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Gran Valencia, 02 de noviembre de 2017.-

Ciudadanos:
Banco de Venezuela, S.A.
Ciudad.-

A fin de dar cumplimiento a solicitud respecto a la VALUACIÓN DE UN (01)

INMUEBLE (LOTE DE TERRENO INTEGRADO) propiedad de la Sociedad Mercantil
INVERSIONES TORVAR, C.A., ubicado en la Carretera Morón - Coro, Kilómetro 10, Sector
Venepal, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Juan José Mora, Estado Carabobo,
número catastral; 08-05-01-12-IM-06B. Cumplo en enviar anexo el AVALÚO
INMOBILIARIO del mismo con fines de CONOCIMIENTO DEL VALOR REFERENCIAL DE
MERCADO, como garantía para el otorgamiento de Crédito al Constructor, por parte del
BANCO DE VENEZUELA, S.A., a favor de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TORVAR,
C.A. El AVALÚO del inmueble resultó ser para la fecha 02 de noviembre de 2017 de:

CUATRO MIL SETECIENTOS VEINTICINCO MILLONES CON 00/100 BOLÍVARES

(Bs. 4.725.000.000,00)

En consecuencia, espero haber correspondido a la solicitud sobre la valuación

mencionada, dejando a Ustedes, los trámites consiguientes con respecto al destino del
Informe de Avalúo.

Sin más a que referirme sobre el particular, me despido,

Atentamente;

Ing° M.Sc. José Luis Ramírez Garrido

C.I.V.: 40.119. SOITAVE N°: 930
C.I. N°: V-5.443.345 SUDEBAN Nº: P-654

Recibí Conforme:------------------------
Anexo: Lo indicado
JLRG/jlrg.-
02/11/2017.-
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CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD

Yo, JOSÉ LUIS RAMÍREZ GARRIDO, Venezolano, casado, mayor de edad, titular de la
Cédula de Identidad Nº 5.443.345, Magíster en Gerencia de Construcción, Ingeniero Civil,
inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nº 40.119, miembro asociado de la
Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela (SOITAVE) con el Nº 930, e inscrito en la
Superintendencia de Bancos (SUDEBAN) bajo el Nº P-654, por medio del presente informe
certifico:

1. Que el Avalúo obtenido en el Inmueble constituido por un Lote de Terreno Integrado,

ubicado en la Carretera Morón - Coro, Kilómetro 10, Sector Venepal, en Jurisdicción del
Municipio Autónomo Juan José Mora, Estado Carabobo, número catastral; 08-05-01-12-IM-
06B, encomendado por el BANCO DE VENEZUELA, S.A., y cuya realización se
circunscribe al 02 de noviembre de 2017, es producto de métodos esencialmente objetivos,
científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo
ningún factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo tanto
los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados
métodos.
2. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en
cualquier posible operación comercial; ni me liga con el propietario lazos familiares de
ninguna otra índole.
3. Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en el carácter de
profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.
4. Que no se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este informe.
5. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar
las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del
avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que
pueda influir en el resultado de este avalúo.
6. Declaro no ser Funcionario Público y que ejerzo la profesión de Ingeniero en forma
libre.

Ing° M.Sc. José Luis Ramírez Garrido

C.I.V.: 40.119. SOITAVE N°: 930
C.I. N°: V-5.443.345 SUDEBAN Nº: P-654
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ÍNDICE
Páginas

I.- RESUMEN 01

II.- INTRODUCCIÓN 02

III.- FACTORES DE LOCALIZACIÓN 03

3.1. Descripción del Inmueble 03

3.2. Ubicación del Inmueble 03
3.3. Servicios Públicos en la Zona 03
3.4. Zonificación 04

IV.- CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE 04

4.1. Terreno 04
4.2. Tradición Legal 05
4.3. Linderos del Terreno 05
4.4. Áreas de las Construcciones 05
4.5. Croquis de Situación del Inmueble 06
4.6. Croquis de Ubicación del Inmueble 07

V.- METODOLOGÍA AVALUATORIA 08

5.1. Conceptos Generales 08

VI.- MÉTODOS PARA EL AVALÚO 11

6.1. Terreno 11
6.1.1. Método de Mercado 11
6.2. Construcciones 11

VII.- AVALÚO 11

7.1. Terreno (Matriz de Ajuste) 12

7.2. Valor de Mercado del Terreno 13
7.3. Matriz de Ajuste 14
7.4. Análisis Estadístico 19
7.5. Valor del Terreno 22
7.6. Cálculos del Avalúo 22

VIII.- CONCLUSIÓN 23

IX.- FUENTES DE INFORMACIÓN 24

X.- ANEXOS (Fotografías y Documentos) 24

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I. RESUMEN

PRESENTADO A : BANCO DE VENEZUELA, S.A.

PROPIETARIOS : SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES TORVAR, C.A.

ORDENADO POR : SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES TORVAR, C.A.

OBJETO DEL AVALÚO : Suministrar una Referencia sobre el Valor Actual de

Mercado de un inmueble formado por un Lote de Terreno
Integrado de 45.000,00 M2 con sus obras preliminares, a
objeto de presentarlo en garantía para solicitar Crédito al
Constructor.

