L’IMPATTO DELLA FISCALITÀ NELLA ALLOCAZIONE DEGLI INVESTIMENTI

IMMOBILIARI: QUADRO COMPARATIVO DI SINTESI DELLA SITUAZIONE DEI PRINCIPALI

MERCATI EUROPEI.*
(Avv. Stefano Petrecca)

I. La variabile fiscale: un (ulteriore) parametro nelle scelte di allocazione degli

investimenti immobiliari.

La variabile fiscale – è noto – costituisce un fattore determinante nell’indirizzo delle

scelte di allocazione degli investimenti internazionali: non è sufficiente, infatti,
individuare su cosa investire, in funzione della capacità dell’oggetto individuato di
produrre flussi reddituali o capital gains, è altresì necessario valutare con attenzione
dove investire (in quale Paese e, dunque, in quale ordinamento tributario) e come
investire (con quale veicolo o schema operativo effettuare l’investimento).

D’altra parte, la competizione fiscale tra Stati è, ormai da lungo tempo, un’evidente e
conosciuto fenomeno che dimostra, in tutti i settori economici, come le scelte
imprenditoriali possano essere influenzate considerevolmente dalle scelte governative (e
viceversa). Nell’ultimo periodo, in particolare, anche in ragione della sempre più
incisiva concentrazione degli investimenti finanziari sul mercato immobiliare, si assiste
ad un’accentuazione dell’interesse delle singole legislazioni nazionali verso l’adozione
di regimi fiscali “attrattivi” specificatamente dedicati agli investimenti immobiliari,
interesse ben superiore di quello dimostrato rispetto allo sviluppo degli investimenti di
tipo mobiliare.

La tendenza di alcuni degli ordinamenti nazionali è, nello specifico, volta alla creazione
di veicoli (società/fondi di investimento) soggetti ad un regime finalizzato ad
incentivare e rendere competitiva, soprattutto sul piano fiscale, l’allocazione del
risparmio verso investimenti immobiliari.

Il modello di riferimento, attualmente allo studio in ambito internazionale, è costituito

dal Real Estate Investment Trust statunitense (REIT); un veicolo fiscalmente
“trasparente” che consente una sostanziale esenzione degli investimenti immobiliari
operati per suo tramite, salva la definitiva tassazione in capo all’investitore. A tale
modello tende ad ispirarsi anche l’evoluzione delle legislazioni di alcuni tra i principali
Paesi EU (iniziative legislative in tal senso sono in atto, tra l’altro, in UK ed in
Germania).

E’ un dato di fatto che alcuni tra i maggiori Stati europei, sulla scia del modello
americano, abbiano adottato una normativa ad hoc volta a disciplinare strumenti
assimilabili ai REIT statunitensi (così, ad esempio, hanno fatto l’Olanda, il Belgio, il
Lussemburgo e la Francia). Altri Paesi hanno invece adottato regimi informati a criteri
parzialmente diversi, ma comunque tendenti alle specializzazione ed alla
incentivazione, soprattutto fiscale, degli investimenti immobiliari: è il caso, ad esempio,
di Austria, Spagna ed Italia.

Nel panorama continentale è, pertanto, attualmente disponibile una gamma assai ampia
e diversificata di modelli applicativi. Tali modelli, tuttavia, per quanto tutti diversi l’uno
dall’altro, possono essere ricondotti, seppure con qualche approssimazione (giustificata
dallo scopo classificatorio), entro tre diversi schemi: (i) il modello del fondo di
investimento immobiliare; (ii) quello della società immobiliare non quotata; ed, infine,
(iii) quello della società immobiliare quotata.

Nella parte che segue, sono tracciate le linee essenziali del regime regolamentare e
fiscale dei più rilevanti esempi attualmente disponibili sul mercato, così da poter
mettere in luce i tratti distintivi di ciascuno di essi e poter tentare, conclusivamente, di
ricavare gli elementi di giudizio necessari per apprezzare correttamente, in un’ottica
comparativa, i pregi ed i difetti principali dell’attuale disciplina dei Fondi Immobiliari
italiani. Strumento, questo, che nonostante il più che appetibile regime tributario del
quale è stato dotato ed un indubbio aumento delle applicazioni concrete verificatosi in
tempi recentissimi, non ha ancora raggiunto, tuttavia, gli auspicati livelli di diffusione,
soprattutto presso la platea degli investitori istituzionali.

II. Il modello “fondo d’investimento”: il caso tedesco ed austriaco.

Germania.

Dal 1969 l’Ordinamento tedesco conosce e disciplina gli “open-end real estate
Investment Fund” (IF); tipologia di fondo immobiliare aperto privo di personalità
giuridica cui è riconosciuta una sostanziale esenzione dall’imposizione sui redditi
immobiliari di origine tedesca.

