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NOMENCLATURA : 1. [40]Sentencia
JUZGADO : 6º Juzgado Civil de Santiago
CAUSA ROL : V-25-2014
CARATULADO : CARVALLO

Santiago, veintitrés de Abril de dos mil catorce

VISTOS:

Que a fs. 1 comparecen María Eliana Carvallo Pereira, labores de casa, domiciliada en Paul
Harris N°11.113, dpto. 24, comuna de Las Condes, Rita Mingo Soler, arquitecto, domiciliada
en Estoril N°730, comuna de Las Condes y Eduardo Tonda Tagle, medico cirujano,
domiciliado en Estoril N°720, Comuna de Las Condes e interponen reclamación en contra
de la negativa del señor Conservador de Bienes Raíces de Santiago a practicar la cancelación
requerida por ellos, de las servidumbres que indican.
Fundan su petición en la circunstancia que con fecha 10 de diciembre de 2013, según carátula
N°8067445, solicitaron al Conservador de Bienes Raíces de Santiago la cancelación de las
inscripciones de las servidumbres inscritas a Fs. 3.774 N° 5.978 año 1969; Fs. 13.347 N°
19.968 año 1969 y a Fs. 1.657 N° 2.504 año 1969.
Agregan que dicho requerimiento se efectuó por medio de escritura pública de Cancelación
y Alzamiento de Servidumbres de fecha 6 de Diciembre de 2013, Repertorio N° 7.220-13,
otorgada en la Notaría de Santiago de Raúl Undurraga Laso.
Manifiestan que el señor Conservador procedió a rechazar la solicitud anterior, indicando
que para cancelar las servidumbres deben venir los dueños de los lotes dominantes,
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careciendo de atribuciones legales y reglamentarias para fundar su rechazo en esta causal, ya
que la concurrencia de los dueños de los lotes dominantes que se pretende es del todo
improcedente, pues en un caso se trata de la sociedad loteadora original que se encuentra
extinguida desde 1980, en cuyo único favor cedían tales gravámenes como derechos
personales y en otro caso se trata de dueños inconcurrentes al acto constitutivo de los
gravámenes, pues jamás comparecieron, ni se individualizaron siquiera los predios
dominantes, como para que hoy se exija su concurrencia.
Concluye que la exigencia del Conservador de Bienes Raíces resulta imposible, ya que los
dueños de predios dominantes que no existen.
Agrega que el requerimiento de anotación se ha efectuado por medio de instrumento publico
autentico, válidamente otorgado, careciendo el Conservador de atribuciones para su
rehusarlo.
Insiste en que se ha debido proceder a la cancelación requerida por medio de una anotación,
conforme a lo dispuesto en los Artículos 12 y 13 del Reglamento del Registro Conservatorio
de Bienes Raíces, ya que el título presentado no cumple bajo ningún supuesto con la calidad
de “legalmente inadmisible” que faculta al Conservador para rehusar su inscripción (en este
caso anotación), ni con ninguno de los supuestos o ejemplos que la misma norma del Artículo
13 prescribe al efecto.
Concluye que teniendo el Conservador primeramente la obligación de practicar las
inscripciones (anotación) que le sean requeridas, sin mayores facultades interpretativas y con
la sola excepción del ámbito de atribuciones que le confiere el Artículo 13 citado, que en
ninguna parte lo faculta para rechazar la anotación requerida, sumado a que el titulo
presentado tiene la calidad de escritura pública auténtica y válidamente otorgada y dando
cuenta fundada de todos los antecedentes, hace que en la especie el rechazo sea del todo
improcedente.
Asimismo expresa que la sociedad Larraín Peña y Compañía Limitada en adelante la
Sociedad Loteadora llevo a cabo en 1968 el loteo de la denominada Chacra Lo Fontecilla en
la comuna de Las Condes generando grandes lotes de terreno para su venta, según plano de
Loteo L- 495 de la Ilustre Municipalidad de Las Condes, archivado en el Conservador de
Bienes Raíces2 de Santiago bajo el N°
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16.013 con fecha 2 de junio de 1967.
Agrega que en 1968 el sector tenía carácter de semi rural, imponiendo la Sociedad Loteadora
a cada comprador en el respectivo contrato de compraventa obligaciones personales
(prohibiciones) en su favor exclusivo como persona jurídica, restringiendo el uso y
edificación en los lotes lo cual pacto bajo la equivoca denominación de servidumbre. Incluso
estipulo el pago de una multa a su favor en caso de infracción y no a favor de quien fuera
