INTRODUCCION

A lo largo de este proyecto analizaremos en que consiste una propiedad horizontal,

una inmobiliaria y la relación que ambas tienen.

Aunque básicamente el proyecto se enfoca en el servicio de mantenimiento de zonas

comunes que una inmobiliaria le presta a una propiedad horizontal, obligatoriamente
también encontraremos algunos términos de leyes ( régimen de propiedad raíz), las
clases de inmobiliarias, los servicios que presta y obviamente la importancia que tiene
una buena administración sobre una propiedad.

Como todo trabajo que se realice a cabalidad se utilizaron recursos sencillos y de fácil
acceso como el internet, encuestas sencillas y la asesoría de personas expertas en el
tema para facilitar la comprensión del proyecto, sacar conclusiones más realistas y
posibles respuestas al problema planteado, ya que como es obvio nosotros como
estudiantes estamos en un proceso de aprendizaje.

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 FORMULACION DEL PROBLEMA

¿Cómo prestar un servicio de mantenimiento eficiente en un Conjunto Residencial que

conserve el activo, y que me garantice una correcta prestación del servicio.

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 ANTECEDENTES

Dentro de los servicios que se pueden prestar en una unidad residencial también se
pueden incluir como tales, los servicios de contabilidad, recuperación de cartera, aseo,
vigilancia y portería, los cuales serían servicios administrativos.

Actualmente la unidad cuenta con los servicios de mantenimiento que le presta la

inmobiliaria ADMINISTRACIONES ADINKA LTDA los cuales son:

- Mantenimiento de bombas de agua

- Mantenimiento de planta eléctrica
- Mantenimiento de zonas comunes lo cual comprende: jardines, piscina, zonas de
recreación
- Mantenimientos hidráulicos (arreglo de tuberías, baños etc.)
- Mantenimientos eléctricos

Estos servicios se prestan para evitar el desgaste por uso o por tiempo ya que esto
garantiza el perfecto funcionamiento de los mismos.
La mayoría de las inmobiliarias o administradoras de propiedad horizontal cuentan con
prestación de servicios muy parecidos a los que ofrece ADMINISTRACIONES
ADINKA LTDA

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 JUSTIFICACION

Nos llamó la atención investigar sobre el tema de la Administración de los Bienes

raíces y específicamente de la prestación del servicio de mantenimiento de zonas
comunes dentro de la Propiedad Horizontal, ya que según estudios estadísticos se han
presentado muchos conflictos entre la administración y los residentes; nosotros como
futuros administradores de empresas tendremos que estar en capacidad de tomar
decisiones y dar soluciones a posibles problemas como estos.

Es importante este proyecto ya que como anteriormente lo mencionamos, deseamos

tener una idea de cómo se debe administrar y llevar a cabo una tarea tan importante
como lo es cuidar y velar por los intereses de los clientes que ponen en sus manos sus
propiedades o copropiedades sin perder la ética profesional y sin que se perjudique
ninguna de las dos partes.

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 OBJETIVOS

OBJETIVOS GENERALES:

1. Implementar un método práctico que nos ayude a prestar un servicio de

mantenimiento a los residentes de la Unidad Residencial Urapan I sin que se
vean afectados los pagos por cuotas de administración.

2. Desarrollar los parámetros para mejorar el servicio prestado de mantenimiento

en las zonas comunes de la Unidad.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

1. Reunir la información necesaria que nos permita conocer los diversos factores
que llevan a la inconformidad de los residentes.

2. Investigar con ayuda de algunas inmobiliarias sobre qué hacen ellos para
mantener satisfechos a sus clientes y si sus proyectos o propuestas han dado
alguna clase de resultado (opcional).

3. Estudiar el reglamento de convivencia de la Unidad para no alterar los

estatutos de la misma al momento de desarrollar las posibles soluciones.

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METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION
Para llegar a conclusiones satisfactorias ante el problema anteriormente expuesto, se
quiere recurrir a la información que nos pueda brindar la Unidad Residencial Urapan I,
más específicamente los residentes quienes son los directamente interesados con las
decisiones que se tomen y la empresa que la administra en este caso
ADMINISTRACIONES ADINKA LTDA y los empleados de la misma.

Esto ayudará para crear estrategias o pensar en posibles formas de darle solución a
nuestro problema de investigación.