In termini generali, può dirsi che gli IF sono dei compendi patrimoniali, privi di
autonoma personalità giuridica, gestiti da una management company residente sotto la
supervisione delle locali Autorità bancarie, i quali si contraddistinguono altresì per il
fatto che gli investimenti effettuati con i relativi fondi sono caratterizzati dalla
prevalenza della componente immobiliare e dalla diversificazione del rischio.

Per poter godere del particolare regime agevolato, è necessario che il fondo, nella
propria attività di investimento, rispetti alcuni vincoli. E’ previsto, in particolare, che il
fondo investa almeno il 5% ma non più del 45% del proprio patrimonio in attività
mobiliari (cash or cash equivalent) e non più del 15% di esso in una sola proprietà. Il
fondo, inoltre, non può contrarre finanziamenti eccedenti il 50% del valore corrente del
patrimonio immobiliare di proprietà.

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Non sono, invece, previsti particolari requisiti relativamente alla diffusione delle quote
del fondo sul mercato ovvero alla loro eventuale quotazione in borsa. Neppure sono
previsti vincoli normativi alla distribuzione dei profitti generati dalla gestione del fondo
(gli unici vincoli derivano dal regolamento del fondo, ossia dal suo “statuto”).

La gestione del fondo è, tuttavia, riservata ad una management company costituita sotto
forma di società di capitali tedesca (AG o BmbH) e dotata di determinati livelli minimi
di consistenza patrimoniale (capitale sociale di almeno 2,5 mln), la quale deve essere
preventivamente autorizzata dalle Autorità bancarie e finanziarie statali, alla cui
vigilanza continua ad essere successivamente soggetta.

La fiscalità del veicolo.

Dal punto di vista fiscale, gli IIF si caratterizzano – come già anticipato – per un regime
di esenzione dalle imposte sui redditi e dalla locale imposta sugli affari (Trade tax),
essendo i proventi derivanti dalla gestione direttamente imputati agli investitori
partecipanti al fondo in base alle rispettiva quote di partecipazione ed a prescindere dal
fatto che i proventi del fondo siano o meno distribuiti. Il fondo, pur non essendo
direttamente tassato per i proventi realizzati, agisce, tuttavia, da sostituto d’imposta per
le ritenute (withholding) applicabili ai partecipanti.

La fiscalità degli investitori.

Gli investitori residenti subiscono una diversa tassazione in relazione alla loro natura
giuridica.

¾ Società commerciali: i proventi derivanti dalla partecipazione al fondo (anche se

non distribuiti) sono ordinariamente soggetti all’imposta sul reddito delle società ed
alla locale trade tax nella misura complessiva del 38-40%. E’ tuttavia esente la parte
del reddito attribuito che riflette (i) i dividendi percepiti dal fondo ovvero i capital
gains realizzati per effetto delle cessione di partecipazioni immobiliari (in entrambi i
casi l’esenzione riguarda il 95% della rispettiva misura), nonché (ii) i capital gains
derivanti da proprietà immobiliari estere. I capital gains derivanti dalla cessione
delle quote del fondo sono invece pienamente tassabili in capo alla società (non è
fruibile il regime di participation exemption) eccetto che per la parte che riflette il
95% dei dividendi ricevuti dal fondo. La ritenute eventualmente subite sono
scomputabili dalle imposte dovute, ovvero possono, se del caso, essere chieste a
rimborso.

¾ Persone fisiche: i profitti realizzati dal fondo (anche se non distribuiti) sono tassati
in capo al partecipante godendo però di una esenzione con riguardo alla parte dei
profitti che riflette (i) i dividendi ricevuti ed i capital gains realizzati dal fondo a
seguito della cessione di partecipazioni (entrambe ridotte al 50%) (ii) i capital gains

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 derivanti dalla cessione di proprietà site all’estero nonché di proprietà site in
Germania laddove le stesse siano possedute per oltre 10 anni (in entrambi i casi
esenti per il 100%). Inoltre, i capital gains realizzati per effetto della cessione delle
quote del fondo sono tassabili solo se relativi ad attività d’impresa, ovvero se non
relativi ad attività d’impresa e detenuti per meno di 12 mesi. In entrambi i casi si
applica l’imposizione progressiva (con aliquote comprese tra il 16% ed il 50%
circa). La base imponibile, in caso di realizzo nel contesto dell’attività d’impresa, è
ridotta di parte dei risultati che riflettono i dividendi ed i capital gains realizzati dal
fondo.

Gli investitori non residenti, sia società che persone fisiche, sono soggetti alle imposte
tedesche sui redditi limitatamente alla parte dei dividendi distribuiti che trae origine da
alcuni componenti del reddito del fondo (dividendi percepiti e certi tipi di interessi):
l’imposta è trattenuta alla fonte. In ogni caso, non è dovuta alcuna imposta sui capital
gains.

