CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA PRIMERA SALA CIVIL. SENTENCIA Expediente 12413-2012 Demandante Mery Giovanna Malliza Carridn (apoderada de Jaime Carlos Malliza Carrién y Karina Sefia Anton) Demandado Maria Domatila Urteaga Briones de Villalobos Materia Desalojo por precario RESOLUCION NUMERO CINCO Lima, veintiséis de agosto de dos mil trece.- En Audiencia Publica de fecha veintiséis de agosto de dos mil trece, viene en grado de apelacién la sentencia' contenida en la resolucién mimero diez, de fecha dieciséis de abril del dos mil trece, que declara fundada la demanda. Interviene como Ponente el Sefior Juez rior Gonzales Barrén; y CONSIDERANDO: S ANTECEDENTES: Primero: En el presente caso, Ia parte demandante formula demanda de desalojo por precario respecto del bien inmueble situado en el Jiron Alonso de Rincon N°s 1300, 1306, 1308 (Mz. 20 Lote 14), del distrito de Lima, conforme aparece en el Asiento 00017 de la Partida N° PO2067356 de la Zona Registral N° IX Sede Lima, de la Oficina Registral de Lima y Callao, qy¢ sus poderdantes Jaime Carlos Malliza Carrién y Karina Sefia Antén, adquitieron de Yaena fe al Banco Continental por la suma de US 48,000.00 délares americanos Segundo: El a-quo ha declarado fundada la demanda, por lo que es menester determinar si tal decision se ajusta a derecho, ? Ver fojas 305 1 308 de autos.Tercero: La demandada, mediante escrito de apelacién’, sustenta su impugnacién alegando que el A-quo no ha merituado los antecedentes anteriores a la compraventa del inmueble materia de litis, puesto que lo heredé de su hermano Francisco Urteaga Briones, quien estuvo casado con Rebeca Natividad Yasuda Quiroz quien figuraba como propietaria del mencionado inmueble ante los Registros Piblicos de Lima por lo que posee justo titulo; finalmente afirma que los supuestos duefios nunca han tomado posesién del bien, ya que ella habita en el predio por mas de cuarenta afios, es decir, desde que el inmueble materia de litis, fue construido, Cuarto: Que, expuesto el agravio, conviene sefialar que el articulo 364° del Cédigo Procesal Civil, establece que el recurso de apelacién tiene por objeto que el drgano jurisdiccional superior examine, a solicitud de parte o de tervero legitimado, la resolucién que les produzca agravio, con el propésito que sea anulada o revocada, total o parcialmente, Quinto: La controversia en este proceso se centra en determinar si la demandada se encuentra dentro de la categoria juridica de “precario”; en cuyo caso, se impone ordenar la desocupacién del bien discutido mediante la via del desalojo, PRIMERA PARTE: POSICION PERSONAL DEL PONENTE MECANISMOS DE TUTELA JURiI ICA : Tpdos los derechos subjetivos tienen mecanismos de proteccién para el -conocintiento y efectividad del conjunto de facultades, poderes 0 prerrogativas que otorga. “En el caso de la propiedad, el mecanismo tipico de defensa, pero no tinico, es la reivindjéatoria (articulo 923 CC), por cuya virtud, el propietario pretende la comprobacién de su derecho y, en consecuencia, que se le ponga en posesién de la cosa. Por el contrario, la i6n tiene a los interdictos como mecanismo de tutela tipico (articulo 921 CC), cuya in es Ta proteccién de la posesién actual o de la anterior que ha sido objeto de despojo ntro del aflo anterior. El desalojo por precario también es un mecanismo de proteccién posesoria, pero de la Posesién mediata, conforme se demostraré enseguida, Sin un medio de proteccién, los derechos serian meramente ilusorios, programaticos, sin fuerza; en buena cyénta, quedarian vaciados de efectividad. PREMISAS PARA DEFINIR EL CONCEPTO DE “POSEEDOR PRECARIO” ‘Séptimo: EI articulo 911 del Cédigo Civil seftala que es precario todo aquel que posee un // bien sin titulo o cuando su titulo ha fenecido; lo que normalmente ha sido interpretado de forma literal, en el sentido que dentro de la definicidn se incluye a los invasores, a los poseedores ad usucapionem, a los compradores con titulo putative, a los compradores con titulo dudosamente resuelto en sede extrajudicial, a los arrendatatios cuyo plazo de contrato ha vencido, a los constructores de buena fe, etc.; pero ello, ha generado una grave dosis de * Ver de fojas 3180 320 de autos. \incertidumbre, pues la jurisprudencia construyé un concepto empitico, basado exclusivamente en la norma, pero sin vincularla con el resto del sistema juridico. En efecto, la materia ha dado lugar a