Tratamiento Tributario de la

Enajenación de Bienes Raíces

Ley N°20.780

Mayo 2015
 Enajenación de bienes raíces
Régimen Actual
Ingreso no
Renta
Art. 17 N°8
letra b) LIR.

Mayor valor obtenido

Régimen
en la enajenación de
Tributario
bienes raíces

Régimen
General
 Actual Art. 17 Nº 8 Letra b)
Artículo 17°: No constituye renta:
8º.- El mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en las siguientes
operaciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 18:

b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, efectuada por personas naturales o

sociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales, excepto aquellos
que formen parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas de
la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa.
Tampoco se aplicará lo dispuesto en esta letra, cuando la sociedad de personas haya estado
obligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar sus
rentas efectivas en la forma señalada, o bien, resulte de la división de una sociedad que debía
declarar tales rentas efectivas en la forma señalada, en el ejercicio en que haya tenido lugar
la enajenación o en el inmediatamente anterior a ésta. En este último caso, la sociedad
resultante de la división podrá acogerse a lo dispuesto en esta letra, siempre que haya estado
acogida a lo menos durante un año calendario a un régimen de presunción o de declaración
de rentas efectivas según contrato o contabilidad simplificada, respecto de tales bienes,
excepto cuando exista una promesa de venta o arriendo con opción de compra sobre el bien
raíz respectivo, en cuyo caso serán dos los años calendario en que deberá estar acogido a los
citados regímenes para dichos efectos.
 Ingreso NO RENTA
Régimen Actual

Es un INGRESO NO RENTA el mayor valor obtenido en la enajenación

de bienes raíces situados en Chile o derechos o cuotas sobre ellos,
realizada por personas naturales o sociedades de personas formadas
exclusivamente por personas naturales, salvo que:

1) Inmueble sea parte del activo de una empresa que declare su

renta efectiva según contabilidad completa.
2) Sea una operación habitual
3) El adquirente sea una sociedad relacionada
4) No se verifiquen OTRAS circunstancias limitantes.
 Presunciones de Habitualidad

ENAJENACIÓN Dentro de los 4

años desde Presunción de
construcción o Derecho
a) Subdivisión de terrenos adquisición
urbanos o rurales;
b) Venta de edificios por pisos o
departamentos Después de los 4
años desde No existe
construcción o presunción
adquisición

Dentro de 1 año
ENAJENACIÓN desde
Presunción Legal
construcción o
adquisición
En todos los demás casos que no sean
Subdivisión de terrenos urbanos o
rurales; o Venta de edificios por
pisos o departamentos Después de 1
año desde No existe
construcción o presunción
adquisición
 Mayor valor en
enajenación de bienes raíces
Régimen Actual

Habitualidad

La ley no define el concepto “habitualidad” pero faculta al

SII para calificar una operación de habitual, considerando
el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la
enajenación.
 Mayor valor en enajenación de bienes raíces
Régimen Actual
Normas de Relación
Tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones que
hagan:
ENAJENACIONES EFECTUADAS POR:
Socios de sociedades de A la respectiva sociedad de
personas personas
Accionistas de sociedades A la respectiva sociedad de
anónimas cerradas anónima cerrada
Accionistas de sociedades A la respectiva sociedad de
anónimas abiertas, dueños del anónima abierta
10% o más
Un enajenante A la sociedad en que tenga
“interés”
 Normas de Relación

…. “en las que tengan intereses” ….

“ocurre cuando en definitiva existe vinculación patrimonial o un interés

económico entre el cedente y el adquirente, ya sea de forma directa o
indirecta, es decir cuando la persona enajenante se encuentra
vinculada patrimonialmente o tiene un interés económico con la
sociedad adquirente…” .(Oficio N° 2386, 2007, SII).

De esta forma las relaciones de parentesco ACTUALMENTE no son

consideradas.
 Otras Restricciones:
Forma de determinar la renta en el ejercicio
inmediatamente anterior

Tipo de Contribuyente Año inmediatamente Año de la Enajenación Tratamiento Tributario

anterior
Persona Natural Renta Efectiva según -Renta Presunta Ingreso No renta
contabilidad Completa -Renta efectiva según
contabilidad Simplificada
-Renta Efectiva según
contrato
Sociedades de Personas -Renta Presunta -Renta Presunta Ingreso No renta
(formadas sólo por -Renta efectiva según -Renta efectiva según
personas naturales) contabilidad Simplificada contabilidad Simplificada
-Renta Efectiva según -Renta Efectiva según
contrato contrato
Sociedades de Personas Renta Efectiva según -Renta Presunta Renta Afecta
(formadas sólo por contabilidad Completa -Renta efectiva según
personas naturales) contabilidad Simplificada
-Renta Efectiva según
contrato
 Régimen a partir del 1° de enero de 2017

REGLA GENERAL
El mayor valor obtenido de la enajenación de bienes raíces o de derechos o cuotas
respecto de tales bienes poseídos en comunidad, tributa conforme al régimen general.

NORMA ESPECIAL

SÓLO respecto a inmuebles de personas naturales con domicilio o residencia en

Chile, que no declaren renta efectiva, y que hayan sido adquiridos antes del
01.01.2004, se regirán por las normas actuales de la LIR.
 Régimen a partir del 1° de enero de 2017.