Austria

L’introduzione nell’Ordinamento austriaco di una speciale disciplina per strumenti di

investimento specializzati nel settore immobiliare risale al 2003, con l’emanazione della
disciplina degli Immobilien Investmenfonds (IIF), fondi immobiliari che si
caratterizzano – tra l’altro – per il regime di “trasparenza” ai fini delle imposte sui
redditi e delle imposte sul patrimonio.

Le caratteristiche strutturali (forma, consistenza patrimoniale, soggezione a vigilanza) e

funzionali (prevalenza degli investimenti immobiliari e diversificazione del rischio)
degli IIF sono sostanzialmente simili a quelle già viste per gli IF tedeschi.

Leggermente differenti sono, tuttavia, i vincoli alla ripartizione degli investimenti

necessari per poter godere del particolare regime agevolato riservato dalla normativa
austriaca. A tale riguardo, gli IIF devono, tra l’altro: (i) diversificare gli investimenti in
proprietà immobiliari ed in attività finanziarie (da contenere entro il range 10%-40%);
(ii) contenere gli investimenti in proprietà site in Paesi extra UE (20%); (iii) investire il
patrimonio in almeno 10 unità immobiliari distinte, ciascuna delle quali non deve
rappresentare più di una certa parte del valore investito (20%); limitare il ricorso alla
leva finanziaria entro una limitata percentuale del valore complessivo degli assets
(20%); ed altre minori.

Non sono, invece, necessari particolari requisiti relativamente alla diffusione delle quote
del fondo sul mercato ovvero alla loro eventuale quotazione in borsa. Neppure sono
previsti vincoli normativi alla distribuzione dei profitti generati dalla gestione del fondo
(gli unici vincoli sono, se esistenti, quelli statutari).

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La gestione del fondo è, tuttavia, riservata ad una management company costituita sotto
forma di società a responsabilità limitata (GmbH) ovvero di società per azioni (AG),
dotata di una capitale sociale di almeno € 5 mln, che provvede ad una gestione e
contabilizzazione separata del patrimonio del fondo rispetto al proprio patrimonio.

La fiscalità del veicolo.

Dal punto di vista fiscale, gli IIF si caratterizzano – come già detto – per il regime di
“trasparenza” ai fini tanto delle imposte sui redditi, quanto delle eventuali imposte
patrimoniali. L’imposizione non avviene, pertanto, in capo al fondo, ma direttamente in
capo al singolo investitore, al quale viene attribuita una quota dell’imponibile relativo a
ciascun periodo d’imposta sulla base della relativa percentuale di partecipazione ai
proventi realizzati dal fondo.

Il reddito imponibile viene, tuttavia, calcolato sulla base dei risultati del fondo,
considerando: (i) i redditi derivanti dal godimento delle proprietà immobiliari site nel
territorio austriaco, ridotti forfettariamente per tener conto dei necessari oneri di
manutenzione e riparazione, nonché di alcune deduzioni analitiche minori (non tuttavia
per ammortamento o svalutazione dei cespiti); (ii) i redditi derivanti dal godimento
ovvero i capital gains derivanti dalla alienazione di proprietà immobiliari site all’estero,
nel caso in cui non si renda applicabile un trattato contro le doppie imposizioni sul
reddito; (iii) i capital gains derivanti dalla alienazione o, più semplicemente, dalla
rivalutazione degli immobili (periodicamente obbligatoria); (iv) i redditi derivanti dalla
gestione finanziaria (parzialmente obbligatoria); (v) i redditi derivanti dalla
partecipazione a società immobiliari residenti in Austria (regole particolari riguardano la
partecipazione in società immobiliari estere).

Il fondo, pur non essendo direttamente tassato per i redditi prodotti, agisce, tuttavia, da
sostituto d’imposta per la ritenuta (withholding) che deve annualmente essere applicata
con riguardo ai redditi attribuiti per trasparenza ai partecipanti (a meno che non
ricorrano le condizioni per l’esenzione dalle ritenute) in tutti i casi in cui tali proventi
siano distribuiti ai partecipanti come anche qualora non siano distribuiti

Nel caso di partecipanti al fondo non residenti, tuttavia, la ritenuta è applicata solo alla
parte dell’imponibile, ad essi attribuito per trasparenza, riferibile ad investimenti in
immobili siti in Austria.

La fiscalità degli investitori.

Gli investitori residenti subiscono una diversa tassazione in relazione alle loro natura
giuridica.

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¾ Società commerciali: tutti i redditi derivanti dalla partecipazione al fondo sono
soggetti ad imposte sui redditi in capo alla società (34%; 25% dal 2005). I capital
gains derivanti dalla alienazione delle quote del fondo non godono di participation
exemption. Le ritenute subite presso il fondo sono scomputate dal reddito imponibile
(ovvero, a certe condizioni, non sono applicate).

