Análise da viabilidade econômica de um hotel no Pará

XXXVII ENCONTRO NACIONAL DE ENGENHARIA DE PRODUCAO
“A Engenharia de Produção e as novas tecnologias produtivas: indústria 4.0, manufatura aditiva e outras abordagens
avançadas de produção”
Joinville, SC, Brasil, 10 a 13 de outubro de 2017.
ANÁLISE DA VIABILIDADE
ECONÔMICA E FINANCEIRA DE UM
HOTEL NO MUNICÍPIO DE MARABÁ-
PA, UM ESTUDO DE CASO COM BASE
NAS INFLUÊNCIAS DAS VARIÁVEIS DA
ENGENHARIA ECONÔMICA
Tiago Silva Dos Santos (UEPA)

tiago.tiagosilva.silva8@gmail.com
Lucas Fialho Alves (UEPA)
lucas.fialhoalves@gmail.com
Luis Henrique de Moura Ferreira (UEPA)
luishdmoura@hotmail.com
Murilo Lima Santos (UEPA)
murilolima015@gmail.com
Nathalia de Souza Rocha (UEPA)
nath_nathalia2010@hotmail.com
O trabalho foi desenvolvido por meio de um estudo de caso em um hotel

no sudeste do estado do Pará, no município de Marabá, com a finalidade
de apresentar resultados de viabilidade econômico-financeira. Logo, as
aplicações das técnicas de análise de investimento e as ferramentas da
engenharia econômica tornou-se fatores decisivos para o
empreendimento. Aliou-se a isso, uma revisão da literatura para o
melhor desenvolvimento da pesquisa, onde se utilizou como método
lógico de investigação, o indutivo, visto que esse estudo partiu da
observação da utilização dos seguintes indicadores: Valor Presente

Líquido (VPL), Período de Payback Simples (PBS) e Descontado (PBD),
Taxa Interna de Retorno (TIR), Índice de Lucratividade (IL), dentre
outros. A pesquisa foi feita com um horizonte de tempo de dez anos, no
qual se levou em consideração o investimento inicial, as receitas, os
custos variáveis e o capital de giro. A partir dessas foi construído um
fluxo de caixa atualizado proporcionando o encontro do indicadores
econômico-financeiro, que se mostraram viáveis e sempre acima do
risco de reinvestimento.
Palavras-chave: Engenharia econômica, Viabilidade econômico-

financeiro, Hotel
2
1. Introdução
O aumento de crédito no Brasil agregado a redução de taxas de juros e as circunstâncias
macroeconômicas têm contribuído para o superaquecimento do setor imobiliário no país,
englobando desde o segmento residencial, hoteleiros e, também, com enorme visibilidade no
setor comercial. Logo, com a ampliação da economia e o ganho de poder aquisitivo das classes
C e D, demonstrou que o grande consumidor de serviços hoteleiros no Brasil é o próprio
brasileiro, e a demanda por quartos vêm crescendo consideravelmente a curto prazo. Conforme
estima a Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH), mais de 50 milhões de pessoas
serão inseridas na cadeia de consumo nos próximos 07 anos e isto atingira positivamente a
oferta hoteleira. Outro fator que confirma a relevância do setor hoteleiro é o progresso em 2016
de 17% da RevPAR dos hotéis brasileiros, segundo dados da consultoria imobiliária Jones Lang
LaSalle.
Para a elaboração do estudo foi realizada inicialmente uma revisão da literatura

relacionada ao tema, e o planejamento da metodologia para a progressão do artigo, com ênfase
para a questão da sistemática de um Plano de Negócios. Em seguida, passa-se para o estudo
financeiro da viabilidade do empreendimento, com o propósito de determinar se o projeto
dispõe ou não uma TIR atrativa, assim como para a comparação da TIR obtida com o custo do
capital do empreendimento, para o atingimento do VPL do projeto com base no custo do capital
do empreendimento e, por fim, para a definição do Payback do empreendimento.
O Projeto foi realizado em um Hotel X, no município de Marabá, sudeste do estado do

Pará, e o estudo foi exercido com os apartamentos singles (individuais), pois são os mais
representativos e veem gerando maiores lucros para o hotel, logo o Plano de Negócios deve ser
apto de fornecer um aspecto abrangente no mercado e do ambiente no qual o negócio será
estabelecido, da concorrência existente em tal mercado, dos potenciais clientes e suas principais
características, além de especificar questões associadas aos principais fornecedores e ao
mapeamento da equipe organizacional, necessária para operacionalizar o novo negócio como
também propor instalações físicas fundamentais para o padrão do serviço vislumbrado.
3
Por fim, deve-se analisar as principais fontes de receitas, custos e investimentos do

projeto e fornecer um planejamento financeiro (fluxo de caixa) para a empresa responsável pela
implementação do projeto. Tal planejamento financeiro é de extrema relevância na medida em
que assume como direcionador para a procura de retornos consistentes conforme o planejado.
2. Referencial teórico
2.1. Engenharia econômica
A análise prévia da viabilidade econômico-financeira de um projeto permitirá a

