Prof.

William Reis
CONTRATOS MERCANTIS

AULA 01 – 14/09/2018
TRESPASSE

Imagine que NATASHA CIROC organizou um estabelecimento

empresarial para comercializar roupas femininas. Além das
mercadorias, a referida empresária individual adquiriu uma série de
bens para equipar de forma luxuosa a loja, cujo título do
estabelecimento é “PIRIGUETIS modas”. NATASHA alugou um ponto
comercial no centro da cidade de Uberlândia e desenvolveu essa
atividade durante cinco anos. Cansada da vida de comerciante e louca
para gastar o dinheiro que ganhou com o exercício da referida
atividade, a empresária vende sua loja para AMANDA RIVOTRIL, que
não queria ter o trabalho de organizar sua loja do zero, preferindo algo
já pronto. A doutrina dá o nome de trespasse a essa operação
comercial.
O trespasse é contrato de compra e venda, cujo objeto é um
estabelecimento empresarial. Foi o que aconteceu no caso acima.

REQUISITOS DO TRESPASSE

O trepasse contém três requisitos especiais. Para produzir efeitos

perante terceiros, o trespasse deverá ser averbado na Junta Comercial
e publicado na imprensa oficial. Veja o art. 1.144, CC:

Art. 1.144. O contrato que tenha por objeto a

alienação, o usufruto ou arrendamento do
estabelecimento, só produzirá efeitos quanto a
terceiros depois de averbado à margem da inscrição
do empresário, ou da sociedade empresária, no

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Registro Público de Empresas Mercantis, e de
publicado na imprensa oficial.

Para a validade do trespasse, ainda é necessária a anuência de

TODOS os credores se o alienante ficar insolvente. Veja o art. 1.145,
CC:

Art. 1.145. Se ao alienante não restarem bens

suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da
alienação do estabelecimento depende do
pagamento de todos os credores, ou do
consentimento destes, de modo expresso ou tácito,
em trinta dias a partir de sua notificação.

RESPONSABILIDADE PELAS DÍVIDAS ANTERIORES

Ao caso proposto surge uma questão interessante: de quem é a

responsabilidade sobre as dívidas anteriores ao trespasse?
A resposta encontra-se no art. 1146, do CC:

Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento

responde pelo pagamento dos débitos anteriores à
transferência, desde que regularmente
contabilizados, continuando o devedor primitivo
solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a
partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e,
quanto aos outros, da data do vencimento.

Dessa forma, a regra geral é que o adquirente responde pelas

dívidas anteriores CONTABILIZADAS. Mas, é importante anotar duas
exceções à referida regra.
O adquirente SEMPRE responde pelos débitos fiscais (art. 133,
CTN) e trabalhistas (art. 448, CLT).

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CONCORRÊNCIA ENTRE O ALIENANTE E O ADQUIRENTE

No caso proposto no início do texto surge outra questão

interessante: o alienante (NATASHA CIROC) pode fazer concorrência
ao adquirente (AMANDA RIVOTRIL)?
A regra que vai valer para o caso é a que constar no contrato, mas
na hipótese de omissão vale a clausula de não restabelecimento do
art. 1.147, do CC.

Art. 1.147. Não havendo autorização expressa, o

alienante do estabelecimento não pode fazer
concorrência ao adquirente, nos cinco anos
subseqüentes à transferência.

Agora, é importante ressaltar que qualquer prazo que exceder ao

limite legal é nulo de pleno direito, ou seja, não produz efeito jurídico.
Dessa forma, se consta a proibição pelo prazo de 10 anos, valem
somente 5 anos.
Por fim, é importante ressaltar que quando você for elaborar o
instrumento contratual do trespasse é extremamente importante, em
termo práticos, fixar um limite territorial para a referida clausula de
não concorrência porque a lei não disciplina nada a respeito.

CONTRATOS ANTERIORES
Salvo disposição em contrário, a transferência importa a
sub-rogação do adquirente nos contratos estipulados para
exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter pessoal,
podendo os terceiros rescindir o contrato em noventa dias a
contar da publicação da transferência, se ocorrer justa causa,
ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante. (art.
1.148, CC)

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CONTRATOS MERCANTIS

AULA 02 – 14/09/2018
O DIREITO DE INERÊNCIA AO PONTO

O direito de inerência ao ponto significa a possibilidade de

renovação compulsória do contrato de LOCAÇÃO EMPRESARIAL. É
importante destacar...