¾ Persone fisiche: i profitti distribuiti sono tassati in base ad una aliquota fissa del
25% applicata per mezzo di una ritenuta a titolo d’imposta. I capital gains derivanti
dalla alienazione delle quote di partecipazione al fondo sono tassate in testa al
partecipante secondo le aliquote progressive previste dall’imposta personale sui
redditi (fino al 50%) solo se l’alienazione avviene prima del compimento di un
holding period di 12 mesi. Nessuna agevolazione per i non residenti.

Per gli investitori non residenti é previsto il medesimo trattamento tanto per le società
quanto per le persone fisiche. In entrambi i casi è dovuta, per trasparenza, un’imposta
sul reddito pari al 25%, applicata mediante ritenuta alla fonte, su di un imponibile
calcolato solo con riguardo alla parte dei complessivi investimenti relativi a proprietà
immobiliari site in Austria.

III. Il modello “societario” o “misto”: il caso belga, olandese e spagnolo.

Belgio

Nel 1995 è stato introdotto nell’Ordinamento belga il regime delle Sociètes

d’investissment à capital fixe en immobilière (SICAFI); le c.d. SICAFI sono società di
capitali che godono di un particolare regime di “neutralità” fiscale, soprattutto con
riguardo alle fasi raccolta e di distribuzione dei proventi derivanti dalle locazioni
immobiliari.

La SICAFI deve assumere la veste giuridica di società (a responsabilità limitata o i

accomandita per azioni) di diritto belga ed è soggetta al controllo delle locali Autorità
bancarie e finanziarie tanto in fase di costituzione (deve essere iscritta in apposito
elenco degli investitori finanziari, ottenere l’approvazione del proprio statuto e
nominare un “custode” di gradimento governativo), quanto in fase di gestione degli
investimenti.

La azioni o quote della SICAFI devono necessariamente essere quotate presso la borsa
di uno Stato membro della UE (quindi non necessariamente in Belgio).

La SICAFI deve, normalmente, investire in proprietà immobiliari (ovvero in diritti o

titoli relativi a proprietà immobiliari). Eventuali diversi investimenti di tipo “mobiliare”
sono possibili se, e nei limiti in cui, lo statuto della SICAFI le preveda. Non può,

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tuttavia, investire più del 20% del proprio patrimonio in una sola proprietà, né può
ricorrere al leverage per oltre il 50% del valore del patrimonio.

Per poter godere del regime agevolato è necessario che l’80% dei profitti netti annuali
sia distribuito ai soci.

E’ importante rilevare che, in quanto veicolo societario, la SICAFI può provvedere

direttamente all’attività di management del proprio portafogli di investimenti.

La fiscalità del veicolo.

Il particolare regime fiscale di cui godono le SICAFI si sostanzia nell’esclusione

dall’imponibile di talune componenti reddituali (normalmente rilevanti ai fini della
determinazione del reddito d’impresa). In particolare, non partecipano alla
determinazione dell’imponibile, perché esenti: (i) i redditi derivanti dal talune proprietà
immobiliari “qualificate” ed i redditi “mobiliari” eventualmente realizzati a valori di
mercato; (ii) i capital gains realizzati a valori di mercato. Inoltre, la ritenuta alla fonte
(normalmente del 15%) applicata in Belgio sui dividendi distribuiti, al ricorrere di certe
condizioni, per lo più relative alla tipologia degli investimenti effettuati, può essere
omessa.

La fiscalità degli investitori.

Gli investitori residenti subiscono una diversa tassazione in relazione alle loro natura
giuridica.

¾ Società commerciali: i dividendi percepiti ed i capital gains realizzati sono soggetti

ad imposizione ordinaria (33,99%), salva l’applicabilità della participation
exemption (assai improbabile però con riguardo alla partecipazione in SICAFI).

¾ Persone fisiche: sui dividendi è applicata una ritenuta a titolo d’imposta del 15%,
mentre i capital gains realizzati sulle quote di partecipazione, normalmente, non
sono tassati.

I proventi distribuiti agli investitori non residenti sono sempre soggetti (sia per le
società che per le persone fisiche) ad una ritenuta d’imposta del 15%, salva
l’applicazione delle riduzioni eventualmente derivanti dalla applicazione delle
Convenzioni contro le doppie imposizioni. I capital gain derivanti dalla cessione delle
quote di partecipazione non sono normalmente soggetti a tassazione.

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Olanda.

Dal 1969 l’Ordinamento olandese conosce il regime della “fiscale beleggingsinstelling”

(BI), che consente la creazione di veicoli d’investimento soggetti all’imposta sul reddito
ad una aliquota dello 0%.

