Konferensi Nasional Teknik Sipil 4 (KoNTekS 4)

Sanur-Bali, 2-3 Juni 2010

STUDI FAKTOR-FAKTOR PENENTU KESUKSESAN

PENUTUPAN PROYEK KONSTRUKSI GEDUNG SWASTA
DI JAKARTA DAN SEKITARNYA

Ranny Anita1, Achmad Waryanto2

1
Alumni Program Pasca Sarjana Teknik Sipil, Universitas Pelita Harapan
Email: rannyanita@yahoo.com
2
Dosen Program Pasca Sarjana dan Doktor Teknik Sipil,Universitas Indonesia,Universitas Pelita Harapan,
Universitas Tarumanegara, Universitas Trisakti
Email: achmadw2@yahoo.com

ABSTRAK
Setelah start-up project, penutupan adalah fase terpenting dalam suatu siklus proyek. Proses
penutupan proyek dapat menentukan keberhasilan atau kegagalan proyek. Pada kenyataannya, fase
penutupan seringkali diabaikan oleh tim proyek. Tidak jarang proyek yang berhasil di masa
konstruksi dapat mengalami penutupan yang berlarut-larut dan merugikan. Penelitian yang
dilakukan dengan metode survei kuesioner dan analisis faktor ini bertujuan untuk menemukan
faktor-faktor yang mempengaruhi kesuksesan penutupan proyek konstruksi gedung-swasta di
wilayah Jakarta dan sekitarnya. Peranan dan hubungan faktor-faktor tersebut terhadap kesuksesan
penutupan proyek dianalisis dengan menggunakan metode regresi berganda. Hasil penelitian
menunjukkan terdapat beberapa hal yang harus diperhatikan oleh tim proyek, khususnya kontraktor
agar penutupan proyeknya dapat berjalan dengan baik. Faktor-faktor tersebut adalah pencegahan
dan penyelesaian dispute, kompetensi tim proyek, pengendalian defect list dan kualitas dalam
mempersiapkan dan menyusun dokumen penutupan. Studi faktor-faktor tersebut akan bermanfaat
bagi kontraktor untuk merumuskan strategi yang tepat agar penutupan proyeknya berlangsung
dengan sukses.
Kata kunci: penutupan proyek konstruksi, faktor-faktor penentu kesuksesan

1. PENDAHULUAN
Fase closeout atau penutupan proyek adalah fase terakhir dari siklus suatu proyek konstruksi. Berakhirnya pekerjaan
fisik di lapangan tidak berarti kegiatan proyek dapat dikatakan selesai. Masih ada beberapa tahapan kegiatan yang
harus dilakukan sebelum proyek dikatakan benar-benar selesai.
Penutupan proyek memiliki arti atau tujuan penting yaitu penyerahan hasil pembangunan kepada pemilik, peralihan
operasional bangunan dari tim proyek kepada tim operasional pemilik dan penutupan kontrak yang ada dengan
menyelesaikan kewajiban-kewajiban kontrak yang tersisa. Dalam mencapai tujuan tersebut, maka dilakukan
serangkaian kegiatan, yaitu: inspeksi hasil pekerjaan, pendataan defect list, pelaksanaan testing commisioning,
penyerahan as built drawing, garansi, buku manual operasi, pelatihan operator, penyusunan nilai akhir kontrak (final
account), dan pembayaran atas progress terakhir dan retensi.
Pada praktek di lapangan, fase penutupan proyek seringkali menjadi fase antiklimaks di dalam suatu siklus proyek.
Setelah antusiasme yang tinggi pada permulaan proyek, tantangan pada masa perencanaan dan kesibukkan yang
semakin memuncak pada tahap pelaksanaan, akhir dari proyek menjadi antiklimaks dari energi dan antusiasme yang
dicurahkan oleh tim proyek. Padahal dari keseluruhan fase dalam siklus proyek, penutupan adalah yang paling
penting (Frigenti and Comninos 2002).
Penutupan proyek memiliki kaitan yang erat dengan kesuksesan atau kegagalan proyek dan penerimaan hasil akhir
proyek oleh pemilik. Menurut Turner (2009), tidak ada orang yang akan mengingat permulaan proyek yang efektif,
namun semua orang akan mengingat penutupan proyek yang tidak efektif; dan konsekuensinya akan dirasakan untuk
waktu yang lama. Pada masa sekarang, proyek yang sukses tidak hanya ditentukan dari keberhasilan proyek untuk
mencapai target biaya, mutu dan waktu, namun juga ditentukan oleh penerimaan pemilik atas hasil akhirnya
(Kerzner 2002; Meredith and Mantel 2000).
Selain menentukan kesuksesan, proses penutupan proyek juga memiliki pengaruh yang besar terhadap kualitas hasil
proyek pada masa operasionalnya. Meredith dan Mantel menyatakan cara penanganan penutupan atau kondisi yang
dapat disebut ‘mendekat akhir’ memiliki pengaruh yang besar terhadap kualitas hidup setelah proyek (Meredith and
Mantel 2000). Karpook (2009) juga menyatakan hal yang senada: kesuksesan proses penutupan proyek konstruksi

Universitas Udayana – Universitas Pelita Harapan Jakarta – Universitas Atma Jaya Yogyakarta M - 129
Ranny Anita dan Achmad Waryanto

akan membantu dalam meyakinkan bahwa hasil konstruksi dapat dipergunakan dan dipelihara secara efektif
sepanjang masa penggunaannya.
Sebagai fase yang penting dan menentukan, penutupan suatu proyek konstruksi harus ditangani dengan cermat. Tim
proyek harus tetap memfokuskan perhatiannya untuk memastikan seluruh pekerjaan selesai tepat waktu dan efisien
(Turner 2009). Namun pada kenyataannya, penanganan pelaksanaan kegiatan pada fase penutupan seringkali kurang
memadai (Frigenti and Comninos 2002). Penyebab yang paling umum adalah keterbatasan sumber daya tenaga,
waktu dan biaya. Personil di dalam tim proyek tidak sedikit yang telah memfokuskan dirinya pada penugasan baru
di proyek lain (Levy 2002; Ritz 1994). Selain itu, nilai retensi yang terlalu kecil seringkali membuat kontraktor
mengabaikan kewajiban untuk menyelesaikan defect list yang tersisa (Parker, Baker and Kamga 2005).
Tidak jarang proyek konstruksi yang berlangsung dengan lancar dapat mengalami penutupan yang berlarut-larut dan
merugikan (Bentley and Rafferty 1992). Penutupan proyek juga merupakan tahap yang rawan terhadap timbulnya
dispute dan klaim. Hal ini dapat mempengaruhi hubungan antara pemilik dengan kontraktor dan reputasi kedua
belah pihak (Parker, Baker and Kamga 2005; Levy 2002). Oleh karenanya, masa penutupan tidak boleh diabaikan
agar kontraktor dan pemilik sama-sama dapat memperoleh manfaat hasil kerja samanya secara optimal.
Penelitian ini dilakukan dengan tujuan untuk (1) mengidentifikasi faktor-faktor penentu kesuksesan pada penutupan
proyek kontruksi gedung swasta di Jakarta dan sekitarnya; (2) mengkategorikan faktor-faktor penentu kesuksesan
tersebut menggunakan analisis faktor; dan (3) menentukan pengaruh dan hubungan kelompok faktor tersebut
terhadap kesuksesan penutupan proyek. Hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat bagi kontraktor untuk
merumuskan strategi yang tepat agar dapat menutup proyeknya dengan sukses.
Tulisan ini terdiri dari lima bagian yaitu uraian mengenai fase penutupan proyek, perumusan faktor-faktor penentu
kesuksesan penutupan proyek, metode penelitian, hasil dan pembahasan, serta kesimpulan dan rekomendasi.

