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cioè contratti di locazione avvenuti per iscritto ma non registrati o avvenuti oralmente – la legge stabilisce la
nullità del contratto stesso. Questo non vuol dire che al padrone di casa che non abbia registrato il contratto non
spetti alcun compenso per l’occupazione dell’immobile. Il giudice, infatti, a seguito però di una causa ordinaria (non
quindi quella più celere che tra breve illustreremo), può riconoscergli una indennità di occupazione.
I verbali di udienza:
1. Esempio di verbale da redigere in occasione della prima
udienza:
Attenzione: in merito alla richiesta di emissione del decreto ingiuntivo, è opportuno procedere ad
una analisi circa la solvibilità del conduttore, ciò in quanto a seguito dell’emissione dell’ingiunzione
consegue comunque il pagamento della tassa di registro. Pertanto, per evitare oltre al danno (il
mancato pagamento dei canoni) anche la rifusione della tassa di registro, in caso di dubbi sulla
solvibilità è opportuno concentrarsi sul rilascio dell'immobile, tenuto conto che il locatore potrà
sempre agire per ottenere i decreti ingiuntivi anche successivamente ai sensi dell'art. 669 cpc.
Attenzione: per le locazioni abitative, l'art. 55, co. 2, della L. 392/78, prevede la possibilità per il
conduttore di richiedere un termine (definito termine di grazia) cioè un periodo di tempo entro il
quale saldare i suoi debiti nei confronti del locatore ed adempiere alle obbligazioni contrattuali, in
genere tre, quattro o sei mesi. Il termine di grazia, tuttavia, è concesso solo nei casi di locazioni
abitative e non commerciali e può essere prorogato per un periodo superiore ai sei mesi nel caso
tal caso, il giudice rinvia ad una nuova udienza per verificare se la morosità è stata sanata. Nel
caso in cui invece, il termine di grazia non venga chiesto o non venga concesso, il Giudice stabilirà
il periodo di tempo entro il quale l’inquilino dovrà provvedere al rilascio dell’immobile (di solito, un
Procedimento:
- notifica di precetto con invito al rilascio entro dieci giorni dalla notifica.
- notifica preavviso di rilascio da parte dell'ufficiale giudiziario il quale
avvisa il conduttore che il giorno x si recherà nell'immobile ad eseguire lo
sfratto (esempio di avviso di rilascio, vedi All. 5).
- diversi accessi dell'Uff. Giudizario a partire dal giorno x sino a quando
non si riesce finalmente ad entrare in possesso dell'immobile.
ALL. 1)
Esempio di lettera raccomandata per la messa in mora
del conduttore moroso
Gentile
…………………………….
…………………………….
Raccomandata A.R.
TRIBUNALE DI _____________
Atto di citazione e di convalida di sfratto per morosità
Il sig. ________________________ residente in _____________ Via
____________ n. ___, rappresentato e difeso dall’Avv.
_____________________ ed elettivamente domiciliato presso il suo
studio sito in _______________ alla Via ________________ n. ___ come
da procura speciale apposta a margine del presente atto,
PREMESSO
CONSIDERATO IN DIRITTO
INTIMA
CITA
il signor ------------------------- residente in ----------------- alla Via ----
-----------n. ---- a comparire innanzi al Tribunale Civile di -----------,
Giudice designando, nei noti locali, all’udienza del -------------------.
(Attenzione: debbono trascorrere almeno venti giorni tra la notifica della
citazione dell'atto al conduttore e la data dell'udienza di comparizione),
ore di rito, con l’invito a costituirsi in giudizio nei modi e termini di legge,
con espressa avvertenza che, non comparendo, o – comparendo - in
mancanza di opposizione, il Giudice Vorrà così provvedere:
1) convalidare lo sfratto per morosità intimato ai sensi dell’art. 658
c.p.c.;
2) fissare a breve la data di esecuzione dello sfratto;
3) condanna al pagamento delle spese, diritti ed onorari di causa, oltre
IVA, CPA e spese generali.
