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TERMO DE APROVAÇÃO
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO ........................................................................................................................................................5
4 DA REVISÃO CONTRATUAL.........................................................................................................................65
4.1 O MUTUÁRIO CONSUMIDOR .......................................................................................................................65
4.2 ONEROSIDADE EXCESSIVA DOS CONTRATOS .......................................................................................70
4.3 A BUSCA DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL ................................................................................................72
4.4 CARACTERÍSTICAS DA RELAÇÃO CONTRATUAL BANCÁRIA............................................................75
4.4.1 CONTRATOS DE ADESÃO....................................................................................................................78
4.4.2 CLÁUSULAS ABUSIVAS.......................................................................................................................82
4.4.3 VULNERABILIDADE DO MUTUÁRIO/CONSUMIDOR ....................................................................90
CONCLUSÃO ........................................................................................................................................................92
REFERÊNCIAS .....................................................................................................................................................94
RESUMO
O SFH – Sistema Financeiro da Habitação foi criado em agosto de 1.964 pela Lei nº
4.380 e alterado pelo DL 2164/84, com o objetivo de dar acesso à moradia aos cidadãos
brasileiros, emprestando ao mutuário um valor em dinheiro suficiente para que ele adquira a casa
de sua família. O financiamento, no molde do SFH, quando de sua criação, diferenciava-se de um
financiamento para compra de carro ou de eletrodomésticos, por exemplo, pela sua
FINALIDADE SOCIAL. Entretanto, com o passar dos anos, este sistema foi se desvirtuando, e
as Instituições Financeiras, acabaram se utilizando dos contratos de adesão, para impor condições
desequilibradas e extremamente onerosas em detrimento do mutuário. Os contratos habitacionais,
não cumprem mais sua função social, e os mutuantes visam unicamente o lucro, através de
cláusulas de “correção monetária”, que na realidade nada mais são que taxas de capitalização
monetária, e taxas de juros extorsivas, que não condizem com a realidade. O Sistema Financeiro
da habitação deve ser repensado, para que possa, efetivamente, cumprir seu papel social, e
facilitar o acesso à casa própria, à população brasileira, atendo-se principalmente, aos princípios
contratuais em geral (equidade, equilíbrio entre as partes e as prestações e etc.), à boa-fé e à
realidade brasileira, sempre em conformidade com a legislação específica.
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INTRODUÇÃO
O tema habitação tem sido objeto de amplo debate nos campos jurídico, econômico e
sócio-político. Ora, morar todos moram, porém, num sentido puramente físico de que todos os
homens ocupam um lugar no espaço territorial, o que pode ser interpretado tanto como uma
obviedade ou como uma defesa contra uma situação de flagrantes disparidades na forma de
habitar, ou na porção do território ocupada pelos seres humanos.
A habitação, além de abrigo contra o mau tempo e a inclemência da natureza, e por
conseqüência, fator predominante à sobrevivência do Homem e ainda fator de realização deste
como indivíduo, pois lhe permite ainda um mínimo de privacidade pessoal, o que influencia
sobremaneira na organização social e das atividades familiares. A habitação é um dos principais
“direitos sociais”, visando a equidade e se deslegitima na percepção dos excluídos.
De outro prisma, a habitação aparece como uma das formas de inserção em um
sistema econômico e jurídico baseado na propriedade privada. A “casa própria” é vista, pelos
grupos de baixa renda e dos segmentos inferiores da classe média, como proteção contra as
incertezas econômicas resultantes do desemprego ou da velhice e como instrumento de aquisição
de outros bens, pela maior facilidade de acesso ao crédito. Paralelamente à ascensão do indivíduo
na pirâmide de renda, a propriedade imobiliária passa a ser, também, símbolo de status e
mecanismo de afirmação de poder, com inegável influência na consolidação de uma hierarquia
econômica, social e política.
O tema, por sua natureza, comporta e, mais do que isto exige um tratamento
interdisciplinar, dada a permanente interação das variáveis jurídicas, econômicas e políticas no
desenho e atuação das instituições citadas. Isto é particularmente válido em um país com as
características do Brasil: rápido crescimento urbano, diferenças profundas na estrutura de
distribuição espacial e funcional da riqueza e da renda, níveis muito desiguais de participação
6
política (incluindo nesse conceito não apenas as diferentes possibilidades de acesso resultantes
dos grandes contingentes populacionais situados na chamada “faixa de pobreza absoluta” e com
baixíssimos padrões de escolaridade, mas também, os defeitos do atual sistema representativo),
crise financeira do Estado, deficiente funcionamento do sistema judiciário, etc.
O Sistema Financeiro da Habitação foi instituído com finalidade nobre, qual era,
facilitar e permitir o acesso á casa própria, à população brasileira, de média e baixa renda, à partir
de valores e prestações proporcionais a seus salários, de forma que suas dívidas do financiamento
cresceriam e seriam reajustadas monetariamente proporcionalmente aos salários.
Todavia, com o passar dos anos e os diversos planos econômicos lançados pelo
Governo brasileiro, as Instituições financeiras e de crédito Vinculadas ao Sistema Financeiro
nacional e conseqüentemente ao BNH - SFH , tiveram um crescimento significativo em seu poder
econômico e começaram a “ditar as regras” do Sistema Financeira Habitacional brasileiro
impondo, via contratos de adesão, financiamentos com cláusulas previamente redigidas e
elaboradas por todo um corpo de profissionais especializados (advogados, contadores...) que
prejudicavam e prejudicam enormemente os mutuários do Sistema.
Com esta realidade, temos que ao contrário do que se pretendia no momento da
criação do SFH, o acesso á casa própria foi ainda mais dificultado.