2. FASE PENUTUPAN PROYEK

Proyek adalah usaha sementara yang dilakukan untuk menghasilkan produk, jasa atau suatu keluaran yang bersifat
unik (PMBOK Guide 2004). Sesuai definisinya, salah satu ciri utama proyek adalah bersifat sementara, yang berarti
bahwa setiap proyek memiliki awal dan akhir yang jelas. Setiap proyek bersifat unik dan memiliki tingkat
ketidakpastian tertentu. Untuk memudahkan pengelolaannya, proyek dibagi menjadi beberapa fase atau tahapan.
Setiap fase proyek akan menghasilkan suatu keluaran (output) yang akan menjadi masukan (input) pada proses di
fase selanjutnya. Kumpulan fase tersebut, dari awal hingga akhir merupakan siklus hidup proyek.
Secara umum, siklus suatu proyek terdiri dari empat fase, yaitu konsep atau ide, pengembangan, implementasi atau
eksekusi dan transfer atau penutupan. Fase penutupan pada proyek konstruksi adalah fase yang dimulai setelah
selesainya konstruksi fisik di lapangan. Proses yang terjadi pada fase ini adalah berbagai verifikasi hasil pekerjaan
dan proses transisi dari proyek ke fase selanjutnya yaitu operasional. Selanjutnya, keluaran output dari fase ini
adalah penyerahan akhir (transfer) hasil konstruksi dari kontraktor kapada pemilik atau tim proyek kepada tim
operasional untuk dioperasikan seluruhnya.

Gambar 1. Siklus proyek konstruksi (www.maxwideman.com)

M - 130 Universitas Udayana – Universitas Pelita Harapan Jakarta – Universitas Atma Jaya Yogyakarta
 Studi Faktor-Faktor Penentu Kesuksesan Penutupan Proyek Konstruksi Gedung Swasta Di Jakarta Dan Sekitarnya

Langkah menutup proyek

Di dalam literatur manajemen proyek, langkah-langkah yang diuraikan dalam menutup proyek beragam. Imam
soeharto (1997) membagi kegiatan penutupan proyeknya ke dalam empat kelompok fungsi, yaitu kelompok
enjinering dan konstruksi, kelompok finansial dan akuntansi, kelompok pengadaan, dan kelompok organisasi dan
personalia. Turner (2009) menyebutkan bahwa persyaratan penting untuk menutup proyek secara efektif adalah
dengan menyelesaikan sisa pekerjaan dengan efisien dan tepat waktu; menyerahkan produk kepada pemilik;
memperoleh manfaat hasil proyek; membubarkan tim dan melakukan evaluasi terhadap hasil pekerjaan. Sunny and
Kim Baker (2000) merumuskan langkah-langkah untuk menutup suatu proyek yang dimulai dengan:
mengidentifikasi dan menjadwalkan pekerjaan yang masih tersisa, mengadakan pertemuan dengan para stakeholders
untuk memperoleh persetujuan, menyelesaikan seluruh ketentuan kontrak, transfer hasil akhir proyek, melakukan
perhitungan nilai akhir (final account) kontrak, mendokumentasikan hasil akhir (laporan akhir dan lesson learned),
membubarkan organisasi proyek dan membubarkan sumber daya untuk ditempatkan di proyek baru.
Secara garis besar, kegiatan-kegiatan menutup proyek dapat digolongkan menjadi dua bagian, yaitu penutupan
administratif (administrative closeout) dan penutupan kontraktual (contractual closeout). Penutupan administratif
adalah kegiatan penutupan proyek yang berkaitan dengan kepentingan internal organisasi masing-masing. Kegiatan
dalam penutupan adminstratif adalah demobilisasi tim proyek, menyusun laporan akhir, melakukan evaluasi proyek
(lesson learned). Sedangkan penutupan kontrak adalah kegiatan menutup proyek yang berkaitan dengan
kepentingan mengakhiri kontrak yang dibuat dengan pihak lain dalam rangka proyek, seperti kontrak dengan
konsultan, kontrak dengan kontraktor maupun kontrak dengan supplier. Kegiatan dalam mengakhiri kontrak
meliputi inspeksi, verifikasi hasil pekerjaan hingga serah terima formal hasil pekerjaan kepada pemilik.
Penelitian ini hanya membahas penutupan proyek dari aspek penutupan kontraknya. Selanjutnya, istilah penutupan
proyek yang digunakan di dalam tulisan ini merujuk pada pengertian penutupan kontrak. Penutupan kontrak di
dalam tulisan ini dibatasi pada penutupan kontrak karena telah selesainya proyek.

Proses menutup kontrak (contract closeout)

Proses mengakhiri ikatan kontrak pada kebanyakan proyek konstruksi di Indonesia terdiri dari dua tahapan, yaitu
serah terima pertama dan serah terima kedua. Serah terima pertama adalah kondisi di mana seluruh pekerjaan fisik
telah dinyatakan selesai sesuai dengan ketentuan kontrak (substantial completion). Namun apabila masih terdapat
hal-hal yang kurang namun bersifat minor maka hal-hal tersebut dapat dirangkum di dalam defect list. Pada tahapan
ini, tanggung jawab atas operasional fasilitas telah beralih pada pihak pemilik.
Dengan telah dilakukannya serah terima pertama, masa pemeliharaan atau warranty period atau defect notification
period mulai berlaku. Masa ini merupakan jaminan yang diberikan oleh kontraktor atas hasil pekerjaannya. Pada
masa pemeliharaan, pemilik menahan sejumlah uang (retensi) dari total nilai pekerjaan kontraktor, sebagai jaminan
kontraktor menyelesaikan kewajibannya memperbaiki defect list pada masa tersebut.
Serah terima kedua dilakukan setelah berakhirnya masa jaminan atau pemeliharaan yang ditetapkan kontrak. Setelah
serah kedua, pemilik bertanggung jawab penuh atas operasional dan pemeliharaan gedungnya, dan pembayaran
retensi dilakukan. Gambar 2 adalah ilustrasi periode penutupan proyek dengan tahapan atau milestone serah terima
pertama dan kedua berdasarkan ketentuan kontrak FIDIC 1999 yang banyak digunakan dalam kontrak konstruksi
gedung swasta di Indonesia.

Gambar 2. Periode penutupan kontrak (FIDIC, 1999)

Universitas Udayana – Universitas Pelita Harapan Jakarta – Universitas Atma Jaya Yogyakarta M - 131
Ranny Anita dan Achmad Waryanto

Kegiatan-kegiatan yang harus dilaksanakan kontraktor pada fase penutupan proyek meliputi inspeksi, pencatatan
dan perbaikkan defect list, pelaksanaan testing commisioning, pelatihan operator, menyusun dokumentasi penutupan
(as built drawing, buku panduan operasi dan pemeliharaan, sertifikat garansi, ijin operasional), dan melakukan
perhitungan nilai akhir kontrak (Ritz, 1994; Levy, 2002; Heldman, 2003; Fisk and Reynolds 2006; FTA, 2006;
Lambeck and Muller 2008; Turner, 2009).

3. FAKTOR-FAKTOR PENENTU KESUKSESAN UNTUK PENUTUPAN PROYEK

Di dalam penelitian ini, kesuksesan penutupan proyek ditentukan sebagai kelancaran serah terima hasil pekerjaan
dari kontraktor kepada pemilik, kelancaran peralihan operasional gedung dari tim proyek kepada tim operator dan
pelaksanaan penutupan kontrak yang baik di mana masing-masing pihak memenuhi kewajibannya dan di akhir
kontrak tidak ada pihak yang dirugikan.
Dua puluh delapan variabel bebas yang diduga berkontribusi terhadap kesuksesan penutupan proyek (lihat lampiran)
dikembangkan dari studi terhadap berbagai literatur manajemen proyek. Kerangka yang digunakan dalam
perumusan variabel-variabel tersebut adalah kegiatan utama pada masa penutupan proyek, yaitu kegiatan yang
berkaitan dengan defect list, kegiatan transfer operasional gedung dan kegiatan perhitungan nilai akhir kontrak (final
account). Gambar di bawah ini adalah ilustrasi dari input utama atau kegiatan pokok pada fase penutupan proyek.

