articulo 29 de la Ley de Propietarios previo cumplimiento de las formalidades de Ley en

concordancia con lo establecido en el articulo 4 de la Ley de Ventas de Parcelas y del

Reglamento del Condominio del conjunto residencial, por lo que considera que esa
actuación es una usurpación de funciones, encuadrada dentro del articulo 138 de la
Constitución, y en lo establecido en el parágrafo único 31 ultimo aparte, y 32, todos de la
Ley de Propiedad Horizontal y articulo 14 de la Ley de Venta de Parcelas. 8) Que también
resulta nulo el documento de conformidad con lo establecido en los artículos 26 y 29 de la
Ley de Propiedad Horizontal, que se protocolice documento de aclaratoria de fecha
15/06/11, cuando ya se había procedido a la venta de los inmuebles desde el año 2005, y
para el año 2007, y se había vendido mas del 75% de las viviendas, tal como se
demuestra en el documento de condominio y parcelamiento. 9).- Que es necesario dejar
claro que ninguno de los documentos correspondientes al conjunto residencial, ni los
planos arquitectónicos debidamente aprobados por las autoridades competentes se
encuentra el área denominada parcela única sin construcción por lo que resulta falso el
alegato. 10).- Que por todo lo anterior resulta claro y evidente que los fundamentos del
documento cuestionado por lo cual el Fondo de Jubilaciones y Pensiones del Personal
Académico de la Universidad Francisco de Miranda, se auto incorpora los terrenos del
conjunto residencial V.F., están fundamentados en un falso supuesto, que por el contrario
de darle legalidad a dicho instrumento jurídico validad la condición de terreno privado de
las áreas comunes en desmejoramiento de los propietarios resultando ser contrario el
documento a disposiciones constitucionales. 11).- Que por todo lo antes expuesto pide se
declare la nulidad del documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio
Miranda del Estado Falcón, anotado bajo el número 3, folio 9, tomo 14, del protocolo de
transmisión del año 2011, de fecha quince (15) de junio de dos mil once (2011).

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narrados en el libelo de demanda. Que de conformidad con lo previsto en el documento

presentado por la parte actora se encuentran frente a un parcelamiento constituido por
declaración de su mandante, conforme a la Ley Especial como a saber la Ley de Venta de
Parcela. La doctrina entiende a la Propiedad Horizontal, como la división entre distintas
propietarios de varios pisos de un edificio o de diferente departamento de un edificio de
una sola planta que sean independientes y que tengan salida a la vía pública, directamente
o por pasaje común. De ahí, se define la Ley de Propiedad Horizontal como la ley especial
que rige exclusivamente sobre edificios, divididos por pisos y locales susceptibles de
aprovechamiento independiente y que atribuye al titular de cada uno de ellos, además de
un derecho singular y exclusivo sobre los mismos un derecho de copropiedad conjunto o
inseparable sobre los restantes elementos pertenecientes y servicios comunes. Por lo
tanto es un hecho cierto que en esta materia de parcelamiento no existe normativa
expresa en la Ley de Venta de Parcelas que establezca el régimen de las cosas y servicios
comunes de los cuales va a disponer la urbanización, pero ello no autoriza a la aplicación
sin mas de la Ley de Propiedad Horizontal. Ese vacio puede ser llenado por el propietario
o constructor si lo considera importante por el documento de Condominio, para de esa
manera regular la situación de los copropietarios sobre los bienes comunes. De allí que en
materia de Parcelamiento y Urbanismos de casa- quintas el documento de urbanismo no
es requisito sine qua nom, para proceder a la venta de parcelas ni para dar nacimiento al
parcelamiento como tal, pues en caso de no existir quedarían sometidos al régimen
ordinario que sobre comunidad de bienes establece el código civil en sus artículos 759 al
770 del Código de Procedimiento Civil. En segundo lugar. Opone como defensa de fondo
que debe ser resuelta como punto previo la Falta de Cualidad o interés en el Actor y en el
Demandado para intentar y sostener el presente juicio. Argumentando para ello, que en el
supuesto negado que sea desechada la inadmisibilidad de la acción propuesta opone la
falta de cualidad de la Asociación Civil Junta De Condominio Del Conjunto Residencial
Villa Futuro, ya que no tiene cualidad para representar en el proceso a los propietarios del
conjunto residencial, ya que este fue construido y vendido conforme a la Ley de Venta de
Parcelas, y se encuentra efectivamente regido por el documento de parcelamiento, el
documento de construcción, los documentos complementarios de estos y el documento de
condominio, habiendo sido levantado ese mismo por la existencia de un vacio legal que
existe en materia de ventas de parcelas, fijando un régimen “ad hoc”, para la
administración de los bienes comunes a todos los copropietarios por no ser aplicable la
Ley de Propiedad Horizontal. Impugna y C. la Estimación De La Demanda, Por considerar
extremadamente exagerada la estimación que efectuó la ASOCIACIÓN CIVIL JUNTA DE
CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA FUTURO, en su demanda al
cuantificar en la cantidad de SETECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs 760.000), sin
que exista el menor indicio o supuesto de hecho del cual pudiera desprenderse alguna
convicción de ese monto. Por ultimo RECHAZA, NIEGA Y CONTRADICE la demanda
tanto en los hechos como en el derecho en que se fundamenta.

