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CAPÍTULO 1. INTRODUÇÃO
Com a entrada em vigor da Reforma à Lei do Arrendamento Urbano - Lei n.º 31/2012,
de 14 de agosto, retificada pela Declaração de Retificação n.º 59-A/2012, de 12 de
outubro - foi criado o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) e o Procedimento
Especial de Despejo (PED). Este consiste, basicamente, num novo instrumento ao
dispor dos senhorios para efetivar a cessação do arrendamento, independentemente
do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data
prevista na lei ou na data prevista por convenção entre as partes.
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d) Requerer, o diferimento da desocupação do imóvel, com fundamento em
razões sociais imperiosas, devendo apresentar todas as provas para
demonstração dos factos que alega e indicar até três testemunhas.
Por último, no caso de ter sido requerido, como dissemos, no prazo da oposição, o
diferimento da desocupação do locado, deve o juiz decidir com base nas exigências
de boa-fé, na situação económica e social do arrendatário e do seu agregado familiar,
número de pessoas que habitam o imóvel, idades e estados de saúde. O período de
diferimento não pode, contudo, exceder o prazo de cinco meses a contar da data do
trânsito em julgado da decisão.
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Vd Capítulo seguinte.
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CAPÍTULO 2. OS PRAZOS NO PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO
Prevê sim, em três momentos, que o procedimento tem caráter de urgência, a saber:
Além disso, também a contagem dos prazos não se suspende durante o período das
férias judiciais, o que obriga à prática dos atos pelas partes de forma mais célere.
Por outro lado, o caráter urgente pode ainda significar uma redução significativa dos
prazos para a prática de determinados atos previsto na lei.
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Como sabemos, são exemplos de processos urgentes as providências cautelares e os
processos de insolvência, conforme se prevê no n.º 1 do art.º 382.º do CPC e no n.º 1
do art.º 9.º do CIRE, respetivamente.
Ora, sendo intenção do legislador imprimir urgência aos atos praticados pelo juiz, não
faria sentido, em nossa opinião, que a secretaria não desse o mesmo tratamento ao
expediente dirigido ao processo e às decisões proferidas, conferindo-lhes também a
requerida urgência, com precedência sobre o demais serviço do tribunal.
No entanto, convém relembrar que o PED não é urgente, pelo que, salvo a previsão de
que os prazos não se suspendem durante o período das férias judiciais (cfr. N.º 5 do
art.º 15.º-S), após a notificação urgente por parte da secretaria das decisões do juiz,
os prazos que se despoletarem no seu seguimento não são os de um processo urgente.
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Poderemos dar como exemplo do que acabámos de referir, a sentença
proferida, no PED nos termos do art.º 15.º-I. A sentença há-de ser notificada com
caráter de urgência mas o prazo para interposição de recurso é de 30 dias e não de 15
dias como se acha previsto para os processos urgentes (cfr. n.º 1 do art.º 685.º e n.º 5
do art.º 691.º do CPC).
O apoio judiciário tem âmbito pessoal. Por isso, sendo vários requerentes ou vários
requeridos, a concessão de apoio a um não aproveita aos restantes. Designadamente,
sendo um procedimento interposto por ou contra cônjuges, cada um deles, se
pretender beneficiar de apoio judiciário, carece de apresentar de forma individual o
respetivo requerimento.
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Por regra, o requerimento de pedido de concessão de apoio judiciário deve ser
apresentado, no mínimo, 30 dias antes da propositura do procedimento, pois só a
partir de 30 dias após o decurso desse prazo poderá ser apresentado o requerimento
de despejo. O requerente deve apresentar, juntamente com o requerimento de
despejo, o documento da concessão do benefício do apoio judiciário na modalidade
de dispensa total ou parcial, sob pena de recusa (al h) do n.º 1 do art.º 15.º-C do
NRAU).
