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Phoenix, Instituto de Valuación.

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Tabla de contenido
Artículo I. Modelos de Valoración Multicriterio. ............................................................................. 3
Sección 1.01 Introducción ........................................................................................................ 3
Sección 1.02 Modelos Multicriterio ......................................................................................... 3
(a) Programación por Metas................................................................................................. 3
(i) Concepto ......................................................................................................................... 3
(ii) Metodología ................................................................................................................ 3
(iii) Modelo General .......................................................................................................... 4
(iv) Metodología ................................................................................................................ 4
(b) Proceso Analítico Jerárquico ........................................................................................... 4
(i) Concepto ......................................................................................................................... 4
(ii) Concepto de Comparación .......................................................................................... 5
(iii) Escala de Saaty ............................................................................................................ 5
(iv) Ejemplo........................................................................................................................ 6
1) Paso 1 .......................................................................................................................... 6
a) Ratio de Consistencia .............................................................................................. 6
b) Ratio de Consistencia Aleatoria Saaty ..................................................................... 7
c) Rangos Máximos de Consistencia ........................................................................... 7
d) Conclusión del ratio de consistencia. ...................................................................... 8
e) Cálculo del Vector Propio. ....................................................................................... 8
2) Paso 2. ....................................................................................................................... 10
a) Análisis de comparables para el criterio de Terreno............................................. 10
b) Análisis de comparables para Zona. ...................................................................... 11
c) Vector Propio de Construcción. ............................................................................ 12
d) Vectores Propios. .................................................................................................. 12
3) Paso3 ......................................................................................................................... 13
a) Cálculo del Valor.................................................................................................... 13

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Artículo I. Modelos de Valoración Multicriterio.
Sección 1.01 Introducción
Los nuevos métodos de valuación a nivel internacional están dando un giro a la
disminución de la subjetividad en las ponderaciones comúnmente utilizados para
los comparables, tal es el caso de los modelos de multicriterio.

Los modelos multicriterio están basados en herramientas matemáticas que


garantizan una mayor confiabilidad en la determinación del valor de un bien a valuar.

Sección 1.02 Modelos Multicriterio


 Programación por metas

 Proceso analítico jerárquico


 Mixto

 Modelos en Red

 Regresión Espacial

(a) Programación por Metas


Basado en el modelo de programación lineal que permite la optimización de un
objetivo que está limitado por una serie de condiciones en donde tanto el objetivo
como las condiciones pueden expresarse como una desigualdad o ecuación lineal

(i) Concepto
V=a1C1+a2C2+a3C3+…….+anCn

ai: factor de contribución

Ci: valor del criterio

(ii) Metodología

Comparable C1 C2 ……… Cn Valor

Comp 1 a11 a12 a1n b1

Comp 2 a21 a22 a2n b2

……………… …….. ……….. ………… ………. ……………

Comp m am1 am2 amn bm

Sujeto as1 as2 asn ?

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(iii) Modelo General
Min. : F=n1+p1+n2+p2+n3+p3+…nm+pm

Sujeta a:

a11C1+a12C2+a13C3+…+a1nCn+p1-n1=b1

a21C1+a22C2+a23C3+…+a2nCn+p2-n2=b2

a31C1+a32C2+a33C3+…+a3nCn+p3-n3=b3

……………………………………

am1C1+am2C2+am3C3+…+amnCn+pm-nm=bm

(iv) Metodología
Resolviendo el sistema por medio de un software de programación lineal a través
del método Simplex, obtendremos los valores de los factores para cada criterio con
los cuales al sustituir los datos del sujeto se encontrará el valor del mismo .

(b) Proceso Analítico Jerárquico


Se basa en el concepto de asignación de ponderaciones por pares, en donde
primero se analizan los criterios contra ellos mismos, posteriormente cada
comparable en función de cada criterio, de tal forma de confrontar todos los
comparables con todos los criterios, finalmente se vincula el análisis de los criterios
con el de los comparables y se obtiene los factores de contribución para el cálculo
del valor de un bien.

(i) Concepto

Objeto

Criterio 1 Criterio 2 Criterio 3

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4

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(ii) Concepto de Comparación
Para nuestra mente es muy fácil comparar dos objetos por ejemplo:

Inmediatamente identificamos que uno es más pequeño que otro.

Cuando son más de dos las cosas se complican por ejemplo:

En donde algunos parecen ser iguales y otros un poco diferentes y otro muy diferente.

Thomas Saaty matemático y analista construyo una tabla con la cual podemos establecer criterios
de comparación entre dos objetos o dos conceptos, este concepto de comparación es la base del
modelo Proceso Analítico Jerárquico.