UBICACIÓN : En la Carretera Morón - Coro, Kilómetro 10, Sector

Venepal, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Juan José
Mora, Estado Carabobo, número catastral; 08-05-01-12-IM-
06B.

RESUMEN DEL AVALÚO PARA EL 02/11/2017:

VALOR DEL LOTE DE TERRENO Bs. 4.725.000.000,00

VALOR TOTAL REFERENCIAL Bs. 4.725.000.000,00

ELABORADO POR: José Luis Ramírez Garrido

Ingeniero Civil, M.Sc. C.I.V.: 40.119
SOITAVE Nº 930
SUDEBAN Nº P-654

FECHA REALIZACIÓN DE AVALÚO: 02 de noviembre de 2017

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II. INTRODUCCIÓN
A solicitud de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TORVAR, C.A., se procedió a realizar el
AVALÚO de un (01) Inmueble (Lote de Terreno Integrado con Obras Preliminares) de su
propiedad, según documento Protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto
Cabello del Estado Carabobo, bajo los números; 2017.389, 2017.390, 2017.391, 2017.392 y
2017.393, matriculas; 310.7.6.1.2017, 310.7.6.1.2018, 310.7.6.1.2019, 310.7.6.1.2020 y
310.7.6.1.2021, respectivamente, todos pertenecientes al folio real 2017 de fecha
11/07/2017, el mismo está formado por un (01) Terreno Integrado producto de la integración
de cinco (05) Lotes de Terreno, ubicado en la en la Carretera Morón - Coro, Kilómetro 10,
Sector Venepal, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Juan José Mora, Estado
Carabobo, número catastral; 08-05-01-12-IM-06B.
Los vecinos Municipios Autónomos Puerto Cabello y Juan José Mora presentan condiciones
especiales para la ubicación de industrias, la importancia y ventajas por su cercanía a
Puerto Marítimo, las vías de comunicación con los mercados de consumo, su ubicación
geográfica con relación a las principales ciudades de la República, la facilidad de la mano de
obra, entre otros, que le dan categoría de municipios prominentes. Se trata de un terreno
adyacente a una urbanización consolidada al noroeste del municipio Juan José Mora, a
través de la Autopista Puerto Cabello-Morón y la Carretera Nacional Morón-Coro, a la altura
del sector denominado VENEPAL, kilómetro 10. En el entorno existen áreas
fundamentalmente industriales y residenciales de densidad media-baja, con desarrollo de
viviendas unifamiliares mezcladas con actividades industriales y de servicios de escala
intermedia en La Encrucijada de Morón y cercanía a industrias importantes, tales como;
PEQUIVEN, PLANTACENTRO, PDVSA-REP, VENEPAL (hoy INVEPAL), CAVIM, entre
otras, característica muy importante para la estimación de su valor. Es importante hacer
notar que el Municipio Autónomo Juan José Mora presenta una panorámica de desarrollo
muy interesante, más aún cuando se han iniciado y concluido obras que mejorarán
sustancialmente las condiciones de vida, la aducción de aguas blancas desde Urama,
nuevas Redes Telefónicas, repavimentación de la Autopista Valencia-Puerto Cabello-Morón,
embellecimiento de la Ciudad, Vialidad Urbana, nuevas redes de cloacas, entre otros.
Respecto al valor del inmueble se logra al determinar el precio unitario del terreno,
multiplicado por su área, tomando en cuenta su área según documentos y mediciones, para
lo cual se adoptará la metodología valuatoria conocida como el Método de aproximación AL
MERCADO, el cual consiste en determinar el mejor precio el cual se espera produzca una
propiedad ofrecida en venta, bajo condiciones normales ó típicas, en un tiempo razonable.
Este enfoque de mercado se basa en derivar de las evidencias que brindan los referenciales,
el Valor de Mercado. Los referenciales utilizados fueron obtenidos en las Oficinas de
Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo y serán actualizados a la
fecha 02/11/2017. Asimismo, por la dificultad de encontrar ventas registradas recientes de
terrenos en la zona, se considerarán ofertas inmobiliarias en curso de terrenos ubicados a lo
largo de la Carretera Morón-Coro entre Boca de Aroa y Tucacas.
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III. FACTORES DE LOCALIZACIÓN

3.1. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

El inmueble objeto del presente avalúo está constituido por un Lote de Terreno
Integrado de 45.000,00 M2 según documento de propiedad y mediciones. La integración es
producto de cinco (05) parcelas divididas por etapas de 9.000,00 M2 cada una, de ubicadas
en la Carretera Morón - Coro, Kilómetro 10, Sector Venepal, en Jurisdicción del Municipio
Autónomo Juan José Mora, Estado Carabobo. En su interior se encuentran las obras
preliminares básicas para el establecimiento de la empresa constructora que desarrollará un
proyecto de viviendas unifamiliares, cuyo valor se encuentra implícito en el valor unitario que
se habrá de determinar para el terreno objeto de avalúo, multiplicado éste por el área del
mismo, es decir; 45.000,00 M2. El terreno integrado es de forma rectangular, al mismo nivel
de las calles adyacentes.

