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Independización,

Reglamento Interno,
Junta de Propietarios
Ley 27157
Dr. Elmer Arnaldo Jaimes Jaimes
2
Temas a desarrollar

3
Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común
Forma especial de propiedad donde coexisten dos elementos:

La propiedad exclusiva sobre los bienes o secciones


propias(espacio suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente).

La copropiedad indivisible sobre los bienes comunes.

4
Elementos del régimen
1. Existencia de una edificación con áreas físicamente
determinables o conjunto de edificaciones integradas
por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo
independientes.
2. Existencia de bienes y servicios de dominio común.
3. Que la secciones exclusivas pertenezcan a distintos
propietarios( o vocación de pertenencia).

Elemento material y jurídico


Elementos del régimen

4. Un reglamento interno y una junta de propietarios.


5. Que las secciones exclusivas se encuentren
independizadas.

Elemento formal
Unidades inmobiliarias sujetas al
régimen
a) Edificios de departamentos de uso residencial,
comercial, industrial o mixto.
Ubicados en edificaciones de más de un piso.

b) Quintas.

Cuentan, por lo menos, con un


pasaje de acceso en calidad de
bien común.
Unidades inmobiliarias sujetas al
régimen
c) Casas en copropiedad.
Cuentan con áreas recreativas adyacentes de propiedad
común y/o servicios comunes.
d) Centros y galerías comerciales o campos feriales.

Cuentan con bienes y servicios


comunes y secciones de
propiedad exclusiva para uso
comercial.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Cuentan con el terreno como bien de propiedad común.
Regímenes:
• Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
Edificios de departamentos necesariamente.

• Independización y Copropiedad
Bienes de uso común, sujetas al régimen de
copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden
necesariamente el terreno que ocupa cada una.
Actos de disposición= unanimidad
Reglamento Interno
¿Qué es el Reglamento Interno?
Estatuto que contiene normas
relativas a derechos y obligaciones
de los propietarios, así como la
administración de las unidades de
dominio exclusivo sujetas al régimen
de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común o Independización y
Copropiedad.

La declaratoria de fábrica constituye


un acto previo para su inscripción,
salvo disposición en contrario.
Contenido del Reglamento
Interno
a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz
y la relación de las secciones de propiedad
exclusiva.
b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.
c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden
sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y
sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.
d) Los reglamentos especiales referidos a obras,
usos, propaganda u otros, de ser el caso.
e) La relación de los servicios comunes.
Contenido del Reglamento
Interno
f) Los porcentajes de participación que
corresponden a cada propietario en los bienes
comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los
propietarios o por el propietario promotor.
g) Los porcentajes de participación que
corresponden a cada propietario en los gastos
comunes, los cuales serán iguales a los de
participación en la propiedad de los bienes comunes,
salvo que se adopte un criterio distinto.
Contenido del Reglamento
Interno
h) El régimen de la Junta de Propietarios, sus
órganos de administración y las facultades,
responsabilidades y atribuciones que se les confiere.
i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y
extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos,
funciones y demás, de la Junta de Propietarios
j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus
otorgantes deseen incluir.
Pluralidad de Reglamentos Internos
Pluralidad de Reglamentos Internos

Delimitación en sectores o bloques, cada


uno de ellos podrá contar con su Reglamento
Interno propio.
. La conformación, funciones, mecanismos de
coordinación entre Juntas de Propietarios y
demás aspectos concernientes a la
edificación en su conjunto, serán fijados en
un Reglamento Interno General común
para todos los bloques o secciones.
Art. 154° del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC
Aspectos registrales
Inscripción de R.I.
ACTO PREVIO: inscripción de Declaratoria de Fábrica.

FORMALIDAD:
1. Escritura pública
2. Documento privado con firma certificada por Notario.

¿Quién otorga o firma?


• Propietarios
• Presidente de la junta de propietarios. Insertará o
acompañará copia certificada del acta de la sesión de
junta de propietarios en la que se aprobó el
reglamento interno y las respectivas esquelas de
convocatoria o la declaración jurada. En el acta no se
requiere trascripción del texto del reglamento.
Constitución de R.I.
Modalidades:
1. Otorgado por el constructor o promotor(propietario)
2. Propietarios que suman más del 50% del porcentaje de
participación.
Directiva: el voto se computa por cada sección
exclusiva(basado en el Art. 24 de la Ley 27157).
Convocatoria por constructor promotor o propietarios que
representen 25% de participación.

