cualquier
irregularidad del conjunto en muy poco tiempo y sin preocuparnos por cuotas
extraordinarias.

Nos encontramos con un conjunto que al no actualizar su reglamento, se mantiene en un

estado administrativo inoperante. Dicha situación ha conllevado a que el conjunto no
actué efectivamente en varias de sus funciones, es el caso que el paso de tiempo e
inoperancia en el cobro oportuno de cartera precipita la pérdida de la misma por
prescripción.
2.1. LOS PELIGROS DE UN REGLAMENTO DESACTUALIZADO.

Aunque se diga coloquial pero erróneamente que el reglamento se actualizo

automáticamente. No es así.¡¡

La ley 675 de 2001 en su artículos 5 (Parágrafo 1) y articulado final indico un plazo para
que los reglamentos de las copropiedades de actualicen., so pena que las disposiciones
contrarias se tendrán por no escritas.

Ahora bien, a la desactualización del reglamento se debe añadir nuevas disposiciones

sobre la implementación de un Sistema de seguridad y salud en el trabajo (SGSST),
protección de datos personales y obligaciones tributarias que de no realizarse puede
acarrar sanciones contra el conjunto de cifras que superan los cien millones de pesos.

Ello sin tener en cuenta que de no actualizar implementar y sanear dichas

irregularidades, también podría ocurrir Dios no quiera un accidente (Responsabilidad civil
extracontractual) que derivaría en cuantiosas demandas.

Por otro lado y no menos importante se puede caer en una carencia de legitimación en el
accionar de la administración en lo que respeta a futuras acciones con los presuntos
morosos.
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3. PRESUPUESTO SOSTENIBLE FINANCIERA Y ECONÓMICAMENTE PARA EL

CONJUNTO.

La propuesta de presupuesto tiene su fundamento en lo atinente a la determinación y

calculo legal de los coeficientes.

Documento anexo 1 – PROPUESTA PRESUPUESTO 2019.xlsx

4. ASIGNACIÓN PROVISIONAL DE COEFICIENTES DE LA COPROPIEDAD.6

4.1. DE LA IMPORTANCIA DE LOS COEFICIENTES EN PROPIEDAD HORIZONTAL.7

Entorno a este tema, existe sinnúmero de avance legal, doctrinal y jurisprudencial.

Podemos comenzar recordando como la ley 675 de 2001 en sus artículos 25 y siguientes
menciona pautas para su cálculo legal.

Es así que la ley 675 en su artículo 25, preceptúa su Obligatoriedad y efectos de la

siguiente forma:
“Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad
de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se
calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes
determinarán:

1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre
los bienes comunes del edificio o conjunto.

2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.

3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de
contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas
ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de
acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.

6
Artículo 7º.Ley 675 de 2001. Conjuntos integrados por etapas. Cuando un conjunto se desarrolle por
etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el
régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad
de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional. Las
subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escrituras adicionales, en las cuales se
identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los
coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los
cuales tendrán carácter provisional.
Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en
la presente ley. (Es decir teniendo como base la proporcionalidad y ponderación)

7
Sentencia C- . 502 de 2002. Proporcionalidad del Voto porcentual –Garantía del Derecho a la igualdad.
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Vemos así mismo como el artículo 26 menciona que la determinación los coeficientes de
copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de
dominio particular. El artículo 27 menciona factores de cálculo basado en los conceptos
de proporcionalidad y ponderación. 8

A su vez el artículo 28 los pasos para su modificación y el articulo 29 revive la importancia

de su determinación por el papel preponderante en la contribución de expensas
comunes.9

Teniendo en cuenta que el coeficiente es la base para el cobro de las cuotas de

administración, considero que estos se deben revisar para que el pago se ajuste a la Ley.

Ver ANEXO 2, Documento anexo - CALCULO VALOR ALICUOTA PROPUESTA 2019.xlsx

5. PROPUESTAS FINALES EN PRO DE SANEAMIENTO REALIDAD

CONSTRUCTIVA DEL CONJUNTO.
5.1. PROYECCIÓN INTERNA CONSTRUCTORA EL DARIÉN ÚLTIMOS 5 AÑOS.
El siguiente ofrecimiento parte de un sentimiento de solidaridad que debe
tener todo propietario de un bien en cualquier conjunto residencial y
comercial, de contribuir en el sostenimiento y prosperidad del bien común
(Conjunto).