Este é o objetivo base da presente monografia: Expor os objetivos da criação do SFH,
seu desvirtuamento, a excessiva onerosidade ao qual chegou o sistema, e a necessidade de se
repensar a casa própria no Brasil.
E aí podem ter papel protagônico tanto a mobilização política dos principais atores
sociais no sentido de obter, de legisladores e governantes, os instrumentos jurídicos e
administrativos que permitam dar maior conteúdo coletivo ao progresso econômico, como o
Poder Judiciário, exercendo a função jurisdicional de maneira a promover uma crescente
expansão das fronteiras do direito positivo na direção das demandas sociais legítimas.
7
1
Decreto 11.554, de 22.04.1915)
9
economias de escala, bem como ampliar o patrimônio das entidades previdenciárias, mediante
aplicações em imóveis destinados ao uso dos respectivos associados.2
Numa primeira etapa, entretanto, os institutos procuraram realizar suas aplicações
imobiliárias na estocagem de terrenos próximos aos centros urbanos, onde poderiam desenvolver
projetos habitacionais de maior porte. Somente em 1942, através do Dec.-Lei 4.508, de 23 de
julho, o governo federal regulamentaria o financiamento da construção de conjuntos residenciais
operários, por intermédio do IAPI, que iria revelar-se, nos anos seguintes, a entidade
previdenciária mais ativa no setor habitacional. Arquitetos de renome foram contratados para
elaborar projetos dos conjuntos, como os de Vila do Carmo, em São Paulo, projetado por Attilo
Correia Lima entre outros. Os frutos desse trabalho somente passariam a ser colhidos, entretanto,
no período imediato à deposição de Vargas, ou seja, no governo Dutra.
Apesar da exigüidade de recursos, quando comparados com os da área federal, a
experiência mais expressiva de atuação do Estado em matéria de habitação, durante o “estado
novo”, se desenvolveu em Pernambuco, sob a liderança direta do Interventor Agamenon
Magalhães, entre 1937 e 1945, através da “Liga Social contra o Mocambo”, fundada em
12.07.39.
O campo social não foi abordado pela redemocratização do país, e isto se refletiria, é
claro, na política de habitação. A Constituição de setembro de 1946, ao mesmo tempo em que
procurou restabelecer o equilíbrio formal dos três poderes e manteve os direitos trabalhistas
implantados nos quinze anos do primeiro governo Vargas, não foi complementada pelas leis que
regulamentariam em bases progressistas os avanços formais representados por dispositivos como
o que proclamava a função social da propriedade e estipulava a participação dos trabalhadores
nos lucros das empresas. Depois da promulgação da nova Carta, os representantes das facções
conservadoras passaram a dar o tom da política econômica do governo, com a coalizão entre o
Partido Social Democrático (PSD) e a União Democrática Nacional (UDN), agremiação que se
organizara em torno da oposição ao regime varguista. Permaneceram as restrições à livre
organização dos sindicatos e ao direito de greve, herdadas do Estado-Novo, o salário-mínimo
ficou congelado durante todo o governo Dutra e o engajamento do Brasil na “Guerra Fria” entre
2
O objetivo de aplicação rentável das reservas financeiras da Previdência no setor habitacional seria frustrado com a
inexistência de correção monetária dos aluguéis ou das prestações e saldos devedores dos financiamentos, que
erodiria o patrimônio das instituições previdenciárias à medida que aumentaram as taxas de inflação, na segunda
metade da década de 1950. (ARAGÃO, José Maria – SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO, Juruá, 2001,
597p.)
10
os Estados Unidos e a União Soviética levaria à proscrição do Partido Comunista Brasileiro por
uma decisão judicial de 1947, provocada por um deputado do PTB, mas estimulada pelo
Executivo e, meses depois, à cassação dos mandatos dos legisladores eleitos por aquela legenda.
O crescimento industrial induzido pelo conflito bélico de 1939/1945, a melhoria
progressiva do sistema de transporte do país, com o previsível efeito sobre a mobilidade espacial
da população e o próprio crescimento vegetativo desta, contribuiriam para acelerar o processo de
urbanização e agravar a problemática habitacional das grandes cidades.
O governo federal pretendeu oferecer uma resposta a esta demanda acrescida, com a
criação da Fundação da Casa Popular (FCP), em 01 de maio de 1946, cujos objetivos ambiciosos
incluíam desde o financiamento da construção e/ou melhoria de habitações urbanas e rurais,
diretamente ou apoiando iniciativas das Prefeituras e de Empresas industriais e comerciais, até o
de obras urbanísticas, de saneamento básico, suprimento de energia elétrica e outras que visem a
melhoria das condições de vida e bem-estar das classes trabalhadoras e o de capital de giro das
indústrias de materiais de construção (Dec.-lei 9.777, de 06.09.46).
Dada a clara desproporção entre os recursos financeiros da Fundação e os objetivos
ambiciosos a que se propunha, o segundo governo Vargas buscou uma adequação à realidade,
através da portaria 69, de 23.05.52, do ministério do trabalho, que modificou os estatutos do
órgão e restringiu-lhes as atividades no campo da infra-estrutura, apenas aos casos em que tais
obras fossem indispensáveis à execução dos seus programas e aos “Municípios de orçamento
reduzidos, sob a garantia de taxas e contribuições” (alínea 5o. do art. 1o.). Na prática, as
limitações orçamentárias desses municípios tornavam inexeqüível esse tipo de garantias e, assim,
também, as obras de água potável, esgotos e energia elétrica.
Por outra parte, o desinteresse dos estados em cobrar o imposto adicional de 1%
sobre a transmissão inter-vivos de imóveis de valor superior a Cr$ 100 mil retirou eficácia ao que
seria a única fonte de financiamento autônomo da Fundação, o que levou o governo a extinguir o
referido adicional, em dezembro de 1951 (Lei 1.473). Assim, os programas habitacionais da FCP
passaram a depender exclusivamente do Orçamento da União.