Supuesto de Regularización especial.


Art. 6 de la Ley 27157.
Modificación de R.I.

Modificación del Reglamento Interno, es el cambio que


se realiza en el contenido del mismo.

Este cambio puede recaer, sobre el porcentaje de


participación sobre los bienes comunes, o sobre otro
contenido del mismo.
Modificación de R.I.
Supuestos:
1. En general: Por acuerdo de la junta que cuente con
más del 50% de la participación de los propietarios.

2. Para los casos de modificación del porcentaje de


participación, desafectación de los bienes comunes,
venta, gravamen, cesión en uso o afectación
permanente de zonas comunes, se requiere un
acuerdo por mayoría calificada de 2/3 partes de las
participaciones.

3. Acumulación – Independización : consentimiento previo


Unilateral
Extincion de R.I.
Supuestos:
1.Demolición o destrucción de la edificación, salvo
determinación de las secciones exclusivas y zonas
comunes en función al suelo.
2.Acuerdo unánime Acumulación en la matriz
Propietarios distintos de las secciones

Copropiedad del inmueble acumulado


Adecuación de R.I.

ADECUACION:
Adaptación a que tiene que someterse el Reglamento
Interno vigente, a la normas imperativas de la nueva ley
de la materia.

BASE LEGAL

- Tercera Disposición Final de la Ley


N° 27157.-
- Décima Segunda Disposición
Transitoria del Reglamento de la Ley
D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.
Adecuación de R.I.

Se modifican la disposiciones contenidas en el


reglamento interno que contravienen las disposiciones de
carácter imperativo que contiene la nueva normatividad y se
incorporan disposiciones por mandato imperativo de la
nueva norma.

Se adecúan a la Ley 27157, para lo cual la Junta de


Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los
propietarios en primera convocatoria y de los que asistan,
en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptan por la
mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios.
Adecuación de R.I.

FORMALIDAD DEL DOCUMENTO:


- Escritura pública.
- Documento privado con firmas legalizadas.

BASE LEGAL
- Artículo 146 del Reglamento de la Ley 27157, aprobado
por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.
Regularización de Reglamento Interno
1. Se puede otorgar reglamento interno mediante el trámite de
Regularización establecido por la Ley 27157 cuando las
secciones de dominio exclusivo han sido transferidas antes de
otorgarse el reglamento interno, siempre que dichas
transferencias se realizaron mediante documento de fecha
cierta antes del 21 de julio de 1999.
2. También puede otorgarse reglamento interno mediante el
trámite de regularización, cuando en un mismo acto
(formulario) se está regularizando la declaratorio de fábrica y
reglamento interno.
3. Tratándose de regularización de reglamento interno, este debe
ser otorgado por los propietarios de las unidades de dominio
exclusivo.
Precedente de observancia obligatoria

Exigibilidad de la adecuación del reglamento interno


inscrito
La adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a
la fecha de publicación de la Ley Nº 27157 constituye un
acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se
presente al Registro Público la solicitud de inscripción de
algún acto que modifique el Reglamento Interno
primigenio.
X Pleno del TR
Precedente de observancia obligatoria

Exigibilidad de la adecuación del reglamento interno


inscrito
La adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a
la fecha de publicación de la Ley Nº 27157 constituye un
acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se
presente al Registro Público la solicitud de inscripción de
algún acto que modifique el Reglamento Interno
primigenio.
X Pleno del TR
Independización
Independización

Es el acto que consiste en abrir una partida


registral para cada unidad inmobiliaria como
consecuencia de la inscripción de una edificación
sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común o
régimen de independización y copropiedad.
Requisitos

a) Reglamento interno;
b) Documento privado suscrito por el propietario del
predio, con firma certificada, en el que se describa a
las secciones de dominio exclusivo y de los bienes;
c) Plano de independización que grafique las
unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes.
Reglamento interno con reserva de
aires
Posibilidades:

1. Reserva de aires con independización:


Se independiza como sección de dominio exclusivo,
con asignación de porcentajes de participación.
Debe tener un área proyectada de acceso.