racionalização e otimização do capital investido. A Engenharia Econômica é a área de
conhecimento que provém métodos e ferramentas que têm esta função. Para essa análise, deve-
se confrontar os valores do investimento necessário para implantar o projeto com os ganhos
líquidos esperados durante a vida útil da alternativa. (CAMARGO, 2007).
O método do Valor Presente Líquido (VPL) equivale principalmente na projeção das

despesas e receitas futuras utilizadas a uma TMA no momento inicial do fluxo de caixa. Se o
VPL for positivo, e as receitas foram superiores as despesas, desse modo o projeto é viável.
Entretanto, se o VPL dispuser valores negativos, as receitas serão inferiores as despesas
tornando o projeto inviável. Na circunstância em que o VPL exibe valor igual a zero, o projeto
iguala-se as receitas com os gastos, não obtendo resultados, ou seja, nem lucros e nem prejuízos
(CANDIAN, 2008). Em situações que ocorrem duas ou mais possibilidades de investimento
para ser analisadas designa-se a que possuir o maior VPL.
O método da Taxa Interna de Retorno (TIR) consistiu-se em encontrar o a remuneração

do investimento em condições percentuais por ciclo. Para a interpretação dos dados deste
processo, comparam-se os seus resultados com o valor da TMA, preferindo o projeto quando a
TIR for maior que a TMA ou rejeitando-o caso sua TIR seja menor que a TMA. Porém, caso a
TIR disponha valor igual à TMA, a seleção do projeto é imparcial. Em casos em que existam
numerosos projetos, para serem analisados, opta-se por aquele que obtém uma TIR superior
(SANTOS, 2010).
2.2. Indicadores financeiros
4
Genericamente, ao se empregar a nomenclatura “análise financeira”, planeja-se

verificar a influência de um investimento ou uma carteira de investimentos. De acordo com
Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) é crucial averiguar a viabilidade econômica de um
investimento aplicando métodos gerais de engenharia econômica acrescidas de aspectos
associados ao mercado no qual o investimento está agregado. Segundo a NBR 14653-4.
O resultado final das análises de viabilidade econômica pode ser expresso sob a forma
de taxas internas de retorno, valor presente líquido, custo anual, períodos de
recuperação (payback) e índices de lucratividade (...), (ABNT, 2002, pág. 11).
Consequentemente, os efeitos de um investimento podem ser examinados por distintos
parâmetros. Os indicadores de análise de investimentos são: taxa mínima de atratividade TMA,
custo de capital, valor presente líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR) e tempo de
recuperação do capital (Payback). Entretanto, antes será dada uma breve exposição do conceito
de fluxo de caixa.
2.3. Fluxo de caixa
O Fluxo de Caixa é o procedimento mais simples e aplicada na análise de viabilidade

de investimento. Através do fluxo de caixa, conseguimos caracterizar uma estimativa de perdas
e ganhos futuros, uma vez que o projeto de investimento ainda não foi instaurado, é apenas uma
opção futura (SOUZA, 2003).
Para Motta e Calôba (2002), todo projeto de investimento que seja apresentado uma
empresa ou a um financiador obterá um estudo de viabilidade econômico-financeira para
respaldá-lo e este será constituído com base no fluxo de caixa do projeto. De acordo com Souza
(2003, pág. 125):
A construção do fluxo de caixa de um projeto de investimento deve ser realizada para

que o projeto possa ser analisado com vistas a tomada de decisão sobre a implantação
ou não. O fluxo de caixa é implantado mediante estimação dos valores de entradas e
saídas de recursos financeiros.
Após serem elaboradas estimativas de fluxos de caixa, os investimentos podem ser
analisados através de inúmeros métodos, as quais serão detalhadas a seguir.
2.4. Taxa Mínima de Atratividade (TMA)
5
Ao se analisar qualquer proposta de investimento deve-se considerar o fato de que se

está perdendo a oportunidade de se aplicar o mesmo montante em outra proposta de
investimento. Assim, para qualquer proposta de investimento ser considerada atrativa, deve
render, no mínimo, a taxa de juros equivalente à rentabilidade das aplicações correntes
consideradas sem risco. Esta taxa de juros geradora de rentabilidade sem riscos é, portanto, a
taxa mínima de atratividade (TMA).
2.5. Valor Presente Líquido (VPL)
O Valor Presente Líquido (VPL) é um método muito empregado no meio financeiro,

uma vez que estima a atratividade do investimento através de equação matemática que propicia
conhecer pagamentos futuros no valor presente. Ou seja, o aspecto crucial desta ferramenta é a
análise das possibilidades de procedimentos existentes, estimando-se para propósito de
comparação um valor único posicionado em uma data aleatória, com o valor presente
compatível a cada um dos fluxos de caixa significativos de cada uma das alternativas (PILÃO
E HUMMEL, 2002, p 105). Conforme Hirschfeld (1989), a ferramenta do Valor Presente
Líquido possui como objetivo estipular um valor no momento inicial, a partir de um fluxo de
caixa estabelecido de uma série de receitas e despesas. Segundo Ehrlich e Moraes (2005, pág.
21):
O método do Valor Presente Líquido consiste em colapsar todos os valores para o