... as razões que levaram o legislador a conferir essa

prerrogativa ao empresário. Ora, quando o
empresário se estabelece num ponto alugado e
permanece naquele local um determinado tempo, ele
faz investimentos para ganhar o respeito dos
consumidores, passar a ser conhecido e a adquirir,
consequentemente, uma clientela fiel. Por essa razão,
o regime jurídico-empresarial reconhece a esse
empresário o chamado direito de inerência ao ponto,
consubstanciado na prerrogativa de permanecer
naquele local mesmo na hipótese de o locador não
pretender mais a renovação do contrato locatício.
(RAMOS, 2014, p.?)

LOCAÇÃO EMPRESARIAL (NÃO RESIDENCIAL)

... a tutela especial que o ordenamento jurídico

confere ao empresário locatário, consistente na
possibilidade de requerer por meio de ação própria –
a ação renovatória – a renovação compulsória do
contrato de locação, só deve ser assegurada ao
empresário que realmente tenha agregado valor ao

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local onde exerce suas atividades, transformando-o
em fator atrativo da clientela. (RAMOS, 2014, p.?)

Para configurar a locação empresarial e ter, consequentemente,

o direito de inerência ao ponto é necessário o cumprimento dos
requisitos estabelecidos no art. 51, Lei nº 8245/91:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao

comércio, o locatário terá direito a renovação do
contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por
escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma
dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja
de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no
mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de
três anos.

AÇÃO RENOVATÓRIA

Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no

interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo,
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (art. 51,
§ 5º, Lei nº 8245/91)

Sendo assim, faltando um ano para o término do

contrato, deve o empresário locatário, se pretender
permanecer no ponto, procurar o locador para iniciar
as tratativas acerca da renovação da relação
contratual. Caso o locador demonstre o interesse de
retomar o ponto, não renovando o contrato, cabe ao

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locatário tomar as providências necessárias ao
ajuizamento da ação renovatória, sob pena de ver
decair o seu o direito à renovação compulsória da
relação locatícia. (RAMOS, 2014, p.?)

O direito de inerência ao ponto poderá ser exercido pelos

cessionários ou sucessores da locação. No caso de sublocação total do
imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo
sublocatário. (art. 51, § 1º, Lei nº 8245/91)

Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos

sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito
a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
(art. 51, § 3º, Lei nº 8245/91)

O direito de inerência ao ponto estende-se às locações

celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo,
regularmente constituídas, desde que esteja presente todos os
requisitos da locação empresarial (art. 51, § 4º, Lei nº 8245/91). Dessa
forma, uma sociedade simples, por exemplo, que não exerce atividade
empresarial pode ter o direito de inerência ao ponto desde que
cumpra os requisitos da locação empresarial.
Por fim, é importante destacar que a renovação deve ser feita
pelo mesmo prazo do último contrato e o prazo máximo de
renovação é de cinco anos (REsp 182.713-RJ).

PROTEÇÃO AO PONTO EMPRESARIAL VS DIREITO DE PROPRIEDADE

DO LOCADOR

Mas esse direito à renovação compulsória do

contrato é absoluto? Parece-nos que não. Com efeito,
o direito de inerência do locatário está previsto em
legislação ordinária (Lei 8.245/1991), e se choca

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frontalmente com o direito de propriedade do
locador, o qual é protegido constitucionalmente (art.
5.°, inciso XXII, da CF/1988). Por essa razão, não se
pode admitir que o direito de inerência do locatário
aniquile totalmente o direito de propriedade do
locador. Fosse assim, a legislação infraconstitucional
em enfoque incorreria, irremediavelmente, em vício
de inconstitucionalidade. Sendo assim, a própria Lei
8.245/1991 estabelece alguns casos em que o
locatário, mesmo tendo preenchido os requisitos que
lhe asseguram, em tese, o direito de inerência ao
ponto, não terá assegurado o direito à renovação do
contrato de aluguel. Nesses casos, previstos
expressamente na lei, o locador poderá retomar o
imóvel locado, uma vez que o seu direito de
propriedade prevalecerá sobre o direito do locatário
de permanecer no local. Essas hipóteses legais que
autorizam a retomada do imóvel pelo locador,
mesmo quando preenchidos os requisitos ao
reconhecimento do direito de inerência do locatário,
estão previstas nos arts. 52 e 72 da Lei 8.245/1991. Na
ocorrência de uma delas, o locador vai poder fazer
uso da chamada exceção de retomada. São cinco, ao
todo, os casos previstos na lei. Se o locador tiver
razão, e a ação for julgada improcedente, o juiz
determinará a desocupação do imóvel, nos termos da
lei. (RAMOS, 2016, p.?)