También se estudiará el reglamento de convivencia de la unidad residencial para

poder tener una visión más clara de lo que se quiere hacer con el proyecto y hasta
donde se puede llegar con el mismo.

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MARCO TEORICO
¿QUÉ ES PROPIEDAD?

La propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se

atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que las
que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades
jurídicas más amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre un bien.

El objeto del derecho de propiedad esta constituido por todos los bienes inmuebles
susceptibles de apropiación. Para que se cumpla tal condición, en general, se requieren
tres condiciones: que el bien inmueble sea útil, ya que si no lo fuera, carecería de fin la
apropiación; que exista; y que sea susceptible de ocupación, porque de otro modo no
podrá actuarse.

Habitualmente se considera que el derecho de propiedad pleno comprende tres

facultades principales: uso (ius utendi), disfrute (ius fruendi) y disposición (ius
abutendi), distinción que proviene del Derecho romano o de su recepción medieval.
Tiene también origen romano la concepción de la propiedad en sentido subjetivo, como
sinónimo de facultad o atribución correspondiente a un sujeto.

PROPIEDAD INMUEBLE

Inmueble, tienen esta consideración todos aquellos bienes, como casas o fincas, que
son imposibles de trasladar sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte de
un terreno o están anclados (pegado o clavado) a él. Viene de la palabra inmóvil. A
efectos civiles, en algunas legislaciones los buques y las aeronaves tienen la
consideración de inmuebles.

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Tipos de bienes inmuebles

Los bienes inmuebles se pueden clasificar en:

 Bienes inmuebles por naturaleza, como el suelo y subsuelo.

 Bienes inmuebles por incorporación, como construcciones.
 Bienes inmuebles por destino. Cuando se les unen cosas muebles.
 Bienes inmuebles por analogía, como concesiones hipotecarias.
  Bienes inmuebles por accesión, como las puertas, ventanas, etc. que en una
fábrica, almacén o comercio son bienes muebles pero instalados son inmuebles.
 Bienes inmuebles por representación, como la escritura que otorga la
titularidad registral al propietario.

¿QUÉ ES LA PROPIEDAD HORIZONTAL?

La propiedad horizontal o copropiedad inmobiliaria es un concepto jurídico que hace

alusión a un tipo de propiedad caracterizado por extenderse de manera privativa
sobre un piso o local de una edificación, y además, sobre una cuota de propiedad de los
elementos comunes de todo el edificio.

Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad

que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas,
estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y
que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y
exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los
bienes de dominio común.

Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje
de propiedad sobre los elementos comunes de todos propietarios de pisos en el
edificio en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y
disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la
propiedad del piso, siendo inseparable de ésta.

¿QUÉ ES UNA INMOBILIARIA?

Es una empresa que se dedica al asesoramiento de compra, venta y alquiler de bienes

inmuebles, obteniendo un porcentaje sobre el servicio prestado ya sea de compra o
venta. Algunas tienen como finalidad principal la administración sobre la propiedad
horizontal.

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RÈGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La inmobiliaria que se dedique a la propiedad horizontal deberá regirse por la ley 675
de 2001. A continuación se relacionaran los artículos que intervienen en nuestro
proyecto.

GENERALIDADES
ARTICULO 1. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada
propiedad horizontal, en la que incurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes
privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con
el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica n los inmuebles sometidos a
ella, así como la función social de la propiedad. (Artículo 2 explica cada una de las
generalidades).

ARTICULO 3. Definiciones: para efectos de la presente ley se establecen las

siguientes definiciones:

Régimen de propiedad horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a

propiedad horizontal de un edificio o conjunto.

Reglamento de propiedad horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones

específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen
horizontal.

Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre

uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios d uso de utilidad
general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento,
porterías, entre otros.

Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular

se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad
urbanística vigente.

Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad

horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados,
que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de
dominio particular.

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Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración

y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia,
seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para esos
efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento,
reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los
servicios públicos esenciales relacionados con estos.
OBLIGACIONES ECONOMICAS

ARTÍCULO 78. Cuotas de administración y sostenimiento: los reglamentos de las

unidades inmobiliarias cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y
sostenimiento a cargo de los propietarios de los inmuebles.

ARTICULO 79. Ejecución de las obligaciones: Los administradores de unidades

inmobiliarias cerradas podrán demandar la ejecución de las obligaciones económicas y
de las sanciones pecuniarias impuestas a propietarios y moradores.