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de 5 dias a contar da notificação da decisão definitiva de indeferimento, sob pena de
extinção do procedimento ou, caso já tenha sido constituído título para desocupação
do locado, de pagamento do valor igual a 10 vezes o valor da taxa devida (n.º 2 do
art.º 15.º-S do NRAU).
Nota prévia: sempre que seja suscitada qualquer questão sujeita a decisão
judicial, o BNA envia de forma eletrónica o PED para distribuição.
Então, apresentada que seja oposição junto do BNA, este envia, por via eletrónica, o
PED para distribuição ao tribunal da situação do locado.
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b) - Se a oposição foi apresentada dentro do prazo (15 dias) – o prazo para
apresentação da oposição é perentório e o seu decurso, salvo o justo
impedimento, extingue o direito de praticar esse ato. Se a mesma foi
apresentada em qualquer um dos 3 dias úteis subsequentes ao termo do prazo,
a secção deve proceder à liquidação da multa a que se refere o art.º 145.º do
CPC;
Nos termos do n.º 2 do art.º 486.º do CPC, deve a secção considerar que,
quando termine em dias diferentes, o prazo para a apresentação da
oposição por parte dos vários requeridos, a oposição de todos ou de cada
um deles, pode ser oferecida até ao termo do prazo que começou a
correr em último lugar.
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Art.º 9.º, n.º 1 da Portaria n.º 9/2013.
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Al. a) do n.º 1 do art.º 15.º-S do NRAU
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quem compete a análise dos requisitos da oposição e que procederá a um saneamento
sumário dos autos e, além do mais, verificará:
- Se, pelo requerido, foi constituído advogado cuja procuração deve ser junta,
se o não for fica sem efeito a defesa e, em consequência, será decidido em
conformidade;
O juiz, se não julgar procedente alguma exceção dilatória ou nulidade que lhe cumpra
conhecer e se não decidir do mérito da causa, pode ordenar a notificação das partes
para a audiência de julgamento.
Uma nota a ter em atenção é que, a partir desta fase, o requerente caso pretenda
intervir no procedimento, se ainda não tem mandatário, também é obrigado a
constituir advogado.
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prazo de 20 dias a contar da distribuição, não sendo motivo de adiamento a falta de
qualquer das partes ou dos seus mandatários a não ser em casos de justo
impedimento.
Se ao juiz parecer indispensável, visando uma boa decisão da causa, que se proceda a
alguma diligência de prova, suspenderá a audiência na altura que reputar mais
conveniente e designará imediatamente dia para a sua continuação, devendo,
contudo, o julgamento concluir-se no prazo de 10 dias.
A prova pericial, caso seja solicitada, contará apenas com intervenção de um único
perito.
Sendo ordenada a perícia, o juiz deve fixar o seu objeto nomeando o perito e
designando a data e local do início da diligência, devendo no ato ser prestado
compromisso de cumprimento da função (ou o mesmo pode ser prestado no início do
relatório pericial).
O resultado da perícia é expresso num relatório junto aos autos do qual a secção deve
dar conhecimento às partes.
Finda a produção de prova pode cada um dos mandatários fazer uma breve alegação
oral.
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A sentença será notificada ao Ministério Público e às partes e, da mesma,
independentemente do valor da causa ou da sucumbência, poderá ser interposto
recurso de apelação nos termos previstos no CPC, o qual tem sempre efeito
meramente devolutivo com subida imediata e nos próprios autos.
A decisão judicial que condene o(s) requerido(s) no pagamento das rendas, encargos
ou despesas em atraso constitui título executivo para pagamento de quantia certa,
aplicando-se, com as necessárias adaptações o disposto nos arts. 810.º e ss do CPC
(n.º 5 do art.º 15.º-J do NRAU). Este assunto será tratado mais adiante.
Pode acontecer que o(s) requerido(s), dentro do prazo que lhe foi concedido aquando
da notificação do requerimento de despejo – 15 dias - não apresente, no BNA,
oposição ao requerimento de despejo mas apresente, no BNA (al c) do n.º 1 do art.º
10.º do Dec. Lei n.º 1/2013 de 7 janeiro) dirigido ao juiz do tribunal da situação do
locado, requerimento de diferimento da desocupação de imóvel locado para
habitação.
