CIVIL BIENES II

ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE EL

RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

POR: JOSÉ ALBERTO HERRERA ACOSTA

PRESENTADO A: EDGARDO HIRAM DE SANTIS CABALLERO

UNIVERSIDAD DE CÓRDOBA
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS, JURÍDICAS Y ADMINISTRATIVAS

MONTERÍA CÓRDOBA

01/09/2017
ANALISIS JURISPRUDENCIAL DE LA CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE EL
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Antes de entrar en materia sobre el análisis jurisprudencial del régimen de propiedad
horizontal, es bueno hacer un breve énfasis en los antecedentes históricos y la evolución
legislativa en Colombia del mismo.
1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS
1.2. En los pueblos de la antigüedad
Aunque no era común en la antigüedad que los diferentes pisos de una casa pertenecieran a
personas diferentes porque el concepto de propiedad implicaba la exclusividad de una
persona determinada, existen algunos antecedentes de la figura en las civilizaciones de
Egipto, Caldea, Siria y Grecia que, si bien para algunos autores no son suficientes para
afirmar la existencia de la institución en esta época no deja de ser interesante detenerse
brevemente en su estudio para efectos de realizar una completa revisión histórica. Como
prueba de la existencia de la propiedad horizontal en la época babilónica, se cita un acta de
Inmeroumm, rey de Sippar (Caldea) que se remonta a unos 2000 años antes de Cristo. En tal
acta consta la venta de la planta baja de una casa mientras que el piso superior quedaba bajo
el dominio del vendedor.
Se ha señalado también que los papiros greco egipcios contemplaban la posibilidad de que
en la parte alta de una casa existiera un comedor y un dormitorio independientes, hecho que
para algunos estudiosos del tema constituye el fundamento para sostener que en esta época
el piso superior de una casa podía ser objeto de venta y formar una propiedad distinta a la
Del piso inferior.
1.2.1 Roma
La doctrina no ha sido unánime respecto a la existencia de la propiedad horizontal en el
derecho romano.
Una primera corriente sostiene que no obstante la rigidez del derecho romano y de su
concepción restringida de la propiedad si sería viable sostener la existencia de este fenómeno
en tal sistema jurídico y para ello, se cita el texto de Dionisio de Halicarnaso quien en su
Antiquitatum Romanorum reseña la experiencia de dos o más personas que previamente a la
construcción de una casa habían acordado la repartición para cada uno de los pisos de manera
independiente.
Reafirma el anterior punto de vista, que debido al notorio crecimiento de Roma durante el
último siglo de la República fue necesario aprovechar hasta el máximo el área disponible
para construir, en aras de alojar debidamente a las numerosas familias que habitaban la capital
del Imperio; tal situación llevó a la construcción de edificios llamados insulae y domus, en
los cuales habitaron plebeyos y patricios respectivamente.
No obstante lo anterior, hay quienes consideran que no es preciso hablar de la institución de
la propiedad horizontal en la época romana debido al concepto que tenían de propiedad, que
se traducía en los principios “Superficie solo cedit et inaedificatio” por virtud de los cuales,
quien era el dueño del suelo lo era también de la superficie y, en consecuencia, el edificio
construido en terreno ajeno pasaba a ser propiedad del dueño del suelo. Además señalan que
los textos de los juristas se refieren a divisiones verticales y no horizontales restándole toda
efectividad como justificativos de la existencia de la propiedad dividida por planos
horizontales.
1.2.2 En la Edad Media
Durante esta etapa el derecho de superficie, figura estrechamente vinculada a la propiedad
horizontal, tuvo alta difusión debido a la imposibilidad de realizar construcciones verticales
dentro de las ciudades amuralladas que ofrecían poco espacio para la construcción. De ahí
que durante esta época, en algunas ciudades francesas como Grénoble, Rennes, Nantes y en
países como Alemania, Italia y Suiza existieran las construcciones cuyos pisos correspondían
a diferentes propietarios.
1.2.3 En la época moderna
Así como sucedió en los órdenes político, jurídico, económico y social, la Revolución
Francesa marcó el inicio de la concepción moderna del derecho de propiedad. La propiedad
de casas divididas horizontalmente fue contenida en leyes fundamentales y fue recogida en
el Código de Napoleón de 1804 en el artículo 664. A partir de entonces se marcaron tres
tendencias legislativas: la de las legislaciones que prohibían el régimen de propiedad
horizontal; la de aquéllas que lo admitían y regulaban, siguiendo el criterio del Código
Francés y la de aquellas legislaciones que guardaron silencio sobre su permisibilidad. La
corriente legislativa favorable a la institución fue generalizándose con el paso del tiempo a
medida que los países reconocían las ventajas que conllevaba la implantación del régimen de
propiedad horizontal en sus ordenamientos jurídicos.
2. EVOLUCIÓN LEGISLATIVA EN COLOMBIA