ponto t = 0. Dadas diversas alternativas, é possível calcular os valores atuais
equivalentes às séries correspondentes e compará-los para decidir qual a melhor.
Motta e Calôba (2002) declara o VPL como a somatória algébrica de cada um dos
fluxos de caixa descontados para o momento presente (t = 0), a uma dada taxa de juros (i).
Matematicamente, o VPL pode ser identificado a partir da aplicação da equação abaixo.
𝐹𝐶𝑡
(1) 𝑉𝑃𝐿 = ∑𝑛𝑡=0
(1+𝑖)𝑡
Onde:
 FCt: simboliza a entrada ou saída de capital no momento de tempo t;

 n: quantidade total de períodos na linha de tempo do fluxo de caixa;
6
 i: taxa de juros a ser usada para descontar o fluxo de caixa.
Quando o VPL é utilizado para a tomada de decisões de aceitação ou rejeição, os

fatores destacados são os seguintes (Gitman, 2004):
 Se o VPL for maior do que 0, deve-se aceitar o investimento;

 Se o VPL for menor do que 0, deve-se rejeitar o investimento.
2.6. Taxa Interna de Retorno (TIR)
Conforme Newnan e Lavelle (2000), a Taxa Interna de Retorno é conceituada como a

taxa de juros adquirida sobre o investimento de tal modo que o estrutura de pagamentos diminua
todo o fluxo de caixa a zero no desfecho da vida do investimento. Para Souza (2003), a Taxa
Interna de Retorno retrata a taxa que iguala o valor presente das entradas de caixa com o
investimento inicial. A NBR 14653-4 (ABNT, 2002), declara à TIR, como sendo a taxa de
desconto para qual o valor presente líquido do fluxo de caixa de um investimento é nulo.
Matematicamente, a TIR é definida através de uma da equação abaixo.
𝐹𝐶𝑡
(2) 0 = ∑𝑛𝑡=1 − 𝐹𝐶0
(1+𝑇𝐼𝑅)𝑡
Onde:
 FCt: representa a entrada de capital no período de tempo t;

 FC0: representa a saída de capital no período de tempo 0;
 n: quantidade total de períodos na linha de tempo do fluxo de caixa;
 TIR: Taxa Interna de Retorno.
A TIR adere à mesma razão matemática do VPL, contudo aquela busca igualar as
entradas de caixa ao valor investido, de tal forma a se atingir um valor descontado igual à zero.
Quando a TIR é aplicada na tomada de decisões de aceitação ou rejeição, os critérios
considerados são os seguintes (Gitman, 2004):
 Se a TIR for maior que a TMA, deve-se aceitar o investimento;

 Se a TIR for menor que a TMA, deve-se rejeitar o investimento.
7
2.7. Tempo de Recuperação do Capital (Payback)
O Payback é uma ferramenta empregada para estabelecer o período de tempo que

levará para o investidor receber de volta o capital investido no projeto. Esse tempo de retorno
é determinado a partir do cálculo dos lucros obtidos em cada período. Para Macedo (2005), o
Período de Recuperação do Investimento (payback) definirá o tempo, ou quantidade de
períodos necessários para que o investimento inicial seja recuperado. Sabe-se que esse período
difere de investidor para investidor, sendo preferível os que possuem menor payback. Com o
intuito de que o investimento seja um projeto aceitável, o payback deve ser inferior ou igual ao
período de tempo máximo esperado pela empresa para obter retorno sobre o seu investimento.
Segundo Motta e Calôba (2002, pág. 96):
O payback ou payout é utilizado como referência para julgar a atratividade relativa

das opções de investimento. Deve ser interpretado com reservas, apenas como um
indicador e não servindo para a seleção entre alternativas de investimento.
O período de recuperação do capital pode ser calculado através da equação abaixo.
𝐹𝐶0
(3) 𝑃𝑎𝑦𝑏𝑎𝑐𝑘 =
𝐹𝐶𝑚é𝑑𝑖𝑎
Onde:
 FC0: representa a saída de capital no período de tempo 0;

 FCmédio: representa a entrada de fluxo de caixa médio por período de tempo.
Quando é usado na tomada de decisões de aceitação ou rejeição de investimentos, os

critérios considerados são os seguintes (Gitman, 2004):
 Se o período de payback for menor que o período máximo aceitável de recuperação do

capital, o investimento será aceito;
 Se o período de payback for maior que o período máximo aceitável de recuperação do
capital, o investimento será rejeitado.
2.8. A técnica do Índice de Lucratividade
8
É a relação entre os valores presentes das entradas e saídas de caixa futuros do projeto,
descontados a uma taxa mínima de juros determinada pelo investidor (GITMAN, 2004). Abaixo
apresenta-se a fórmula para cálculo do IL.
𝐹𝐶𝑡
(1+𝑖)𝑡
(4) 𝐼𝐿 = 𝐹𝐶0
Tem-se: FC0 = Fluxo de Caixa Inicial; FCt = Fluxo de Caixa; i = Taxa Mínima de
Atratividade - TMA.
A análise do IL ocorre do seguinte modo: a) IL > 1, o projeto deve ser aceito; b) IL =