3.2. UBICACIÓN

Carretera Morón - Coro, Kilómetro 10, Sector Venepal, en Jurisdicción del Municipio
Autónomo Juan José Mora, Estado Carabobo, número catastral; 08-05-01-12-IM-06B

3.3. SERVICIOS PÚBLICOS EN LA ZONA

En las adyacencias del terreno se encuentra una urbanización consolidada (Conjunto

Residencial El Lago) con todos los servicios públicos y privados necesarios para su buen
funcionamiento tales como: cloacas, acueducto, electricidad, alumbrado público, calles
pavimentadas, aceras de concreto, teléfono, transporte público, aseo urbano.

Calles : En proyecto
Acueducto : Acueducto Hidrocentro Morón
Cloacas : Sistema público de recolección.
Electricidad : CORPOELEC
Alumbrado : CORPOELEC
Aseo : Municipal.
Transporte : Públicos y Privados.
Teléfonos : C.A.N.T.V.
Médicos : Hospital Dr. Adolfo Prince Lara y Dr. Francisco Molina Sierra
IVSS, Ambulatorios, CDI, Laboratorios Privados y Farmacias.
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3.4. ZONIFICACIÓN

En el Plan Rector de Desarrollo Urbano del Área Metropolitana de Puerto Cabello -

Morón, por disposición del Presidente de la República y de conformidad con lo dispuesto
en el Art. 9, del Decreto Nº 668 de fecha Julio de 1.980 y por Gaceta Oficial Nº 3042 de
fecha 08-11-82; contempla ésta zona donde se encuentra el inmueble objeto de avalúo
como ÁREA RESIDENCIAL AR-1 y ÁREAS COMERCIALES C-1 y C-2 (Comercio
Vecinal, Local y Comunal).

AREA RESIDENCIAL: (AR-1)

Corresponden a desarrollos residenciales conformados por urbanizaciones caracterizadas

por ser conjuntos residenciales privados de grandes empresas industriales como DIANCA,
PEQUIVEN, VENEPAL, y ciertos desarrollos en el Sector de Goaigoaza. Estas
Urbanizaciones están dotadas de servicios y ocupadas predominantemente por vivienda
unifamiliar aislada y en menor intensidad por vivienda multifamiliar aislada. Se contempla el
uso familiar con densidades netas que oscilan entre 75 y 150 habitantes por hectárea. Las
condiciones de desarrollo dependerán de la ubicación y tipología de las viviendas de
conformidad con los requisitos y condiciones establecidos en la Ordenanza de Zonificación
vigente, hasta tanto se elabore el Plan de Desarrollo Urbano Local.

5. POBLACIÓN: Media - Baja

6. TENDENCIA: Desarrollo Urbanístico Residencial e Industrial
7. ACTIVIDAD ECONÓMICA PREDOMINANTE: Residencial en Campo Industrial
8. DESARROLLO Y CONSOLIDACIÓN DE LA ZONA: Residencial, Industrial
9. NIVEL SOCIO-ECONÓMICO PREDOMINANTE: Clase media baja (nivel medio bajo)
10. TIPOS DE CONSTRUCCIONES EN EL SECTOR: Residencial de Campo Industrial

IV. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

4.1. TERRENO

Área : 45.000,00 M² (según documentos y mediciones)

Topografía : Irregular con movimiento de tierras en ejecución
Forma : Rectangular.
Uso : Residencial.
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4.2. TRADICIÓN LEGAL

La empresa estadal INDUSTRIA VENEZOLANA ENDÓGENA DE PAPEL, S.A.

(INVEPAL); cede y traspasa el terreno en cuestión, de forma pura, simple, perfecta, sin
limitación alguna e irrevocable a la Sociedad Mercantil INVERSIONES TORVAR, C.A.,
según consta en documento Protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto
Cabello del Estado Carabobo, bajo los números; 2017.389, 2017.390, 2017.391, 2017.392
y 2017.393, matriculas; 310.7.6.1.2017, 310.7.6.1.2018, 310.7.6.1.2019, 310.7.6.1.2020 y
310.7.6.1.2021, respectivamente, todos pertenecientes al folio real 2017 de fecha
11/07/2017.

4.3. LINDEROS DEL TERRENO INTEGRADO (Según Documentos)

NORTE: En 450,00 metros con terreno de VENEPAL, ahora INVEPAL.

SUR : En 450,00 metros con terreno de VENEPAL, ahora INVEPAL.
ESTE : En 100,00 metros con Conjunto Residencial El Lago.
OESTE : En 100,00 metros con terreno de VENEPAL, ahora INVEPAL.

Área del Terreno = 45.000,00 m2 (Según Documento)

Área del Terreno = 45.000,00 m2 (Según Mediciones)

4.4. ÁREAS DE LAS CONSTRUCCIONES

Como ya se indicó, en el terreno en cuestión, se encuentran algunas bienhechurías que

formarán parte de las obras preliminares necesarias para el establecimiento y operatividad
de la empresa constructora. El valor de dichas obras estará implícito en el valor unitario
estimado del terreno
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V. METODOLOGÍA AVALUATORIA

5.1. CONCEPTOS GENERALES

5.1.1. COSTO DE REPOSICIÓN:

Se define como la cantidad de dinero requerida para construir un duplicado exacto del
activo bajo avalúo, a los precios corrientes. Este costo suele ser castigado
considerablemente cuando el duplicado a construir presenta infuncionalidad notable desde
el punto de vista constructivo y de distribución de planta. Esta última observación no es
aplicable a la construcción del presente informe.