A continuación se hará un breve recuento de las leyes que rigieron en Colombia a la
institución de la propiedad horizontal y del régimen jurídico implantado por cada una de
ellas.
2.1 Antecedentes
El Código Civil colombiano a pesar de su clara similitud con el Código de Napoleón no
contempló el tema de la propiedad horizontal, situación que originó que la existencia de
Inmuebles en los cuales la propiedad se encontraba dividida en pisos o departamentos entre
diferentes dueños, no tuviera una regulación legal aplicable. Sólo hasta fines del siglo XIX,
en 1890 se incluyeron dentro de un proyecto de reforma al Código Civil, dos artículos que
esbozaban la institución y que estaban inspirados en las normas que regían en España. Sin
embargo, tales artículos fueron retirados posteriormente del proyecto eliminando cualquier
posibilidad de plasmarlos legalmente.
Hacia 1940 importantes ciudades del país “registraron un vertiginoso progreso urbanístico,
y por ello surgió la necesidad de acudir al sistema de la propiedad horizontal, para no solo
coadyuvar al movimiento circulatorio de la riqueza inmobiliaria, sino también para procurar
dar acceso a su propio hogar a las clases menos favorecidas”. Lo anterior llevó a que en 1946
se presentara un proyecto de ley sobre “propiedad de pisos y departamentos en un mismo
edificio; sin embargo con la clausura del Congreso en 1947, el proyecto no pudo convertirse
en ley de la República.
En 1948 después de los sucesos del 9 de abril que dejaron a la capital de Colombia casi
destruida, en virtud de los poderes extraordinarios del estado de sitio, el gobierno de Mariano
Ospina Pérez expidió el decreto 1286 de 1948 cuya finalidad fue estimular las construcciones
de varios pisos para reemplazar las afectadas por los hechos ocurridos en ese año. Este
decreto extraordinario fue convertido en la ley 182 de 1948 reglamentada por los decretos
1335 de 1959, 144 de 1968 y 107 de 1983, derogados por el decreto 1365 de 1986.
Bajo la ley 182 de 1948, también conocida como la constitución de la propiedad horizontal
en ése tiempo, un inmueble quedaba sometido al régimen valga la redundancia, de la
propiedad horizontal cuando el reglamento de copropiedad a que se refería el artículo 11 y la
declaración municipal mencionada en el artículo 19, en la que constara que el edificio que se
proyectaba dividir en pisos o departamentos cumplía con las exigencias del reglamento, junto
con los documentos respectivos, fueran elevados a escritura pública y se inscribieran en la
correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Dicha declaración municipal se traducía en el otorgamiento de la licencia de construcción
emitida por planeación municipal o la secretaría de obras públicas según el caso. Al efecto,
el artículo 2 del decreto 1365 de 1986 disponía que la declaración municipal “se entenderá
surtida cuando la oficina de planeación o de obras públicas metropolitana, distrital o
municipal, o el funcionario que haga sus veces, expida la licencia de construcción, la reforma
de la misma, o su equivalente, con indicación expresa de que el inmueble está destinado a
propiedad horizontal”.
Para obtener la licencia de construcción o reforma, el propietario o propietarios del inmueble
destinado a propiedad horizontal, debían presentar a la autoridad correspondiente, además de
los requisitos sobre urbanismo y construcción exigidos en el reglamento municipal
respectivo, los documentos exigidos por el artículo 4 del decreto 1365: un proyecto de
división del inmueble o inmuebles y un plano arquitectónico en los cuales se identificaran
claramente las unidades de dominio privado y los bienes de servicio y uso comunes, y, se
demostrara que las unidades de dominio privado eran independientes y tenían salida a la vía
pública.
Habiendo contextualizado sobre los antecedentes y la evolución legislativa en Colombia,
entonces entraremos en materia con el análisis jurisprudencial del régimen de propiedad
horizontal.
3. ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE EL
RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Con la expedición de la (ley N° 675, 2001) fue derogado el régimen contenido en las leyes
182 de 1948 y 16 de 1985. Entonces procedemos a mencionar las sentencias relevantes
proferidas por la corte constitucional en torno a la ley 675 de 2001, durante los 13 años de
expedición de ésa ley la corte ha sido prolífica en materia de propiedad horizontal.
Para tener una idea más clara y amplia sobre estas sentencias, es necesario dividirlas en cinco
grandes grupos que a continuación explicaremos.
3.1 Sentencias corte constitucional sobre la naturaleza jurídica de la propiedad
horizontal.
A través de su jurisprudencia, la Corte constitucional, sala plena. (02 de mayo de 2002)
Sentencia C-318 [MP Dr. Alfredo Sierra] sostiene que:
La naturaleza jurídica de la propiedad horizontal es un tema en desarrollo, tanto por la
ley como por la jurisprudencia, y su evolución y perfeccionamiento dependerán, en gran
medida, como todos los asuntos jurídicos, de la forma como estos se desenvuelvan en
la sociedad, aunado al hecho innegable, que esta clase de propiedad es la que se impone
en el mundo moderno.

