Papel do construtor e do incorporador para

atendimento às garantias

Eng. Karina Haddad

Normas ABNT e manuais do setor
Normas ABNT
• ABNT NBR 15575 – Norma de Desempenho (válida para os projetos
aprovados a partir de 19/07/13)

• ABNT NBR 14037 - Manual de Operação, Uso e Manutenção das

Edificações – Conteúdo e recomendações para elaboração e
apresentação

• ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações -Requisitos para o

sistema de gestão de manutenção (2ª edição publicada em 25/07/12 -
Norma já existe desde 1.999)

• ABNT NBR 16280 - Norma de Reforma em edificações –

Requisitos para o sistema de gestão de reformas
Manuais Secovi-SP/Sinduscon-SP
• Manual das Áreas Comuns e do Proprietário – Uso, Operação e
Manutenção do Imóvel (2ª e 3ª edição)
Norma de Desempenho

CONCEITOS (termos e definições da ABNT NBR 15575:2013)

• Durabilidade - definição – capacidade da edificação ou de seus

sistemas de desempenhar suas funções, ao longo do tempo e
sob condições de uso e manutenção especificadas no manual de
uso, operação e manutenção

• Manutenibilidade da edificação – definição – grau de facilidade

de um sistema, elemento ou componente de ser mantido ou
recolocado no estado no qual possa executar suas funções
requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a
manutenção é executada sob condições determinadas,
procedimentos e meios prescritos
Envolvidos

• PROJETISTA

• CONSTRUTOR E INCORPORADOR

• ADMINSTRADORA E SÍNDICO

• USUÁRIO
O que devemos cobrar dos nossos projetistas ?
Projetistas (pág. 12, 33)

• Segundo a Norma ABNT NBR 15575, os projetistas devem

estabelecer a vida útil de projeto (VUP) de cada sistema.

• Premissas – As condições de exposição do edifício devem ser

especificadas em projeto, a fim de possibilitar uma análise da
VUP e da durabilidade do edifício e seus sistemas.

• As especificações relativas à manutenção, uso e operação do

edifício e seus sistemas que forem consideradas em projeto
para definição da VUP devem estar também claramente
detalhadas na documentação que acompanha o edifício ou
subsidia sua construção.
Projetistas (pág. 34)
Método de avaliação Manutenibilidade – Análise de projeto

• O projeto do edifício e de seus sistemas deve ser

adequadamente planejado, de modo a possibilitar os meios que
favoreçam as inspeções prediais e as condições de manutenção.

• A incorporadora ou construtora deve fornecer ao usuário um

manual que atenda à ABNT NBR 14037.

• Na gestão de manutenção deve-se atender a ABNT NBR 5674,

para preservar as características originais da edificação e
minimizar a perda de desempenho decorrente da degradação
de seus sistemas, elementos ou componentes.
Projetistas (pág. 50)

Considerações sobre durabilidade e vida útil (anexo C)

• A VU pode ser normalmente prolongada através de

manutenção.

• Quem define VUP deve também estabelecer as ações de

manutenção que devem ser realizadas para garantir o
atendimento à VUP. É necessário salientar a importância da
realização integral das ações de manutenção pelo usuário, sem
o que se corre o risco de a VUP não ser atingida.

• Na figura C.1 da norma este comportamento é

esquematicamente representado.
Desempenho ao longo do tempo
E se o projetista não especificar no projeto a
VUP, o que vale ?
 Tabela 7 – Vida útil de projeto (VUP)*

Sistema VUP mínima em anos

Estrutura > 50
Conforme ABNT NBR 8681
Pisos internos > 13
Vedação vertical externa > 40
Vedação vertical interna > 20
Cobertura > 20
Hidrossanitário > 20
* Considerando periodicidade e processos de manutenção segundo a ABNT NBR 5674 e especificados no respectivo
manual de uso, operação e manutenção entregue ao usuário elaborado em atendimento à ABNT NBR 14037.
Tabela C.5 - Vida útil de projeto mínima e superior (VUP)a
VUP
Sistema anos
Mínimo Intermediário Superior
Estrutura > 50 > 63 > 75
Pisos internos > 13 > 17 > 20
Vedação vertical externa > 40 > 50 > 60
Vedação vertical interna > 20 > 25 > 30
Cobertura > 20 > 25 > 30
Hidrossanitário > 20 > 25 > 30
a Considerando periodicidade e processos de manutenção segundo a ABNT NBR 5674 e especificados no
respectivo manual de uso, operação e manutenção entregue ao usuário elaborado em atendimento à ABNT
NBR 14037.
Exemplo - Fachada