1; o projeto é indiferente; e c) IL < 1, o projeto não deve ser aceito.
A técnica do payback-duration mostra o tempo em que o capital investido será

recuperado por meio de fluxos de caixa futuros, descontados por uma taxa mínima de juros
determinada pelo investidor (KASSAI et al., 2000). A Figura 4 apresenta a fórmula para o
cálculo do payback-duration.
𝐹𝐶0
(5) 𝑃𝐵𝐷 = 𝐹𝐶𝑛 𝑋 𝑛º 𝐴𝑛𝑜𝑠
(1+𝑖)𝑛
Tem-se: FC0 = Fluxo de Caixa Inicial; FCn = Fluxo de Caixa Futuro; i = Taxa Mínima
de Atratividade - TMA. O investidor, por meio do PBD, terá o conhecimento da maturidade do
investimento, além de saber o tempo de exposição ao risco. A análise do PBD depende de um
prazo mínimo estipulado pelo investidor, caso estiver abaixo do mínimo deve ser aceito.
2.9. Índice benefício/custo (IBC)
O método de IBC é utilizado para determinar o valor do fluxo de caixa gerado pelo
projeto em cada período durante a sua vida útil. Se esse valor for positivo (IBC > 0), o
investimento é viável, caso contrário (IBC < 0) o investimento é inviável. Se IBC = 0 o
investimento é indiferente. Esses períodos a serem analisados podem ser anuais, mensais,
semanais, diários, dependendo da preferência do investidor e do tipo de investimento.
A fórmula do IBC é:
9
∑ 𝐹𝐶 𝑡
(1+𝑖)𝑡
(6) 𝐼𝐵𝐶 = 𝐹𝐶0
 FC = valor no fluxo de caixa;

 FC0 = valor presente;
 i = taxa mínima de atratividade (TMA);
 t = período.
2.10. Analise da Correlação
O coeficiente de correlação de Pearson (r) aferi o grau da correlação linear entre duas
variáveis quantitativas. É uma relação adimensional com valores situados ente -1,0 e 1.0, que
cogita a intensidade de uma relação linear entre dois conjuntos de dados. (GITMAN, 2004).
𝐶𝑂𝑉𝐹𝐿𝑋 𝐹𝐿𝑋𝐴
(7) 𝑅0 = 𝑆𝐹𝐿𝑋 𝑆𝐹𝐿𝑋𝐴
2.11. Analise De Regressão Linear
A regressão linear é uma ferramenta estatística usada para prever futuros valores a
partir de valores passados. Logo a regressão consiste em determinar uma equação que visa
descrever o comportamento de uma variável dependente com base nos valores de duas ou mais
variáveis independentes, para descobrir a relação e a natureza desta. Esta técnica é utilizada
com intuito descrever e prever cenários e comportamentos de variáveis importantes para o
processo decisório como os custos, despesas, receitas e resultados (GITMAN, 2004).
A regressão é utilizada para situações em que duas variáveis medem aproximadamente

a mesma coisa, assim conhecendo uma pode-se estimar a outra. Procurando assim uma causa e
efeito entre as duas e fazer previsões de valores futuros para uma variável. A equação da
regressão é dada por:
𝐶𝑂𝑉𝑅𝐶𝑇𝐴𝐹𝐿𝑋𝐶𝐴
(8) 𝑅𝑜 = 𝑆𝑅𝐶𝑇𝐴 𝑆𝐹𝐿𝐶𝐴
3. Metodologia
10
A Engenharia Econômica apresenta um conjunto dos métodos utilizados nas análises

de investimentos e das técnicas empregadas na escolha da melhor alternativa. (TAHA, 1996;
ASSAF NETO, 2006).
Assim, este estudo de caso, que visa definir com maior precisão e detalhamento a
viabilidade de um empreendimento hoteleiro em uma cidade localizada no interior do estado
do Pará está estruturado em três principais tópicos: definição inicial e básica dos principais
conceitos relacionados ao negócio e detalhamento de um plano financeiro. Marconi e Lakatos
(2008, apud Souza et al, 2012) definem que a finalidade da pesquisa é colocar o pesquisador
em contato direto com o que foi escrito a respeito de determinado assunto. O presente artigo
trata-se de um estudo, de caráter descritivo e exploratório, e de abordagem quantitativa, e o
método de estudo de caso possui um viés empírico.
A análise do projeto foi dividida em três etapas, destacadas abaixo:
 Coleta de dados referentes ao investimento para um horizonte de dez anos, como

investimento inicial, receitas brutas e custos totais, dentre outros;
 Construção do fluxo de caixa incremental, representando os efeitos positivos e/ou
negativos no caixa provocados pelo investimento;
 Cálculo dos indicadores (Valor Presente Líquido, Taxa Interna de Retorno, Payback
descontado e Índice de Rentabilidade), para atestar a viabilidade econômica do
investimento.
4. Resultados e discussões
O estudo de viabilidade se baseia fundamentalmente no fluxo de caixa do projeto,