Es importante resaltar lo dicho por la corte, ya que se entiende que con la expedición de la
(ley N° 675, 2001) lo que se busca con el régimen de propiedad horizontal es darle la
bienvenida al mundo moderno, y que cuando esta ley fue proferida el régimen estaba solo
en la fase de construcción. Además, esta norma según la corte regula una forma especial de
dominio, ya que en ella concurren diversos derechos, ¿cuáles? Los que se derivan de la
propiedad exclusiva sobre bienes privados, y derechos de comunidad sobre el terreno y los
demás bienes comunes, entonces por eso se hace necesario un régimen que de forma clara
regule todo los derechos y obligaciones que concurren en esta forma especial de dominio o
propiedad.
La regulación actual sobre la propiedad horizontal está contenida en la Ley 675 de 2001.
El Art. 1º de dicha ley establece que la propiedad horizontal es una forma especial de dominio
en la cual “concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de
copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes”.
En armonía con esta disposición, el Art. 16 estatuye que:
“la propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los
bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de
 copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se
entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos con relación a ellos,
separadamente del bien de dominio particular al que acceden”.

La Corte constitucional, sala plena. (26 de junio de 2002) Sentencia C-488 [MP Dr. Álvaro
Tafur] la corte indica lo siguiente:
“los edificios y conjuntos que el 04 de agosto de 2001 habían sido constituidos cómo
propiedad horizontal mediante el registro de la escritura pública, contentiva del
reglamento de copropiedad y de los documentos a que hacen referencia los artículos 4
y 6 del decreto 1365 de 1968, seguirán rigiéndose por la misma normatividad, salvo que
sus copropietarios, convengan en regirse por las disposiciones de la ley 675 de 2001 y,
para el efecto, haciendo uso de su poder de determinación modifiquen sus estatutos, y
respecto de las previsiones de la ley de orden público, que con prescindencia de la
voluntad de los copropietarios de los consorcios rigen cómo lo dispone la ley.”

De esto se deduce que al momento de la expedición de esa sentencia aun algunas

copropiedades tienen dentro de su reglamento lineamientos de las leyes 182 de 1948 y 16 de
1985, las cuales siguen siendo válidas, y que deben tener cómo inmerso en ellos las normas
que de orden público sean de obligatorio cumplimiento. Además la corte con ésta sentencia
declara EXEQUIBLE la expresión “y tendrán un término de un (1) año para modificar, en
lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo
determine el Gobierno Nacional” contenida en el inciso primero del artículo 86 de la Ley
675 de 2001, en el entendido que estas modificaciones deben hacerse conforme a las
disposiciones de los reglamentos de propiedad horizontal existentes en el momento de la
vigencia de esta ley.
3.2 Sentencias corte constitucional sobre los órganos de dirección de la propiedad
horizontal.
La sentencia expuesta a continuación, gira en torno a la facultad que tiene el consejo de
administración de realizar el nombramiento del representante legal, es decir, el administrador
de la copropiedad.
En este caso, en ejercicio de la acción pública de inconstitucionalidad consagrada en el
artículo 241-4 de la Constitución Política el ciudadano Gerardo Vargas Moreno, presentó
demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 50, inciso primero, parcial, de la Ley 675
de 2001 “Por la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”.
El sostuvo a lo largo de su demanda que la atribución del consejo de administración,
contraria la constitución política, por cuanto impide que todo los copropietarios participen
de dicha elección, con lo cual se vulnera su derecho de participación.
Respecto a esto la Corte constitucional, sala plena. (17 de febrero de 2004) Sentencia C-127
[MP Dr. Alfredo Beltrán] sostuvo lo siguiente:
 “no comparte la corte esta apreciación del demandante, porque el legislador en uso de
la cláusula general de competencias de hacer la ley, eligió cómo uno de los criterios
para elegir al administrador de la copropiedad, que en los eventos en que el consejo de
administración estuviera constituido, bien por obligatoriedad que impone la ley en los
edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrados por más de treinta bienes
privados, ya por la voluntad de la copropiedad de constituir éste órgano de dirección en
los demás casos, a ese consejo correspondiera dicha designación, sin que ellos resulte
inconstitucional, pues no se revela contrario al derecho de participación.”