• Um revestimento de fachada em argamassa pintado pode ser

projetado para uma VUP de 25 anos, desde que a pintura seja
refeita a cada 5 anos, no máximo. Se o usuário não realizar a
manutenção prevista, a Vida útil real do revestimento pode ser
seriamente comprometida. Por consequência, as eventuais
manifestações patológicas resultantes podem ter origem no uso
inadequado e não em uma construção falha.
O que mais devemos solicitar aos projetistas ?
1º caso
Shaft não visitável varanda gourmet
Varanda gourmet
opção personalizada
Varanda gourmet
opção sem personalização
Forro térreo
abaixo do shaft da varanda gourmet
Shaft não visitável varanda gourmet – dificuldade de
acesso caso seja necessária a manutenção da tubulação
Shaft não visitável varanda gourmet – tubulação de
Esgoto da pia da varanda quebrada durante a reforma
2º caso
Porcelanato que parece madeira no deck da piscina
Manutenção mais fácil para o condomínio e com
um custo menor do que um deck de madeira tradicional
De quem é a responsabilidade afinal ?
 Responsabilidades

Para que a VUP de um edifício seja atingida é necessário que sejam

atendidos simultaneamente todos os seguintes aspectos (pág. 53) :

Descrição Responsável
Emprego de componentes e materiais de qualidade compatível Incorporadora e
com a VUP Construtora
Execução com técnicas e métodos que possibilitem a obtenção
da VUP
Atendimento em sua totalidade dos programas de Usuário, Síndico e
manutenção corretiva e preventiva Administradora
Atendimento aos cuidados preestabelecidos para se fazer um
uso correto do edifício
Utilização do edifício em concordância ao que foi estabelecido
em projeto
E com relação aos prazos de garantia, o que
diz as normas ?
Diretrizes para o estabelecimento
de prazos de garantia

• A contagem dos prazos de garantia indicados na Tabela D.1, da

ABNT NBR 15575, inicia-se a partir da expedição do “Habite-se”
ou “Auto de Conclusão”, ou outro documento legal que ateste a
conclusão das obras.

• Para os níveis de desempenho I e S, recomenda-se que os prazos

de garantia constantes na Tabela D.1 , da ABNT NBR 15575, sejam
acrescidos em 25% ou mais, para o nível I, e 50% ou mais para o
nível S.
ABNT NBR 15575
Tabela D.1 – Prazos de Garantia

Prazos de garantia recomendados

Sistemas, elementos,
componentes e instalações
Um ano Dois anos Três anos Cinco anos

Sistema de proteção contra

descargas atmosféricas, sistema
de combate a incêndio,
Instalação
pressurização das escadas,
Equipamentos
Iluminação de emergência,
sistema de segurança patrimonial

Porta corta-fogo Dobradiças e Integridade de

molas portas e
batentes
Instalações elétricas tomadas/
interruptores/ disjuntores/
fios/ cabos/ eletrodutos/ caixas e Equipamentos Instalação
quadros
ABNT NBR 15575
Tabela D.1 – Prazos de Garantia

Prazos de garantia recomendados

Sistemas, elementos,
componentes e instalações
Um ano Dois anos Três anos Cinco anos

Instalações hidráulicas e gás -

colunas de água fria, colunas de
Integridade e
água quente, tubos de queda de
estanqueidade
esgoto, colunas de gás

Instalações hidráulicas e gás

coletores/ramais/louças/caixas de
descarga/bancadas/metais
sanitários/sifões/ligações Equipamentos Instalação
flexíveis/
válvulas/registros/ralos/tanques

Impermeabilização Estanqueidade

Empenamento
Esquadrias de madeira Descolamento
Fixação
Como devemos passar estas informações
para os nossos clientes ?
Qual a responsabilidade do incorporador e
construtor segundo a norma de desempenho ?
 Envolvidos
 CONSTRUTOR E INCORPORADOR (pág. 12)

 Segundo a Norma , é de incumbência do incorporador e/ou dos

projetistas envolvidos, dentro de suas respectivas competências, a
identificação dos riscos previsíveis na época do projeto, tais como:
contaminação do lençol freático, presença de agentes agressivos no
solo, devendo o incorporador, neste caso, providenciar os estudos
técnicos requeridos e prover aos diferentes projetistas as
informações necessárias.
Ao construtor ou incorporador cabe elaborar o manual de uso e
manutenção que deverá ser entregue ao proprietário quando da
disponibilização para uso . Deve também ser elaborado o manual
das áreas comuns que deve ser entregue ao condomínio.
Manual das Áreas Comuns
Documentação

CLIENTE RECEBE QUANDO COMPRA O IMÓVEL:

• Contrato de compra e venda da unidade autônoma

• Minuta da Convenção de Condomínio

• Memorial Descritivo da unidade

• Planta da unidade

• Manual do Proprietário Secovi e SindusCon (livro azul)

No caso de um carro como funciona a garantia ?
Plano de manutenção
preventiva de veículos

Pálio – 36 meses de garantia de motor e cambio *

6 meses ou 7.500km
Troca de óleo do motor, Filtro de óleo Verificação de itens de desgaste do veículo, Lavagem de
aparência.
12 meses ou 15.000km
Troca de óleo do motor, Filtro de óleo, Filtro de ar, Filtro de combustível, Verificação de itens de
desgaste do veículo, Lavagem de aparência.
18 meses ou 22.000km
Troca de óleo do motor, Filtro de óleo, Filtro de ar, Filtro de combustível, Verificação de itens de
desgaste do veículo, Lavagem de aparência.
24 meses ou 30.000km
Troca de óleo do motor Filtro de óleo, Filtro de ar, Filtro de combustível, Jogo de velas, Verificação de
itens de desgaste do veículo, Lavagem de aparência.
36 meses / 45.000 km
Troca de óleo do motor, Filtro de óleo, Filtro de ar, Filtro de combustível, Verificação de itens de
desgaste do veículo, Lavagem de aparência.
* A falta de umas das revisões implica na perda de garantia de motor e cambio.
Plano de manutenção
preventiva de veículos

Camaro – 36 meses de garantia de motor e cambio*

10.000 km
Troca de óleo do motor, Filtro de óleo, Verificação de itens de desgaste do veículo, Lavagem de
aparência.
20.000 km
Troca de óleo do motor, Filtro de óleo, Filtro de ar condicionado, Filtro de combustível, Troca de
palhetas do limpador de para brisas, Lavagem de aparência.
45.000 km
Troca de óleo do motor Filtro de óleo, Filtro de ar, Filtro de combustível, Jogo de velas, Verificação de
itens de desgaste do veículo, Lavagem de aparência.
* A falta de uma das revisões implica na perda de garantia de motor e cambio.
E no caso de um imóvel ?
Qual a responsabilidade do proprietário do
imóvel ?
 Envolvidos
USUÁRIOS (pág. 13)

Segundo a NBR 15575-1, ao usuário ou seu preposto cabe

realizar a manutenção, de acordo com o estabelecido na ABNT
NBR 5674 e o manual de uso, operação e manutenção.
O usuário não pode efetuar modificações que prejudiquem o
desempenho original entregue pela construtora, sendo esta última
não responsável pelas modificações realizadas pelo usuário.
NOTA: Convém que para atendimento aos prazos de garantia indicados na
garantia contratual, os responsáveis legais mantenham os documentos
prontamente disponíveis, quando solicitados pelo construtor ou incorporador,
conforme descrito na ABNT NBR 5674
Como deverá ser realizada esta manutenção
do imóvel ?
 ABNT NBR 5674
MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES

ESCOPO

Esta Norma estabelece os requisitos para a gestão de manutenção

de edificações.
A gestão do sistema de manutenção inclui meios para:

• Preservar as características originais da edificação

• Prevenir a perda de desempenho decorrente de degradação dos

seus sistemas, elementos ou componentes
 ABNT NBR 5674
MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES
• Apresenta um modelo de gestão de manutenção nos
condomínios

• Possui um item sobre os requisitos para o planejamento anual

das atividades, lembrando que é necessário que seja aprovado o
plano de gestão e criado um orçamento específico para as ações
de manutenção

• Possui anexos com modelos não restritivos para elaboração do

programa de manutenção preventiva

• O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de

documentação.
 Início

Manual de uso, operação e

manutenção.

Programa da manutenção. Proposta, mapa de

cotação, contratos, e-
mails, ordem de serviço.

Registros de Contratação
Laudos, ART, termo de
garantia, instrução de
manutenção.
Registros de execução

Arquivo

Fim
Manual das Áreas Comuns
Estas manutenções periódicas estão sendo
realizadas pelos usuários e pelo condomínio ?
1º caso: Ralos do 27º andar da área da piscina descoberta ficavam
constantemente sujos e entupidos
2º caso: Falta limpeza dos ralos do piso do térreo após a poda da grama
Acúmulo de grama no ralo
Detalhe da grama retirada dos ralos
Manual das Áreas Comuns
“Lessons Learned” / Empreendimentos Novos

3º caso: Pastilhas do espelho d´água do térreo soltando-se do

fundo – Falta de manutenção no rejunte
Manual das Áreas Comuns
“Lessons Learned” / Empreendimentos Novos