5.1.2. COSTO HISTÓRICO:

Es el costo pagado por el activo al momento de entrar a formar parte del patrimonio de
la empresa.

5.1.3. VALOR DE INTEGRACIÓN:

Es el aumento de valor como consecuencia de la combinación de dos o más terrenos

de manera de desarrollar un terreno con una mayor utilidad que el agregado de cada uno
cuando se consideren separadamente, Este concepto está asociado al caso objeto de
estudio, dado que se trata de dos terrenos integrados para un área total de 45.000,00m2.

5.1.4. VALOR ACTUAL:

Es el costo de reposición depreciado, es decir, es la cantidad de dinero al cual llegaría el

activo si fuese expuesto en venta en un mercado abierto, bajo condiciones tales que ni el
comprador ni el vendedor pudieran aprovecharse de las exigencias del otro actuando ambos
en conocimiento de todos los usos y propósitos del activo para los cuales está adaptado y
de las restricciones forzosas que sobre el pudieran existir.

5.1.5. VALOR DE RESCATE:

El precio que se puede esperar por la totalidad (o sea, una casa) o una parte de la
totalidad (una instalación de plomería) por su remoción de los predios, usualmente para ser
usado en otra parte.
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5.1.6. VALOR DE MERCADO:

Es el precio más probable en términos de dinero, que una propiedad se espera

produzca en un mercado competitivo y abierto bajo todas las condiciones necesarias para
una venta justa, en la que tanto el comprador como el vendedor actúan prudentemente con
conocimiento y asumiendo que el precio no está afectado por un estímulo indebido.

5.1.7. VALOR DE LIQUIDACIÓN:

Es el precio más probable en términos de dinero, que una propiedad se espera

produzca en un mercado competitivo y abierto bajo todas las condiciones necesarias para
una venta justa, en este caso el vendedor se encuentra obligado a vender y el comprador en
aptitud de aceptar, pero no obligado a comprar; tal situación se da en malos negocios,
producto de mercados insuficientes, proyectos mal estudiados y endeudamientos excesivos.
Ahora, a los fines de resguardar a las instituciones financieras acreedoras de los eventuales
gastos de ejecución de las garantías constituidas, se deberán aplicar a los valores de los
bienes afectos a los mismos, los porcentajes mínimos de descuento que se señalan, de
conformidad con el Artículo 39 de las Normas relativas a la clasificación del riesgo en la
cartera de créditos y cálculos de sus provisiones, publicado en la Gaceta Oficial de la
República de Venezuela bajo el Nº 36.433 de fecha 15 de Abril de 1998, los cuales serán
de: 10% para Bienes Inmuebles Residenciales, y 7% para; Locales Comerciales, Vehículos,
Construcciones y Maquinarias Industriales.

5.1.8. FACTORES CORRECTIVOS:

Son los coeficientes multiplicativos que permiten homogeneizar cada uno de los
elementos que intervienen en la determinación de un valor tomando como base los datos o
referenciales de registro a fin de asemejarlos al bien avaluado. Los factores correctivos más
comunes son: actualización, área, ubicación, zonificación, registro, esquina, entre otros.

5.1.9. VIDA ÚTIL:

Es el período de tiempo durante el cual puede razonablemente, esperarse que el activo

vaya a cumplir con la función para la cual fue destinado.
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5.1.10. VIDA ÚTIL REMANENTE:

Es el período de tiempo restante, a partir de la fecha de la valuación, que puede prestar

un activo en condiciones normales de uso y mantenimiento.

5.1.11. ESTADOS DE CONSERVACIÓN:

Definiciones de Estados (E)

Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere

reparaciones de ningún tipo (E = 1).

Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido

reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en
repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios
en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros (E =
2).

Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones

simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, puertas,
ventanería, y otros (E = 3).

Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones

importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones
mecánicas, y otros (E = 4).

Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas
reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco
tiempo, estará en estado de demolición (E = 5).

Luego, los estados de conservación (E) intermedios; 1.5, 2.5, 3.5 y 4.5, son aquellos cuyas
reparaciones se reparten proporcionalmente entre el estado superior e inferior al valor
intermedio. Estos estados, aunque son muy importantes en la materia valuatoria, no serán
considerados en el presente avalúo debido a que el mismo es de un terreno sin
construcciones.