Os resultados de atuação da FCP seriam necessariamente muito limitados quando se
tem em conta a escassez de recursos financeiros que marcou os seus 18 anos de vida cronológica
que, em termos de produção efetiva, se reduziram a pouco mais da metade. A Fundação,
responsável principal pela política habitacional em cinco administrações fortemente diferenciadas
11
3
Dutra, Vargas, Kubitschek, Quadros e Goulart
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tenham a marca da equipe do governador da Guanabara. Assim, a primeira versão do projeto que
criaria o Banco nacional da Habitação foi entregue ao Presidente, pela secretária Sandra
Cavalcanti, em 18 de abril e refletia, no essencial, a experiência da Guanabara: prioridade para a
habitação de baixa renda, desfavelamento, financiamento originário fundamentalmente de
recursos públicos e autonomia financeira e administrativa. Durante as discussões internas no
nível do Executivo, entretanto, já se fez sentir alguma influência do grupo tecnocrático que se
reuniria posteriormente em torno do ministro Roberto Campos, mas entre cujos membros
estavam alguns integrantes da equipe da CONSULTEC que examinara o projeto do Instituto
Brasileiro da Habitação, no governo Goulart.
A ação desse grupo de técnicos, vários dos quais vinculados a estamentos
empresariais das áreas financeiras e da construção civil, deve-se creditar a inclusão, no projeto
enviado pelo governo ao Congresso, dos dispositivos que faziam do BNH, mais do que um banco
de investimentos de caráter social, o órgão central de um sistema financeiro especializado, do
qual participaria, também, o capital privado, através das sociedades de crédito imobiliário (SCIs),
e que teria na indexação dos recursos captados do público e das aplicações nos financiamentos
habitacionais (correção monetária) a sua inovação mais importante.
A mensagem governamental com o projeto de criação do BNH e do SFH, contendo
60 artigos com 98 parágrafos, foi enviada ao Congresso em 27 de maio, o que indica uma
discussão interna de cinco semanas, no nível do Executivo. Desde o início, a requerimento da
liderança do governo, foi conferido o regime de urgência à tramitação legislativa, o que não
impediu, uma intensa e detalhada discussão do projeto nas duas casas do Congresso, apesar das
restrições político-institucionais então vigentes.
A redação final do projeto aprovado pela Câmara foi publicada no Diário do
Congresso Nacional do dia 31 de julho e enviada à sanção presidencial. O projeto foi sancionado
pelo Presidente a 21 de agosto, com 32 vetos.
A tramitação legislativa do projeto que instituiu o SFH e o BNH demonstrou que, a
pesar de constituir o primeiro projeto de grande alcance do regime autoritário, a criação do BNH
e SFH teve uma importante participação das duas casas do Congresso Nacional na elaboração da
Lei, de maneira a modificar sensivelmente a proposta do Executivo, em um período no qual se
encontrava em plena vigência o Ato Institucional 1. Paradoxalmente, quando o país respirava a
restauração democrática, com a revogação dos Atos Institucionais e recuperação do prestígio do
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Congresso, o BNH seria extinto por um simples decreto lei, urdido por um reduzido de
assessores palacianos e cuja aprovação se deu por decurso de prazo, sem qualquer apreciação do
Legislativo.
Demonstra, também, que a instituição da correção monetária das prestações e do
saldo devedor dos financiamentos habitacionais não foi uma criação dos tecnocratas do regime,
pois já figurava nos projetos dos governos Quadros e Goulart.
Demonstra finalmente, a originalidade do marco jurídico e institucional do modelo
BNH/SFH, ao estabelecer um sistema de financiamento habitacional inteiramente novo, sem
precedentes na história do país e que também não encontrava similar no exterior, ao concentrar
em um único órgão a coordenação dos investimentos públicos e privados no setor habitacional,
centralizar no governo federal a formulação das normas a que deveria obedecer a política de
habitação e favorecer sua descentralização executiva, delegando a estados, municípios e
entidades do setor privado a iniciativa e responsabilidade da execução de projetos habitacionais.
Este modelo sofreu alterações significativas, ao longo de sua existência, sem perder,
entretanto, o traço que marcava sua originalidade: o de submeter a um mesmo centro estratégico
a elaboração das normas que disciplinavam o financiamento habitacional de origem pública e
privada. O novo marco legal criado para substituí-lo, fez desaparecer essa originalidade, o que,
evidentemente, poderia ser positivo, a depender dos resultados.
Porém, o novo modelo, em seu primeiro decênio de funcionamento, não conseguiu
ampliar os investimentos habitacionais geridos pelo setor público, provocou o desmantelamento
das estruturas estaduais construídas ao longo de dois decênios para a construção e
comercialização de habitações populares (COHAB), não obteve uma melhoria no nível de
articulação intergovernamental nos investimentos urbanos e distanciou a classe média do acesso à
casa própria, ao reduzir os recursos de origem privada destinados aos financiamentos
habitacionais (cadernetas de poupança), elevar as taxas de juros, os prêmios de seguro e o valor
unitário dos créditos para habitação.
Em 1967, ou seja, mais de dois anos após a criação do BNH, o governo federal havia
integralizado, apenas, 20% do bilhão de cruzeiros do capital subscrito do banco. A subscrição de
letras imobiliárias, pelo SESI/SESC (20% das respectivas receitas anuais) se dera, apenas,
parcialmente e, ainda assim, os recursos recolhidos ao banco do Brasil não tinham sido
transferidos ao BNH. Até fins de 1966, as participações dos Institutos de Previdência e das caixas
14
4
Transformada em 1,2% sobre o salário de contribuição para a previdência Social, pela Lei 4.853/65.