Il regime delle BI è solo di natura fiscale e si applica esclusivamente in virtù di una

opzione da esercitarsi in sede di dichiarazione dei redditi.
Per poter godere del regime BI è, tuttavia, necessario che il veicolo eserciti
esclusivamente attività di investimento “passivo”, in titoli, partecipazioni, altri valori
mobiliari o in patrimoni immobiliari. Anche rispetto a questi beni, tuttavia, l’attività di
investimento deve limitarsi al godimento “passivo” dei cespiti, dovendosi intendere che
anche minime attività imprenditoriali esulano dal regime agevolativo. La medesima
limitazione, peraltro, riguarda le eventuali società controllate dal veicolo ammesso al
regime BI.

Particolari vincoli sono previsti sia per la distribuzione ai soci della BI dei profitti
realizzati sia per il ricorso all’indebitamento (i limiti per quest’ultimo sono il 60% del
valore degli investimenti immobiliari ed il 20% del valore degli altri investimenti).

Gli utili realizzati (al netto dei capital gains che possono essere accantonati ad una
riserva non necessariamente distribuibile) devono obbligatoriamente essere distribuiti
entro gli 8 mesi successivi alla chiusura di ciascun periodo di gestione.

La gestione delle attività detenute dalla BI può avvenire a cura di una management
company (necessariamente se la BI è un fondo), ovvero anche direttamente dalla stessa
BI, se costituita in forma di società.

La fiscalità del veicolo.

La BI è soggetta all’imposta sul reddito delle società, rispetto alla quale determina il
reddito imponibile sulla base delle regole ordinarie (ossia sulla base del rendimento
netto degli investimenti e delle plusvalenze nette derivanti dalla alienazione degli
assets). Il regime fiscale agevolativo si sostanza nell’applicazione a tale base imponibile
dell’aliquota dello 0%.

La BI agisce da sostituito d’imposta sui dividendi distribuiti ai soci, sui quali applica,
ordinariamente, una ritenuta del 25%.

La fiscalità degli investitori.

Gli investitori residenti subiscono una diversa tassazione in relazione alle loro natura
giuridica.

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¾ Società commerciali: non possono godere del regime di participation exemption,
con l’effetto che sia i dividendi che i capital gains sulle partecipazioni alle BI sono
pienamente imponibili (attualmente a circa il 31%). Le ritenute subite sono
scomputabili dall’imponibile. Se la partecipazione alla BI è superiore al 25% vi è un
obbligo annuale di rivalutazione della partecipazione con effetti rilevanti ai fini della
corporate tax.

¾ Persone fisiche: l’investimento nella BI ha, di massima, natura di investimento

finanziario, sicché l’imposta sul reddito del partecipante è determinata in misura
forfetaria, sulla base di una limitata percentuale (di fatto l’1,2%) applicabile al
valore medio degli investimenti effettuati dal veicolo durante l’anno. L’imposta
così calcolata copre anche eventuali capital gains derivanti dalla cessione dei titoli.
Il partecipante persona fisica ha diritto al recupero delle ritenute subite alla fonte.

In generale, per gli investitori non residenti, sia persone giuridiche che persone fisiche,
i dividendi ed i capital gain sono soggetti a ritenuta a titolo d’imposta (25%, suscettibile
di riduzione in caso di applicazione delle Convenzioni contro la doppia imposizione sul
reddito).

Spagna.

La Spagna ha introdotto nel 1992 il regime relativo alle Sociedad de inversìon

inmobiliaria (SII) e ai fondos de inversìon inmobiliaria (FII); entità giuridiche soggette,
entrambe, al ricorre di certe condizioni, ad imposta sul reddito delle società nella misura
ridotta dell’1%.

Le SII devono essere costituite nella forma giuridica di una società per azioni (SA). I
FII sono, invece, entità prive di personalità giuridica.

Entrambi i veicoli devono essere amministrati e domiciliati in Spagna e devono

rispettare rigorosi vincoli di patrimonializzazione minima (al momento pari, per
entrambe, a € 9 mln). Pur non essendo previsti obblighi di quotazione in borsa, sia le SII
che i FII sono soggetti alla vigilanza della locale Commissione di vigilanza sul mercato
mobiliare.

Dal punto di vista funzionale, sia le SII che i FII possono investire esclusivamente in
unità immobiliari urbane destinate alla locazione (già costruite o da costruire, ovvero
anche diritti d’opzione su di esse). Entrambi i veicoli in questione sono, altresì, soggetti
a limitazioni all’investimento nello stesso asset (35%). Le SII, inoltre, devono investire
almeno il 90% in attività immobiliari ed il restante 10% in investimenti mobiliari a
basso rischio (per lo più titoli quotati a tasso fisso). Tali percentuali sono leggermente

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diverse per i FII, che devono, invece, investire almeno il 70% in immobili ed 10% in
attività mobiliari a basso rischio.