Gambar 3. Input utama fase penutupan proyek

Kegiatan yang berhubungan dengan defect list
Fisk and Reynolds (2006) menyebutkan bahwa kemungkinan tidak ada periode selama masa konstruksi yang lebih
bermasalah dengan banyaknya penundaan yang mengakibatkan rasa frustasi daripada periode yang melibatkan
pekerjaan perbaikkan sebelum penerimaan akhir. Masalah yang berkaitan dengan defect list adalah masalah yang
kritis dan dapat mempengaruhi kesuksesan penutupan proyek.
Kontraktor yang melakukan quality control dengan baik sejak awal masa pelaksanaan terhadap seluruh hasil
pekerjaan subkontraktor, vendor atau supplier dapat meminimalkan defect list di akhir proyek (Lambeck and Muller
2008). Kontraktor harus melakukan inspeksi dan pencatatan defect list dengan waktu yang memadai agar dapat
segera melakukan perbaikkan pada sebagian besar defect list yang terdata (Lambeck and Muller 2008).
Pendataan defect list harus terkoordinasi dengan baik agar tidak menimbulkan catatan defect list dengan berbagai
versi yang tidak ada habisnya (Lambeck and Muller 2008). Prosedur penetapan defect list harus ditentukan dan
disepakati dengan jelas. Kriteria penerimaan hasil defect list pun menjadi penting ditentukan sejak awal untuk
mencegah dispute di kemudian hari.
Defect list yang telah terdata harus segera diperbaiki dan tidak dibiarkan berlarut-larut. (Levy, 2002; Fisk and
Reynolds 2006; Turner, 2009; Ritz, 1994). Namun pada gedung yang telah dioperasikan, perbaikkan defect list
mungkin akan terkendala karena hanya dapat dikerjakan pada waktu-waktu tertentu dan aksesnya menjadi lebih sulit
(Ritz, 1994). Retensi atau bagian kontrak yang ditahan untuk meyakinkan bahwa kontraktor akan menyelesaikan
seluruh pekerjaannya sesuai ketentuan kontrak merupakan salah satu cara memotivasi kontraktor untuk
menyelesaikan defect list dengan efektif dan cepat (Lambeck and Muller 2008).
Setiap inspeksi terhadap hasil perbaikkan defect list perlu dijadwalkan dengan baik sehingga seluruh pihak yang
terkait (konsultan, pemilik, manajer gedung) dapat menghadiri dan mengetahui perbaikkan yang telah dilakukan
Setiap defect list harus didokumentasikan dengan baik. Dokumentasi yang tidak baik terhadap defect list berpotensi
menimbulkan dispute (Fisk and Reynolds 2006).

M - 132 Universitas Udayana – Universitas Pelita Harapan Jakarta – Universitas Atma Jaya Yogyakarta
 Studi Faktor-Faktor Penentu Kesuksesan Penutupan Proyek Konstruksi Gedung Swasta Di Jakarta Dan Sekitarnya

Transfer operasi dari tim proyek kepada tim operasional

Penutupan proyek adalah akhir dari proses konstruksi namun merupakan awal dari operasional gedung.
Kompleksitas dari penutupan proses konstruksi memerlukan pembuatan prosedur yang memadai untuk meyakinkan
selesainya keseluruhan proyek dan kelancaran pengoperasian (start up). Selain itu, prosedur yang memadai perlu
dibuat pada tahapan ini untuk mendukung fasilitas tersebut agar dapat beroperasi dengan baik sepanjang umur
gunanya (Turner, 2009; Ritz, 1994).
Transfer operasi meliputi pelaksanaan sejumlah testing commsioning, pelatihan bagi teknisi operator, dan
penyerahan dokumentasi peroyek (as built drawing, buku pedoman operasi dan pemeliharaan peralatan, sertifikat
garansi, dan ijin). Berbagai kegiatan dalam rangka transfer operasional ini perlu diprogramkan dan
didokumentasikan dengan baik. Koordinasi yang intensif antara kontraktor, pemilik, konsultan dan tim operasional
juga sangat diperlukan untuk memeriksa, memulai (start-up) dan mengalihkan operasional fasilitas (Ritz, 1994).

Perhitungan final account

Pada tahap penutupan proyek, verifikasi tidak hanya dilakukan secara teknis terhadap hasil pekerjaan. Verifikasi
juga dilakukan terhadap nilai akhir kontrak karena terjadinya perubahan-perubahan selama masa pelaksanaan. Oleh
karena itu, perlu dilakukan suatu perhitungan terhadap nilai akhir kontrak untuk mengakomodasi nilai perubahan-
perubahan tersebut.
Proses perhitungan final account menjadi sangat rentan terhadap timbulnya klaim dan dispute (Parker, Baker and
Kamga 2005). Terkait dengan perubahan-perubahan yang terjadi, dokumentasi terkait perubahan dan administrasi
perubahan yang tertib adalah sarana yang efektif untuk mengurangi kemungkinan dispute (Fisk and Reynolds 2006).
Dokumen kontrak yang telah menetapkan aturan yang jelas mengenai penentuan harga dan volume pada perubahan
lingkup pekerjaan akan juga mengurangi dispute, karena seluruh pihak dapat mengacu pada aturan dokumen
tersebut.
Namun, apabila klaim dan dispute tetap terjadi karena adanya hal yang belum diatur, pihak-pihak yang terlibat harus
mengusahakan terlebih dahulu negosiasi dan kompromi sebelum melanjutkan perselisihannya kepada badan formal
seperti arbitrase maupun pengadilan (Fisk and Reynolds 2006). Semua pihak terlebih dahulu harus beritikad baik
untuk mencapai solusi yang menguntungkan bagi semuanya.

4. METODE PENELITIAN

Kerangka penelitian
Penelitian ini didasarkan pada kajian literatur, wawancara dengan pakar manajemen proyek konstruksi,
penghimpunan data lapangan melalui survei kuesioner dan pengolahan data dengan menggunakan metode statistik.
Pada penelitian ini, dilakukan pendalaman terhadap permasalahan, pertanyaan dan tujuan pemelitian dengan
melakukan studi terhadap literatur menajemen proyek yang relevan dan wawancara dengan pakar. Proses
selanjutnya adalah merumuskan variabel-variabel penelitian dari berbagai literatur tersebut.
Pengumpulan data dilakukan dengan survei kuesioner. Penyusunan kuesioner survei dilakukan dalam beberapa
tahap yaitu validasi materi oleh pakar manajem proyek konstruksi dan pengujian pada format pertanyaan dan
jawaban kuesioner. Setelah kuesioner siap, dilakukan penyebaran kepada responden dari sampel yang sesuai dengan
penelitian ini. Data yang terkumpul dari survei tersebut kemudian diseleksi. Data dari responden maupun sampel
yang tidak sesuai dengan tujuan penelitian tidak diikutkan dalam analisis lebih lanjut. Analisis data penelitian ini
menggunakan dua teknik statistik yaitu analisis faktor dan regresi berganda. Temuan hasil dari analisis data dibahas
lebih mendalam. Berdasarkan temuan tersebut kemudian disusun rekomendasi yang dapat digunakan oleh
kontraktor untuk mengelola penutupan proyeknya.
Pengumpulan data
Data penelitian diperoleh dengan mendistribusikan kuesioner kepada pihak-pihak yang berkompeten. Sampel di
dalam penelitian ini adalah proyek kontruksi gedung swasta yang telah selesai dikerjakan. Pemilik, kontraktor dan
konsultan yang berpengalaman dalam proyek konstruksi gedung swasta di Jakarta dan sekitarnya merupakan target
responden yang dituju. Beberapa proyek yang sedang berjalan didatangi dan anggota senior tim proyek yang terlibat
diminta kesediaannya untuk berpartisipasi dalam pengisian kuesioner. Beberapa kuesioner didistribusikan kepada
kolega yang bersedia untuk menyebarkan kuesioner kepada tim proyek mereka.
Seluruhnya, sebanyak 80 kuesioner telah disebarkan pada periode Oktober hingga November 2009. Setiap
responden diberi waktu selama dua minggu untuk mengisi kuesioner. Akhirnya, sebanyak 46 kuesioner berhasil

Universitas Udayana – Universitas Pelita Harapan Jakarta – Universitas Atma Jaya Yogyakarta M - 133
Ranny Anita dan Achmad Waryanto

dikumpulkan. Dari data yang terkumpul, sebanyak 15 responden (32,6%) adalah perwakilan dari organisasi pemilik,
4 responden (8,7%) adalah konsultan manajemen konstruksi, 1 responden (2,2%) adalah konsultan struktur, dan 26
responden (56,5%) merupakan personil kontraktor. Jenis proyek yang menjadi sampel penelitian adalah sebagai
berikut:.11 proyek (23,9%) merupakan proyek gedung perkantoran; 13 proyek (28,3%) merupakan proyek gedung
sekolah/kampus; 7 proyek (15,2%) merupakan proyek pusat perbelanjaan; 3 proyek (6,5%) adalah apartemen; 3
proyek (15,2%) merupakan proyek superblok; 4 proyek (8,7%) adalah proyek bangunan industri; dan sisanya (6,5%)
masing-masing 1 proyek rumah sakit, 1 proyek asrama dan 1 proyek bangunan pit stop.