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Así esbozada la contestación de la demanda vista la TRANSACCION suscrita por los

sujetos activo y pasivo de la relación jurídica procesal, en fecha dieciocho (18) de junio de
dos mil doce (2012), donde delimitan el tema probamdum, únicamente a la demostración
del derecho de propiedad sobre la parcela única, y/o, área recreativa constante de
aproximada de 475, 16 MTS2, que se ubica al lado de las parcelas 42 y 43, cuyos linderos
son por el Norte.- Parcela número 42, en una distancia de 18,21 mts., Sur.- Entrada
Principal., Este.- Señores P.C., P.S., y Migkjail Freitez., Oeste.- Parcela número seis( 6).,
quedando excluido del debate probatorio por haberlo convenido las partes, los restantes
puntos contenidos en el documento impugnado en nulidad como a saber, la propiedad y la
segregación de las siete (07) parcelas que van desde la parcela uno (01) hasta la parcela
siete (07), la adecuación de los documentos de condominio y parcelamiento en lo que
respecta a las calles del conjunto residencial y demás bienes comunes, de conformidad
con los términos acordados por las partes en la transacción de fecha dieciocho (18) de
junio de dos mil doce (2012), homologada por el A- Quo en fecha dos (02) de julio de dos
mil doce (2012). Solo a los efectos de la exhaustividad que debe contener la sentencia
quien aquí decide pasa apreciar las defensas perentorias esgrimidas por la demandada de
autos, al momento de dar contestación a la demanda en fecha uno (01) de marzo de dos
mil doce (2012).
En tal sentido:
No es cierto, lo afirmado por el patrocinante judicial de la accionada de autos, bajo el
amparo del articulo 361 en concordancia con el ordinal 11 del Código Adjetivo Civil, en
cuanto a la existencia en el planteamiento de marras, de encontrarnos ante un supuesto
de prohibición de la ley de admitir la acción por nulidad del documento denominado
“aclaratoria” protocolizado en fecha quince (15) de junio del año dos mil once (2011),
anotado bajo el número 3, folio 9, tomo 14 de los libros llevados por ante la Oficina de
Registro Público Subalterno del Municipio Miranda. En efecto no existe disposición legal
que prohíba de manera expresa la interposición de la demanda por nulidad de instrumento
público, como el que es impugnado por la acreditada representación judicial de la parte
actora, careciendo de todo fundamento jurídico el pretender subsumir el derecho estatuido
en el ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesto como defensa
de fondo, en el falso supuesto de la no aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal, a
los efectos del conjunto residencial VILLA FUTURO, por no tratarse de un edifico,
apartamentos como lo indica la Ley, obviando que por aplicación analógica desde vieja
data se viene reglando lo concerniente a esta modalidad habitacional por aplicación
analógica de la normativa contenida en la vigente Ley de Propiedad Horizontal. Y ASÍ SE
DETERMINA.
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Con respecto al documento denominado de Parcelamiento, debidamente protocolizado en