15
5
MEIRELLES, 1982:277
16
conduziram o governo a atenuar as restrições da Lei 4.380/64 a uma atuação mais agressiva do
BNH. Assim, o segundo semestre de 1966 seria marcado pela aceleração dos estudos e posterior
tramitação legislativa do projeto de criação do FGTS, mudaria radicalmente a estrutura de
financiamento a escala de operações do BNH, eliminando, por conseguinte, as limitações de
ordem financeira à expansão dos investimentos habitacionais.
A maior liberdade de atuação do BNH, contudo, se contribuiu para ampliar o
dinamismo do SFH como um todo, em termos de volume de operações, não se traduziria
positivamente, em termos qualitativos.
6
THEODORO JÚNIOR, Humberto. O contrato e seus princípios. Rio de Janeiro, Aide Ed. 1993. 216 p.
7
SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. 12.ª ed., Rio de Janeiro, Forense. 1993. Vol. I.
17
foco principal das ações revisionais, quer seja por abuso da supremacia de uma das partes, quer
por afronto à legislação vigente, quer por erros de grafia e/ou preenchimento de valores etc., do
que poderá resultar, como de fato resulta, uma efetiva lesão aos direitos de uma, em detrimento
das obrigações da outra parte.
A doutrinadora Claudia Lima MARQUES (1998)8, argumenta que a idéia de troca, de
reciprocidade de obrigações e direitos serve para frisar, dentro da noção de contrato, a existência
de um equilíbrio mínimo de prestações e contraprestações. Tem-se, portanto, que contrato... é
negócio jurídico por excelência, onde o consenso de vontades dirige-se para um determinado fim.
É ato jurídico vinculante, que criará ou modificará direitos e obrigações para as partes
contraentes, sendo tanto o ato como os seus efeitos permitidos e, em princípio, protegidos pelo
direito (p. 36).
Para as ações revisionais, a observância de componentes subjetivos (e, portanto
volitivos) e objetivos (obrigacionais) faz com estas ações sejam subdivididas em três etapas
indissociáveis: a primeira, de cunho mais geral, busca o status quo da situação que dera origem
ao vínculo obrigacional. A segunda, de cunho específico, busca a sintonia entre o ato de
contratar, a análise de restrições legais a direitos e obrigações e, por último, a abusividade ou
lesão provocada, via cláusulas contratuais, por uma das partes. Daí falar-se em cláusulas
essenciais, acessórias e adicionais.
Quatro, conforme se deduz dos mestres THEODORO JÚNIOR (1993)9 e
RODRIGUES (1995)10, são os princípios que regem e/ou assistem as relações contratuais,
conforme infra exposto:
Princípios contratuais: 1. boa-fé; 2. autonomia da vontade < liberdade de contratação
< liberdade de contratar quilo que bem entender; 3. da relatividade das convenções; 4. da força
vinculante – obrigatoriedade do pactuado
Enquanto acordo de vontades, todo e qualquer contrato é concebido com a finalidade
de conciliar interesses opostos (ex.: compra-venda, etc.) o que exige, das partes contratantes,
espírito desprovido de qualquer reserva mental em relação a direitos e obrigações.
8
MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no código de defesa do consumidor. 3ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais,
1998. 668 p.
9
Op. Cit.
10
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. 23ª ed., São Paulo,
Saraiva, 1995. 400 p.
18
11
Op. Cit.
12
Op. Cit.
13
É de suma importância que se tenha em mente que todo contrato é composto de pelo menos três espécies de
cláusulas: essenciais, acessórias e adicionais.
14
A demanda de crédito, em muitos dos casos, é uma necessidade e não pode ser tida como mera faculdade.
15
Nos negócios jurídicos bancários este aspecto não é verdadeiro, uma vez que este ramo de atividade atua em
concorrência imperfeita (são formadores de preços), com um produto totalmente diferenciado, de altíssima liquidez
19
elevada elasticidade preço da demanda. Não obstante, trata-se um setor que desfruta de enormes proteções
governamentais, além de amplamente cartelizado.
16
Novamente observamos que no mercado financeiro a única liberdade do mutuário é atribuível à liberdade quanto a
escolha do mutuante, por se tratar de um mercado altamente oligopolizado e cartelizado.
17
Op. Cit.
20
18
MARCATO, Antônio Carlos. Ação de consignação em pagamento. 4ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 1991.
176 p.
21
3-) Por fim, o mutuário ainda contava com o chamado FCVS – Fundo de
Compensação de Variação Salarial, que era uma taxa de 3% paga à vista ou durante o
financiamento, destinado à cobrir o saldo devedor que sobrasse ao final dos 120, 180, 240 ou 300
meses do financiamento.
Com estes três fatores, o SFH – Sistema Financeiro da Habitação atendia a finalidade
social para a qual ele fora criado. O mutuário tinha a certeza de que pagaria uma prestação
durante 10, 15, 20 ou 25 anos que nunca seria maior que o seu comprometimento prestação/renda
inicial, nunca subiria mais do que o salário-base de sua categoria profissional e, ao final do
contrato, seria quitado pelo FCVS sem pagamento de nenhum resíduo.
Ocorre que com o passar dos anos e os sucessivos planos econômicos, o governo e as
próprias instituições de crédito foram introduzindo mudanças no SFH e nos contratos de mútuo
habitacional, que só vieram a prejudicar os mutuários. Veja que a partir de 1.987 o FCVS foi
sendo restrito aos novos contratos e a partir de 27 de julho de 1993 não é mais autorizado para
novos contratos. Ou seja, a tranqüilidade que o mutuário tinha de só pagar as prestações e não se
preocupar com o saldo devedor acabou.