Riservando, in caso di convalida, separata azione per i danni subiti e
subendi.
Attenzione: se si intende chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti,
L’istante, ricorre altresì, alla S.V.ILL.MA contro il Sig. ---------, domiciliato in Roma alla via --------
----------, perché -ai sensi dell’art. 658 c.p.c.- venga condannato al pagamento dei canoni scaduti
e perché, quindi, la S.V. Ill.ma voglia concedere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei
confronti di esso Sig. CAIO, quale titolare della ditta individuale “----------------“ per la somma di
€ 000.000, oltre interessi legali ed oltre spese, diritti, onorari, IVA e CPA e spese generali, fissando
Si producono in copia:
1) copia del contratto di locazione;
2) ricevute di pagamento inevase;
3) lettera di messa in mora del ______
(luogo e data)
Avv. _____________________
RELATA DI NOTIFICA
L’anno ____ il giorno ________ del mese di ________ , ad istanza di
______, elettivamente domiciliata in ______ alla via ______ n. __ presso
lo studio dell’avv. ______, io sottoscritto collaboratore U.N.E.P. , addetto
presso l’ufficio notificazione della Corte d’Appello di _____ ho notificato e
dato copia del presente atto di intimazione di sfratto per morosità e
contestuale citazione per convalida a: ______, residente in ____ alla via
____ n. _, mediante: ______________
ALL. 3)
Esempio di provvedimento che convalida lo sfratto
ALL. 4)
Esempio di atto di precetto per il rilascio dell’immobile
TRIBUNALE DI
Atto di precetto
INTIMA E FA PRECETTO
al sig. ------------- relativamente all’appartamento sito in _____, Via
______________ n.___, scala _, piano _, interno _, di rilasciare in favore
del sig. ----------------, libero da persone e cose l’immobile sito in _____,
Via ______________ n.___, scala _, piano _, interno _ e composto di n.
________ camere e accessori, entro il ______, e comunque entro e non
oltre il termine di dieci giorni dalla notifica del presente atto, con
l’avvertimento che, in difetto di rilascio in tale termine, si procederà ad
esecuzione forzata.
Luogo e Data Avv.-------------------
ALL. 5)
Esempio di atto di Avviso per il rilascio dell’immobile
ALL. 6)
Esempio di verbale di riconsegna dell’appartamento al
locatore
In data odierna, il conduttore ......................................... dell’appartamento sito a
..........................., in via...............................................................n. ..........,
piano............, Riconsegna l’immobile al locatore ......................................., che
l’accetta, ma nel contempo intende sottolineare la quantità e lo stato manutentivo,
evidenziato in:
Buono/Mediocre/Scadente.
1. L’appartamento viene riconsegnato tinteggiato (si/no).
2. I locali sono n..................., stato.............................. .
3. I servizi sono: 1 cucina abitabile (si/no) e n. ...........bagno, stato.............. .
4. Vi sono nessi pertinenziali (si/no) a godimento esclusivo:
a. box n......................., stato.........................................;
b. posto auto (coperto/non coperto) n. ...........................................,
c. terrazzo/balcone n............, stato..................................;
d. taverna n................, stato..........................................;
e. lavanderia n............., stato.........................................;
f. stenditoio n....................., stato.................................;
g. cantina n...................., stato......................................;
h. solaio n.................., stato........................................;
i. ripostiglio n............, stato.....................................;
l. giardino n................., mq.......................................;
m. orto n......................, mq.....................................;
5. Pavimenti:
f. soffitti, stato....................................................................................; g. muri di
sostegno (esterni), stato.............................................................;7. Infissi: a.
porta d’entrata (blindata/non) tipo di materiale............................................,
stato................................................................................................; b. porte
interne, n..................., di materiale.............................................,
stato...............................................................................................;
c. porte finestre,n...................., di materiale............................................,
stato..............................................................................................;
d. finestre n........................., di materiale..........................................,
stato.............................................................................................;
8.