2. Reserva de aires sin independización:


Dicha situación debe constar expresamente en el
reglamento interno y la partida matriz.
Modificación de reserva de aires
En caso que un reglamento interno ya contenga la
cláusula de reserva de aires a favor de un propietario,
para su modificación requerirá necesariamente el
consentimiento del respectivo titular, además del acuerdo
de modificación del reglamento interno.
Aires
Los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los
títulos de propiedad de las secciones aparezcan clausulas
en contrario ( Art. 40, inciso h), de la ley 27157)

Reconocimiento de la propiedad preexistente de los


aires = clausula en contrario consta en el reglamento
interno:

1.- Si había sido omitida en el R.I. se requiere la votación


favorable de 2/3 del porcentaje de participación de los
propietarios.

2.- Si el R.I. se considera común el reconocimiento de la


propiedad preexistente se realice por unanimidad de los
propietarios.
Prehorizontalidad
Predeclaratoria de fábrica

Unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva


y bienes comunes.

Prereglamento interno y Preindependizaciones


Preventivamente en mérito al documento privado otorgado
por el propietario con firma certificada por Notario,
acompañado de plano de preindependización.

CARÁCTER PREVENTIVO
Junta de Propietarios
Junta de Propietarios
Constituida por todos los propietarios de las secciones y
tendrá la representación conjunta de éstos.

Se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento


Interno, el cual contendrá obligatoriamente la
nominación del Presidente si existiera pluralidad de
propietarios al momento de registrar el Reglamento.
Actos inscribibles

En la partida matriz de la edificación:

- Constitución de la junta de propietarios.

- Designación del Presidente y, en su caso, de la junta


directiva en mérito al Reglamento Interno.

- Designación del Presidente o de la junta directiva


efectuadas con posterioridad.
Convocatoria a la sesión de J.P.
(Salvo disposición distinta en el R.I.)

CONVOCANTE: El Presidente.
ANTICIPACIÓN: No menor de cinco (5) días naturales
LUGAR: Necesariamente en el predio.
MEDIOS:
Avisos en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o
cualquier otro medio que permita dejar constancia de
su entrega o recepción.
Carteles en publicados en las vitrinas o pizarras.
CONTENIDO: día, hora y lugar de la reunión y las materias
a tratarse.
Convocatoria
¿Si no existe presidente
electo?

Para la designación del primer


Presidente:

Propietarios que representen


cuando menos el 25% de las
participaciones en las áreas y
bienes comunes.
Quórum y Mayoría
Quorum para instalación:
- 1ra. Convocatoria: más de 50% de porcentajes.
- 2da. Convocatoria: los que asistan.

Mayoría calificada:

Cuando menos los propietarios de secciones de propiedad


exclusiva que representen los dos tercios de las
participaciones de los bienes comunes, incluyendo los
porcentajes de quienes renunciaron a la Junta.
Mayoría calificada
Actos:

Modificación del porcentaje de participación, desafectación


de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o
afectación permanente de zonas comunes.

Además:
Los acuerdos : notificados a los propietarios que no
concurrieron mediante carta notarial.

Podrán manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el


plazo de veinte (20) días hábiles.
Formalidades
Libro de Actas legalizado.

ACTA: indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se


realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con
indicación de sus porcentajes de participación en los
bienes de dominio común; el nombre de las personas
que actuaron como presidente y secretario de la junta;
los puntos de la agenda; la forma y resultado de las
votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por
el Presidente y el Secretario designado, o por los
miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los
participantes en la Junta.
Título inscribible

1. Copia certificada del acta que contenga la transcripción


literal o parte pertinente de actas de la sesión de junta de
propietarios.(Art. 104 D. Leg. 1049)

2. Acreditar la convocatoria y otras comunicaciones,


según el caso.
Convocatoria
ACREDITACIÓN:

1.- Presentando los avisos de la convocatoria.

2.- Constancia formulada por el Presidente, en la que se


consignará sus datos de identificación, domicilio y firma
certificada notarialmente, así como su declaración en el
sentido que todos los propietarios fueron convocados
conforme al Reglamento Interno.
Precedente de observancia obligatoria

Quórum de sesión de junta de propietarios

Para la determinación del quórum de sesión de junta de


propietarios, deberá considerarse únicamente a los
propietarios con derecho inscrito.
X Pleno del TR

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