Sono previsti anche vincoli alla diversificazione degli investimenti tra tipologie di
immobili. Nessuna differenza, invece, è prevista rispetto agli investimenti in immobili
siti in Spagna ovvero all’estero.

Le SII possono gestire direttamente il patrimonio investito, ovvero affidare tale gestione
ad una management company. Per i FII la gestione avviene necessariamente attraverso
una management company (costituita sotto forma di SA) dotata di certe caratteristiche
patrimoniali e di professionalità, onorabilità ed indipendenza del management e
soggetta al controllo della Autorità di vigilanza sulla borsa. (Commission Nacional del
Mercado de Valores)

La fiscalità del veicolo.

Le SII ed i FII sono soggetti passivi dell’imposta sul reddito delle società e possono
godere – come già ricordato – dell’agevolazione derivante dall’applicazione
dell’aliquota ridotta all’1% su di un imponibile determinato ordinariamente.

Le SII ed i FII svolgono funzioni di sostituti d’imposta nei confronti dei loro
soci/partecipanti (15% nei confronti dei non residenti).

La fiscalità degli investitori.

Gli investitori residenti subiscono una diversa tassazione in relazione alla loro natura
giuridica

¾ Società commerciali: sia i dividendi, che i capital gains concorrono pienamente

alla determinazione dell’imposta sul reddito delle società (35%). Le ritenute subite
costituiscono un credito scomputabile dall’imposta dovuta, ovvero suscettibile di
essere chiesto a rimborso.

¾ Persone fisiche: i dividendi ed i capital gains concorrono pienamente alla

determinazione dell’imposta sui redditi e sono tassati con le normali aliquote
progressive (dal 15% al 45%). A certe condizioni i capital gains realizzati e
reinvestiti in assets di natura simile a quelli venduti (cd. “roll-over”) non danno
luogo a tassazione.

Sia per le persone giuridiche che per le persone fisiche non residenti, i dividendi e i
capital gains sono soggetti a una ritenuta del 15%, suscettibile di riduzione in caso di
applicazione delle Convenzioni contro le doppie imposizioni sul reddito.

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IV. Il modello delle “società immobiliari quotate”: il caso francese.

Dal 2003 l’Ordinamento francese reca la disciplina delle Sociètès d’investissements

immobiliers cotèes (SIIC); queste sono ordinarie società di capitali quotate che, in
ragione della particolare specializzazione delle attività svolte, possono godere, a seguito
di specifica opzione in tal senso, di un regime fiscale di “esenzione” rispetto alla parte
del reddito prodotto riferibile all’attività immobiliare.

Per poter accedere al regime SIIC, la società deve rispondere a specifici requisiti di
carattere sia strutturale (forma giuridica, patrimonializzazione, obbligo di quotazione)
che funzionale (specializzazione nello svolgimento di certe attività e obbligo di
distribuzione di gran parte degli utili realizzati). In particolare, per ciò che più interessa,
una società (costituita sotto forma di Sas o SCAs) i cui titoli siano quotati alla borsa
francese, può godere del regime SIIC a condizione che siano rispettate alcune
condizioni, tra le quali assumono particolare rilievo le seguenti:

¾ L’attività esercitata in via principale deve consistere nella acquisizione o costruzione

e gestione di immobili (siti indifferentemente in Francia o all’estero) destinati alla
locazione; ovvero nella detenzione di partecipazioni in società esercenti attività
immobiliari, ovvero ancora nello svolgimento, diretto o indiretto, di attività di
locazione finanziaria immobiliare. E’ comunque consentito alle SIIC anche
l’esercizio di attività secondarie (che, ovviamente, non godono della stessa
disciplina fiscale) a condizione che le stesse non interessino più del 20% del
patrimonio societario.

¾ Gli utili realizzati devono essere distribuiti ai soci secondo una tempistica stringente
e diversificata in funzione dell’origine dei proventi: l’85% dei profitti derivanti dalle
locazioni immobiliari deve essere distribuito entro l’esercizio successivo a quello di
realizzo; il 50% delle plusvalenze derivanti dalla cessione degli immobili o delle
partecipazioni in società controllate entro il secondo esercizio successivo al realizzo;
la totalità dei dividendi percepiti dalle controllate entro l’anno successivo alla
ricezione.

Le SIIC, peraltro, non sono soggette a particolari limitazioni, che non siano quelle
proprie di qualsiasi società commerciale, sia con riguardo alla possibilità di ricorrere
all’indebitamento per finanziare la propria attività; che per quanto concerne la
possibilità per i soci di incidere, attraverso gli organi societari, in modo diretto sul
funzionamento e sulla gestione sociale.