Basado en lo estrictamente legal, teniendo presente el instituto jurídico de la

prescripción de cuotas presentamos en el ANEXO 3, una cuenta de las cuotas de
administración que por el término de 5 años correspondería, según lo que se ha
entendido por coeficientes reclamados por el conjunto en a la constructora el Darién.

8
Factores de cálculo. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los
coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación
objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos.
¿Cómo se cobra la cuota de administración a los lotes que estando dentro del condominio, aún no se han
construido? Es pertinente considerar que, si bien los propietarios de lotes libres deben contribuir con
expensas comunes si están integrados al régimen de propiedad horizontal del conjunto, este valor debe ser
proporcional e inferior debido a que no están utilizando los bienes comunes, ni generando gastos.
NORA PABÓN GOMÉZ
*Abogada, asesora externa
@norapabong
Especial para EL TIEMPO https://www.eltiempo.com/economia/sectores/como-cobrar-administracion-a-
duenos-de-lotes-sin-casas-construidas-148066
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5.2. VALORES DESEMBOLSADOS Y/O COMPROMETIDOS POR LA CONSTRUCTORA EL

DARIEN S.A. A 31 DE MARZO DE 2019

En este Plan efectivo nos permitimos recordar a los copropietarios, de los pagos en que
debió incurrir la constructora los últimos meses confiando en que el conjunto cumpliría
algunos compromisos asumidos por sus veedores.10.

Los siguientes gastos debieron ser asumidos proporcionalmente por todos los propietarios
del conjunto.

1- Honorarios pagados a la profesional, Adriana Castiblanco Para aplicar la reliquidación

del impuesto predial de las Zonas comunes del Conjunto $ 5.000.000.oo

2. Pago del impuesto predial de zonas comunes $55.002.000.oo

3. Honorarios pactados con la profesional Eloísa Sánchez

Para normalizar el Reglamento de Propiedad Horizontal $10.000.000.00

4. Honorarios pactados junto con la Junta de Acción Comunal

Urbanización La Alejandría y La Alcaldía Municipal para
La pavimentación de vía entre la Cr. 1 y 1ª de la Dg. 16 $14.828.100.oo

Total $84.830.100.oo

La constructora se permitirá en la asamblea a fin de lograr resolver los inconvenientes de

la copropiedad, plantear en la asamblea otras fórmulas y preacuerdos, los cuales
mínimamente deberán ser mencionados en el acta de la asamblea y en un documento de
contrato de transacción o elevar los acuerdo y compromisos en una acta de conciliación
en un centro de conciliación idóneo como la Lonja de propiedad raíz.

La Asamblea deberá nombrar un número impar de delegados expresamente facultados

para conciliar y aprobar el presente PLAN EFECTIVO.

6. CRONOGRAMA EJECUCION

El siguiente cronograma, estaría supeditado a lo aprobado por la asamblea. Así mismo

seria susceptible de modificación por disponibilidad recursos humanos y económicos para
su desarrollo. Ver anexo 4.

10
Quienes a contrario sensu, en vez de desarrollar los compromisos planteados; sean dedicado por
intermedio de la administradora y sus asesores, a crear falsas expectativas por presuntas deudas de cuotas
de administración con vigencias con más de 15 años de antigüedad.
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7. BIBLIOGRAFIA

- Constitución Política de Colombia.

- Ley 675 de 2001.
- Decretos DUR 1073, 1074, 1077 del 2015.
- Libro Propiedad Horizontal – Primera edición 2018. Grupo editorial Nueva
Legislación.
- Portal Web. http://www.suin-juriscol.gov.co/.
- Portal Web http://www.funcionpublica.gov.co/
- Portal especializado. http://www.norapabon.com/

Atentamente;

MARTHA YANNETH GAMBA CUBIDES

C.C. 40.444.586 de Villavicencio – Meta
Representante legal Constructora El Darién S.A.
E-mail: mgamba@imremo.com.co