(iii) Escala de Saaty


Comparación Ponderación

El criterio A es igual que el criterio B 1

El criterio A es ligeramente mejor que el criterio B 3

El criterio A es superior que el criterio B 5

El criterio A es muy superior que el criterio B 7

El criterio A es extremadamente superior que el criterio B 9

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Si el criterio A no es ligeramente mejor que el criterio B pero están en esa proporción es decir que
B es ligeramente mejor que A, entonces el valor asignado a la comparación:

Criterio A vs. Criterio B será de 1/3

También existen valores PARES para el caso de ponderaciones intermedias.

(iv) Ejemplo
En una vivienda media como impactan en el valor de ella los siguientes criterios (Escala
de Saaty)

Zona Proyecto M2 de Terreno

Zona 1 7 9

Proyecto 1/7 1 5

M2 de Terreno 1/9 1/5 1

COMPARABLES TERRENO ZONA CONSTRUCCION VALOR COMER.


a1 97 A 104 $490.000.00
a2 112 B 118 $660.000.00
a3 133 C 148 $740.000.00
sujeto 103 D 89.9 X

1) Paso 1
En el Proceso Analítico Jerárquico lo primer paso es Construir la matriz de
ponderación pareada para los criterios de valoración, determinar el ratio de
consistencia y calcular su vector propio de los criterios.

a) Ratio de Consistencia
El ratio de consistencia determina la congruencia en la matriz de ponderación
pareada es decir si A<B y B<C entonces A<C

El cálculo del ratio de consistencia se realiza mediante la siguiente fórmula:

Consistencia obtenida
R
Consistencia aleatoria

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b) Ratio de Consistencia Aleatoria Saaty
La consistencia aleatoria según el número de renglones de la matriz es:

1 0.00

2 0.00

3 0.52

4 0.89

5 1.11

6 1.25

7 1.35

8 1.40

9 1.45

>10 1.

c) Rangos Máximos de Consistencia


Para considerar que una matriz es consistente el ratio de consistencia deberá estar
dentro de los siguientes rangos:

Renglones Ratio de
de la matriz consistencia
3 5%
4 9%
5 o mas 10%

Ejemplo de Valoración:
Análisis de los criterios
Matriz de ponderaciones de los criterios
terreno zona construcción
terreno 1 1/3 1/2
zona 3 1 2
construcción 2 1/2 1
suma 6 1 5/6 3 1/2

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Matriz Normalizada

Para normalizar una matriz se divide cada celda entre la suma de su columna:

0.166666667 0.181818182 0.142857143


0.5 0.545454545 0.571428571
0.333333333 0.272727273 0.285714286

Cálculo del Ratio de Consistencia

Vector total
Vector Promedio Matriz Ponderación
De Renglones Por vecpromedio VT/VP
0.163780664 0.492063492 3.004405286
0.538961039 1.624819625 3.014725569
0.297258297 0.894300144 3.008495146
MAX= Promedio VT/VP 3.009208667
Indicé de consistencia 0.004604333
Ratio de consistencia RC=IC/ Consis. aleatoria 0.89%

d) Conclusión del ratio de consistencia.


Dado que el ratio de consistencia es de 0.89% y de acuerdo a la tabla de ratios
máximos que nos indica que una matriz de 3*3 deberá tener como máximo un 5%
definimos la matriz como consistente y en consecuencia podemos continuar, en
caso de no ser consistente será necesario replantear las ponderaciones.

Vector Propio.

El vector propio de una matriz nos indica el porcentaje de participación de cada una
de las variables con relación al total por ejemplo si:

Criterios Vector Propio

Zona 40%

M2 Terreno 35%

Proyecto 25%

El 40% del valor se atribuirá a la zona, el 35% a los m2 de terreno y el 25% al


proyecto.

e) Cálculo del Vector Propio.

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terreno zona construcció terreno zona construcció
n n
Terreno 1 1/3 1/2 Terreno 1 1/3 1/2
Zona 3 1 2 Zona 3 1 2
Construcció 2 ½ 1 Construcció 2 ½ 1
n n
suma 6 1.233 3.5 suma 6 1.233 3.5

3 0.917 1.67
10 3 5.5
5.5 1.667 3

Cálculo del Vector Propio.