fecha trece (13) de mayo de dos mil cinco (2005), anotado bajo el número 40, tomo 7,
protocolo 1°, segundo trimestre del año. En atención a la Ley que rige su naturaleza Ley
De Venta De Parcelas, la enajenación de bienes inmuebles tanto urbanos y rurales por
parcelas se rige por el marco normativo previsto en la Ley, tomando en consideración que
en la actualidad en virtud de la evolución de la sociedad sus disposiciones no tienen
aplicación en el ámbito rural., no obstante mantiene vigor en el ámbito urbano, lo que
perfectamente encausa su aplicabilidad para ser tomada en consideración durante la
interpretación que realizamos. Así pues tenemos que en el registro inmobiliario del lugar
donde se encuentra ubicado el inmueble los entonces propietarios FONDO DE
JUBILACIONES Y PENSIONES DEL PERSONAL ACADEMICO DE LA UNIVERSIDAD
FRANCISCO DE M., sociedad civil sin fines de lucro, debidamente inscrita ante la Oficina
Subalterna de Registro del Municipio Miranda del estado F., en fecha 04/09/1991, anotado
bajo el número 35, folio 161 al 167, tomo 8, Protocolo Primero, de los libros respectivos.,
representado por el ciudadano J.B.G. REYES titular de la cédula de identidad número
3.359.972, actuando como presidente de la asociación civil, acuerdan para el otorgamiento
del documento de parcelamiento la segregación de una mayor extensión de terreno
propiedad de la asociación civil, constante de veintinueve mil novecientos dos metros
cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (29,902,80 MTS2), un área de
DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS CON
CUARENTA Y OCHO CENTIMETROS CUADRADOS (19.940, 48 MTS 2), para el
desarrollo del parcelamiento denominado CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA FUTURO.,
destinando del área total diecisiete mil ochocientos noventa y cinco metros cuadrados con
veintidós centímetros cuadrados (17.895,22), para el desarrollo de las parcelas. Y la
superficie de dos mil cuarenta y cinco metros cuadrados con veintiséis centímetros
cuadrados (2.045,26 MTS2), como área de uso común equivalente al diez como veintiséis
porciento (10, 26%). Es menester destacar que de conformidad con la cláusula octava de
la declaración unilateral, se prevé a través de un cuadro numérico los valores básicos de
distribución a cada uno de las parcela, incluyendo el área de uso común, detallada de la
siguiente manera. El área social con una extensión de (202,60mts2)., el Parque con una
extensión de (247, 47 mst2)., la Cancha con una extensión de (1.120,03 mts)., destinando
la entonces propietaria FONDO DE JUBILACIONES Y PENSIONES DEL PERSONAL
ACADEMICO DE LA UNIVERSIDAD EXPERIMENTAL FRANCISCO DE MIRANDA, para
el área recreativa una extensión de terreno de CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO
METROS CUADRADOS CON DIECISEIS CENTIMETROS (475, 16 mts2), lo que viene a
significar que desde el momento del otorgamiento del documento de urbanización o de
parcelamiento, esto es, desde fecha 13/05/2005, la voluntad de la entonces propietaria no
fue otra que la de destinar para el desarrollo del área recreativa del Conjunto Residencial
VILLA FUTURO, la extensión de (475,16 mts2), no desprendiéndose del resto de los
documentos anexos al expediente por parte de los sujetos involucrados en la controversia
que el representante legal del FONDO DE JUBILACIONES Y PENSIONES DEL
PERSONAL ACADEMICO DE LA UNIVERSIDAD EXPERIMENTAL FRANCISCO DE
MIRANDA, haya efectuado modificaciones o reformas en la zonificación de la urbanización
o parcelamiento, con base a lo pautado en el articulo 4 de la Ley De Venta De Parcelas,
esto es, aprobadas por las autoridades competentes antes de la llegada de los
condóminos lo que significa que ante la real existencia del grupo de copropietarios no es
posible realizarlo sin el consentimiento legítimamente manifestado de los condóminos
conforme a las pautas previstas en el documento de condominio. Y ASÍ SE DETERMINA.

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El documento de CONDOMINIO protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del