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- Tratando-se de resolução por não pagamento de rendas, a invocação de que a
falta do mesmo se deve a carência de meios por parte do arrendatário.
Assim, apresentado que seja o requerimento junto do BNA este envia, por via
eletrónica, o PED para distribuição ao tribunal da situação do locado (n.º 6 do art.º
15.º-S do NRAU e n.º 2 do art.º 10.º do Dec. Lei n.º 1/2013 de 7 janeiro).
É distribuído na 3.ª espécie, se o PED não tiver sido ainda submetido à distribuição –
art.º 222.º do CPC.
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judiciário na modalidade de dispensa de pagamento ou pagamento faseado da
taxa de justiça e demais encargos.
Ou,
- Se, pelo requerido, foi constituído advogado cuja procuração deve ser junta,
se o não for fica sem efeito o pedido e, em consequência, será decidido em
conformidade;
O juiz deve, sempre que os autos lhe sejam distribuídos, pronunciar-se sobre todas as
questões suscitadas e, como já foi referido, independentemente de ter sido
requerida, deverá pronunciar-se sobre a autorização de entrada no domicílio (n.º 7 do
art.º 15.º do NRAU).
Se, com base nos requisitos acima referidos, o juiz indeferir liminarmente o pedido de
diferimento de desocupação do locado, a secção notifica ambas as partes e comunica
ao BNA que converterá o requerimento de despejo em título para desocupação do
locado (n.º 1 do art.º 11.º do Dec. Lei n.º 1/2013 de 7 janeiro).
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A contestação, devendo ser subscrita por mandatário judicial, está sujeita, se o
senhorio não tiver apoio judiciário na modalidade de dispensa do pagamento de taxa
de justiça, ao pagamento de taxa de justiça correspondente a 0,5 UC (al. b) do n.º 3
do art.º 22.º do Dec. Lei n.º 1/2013 de 7 janeiro).
O juiz marcará uma audiência para produção de prova, onde serão inquiridas as
testemunhas indicadas, até ao limite de três por cada parte, devendo decidir o
pedido no prazo máximo de 20 dias a contar da sua apresentação.
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ou ainda, no decurso do PED, não pagou ou depositou as rendas que se foram
vencendo, o BNA de imediato converte aquele requerimento de despejo em Título
para Desocupação do Locado que, à semelhança do que acontece com a decisão
judicial para desocupação, de forma eletrónica, é enviada para o agente de
execução, notário ou oficial de justiça para ser levada a efeito a diligência de
desocupação.
Esta diligência será realizada pela Secção de Serviço Externo ou pelo Escrivão Auxiliar
designado no tribunal da localização do imóvel a desocupar (cfr. Mapa I anexo ao
EFJ).
Parece-nos também que, caso o requerente litigue com o benefício do apoio judiciário
na modalidade de atribuição de agente de execução, prevista no art.º 35.º-A da Lei do
Acesso ao Direito e aos Tribunais, a desocupação do locado deverá ser também
realizada pelo oficial de justiça.
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ao oficial de justiça designado nos termos acima referidos (n.º 6 do art.º 24.º da
Portaria n.º 9/2013).
Com a notificação feita ao requerente pelo BNA, aquele, sem prejuízo do benefício do
apoio judiciário, deve pagar a taxa de justiça no valor de 1,75 UC, quando o
procedimento tenha valor inferior a 30.000,00 €, ou 3,50 UC se igual ou superior. O
pagamento da taxa de justiça será comprovado pela junção do respetivo DUC e,
enquanto tal não suceder, o oficial de justiça não prossegue com as diligências
necessárias à efetivação da desocupação (art.º 25.º da Portaria n.º 9/2013).
Com este procedimento pretende o requerente obter a entrega do imóvel locado uma
vez que o requerido não procedeu voluntariamente à sua entrega.