5.1.12. VALOR OFERTA:

Es el costo o niveles de precios a los cuales serán obtenidos cierta cantidad de bienes
inmuebles. Este concepto presenta posibilidades de ser aplicado en este Informe, dado el
objetivo del mismo
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VI. MÉTODOS PARA EL AVALÚO

6.1. TERRENO

6.1.1. MÉTODO DE MERCADO:

Para determinar el Valor de Mercado del terreno objeto de esta valuación, utilizaremos
primeramente los datos de MERCADO como son las COMPRAS-VENTAS, efectuadas en
la zona en los últimos años precedentes a la fecha del avalúo (02/11/2017), esta información
se obtuvo en las Oficinas de Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado
Carabobo. En segundo lugar, las ofertas públicas de inmobiliarias sobre Terrenos en las
zonas residenciales y turísticas a lo largo de la Carretera Morón – Coro, desde Boca de
Yaracuy hasta Tucacas en los Estados Carabobo y Falcón, encontradas en páginas WEB y
presentadas en cuadro resumen. A ambos datos (ventas protocolizadas y ofertas de
inmobiliarias), se les calculará sus precios unitarios y se le aplicarán las compensaciones
correspondientes, a través de la ejecución de una Matriz de Ajuste que relacione el tiempo
transcurrido desde cada operación hasta la fecha actual, la situación, ubicación del
inmueble, área, esquina, entre otras, y precio unitario de cada referencial con respecto al
terreno a avaluarse les aplica los factores correctivos de homologación y finalmente se
procede por separado a su procesamiento estadístico con el fin de obtener con la misma
metodología de mercado un precio unitario para cada información de datos o referenciales,
asignando porcentajes o pesos a cada uno de ellos para la formación final del valor de
mercado. En tal sentido, para las operaciones registradas se fijará un porcentaje de 70% y
para las ofertas inmobiliarias; 30%, todo ello de acuerdo a la experiencia del avaluador.

6.2. CONSTRUCCIONES

Como ya se indicó, en el terreno en cuestión, se encuentran algunas bienhechurías que

formarán parte de las obras preliminares necesarias para el establecimiento y operatividad
de la empresa constructora. El valor de dichas obras estará implícito en el valor unitario
estimado del terreno.

VII. AVALÚO

Determinaremos el avalúo del inmueble, aplicando el Método del Mercado, con la

consideración de las ventas registradas y las ofertas inmobiliarias de páginas WEB, tal como
se citó anteriormente. Se encontrará el valor por metro cuadrado de terreno en la zona para
ambas consideraciones, a través de una Matriz de Ajuste y este valor multiplicarlo por el
área total del terreno, para proceder a la ponderación de ambos valores con el criterio de
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70% para las ventas registradas y 30% para las ofertas inmobiliarias. Una vez obtenido el
Valor de Mercado del Inmueble para la fecha 02 de noviembre de 2017, se determinará
el Valor de Liquidación, de conformidad con el Artículo 39 de las Normas relativas a la
clasificación del riesgo en la cartera de créditos y cálculos de sus provisiones, publicado en
la Gaceta Oficial de la República de Venezuela bajo el Nº 36.433 de fecha 15 de Abril de
1998, los cuales serán de: 10% de descuento para Bienes Inmuebles Residenciales, y 7%
para Locales Comerciales, Construcciones Industriales, Estacionamientos, Vehículos y
Maquinarias Industriales. En nuestro caso el Valor del Liquidación será el 90% del Valor de
Mercado o Valor Actual.

7.1. TERRENO (MATRIZ DE AJUSTE)

Lo más importante al realizar esta parte, es definir los factores correctivos a utilizar
para determinar el valor del terreno, en el presente avalúo los correctivos fijados para la
determinación de la matriz de ajuste son:

a. Corrección por tiempo (actualización):

Siempre ocurre que las operaciones investigadas datan de varios meses ó años por no
encontrarse transacciones para la fecha requerida, por tal motivo se actualizaron a la
fecha de interés de este avalúo. Dichas operaciones se retornaron al 02/11/2017 con la
siguiente relación,

Vf = Vi (1 + i)n
Donde,
Vf = Valor Final (Bs). Vi = Valor Inicial (Bs).
I = Tasa de Incremento Intermensual (8,00% mensual) (96% anual).
n = Tiempo desde el referencial a la fecha, en meses.

b. Corrección por Área:

Cada vez que el área de la referencia dobla, el Factor se corrige entre un 5% y un

15%. Se tomó 5% para las ventas registradas y 10,00% para las ofertas inmobiliarias.

c. Corrección por Ubicación:

Aún dentro de una misma ciudad, se deberá evaluar la ubicación con respecto a los
servicios públicos, mejor factibilidad comercial o residencial, entre otros. En este caso
particular se realizará una corrección tomando en cuenta cual ubicación posee mejor
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factibilidad residencial con respecto a las del avalúo, como de todos los referenciales, de
modo que deberá tener mayor valor aquel o aquellos terrenos que estén en una zona de
mayor actividad residencial y/o comercial.

d. Factor de Corrección por Esquina (Fc. Esquina):

Con el uso de este factor correctivo se incrementará en un porcentaje determinado por la

experiencia, en los referenciales que no se encuentran ubicados en esquina, el referencial
que se encuentra en esquina permanecerá en iguales condiciones, es decir, no se le
aplicará el correctivo. Este porcentaje no se tomará en cuenta en el informe debido a que los
referenciales y el terreno objeto de avalúo no presentan esa condición.

e. Factor de Corrección por Topografía (Fc. Topografía):

El terreno objeto de estudio está siendo sometido a movimientos de tierra que modificaron
su topografía a fin de obtener un mejor aprovechamiento del mismo. Igualmente, algunos
referenciales presentan igual condición y otros están en mejor o peor condición. Razón por la
cual, este factor variará en proporción a la comparación del terreno objeto de estudio con los
referenciales para ambas condiciones de análisis; ventas registradas y ofertas inmobiliarias.