Impianti tecnici e tecnologici: a. riscaldamento (centralizzato/autonomo);
se autonomo, n....................., stato.........................(con riconsegna del libretto di
conduzione); radiatori n. ............., stato............................................. Se l’impianto è
dotato di un contatore, la lettura evidenzia la seguente
numerazione:..............................................................................
b. condizionatore (centralizzato/autonomo); se autonomo, n................,
stato......................................................; convettori n.................. ,
stato......................................................;
Se l’impianto è dotato di un contatore, la lettura evidenzia la seguente
numerazione:..............................................................................
c. gas (di città o metano): impianto esterno,
stato.....................................................................;
impianto interno, stato.....................................................................; contenitore di
erogazione, stato...........................................................; Se l’impianto è dotato di un
contatore , la lettura evidenzia la seguente
numerazione:...........................................................................
d. igienico – sanitario: 1. lavandini n.................,
stato.........................................................; 2. water n......................,
stato.........................................................; 3. bidè n.....................,
stato...........................................................; 4. doccia n...................,
stato...........................................................; 5.vasca da bagno normale n. ...........,
stato.......................................... ; con idromassaggio n. ...........,
stato......................................................;
e. idrico: 1. acqua calda centralizzata (si/no); 2. scaldabagno (si/no), elettrico/gas,
stato................................................; 3. rubinetteria; cucina n............,
stato....................................................................; bagno n.............,
stato....................................................................; terrazzo n...........,
stato....................................................................; giardino n...........,
stato....................................................................; Se l’impianto è dotato di un
contatore, la lettura evidenzia la seguente numerazione:
..............................................................................
f. elettrico (anche industriale, si/no): 1. punti luce n..................,
stato.............................................; 2. punti accensione n...........,
stato........................................... ; 3. punti presa n.................,
stato............................................;
Se l’impianto è dotato di contatore, la lettura evidenzia la seguente numerazione:
........................................................................
g. telefonico, già attivato/disattivato: 1. apparecchi telefonici n............,
stato.......................................; 2. prese telefoniche n...............
,stato....................................... ;
3. segreteria telefonica n............., stato.......................................; Se l’impianto è
dotato di un contatore, la lettura evidenzia la seguente
numerazione:........................................................................
h. citofono: 1. a voce, stato.......................................................................; 2. a
video, stato......................................................................;
i. televisivo, centralizzato (si/no)
1. 2. 3.
prese n. ...................., stato...................................................; antenna,
stato........................................................................; canali ricevibili
n....................................................................
Le parti effettuano un confronto analitico anche sul verbale di consegna; rilevano quanto
segue:
Comunque lo stato manutentivo complessivo --- prendendo in considerazione la normale
usura dovuta anche alla vetustà dell’appartamento------- è da considerarsi..................
Il locatore dichiara di ricevere le chiavi di apertura: cancelli; porte; box; cantina;
eccetera.
Il conduttore dichiara di non trattenersi copie delle suddette chiavi. Con il presente
verbale e la consegna delle chiavi:
1. La proprietà si dichiara soddisfatta, ma per le anomalie evidenziate intende il
risarcimento del danno, ammontare in euro.......................avendo rilevato
quanto segue:
a. _________________________________________________________ b.
_________________________________________________________
2. La proprietà si dichiara soddisfatta per il modo in cui il conduttore riconsegna
l’appartamento. Fermo restando quanto eventualmente espresso al punto 1, le parti si
rilasciano ampia ed incondizionata liberatoria.
Ed a tale proposito essi dichiarano che non avranno nulla da richiedere né ora né mai. La
proprietà ritirando le chiavi dal conduttore rientra in possesso dell’immobile, restituisce
la cauzione ---- comprensiva degli interessi legali maturati ---- che ammonta a
euro................................
..............., li......................................IL LOCATORE
_______________________________
IL CONDUTTORE _______________________________
NOTE