para a composição deste é necessário o lançamento das receitas e despesas do empreendimento.
Nesta etapa é apresentada toda a composição dos valores das receitas, bem como sua
distribuição ao longo do período de análise. Logo o fluxo de caixa analisado no estudo é o
convencional, pois existe apenas uma saída de caixa, enquanto que as demais são entradas. A
seguir há o esquema do fluxo de caixa do hotel em um período de dez anos.
Quadro 01: Fluxograma das entradas e saídas de caixa
11
Fonte: Autores, 2017.
Com os valores das receitas e despesas devidamente lançados ao longo do período de

análise, a obtenção dos indicadores de investimento torna-se praticamente imediata. Sendo
assim os cálculos que norteiam o estudo de caso podem ser visto na tabela 01 do: fluxo de caixa,
recita total atualizada, despesa total atualizada, fluxo de caixa atualizado, através da
disponibilidade da receita e despesas dada pelo gerente. Propondo analises e interpretações que
se seguiram.
Tabela 01: Cálculo dos fluxos através das receitas e despesas original e atualizada
TIR 5%
t Ano RCT DESC FLXC RCTA DESCA FLXCA FAC
0 2006 0 1000000 -1000000 0 1000000 -1000000 1
1 2007 377090 189378,5 187711,5 358235,5 179909,58 178325,9 0,95
2 2008 381068 216846,34 164221,56 346771,79 197330,17 149441,6 0,91
3 2009 305682 209843,5 95838 262886,09 180465,41 82420,68 0,86
4 2010 403234 224578,3 178656 330652,13 184154,21 146497,9 0,82
5 2011 384557 204433,4 180123,1 299954,07 159458,05 140496 0,78
6 2012 351115 214031,08 137083,66 263336,06 160523,31 102812,7 0,75
7 2013 411021 219661,6 191359,5 291824,98 155959,74 135865,2 0,71
8 2014 534339 368733,75 165605,4 363350,62 250738,95 112611,7 0,68
9 2015 501745 329059,18 172686,22 321117,06 210597,88 110519,2 0,64
10 2016 566933 408408,31 158524,58 345829,06 249129,07 96699,99 0,61
SOMA 3183957,4 2928266,4
Somaram-se algebricamente todas as receitas e despesas referentes a cada período do

projeto, obtendo-se os saldos por período. Os saldos foram então utilizados para o cálculo dos
12
indicadores de investimento. Logo o cálculo do valor presente líquido (VPL), é a soma algébrica
de todos os fluxos de caixa descontados, a uma dada taxa mínima de atratividade (TMA),
subtraído pela saída inicial, é o que se tem abaixo:
∑ 𝐸𝑐𝑡 = (178772,90 + 148953,80 + 82788,47 + 146980,70 + 141131,20 +

102293,90 + 135995,60 + 112088,30 + 111315,10 + 97320,34) ;
∑ 𝐸𝑐𝑡 = 1257640;
𝑉𝑃𝐿 = 1257640 – 1000000;
𝑉𝑃𝐿 = 257640,2 R$ > 0, Investimento viável.
Calculou-se o Payback Descontado considerando os valores do fluxo de caixa

cumulativo e fluxo de caixa descontado, segundo o qual os valores são apresentados na tabela
dada abaixo:
Tabela 02: Cálculo do PBD através do fluxo acumulado
t Fluxo Orig. Fluxo Desc. Fluxo Acum.

0 -1000000 -1000000 -1000000
1 187711,50 178772,86 -821227,14
2 164221,56 148953,80 -672273,35
3 95838,00 82788,47 -589484,88
4 178656,00 146980,73 -442504,15
5 180123,10 141131,16 -301372,98
6 137083,66 102293,94 -199079,05
7 191359,50 135995,62 -63083,42
8 165605,40 112088,25 49004,83
9 172686,22 111315,08 160319,91
10 158524,58 97320,34 257640,25
Desse modo, conclui-se que, em termos de Payback Descontado, foi encontrado o

valor de 6 anos para o Payback Descontado. Levando em consideração o horizonte de cinco
anos, o valor calculado é aceitável.
13
Logo pode-se ampliar as perspectivas para a análise do investimento com o Índice de

lucratividade, relação benefício-custo e custo-benefício, e é importante saber quais as variações
dos dados que podemos estimar adequadamente para fazer afirmações concretas sobre o
negócio, os investimentos, custos e futuras previsões. Nesse estudo da viabilidade de
investimento, pequenas variações dos dados previstos podem provocar aumento ou perca nos
valores de VPL.
O principal objetivo é avaliar a viabilidade ou sucesso da empresa estudada, a

apresentar propostas de investimento, a avaliação da sensibilidade foi feita através de diversas
simulações que apresentam valores que indicam o que pode ser feito e o que não deve ser feito.
Os resultados a seguir nos mostram se o investimento é viável descrita no quadro 03:
Quadro 03: Resultados dos principais indicadores financeiros
IL 1,26
PBD 6,00
PBS 0,80
VE vpl 12882,01
Desvio vpl 54729,61
CV vpl 424,85
RBC 1,09
RCB 0,92
Os indicadores de investimento do empreendimento analisado, dentre eles destacam-