Para os contratos firmados a partir de 27 de julho de 1993, o saldo devedor que sobrar
no final do prazo contratual de 120, 180, 240 ou 300 meses será de responsabilidade do mutuário
que poderá refinanciá-lo por mais metade do prazo contratual inicial, sendo, entretanto,
atualizado mensalmente pelos índices de remuneração da poupança, que possui juros embutidos,
o que vem a gerar, com a cumulação da taxa de juros remuneratórios, o anatocismo. Se ao final
deste prazo ainda sobrar saldo devedor, o mutuário é obrigado à liquidá-lo em 48 horas.
Ou seja, o SFH tornou-se uma bomba-relógio e de finalidade social não têm mais
nada. Imaginem que se o mutuário não conseguiu pagar seu financiamento em 10 ou 20 anos de
financiamento, vai conseguir quitá-lo em 48 horas!?
Enfim, os contratos de Financiamento no âmbito do Sistema Financeiro têm seu
nascedouro com a proposta do Governo Federal oferecendo ao cidadão brasileiro a aquisição da
moradia própria, com a garantia de que as prestações mensais do financiamento serão reajustadas
na mesma proporção da renda familiar.
Assim o cidadão confiante na proposta do Governo Federal, necessitando da moradia
para abrigar sua família, vê a publicidade, a propaganda, o assédio de profissionais competentes,
22
conhece a oferta e as vantagens do Plano de Equivalência Salarial e decide adquirir o imóvel para
satisfazer a necessidade básica da moradia própria.
Vê-se, portanto, que a formação do contrato de financiamento do SFH inicia-se com a
proposta que o Governo Federal oferece aos cidadãos brasileiros, como compromisso de que as
prestações mensais dos imóveis financiados através do SFH serão reajustadas na mesma
progressão da renda familiar dos mutuários19.
A segunda proposta para o adquirente da casa própria, durante um período, cujos
efeitos ainda perduram, foi emanada de duas formas, a saber:
A primeira, através de cooperativas habitacionais criadas especialmente para a
construção de imóveis habitacionais, com recursos dos depósitos das cadernetas de poupança e
do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), cujos termos ratifica a proposta
governamental, acrescida de garantias municipais e estaduais, porque consistia em planos
habitacionais implementados com o apoio dos Estados e Municípios.
A segunda, através de construtoras que atuam no mercado imobiliário, cujas vendas
de imóveis através do Sistema Financeiro da Habitação são lastreados por meio de ampla
divulgação nos meios de comunicação.
Medite-se neste instante em ambas as propostas: a Governamental garante a
equivalência Salarial; a das construtoras e cooperativas ratificam a proposta governamental, cuja
garantia é estendida pelos Municípios e Estados. Medite-se ainda, que as construtoras intitulam
os adquirentes da casa própria de “consumidores”.
E nem poderia ser diferente, pois ambas as propostas estão sendo ofertadas aos
consumidores através de ampla publicidade nos mais diversos meios de comunicação, aplicando-
se, subsidiariamente, o Capitulo V – Das práticas Comerciais e o Capítulo VI – Da proteção
contratual, ambas do Código de Defesa do Consumidor.
Aceitas ambas as propostas por parte do consumidor e destinatário da proposta, o
contrato de compra e venda é concluído com a apresentação dos documentos, o pagamento do
sinal do negócio, a quitação da poupança com recursos próprios ou recursos do FGTS e
assinatura do contrato.
19
V. WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO, Curso de Direito Civil, 2a. Parte, Direito das Obrigações, p. 14,
18a. ed.: “A proposta, só por si, não gera o contrato, mas o interesse social exige seja séria, consistente, estável; de
outro modo, seria uma brincadeira, uma farsa, que não se compadece com a seriedade do direito. Por isso mesmo,
prescreve a lei que a proposta obriga o proponente. A obrigatoriedade da proposta constitui postulado universalmente
proclamado por todas as legislações.”
23
unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o mutuário possa discutir ou
modificar substancialmente seu conteúdo.
Com efeito, as contratações no SFH são unilaterais, aprovadas em parte pelo Poder
Público (autoridade competente), e o restante de suas cláusulas são redigidas prévia e
unilateralmente pelo agente financeiro. O mutuário não pode discutir ponto por ponto do
contrato, tratando-se de um clichê contratual, que busca atender as necessidades da contratação
de massa. Portanto, devem as cláusulas duvidosas ser sempre interpretadas em favor do mutuário.
Da mesma forma, o imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro da habitação é gravado
em garantia ao financiamento concedido e demais obrigações assumidas, concedendo os
mutuários em favor do agente financeiro, em primeira e especial hipoteca o imóvel objeto do
contrato de financiamento entre as partes.
Acrescente-se, ainda, que entre as taxas e obrigações do mutuário, durante a vigência
do contrato, são obrigatórios os seguros existentes ou que venham a ser adotados pelo Sistema
Financeiro da Habitação, obrigando-se os mutuários a pagar os respectivos prêmios
conjuntamente com as prestações mensais.
Em síntese, pode-se classificar o contrato do Sistema Financeiro da habitação em: A)
bilateral, porque cada uma das partes tem obrigações recíprocas; B) inominado, porque resulta da
fusão de dois ou mais tipos de contratos; C) formal, porque depende de forma especial, como da
transcrição do ato no registro imobiliário; D) real, porque depende da entrega da coisa; E)
principal, Contrato de Compra e Venda e o Contrato de Mútuo; F) acessório, Contrato de seguro
e hipoteca; G) adesão, porque as regras são previamente redigidas; I) oneroso, porque no contrato
de mútuo são cobrados juros, comissões e outras taxas previstas no SFH; J) consumo, porque se
inicia com a oferta, publicidade e comercialização de imóvel, cujo destinatário final é o mutuário.