Municipio Miranda del Estado Falcón, en fecha trece (13) de mayo de dos mil cinco (2005),
anotado bajo el número 41, tomo 7°, protocolo 1°, segundo trimestre del año 2005.Para su
interpretación debemos tomar en consideración como norma rectora la prevista en la Ley
De Propiedad Horizontal, Se trata pues del documento público otorgado por el primitivo
constructor con posterioridad al documento de urbanización al que nos referimos
anteriormente para proceder a la enajenación o venta del inmueble Conjunto Residencial
VILLA FUTURO. De manera pues que si bien es cierto no se trata taxativamente de un
edificios, apartamentos, locales comerciales, las características propias de este tipo de
conjunto residencial cerrados donde los copropietarios gozan de áreas y servicios
comunes para el disfrute familiar con la obligación de mantener su normal funcionamiento,
utilizando para tales fines una entidad asociativa cuya misión es la administración de la
comunidad, como a saber el condominio, en resumen no cabe la menor duda que ante la
ausencia de una normativa especifica para la regulación de asuntos como el de marras el
interprete, a través de la aplicación de una interpretación amplia y progresiva con base en
la analogía jurídica logra llenar la ausencia legislativa con la vigente Ley de Propiedad
Horizontal. Así bien podemos definir al documento de condominio siguiendo la calificada
opinión del autor patrio O.M.S., 2009. Cito – El documento de condominio es el
instrumento constitutivo del régimen, el cual reúne un conjunto de características técnicas
y jurídicas, elaborado por el constructor del edificio como requisito previo a la venta de los
apartamentos y locales del edificio construido, donde se precisa todo lo referente al mismo,
con detalles generales y particulares de su estructura, hasta las normas especificas por las
cuales se regirá la conducta del propietario del edificio- Dicho la anterior la voluntad
legítimamente manifestad al momento de extender la escritura por el representante legal
del FONDO DE JUBILACIONES Y PENSIONES DEL PERSONAL ACADEMICO DE LA
UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL FRANCISCO DE MIRANDA, Licenciado
J.B.G.R., fue la de destinar para el disfrute en común de las familias copropietarias de las
viviendas del conjunto residencial VILLA FUTURO, una extensión de terreno constante de
cuatrocientos setenta y cinco mil metros con dieciséis centímetros (475, 16 MTS2), como
área recreativa de allí que el interés del grupo social de los comuneros en todo momento
debe privar frente al interés particular del hoy demandado quien de conformidad con lo
argumentado basándose en el hecho de haber atribuido una doble finalidad a la parcela de
terreno en referencia pretendiendo a la presente fecha de manera oculta despojar a los
copropietarios de la zona recreativa la cual dicho sea de paso, cancelaron al constructor al
adquirir de conformidad con la tabla de valores las viviendas que habitan, En segundo
lugar no podemos dejar de establecer que no consta del elenco de medios de prueba
instrumental que para el momento de la protocolización del documento impugnado en
nulidad los condóminos hayan autorizado para realizar la aclaratoria al hoy demandado, lo
que sin lugar a dudas infecta de nulidad dicha escritura al haberse obtenido contraviniendo
lo dispuesto en los artículos 5 ordinal L, 6, 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y ASÍ SE
DETERMINA.

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En lo que respecta al instrumento denominado de Construcción, a través del cual el

constructor FONDO DE JUBILACIONES Y PENSIONES DEL PERSONAL ACADEMICO
DE LA UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL FRANCISCO DE M., se acredita el
derecho de propiedad del CONJUNTO DE RESIDENCIA VILLA FUTURO, ciertamente de
su contenido se puede evidenciar que la persona jurídica PROYECTOS Y
CONSTRUCCIONES TJ C.A, domiciliada en el Municipio Zamora del Estado Falcón,
Población de Puerto Cumarebo, con dirección en la Avenida Bella Vista número 64,
inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado F. en fecha
cinco (05) de mayo de dos mil cuatro (2004), anotado bajo el número 22, tomo 7-A de los
libros respectivos construyo para la hoy asociación civil accionada, up supra identificada, el
Conjunto Residencial VIILA FUTURO, asunto que constituye un hecho admitidos por las
partes involucradas en la controversia. Y ASÍ SE DETERMINA.
Ahora bien, del contenido del instrumento cuya nulidad se solicita, vale decir, del
documento de aclaratoria protocolizado en fecha quince (15) de junio de dos mil once
(2011), anotado bajo el número 3, tomo14, folio 9, protocolo de transcripción del año 2011,
de los libros llevados por el Registro Inmobiliario del Municipio Miranda del Estado Falcón,
lugar del inmueble, se desprende que se pretende excluir otorgándole otra connotación a
la parcela de terreno destinada al área recreativa, por parte de la representación legal del
FONDO DE JUBILACIONES Y PENSIONES DEL PERSONAL ACADEMICO DE LA
UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL FRANCISCO DE M.D.E.F., sin el debido
conocimiento y consentimiento de los copropietarios representados por la JUNTA DE
CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA FUTURO, al momento del
otorgamiento de la escritura lo que sin lugar a dudas tal intencionalidad oculta viene ha
alterar, y modificar las bases estipuladas tanto en el documento de parcelamiento como en
el documento de condominio, preestablecidas para el desarrollo de la convivencia dentro
del grupo social, ocasionando a su vez perjuicio patrimoniales, a los copropietarios
configurando la aptitud asumida por los hoy demandados al momento de otorgar el
documento de aclaratoria impugnado en nulidad en un acto simulado cuya verdadera
intensión no es otra que la de excluir el área de terreno destinada a la recreación del
conjunto residencial para destinarlo a fines personales disfrazando la verdadera intensión
que privo al momento de otorga los documentos de parcelamiento y condominio se reitera
en menoscabo a los derechos e interese de los copropietarios, constituyendo estas las
razones por las que con base en el articulo 1281 del Código Civil, y bajo el principio Iuria
Novit Curia, se pasa a tener como NULO el documento protocolizado en fecha quince (15)
de junio de dos mil once (2011), anotado bajo el número 3, tomo 14, protocolo de
transcripción del año 2011, denominado por el otorgante como de “aclaratoria”, por
constituir un acto simulado en perjuicio de los derechos e intereses de sus copropietarios
miembros del Conjunto Residencial VILLA FUTURO, quienes como comuneros o
condóminos son propietarios de la tantas veces nombrada PARCELA DE TERRENO que
posee una extensión de cuatrocientos setenta y cinco metros con dieciséis centímetros
(475,16 MTS2), ubicada entre la parcela distinguidas con los números cuarenta y dos y
cuarenta y tres (42 y 43) del Conjunto Residencial VILLA FUTURO, Coro, Municipio
Miranda del Estado Falcón. ASI SE DECIDE.