7.2. VALOR DE MERCADO DEL TERRENO

Para la determinación del Valor del Mercado del terreno, se recopiló información sobre las
últimas compras-ventas protocolizadas y ofertas inmobiliarias de terrenos con características
similares o en su defecto similables al del bien objeto de avalúo, efectuadas en el Municipio
Puerto Cabello del Estado Carabobo y en el Municipio José Laurencio Silva del Estado
Falcón. Los Referenciales de Precios fueron obtenidos en los archivos de la Oficina de
Registro Público de Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, y se presentan en el
cuadro siguiente, denominado; REFERENCIALES LOTE TERRENO, CARRETERA
MORÓN-CORO, Km 10, SECTOR VENEPAL. A = 45.000,00 M²
Para el caso de ofertas inmobiliarias, se investigó en las páginas WEB; tuinmueble.com y
venezuela.bienesonline.com, luego se relacionaron en el cuadro denominado; OFERTAS
INMOBILIARIAS LOTE TERRENO, CARRETERA MORÓN-CORO, Km 10, SECTOR
VENEPAL. A = 45.000,00 M² Con los referenciales en cuestión se procedió a realizar la
Matriz de Ajuste para cada caso considerado, donde se calcularon los factores de:
actualización al 02/11/2017 (tiempo), correcciones por área, mejor ubicación y esquina, así
se determinó para cada uno el factor de ajuste definitivo, los cuales se multiplicaron por los
precios unitarios, y una vez ajustados se efectúa el respectivo análisis estadístico.
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METODOLOGÍA Y FÓRMULAS UTILIZADAS

1. Factor de Corrección por Tiempo (F.act.)

F(act.) = (1 + i)n. i = 8,00% mensual (96,00% anual). El tiempo (n), se tomó en meses
desde la fecha de cada referencial hasta la del avalúo (02/11/2017); la tasa de capitalización
intermensual, se determinó tomando en cuenta el movimiento inmobiliario reciente en el
Estado Carabobo, que oscila entre 90% a 270% anual, con estos valores se puede pensar
en una tasa prudente de capitalización para terrenos con la misma tipología de 96,00%
anual para ventas registradas y para ofertas inmobiliarias

2. Factor de Corrección por Ubicación (Ubic.)

UBICACIÓN PUNTAJE % COMPENSACIÓN F. CORRECCIÓN

Goaigoaza 0.90 10% (0.10) 1.10
Inmueble y otros 1.00 00% (0.00) 1.00
J.J. Flores-Salom 1.20 20% (0.20) 0.80

3. Factor de Corrección por Área (Fc. Área)

Cada vez que se dobla el área del referencial se corrige entre 5% y 15%; se tomo
5% para las ventas registradas y 10% para las ofertas inmobiliarias.

4. Factor de Corrección por Esquina (Fc. Esquina)

Con el uso de este factor correctivo se castigará o disminuirá en un porcentaje

determinado por la experiencia, en los referenciales que encuentran ubicados en esquina, el
referencial que no se encuentra en esquina, caso del inmueble en estudio, permanecerá en
iguales condiciones, es decir, no se le aplicará el correctivo. Este porcentaje no se tomará en
cuenta debido a que no existen referenciales ubicados en esquina e igualmente el terreno
objeto de avalúo, en tal sentido, se tomó un factor para todos los referenciales igual a la
unidad (1.00).

4. Factor de Corrección por Topografía y Construcción (Fc. Top.-Const.):

El terreno objeto de estudio fue sometido a movimientos de tierra previos, que

modificaron su topografía a fin de obtener un mejor aprovechamiento del mismo. Igualmente,
existen referenciales en las mismas condiciones topográficas del terreno objeto de avalúo, y
otros, en peor condición que éste; por tal motivo, debe aplicarse de manera prudente, el
correctivo por topografía en el cual los referenciales en igual condición topográfica se
multiplicarán por la unidad y los que están en peor condición topográfica se incrementará su
precio unitario multiplicándose por un número superior a la unidad, y aquellos de mejor
condición se castigará su precio unitario, multiplicándose por un factor inferior a la unidad

5. Factor Ajuste (Fa) = F act. x Fc. Ubic. x Fc. Área x Fc. Esquina x Fc. Top.-Const.

ÁREA DEL TERRENO = 45.000,00 M²; FECHA DEL AVALÚO: 02/11/2017

 19

7.4. ANÁLISIS ESTADÍSTICO PRIMERA CONSIDERACIÓN (Venta Registradas)

Con los doce (12) referenciales del mercado inmobiliario, se realizó la Matriz de Ajuste,
donde se determinaron los factores de: actualización, correcciones por área, ubicación,
esquina y topografía; así se determinó, para cada referencial, el factor de ajuste definitivo,
que multiplicado por cada precio unitario, actualiza y ajusta cada referencial en función del
inmueble objeto de avalúo. Ahora bien, una vez ajustados; para establecer el precio unitario
del inmueble, se procedió a utilizar la estadística descriptiva:

7.4.1. Medidas de Tendencia Central

Tamaño de la Muestra = 12
X= 25.643,78 Bs/M2
Mediana = 20.758,03 Bs/M2
Moda = No hay

7.4.2. Medidas de Dispersión:

Desviación Media = 11.962,15

Desviación Standard = 16.271,16

7.4.3. Tipo de Curva

Verificamos si la curva es simétrica:

X ± Desviación Media = 37.605,93 y 13.681,63
Del rango anterior salen tres (03) referenciales y quedan nueve (09), lo cual
representa el 75,00% > 57,10%, por lo tanto la curva es simétrica.