Skala penilaian
Responden diminta untuk memberi nilai pada seluruh variabel penentu kesuksesan penutupan proyek sesuai dengan
kondisi yang terjadi pada proyeknya, menggunakan skala Likert. Skala Likert adalah skala penilaian yang terdiri dari
lima angka yang terdiri dari 1 untuk sangat tidak setuju hingga 5 untuk sangat setuju.

Analisis data
Dua metode statistik, yaitu analisis faktor dan regresi berganda digunakan untuk menganalisis data yang terkumpul
dari kuesioner. Analisis faktor digunakan untuk mengidentifikasi underlying dimension; sedangkan regresi berganda
digunakan untuk mencari prediktor terkuat dari faktor penentu kesuksesan (Chan, 1996). Penelitian dengan metode
analisis sejenis pernah dilakukan antara lain oleh Chan et al (2001) yang meneliti faktor-faktor penentu kesuksesan
pada proyek dengan sistem design and build, dan Chan et al (2004) yang meneliti faktor-faktor penentu kesuksesan
dalam partnering pada proyek konstruksi di Hong Kong. Analisis dilakukan dengan menggunakan bantuan program
SPSS Statistics 17.0.
Analisis faktor adalah teknik pengolahan statistik yang dapat digunakan untuk menganalisis hubungan interkorelasi
antar sejumlah variable. Tujuan analisis faktor adalah mendefinisikan struktur yang mendasari variabel-variabel
tersebut (Hair et al. 2009). Teknik analisis faktor dapat merangkum informasi yang terkandung dalam sejumlah
variabel asal ke dalam sekelompok variabel baru (faktor) yang jumlahnya lebih sedikit tanpa harus banyak
kehilangan informasi yang terkandung dalam variabel-variabel asal. Tahapan utama dalam melakukan analisis
faktor adalah perhitungan matriks korelasi, ekstraksi dan rotasi, serta menginterpretasi kelompok variable atau
faktor yang terbentuk.
Di dalam penelitian ini, analisis faktor dilakukan untuk merangkum 28 variabel penentu kesuksesan penutupan
proyek menjadi sekelompok faktor baru yang dapat mewakili seluruh variabel asal. Faktor-faktor tersebut
diharapkan dapat memberikan gambaran yang lebih menyeluruh dan jelas mengenai variabel-variabel yang
diwakilinya. Salanjutnya, faktor-faktor tersebut akan dijadikan sebagai variabel bebas dalam analisis selanjutnya
yaitu regresi berganda terhadap variabel terikat (persepsi kesuksesan penutupan proyek).
Regresi adalah metode analisis statistik yang digunakan untuk menganalisis hubungan di antara variabel terikat
tunggal (criterion) dengan beberapa variabel bebas (predictor). Penggunaan metode ini bertujuan untuk
menghasilkan prediksi maupun untuk keperluan penjelasan (explanation) yang dibutuhkan untuk menjawab
permasalahan penelitian. Di dalam penelitian ini, analisis regresi berganda dilakukan untuk secara objektif
mengevaluasi hubungan yang terjadi antara variabel bebas (faktor-faktor penentu kesuksesan penutupan proyek)
dengan variabel terikatnya (persepsi mengenai kesuksesan penutupan proyek). Setiap faktor tersebut akan dievaluasi
dampaknya (kontribusi) terhadap peningkatan kesuksesan penutupan proyek.

Gambar 4. Alur prosedur analisis

M - 134 Universitas Udayana – Universitas Pelita Harapan Jakarta – Universitas Atma Jaya Yogyakarta
 Studi Faktor-Faktor Penentu Kesuksesan Penutupan Proyek Konstruksi Gedung Swasta Di Jakarta Dan Sekitarnya

5. HASIL DAN PEMBAHASAN

Analisis faktor dari variable penentu kesuksesan penutupan proyek

Dari 28 variabel dan 46 sampel yang diperoleh, dilakukan analisis faktor dengan program SPSS 17.0. Perrhitungan
terhadap matriks korelasi antar variabel, menunjukkan bahwa di antara variabel tersebut terdapat korelasi yang
cukup tinggi. Pengamatan terhadap jumlah korelasi antar variabel bebas juga dilakukan dengan uji Barlett test of
sphericity. Hasil uji ini signifikan pada level p < 0,001. Hal ini menunjukkan bahwa terdapat korelasi yang
signifikan antar variabel pada matriks korelasi. Pengukuran selanjutnya untuk menentukan tingkat korelasi antar
variabel adalah dengan perhitungan MSA (measure of sampling adequacy). Pada perhitungan ini, nilai ambang
yang harus dimiliki setiap variabel dan secara keseluruhan adalah > 0.50. Dari 28 variabel bebas yang dianalisis,
variabel X26 memiliki nilai MSA < 0.50, karenanya variabel tersebut harus dikeluarkan dari analisis.
Ekstraksi faktor dilakukan dengan principal component analysis. Pada ekstraksi awal, dengan kriteria jumlah faktor
yang dipertahankan adalah yang memiliki nilai eigenvalue > 1, diperoleh tujuh buah faktor. Ketujuh faktor tersebut
mewakili 75.087% variance dari 27 variabel bebas yang ada dalam analisis. Interpretasi faktor dilakukan dengan
teknik rotasi VARIMAX. Sebelum interpretasi, hasil dari rotasi faktor perlu diamati untuk mengetahui apakah
masih ada variabel yang bermasalah. Variabel yang bermasalah adalah variabel yang memiliki nilai factor loading
terlalu rendah, atau variabel yang memiliki factor loading yang signifikan di lebih dari satu faktor (cross loading).
Variabel-variabel yang bermasalah harus diidentifikasi dan dikeluarkan dari analisis (respesifikasi), karena
berpotensi menimbulkan gangguan pada stabilitas model faktor. Setelah respesifikasi, jumlah faktor yang tersisa
menjadi 6 faktor dengan 22 variabel. Seluruh nilai factor loading > 0.5, dan 12 variabel memiliki nilai factor
loading > 0.7. Secara umum, nilai factor loading dan interpretasi dari faktor yang dihasilkan cukup konsisten.
Enam buah faktor yang dihasilkan pada analisis faktor di atas memberikan gambaran yang lebih menyeluruh
mengenai masalah penutupan proyek. Interpretasi faktor-faktor tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut.
Kompetensi Tim Proyek (Faktor 1)
Faktor pertama yang berhasil diekstrak terdiri dari empat variabel yang memiliki fokus utama pada kompetensi tim
proyek. Wujud dari kompetensi yang dimaksud pada faktor ini adalah perencanaan yang dilakukan untuk
melaksanakan penutupan proyek, pembuatan prosedur untuk penutupan proyek dan pemahaman setiap anggota
proyek terhadap peran dan tugasnya masing-masing di dalam penutupan proyek. Bagaimana koordinasi yang terjalin
antar tim proyek dengan tim operator gedung juga menggambarkan kompetensi tim proyek.
Penyelesaian Defect List (Faktor 2)
Faktor ke dua terdiri dari empat variabel yang fokus utamanya adalah pada masalah penyelesaian defect list.
Kegiatan untuk inspeksi defect list perlu dijadwalkan dengan baik sehingga dapat diikuti oleh semua pihak yang
terkait. Pendataan defect list pun harus dikoordinasikan dengan baik sehingga data defect list tidak simpang siur.
Kontraktor harus menyelesaikan defect list yang telah terdata secara efisien dan tidak berlarut-larut. Penyelesaian
defect list pada gedung yang sudah dioperasikan terkadang dapat terkendala oleh kurangnya akses dan waktu yang
ada karena operasional bangunan. Karenanya, agar penyelesaian defect list tidak berlarut-larut, pemilik juga harus
memfasilitasi kontraktor agar memperoleh akses dan waktu yang cukup untuk melakukan perbaikkan.
Kualitas Kontraktor Mempersiapkan Dokumen Penutupan (Faktor 3)
Empat variabel bergabung dan menjadi elemen yang menyusun faktor 3. Faktor ke tiga ini adalah mengenai kualitas
kontraktor dalam melaksanakan dokumentasi. Di akhir proyek, kontraktor berkewajiban untuk mengumpulkan dan
menyerahkan beberapa dokumentasi proyek yang telah disyaratkan, seperti as built drawing, sertifikat garansi
peralatan, buku pedoman penggunaan dan pemeliharaan peralatan, dan dokumentasi lainnya seperti hasil testing
commisioning sistem dan peralatan. Kualitas kontraktor dalam membuat dokumentasi dan menyerahkannya dengan
tepat waktu merupakan salah satu faktor yang menjadi penentu kelancaran proses penutupan proyek dan serah
terima hasil pekerjaan.
Kelengkapan dan Kejelasan Dokumen Kontrak (Faktor 4)
Faktor ini memiliki empat variabel yang menitikberatkan pada kelengkapan dan kejelasan peraturan yang ada dalam
dokumen kontrak. Kelengkapan aturan kontrak, khususnya yang berkaitan dengan pelaksanaan penutupan proyek
dapat memperlancar proses penutupan proyek. Dokumen kontrak yang memiliki peraturan yang lengkap dan jelas
akan mengurangi kerancuan dan potensi terjadinya dispute. Termasuk di dalam faktor ini adalah peraturan mengenai
penetapan harga/volume untuk pekerjaan tambah kurang, dokumentasi kontraktor terkait perubahan dan pengurusan
perijinan yang menjadi lingkup kontraktor.
Pencegahan dan Penyelesaian Dispute (Faktor 5)
Faktor ke lima terdiri dari tiga variabel yang menekankan pada pencegahan dan penyelesaian dispute. Termasuk ke
dalam faktor ini adalah pembuatan kriteria penerimaan defect list yang jelas, komunikasi yang memadai antar tim