Para la corte, la elección del administrador por parte del consejo de administración no
desconoce el derecho de participación de los propietarios de unidades privadas de una
copropiedad, por cuanto se trata de un órgano de dirección designado por todos los
copropietarios en la asamblea general. Para lo cual el legislador adoptó dicho criterio en aras
de agilizar ciertas decisiones. Además todos los copropietarios tienen el derecho a intervenir
en los asuntos que los afecte y pueden ser consultados por el consejo o administrador para
emitir sus opiniones cuando sea pertinente.
Por la particularidad especial del dominio de la propiedad horizontal, la ley ha designado la
dirección y administración de la copropiedad en cabeza de la asamblea general de los
copropietarios, el cual es el órgano de dirección de persona jurídica que surge por mandato
legal, está integrada por todo los propietarios de los apartamentos, pisos o locales, cuyo
representante es el administrador señalado en el reglamento debidamente legalizado.
Con base en lo anterior, la Corte constitucional, sala de revisión. (10 de julio de 2003)
Sentencia T-555 [MP Dr. Clara Vargas] sostiene:
“dicha asamblea general, cómo órgano de administración y dirección de la unidad
residencial o del centro comercial es el encargado de examinar los aspectos generales,
económicos y financieros de la copropiedad, tiene la facultad de adoptar las decisiones
que conciernen a la comunidad, las que si se ajustan a la constitución de 1991, a la ley
675 de 2001 y los reglamentos, deben ser acatados por todo los propietarios, inclusive
para los ausentes o disidentes, el administrador y los demás órganos, y en lo pertinente
los usuarios y ocupantes del edificio, conjunto residencial o centro comercial.”

Lo más importante aquí, es que si bien, la ley 675 de 2001 es la reguladora del régimen de
propiedad horizontal, la constitución es sin duda el limite principal de las decisiones, por
tanto la corte ha manifestado que las decisiones de la asamblea no pueden contrariar la carta
magna y cita una jurisprudencia anterior: Corte constitucional, sala de revisión. (11 de
octubre de 2001) Sentencia T-1082 [MP Dr. Marco Monroy] dice lo siguiente:
“Sin embargo, la potestad reguladora de las asambleas de copropietarios debe
entenderse limitada por la constitución y la ley, razón por la cual no pueden sus
miembros, así actúen de consumo, arrogarse la competencia para modificar o derogar
la legislación sobre los servicios públicos domiciliarios (C.P. art. 369), cómo lo hizo la
asamblea de la agrupación comercial popular A, y lo aceptó el juez de instancia.”
Cabe decir que, si bien la asamblea es autónoma debido a las facultades que le otorga la ley
a fin de garantizar de forma directa la seguridad de los copropietarios, estas facultades están
limitadas por la constitución y no puede ser vulnerada y si llegase a pasar, carecen de validez.
3.3 Sentencias corte constitucional sobre la administración de bienes.
La sentencia a continuación es muy importante para el régimen de la propiedad horizontal,
ya que aclara elementos que pueden ser obscuros a la hora de la aplicación de la (ley N° 675,
2001) en concordancia con la constitución política de Colombia, esta sentencia gira en torno
al coeficiente de propiedad horizontal, ya que establece que porcentaje le corresponde a cada
propietario de las unidades privadas respecto a los bienes comunes, además del índice de
porcentaje de obligaciones que tiene cada propietario para lograr el mantenimiento y
preservación de estos bienes, entonces la Corte constitucional, sala plena. (10 de julio de
2002) Sentencia C-522 [MP Dr. Jaime Triviño] sostuvo que:
“El coeficiente de propiedad se convierte en la forma óptima para medir de manera
objetiva, proporcional y sobre todo especifica las asignaciones porcentuales tanto de
derechos y obligaciones de tipo económicos cómo las enumeradas en el capítulo V de
la ley 675 de 2001, cuando se trata de bienes inmuebles para vivienda, pero no pueden
considerarse cómo criterio para definir la participación, los integrantes de una
comunidad de copropietarios cuando se deben tomar todas las otras decisiones que
pretenden reglamentar la vida colectiva, allí la regla debe ser un voto por cada unidad
privada y de esta manera, armonizar el carácter expansivo de la democracia y la
primacía de los derechos de las personas con el ejercicio del derecho de propiedad
privada y sus atributos de dominio y disposición.”