La fiscalità del veicolo.

Ulteriore vincolo – tipicamente fiscale – all’accesso al regime SIIC è costituito

dall’obbligo di corrispondere una “exit tax” pari al 16,5% della differenza tra il valore

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di mercato e quello fiscalmente riconosciuto (di libro) tanto degli immobili quanto delle
partecipazioni immobiliari detenute e destinate ad entrare nel perimetro di applicazione
del regime in questione.

I reddito complessivo prodotto della società viene, pertanto, ripartito in due porzioni: la
prima, non imponibile in capo alla società, costituita dai proventi e capital gains
realizzati con riguardo agli assets inclusi nel perimetro SIIC; la seconda porzione,
direttamente imponibile in capo alla società ad aliquota ordinaria (33%), riconducibile
ai proventi delle attività secondarie eventualmente svolte.

La SIIC non opera, di norma, ritenute sui dividendi distribuiti. Eccezioni sono previste
per gli investitori non residenti.

La fiscalità degli investitori.

Gli investitori residenti subiscono una diversa tassazione in relazione alle loro natura
giuridica.

¾ Società commerciali: la parte dei dividendi percepiti riferibile ai redditi esenti per
effetto del regime SIIC (perché derivanti da attività immobiliari) è soggetta
all’imposta sul reddito delle società in misura ordinaria (complessivamente pari a
circa il 35%). La parte dei dividendi percepiti riferibile, invece, ai proventi delle
attività secondarie (pienamente tassati in capo alla SIIC) godono, al ricorrere dei
relativi requisiti, del regime di sostanziale detassazione (95%) proprio dei dividendi
distribuiti tra società residenti in Francia. I capital gains realizzati a seguito della
cessione delle partecipazioni nella SIIC sono, in principio, soggetti ad imposta sul
reddito delle società in misura ordinaria (in casi particolari può rendersi applicabile
l’aliquota ridotta pari a circa il 20%).

¾ Persone fisiche: la parte dei dividendi riferibile ai redditi generati dalle attività
esenti per effetto del regime SIIC è pienamente soggetta all’imposta sul reddito (con
una aliquota massima di circa il 48%). La parte dei dividendi che riflette, invece, gli
utili tassati in capo alla SIIC (derivanti dalle attività secondarie) concorre, di fatto,
alla determinazione della stessa imposta sul reddito solo per il 50%. I capital gains
derivanti dalla cessione delle partecipazioni sono imponibili (ad un’aliquota fissa
del 16%) solo per cessioni superiori ad un certo importo (€15.000).

Gli investitori non residenti, tanto società quanto persone fisiche, sono soggetti ad
imposta in Francia sia sui dividendi percepiti dalla SIIC, sui quali subiscono una
ritenuta del 25% (riducibile in caso di applicazione delle Convenzioni contro la doppia
imposizione), sia sui capital gains derivanti dalla cessione delle partecipazioni che, in
caso di partecipazioni rilevanti e salva l’applicazione di diverse disposizioni
convenzionali, scontano le imposte nella misura del 16%.

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IV. Indicazioni sistematiche e comparazione con il modello italiano: quali
prospettive di riforma?

Alla luce della veloce e necessariamente schematica ricognizione sviluppata sui

principali modelli di riferimento, emergono alcune evidenti indicazioni di principio,
senz’altro interessanti per verificare il grado di competitività dei Fondi Immobiliari
italiani (vedasi la Tabella A) e per poter apprezzare l’utilità di eventuali miglioramenti
del quadro normativo italiano.

Innanzitutto, prescindendo da ovvie considerazioni rispetto all’appetibile misura

(12,5%) della tassazione sui redditi di capitale propria dell’ordinamento tributario
italiano, di cui godono, evidentemente, anche le persone fisiche partecipanti ai Fondi
Immobiliari, è chiaro che la tendenza emergente in Europa è nel senso dello
spostamento della tassazione dal veicolo (società/fondo) al soggetto partecipante (alias
investitore). In questa prospettiva, i Fondi Immobiliari italiani, pur prevedendo un
interessante differimento della tassazione al momento della distribuzione dei proventi
realizzati dal fondo, non consentono tuttavia di ottenere, se non con le inefficienze
proprie del sistema delle ritenute d’acconto, l’ulteriore effetto, proprio dei regimi di c.d.
“trasparenza”, consistente nella immediata attribuibilità del reddito al partecipante (e,
quindi, anche nella possibilità di beneficiare, da subito, di eventuali posizioni soggettive
favorevoli, quali le perdite riportabili a nuovo, le aliquote agevolate, ecc.).