Universitas Udayana – Universitas Pelita Harapan Jakarta – Universitas Atma Jaya Yogyakarta M - 135
Ranny Anita dan Achmad Waryanto

proyek dengan end user, dan itikad baik seluruh pihak untuk memperoleh win-win solution ketika terjadi
perselisihan.
Pengendalian Defect List (Faktor 6)
Faktor terakhir yang terbentuk, berisi tiga variabel yang semuanya merupakan tindakan untuk mengendalikan
jumlah defect list yang timbul, dimulai dengan quality control selama pelaksanaan pekerjaan, adanya waktu yang
cukup memadai untuk mendata defect list dan prosedur yang cukup jelas untuk menetapkan suatu kerusakkan
sebagai defect list.

Tabel 1. Hasil analisis faktor penentu kesuksesan penutupan proyek

Cummulative
Factor % of
No Keterangan % of
Loading Variance
Variance
FAKTOR 1 : Kompetensi Tim Proyek (Kontraktor, Konsultan, Pemilik)
X7 Kontraktor, konsultan dan pemilik kompeten dalam menjalankan tugasnya 0,848
masing-masing
X2 Seluruh partisipan proyek memahami prosedur dan tugasnya masing- 0,811
masing dalam penutupan proyek
X1 Tahap penutupan proyek direncanakan dengan matang 0,694
X4 Koordinasi tim proyek dengan tim operasional berjalan dengan baik 0,589 13,751 13,751
FAKTOR 2: Penyelesaian Defect List
X21 Kegiatan inspeksi defect list dijadwalkan dengan baik 0,815
X18 Pendataan defect list terkoordinasi dengan baik 0,684
X19 Perbaikkan defect list tidak berlarut-larut 0,676
X20 Kontraktor mendapat akses dan waktu yang cukup untuk perbaikkan 0,629 12,764 26,515
defect list
FAKTOR 3: Kualitas Kontraktor dalam Mempersiapkan Dokumen Penutupan
X8 As Built Drawing diserahkan segera setelah pelaksanaan konstruksi selesai 0,830
X9 Koordinasi konsultan dan kontraktor berjalan dengan baik dalam 0,739
penyusunan as built drawing
X10 Garansi dan buku manual peralatan disusun dengan baik dan diserahkan 0,696
tepat waktu
X13 Dokumentasi hasil testing commisioning dibuat dengan lengkap dan baik 0,584 12,706 39,221
FAKTOR 4: Kelengkapan dan Kejelasan Dokumen Kontrak
X24 Dokumen kontrak memuat aturan mengenai penetapan harga/volume 0,845
untuk item pekerjaan baru
X25 Dokumentasi selama pelaksanaan dilakukan dengan baik, khususnya yang 0,820
terkait dengan perubahan
X3 Dokumen perjanjian kontrak memuat pengaturan mengenai penutupan 0,621
proyek
X14 Kontraktor melakukan pengurusan ijin-ijin operasional yang termasuk 0,573 12,062 51,283
lingkupnya dengan baik
FAKTOR 5: Pencegahan dan Penyelesaian Dispute (Dispute Resolution)
X22 Kriteria penerimaan hasil perbaikkan defect list dibuat dengan jelas 0,799
X5 Komunikasi tim proyek dengan end user memadai 0,788
X27 Seluruh partisipan proyek beritikad baik untuk mencapai win-win solution 0,711 11,569 62,852
ketika terjadi dispute
FAKTOR 6: Pengendalian Defect List
X16 Waktu inspeksi dan pencatatan defect list memadai 0,830
X17 Prosedur penetapan defect list cukup jelas 0,806
X15 Quality Control selama pelaksanaan berjalan baik sehingga tidak muncul 0,646 11,172 74,024
banyak defect

M - 136 Universitas Udayana – Universitas Pelita Harapan Jakarta – Universitas Atma Jaya Yogyakarta
 Studi Faktor-Faktor Penentu Kesuksesan Penutupan Proyek Konstruksi Gedung Swasta Di Jakarta Dan Sekitarnya

Analisis Regresi Berganda

Analisis regresi berganda dengan prosedur stepwise dilakukan terhadap kinerja penutupan proyek sebagai variabel
terikat dengan enam buah faktor yang sebelumnya diekstrak sebagai variabel bebasnya. Ke enam nilai dari faktor
tersebut (factor scores) untuk setiap responden dapat dihitung dengan metode regresi yang tersedia pada program
SPSS. Factor scores kemudian menjadi input untuk analisis regresi berganda dengan prosedur stepwise.
Kriteria yang ditetapkan untuk suatu variabel bebas dapat masuk ke dalam regresi adalah variabel tersebut harus
memiliki F statistik yang signifikan pada level 0.05. Tabel 2 menunjukkan nilai koefisien regresi standar β, koefisien
determinasi (R2), adjusted R2,perubahan pada nilai koefisien determinasi (∆R2) dan level signifikasi (p value).
Penyelesaian defect list (Faktor 2) dan kelengkapan dan kejelasan dokumen kontrak (Faktor 4) tidak masuk ke
dalam model regresi karena tidak memenuhi kriteria awal yaitu F statistik signifikan pada level 0.05. Keseluruhan
empat faktor yang masuk dalam model (Faktor 5, 1, 6 dan 3) menjelaskan 63,7% variance dari kesuksesan
penutupan proyek. Perolehan nilai R2 sebesar 0.637 cukup memadai dan masih terdapat dalam jangkauan nilai yang
dapat diterima ketika dibandingkan dengan hasil penelitian sejenis dengan faktor analisis dan regresi berganda:
0.611 pada penelitian Chan et al (2001) mengenai faktor penentu kesuksesan pada proyek design and build; 0.621
pada penelitian Chan et al (2004) mengenai faktor penentu kesuksesan proyek konstruksi dengan sistem partnering.