propietario del o los predios dominantes como habría sido lo propio de estar en presencia de
un gravamen real propiamente tal. Asimismo y nuevamente de manera equivoca impuso
dicha prohibición bajo la errónea denominación de servidumbre a favor de los demás lotes
del loteo, sin individualizar a dichos propietarios, sin su comparecencia aceptando tal
gravamen y sin individualizar a los supuestos predios dominantes.
Como se aprecia de lo anterior, se trata claramente del establecimiento de una prohibición
como derecho personal consistente en una obligación negativa (no hacer) a favor la Sociedad
Loteadora, con multa a su favor en caso de incumplimiento.
Respecto de los demás lotes, sus propietarios no solo no se individualizan, sino que son del
todo inconcurrentes al acto constitutivo y tampoco se individualizan los predios dominantes
(deslindes, inscripciones de dominio) lo que hace que a su respecto nunca se haya
perfeccionado la prohibición (servidumbre) pretendida. Tal prohibición se pacto solo en la
primera venta por la Sociedad Loteadora, sin que luego se repitiera en las ventas o
transferencias sucesivas o posteriores por lo que en cuanto derecho personal solo pudo
haberse establecido entre las partes originales, sin que ello afecte o pueda afectar en modo
alguno a los siguientes propietarios y, por tanto, a los actuales propietarios de los inmuebles
que hoy concurren a requerir estas cancelaciones
Concluyen que no se está en presencia de servidumbres, sino de prohibiciones que el
Conservador del año 1968 nunca debió haber inscrito como un gravamen real, error que hoy
se solicita enmendar.
Agrega que la Sociedad Loteadora se extinguió el día 31 de diciembre de 1980, por
vencimiento del plazo de duración. Señala que aquella se constituyo por escritura publica de
fecha 5 de Marzo de 1963 otorgada en la Notaria de Santiago de Rafael Zaldívar Díaz y su
extracto se inscribió a fojas 1.238, número 649, del Registro de Comercio del Conservador
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de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 1963. Por escritura pública de fecha 31
de octubre de 1980, otorgada en la Notaría de Santiago de Alfredo Astaburuaga Gálvez, se
modificó la vigencia de la sociedad, estableciéndose que la misma durará hasta el día 31 de
diciembre de 1980. El extracto de esta escritura se anoto al margen de la inscripción social
antes aludida y se inscribió a fojas 19.092, número 9.802 del Registros de Comercio del
Conservador de Bienes Raíces de Santiago correspondiente al año 1980. Por lo tanto, la
Sociedad Loteadora se encuentra extinguida desde el día 31 de diciembre de 1980. De esta
forma, hoy no existe un titular que pueda reclamar el cumplimiento de la prohibición
erróneamente pactada bajo la denominación de servidumbre. Lo anterior, además de la
extinción de la Sociedad Loteadora, por cuanto tampoco permanecen como titulares del
dominio quienes adquieren los tres inmuebles en su primera transferencia, no pudiendo
afectar a los actuales propietarios que comparecen derechos personales de terceros. Al estar
extinguida la Sociedad Loteadora y no conocerse (nunca se individualizaron) y no haber
tampoco concurrido los propietarios de los demás lotes del Loteo (en cuyo favor se
constituyera genéricamente esta prohibición), a esta fecha no existe ningún titular que pueda
reclamar el cumplimiento de tal estipulación.
Manifiesta que las prohibiciones son actualmente contrarias a la normativa urbanística.
Conforme consta de los Certificados de Informaciones Previas emanados de la Dirección de
Obras Municipales de las Condes, en los inmuebles están permitidas entre otras, las
siguientes condiciones de edificación, 4 pisos de altura con un máximo de 14 metros y uso
para habitación con densidad para conjuntos habitacionales. Las normas urbanísticas dictadas
conforme al procedimiento de planificación urbana contenido en la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, son normas de orden público indisponibles para los
particulares.
De lo contrario la planificación urbana la harían los particulares en virtud de pactos privados
individuales generando un caos o desorden que harían imposible la planificación territorial
del suelo urbano.
Conforme a lo anterior, las prohibiciones pactadas en el Loteo del año 1968 e impuestas en