una copiosa jurisprudencia, pero contradictoria, en la que, a titulo de resumen, se dice que es precario: el arrendatario con plazo de contrato yeneido, pues “el titulo ha fenecido” (Casacién N° 4078-2006-Lima, de 03 de diciembre de 207°, 0 la N° 2165-2009-Lima, de 12 de noviembre de 2009" (pero otras dicen lo contrario, conforme la Casacién N° 918-2002-Lima‘), el contratante con titulo manifiestamente ilegitimo (aunque la inmensa mayoria de las decisiones opina exactamente lo contrario, por ejemplo, que basta cualquier acto juridico, incluso nulo, para evitar la precariedad, como la Casacién N° 1074-2004-La Libertad, de 24 de mayo de 2006, publicada el 04 de diciembre de 2006; 0 que ni siquiera se requiere titulo putativo o falso, pues resulta suficiente cualquier circunstancia, de mero corte social o familiar, que otorgue una remota apariencia de legitimidad. Otro caso en el que se negé la precariedad es la del poseedor que ha entablado tuna demanda de nulidad del titulo que ostenta el demandante, pues la compraventa se habria logrado a través de la falsificacién del poder en su perjuicio, segtin la Casacién N° 2854- 2010-Ucayali, de 24 de junio de 2011), el sujeto que exhibe un titulo afectado de nulidad absoluta, como la Casacién N° 2009-2002-Juliaca, de fecha 06 de julio de 2004, publicada en el diario oficial el 31 de enero de 2005” (pero otras lo niegan; tal la Casacién N° 1074- 2004-La Libertad, de fecha 24 de mayo de 2006, publicada en el diario oficial el 04 de diciembre de 2006), el comprador, incluso con inscripeién registral, a quien el vendedor le resolvié el contrato de forma extrajudicial y unilateral, conforme la Casacién N° 396- 04-Lima, de 07 de septiembre de 2003" y la N° 2705-2010-Lima, de 31 de mayo de 2011° ‘Deeljno~ Que, sin embargo, la nauraleza del proces, como ya se ha dicho, es la del desaljo por ocupcifnprecaria, esto es, cvando el demandado eeee a possi sin ul algono octane cl noc ha fenecid stndo qe, seg ns isanca, en exe caso el Mul del demandado fs fenecidecon i salcion del eaylrato por inimplinento de pago de arendos, por pate del reerrene; por endeeaceta sede no oe ped revert os efectos dela decarctn ants antada “YAdécime.~ Que, de lo expuso ene consdcando precedent es de tenes en euenta que con a deisn adda po a demadane ls efectos dl contato de aendamion qedaron sn eee’ de comfoenided offoseioado en el ino parratode atelo 911 del Codigo Civil Nea hun ror poses none colo dene un pirat), I ocipacin de los demandados devlene en prectia, mpreacion sue plete le posibiliad dl plenodistute det derecho nla propiedad por el aden, reconacdo'yanparsd por el $iculo 70 del Constiucin de 199, sn mds tabasque ls eatbls ss expcaente pol **Una vez concluido el plazo del contrato de arrendamiento, la condicién del arrendatario no es la de un ceupane presario, ya qu el conto de arendamiemo sams not ba slctade iy doveluon del inmucbe- sige vigenteybajo las condiciones en un ni pets, siendo qu en al supessrcl aendadar ued slictr la devotion que debe haere var a traves dela via legal corespondicte, sgn fo pose Elarticulo 1700 del Codigo Ce ®“Sexto.- Que, c nsiguientemente en el presente caso, resulta evidente que si bien los actores han acreditado ser propicatos ebm derecho insert enlos region publics del ek mone eigen ebay derecho de propia es negado por el demaniado quien elso viene cusionando en sed judg a validez det tiulo/que escoltaa la demanda, por lo que se incumple el tercer requisite del proceso de desalojo De causal de /ocupacion preci sluide en el coniderando precedente toda vex que, a alga ol Aerigndado derecho de propiedad y eustionr juillet la valde dl tla tel demsndante secu / especial circunstancia que justifica la posesién del demandado sobre el bien inmueble materia de la demands’ * La Corte razoné de la siguiente forma: “siendo nulo el contrato de anticresis, los demandados resultan ser precaris, de confomiad cone artelo 911 del Cgo Civil, que elec que la poston pccara ws a gu sebjere sino algun o cuando el que se tenia eel “Décimo Tercero.~ Que, la demandante sustenta su demanda precisamente en el hecho de que el contrato de ompiventa que suserbié eon el demands do ha fencid a eonsecuenia de habe opetads le resell del /Atismip:por falta de pago de las cuotas acordadas, lo cual fue pactado expresamente en su clausula cuarta, eniones es loico y congruent conch que ea neceara la ea, inerreacisn 9 andi dsl aealo 1150 3