Tabel 2. Hasil analisis analisis regresi berganda

Standardized
Adujsted p
Coefficients R2 ∆R2
Variabel Bebas R2 value
(Faktor-Faktor Kesuksean Penutupan Proyek) β
Faktor 5: Pencegahan dan penyelesaian dispute 0,506 0,256 0,240 0,256 0,000
Faktor 1: Kompetensi tim proyek 0,498 0,504 0,481 0,248 0,000
Faktor 6: Pengendalian defect list 0,299 0,594 0,565 0,090 0,003
Faktor 3: Kualitas kontraktor dalam mempersiapkan
dokumentasi penutupan 0,208 0,637 0,601 0,043 0,033
Ukuran sampel = 46
Variabel Terikat: Kesuksesan penutupan proyek
Persamaan Regresi Linier: Y = 3,870 + 0,394 F5 + 0,387 F1 + 0,232 F6 + 0,161 F3

Pencegahan dan penyelesaian dispute (Faktor 5) memberikan kontribusi yang paling besar pada prediksi kesuksesan
penutupan proyek (R2 = 0.256, p = 0.000). Setelahnya, kompetensi tim proyek (Faktor 1) memberikan kontribusi
yang hampir sama besar dengan pencegahan dan penyelesaian dispute pada kesuksesan penutupan proyek (R2 =
0.248, p = 0.000). Pengendalian defect list dan kualitas kontraktor mempersiapkan dokumen penutupan masing-
masing menyumbangkan 9% dan 4,3% dari total variance kesuksesan penutupan proyek.
Hasil analisis regresi berganda di atas menujukkan bahwa di dalam pelaksanaan penutupan proyek konstruksi
gedung swasta di Jakarta dan sekitarnya, faktor-faktor yang berperan penting adalah pencegahan dan penyelesaian
dispute, kompetensi tim proyek, pengendalian defect list dan kualitas kontraktor dalam mempersiapkan dokumen
untuk penutupan proyek. Kedua faktor lainnya, yaitu penyelesaian defect list dan kelengkapan serta kejelasan
dokumen kontrak tidak memberikan dampak yang besar sehingga tidak masuk di dalam model regresi.
Perolehan faktor pencegahan dan penyelesaian dispute sebagai faktor yang memiliki kontribusi terbesar di dalam
penutupan proyek sejalan dengan laporan Parker et al. (2005) yang menyebutkan bahwa hal yang paling sering
menyebabkan berlarutnya penutupan proyek adalah munculnya dispute dan klaim. Fase penutupan proyek sangat
berpotensi menjadi fase memuncaknya sejumlah isu klaim dan dispute yang belum terselesaikan di lapangan.
Sejumlah masalah yang juga berpotensi menjadi klaim dan dispute di akhir proyek antara lain menyangkut
perhitungan final account, penerimaan hasil akhir pekerjaan, penentuan keterlambatan dan dendanya, maupun isu-
isu lain dari masa pelaksanaan yang belum terselesaikan.
Untuk mencegah dispute, kontraktor perlu melaksanakan dokumentasi dan tertib administrasi yang baik, terutama
terkait dengan perubahan-perubahan yang terjadi selama pelaksanaan. Dokumentasi yang memadai akan menjadi
bukti yang dapat diandalkan untuk melakukan klaim maupun counter claim atas pekerjaan tambah dan kurang,
termasuk juga penentuan dan perhitungan denda apabila terjadi keterlambatan. Potensi dispute lain adalah mengenai
penerimaan hasil akhir pekerjaan yang terkait pula dengan penerimaan hasil perbaikkan defect list yang telah
dilakukan kontraktor. Dalam hal ini, kontraktor dapat berinisiatif untuk mengajak partisipan proyek lainnya, yaitu

Universitas Udayana – Universitas Pelita Harapan Jakarta – Universitas Atma Jaya Yogyakarta M - 137
Ranny Anita dan Achmad Waryanto

konsultan dan pemilik untuk menyepakati bersama kriteria yang digunakan untuk menolak atau menerima hasil
perbaikkan. Dengan ada kriteria penerimaan hasil perbaikkan yang jelas, kontraktor dapat menghindari kerugian
akibat penyelesaian defect list yang berlarut-larut karena hasil perbaikkannya selalu dianggap kurang.
Komunikasi yang baik perlu dijalin oleh kontraktor dengan konsultan, pemilik dan pihak yang akan menerima hasil
proyek, baik di masa awal proyek, selama pelaksanaan dan terlebih di masa akhir proyek ketika hasil proyek akan
diserahterimakan. Ketika masalah klaim dan dispute tetap terjadi dan perjanjian kontrak yang ada belum memiliki
ketentuan mengenai hal yang menjadi dispute tersebut, kontraktor maupun pemilik harus mendahulukan
penyelesaian masalah dengan itikad baik untuk mencapai solusi bersama yang menguntungkan. Fisk and Reynolds
(2006) menekankan pada kompromi untuk menyelesaikan permasalahan yang timbul. Kompromi merupakan jalan
penyelesaian masalah terbaik untuk memperoleh solusi yang paling pantas bagi kedua pihak yang berselisih.
Kompetensi tim proyek menjadi faktor kedua yang paling berperan terhadap kesuksesan penutupan proyek.
Penutupan proyek dengan kompleksitas kegiatan di dalamnya membutuhkan pengelolaan yang memadai, yaitu
adanya perencanaan, prosedur, koordinasi serta pemahaman dan pelaksanaaan tugas masing-masing pihak
(kontraktor, konsultan, pemilik) dengan baik. Tanpa hal-hal tersebut, penutupan proyek akan sulit berjalan dengan
baik dan berpotensi menjadi berlarut-larut. Dengan berbagai tujuan penting yang harus dicapai pada masa
penutupan, yaitu transfer operasional gedung dan penerimaan oleh pemilik, kontraktor tidak boleh mengabaikan
pengelolaan pada fase penutupan ini. Kontraktor perlu tetap menempatkan personil intinya yang kompeten untuk
dapat menangani berbagai permasalahan dan koordinasi pada fase ini.
Pengendalian defect list keluar menjadi faktor ke tiga yang berkontribusi tinggi terhadap kesuksesan penutupan
proyek. Seperti pernyataan Fisk dan Reynolds (2006) bahwa kemungkinan tidak ada periode selama masa
konstruksi dengan penundaan besar yang menyebabkan rasa frustrasi daripada periode yang melibatkan pakerjaan
perbaikkan sebelum penerimaan akhir, pekerjaan perbaikkan defect list dapat menjadi penghambat terbesar untuk
penutupan proyek yang sukses. Oleh karena itu, defect list harus dapat dikendalikan dan dicegah agar seminimal
mungkin jumlahnya. Kontraktor adalah pihak yang berperan penuh untuk mengendalikan defect list pada
pekerjaannya sendiri. Kontraktor perlu melaksanakan quality control dengan baik dalam setiap proses pekerjaannya
selama masa konstruksi di lapangan. Kebijakan “zero tolerance” harus diterapkan, sehingga dapat dihasilkan
pekerjaan yang tanpa cacat atau non-defective works (Levy, 2002).
Faktor terakhir yang menjadi faktor yang cukup berperan penting pada kesuksesan penutupan proyek adalah
kemampuan kontraktor untuk menyusun dan menyerahkan dokumentasi penutupan. Sejumlah dokumentasi yang
harus dibuat dan diserahkan kepada pemilik antara lain adalah as built drawing, garansi, laporan hasil inspeksi, buku
manual dan operasi, sertifikat atau ijin operasional peralatan dan lainnya. Kontraktor perlu mempersiapkan sejak
awal dan memiliki sistem penyusunan dokumen yang baik agar segala persyaratan tersebut dapat diserahkan dengan
tepat waktu dan diterima dengan baik. Persiapan penyerahan dokumen di akhir tidak akan menimbulkan kesulitan
apabila kontraktor dengan tertib mengelola masalah dokumentasi. Dokumentasi yang baik dan dapat diserahkan
dengan lengkap dan tepat waktu merupakan isu penting untuk melaksanakan transfer operasional fasilitas dengan
lancar (Turner 2009). Tidak jarang kontraktor yang mengabaikan masalah dokumen akhir ini menyebabkan
penutupan proyeknya berlarut-larut.
Walaupun pengaruh dua faktor yang lain, yaitu penyelesaian defect list dan kelengkapan aturan dalam dokumen
kontrak ditemukan tidak signifikan dibandingkan faktor-faktor yang telah diuraikan sebelumnya, namun hendaknya
kontraktor tetap memberikan perhatian pada hal-hal tersebut agar penutupan proyeknya berjalan dengan baik.

6. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

Kesimpulan
Penelitian faktor-faktor penentu kesuksesan penutupan proyek konstruksi gedung swasta di Jakarta dan sekitarnya
telah berhasil mengidentifikasi beberapa faktor penting yang berkontribusi terhadap kesuksesan penutupan proyek.
Pengolahan data dari servei kuesioner dengan metode analisis faktor telah menghasilkan enam buah faktor penentu
kesuksesan penutupan proyek. Ke enam faktor penentu kesuksesan penutupan proyek tersebut adalah:
1. Faktor 1: kompetensi tim proyek
2. Faktor 2: penyelesaian defect list
3. Faktor 3: kualitas kontraktor dalam mempersiapkan dokumentasi akhir
4. Faktor 4: kelengkapan dan kejelasan dokumen kontrak
5. Faktor 5: pencegahan dan penyelesaian dispute
6. Faktor 6: pengendalian defect list.