Además, la corte Declara EXEQUIBLE el parágrafo 2° del artículo 37 de la Ley 675 de 2001
en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada
propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado,
sólo para las decisiones de contenido económico conforme a lo expresado en la parte motiva
de la sentencia.

Según lo dispuesto por la ley y la jurisprudencia, los órganos de administración de la

copropiedad tienen la potestad, en virtud de su autonomía de limitar el uso y goce de un
bien común, sin embargo esta potestad no pueden ser vulneradora de derechos
constitucionales tales como la igualdad y salud. De lo anterior la Corte constitucional, sala
de revisión. (10 de febrero de 2012) Sentencia T-698 [MP Dr. Jaime Triviño] sostiene:
Ni la ley ni el reglamento prevén una restricción para el uso de un bien común, como es
la piscina de niños, y por el contrario, el artículo 46 de la ley 675 de 2001, en el numeral
1°, establece la necesidad de una mayoría calificada, del 70% de los coeficientes de
copropiedad para que la asamblea general de la propiedad horizontal tome decisiones
tendientes a generar “cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o
impliquen una sensible disminución en uso y goce.” Con todo, la restricción
 injustificada, legal y reglamentaria proviene del administrador del conjunto, sin que la
asamblea, se haya pronunciado respecto a la restricción en el disfrute del bien común
por parte de la residente y aquí accionante.

Por medio de ésta sentencia la corte reitera que la asamblea general es el órgano idóneo para
la regulación del uso de bienes comunes, pero está limitada por la constitución, la ley y los
reglamentos.
3.4 Sentencias corte constitucional sobre recursos de la copropiedad
Mediante la sentencia que haremos énfasis continuación, la corte determina la
constitucionalidad del artículo 29, inciso 4°, de la ley 675 de 2001, “En la escritura de
transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal el notario
exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el
representante legal de la copropiedad.
La Corte constitucional, sala plena. (22 de mayo de 2003) Sentencia C-408 [MP Dr. Jaime
Araujo] sostiene:
Con ésta norma el legislador persigue, por una parte, que los propietarios de bienes
privados en los edificios y conjuntos sometidos a propiedad horizontal cumplan con la
obligación de contribuir al pago de las expensas comunes necesarias, sin el cual sufre
menoscabo manifiesto el funcionamiento de la propiedad horizontal, de suerte que al
enajenarlos se encuentren a paz y salvo por dicho concepto, y por otra parte, que el
adquirente tenga conocimiento del estado de dicha obligación, la cual asumen en la
condición de deudor solidario en caso de estar pendiente de pago, conforme al inciso 3°
del mismo artículo, en virtud del cual “igualmente, existirá solidaridad en su pago entre
el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las
expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la
transferencia del derecho de dominio”.

Según lo dicho por la corte, esta disposición no viola la constitución por cuanto no limita la
facultad de disposición del propietario que tiene pendiente el pago de la obligación de
contribuir a las expensas comunes necesarias, ya que, en virtud de lo contenido en el citado
inciso, en caso de aquel no presente al notario el paz y salvo mencionado, solamente se dejará
constancia en la escritura pública, o sea que aquel podrá otorgar dicho instrumento y ejercer
en forma plena su facultad de disposición, lo cual no limita los derechos que éste tiene como
propietario.