Desta forma, o contrato que serviria como meio de aquisição da casa própria, que iria
trazer o tão sonhado bem-estar social, e conforto para o cidadão e sua família, acaba se tornando
um pesadelo. O contrato, em fim, acaba por se desviar da função primordial e social da criação
do SFH. Os agentes financeiros acabam se prevalecendo da característica adesiva destes
Institutos, para imporem sua vontade em detrimento do cidadão-mutuário, e garantirem seus
lucros, desviando o rumo dos financiamentos habitacionais.
Ora, o propósito dos financiamentos concedidos pelo SFH é facultar meios, a quem
necessita, para a aquisição de imóvel residencial. O fator social deve preponderar sobre o lucro
25
dos agentes financeiros, sob pena de desvirtuar-se o Sistema e ofender os princípios dele
ensejadores.
Neste prisma, a equação renda/prestação deve estender-se não apenas ao reajuste das
parcelas, mas ao reajuste da dívida como um todo, o que inclui o saldo devedor. De outra forma,
o que se consegue apenas é iludir o mutuário de que a dívida terá fim, o que não acontece e, razão
da aplicação ao saldo devedor de índices de correção infinitamente superiores ao efetivo aumento
de seus salários. Isto, sem falar na imposição das cláusulas contratuais ao saldo devedor, que
ingerência alguma tem sobre o pactuado, caracterizando típico contrato de adesão a ser
interpretado, é claro, a favor do aderente20.
Tem-se, ainda, que as normas do SFH objetivam o atendimento das necessidades do
mutuário para a aquisição de moradia, sem afetar sua dignidade, saúde e segurança jurídica e, por
serem de ordem pública, restringem a autonomia da vontade.
O princípio do pacta sunt servanda deve ficar afastado pelo da supremacia da ordem
pública quando há disparidade na relação contratual e distorções dos princípios e objetivos do
Sistema Nacional da Habitação, decorrente do reajuste do saldo devedor de acordo com os
índices aplicados à poupança ou outros que ofendem a equivalência salarial e causam prejuízo
por vezes irreparável ao devedor – parte fraca da avenca.
É certo que o desequilíbrio financeiro do contrato, decorrente do lucro exagerado que
as distorções nele constantes proporcionaram a uma das partes, em detrimento da outra,
excessivamente onerada, autorizam a alteração unilateral do pacto, através de provimento
jurisdicional21.
20
CDC - Art. 47 - As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.
21
"... os mutuários que contratam com os bancos não o fazem numa situação de igualdade, mas em verdadeiros contratos de
adesão, em nítida inferioridade. É preciso recompor o equilíbrio." RT 629/253
26
torna inconstitucional. O que ocorre é que a referida lei, ao determinar a correção do saldo
devedor pela TR e que as prestações devam ser corrigidas de modo igual ao saldo devedor, impõe
ao Mutuário uma forma desproporcional de correção do débito, causando um desequilíbrio entre
a prestação e seu salário, fugindo, assim, da regra básica da equivalência salarial, que é um
princípio sagrado do Sistema Financeiro de Habitação.
Pior, ainda, são outras modalidades adotadas e que sequer advém de textos legais,
como o Sistema em Série Gradiente, o Sistema SACRE, e a famosa "Tabela Price", dos quais
passamos a fazer considerações.
Na verdade, por este sistema o que ocorre é que na prestação inicial o agente
financeiro não incorpora a parcela de amortização (a prestação é composta de amortização +
juros) e o que o Mutuário paga é só juros, isto é, ganho do agente financeiro, sem que nada
amortize do saldo devedor, o que, ao ver do Portal Nacional do Mutuário, caracteriza
enriquecimento ilícito do agente financeiro.
O Sistema SACRE, caso fosse aplicado corretamente, seria o meio mais justo de
correção do débito. Nele, o valor da prestação é a divisão do saldo devedor atualizado pelo prazo
remanescente do contrato.
Neste sistema, caso os juros fossem embutidos unicamente no saldo devedor, pelo
método de juros simples, sem a utilização da TR (usando-se o IPC ou INPC), a prestação seria
aquilo que pretende o mutuário nas milhares de ações judiciais pelo Brasil afora.
Quanto à "tabela price", esta, na verdade, não se trata de uma forma de atualização
de valores, mas de cálculo da prestação inicial.
Em seu país de origem (França) ela funciona perfeitamente, e seu objetivo é fazer
com que o financiamento, ao ser paga a última parcela, liquide o débito, o que não ocorre no
Sistema Financeiro de Habitação.
Além disso, os juros são capitalizados (juros de juros) e, segundo cálculos efetuados,
num financiamento de 15 anos, o Mutuário vai pagar 220% a mais que os juros contratuais
previstos.
Entretanto, como o Sistema Financeiro de Habitação não vem cumprindo seu papel
social, nada mais resta ao Mutuário se socorrer na Justiça para fazer valer seus direitos, entupindo
nossos Tribunais com milhares e milhares de processos.
renda familiar do adquirente, pois somente desta forma, o trabalhador brasileiro tem condições
financeiras de adimplir sua dívida junto ao SFH.
Este princípio elementar que rege o SFH está sedimentado na cartilha – “A
Equivalência Salarial no SFH” – Ministério do Interior – Banco Nacional da Habitação – Editado
pela Secretaria de Comunicação Social da presidência do BNH – outubro de 1984 – p. 05, a
saber:
Neste diapasão, a Exposição de motivos 071, de 18.09.84, que originou o DL
2.164/84 e instituiu o Plano de Equivalência Salarial (PES), no item 8, letra b, e item 16, expõe:
8. Diante do exposto, temos a honra de submeter à elevada consideração de
Vossa Excelência o projeto de DL anexo, que dispõe o seguinte:
(...)
b. garante que a prestação da moradia própria seja reajustada com o
mesmo percentual e a mesma periodicidade do aumento do salário da
categoria profissional do adquirente ou, nos casos de aposentados, de
pensionistas e de servidores públicos ativos e inativos, com o percentual
correspondente à correção nominal de seus proventos, pensões e
vencimentos ou salários.