Caso isso não seja possível, deve proceder às diligências necessárias para obter o
efeito útil dessa diligência a qual se traduz num ato material em cuja execução
deverão ser observadas as garantias e os direitos do requerente e do requerido.
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Sempre que:
Se não for possível proceder à notificação do arrendatário para esse efeito, o oficial
de justiça, na mesma data em que realiza o seu arrolamento, procede à notificação
do arrendatário através da afixação da correspondente nota na porta do imóvel.
Findo esse prazo, os bens móveis serão considerados abandonados (n.º 2 do art.º 15.º-
K do NRAU e o art.º 16.º do Dec. Lei n.º 1/2013 de 7 de janeiro).
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O art.º 82.º, n.º 1 do Código Civil, refere que “a pessoa tem domicílio no lugar da sua residência habitual”.
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N.º 2 do artigo 34.º da CRP:
“A entrada no domicílio dos cidadãos contra a sua vontade só pode ser ordenada pela autoridade judicial competente, nos casos
e segundo as formas previstos na lei.”
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n.º 1 do art.º 14.ºdo Dec. Lei n.º 1/2013 de 7 de janeiro) ou outros casos similares
dessa forma tratados pela lei.
Para o efeito, o oficial de justiça afixa no local, com a antecedência de pelo menos
20 dias, um aviso indicando o dia e hora que designou para a entrada e consequente
desocupação do imóvel.
Devem ser elaborados autos que relatem a verificação dos indícios de abandono e da
afixação da nota (n.ºs 2 a 4 do art.º 14.º, do Dec. Lei n.º 1/2013 de 7 de janeiro).
Para ser considerado existirem indícios de abandono, devem verificar-se, pelo menos,
duas das seguintes circunstâncias:
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esta matéria – n.º 7 do art.º 15.º do NRAU), o oficial de justiça designado apresenta,
no BNA, dirigido ao juiz do tribunal da situação do locado, um requerimento para, no
prazo de 5 dias, o juiz autorizar a entrada imediata no domicílio (n.º 1 do art.º 15.º-L,
do NRAU e al. a) do n.º 1 do art.º 11.º da Portaria n.º 9/2013 de 10 janeiro).
Se o PED ainda não foi objeto de qualquer distribuição a juízo, será distribuído na 3.ª
espécie, sendo imediatamente apresentado ao juiz.
Devem ainda ser juntos ao requerimento, com recurso à versão eletrónica dos
documentos constantes do processo, os documentos previstos nos art.º 9.º, 10.º e
15.º-D do NRAU8 (art.º 14.º da Portaria n.º 9/2013 de 10 janeiro).
O oficial de justiça apenas apresenta este requerimento ao BNA após ter recebido do
requerente o documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça (art.º 13.º da
Portaria n.º 9/2013 de 10 janeiro).
Por outro lado, se o admitir e se considerar necessário ordena que o arrendatário seja
notificado para, em prazo que fixar, se pronunciar (n.º 3 do art.º 15.º-L do NRAU).
Não havendo motivo de recusa, se o juiz conferir a autorização judicial para entrada
no domicilio, esta deve ser comunicada ao BNA nos termos do art.º 17.º da Portaria
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Estas disposições são relativas à forma de comunicação para a cessação do contrato de arrendamento, às vicissitudes ocorridas
nessa comunicação e à finalidade, conteúdo e efeito da notificação efetuada pelo BNA ao requerido.
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n.º 9/2013 de 10 de janeiro que, por sua vez, a disponibiliza de forma eletrónica ao
oficial de justiça para que, de imediato se desloque ao locado a fim de investir na
posse do imóvel o requerente, lavrando auto de diligência ou, caso isso não seja
possível, proceder às diligências necessárias para obter o efeito útil dessa diligência,
tudo nos termos descritos para a desocupação do locado prevista no n.ºs 2 a 4 do art.º
15.º-J, do NRAU.
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Quando o contrato de arrendamento se destinar a fins habitacionais.