M - 138 Universitas Udayana – Universitas Pelita Harapan Jakarta – Universitas Atma Jaya Yogyakarta
 Studi Faktor-Faktor Penentu Kesuksesan Penutupan Proyek Konstruksi Gedung Swasta Di Jakarta Dan Sekitarnya

Selanjutnya, ke enam faktor tersebut dianalisis dengan menggunakan regresi berganda untuk melihat besarnya
kontribusi masing-masing faktor dengan kesuksesan penutupan proyek. Hasil analisis regresi berganda
menunjukkan empat dari enam faktor tersebut memiliki kontribusi yang tinggi terhadap kesuksesan penutupan
proyek. Faktor pencegahan dan penyelesaian dispute menjadi faktor yang memberikan pengaruh terbesar dalam
kesuksesan penutupan. Faktor lain yang mengikutinya adalah kompetensi tim proyek, pengendalian defect list dan
kualitas kontraktor dalam mempersiapkan dokumen akhir.
Kualitas pelaksanaan keempat faktor tersebut merupakan indikator kesuksesan penutupan proyek. Keempat faktor
tersebut dapat digunakan secara praktis untuk memprediksikan kesuksesan penutupan proyek.. Hubungan keempat
faktor tersebut dengan kesuksesan penutupan proyek dapat dituliskan dengan persamaan sebagai berikut:
Y = 3,870 + 0,394 F5 + 0,387 F1 + 0,232 F6 + 0,161 F3
Di mana:
Y = Kesuksesan Penutupan Proyek (1 = sangat tidak sukses, 5 = sangat sukses)
F5 = Faktor 5, yaitu pencegahan dan penyelesaian dispute
F1 = Faktor 1, yaitu kompetensi tim proyek
F6 = Faktor 6, yaitu pengendalian defect list
F3 = Faktor 3, yaitu kualitas kontraktor dalam mempersiapkan dokumen penutupan
Untuk memprediksi kesuksesan penutupan dengan mempergunakan persamaan di atas, nilai setiap faktor dapat diisi
dengan angka 1 sampai 5 yang menunjukkan kualitas pelaksanaannya. Nilai 1 diberikan pada faktor yang kualitas
pelaksanaannya sangat buruk dan nilai 5 diberikan untuk faktor dengan kualitas pelaksanaan yang sangat baik.
Penilaian terhadap kualitas keempat faktor tersebut merupakan persepsi terhadap kinerja masing-masing faktor yang
diamati selama berlangsungnya proyek.

Rekomendasi
Hasil penelitian ini menunjukkan faktor-faktor penting yang memiliki kontribusi besar terhadap kesuksesan
penutupan proyek. Temuan dalam penelitian ini menunjukkan bahwa dispute menjadi penyebab utama penutupan
proyek yang tidak sukses. Penutupan proyek akan berlarut-larut apabila diakhir proyek banyak dispute yang tidak
terselesaikan. Penutupan proyek dengan kompleksitas isu di dalamnya juga membutuhkan tim proyek yang
kompeten dalam melaksanakan tugasnya. Defect list dan dokumen penutupan proyek sebagai salah satu syarat untuk
memperoleh persetujuan pemilik juga perlu dikelola dengan baik. Pengelolaan defect list dan dokumen penutupan
menjadi kunci sukses untuk memperlancar transfer kepada pihak operasional pemilik.
Berdasarkan hasil temuan penelitian ini, kontraktor direkomendasikan untuk:
1. Menerapkan dokumentasi yang baik sejak awal pelaksanaan proyek, khususnya dokumentasi yang terkait
dengan perubahan-perubahan yang terjadi dalam lingkup kerja.
2. Mengupayakan penyelesaian yang segera terhadap setiap masalah yang terjadi di lapangan agar tidak
berkembang menjadi dispute yang lebih besar di akhir proyek.
3. Mengutamakan kompromi dan win-win solution dalam setiap usaha untuk penyelesaian dispute.
4. Menjalin komunikasi dan koordinasi yang baik dengan seluruh partisipan proyek.
5. Menyusun rencana kerja dan prosedur-prosedur pelaksanaan penutupan proyek.
6. Menempatkan personil yang kompeten dan jumlahnya memadai untuk melaksanakan dan menyelesaikan
penutupan proyek
7. Menerapkan quality control yang baik dan kebijakkan zero tolerance terhadap setiap proses pelaksanaan
pekerjaan di lapangan untuk menekan jumlah defect list.
8. Menerapkan sistem penyusunan dokumen penutupan yang baik agar dokumen tersebut dapat segera
diserahkan dengan lengkap kepada pemilik di akhir proyek.
Pengelolaan penutupan yang baik akan menghindarkan kontraktor dari kerugian penutupan yang berlarut-larut.
Selain itu, kepuasan pemilik terhadap kontraktor akan meningkat dengan pelaksanaan penutupan yang lancar dan
tidak bermasalah.
Penelitian ini merupakan studi yang bersifat sebagai pendahuluan mengenai masalah penutupan proyek. Penelitian
yang membahas masalah penutupan masih sulit ditemukan. Fase penutupan seringkali dianggap kurang menarik dan
karenanya pada pelaksanaannya seringkali kurang diperhatikan. Padahal penutupan proyek dalah fase yang sangat
penting. Penutupan proyek yang tidak berjalan dengan baik akan menimbulkan kerugian besar baik bagi kontraktor
maupun pemilik.
Sebagai studi pendahuluan, masih banyak hal yang dapat dikembangkan dari penelitian ini. Beberapa hal dalam
penelitian ini masih bersifat umum dan belum dirinci adalah jenis hubungan kontrak yang diterapkan dalam proyek.
Sistem hubungan kontrak yang berbeda, apakah kontrak tersebut menganut sistem kontraktor umum (general

Universitas Udayana – Universitas Pelita Harapan Jakarta – Universitas Atma Jaya Yogyakarta M - 139
Ranny Anita dan Achmad Waryanto

contractor), atau manajemen konstruksi (construction management) maupun hubungan kontrak design and build
dapat menghasilkan faktor penentu kesuksesan penutupan yang berbeda pula. Oleh karena itu, penelitian lebih lanjut
dapat merinci sampel berdasarkan sistem hubungan kontrak yang digunakan. Hasil penelitian tersebut kemudian
dapat dibandingkan dan akan melengkapi partisipan proyek dengan strategi yang lebih tepat untuk mengelola
penutupan proyeknya sesuai dengan sistem hubungan kontrak yang digunakan.
Penelitian mengenai penutupan proyek ini juga dapat dilanjutkan untuk mencari faktor-faktor penentu kesuksesan
penutupan proyek dari sisi pemilik. Pemilik sangat berkepentingan agar hasil akhir proyeknya berkualitas dan dapat
dimanfaatkan sesuai dengan tujuan proyek. Hasil penelitian tersebut dapat merekomendasikan pemilik mengenai
hal-hal yang perlu dilakukan di akhir proyek hasil yang baik, yaitu gedung yang berfungsi secara optimal dan tidak
timbul banyak masalah pada pelaksanaan peralihannya.

LAMPIRAN 1. PERTANYAAN SURVEI

Di bawah ini adalah daftar 28 variabel yang berkontribusi terhadap kesuksesan penutupan proyek konstruksi gedung
swasta di Jakarta dan sekitarnya. Responden diminta untuk member nilai pada setiap variable menurut skala Likert
(1 = sangat tidak setuju, 3 = netral, dan 5 = sangat setuju). Variabel penentu kesuksesan penutupan proyek adalah
sebagai berikut.