(...)
16. As medidas aqui propostas tratam de matéria de natureza financeira e
revestem-se de grande interesse público, particularmente porque buscam
trazer tranqüilidade a milhões de famílias adquirentes de moradia própria
através do SFH, razões pelas quais entendemos da conveniência da urgente
expedição do Dec.-lei cuja minuta ora submetemos à superior consideração
de Vossa Excelência.
(Ass). Antonio Delfim Neto, Ernane Galvêas, Mário David Andreazza”.
Com efeito, a exposição de motivos 071/84 e o DL 2.164/84, que instituíram o plano
de Equivalência Salarial não deixam qualquer dúvida.
Desta forma, conclui-se que os mutuários do SFH têm o direito de ter suas prestações
mensais adaptadas à nova renda familiar, direito esse assegurado pela Equivalência Salarial
instituída no SFH, o qual não deve ser interpretado levando-se em consideração uma única lei em
29
tese, mas todo o sistema, pois esta é e foi a intenção do legislador ao instituir o princípio da
Equivalência Salarial.
De acordo com PORTO CARREIRO22, os contratos firmados no âmbito do SFH,
devem ser interpretados levando-se em consideração o Princípio da Equivalência Salarial,
acrescendo-se, ainda, os fins sociais e as exigências do bem comum.
Já o Plano de equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP) foi criado
através do DL 2.164/84, no qual ficou estabelecido que a partir do ano de 1985 e em caráter
permanente o reajuste das prestações mensais seria efetuado de acordo com o percentual de
aumento salarial da Categoria Profissional do mutuário.
Assim, os reajustes das prestações mensais e acessórios deveriam ocorrer 30 dias
após o aumento salarial decorrente de lei, acordo ou convenção coletiva de trabalho ou sentença
normativa da categoria profissional do mutuário e para aposentados, pensionistas e servidores
públicos ativos e inativos, 30 dias após a data do aumento de seus proventos, pensões,
vencimentos e salários.
O DL 2.240/85 estabeleceu que o reajuste das prestações ocorreria 60 dias após o
aumento salarial da Categoria Profissional do mutuário, sendo estendido esse critério a todos os
contratos firmados pelo PES/CP.
Esse critério de reajuste das prestações foi adotado até a edição da lei 8.004/90, de
14.03.1990, que determinou que a periodicidade dos reajustes das prestações mensais dos
financiamentos regidos pelo PES/CP ocorresse 30 dias após a vigência do aumento salarial da
Categoria Profissional do Mutuário.
Dessa forma, com a edição da lei 8.004/90 as prestações mensais dos financiamentos
habitacionais passaram a ser reajustadas 30 dias após o aumento salarial do mutuário,
independente de ser ou não data-base da categoria Profissional.
Nos contratos habitacionais em que a previsão dos reajustes era anual, o
reajustamento das prestações mensais continuou a ser anual, baseado no primeiro mês em que foi
aplicado o primeiro reajuste com base na equivalência salarial.
O Plano de Equivalência Salarial (PES) foi criado pelas Medidas provisórias 318, de
24.04.93; 323, de 26.05.93 e 328, de 25.06.93. O PES somente se aplica para os contratos
assinados no período compreendido entre 24.04.93 a 27.07.93. O reajuste da prestação mensal
22
Introdução ao estudo do Direito, 3a. ed., Orlando de Almeida Secco, p. 220
30
23
Fundo de Compensação das Variações Salariais, que cobre eventual saldo residual.
24
CES – consiste em uma taxa expressa em percentual, fixada no contrato de mútuo, a qual incidirá sobre o valor do
encargo mensal, ou seja, da parcela de amortização e juros, destinada ao resgate do financiamento.
31
25
Carteira de identidade, comprovante de renda e do imóvel objeto do financiamento.
33
26
Em seu artigo 6o., alínea “e”, que estabelece como limite dos juros convencionais, o valor de 10% ao ano. Esta, portanto, é a
34
taxa máxima efetiva de juros, equivalente à taxa nominal de 9,5690% ao ano à ser aplicado.
35
dinheiro, ou seja, taxa de juros, que sempre foi muito maior do que os reajustes salariais. Por este
critério, obrigatoriamente ocorre saldo devedor residual. Ou seja, quando as prestações são
corrigidas pelo PES/CP e o saldo devedor é corrigido pela TR, o único efeito do PES/CP seria a
postergação do pagamento das prestações. Esta postergação custaria ainda muito cara, pela
incidência de juros capitalizados mensalmente e correção monetária.
Em nenhuma destas linhas de crédito se tem um contrato justo, equilibrado,
adimplível e de acordo com a função social do SFH. Como já exposto neste estudo, os contratos
de mútuo/habitacional devem ser revistos, com objetivo de se substituir a taxa de juros e a taxa de
atualização da dívida, nos moldes da lei 4.380/64, para que o cidadão tenha condições financeiras
de acompanhar a evolução da dívida28.
27
Entendimento da 5a. vara Cível da Comarca da Capital/SC – Autos: 023.99.05.0123-9.