Para el año de 2002 se trata el tema de los costos de mercadeo como expensas comunes
necesarias, la Corte constitucional, sala plena. (11 de septiembre de 2002) Sentencia C-738
[MP Dr. Marco Monroy] sostiene que:
“Las expensas necesarias, según la definición contenida en la misma ley, son “(e)
rogaciones necesarias causadas por la administración y la presentación de los servicios
 comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los
bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los
servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y
vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionado
con estos.” Las consecuencias que se derivan de que los costos de mercadeo sean
considerados como expensas necesarias en los edificios o conjuntos de uso comercial
consisten en que los propietarios de los bienes privados estarán obligados a contribuir
su pago, “de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal”, sin que sea necesaria
su aprobación mediante mayoría calificada del 70%, como si la requerían las expensas
que no son necesarias, además, para estos efectos existirá solidaridad entre el
propietario, el tenedor a cualquier título, y el propietario anterior”.

Pero frente a los gastos de mercadeo la corte sostiene que ése concepto se encuentra
relacionado con el módulo de contribución contenido en el Art. 31 de la (ley 675, 2001) que
indica lo siguiente:
Art. 31 sectores y módulos de contribución. Los reglamentos de propiedad horizontal
de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto deberán prever de manera expresa
la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinado al uso y
goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza,
destinación o localización.
Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular
estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes
sufragaran de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, calculados
conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.
Los recursos de cada sector de contribución se precisaran dentro del presupuesto anual
de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las
erogaciones inherentes a su destinación específica.

De lo anterior se puede deducir que la corte afirma que no todas las expensas necesarias
originadas en los bienes comunes, y entre ellas las provenientes de los costos de mercadeo,
son necesariamente asumidas por todos los copropietarios, pues, como lo ordena la
disposición que se acaba de transcribir, en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto
se debe prever la existencia de "bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso
y goce general de los propietarios”. En relación con ellos, las expensas necesarias estarán a
cargo exclusivo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes los
sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos. Esta regla busca
proteger a aquellos propietarios que, por la naturaleza, destinación, o localización de su
unidad privada, no se ven beneficiados con el uso y goce de ciertos bienes o servicios
comunes.
3.5 Sentencias corte constitucional sobre convivencia.
Uno de los problemas más comunes en las copropiedades gira en torno a la tenencia de
animales domésticos que tienen la condición de mascotas lo cual supone para el propietario
el ejercicio de derechos fundamentales tales como la autonomía, libre desarrollo de la
personalidad, la intimidad individual y familiar.
Pero a través del activismo judicial la Corte constitucional, sala de revisión. (02 de marzo de
2012) Sentencia T-155 [MP Dr. María Calle] sostuvo lo siguiente:
“la tenencia de un animal doméstico en el lugar de residencia es una decisión personal
y familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida, y que por lo tanto
en principio debe ser respetada y protegida por el Estado. Desde sus inicios esta
corporación ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a tener animales
domésticos, en tanto se trata del ejercicio de varios derechos fundamentales entre los
que se han mencionado el libre desarrollo de la personalidad y la intimidad personal y
familiar. Con relación al primero, la jurisprudencia constitucional ha destacado que es
un derecho de status activo que “exige el despliegue de las capacidades individuales,
sin restricciones ajenas no autorizadas por el ordenamiento jurídico. Se configura una
vulneración de este derecho cuando a la persona se le impide, de forma arbitraria
alcanzar o perseguir aspiraciones legitimas de vida o valorar y escoger libremente las
circunstancias que dan sentido a su existencia”. En relación con el segundo, la intimidad
personal y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio
de privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisión de otros, sin el
consentimiento de su titular.”

El pronunciamiento de la corte aquí ha sido expreso y claro. Las administraciones de

propiedad horizontal no pueden prohibir la tenencia de mascotas dentro la copropiedad, sin
embargo la corte sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede estipular
sanciones y dentro de ellas se puede decide incluir de acuerdo con los procedimientos
establecidos para ello, una que faculte a la administración para excluir o prohibir la tenencia
de animales considerados potencialmente peligrosos, que pertenezcan a los residentes, y sólo
podrán ser expulsados con garantías del debido proceso, es decir, garantizarle el debido
proceso al propietario de la mascota.
Por ultimo hay que destacar que desde que fue proferida la (ley, 675, 2001) Colombia quedó bajo un
nuevo régimen en materia de propiedad horizontal, es una legislación acorde no sólo con las últimas
tendencias del desarrollo y el urbanismo, sino también con las directrices derivadas o extraídas de la
constitución política de 1991, la cual protege y garantiza derechos humanos contenidos en ellas,
además, a través de la jurisprudencia ha logrado maximizar esa protección.