In secondo luogo, risulta evidente che – salva l’applicazione di sofisticate strutture

trasnazionali, ove applicabili in coerenza con le Convenzioni contro la doppia
imposizione – la tendenza dominante nei paesi europei è nel senso di limitare le misure
di favore agli investimenti localizzati e destinati a permanere nel Paese della fonte (ove
ha sede il veicolo partecipato), essendo sempre prevista una qualche forma di prelievo,
ancorché lieve, sui redditi rimpatriati. In questo senso, i Fondi Immobiliari italiani si
collocano al contrario in una posizione di assoluta avanguardia: la totale detassazione
degli investimenti esteri, da ultimo prevista, ne fa uno strumento sicuramente appetibile
e competitivo per tutti gli investitori, istituzionali e non, che non siano fiscalmente
residenti in Italia.

Meno brillanti sono, invece, le conclusioni che si possono trarre rispetto alle rigidità che
caratterizzano la governance del veicolo.

A quest’ultimo riguardo, infatti, la linea di tendenza è verso la previsione di strumenti

flessibili, che consentano agli investitori a ciò interessati di poter esercitare, ovvero
mantenere, un ruolo attivo nella gestione dei patrimoni immobiliari gestiti. In questo
senso, il modello dei fondi in generale, e quello dei Fondi Immobiliari italiani in
particolare, appare poco soddisfacente e, di fatto, dissuasivo rispetto ad un ulteriore
sviluppo dello strumento e, quindi, dello specifico mercato (vedasi la Tabella B).

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Il modello di riferimento, in questa prospettiva, è senz’altro costituito dal regime SIIC
francese, che riesce a coniugare l’esigenza di assicurare una celere distribuzione agli
investitori dei risultati di gestione (tipica degli investimenti puramente finanziari) con
quella di consentire una sostanziale partecipazione degli investitori stessi alla
governance del veicolo e, quindi, dei destini del patrimonio gestito (esigenza tipica
degli investimenti di tipo industriale).

E’, così, possibile comprendere, da un lato, alcune delle ragioni per le quali il mercato
immobiliare francese ha assunto negli ultimi anni particolare interesse per gli operatori
del settore e, da un altro lato, le motivazioni per le quali, nel dibattito tecnico in atto nel
nostro Paese, il modello delle SIIC francesi costituisca un importante parametro di
riferimento ai fini di un possibile miglioramento della disciplina nazionale degli
strumenti di investimento immobiliare. Miglioramento che si auspica possa condurre
alla possibilità di affiancare allo strumento già esistente dei Fondi Immobiliari
(particolarmente idoneo per le esigenze degli investitori retail e per attirare investimenti
dall’estero), l’ulteriore veicolo rappresentato da una società, la c.d. SIQ (società
immobiliare quotata), che sia specializzata nel mercato del real estate e soggetta agli
obblighi di trasparenza propri di chi opera professionalmente sui mercati finanziari (e,
quindi, idonea a rispondere alle esigenze degli investitori istituzionali soprattutto
italiani).

Tabella riepilogativa

Veicolo Partecipanti/Soci
Nome Tipo Tassazione Residenti Non residenti
Capital
Reddito gain Società Persone fisiche Società Persone fisiche

Germania IF Fondo esenzione esenzione 38-40% 16-45% 0-31,65% 0-42%

Austria IIF Fondo trasparenza trasparenza 25% 25% 25% 25%
Belgio SICAFI SA-Sarl esclusione esclusione 33,99% 15% 15% 15%
Olanda BI NV-BV/Fondo 0% esenzione 31% 1,20% 25% 25%
Spagna SII/FII SA/Fondo 1% 1% 35% 15% - 45% 15% 15%
Francia SIIC SAs-SCAs esenzione esenzione 35% fino a 48% 25% 25%

Italia FII Fondo esclusione esclusione 33% 12,50% 0% 0%

N.B.I dati delineano il quadro di sintesi dei diversi regimi applicabili e scontano la necessità della illustrazione di
dettaglio delle relative specificità e limitazioni. Inoltre, non sono considerati i possibili effetti dell’applicazione delle
Convenzioni contro la doppia imposizione.

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 Differenze tra Fondo Immobiliare e Società per Azioni Quotate

Liquidità Massimo "Gearing Investimenti Corporate

dei Ratio" consentito Governance
titolidei
Scarsa influenza
Limiti di
degli investitori
Fondo Molto concentrazi
60% nelle decisioni di
Immobiliare ridotta one agli
investimento e di
investimenti
gestione
Possibilità di
Nessun
influenza degli
Socità per limite di
investitori nelle
Azioni Buona Senza limiti concentrazi
decisioni di
Quotata one agli
investimento e di
investimenti
gestione

* Questo testo è una rielaborazione dell’intervento tenuto alla Conferenza EPIC di

Roma il 30 settembre 2005

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