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“AVALIAÇÃO DE LOTES SUJEITOS A INFLUÊNCIA DE

FAVELAS E RESTRIÇÕES AMBIENTAIS


NAS AÇÕES DE DESAPROPRIAÇÃO”

Vera Regina Nogueira de Sá


Engenheira Civil
INFLUÊNCIAS MAIS
RELEVANTES A SEREM
CONSIDERADAS NA
AVALIAÇÃO DE LOTES :

Engª Civil Vera Regina Nogueira de Sá


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FAVELA

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FAVELA DO RADAR

300 domicílios
10.000 m²

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FAVELA INDIO PERI

350 domicílios
21.000 m²

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FAVELA JD. PANORAMA

600 domicílios
30.000 m²

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PARAISÓPOLIS

17.000 domicílios
788.000 m²

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PARAISÓPOLIS

Loteamento de 1921 com 2.200 lotes

Áreas públicas: ruas implantadas ou não

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PARAISÓPOLIS

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MAPA DE DESAPROPRIAÇÕES

COMPLEXO PARAISÓPOLIS
CONDOMÍNIOS – 800 UH

EQUIPAMENTOS DE EDUCAÇÃO

EQUIPAMENTOS DE SAÚDE

EQUIPAMENTOS ESPORTIVOS

AVENIDA PERIMETRAL

VIADUTO

PAVILHÃO SOCIAL

CENTRAL DE TRIAGEM/ ECOPONTO

CANALIZAÇÃO DE CÓRREGOS

CONTENÇÃO DE ÁREAS DE RISCO

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PARAISÓPOLIS

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5.9. FAVELA

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5.9. FAVELA
FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL

FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS

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Av. Morvan Dias de
Rua Manguari Figueiredo

Ponte do
Tatuapé

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CONTRIBUINTE
063.077.1042-1

Área = 50.000 m²

Valor IPTU = R$ 18 mi

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700 domicílios
50.000 m²

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FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL
AVALIANDO É O PRÓPRIO

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FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL
AVALIANDO É LIMÍTROFE À FAVELA

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FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL
AVALIANDO ESTÁ LOCALIZADO ATÉ 200 M DA FAVELA

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FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL
AVALIANDO ESTÁ LOCALIZADO ATÉ 200 M DA FAVELA
Fator = [(0,3333/200) x D] + 0,6667
Fator = 1,00
Fator = 0,7717
Fator = 0,6667

Distância da favela (m)


0 (vizinho) 63 m 200 m

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FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL

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FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS
AVALIANDO ESTÁ INSERIDO NA FAVELA

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FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS
AVALIANDO É LIMÍTROFE À FAVELA

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FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS
AVALIANDO ESTÁ LOCALIZADO ATÉ 200 M DA FAVELA

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FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS
AVALIANDO ESTÁ LOCALIZADO ATÉ 200 M DA FAVELA

Fator = [(0,6667/200) x D] + 0,3333

Fator = 0,8867 Fator = 1,00

Fator = 0,3333

Distância da favela (m) 0 (vizinho) 166 m 200 m

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FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS

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RESTRIÇÕES AMBIENTAIS

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Novo Código Florestal – Lei nº 12.651/25.05.12

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< 10 m

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1ª SITUAÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO TOTAL EM ZONA ZCOR-1 APP ATINGE 18 M

Ag = área com restrição ambiental Ag = 180,00 m²


At2 = área do lote, desconsiderando-se a
área com restrição ambiental At2 = 120,00 m²

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Potencial
construtivo
sem restrição
180,00 m²

P1

P2

Potencial
construtivo
sem restrição
120,00 m²

Ag = 180,00 m²
At2 = 120,00 m²

P1 = 180,00 m²
P2 = ?