1. Pelaksanaan penutupan (closeout) di proyek tersebut telah direncanakan dengan matang.

2. Seluruh pihak yang terlibat di dalam proyek telah memahami prosedur dan tugasnya masing-masing dalam
penutupan proyek.
3. Di dalam dokumen perjanjian kontrak proyek tersebut telah ada klausul yang cukup jelas mengatur
pelaksanaan penutupan proyek.
4. Koordinasi antara tim proyek dengan tim operasional gedung berjalan dengan baik sehingga pelaksanaan
transfer operasional gedung berlangsung dengan lancar.
5. Komunikasi yang terjalin antara tim proyek dengan end user (pengelola gedung) selama proyek
berlangsung sudah cukup memadai.
6. Seluruh partisipan proyek tersebut menunjukkan komitmen yang tinggi untuk menutup proyek dengan
baik.
7. Kontraktor, konsultan maupun pemilik semuanya kompeten di dalam menjalankan tugasnya masing-
masing.
8. As Built Drawing telah diserahkan dengan segera setelah tahap pembangunan fisik selesai dilaksanakan.
9. Koordinasi antara konsultan dan kontraktor telah berjalan dengan baik di dalam penyusunan as built
drawing proyek tersebut.
10. Garansi-garansi serta buku manual operasi peralatan yang dipasang/diadakan oleh proyek tersebut telah
dikumpulkan dengan lengkap, disusun dengan baik dan diserahkan sesuai waktu yang diminta.
11. Pelaksanaan training sistem/peralatan untuk staf operasional gedung pada proyek tersebut sudah
diprogramkan dengan baik.
12. Pelaksanaan testing commisioning sistem/peralatan di proyek tersebut sudah diprogramkan dengan baik.
13. Hasil dari kegiatan testing commisioning di proyek tersebut telah terdokumentasi dengan lengkap dan baik.
14. Persiapan dan pelaksanaan pengurusan ijin-ijin operasional yang disyaratkan untuk
sistem/peralatan/penggunaan bangunan untuk proyek telah berjalan dengan baik.
15. Quality Control (QC) yang dilakukan selama pelaksanaan proyek tersebut telah berjalan dengan baik,
sehingga tidak terlalu banyak defect list yang timbul.
16. Lama waktu yang digunakan untuk melakukan inspeksi dan mencatat defect list telah cukup memadai.
17. Prosedur untuk penetapan defect list pada proyek tersebut telah dibuat dengan cukup jelas.
18. Pelaksanaan pendataan defect list di proyek tersebut telah terkoordinir dengan baik sehingga tidak muncul
berbagai versi defect list dari pihak yang berbeda-beda.
19. Penyelesaian defect list tidak berlarut-larut.
20. Kontraktor telah mendapatkan akses dan waktu yang cukup memadai untuk memperbaiki defect list di
proyek tersebut.
21. Setiap inspeksi/pengecekan pekerjaan di proyek tersebut telah dijadwalkan dengan baik (jadwal tidak
mengacak/insidental) sehingga dapat dihadiri oleh semua pihak yang berkepentingan.
22. Pada proyek tersebut telah ada kriteria penerimaan hasil perbaikkan defect list yang jelas dan disepakati
bersama oleh seluruh partisipan proyek.
23. Pencatatan hasil inspeksi (perbaikkan defect list yang diterima dan belum diterima) proyek tersebut sudah
dilakukan dengan baik.

M - 140 Universitas Udayana – Universitas Pelita Harapan Jakarta – Universitas Atma Jaya Yogyakarta
 Studi Faktor-Faktor Penentu Kesuksesan Penutupan Proyek Konstruksi Gedung Swasta Di Jakarta Dan Sekitarnya

24. Pada perjanjian kontrak proyek tersebut ada aturan yang cukup jelas mengenai metode penetapan
harga/volume untuk item-item pekerjaan baru.
25. Selama masa pelaksanaan proyek tersebut, dokumentasi yang dilakukan sudah baik, terutama
dokumentaasi yang terkait dengan terjadinya perubahan-perubahan.
26. Selama masa pelaksanaan proyek tersebut, administrasi terhadap perubahan-perubahan telah dilakukan
dengan tertib.
27. Baik kontraktor, konsultan maupun pemilik proyek tersebut sama-sama memiliki itikad baik untuk
mencapai win-win solution ketika terjadi perselisihan pendapat (dispute).
28. Besarnya nilai retensi yang diberlakukan pada proyek tersebut telah cukup pantas baik bagi kontraktor
maupun pemilik.

DAFTAR PUSTAKA
Baker, S., Baker, K., & Campbell, G. M. (2003). Complete Idiot's Guide To Project Management. USA: Marie
Butler-Knight.
Barrie, D. S., & Paulson, B. C. (1990). Manajemen Konstruksi Profesional, Edisi Ke-2. Jakarta: Erlangga.
Bentley, D., & Rafferty, G. (1992, April). Project Management: Keys to Success. Civil Engineering , 58.
ABI/INFORM Research.
Bernardini, R. (2005, January/February). Project Close-Out Is The Hardest Part. Journal of CMAA , pp. 10-12.
Chan, A. P. (1996). Determinant of Project Success In The Construction Industry of Hong Kong. PhD Thesis .
Adelaide: University of South Australia.
Chan, A. P., Chan, D. W., Chiang, Y. H., Tang, B. S., & Chan, E. H. (2004, March/April). Exploring Critical
Success Factors for Partnering in Construction Projects. Journal of Construction Engineering and Management
, 188-198.
Chan, A. P., Ho, D. C., & Tam, C. M. (2001, March/April). Design and Build Project Success Factors: Multivariate
Analysis. Journal of Construction Engineering and Management , 93-100.
Chua, D. K., Kog, Y. C., & Loh, P. K. (1999, May/June). Critical Success Factors for Different Project Objectives.
Journal of Construction Engineering and Management , 142-150.
Federal Transit Administration. (2006). Construction Project Management Handbook. USA: Gannett Fleming, Inc.
Fisk, E. R., & Reynolds, W. D. (2006). Construction Project Administration, 8th Edition. New Jersey: Pearson
Education, Inc.
Frigenti, E., & Comninos, D. (2002). The Practice of Project Management: A Guide to The Bussiness Focused
Approach. London: Kogan Page.
Furia, G. D. (2009). Project Management Recipes For Success. USA: Auerbach Publication.
Hartman, D. C. (2003). Effective Project Closeouts. In J. A. Demkin, The Architect's Handbook of Proffesional
Practice: Update 2003 (p. 91). USA: FAIA.
Heldman, K. (2003). Project Management Jumpstart. USA: SYBEX Imc.
Joseph F Hair, J., Black, W. C., Babin, B. J., & Anderson, R. E. (2009). Multivariate Data Analysis: A Global
Perspective, 7th Edition. New Jersey: Pearson Education, Inc.
Karpook, D. (2009, July 23). http://briscnet.blogspot.com/2009/07. Retrieved September 6, 2009, from
http://briscnet.blogspot.com.
Kerzner, H. (2002). Project Management : A system Approach to Planning, Schedulling, and Controlling (8th
edition). Ohio: John Willey & Sons.
Lambeck, R., & Muller, J. E. (2008). Urban Construction Project Management. New York: McGraw Hill.
Levy, S. M. (2002). Project Management In Construction, 4th Edition. New York: McGraw Hill.
Meredith, J. R., & Mantel, S. J. (2000). Project Management: A Managerial Approach. USA: John Wiley & Sons.
Morris, P. W. (1988). Project Management Handbook. New Jersey: Prentice Hall.
Parker, N., Baker, R. F., & Kamga, C. (2005). Speed Project Closeouts and Streamline Local Financing. City of
College New York. New York: University Transportation Research Center.
Project Management Institute. (2004). A Guide To Project Management Body of Knowledge, 3rd Edition. USA.
Ritz, G. J. (1994). Total Construction Project Management. New York: McGraw Hill.
Soeharto, I. (1997). manajemen Proyek: Dari Koneptual Sampai Operasional, Cetakan Ke-3. Jakarta: Erlangga.
Turner, J. R. (2009). The Handbook of Project Based Management:Leading Strategis Change in Organizations, 3rd
Edition. New York: McGraw Hill.
Westland, J. (2006). The Project Management Life Cycle. London: Kogan Page.
Yu, A. T., Shen, Q., Kelly, J., & Hunter, K. (2006, November). Investigation of Critical Success Factors in
Construction Project Briefing by Way of Content Analysis. Journal of Construction Engineering and
Management , 1178-1186.

Universitas Udayana – Universitas Pelita Harapan Jakarta – Universitas Atma Jaya Yogyakarta M - 141
Ranny Anita dan Achmad Waryanto

M - 142 Universitas Udayana – Universitas Pelita Harapan Jakarta – Universitas Atma Jaya Yogyakarta