la primera venta de cada lote, son hoy contrarias a las normas urbanísticas aplicables al sector
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Concluye que el Conservador del año 1968 nunca debió haber inscrito las prohibiciones bajo
la denominación de servidumbres, contando con atribuciones para haber actuado de esa
manera, pues el título presentado en su oportunidad era legalmente inadmisible al no cumplir
con los elementos, ni requisitos propios de toda servidumbre, predialidad y concurrencia de
los propietarios constituyendo y aceptando el gravamen. Asimismo confundir una
prohibición con una servidumbre constituye un error de origen del Conservador que deja hoy
en una grave situación a los propietarios, ya que no resulta posible cumplir con la exigencia
de concurrencia de los dueños de los lotes dominantes que pretende el Conservador, pues
simplemente aquellos no existen al día de hoy y ello es algo evidente.
Agrega que al mantenerse estas inscripciones vigentes en los Registros Públicos del
Conservador, se informa equívoca y perjudicialmente sobre la existencia de
Gravámenes reales que no son tales, afectando la esencia de la propiedad urbana, cual es la
de poder edificar según la normativa aplicable. Como lo dispone el Código Civil, las
servidumbres prediales no requieren de inscripción para su constitución, sino que basta el
otorgamiento del título respectivo.
Sostienen que la inscripción de toda servidumbre cumple un rol de mera publicidad.
Teniendo presente lo anterior, las cancelaciones que se requieren, incluso asumiendo por un
momento que en la especie se tratare de servidumbres, no afectarían en nada al título
constitutivo, el cual producirá los efectos que corresponda y a favor de las personas que
corresponda en cuanto a las obligaciones que de él emanen, pues en la especie sólo se
pretende limpiar los títulos de dominio de los comparecientes como terceros absolutos de
tales estipulaciones respecto de anotaciones conservatorias improcedentes que dan cuenta
equívoca de gravámenes que no son tales y cuyas inscripciones jamás se debieron haber
practicado.
Terminan pidiendo previas citas legales solicita que se ordene al Conservador de Bienes
Raíces de Santiago, previo informe del mismo, cancele las Servidumbre de fojas 3.774
número 5.978 año 1968; Servidumbre de fojas 13347 numero 19968 año 1969.
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CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que el artículo 18 del Reglamento del Registro de Conservatorio de Bienes
Raíces dispone que la parte perjudicada con la negativa del Conservador, ocurrirá al juez de
primera instancia del departamento, quien en vista de esta solicitud y de los motivos
expuestos por el Conservador, resolverá por escrito y sin más trámite lo que corresponda.
SEGUNDO: Que a fs.18 y siguientes el señor Conservador de Bienes Raíces, informa al
tenor de la solicitud de autos.
Señala que se abstuvo de practicar las notas de cancelaciones solicitadas en atención a que,
en dicha escritura comparecen los dueños de los predios sirvientes sobre los cuales recae el
gravamen y no los dueños de los predios dominantes beneficiarios de las servidumbres.
Agrega que no está dentro de las causales legales de extinción de servidumbre la sola
comparecencia de los dueños de los predios sirvientes según lo establecido en el artículo 885
del Código Civil. Asimismo señala que de acuerdo con lo señalado por el artículo 880 del
Código de Bello, cada cual podrá sujetar su predio a las servidumbres que quiera y adquirirlas
sobre los predios vecinos, con la voluntad de sus dueños, con tal que no se dañe con ellas al
orden público, ni se contravenga a las leyes, por lo que de conformidad con lo expuesto las
servidumbres voluntarias descritas anteriormente fueron reglamentariamente bien inscritas,
pues constan de un instrumento público idóneo.
Finalmente expone que de los antecedentes se desprende que las servidumbres las estableció
el loteador original como prohibición de no hacer y que dice relación con el establecimiento
de estrictas limitaciones en materia de edificación en los lotes, en atención a que a esa fecha
aparentemente no existían normas urbanísticas claras, situación que en la actualidad se