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Potencial
construtivo
Zona ZCOR-1: Gabarito = 10,00 m e Recuo = 5,00 m
sem restrição
180,00 m²
Projeção da área edificável = 70,00 m²
P1
Gabarito = 10,00 m => 3 pavimentos (Zoneamento)

Área máxima edificável = 3 x 70,00 m² = 210,00 m²


P2 = ?
70,00 m² Área construída que pode ser
absorvida na parcela sem restrição:
Potencial
5,00 m construtivo
sem restrição
120,00 m²

P2 = 210,00 m² - 120,00 m²

Ag = 180,00 m² P1 = 180,00 m²
P2 = 90,00 m²
At2 = 120,00 m² P2 = 90,00 m²

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P2 = 90,00 m² (potencial construtivo útil referente à Ag, que pode ser transferido para o lote
P1 = 180,00 m² (potencial construtivo útil da Ag, sem restrição ambiental)

0,80 (P2 / P1) = 0,80 x (90,00/180,00) = 0,80 x 0,50 = 0,40 > 0,10

Aeq = At2 + [0,80 x (P2 / P1) x Ag]


Aeq = 120,00 +[ 0,80 x (90/180) x 180,00) ]
Aeq = 192,00 m²

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Potencial
construtivo
sem restrição
180,00 m² Área terreno = 300,00 m²

P1 = 180,00
Aeq = 192,00 m²

P2 = 90,00
Vt = At x Vu x Cf x Fp x ...

Potencial
Vt = Aeq x Vu x Cf x Fp x ...
construtivo
sem restrição
120,00 m²

Área máxima edificável,


respeitando o Zoneamento
210,00 m²

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2ª SITUAÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO TOTAL EM ZONA ZCOR-1 APP ATINGE 22 M

Ag = área com restrição ambiental Ag = 220,00 m²


At2 = área do lote, desconsiderando-se a
área com restrição ambiental At2 = 80,00 m²

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Potencial
construtivo
sem restrição
220,00 m²

P1

P2

Potencial
construtivo
sem restrição
80,00 m²

Ag = 220,00 m²
At2 = 80,00 m²
P1 = 220,00 m²
P2 = ?

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Potencial
construtivo
Zona ZCOR-1: Gabarito = 10,00 m e Recuo = 5,00 m
sem restrição
220,00 m²
Projeção da área edificável = 30,00 m²
P1
Gabarito = 10,00 m => 3 pavimentos (Zoneamento)

Área máxima edificável = 3 x 30,00 m² = 90,00 m²


P2 = ?

Área construída que pode ser


absorvida na parcela sem restrição:
Potencial
construtivo
sem restrição
80,00 m²

P2 = 90,00 m² - 80,00 m²

Ag = 220,00 m² P1 = 220,00 m²
P2 = 10,00 m²
At2 = 80,00 m² P2 = 10,00 m²

Engª Civil Vera Regina Nogueira de Sá


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P2 = 10,00 m² (potencial construtivo útil referente à Ag, que pode ser transferido para o lote)
P1 = 220,00 m² (potencial construtivo útil da Ag, sem restrição ambiental)

0,80 (P2 / P1) = 0,80 x (10,00/220,00) = 0,80 x 0,05 = 0,04 < 0,10

Aeq = At2 + (0,10 x Ag)


Aeq = 80,00 + (0,10 x 220,00)
Aeq = 102,00 m²

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Potencial Área terreno = 300,00 m²
construtivo
sem restrição
220,00 m² Aeq = 102,00 m²

P1 = 220,00 Vt = At x Vu x Cf x Fp x ...

Vt = Aeq x Vu x Cf x Fp x ...
P2 = 10,00

Potencial
construtivo
sem restrição
80,00 m²

Área máxima edificável,


respeitando o Zoneamento
90,00 m²

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INFLUÊNCIA DE FAVELAS E
RESTRIÇÕES AMBIENTAIS
NA AVALIAÇÃO DE LOTES URBANOS
EM AÇÕES DE DESAPROPRIAÇÃO
DA CIDADE DE SÃO PAULO

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AGRADECIMENTOS

AO CORPO TÉCNICO DO
DEPARTAMENTO DE DESAPROPRIAÇÕES E
DA SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO
DA PREFEITURA DE SÃO PAULO

Engª Civil Vera Regina Nogueira de Sá


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MUITO
OBRIGADA!

Engª Civil Vera Regina Nogueira de Sá


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