se o VPL, o IL e o Payback descontado. Dentro da empresa, o principal indicador utilizado
como parâmetro para aceitação do projeto é o VPL/Receita. Então com todos os dados
disponíveis, pode-se analisar os gráficos do VPL e SML (Linha de segurança do mercado), e
assim a pesquisa mostrou uma tendência de reinvestimento, pois para os dois gráficos e os
cálculos feitos houve sempre um caminho acima do risco, evidenciando uma viabilidade no
investimento.
Gráfico 01: o VPL comparado aos outros indicadores financeiros
14
E o SML (Linha de segurança do mercado) também mostrou-se viável com um

coeficiente de variação maior que 50%.
Gráfico 02: Linha de Segurança do Mercado
15
Pela ótica da ciência econômica elasticidade significa acessibilidade, logo a

elasticidade preço da demanda divide-se em elástica, inelástica, unitária, perfeitamente elástica
e perfeitamente inelástica.
O estudo de caso feito tem como divisão dois preços por unidade monetária a cada
cinco anos para os quartos individuais, que variam de 70,00 reais à 90,00 reais. Enquanto que
a demanda para que a análise da elasticidade seja feita, tirou-se uma média dos cinco anos em
que o preço foi constante.
Tabela 03: Análise Demanda e Preço
Período Preços Quantidade demandada Média de (5 anos)

2007 R$ 70,00 5387
2008 R$ 70,00 5444
2009 R$ 70,00 4367 5291
2010 R$ 70,00 5761
2011 R$ 70,00 5494
2012 R$ 90,00 3902
2013 R$ 90,00 4567
2014 R$ 90,00 5938 5256
2015 R$ 90,00 5575
2016 R$ 90,00 6300
Logo, a elasticidade do preço da demanda é menor que 01, e a variação da quantidade

demanda em termos percentuais é menor que a variação do preço. Como é visto no cálculo
abaixo.
5256 + 5291
−(5256 − 5291) 2
𝐸𝑝𝑑 = ×
(90 − 70) 90 + 70
2
Logo: 𝐸𝑝𝑑 = 0,026
Então a análise gráfica pode ser vista e interpretada através da demanda inelástica que
melhor se enquadra com os cálculos obtidos.
16
Gráfico 03: Gráfico demanda inelástica
EP∂ < 1 / ΔQD% < AP%
Para o estudo da correlação da produção com o preço é sempre importante no sentido

de verificar a sensibilidade do incremento de rentabilidade em relação aos preços praticados,
então espera-se uma correlação positiva, ou seja que o aumento do preço do produto acarrete
um aumento nos meios produtivos, e isso é visto nas tabelas abaixo com uma correlação do
fluxo de caixa com o fluxo de atualizado.
𝐶𝑂𝑉𝐹𝐿𝑋 𝐹𝐿𝑋𝐴
𝑅0 = = 0,10 × 100 = 100%
𝑆𝐹𝐿𝑋 𝑆𝐹𝐿𝑋𝐴
Tabela 04: Análise da Correlação
RCT DESC FLXC RCTA DESCA FLXCA FAC

RCT 1,00
DESC -0,60 1,00
FLXC 0,84 -0,94 1,00
RCTA 0,92 -0,81 0,95 1,00
DESCA -0,75 0,98 -0,99 -0,89 1,00
FLXCA 0,81 -0,95 1,00 0,94 -0,99 1,00
FAC -0,86 0,30 -0,58 -0,62 0,48 -0,53 1,00
17
RCT DESC FLXC RCTA DESCA FLXCA FAC

RCT 1,0
DESC Forte neg. 1,0
FLXC Moderada Forte neg. 1,0
RCTA Forte Forte neg. Forte 1,0
Forte Forte
DESCA Forte neg. Forte 1,0
neg. neg.
FLXCA Moderada Forte neg. Forte Forte Forte neg. 1,0
Forte Forte
FAC Forte neg. Fraca Moderada Forte neg. 1,0
neg. neg.
A equação da regressão representa a reta que melhor se ajusta aos dados, pelo critério
que utiliza a menor distancia vertical entre os pontos que representa os dados originais e a
própria reta de regressão; sendo que tais distancias são denominadas resíduo. A reta de
regressão tem um alto grau de ajustamento sendo que 80% e um Ro de 98% de da variação de
ocupação dos quartos pode ser explicado pelo preço, medida pelo R2 ajustado e principalmente
o alto coeficiente de ajustamento, pode ter várias causas, tais como: ganhos na produtividade,
redução nos custos, maturação dos investimentos, paridade cambial, ganhos marginais e etc.
𝐶𝑂𝑉𝑅𝐶𝑇𝐴𝐹𝐿𝑋𝐶𝐴
𝑅𝑜 = = 0,98 × 100 = 98%
𝑆𝑅𝐶𝑇𝐴 𝑆𝐹𝐿𝐶𝐴
Ao estimar a regressão temos:
Tabela 05: Cálculo da regressão para descrever o comportamento da variável
RESUMO DOS
RESULTADOS
Estatística de regressão
R múltiplo 1
R-Quadrado 1
R-quadrado ajustado 0,8
Erro padrão 7,37042E-11
Observações 11
ANOVA
18
gl SQ MQ F F de significação
Regressão 6 2,258E+11 37625588004 8,312E+30 3,8602E-62
Resíduo 5 2,716E-20 5,43231E-21
Total 11 2,258E+11
Coeficientes Erro padrão Stat t valor-P 95% inferiores 95% superiores Inferior 95,0% Superior 95,0%
Interseção -2,14007E-09 2,45303E-09 -0,872420904 0,42288763 -8,44577E-09 4,16563E-09 -8,44577E-09 4,16563E-09
DESC 1 4,68185E-15 2,13591E+14 4,2696E-71 1 1 1 1
FLXC 1 9,09535E-15 1,09946E+14 1,1814E-69 1 1 1 1
RCTA -4,21484E-15 7,1275E-15 -0,59134928 0,58000702 -2,25367E-14 1,4107E-14 -2,25367E-14 1,4107E-14
DESCA 0 0 65535 #NÚM! 0 0 0 0
FLXCA -8,84008E-16 5,42313E-15 -0,163006933 #NÚM! -1,48246E-14 1,30566E-14 -1,48246E-14 1,30566E-14
FAC 2,3857E-09 3,21066E-09 0,743055339 0,49086426 -5,86756E-09 1,06389E-08 -5,86756E-09 1,06389E-08
RESULTADOS DE RESÍDUOS RESULTADOS DE PROBABILIDADE
Observação Previsto(a) RCT Resíduos Resíduos padrão Percentil RCT