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MIÉRCOLES, 28 DE DICIEMBRE DE 2011

Persisten cuestionamientos de APMO contra empresa

CAZTOR en Lechería
Representantes de la Asociación de Propietarios del Complejo Turístico El Morro (APMO)
cuestionan una convocatoria pública realizada por el alcalde de Lechería Víctor Hugo
Figueredo a los accionistas de la COMPAÑÍA ANÓNIMA PARA EL DESARROLLO DE LA
ZONA TURÍSTICA DE ORIENTE (CAZTOR) en septiembre pasado a fin de tratar la
modificación del documento de parcelamiento del complejo Turístico El Morro.

En una comunicación que nos envían refieren lo siguiente:

Estas son algunas observaciones a la vista de la convocatoria.
1.- La convocatoria a una reunión extraordinaria de la asamblea de accionistas de
CAZTOR por parte del alcalde Victor Hugo Figueredo viola el artículo 9° de los Estatutos
de CAZTOR que claramente dispone que la convocatoria se hará por la Junta Directiva a
solicitud del accionista.
2.- Resulta muy extraño el objeto de esa convocatoria, pues la reforma del documento de
parcelamiento solamente puede efectuarse mediante un documento de reparcelamiento
registrado ante el Registro Subalterno y no mediante un acta de asamblea de accionistas
que se registre ante el Registro Mercantil.
3.- De igual manera debe señalarse que el parcelamiento Complejo Turístico El Morro no
constituye un activo de CAZTOR, de modo tal que no existe a ese respecto asunto para su
dilucidación por parte de los accionistas.
4.- Es sabido que el documento de parcelamiento y su guía de zonificación constituyen
normativa tanto municipal como nacional en materia de ordenación urbanística, al haber
sido incorporados en las respectivas ordenanzas y plan de ordenación urbanística.
5.- En ese sentido el Alcalde Figueredo únicamente busca de modo burdo perpetrar
cambios aislados de zonificación en violación de la legislación urbanística y en desmedro
de las atribuciones de las cámaras municipales.
6.- CAZTOR no puede reformar el documento de parcelamiento, sencillamente puesto que
el Complejo ya fue totalmente vendido y entregado a las municipalidades.
7.- La circunstancia de que CAZTOR haya incumplido su obligación de construir las
instalaciones de Golf no la faculta para cambiar el uso destinado de éstas.
8.- La reforma del uso de esas áreas solamente podría hacerse en el proceso del PDUL.
9.- En el supuesto negado de que CAZTOR efectuase un reparcelamiento, ello solamente
podría efectuarlo sobre áreas que todavía fuesen de su propiedad a modo de poder
disponer de ellas. (…)
10.- En todo caso, para reformar el documento de parcelamiento hace falta la tramitación
de los mismos permisos que se obtuvieron para registrarlo originalmente.
11.- Esta propuesta demuestra la veracidad de nuestra posición y reivindica las legítimas
reclamaciones de APMO ante los tribunales y demás organismos relacionados con el
tema.
12.- La propuesta del Alcalde viola la Ley de Venta de Parcelas y a la vez constituye una
violación de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística penalizada por ésta (art. 110 y
siguientes).

Por otra parte, los representantes de APMO han dado a conocer el acta constitutiva de la
Asociación Civil Ciudad Vinotinto, que tendrá a su cargo la ejecución del proyecto del
mismo nombre en Lechería, estado Anzoátegui, respecto a lo cual cuestionan que la
asociación no cuente con patrimonio propio.
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