MÉRITO DA CONTESTAÇÃO DA AÇÃO RENOVATÓRIA

• Ausência de qualquer requisito da locação empresarial
• Decadência do direito à renovação compulsória
• Exceção de retomada

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EXCEÇÃO DE RETOMADA

1ª – realização de obras no imóvel

O locador não será obrigado a renovar o contrato se, por

determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que
importarem na sua radical transformação ou para fazer modificações
de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade
(art. 52, I, Lei nº 8245/91).
Nesse caso, a contestação deverá trazer prova da determinação
do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem
realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel,
assinado por engenheiro devidamente habilitado (art. 72, § 3º, Lei nº
8245/91).

2ª – uso próprio

O locador não estará obrigado a renovar o contrato se o imóvel

vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de
estabelecimento empresarial existente há mais de um ano, sendo
detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou
descendente (art. 52, I, Lei nº 8245/91). Nesse caso, o imóvel não
poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a
locação também envolvia o estabelecimento, com as instalações e
pertences (art. 52, § 1º, Lei nº 8245/91).
Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não
poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no uso
próprio (art. 52, § 2º, Lei nº 8245/91).
O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos
prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança,
perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação
não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores
condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do

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imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas
pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. (art. 52, § 3º,
Lei nº 8245/91)

3ª – proposta insuficiente

O locador poderá alegar que a proposta do locatário não atende

o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a
valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar (art. 72, II, Lei nº
8245/91).
Nesse caso, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as
condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real
e atual do imóvel (art. 72, § 1º, Lei nº 8245/91).

4ª – proposta melhor de terceiros

O locador poderá alegar que a existência de proposta de terceiro

para a locação, em condições melhores (art. 72, III, Lei nº 8245/91).
Nesse caso, o locador deverá juntar prova documental da proposta do
terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara
indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do
locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais
condições para obter a renovação pretendida (art. 72, § 2º, Lei nº
8245/91).

§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá

pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para
vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato
a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do
pedido, desde que apresentados elementos hábeis
para aferição do justo valor do aluguel.
§ 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a
sentença poderá estabelecer periodicidade de

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reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no
contrato renovando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.

INDENIZAÇÃO PELA PERDA DO PONTO

A Professora Elisabete Vido resume bem a questão da

indenização pela perda do ponto.

Em virtude da retomada do imóvel locado, o locatário

que desenvolveu o fundo de comércio ao longo dos
anos sofrerá um prejuízo em virtude da perda do
ponto comercial, e exatamente por isso, em algumas
situações, o locatário terá o direito de pleitear uma
indenização. São elas:
a) quando a retomada foi concedida em virtude de
melhor proposta de terceiro;
b) quando o locador atrasa na destinação alegada por
um período de 3 meses;
c) quando o locador não dá a destinação alegada;
d) quando o locador explorar o mesmo ramo de
atividade do locatário, exceto na locação-gerência
(art. 52, § 1º e § 3º, da Lei de Locações), valendo
aqui a mesma discussão sobre o ramo de atividade,
da retomada para uso próprio. (VIDO, 2013, p. 86)

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QUESTÕES - FIXAÇÃO
Após a leitura do material didático, FAÇA as questões no link
abaixo SEM CONSULTA, porque as provas objetivas são feitas dessa
forma.

https://goo.gl/forms/8T2R5ZYaiqrgK42f2

Depois de resolver as questões, faça uma revisão periódica

(todos os dias) de suas anotações (esquemas, resumos e mapas
mentais).

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial. São Paulo: Saraiva.
Vol. 1, 18ª ed., 2014.

GONÇALVES, Maria Gabriela Venturoti Perrota Rios. Direito

Comercial: Direito de Empresa e Sociedades Empresárias. 4. ed. São
Paulo: Saraiva, 2011. Vol. 21.

MAMEDE, Gladston. Direito Empresarial Brasileiro: Empresa e

Atuação Empresarial. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2015. Vol. 1.

RAMOS, André Luiz Santa Cruz. Direito empresarial esquematizado. 6.

ed. São Paulo: Método, 2016.

REQUIÃO, Rubens. Curso de Direito Comercial. 29. ed. São Paulo:

Saraiva, 2012. Vol. 2.

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TOMAZETTE, Marlon. Curso de Direito Empresarial. 7. ed. São Paulo:
Atlas, 2016. Vol. 1.

VIDO, Elisabete. Curso de Direito Empresarial. 3. ed. São Paulo:

Revista dos Tribunais, 2013.

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