Verificamos si la curva es normal:

X ± Desviación Estándar = 41.914,94 y 9.372,62

Del rango anterior salen un (01) referencial y quedan once (11), lo cual representa el
91,67% > 68,27%, por lo tanto la curva es normal.
Demostrado que la curva es SIMÉTRICA y NORMAL, se procede a eliminar los dos
valores extremos, es decir; 68.176,62 Bs/M2 y 10.336,55 Bs/M2, para calcular
nuevamente la MEDIA ARITMÉTICA (X), resultando:

X = 22.921,22 Bs/M2 (Término central más representativo)

 20

7.4. VALOR DEL TERRENO PRIMERA CONSIDERACIÓN (V. Registradas: Peso = 70%)

Los precios unitarios de los terrenos se mueven entre un máximo de 35.608,01 Bs/M2 y
un mínimo de 11.465,87 Bs/M2, con un precio medio de 22.921,22 Bs/M2, y un promedio
entre el precio mínimo y máximo de 23.536,94 Bs/M2, en tal sentido, dado que el terreno en
cuestión se encuentra con unas obras preliminares ejecutadas y con futuro desarrollo
habitacional a corto plazo, ambas condiciones favorables, aunado a la observación y análisis
de ofertas de ventas de inmobiliarias que se cotizan superiores a los promedios de valores
unitarios aquí estimados, es criterio del suscrito que el precio unitario del terreno se mueve a
la derecha de la curva normal o semisuma entre el valor máximo y mínimo (23.536,94
Bs/M2), estimándose prudente incrementar este último valor en 6.463,06 Bs/M2, es decir;
30.000,00 Bs/M2, el cual será el precio unitario a tomar para el cálculo del valor del terreno
en esta primera consideración. Por lo tanto el valor del terreno es igual a la multiplicación del
área del mismo según documentos de propiedad por el precio unitario arriba estimado:

VALOR = ÁREA x PRECIO UNITARIO =

VALOR = 45.000,00 M2 x 30.000,00 Bs/M2 = Bs. 1.350.000.000,00
VALOR = Bs. 1.350.000.000,00

7.5. ANÁLISIS ESTADÍSTICO SEGUNDA CONSIDERACIÓN (Ofertas Inmobiliarias)

Con los diez (10) referenciales de las ofertas inmobiliarias, se realizó la Matriz de Ajuste,
donde se determinaron los factores de: actualización, correcciones por área, ubicación,
esquina y topografía; así se determinó, para cada dato, el factor de ajuste definitivo, que
multiplicado por cada precio unitario, actualiza y ajusta cada dato en función del inmueble
objeto de avalúo. Ahora bien, una vez ajustados; para establecer el precio unitario del
inmueble, se procedió a utilizar la estadística descriptiva:

7.5.1. Medidas de Tendencia Central

Tamaño de la Muestra = 10
X= 290.401,16 Bs/M2
Mediana = 284.712,43 Bs/M2
Moda = No hay
 21

7.5.2. Medidas de Dispersión:

Desviación Media = 101.024,65

Desviación Standard = 140.718,47

7.5.3. Tipo de Curva

Verificamos si la curva es simétrica:

X ± Desviación Media = 391.425,81 y 189.376,50

Del rango anterior salen cuatro (04) referenciales y quedan seis (06), lo cual
representa el 60,00% > 57,50%, por lo tanto la curva es simétrica.

Verificamos si la curva es normal:

X ± Desviación Estándar = 431.119,63 y 149.682,68

Del rango anterior salen tres (03) referenciales y quedan siete (07), lo cual representa
el 70,00% > 68,27%, por lo tanto la curva es normal.

Demostrado que la curva es SIMÉTRICA y NORMAL, se procede a eliminar los dos

valores extremos, es decir; 565.394,60 Bs/M2 y 92.826,41 Bs/M2, para de nuevo,
calcular la MEDIA ARITMÉTICA (X), resultando: X = 280.723,82 Bs/M2 (Término
central más representativo).