NORMA ESPECIAL DE COSTO:

Las personas naturales con domicilio o residencia en Chile, que no declaren
renta efectiva, respecto de los inmuebles adquiridos antes del 29.09.2014,
podrán considerar como valor de adquisición:

1.- Valor de adquisición reajustado por IPC, pudiendo incorporar el

valor las mejoras (reajustado), que hayan aumentado el valor del bien
(declaradas al SII para la determinación del avalúo fiscal para efectos de las
contribuciones, con anterioridad a la enajenación):
Efectuadas por el enajenante, o;
Efectuadas por un tercero pero que hayan pasado a formar parte de la
propiedad del enajenante.
 Régimen a partir del 1° de enero de 2017.
NORMA ESPECIAL DE COSTO (continuación):

2.- Avalúo fiscal vigente al 01.01.2017;

3.- Valor de mercado acreditado fehacientemente por el

contribuyente, a la fecha de publicación de la ley. Ésta deberá ser
comunicada al SII hasta el 31.12.2015 mediante Formulario
2897.1 (Res. Ex. N° 127, 30 diciembre de 2014).
 Régimen a partir del 1 de enero de 2017:

Mayor valor se encontrará gravado con Imp. 1° Categoría y Imp.

Global Complementario o Adicional.

EXCEPCIÓN (INGRESO NO RENTA):

Sólo para PERSONAS NATURALES con DOMICILIO o RESIDENCIA
en CHILE.

Nueva Norma de Relación:

Las mismas actuales y las vinculaciones establecidas en la Ley de
Mercado de Valores (art. 96 al 100).
 Régimen a partir del 1° de enero de 2017

HABITUALIDAD

La habitualidad NO será un elemento a considerar

para determinar el tratamiento del mayor valor en
la venta de Inmuebles o derechos sobre ellos.
 Régimen a partir del 1 de enero de 2017
Dentro de los 4
años desde
ENAJENACIÓN Régimen General
construcción o
adquisición
a) Subdivisión de terrenos
urbanos o rurales;
b) Venta de edificios por pisos o
Después de los 4 Ingreso NO
departamentos años desde RENTA (sí se
construcción o cumplen otros
adquisición requisitos)

Dentro de 1 año
ENAJENACIÓN desde
Régimen General
construcción o
En todos los demás casos (que no sean adquisición
Subdivisión de terrenos urbanos o
rurales; o Venta de edificios por
pisos o departamentos) Después de 1 Ingreso NO
año desde RENTA (sí se
construcción o cumplen otros
adquisición requisitos)
 Régimen a partir del 1 de enero de 2017

• “En el caso que la convención (Compraventa) que da origen a la

enajenación se celebre en cumplimiento de cualquier acto o contrato que
tenga por objeto suscribir el contrato que sirva de título para enajenar el
inmueble respectivo (Promesa), el plazo señalado se computará desde la
fecha de celebración de dicho acto o contrato (Promesa)”.

Fecha Fecha Fecha Venta Régimen

Adquisición Promesa
10/10/2005 10/10/2016 01/02/2017 ¿Régimen
General?
¿INR?
01/01/2017 01/01/2025 01/03/2025 ¿Régimen
General?
¿INR?
 Régimen a partir del 1 de enero de 2017

Límite del Ingreso No renta: 8.000 UF con independencia del número de

enajenaciones y número de bienes.

EL EXCEDENTE TRIBUTA, a elección del contribuyente:

1) Sólo con IGC según base percibida o devengada, (pudiendo considerar devengado
el mayor valor durante los años en que el enajenante tuvo el Inmueble hasta 10
años).

2) Impuesto único y sustitutivo de tasa 10%, según base percibida.

 Régimen a partir del 1° de enero de 2017.

Si los inmuebles fueron adquiridos por sucesión por causa de

muerte, el impuesto sobre las asignaciones por causa de muerte
es crédito respecto del impuesto a la ganancia de capital.
 NUEVO TRATAMIENTO:
Enajenaciones de inmuebles frente al IVA
Se agregan los inmuebles en el concepto de venta.

• Se eliminan las menciones a las empresas constructoras.

• Se grava con IVA la venta habitual de inmuebles
• Se exime de IVA la venta de terrenos y viviendas
financiadas con subsidios habitacionales otorgados por
el MINVU.
 HABITUALIDAD EN LA VENTA DE INMUEBLES
(FRENTE AL IVA)
Dentro de los 4
Presunción
años desde
ENAJENACIÓN Habitualidad
adquisición o
(frente al IVA)
construcción

Venta de edificios por pisos o

departamentos
Después de los 4
NO hay
años desde
presunción de
adquisición o
habitualidad
construcción

Dentro de 1 año
ENAJENACIÓN desde
Presunción de
Habitualidad
adquisición o
(frente al IVA
construcción
En todos los demás casos (que no sean
venta de edificios por pisos o
departamentos)
Después de 1
NO hay
año desde
presunción de
adquisición o
habitualidad
construcción

Se excluyen las enajenaciones por ejecución de garantías

hipotecarias
 Enajenaciones de inmuebles frente al IVA
• Se grava con IVA la venta de inmuebles que formen
parte del activo inmovilizado de la empresa,
siempre que el contribuyente haya tenido derecho a
crédito fiscal por su adquisición, fabricación o
construcción.

• Es indiferente el plazo transcurrido entre la

adquisición y la venta.
 Enajenaciones de inmuebles frente al IVA

Base imponible

• Valor del contrato.

• En la venta de inmuebles usados, en que no se haya

soportado IVA, realizada por un vendedor habitual, la
base imponible corresponde a la diferencia entre
precio de venta y precio de compra.

• Se excluye valor del terreno

 Enajenaciones de inmuebles frente al IVA

• Modificaciones del IVA rigen a contar del 01.01.2016.

Normas transitorias:

1) No aplica a ventas que se efectúen en virtud de una promesa o

contrato de leasing con opción de compra, suscritos con
anterioridad a 01.01.2016 (por escritura pública o privada
protocolizada).

2) Estarán exentas de IVA siempre que el inmueble cuente, al

01.01.2016, con permiso de edificación, y las ventas se efectúen
dentro del año 2016.