1 -5,72003E-10 5,72003E-10 2,885641834 4,545454545 0
2 377090 0 0 13,63636364 305681,5
3 381067,9 0 0 22,72727273 351114,74
4 305681,5 5,82077E-11 0,293646222 31,81818182 377090
5 403234,3 5,82077E-11 0,293646222 40,90909091 381067,9
6 384556,5 1,16415E-10 0,587292443 50 384556,5
7 351114,74 1,74623E-10 0,880938665 59,09090909 403234,3
8 411021,1 1,16415E-10 0,587292443 68,18181818 411021,1
9 534339,15 1,16415E-10 0,587292443 77,27272727 501745,4
10 501745,4 1,16415E-10 0,587292443 86,36363636 534339,15
11 566932,89 1,16415E-10 0,587292443 95,45454545 566932,89
A partir desse modelo é possível observar que o R² =1, por ser maior que o Ro está em
um padrão aceitável, onde não é necessário montar uma nova identidade para a regressão. O R²
é > que 50%, fugindo de um problema de multi-colinearidade. Vista na plotagem da
probabilidade normal do estudo da receita. De posse de todos os resultados, fez-se uma análise
a fim de subsidiar a tomada de decisão acerca da realização do empreendimento. O indicador
utilizado pela empresa é o VPL/Receita. O valor deste indicador buscado pela empresa para
viabilizar seus empreendimentos é de 8,09%, o valor calculado para o fluxo de caixa do projeto,
conforme mostra a tabela 02, foi de 11,5%, indicando portanto a aceitação do projeto.
19
5. Considerações finais
Dispondo de todos esses dados sobre o hotel, e considerando a realidade da região em

relação ao sistema de hotelaria, observamos que o investimento no hotel é bom, á um
recebimento de receitas moderado apesar de apresentar possíveis riscos em alguns períodos já
que a cidade tem uma realidade turística diferente, considerando que Marabá é uma cidade de
cunho industrial e comercial, os ramo de hotelaria recebem mais clientes nos períodos em que
acontecem grandes eventos comerciais, concursos públicos e construções de novos postos de
trabalho, vimos dessa forma que os períodos de férias na cidade é o que apresentam o menor
fluxo de pessoas devido Marabá não ser uma cidade turística e são nesses períodos que o ramo
de hotelaria pode sofre uma baixa caso não possua um bom planejamento financeiro.
O estudo realizado sobre as receitas e despesas previstas para o empreendimento

possibilitou se ter uma noção da rentabilidade do investimento por meio do cálculo de diferentes
indicadores, provendo assim algum subsídio para a tomada de decisão acerca da realização do
investimento. A partir da realização deste estudo foi possível analisar a viabilidade econômica
de um empreendimento hoteleiro com base em uma estimativa de receitas e despesas.
Portanto, um dos fatores cruciais para a sobrevivência da empresa no mercado é o

conhecimento e gerencia dos custos, a gestão dessas despesas de maneira adequada, colabora
na identificação da causa de cada uma das percas e ajuda na otimização e uso total da capacidade
da empresa, e dessa forma podemos determinar prováveis alterações nos preços de cada um dos
tipos de quartos de forma a não diminuir excessivamente as margens de lucro. Desse modo,
tem-se que a técnica pode ser útil para a tomada de decisões importantes sobre os parâmetros
de maior peso na viabilidade econômica do empreendimento.
REFERÊNCIAS
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ENEGEP. Rio de Janeiro, 2008.
ABNT. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 6023: Informação e documentação –
Referências – Elaboração. Rio de Janeiro, 2002.
20
ABNT. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-4: Avaliação de bens – Parte 4
– Empreendimentos. Rio de Janeiro, 2002.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DE HOTÉIS DE MINAS GERAIS. Presidente da ABIH
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OLIVEIRA; J. A. N. Engenharia Econômica: uma abordagem às decisões de investimento. São Paulo:
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PILÃO, E.N.; HUMEL, V.R.P. Matemática Financeira e Engenharia Econômica. A teoria e a pratica da
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SOUZA, Acilon Batista de. Projetos de Investimento de Capital: Elaboração, Análise e Tomada de Decisão.
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TAHA, P. Estudo de viabilidade econômico-financeira da produção de surimi. Universidade Federal de Santa
Catarina. Florianópolis: 1996.
21