Parágrafo: En todo caso el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente

por todas las obligaciones ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias
impuestas a los moradores de su inmueble.

ARTÍCULO 82: Obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras: Las

unidades inmobiliarias cerradas, tendrán a su cargo las obligaciones de mantenimiento,
reparación y mejoras de las zonas comunes y del espacio público interno de las
unidades inmobiliarias cerradas, que serán pagados por los copropietarios.

Derecho civil

En derecho civil la distinción entre bienes muebles e inmuebles es muy importante en

muchos supuestos. Tradicionalmente, han destacado las siguientes diferencias:

 Los bienes inmuebles pueden ser inscritos en el Registro de bienes inmuebles

(catastro), lo cual le da una mayor protección al propietario.
 Los bienes inmuebles son los únicos que pueden ser objeto de hipoteca.
 Los plazos de usucapión o prescripción adquisitiva son mucho mayores.

Sin embargo, dicha lista no agota las especialidades, que son innumerables, dada la
importancia que históricamente han tenido los bienes inmuebles en la economía, y la
especialidad que se deriva de su fácil localización.

Derecho fiscal

En derecho fiscal un bien inmueble puede ser sujeto o base de varios impuestos:

 Impuesto sobre bienes inmuebles: tributo de carácter directo y naturaleza

real que grava la propiedad de una finca. Se paga anualmente, en función del
valor catastral asignado al inmueble.
 Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza
urbana: tributo de carácter directo que grava el incremento de valor de los
terrenos urbanos que se pone de manifiesto como consecuencia de su
transmisión. Su cuantía dependerá de los años transcurridos desde el anterior
cambio de titularidad, del municipio en que se encuentre y dentro del propio
municipio de su ubicación en el mismo.
 Impuesto sobre la renta: tributo de carácter directo y naturaleza personal
que grava la renta de las personas físicas. En este impuesto se prevé un
supuesto en que se grava la titularidad de bienes inmuebles cuando no son
utilizados por su propietario y no producen ingresos, se trata por tanto de una
"renta presunta" que con carácter general, supone la integración en la base
imponible del impuesto, en concepto de rendimientos del capital inmobiliario,
del 2 por ciento del valor catastral de los inmuebles que cumplan las
mencionadas condiciones. Además, en los casos de transmisión de inmuebles, la
plusvalía obtenida en la transmisión queda gravada también en concepto de
ganancia patrimonial.
 Impuesto sobre el patrimonio: tributo directo de carácter personal que grava
el patrimonio neto de las personas físicas. En tanto que los inmuebles entran a
formar parte de ese patrimonio neto, quedan gravados también por este
impuesto.

RECURSOS

1. Lapiceros
2. Internet

3. Hojas de Bloc

4. Encuesta y visita en el Edificio

5. Fotocopias

6. Asesor en propiedad horizontal

7. Cámara digital

8. Ley 675 de 2001 (régimen de propiedad horizontal)

12

CRONOGRAMA
El siguiente es el cronograma de actividades que desarrollaremos para llevar a cabo
nuestro proyecto Integrador:

ACTIVIDADES A REALIZAR SEMANAS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Formación de grupo y formulación
del proyecto X x
Reunión para organizar los temas
y lluvia de ideas x
Indagación personal de cada uno
de las integrantes del grupo x
Confrontación de cada una de las
Indagaciones y conclusiones x
Presentación de la propuesta a
investigar. x
información recopilada por el
grupo x x

Desarrollo de la metodología
para la investigación x
Revisión global y conclusiones de
la Investigación x
Trascripción del trabajo en limpio x x
Entrega del proyecto Integrador x
Sustentación del proyecto x

ENCUESTA
Nosotros como administradores de la copropiedad, queremos saber qué tan
satisfechos están con la prestación de nuestros servicios; por lo tanto hemos creado
unas preguntas sencillas para medir esta satisfacción las cuales se exponen a
continuación:

1. ¿Cree usted que es importante que la unidad cuente con los servicios de una
inmobiliaria?

SI____ NO____

2. ¿Le parece eficiente el servicio que se le presta a la unidad con respecto al

mantenimiento de las zonas comunes y al servicio de administración?
BUENO____ MALO____ REGULAR____

3. ¿Qué servicios de los que presta actualmente la administración le gustaría que

fueran mejorados?

a. Mantenimiento de la piscina
b. Mantenimiento de zonas verdes
c. Mantenimiento de planta eléctrica
d. Mantenimiento bombas de agua
e. El cobro de cartera vencida
f. Presentación de los estados Financieros de la Unidad

CONCLUSIONES
1. Determinar cada cuanto se deben hacer los mantenimientos.