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Quando o contrato de arrendamento se destinar a outros fins que não os habitacionais (p.ex. comerciais ou industriais).
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Verificada que esteja qualquer uma destas situações, o oficial de justiça, suspende a
diligência, lavra certidão das ocorrências, junta-lhes os documentos exibidos e
adverte o detentor ou a pessoa que se encontra no local de que as diligências para a
desocupação do locado prosseguirão a não ser que, no prazo de 10 dias, venha a ser
requerida ao juiz do tribunal judicial da situação do locado a confirmação da
suspensão, e que deve ser junta ao respetivo requerimento a documentação
disponível.
Findo o prazo de 10 dias sem que nada tenha sido requerido, o oficial de justiça, de
imediato, desloca-se ao locado para investir o requerente na posse do imóvel,
entregando-lhe os documentos e as chaves, se os houver, e notifica os requeridos e
quaisquer detentores para que respeitem e reconheçam o direito do requerente (cfr.
n.º 1 do art.º 15.º-J do NRAU e art.º 15.º do Dec. Lei n.º 1/2013 de 7 de janeiro)
Este requerimento deve ser apresentado pelas mesmas formas previstas para a
apresentação da oposição (al. b) do n.º 1 do art.º 11.º da Portaria n.º 9/2013 de 10
janeiro).
Em qualquer dos casos, a decisão proferida pelo juiz, deverá ser notificada às partes
e será comunicada ao BNA que, por sua vez, a vai disponibilizar ao oficial de justiça
para que, sendo caso disso, de imediato se desloque ao locado para tomar posse do
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imóvel, lavrando auto de diligência ou, caso isso não seja possível, proceder às
diligências necessárias para obter o efeito útil dessa diligência, disso elaborando o
respetivo auto.
1. Violação do disposto no art.º 9.º do NRAU, relativo à forma a ser observada nas
comunicações legalmente exigíveis ao senhorio para a cessação do contrato de
arrendamento;
2. Violação do disposto no art.º 10.º do NRAU, relativo aos procedimentos a serem
observados pelo senhorio em eventuais vicissitudes que vierem a verificar-se
nas comunicações ao arrendatário, destinadas à cessação do contrato de
arrendamento;
3. Violação do disposto no art.º 15.º-D do NRAU, relativo à finalidade, conteúdo e
efeito da notificação que o BNA efetuou ao(s) requerido(s) para deduzir
oposição, requerer o diferimento da desocupação ou , em alternativa,
desocupar o locado.
A violação das normas referidas significa que, na verdade, não existe título para
desocupação do locado porque não foram levadas em conta as regras que
salvaguardam os direitos do arrendatário.
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janeiro), dirigido ao juiz de direito do tribunal judicial da situação do locado, no
prazo de 10 dias a contar:
Este requerimento após dar entrada no BNA é remetido por meios eletrónicos e de
forma automática ao tribunal da situação do locado onde é distribuído na 3.ª espécie.
A decisão proferida pelo juiz será comunicada ao BNA para os fins convenientes,
conforme dispõe o art.º 17.º da Portaria n.º 9/2013 de 10 de janeiro.
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CAPÍTULO 7. EXECUÇÃO PARA PAGAMENTO DE QUANTIA CERTA
Títulos executivos
b) - Procedentes do PED:
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Aplicação subsidiária do Código de Processo Civil
NO BNA
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No caso do requerente litigar já com apoio judiciário, no silêncio da lei, propendemos para que o
BNA inclua nesta notificação a indicação de que deve, no prazo de 10 dias, indicar se pretende
prosseguir com a execução para pagamento de quantia certa.
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Esta desistência do pedido deverá, em nossa opinião, ser entendida como desistência da execução no
âmbito do PED, e não com o alcance previsto no art.º 295.º, n.º 1 do CPC.
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2 - Indicar, caso ainda não o tenha feito e o pretenda fazer, ou caso o
mandatário ainda não se tenha associado ao processo através do sistema
informático “CITIUS”, mandatário que o represente na execução para
pagamento de quantia certa, juntando a respetiva procuração, se for
obrigatória a constituição de mandatário nos termos do art.º 60.º do
CPC.