Análise da viabilidade econômica de um hotel no Pará

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XXXVII ENCONTRO NACIONAL DE ENGENHARIA DE PRODUCAO

Joinville, SC, Brasil, 10 a 13 de outubro de 2017.

Tiago Silva Dos Santos (UEPA)

O trabalho foi desenvolvido por meio de um estudo de caso em um hotel

Joinville, SC, Brasil, 10 a 13 de outubro de 2017.

observação da utilização dos seguintes indicadores: Valor Presente

Palavras-chave: Engenharia econômica, Viabilidade econômico-

Joinville, SC, Brasil, 10 a 13 de outubro de 2017.

Para a elaboração do estudo foi realizada inicialmente uma revisão da literatura

O Projeto foi realizado em um Hotel X, no município de Marabá, sudeste do estado do

Joinville, SC, Brasil, 10 a 13 de outubro de 2017.

Por fim, deve-se analisar as principais fontes de receitas, custos e investimentos do

A análise prévia da viabilidade econômico-financeira de um projeto permitirá a

O método do Valor Presente Líquido (VPL) equivale principalmente na projeção das

O método da Taxa Interna de Retorno (TIR) consistiu-se em encontrar o a remuneração

2.2. Indicadores financeiros

Joinville, SC, Brasil, 10 a 13 de outubro de 2017.

Genericamente, ao se empregar a nomenclatura “análise financeira”, planeja-se

2.3. Fluxo de caixa

O Fluxo de Caixa é o procedimento mais simples e aplicada na análise de viabilidade

A construção do fluxo de caixa de um projeto de investimento deve ser realizada para

2.4. Taxa Mínima de Atratividade (TMA)

Joinville, SC, Brasil, 10 a 13 de outubro de 2017.

Ao se analisar qualquer proposta de investimento deve-se considerar o fato de que se

2.5. Valor Presente Líquido (VPL)

O Valor Presente Líquido (VPL) é um método muito empregado no meio financeiro,

O método do Valor Presente Líquido consiste em colapsar todos os valores para o

 FCt: simboliza a entrada ou saída de capital no momento de tempo t;

Joinville, SC, Brasil, 10 a 13 de outubro de 2017.

 i: taxa de juros a ser usada para descontar o fluxo de caixa.

Quando o VPL é utilizado para a tomada de decisões de aceitação ou rejeição, os

 Se o VPL for maior do que 0, deve-se aceitar o investimento;

Conforme Newnan e Lavelle (2000), a Taxa Interna de Retorno é conceituada como a

 FCt: representa a entrada de capital no período de tempo t;

 Se a TIR for maior que a TMA, deve-se aceitar o investimento;

Joinville, SC, Brasil, 10 a 13 de outubro de 2017.

2.7. Tempo de Recuperação do Capital (Payback)

O Payback é uma ferramenta empregada para estabelecer o período de tempo que

O payback ou payout é utilizado como referência para julgar a atratividade relativa

 FC0: representa a saída de capital no período de tempo 0;

Quando é usado na tomada de decisões de aceitação ou rejeição de investimentos, os

 Se o período de payback for menor que o período máximo aceitável de recuperação do

Joinville, SC, Brasil, 10 a 13 de outubro de 2017.

A análise do IL ocorre do seguinte modo: a) IL > 1, o projeto deve ser aceito; b) IL =

A técnica do payback-duration mostra o tempo em que o capital investido será

2.9. Índice benefício/custo (IBC)

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 FC = valor no fluxo de caixa;

2.11. Analise De Regressão Linear

A regressão é utilizada para situações em que duas variáveis medem aproximadamente

Joinville, SC, Brasil, 10 a 13 de outubro de 2017.

A Engenharia Econômica apresenta um conjunto dos métodos utilizados nas análises

A análise do projeto foi dividida em três etapas, destacadas abaixo:

 Coleta de dados referentes ao investimento para um horizonte de dez anos, como

O estudo de viabilidade se baseia fundamentalmente no fluxo de caixa do projeto,

Quadro 01: Fluxograma das entradas e saídas de caixa

Joinville, SC, Brasil, 10 a 13 de outubro de 2017.

Fonte: Autores, 2017.

Com os valores das receitas e despesas devidamente lançados ao longo do período de

Fonte: Autores, 2017.

Somaram-se algebricamente todas as receitas e despesas referentes a cada período do

Joinville, SC, Brasil, 10 a 13 de outubro de 2017.