7.5. VALOR DEL INMUEBLE SEGUNDA CONSIDERACIÓN (Ofertas: Peso = 30%)

Los precios unitarios de los terrenos, según las ofertas inmobiliarias, se mueven entre un
máximo de 434.983,34 Bs/M2 y un mínimo de 125.928,42 Bs/M2, con un precio medio de
280.723,82 Bs/M2, y un promedio entre el precio mínimo y máximo de 280.455,88 Bs/M2, en
tal sentido, siendo estos dos valores coincidentes, resulta prudente redondearlo a
280.000,00 Bs/M2, el cual será el precio unitario a tomar para el cálculo del valor del terreno
en esta segunda consideración. Por lo tanto el valor del terreno es igual a la multiplicación
del área del mismo según documentos de propiedad por el precio unitario arriba estimado:

VALOR = ÁREA x PRECIO UNITARIO =

VALOR = 45.000,00 M2 x 280.000,00 Bs/M2 = Bs. 12.600.000.000,00
VALOR = Bs. 12.600.000.000,00
 22

VALOR DEL TERRENO SEGÚN METODOLOGÍA EMPLEADA

VALOR
VALOR DEL
CONSIDERACIÓN PESO (%) PONDERADO
TERRENO (Bs.)
(Bs.)
VENTAS
1.350.000.000,00 70.00% 945.000.000,00
REGISTRADAS

OFERTAS
12.600.000.000,00 30.00% 3.780.000.000,00
INMOBILIARIAS

VALOR TERRENO INVERSIONES TORVAR, C.A. (Bs.) 4.725.000.000,00

VALOR UNITARIO PONDERADO DEL TERRENO = 105.000,00 Bs./M2

 23

VIII. CONCLUSIÓN

Sobre la base de los criterios empleados, análisis y cálculos realizados, se llega a la

conclusión de que; en relación al inmueble formado por un LOTE DE TERRENO
INTEGRADO Y SUS OBRAS PRELIMINARES A LA FECHA, propiedad de la Sociedad
Mercantil INVERSIONES TORVAR, C.A., ubicado en la Carretera Morón - Coro, Kilómetro
10, Sector Venepal, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Juan José Mora, Estado
Carabobo, número catastral; 08-05-01-12-IM-06B, el Valor Estimado a la fecha 02/11/2017
sobre el mismo, es la cantidad de: CUATRO MIL SETECIENTOS VEINTICINCO
MILLONES CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 4.725.000.000,00).

Ahora bien, de conformidad al Artículo 39 de las Normas relativas a la clasificación de

riesgo en la cartera de créditos y cálculos de sus provisiones, publicado en la Gaceta
Oficial de la República de Venezuela bajo el número 36.433 de fecha 05 de Abril de 1998,
el valor luego de aplicar el porcentaje mínimo de descuento (establecido en un 10% para
bienes inmuebles comerciales) es igual a CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y
DOS MILLONES QUINIENTOS MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 4.252.500.000,00)

VALOR ESTIMADO (02/11/2017) Bs. 4.725.000.000,00

VALOR DE LIQUIDACIÓN Bs. 4.252.500.000,00

NOTA: El Valor de Liquidación, es el precio que toma cualquier activo en caso de alguna
eventualidad ó contingencia, a los fines de resguardar a las instituciones financieras
acreedoras de los eventuales gastos de ejecución de las garantías constituidas. Para
determinarlo, se deberán aplicar a los valores de los bienes afectos a los mismos, los
porcentajes mínimos de descuento que se señalan, de conformidad con el Artículo 39 de
las Normas relativas a la clasificación del riesgo en la cartera de créditos y cálculos de sus
provisiones, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela bajo el Nº 36.433
de fecha 15 de Abril de 1998, los cuales serán de: 10% para Bienes Inmuebles
Residenciales, y 7% para Locales Comerciales, Construcciones Industriales,
Estacionamientos, Vehículos y Maquinarias Industriales. Para este caso se tomó 10%.
 24

IX. FUENTES DE INFORMACIÓN

- Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo.

- Revista de la Sociedad de Tasadores de Venezuela.

- Documentos de Propiedad del bien avaluado.

- Mediciones personales a cinta del inmueble.

- Archivo del Catastro Municipal del Municipio Juan José Mora.

- Ingeniería Municipal del Municipio Juan José Mora.

- Apuntes del Curso de Avalúos de Bienes Inmuebles Urbanos.

- Página Web: http://www.venezuela.bienesonline.com/

- Página Web: http://www.tuinmueble.com/

Avalúo realizado por:

José Luis Ramírez Garrido

Ingeniero Civil y Magister en Gerencia de Construcción
C.I.: 5.443.345 C.I.V.: 40.119
SOITAVE Nº: 930
SUDEBAN Nº: P-654

X. ANEXOS (Fotografías, credenciales y documentos)

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2
VÍA DE ACCESO AL TERRENO EN CONJ. RES. EL LAGO – OBRAS PRELIMINARES TERRENO A = 45.000,00 M

2
VISTA DEL TERRENO DESDE EL LINDERO SUR Y REMOCIÓN DE CAPA VEGETAL TERRENO. A = 45.000,00M

2
VISTA GENERAL DEL TERRENO CON VEGETACIÓN Y CAPA VEGETAL REMOVIDA, KM 10, INVEPAL. A = 45.000,00M
 26

2
VÍA DE ACCESO – CONSTRUCCIÓN OFICINAS Y SILO PARA CEMENTO A GRANEL; TERRENO A = 45.000,00 M

2
VISTA DEL TERRENO DESDE EL LINDERO NORTE Y MOVIMIENTO DE TIERRAS - ÁREA TERRENO = 45.000,00M

2
ACCESO, OBRAS PRELIMINARES Y TOPOGRAFÍA MODIFICADA; TERRENO, KM 10, INVEPAL. A = 45.000,00M
27
28
29
30
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32
33