El primer acercamiento al vector propio se obtiene de la ponderación del vector


suma de los renglones del producto de la matriz por ella misma:

Este proceso de multiplicaciones sucesivas se continúa hasta que se repita el


vector de ponderación, en ese momento el vector ponderación será el vector
propio.

terreno 2241.25 678.77 1233 4153.427662 0.163424119


zona 7400.444444 2241.25 4073 13714.31597 0.53961455
construcción 4072.621528 1233.41 2241 7547.278935 0.296961331
suma 25415.02257

terreno 15069604.68 4563881 8E+06 27926609.24 0.163424119


zona 49758738.33 1.5E+07 3E+07 92211632.01 0.53961455
construcción 27383288.99 8293123 2E+07 50746016.73 0.296961331
suma 170884258

Vector Propio

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En este caso el vector propio nos indica que el valor del inmueble estará justificado
en un 53.96% por la zona en donde este ubicado, en un 29.7% por los metros
cuadrados de construcción y en un 16.34% por los metros cuadrados de terreno.

2) Paso 2.
Ahora analizaremos los comparables en función de cada criterio determinando el
vector propio de los comparables por cada criterio

En caso de que la variable del criterio se cualitativas se realizará una matriz de


ponderación pareada validada con el ratio de consistencia, para el caso de variables
cualitativas el vector propio es la ponderación.
VecSuma VecPondera
3 0.917 1.67 5.5833333 0.163017032
10 3 5.5 18.5 0.540145985
5.5 1.667 3 10.166667 0.296836983
suma 34.25
a) Análisis de comparables para el criterio de Terreno
M2Terreno
Comp1 97 0.218468468
Comp2 112 0.252252252
Comp3 133 0.29954955
sujeto 102 0.22972973
suma 444

Como podemos observar son 3 comparables y un sujeto lo ideal sería que cada
uno representará el 25%, sin embargo el primer comparable aporta en este criterio
el 21.84% mientras que el comparable 3 representa el 29.95% y en esa medida
serán utilizados, bajo la premisa de que el terreno representa el 16.34% del valor.

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b) Análisis de comparables para Zona.
Dado que es una variable cualitativa es necesario realizar la matriz de ponderación
pareada de los comparables para el criterio Zona, validarla con su ratio de
consistencia y calcular el vector propio.

comp1 comp2 comp3 sujeto

comp1 1 2 3 1/3

comp2 1/2 1 3 1/2

copm3 1/3 1/3 1 1/5

Sujeto 3 2 5 1

Matriz Normalizada de zona VectProm VecTotal VT/VP

0.206896552 0.375 0.25 0.277298851 1.00965837 3.64104778

0.103448276 0.1875 0.25 0.180316092 0.76915709 4.26560425

0.068965517 0.0625 0.083333333 0.071599617 0.31829502 4.44548495

0.620689655 0.375 0.416666667 0.470785441 2.02131226 4.29348932

lMAX 4.16140658

IC 0.05380219

RC 6.05%

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comp1 1.33399E+19 1.70122E+19 3.97345E+19 6.6741E+18 7.67607E+19 24.79%

comp2 1.02855E+19 1.31169E+19 3.06366E+19 5.14595E+18 5.9185E+19 19.11%

copm3 4.17655E+18 5.3263E+18 1.24404E+19 2.08958E+18 2.40328E+19 7.76%

sujeto 2.60178E+19 3.31801E+19 7.74972E+19 1.3017E+19 1.49712E+20 48.34%

3.0969E+20

c) Vector Propio de Construcción.


Análisis de construcción
Comp1 104 22.61%
Comp2 118 25.66%
Comp3 148 32.18%
sujeto 89.9 19.55%
459.9

d) Vectores Propios.

Matriz de vectores
característicos de
comparables
VC terreno VC zona VC
construcción
Comp1 21.85% 24.79% 22.61%
Comp2 25.23% 19.11% 25.66%
Comp3 29.95% 7.76% 32.18%
sujeto 22.97% 48.34% 19.55%

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3) Paso3

Ahora se calculan los ratios de los comparables y del sujeto a través de la multiplicación de
la matriz de vectores propios con el vector propio de los criterios dando como resultado

21.85% 24.79% 22.61%


16.34%
25.23% 19.11% 25.66%
53.96%
29.95% 7.76% 32.18%
29.70%
22.97% 48.34% 19.55%

a) Cálculo del Valor.


Finalmente calculamos el valor mediante el ratio de valor que se obtiene con el cociente de
la suma de valores entre la suma de factores de los comparables.

Vector de
factores
Comp1 0.236606948
Comp2 0.22054344
Comp3 0.186394026
Sujeto 0.356455586
Vector de factores Vector valor comer
Comp1 0.236606948 $490,000.00
Comp2 0.22054344 $660,000.00
Comp3 0.1856394026 $740,000.00
sujeto 0.356455586 Ratio *Factor

Valor del sujeto

$1,046,860.24

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Suma val $1,890,000.00
comp1
Suma factores 0.643544414
comp2
ratio $2,936,860.24

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