Depois de ter sido efetuado o envio do requerimento executivo para o tribunal, o BNA
remete ao requerente o comprovativo desse envio, juntamente com as referências
necessárias para que o mesmo possa proceder ao pagamento dos honorários devidos
ao agente de execução designado, nos termos da regulamentação relativa à
remuneração do agente de execução nas execuções cíveis (n.º 4 do art.º 12.º do Dec.
Lei n.º 1/2013 de 7 de janeiro).
Na falta de designação pelo requerente, ou não sendo a mesma válida, o BNA procede
à designação eletrónica e automática do agente de execução, devendo remeter ao
requerente, juntamente com elementos anteriormente referidos, a identificação e o
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Este requerimento substitui, para todos os efeitos, aquele previsto no art.º 810.º do CPC.
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Os notários apenas podem ser designados para proceder à desocupação do locado, nunca para
execução para pagamento de quantia certa.
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contacto do agente de execução (art.ºs 12.º, n.º 6 e 13.º, n.º 1 do Dec.Lei n.º 1/2013
de 7 de janeiro).
Convém aqui ressalvar que nos termos do disposto no n.º 5 do art.º 15.º-J do NRAU, ao
título executivo para pagamento de quantia certa se aplicam, com as necessárias
adaptações, os termos previstos no CPC para a execução para pagamento de quantia
certa baseada em injunção.
Assim sendo, aplicam-se aqui as regras da designação do oficial de justiça, nas vestes
de agente de execução, designadamente:
- Nas execuções em que o Estado seja exequente (n.º 5 do art.º 808.º do CPC);
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- Não tendo o requerente designado nem agente de execução nem notário para
proceder à desocupação do locado, não pode designar agente de execução para
proceder à execução para pagamento das rendas, encargos ou despesas, sendo
esta designação feita pelo BNA (al. c do n.ºs 1,) e n.º 2 do art.º 23.º da Portaria
n.º 9/2013 de 10 de janeiro).
(a) Pode ser o oficial de justiça nos termos previstos na lei (n.ºs 4 e 5 do art.º
808.º do CPC; 35.º-A Lei Apoio Judiciário; e 19.º do Dec. Lei n.º 226/2008, de
20 de novembro).
NO TRIBUNAL
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referida, terá de fazer valer o seu direito através de duas formas distintas:
- Para o pagamento de rendas, encargos ou despesas: Execução para
pagamento de quantia certa;
- Para o pedido de despejo: através do mecanismo da desocupação do locado
previsto no art.º 15.º-J do NRAU.
Assentes que estão estas duas notas, e distribuído que esteja o processo, como
Execução Comum (Pagamento de Quantia Certa), a sua tramitação segue os termos
previstos no CPC para a execução para pagamento de quantia certa baseada em
injunção.
Assim, estamos perante uma execução em que não há lugar a despacho liminar nem a
citação prévia, de acordo com a al. b) do art.º 812.º-C do CPC.
Quer isto dizer que estas execuções se iniciam sempre pelas consultas e pelas
diligências prévias à penhora de acordo com o previsto nos art.ºs 832.º e 833.º-A do
CPC, a realizar pelo agente de execução, com vista à realização da penhora com
observância do disposto no art.º 834.º do mesmo código.
No mais, seguir-se-ão sempre as diligências previstas no CPC para a ação executiva,
sendo certo que nas execuções provenientes do PED não há lugar à oposição à
execução (n.º 6 do art.º 15.º-J do NRAU).15
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Mantém-se, naturalmente, a possibilidade de deduzir oposição à penhora nos termos gerais.
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Coleção “Textos de Apoio”
Autor:
Titulo:
Coordenação técnico-pedagógica:
José Cabido
Colaboração:
Coleção pedagógica:
Divisão de Formação
1.ª edição
Março de 2013