4º caso: Grama nasceu na escada do térreo por falta de

manutenção periódica no rejunte
Manual das Áreas Comuns
5º caso – Falta limpeza do filtro de ar condicionado da guarita
Falta limpeza do filtro de ar condicionado
Detalhe da sujeira do filtro de ar condicionado
Manual das Áreas Comuns
6º caso - Esgoto retornava pelo ralo do banheiro de deficiente do
térreo - Limpeza da caixa de esgoto
Limpeza da caixa de esgoto do térreo nunca foi realizada
Detalhe da sujeira da caixa de esgoto do térreo
Manual das Áreas Comuns
7º caso – Retorno de esgoto no ralo da área de serviço - Prumada
de esgoto do tanque entupida – acúmulo de sujeiras proveniente
de diversas reformas de proprietários
Prumada de esgoto localizada no subsolo sendo limpa – acúmulo
de sujeiras proveniente de diversas reformas de proprietários
“Lessons Learned” / Empreendimentos Antigos

Prumada de esgoto entupida no térreo – ralos do box e da pia do

WC de empregada estavam com retorno de esgoto
Manual das Áreas Comuns
8º caso - Pex rompido dentro do shaft – aquecedor do
da unidade de cima não possuía limitador de temperatura.
Pex rompido - aptº debaixo alagou
Manual do Proprietário
8º caso - Ralo do box sem vazão – ralo externo do banheiro
entupido com cabelo
Ralo entupido com cabelo
Manual do Proprietário
 ABNT NBR 16280 -Norma de Reforma
Escopo - Esta Norma estabelece os requisitos para os sistemas de gestão de
controle de processos, projetos, execução e segurança, incluindo meios
principalmente para:
a) prevenções de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção
gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação;
b) planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na
edificação;
c) alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
d) descrição das características da execução das obras de reforma;
e) segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;
f) registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos
procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma;
g) supervisão técnica dos processos e das obras.

Esta Norma se aplica, exclusivamente, às reformas de edificações.

 ABNT NBR 16280 Norma de Reforma
 Minuta da Convenção de Condomínio – temos um
capítulo específico sobre reformas: Das Obras e Reformas nas
Unidades Autônomas, com diversas recomendações, como por
exemplo:
... Fica consignado que independente da autorização antes mencionada, o
Condômino deverá subordinar as obras, reformas, ou intervenções construtivas
realizadas nas Unidades Autônomas análise técnica e assunção de
responsabilidade por profissional habilitado, com recolhimento de Anotação de
Responsabilidade Técnica, que por elas responda, inclusive em aspectos
estruturais, de instalação, vedações e demais garantias. O Condômino ficará
responsável perante o Condomínio e terceiros por atos e omissões decorrentes
das obras, reformas, ou intervenções construtivas implementadas...

 Regulamento Interno – existe um artigo específico – Das Obras e

Reformas com os deveres dos condôminos para a realização das
reformas
 Cap. - Do Modo de Usar as Coisa e Serviços Comuns
... Os condôminos deverão seguir as recomendações de uso e manutenção que
constam do Manual do Proprietário que será entregue quando do recebimento
das chaves da unidade autônoma, bem como do disposto na ABNT NBR 5674 –
Manutenção de Edificações – Requisitos para o sistema de gestão de
manutenção.
O não cumprimento das disposições acima poderá causar danos que serão de
inteira responsabilidade dos Condôminos, podendo inclusive comprometer a
garantia prevista em lei.

Após a publicação da Norma de Reformas, iremos acrescentar um

parágrafo mandando seguir, as diretrizes que constam na Norma.
E como estão as reformas nos Imóveis novos ?
“Lessons Learned” / Empreendimentos Anos

1º CASO – Ralo banheiro entupido com restos de obra da reforma

2º CASO - Infiltração do forro espaço gourmet do térreo
proveniente do aptº de cima
Reforma proprietário - instalação de banheira no apartamento no
lugar do box entregue
Manual do Proprietário
3º CASO - Contrapiso acústico destruído pelo proprietário
Manual do Proprietário
4º CASO – Tubulação de gás rompida no piso da cozinha durante a
reforma do proprietário
Detalhe da tubulação de gás rompida
Manual do Proprietário
Manual do Proprietário
5º CASO – Nicho no box na parede da fachada
Qual o papel da administradora ?
 Evidências

• Contratos de manutenção preventivas do condomínio fechados,

tais como: elevadores, gerador, bombas, ar condicionado,
pressurização de escada, etc, com escopos bem definidos;

• Atendimento à ABNT NBR 5674;

• Sistema de software para controlar o plano de gestão da

manutenção preventiva
CONCLUSÃO
 OBRIGADA !

karinah@lucioengenharia.com.br
Tel: (11) 3529-8800