2. Determinar con los proveedores en que debe consistir cada mantenimiento.

3. Determinar y estimar costos por cada mantenimiento, para incluirlos dentro del
presupuesto del año para que no afecte el presupuesto aprobado.

4. Solicitar ayuda de los proveedores o técnicos en la materia sobre que hacer

para mantener mis equipos con un buen mantenimiento lo cual redundará en
mantener satisfechos a nuestros clientes.

23
ANALISIS DE LA INFORMACIÓN
A una encuesta realizada a una muestra de habitantes de un Conjunto Residencial X de
aproximadamente de 60 apartamentos, arrojó los siguientes resultados:

¿Cree usted que es importante que la unidad cuente con los servicios de una
inmobiliaria?

OPCIONES PORCENTAJE
SI 75%
NO 25%

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¿Le parece eficiente el servicio que se le presta a la unidad con respecto al
mantenimiento de las zonas comunes y al servicio de administración?
 OPCIONES PORCENTAJE
A 14%
B 23%
C OPCIONES3% PORCENTAJE
D BUENO 8% 60%
E MALO 24% 5%
F REGULAR 28% 35%

¿Qué servicios de los que presta actualmente la administración le gustaría que

fueran mejorados?

a. Mantenimiento de la piscina
b. Mantenimiento de zonas verdes
c. Mantenimiento de planta eléctrica
d. Mantenimiento bombas de agua
e. El cobro de cartera vencida
f. Presentación de los estados Financieros de la Unidad

20
De la anterior información podemos concluir que:

1. Para los residentes u habitantes de un conjunto en general es

importante tener una figura que los represente y que ante todo les
brinde servicios de calidad.

2. La gran mayoría de los residentes opinan que los servicios de

mantenimiento que se les presta son eficientes

21
3. Muy pocas personas se interesan por los mantenimientos generales,
mientras que la parte financiera de la unidad tiene más peso

22
BIBLIOGRAFIA
Wikipedia

Administraciones Adinka Ltda.

Régimen de propiedad Horizontal ley 675 de 2001

www.inversionistas.com

23
LOS ESTADOS FINANCIEROS: PODEROSA HERRAMIENTA PARA
LA TOMA DE DESICIONES

LUISA FERNANDA ARAGÓN 1081922

MARÍA FERNANDA VALENCIA 1081300
DIANA MARIA AGUIRRE 1081130
SARAY MARTINEZ 1081421

INSTITUCIÓN UNIVERSITARIA ANTONIO JOSÉ CAMACHO

FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES
SANTIAGO DE CALI
2008

LOS ESTADOS FINANCIEROS PODEROSA HERRAMIENTA PARA LA

TOMA DE DECISIONES
 LUISA FERNANDA ARAGÓN 1081922
MARÍA FERNANDA VALENCIA 1081300
FABIAN ERAZO 1081573

PROYECTO INTEGRADOR

OSCAR DANILO BEDOYA

ALEXANDER RODRIGUEZ
LEONOR MELO
CESAR PAZ
BLADIMIR BUENO ARENAS
EDGAR QUINTERO

INSTITUCIÓN UNIVERSITARIA ANTONIO JOSÉ CAMACHO

FACULTAD DE CIENCIAS BÁSICAS
SANTIAGO DE CALI
2008

Nota de Aceptación:
 ____________________________
____________________________
____________________________
____________________________
____________________________

_______________________________
Firma del Director del Proyecto

_______________________________
Firma del Jurado

_______________________________
Firma del Jurado

_______________________________
Firma del Jurado

Santiago de Cali, 15 de Noviembre de 2008

TABLA DE CONTENIDO
 Pág.

COMMON DELINQUENCI 4

INTRODUCCIÓN 5

FORMULACIÓN DEL PROBLEMA 6

ANTECEDENTES 7

JUSTIFICACIÓN 8

CRONOGRAMA 9

OBJETIVOS 10

METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN 11

RECURSOS 12

MARCO TEÓRICO 13

ANÁLISIS DE INFORMACIÓN 19

CONCLUSIONES 23

BIBLIOGRAFÍA 24

ANEXOS (ESQUEMA DE LA ENCUESTA)