contrapone, según lo expresa el reclamante, con el plan regulador de la comuna de Las
Condes y su ordenanza local.
TERCERO: Que los peticionarios para fundar su solicitud acompañaron Copia carátula
8067445 de fecha 10 de Diciembre de 2013, en que se requiere al Sr. Conservador de Bienes
Raíces de Santiago la cancelación de la inscripción tres servidumbres, Escritura pública de
Cancelación y Alzamiento de Servidumbres de fecha 6 de Diciembre de 2013, Repertorio N°
7.220-13, otorgada en la Notaría de Santiago de Raúl Undurraga Laso, Plano de Loteo Loteo
L-495 de la Ilustre Municipalidad de Las Condes, archivado en el Conservador de Bienes
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Raíces de Santiago bajo el N° 16.013 con fecha 2 de Junio de 1967, Escritura pública de
fecha 5 de Marzo de 1963, otorgada en la Notaría de Santiago de Rafael Zaldívar Díaz, en la
cual se constituyó la Sociedad Loteadora, inscripción de fojas 1.238, número 649, del
Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año
1963, que da cuenta del extracto de constitución de la Sociedad Loteadora, Escritura publica
de fecha 31 de Octubre de 1980, otorgada en la Notaria de Santiago de Alfredo Astaburuaga
Gálvez, que modifico la vigencia de la Sociedad Loteadora, estableciendo que la misma
durara hasta el día 31 de
Diciembre de 1980, Copia de los Certificados de Informe Previo de los inmuebles de Estoril
720, 730 y 770, Certificados de Hipotecas y Gravámenes de los inmuebles de Estoril N° 720
730 y 770 que dan cuenta de las servidumbres cuya cancelación se requiere, copia de las
siguientes escrituras publicas que dan cuenta de la constitución original por la Sociedad
Loteadora de las servidumbres de los inmuebles de Estoril 720, 730 y 770, Estoril 720
(Eduardo Tonda): Cláusula Octava, escritura pública de fecha 14 de Noviembre de 1968,
Notaría Rafael Zaldívar Díaz, .
Estoril 730 (Rita Mingo): Cláusula Sexta, escritura pública de fecha 14 de Noviembre de
1969, Notaría Rafael Zaldívar Díaz, Estoril 770 (Eliana Carvallo): Cláusula Sexta, escritura
pública de fecha 5 de Marzo de 1968, Notaría Jaime García Palazuelos, Copia de las
inscripciones de dominio de los inmuebles de Estoril 720, 730 y 770.
QUINTO: Que el artículo 12 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces dispone
que el Conservador inscribirá en el respectivo Registro los títulos que al efecto se presenten.
Que por su parte el artículo 13 del mencionado cuerpo legal señala el Conservador no podrá
rehusar, ni tardar las inscripciones: deberá no obstante, negarse, si la inscripción es en algún
sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es autentica o no esta en papel
competente la copia que se le presenta; si no esta situada en el departamento o no es inmueble
la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es
visible en el titulo algún vicio o defecto que lo anule absolutamente o si no contiene las
designaciones legales para la inscripción.
SEXTO: Que con el mérito de lo informado por el Señor Conservador de Bienes Raíces de
Santiago, la norma legal transcrita, y los antecedentes aportados por los solicitantes, la
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petición formulada por los comparecientes no resulta compatible con el procedimiento
voluntario incoado en autos, toda vez que implica necesariamente que el Tribunal interprete
el contrato de compraventa en que se estableció la servidumbre cuyo alzamiento se ha
solicitado, determinando en definitiva la naturaleza del pacto celebrado por los contratantes,
esto es, si se trata de una real servidumbre o una sola prohibición, lo que implica una
declaración en ese sentido que escapa de los limites de la gestión conocida por el tribunal,
por lo que necesariamente la solicitud formulada en autos no podrá ser acogida.

Y vistos además lo dispuesto por los artículos 817 y siguientes del Código de
Procedimiento Civil y artículos 12 y 13 del Reglamento del Registro de Conservatorio de
Bienes Raíces, se declara que no ha lugar a la solicitud de lo principal de fs. 1.

PRONUNCIADA POR DOÑA ROMMY MULLER UGARTE.JUEZ TITULAR DEL

SEXTO JUZGADO CIVIL DE SANTIAGO. AUTORIZA DOÑA MINDY VILLAR
SIMON.

Se deja constancia que se dio cumplimiento a lo dispuesto en el inciso final del art. 162 del
C.P.C. en Santiago, veintitrés de Abril de dos mil catorce