36
com uma política habitacional voltada, predominantemente, para as populações mais pobres,
revelaram-se excessivamente reduzidos para a consecução dos objetivos econômicos, sociais e
políticos atribuídos ao Banco, em 1964. Mantida essa estrutura de financiamento o número de
famílias atendidas e de empregos criados teria sido tão pequeno que não causaria impacto maior
na situação habitacional e no mercado de trabalho. A partir desta constatação, partiu-se para
outro esquema de financiamento, calcado sobre recursos onerosos e reembolsáveis que, por seu
volume, seriam capazes de dar ao programa habitacional uma dimensão econômica expressiva,
de forte impacto nos planos do emprego e da geração de renda, mas que, inevitavelmente, levaria
a sacrificar, em grande parte, a concepção de “Banco Social”, idealmente atribuída à primeira
formulação do BNH.
A criação do FGTS como suporte das atividades do BNH representou, na verdade,
um novo esquema de enfrentamento do problema habitacional, com evidentes ganhos no plano
da produção quantitativa mas ao preço de uma mudança qualitativa da clientela. Nem por isso,
entretanto, pode ser subestimado o impacto social, em termos de criação de empregos, aumento
de renda e melhoria dos níveis de bem-estar de um expressivo número de famílias, de um
programa que levaria à concessão de 2.654 mil financiamentos habitacionais, dos quais mais da
metade destinados a famílias com renda de até 5 salários mínimos29 e 89% a famílias de até 10
salários-mínimos, se se computa a totalidade dos três últimos Programas (vide anexo 1 e 2). A
população beneficiada com essas habitações equivale a sete vezes à de Brasília, e à soma das
populações urbanas de 16 capitais brasileiras (as 15 do Norte-Nordeste e Campo Grande), no
Censo de 1991. Conforme demonstra MARCUS MELO30, entre 1970 e 1983, as habilitações
financiadas pelo BNH (sem incluir SBPE) representaram 23% do incremento de domicílios
urbanos no Brasil e um terço na região Nordeste, participação que se eleva, respectivamente, a
38% e 42% se se considera o SFH como um todo (BNH + SBPE). Em alguns estados (casos de
Sergipe, Pernambuco e Rio Grande do Norte), essa participação se aproximou dos 50%
(BNH/FGTS) e ultrapassou os 60%, nos dois primeiros estados, ao incluir-se os financiamentos
do SBPE.
28
Temos no anexo 8, um modelo básico de ação de revisão contratual.
29
Programas COHABs, PROMORAR, FICAM, PROFILURB e parte dos Programas Institutos, Empresas e
Cooperativas.
30
MELO, Marcus André B. C de”Estrutura intra-urbana, regimes de acumulação de Sistemas Financeiros da
Habitação: Brasil em perspectiva comparada”. Rio de Janeiro: FGV, no. 31, 1990, p. 37-51
37
31
BNH – Relatórios anuais de atividades e balanço de novembro/1986 – SBPE: Boletins do Banco Central do Brasil,
39
sem o que existirá, sempre, o risco de utilização clientelística tão freqüente quanto se trata de
distribuir gratuitamente recursos públicos no Brasil.
SBPE – Boletim estatístico, editado p/BNH e FGV; conjuntura econômica, 28 (3), março/1974, p. 68
40
32
Até 14.07.65, o índice que serviu de base à correção do salário-mínimo e das prestações e saldos devedores dos
contratos do SFH foi idêntico.
33
O §1o. do art. 1o. do Dec.-lei 19/66 faclta a correção das prestações com base no salário mínimo em operações
para aquisição de imóveis residenciais de valor inferior a 75 salários mínimos destinados a famílias de baixa renda.
41
Decreto foi baixado como uma resposta do Executivo às reações negativas dos mutuários a
reajustes de prestações que superavam, pela primeira vez em 8 anos, o dos salários. Um dos
argumentos contrários foi o de que o Executivo não poderia alterar, por via de decreto, um
critério de reajustamento que, no entender dos advogados dos mutuários, decorria de lei, pois eles
ainda consideravam vigentes os dispositivos da Lei 4.380/64.
Ante o inconformismo de muitos mutuários que achavam ter direito adquirido ao
reajuste das prestações dos seus financiamentos em níveis não superiores aos dos salários
respectivos e por isto passaram a recorrer ao Judiciário, o Poder Executivo, apenas, apenas 40
dias após a edição do Dec. 88.371, incluiu, em um Decreto-lei sobre política salarial (nº.:
2.045/83), que também se revelaria de curta duração, dispositivo que permitia aos mutuários que
optassem pela semestralidade dos reajustes terem corrigidas suas prestações, em julho de 1983,
por uma alíquota equivalente a 80% da variação do INPC, mediante o compromisso de
liquidarem o resíduo do saldo devedor resultante do sub-reajuste das prestações, após o final do
prazo do contrato de financiamento.
O Dec.-Lei 2.045/83, entretanto, superaria em, apenas, dois meses, o período de
vigência do Dec. 88.371/83, porquanto seria substituído, em 26 de outubro , pelo Dec.-Lei 2.065,
que trazia nova disciplina para a política salarial e, também, para o reajustamento das prestações
dos financiamentos habitacionais34.
O último Decreto-lei reintroduziu o salário-mínimo como fator alternativo de
correção monetária das prestações mensais, ao facultar aos mutuários três opções: I) aceitação do
reajuste semestral das prestações, com uma correção de 80% da variação do salário mínimo, para
as prestações vencíveis entre julho/1983 e junho de 1985, assumindo o FCVS a responsabilidade
pela liquidação de saldo devedor residual resultante da aplicação do sub-reajuste; II) manutenção
do reajuste anual e correção, por 80% do salário mínimo, das prestações vencíveis em 1983,
assumindo o mutuário a responsabilidade pela quitação do resíduo do saldo devedor, nas mesmas
condições previstas no Dec.-lei 2.045/83 citado; III) manter o reajuste anual, com correção das
prestações pela variação integral do salário mínimo, no período. Nos casos de opção pela UPC,
34
A instabilidade legislativa que caracteriza este período não se limitou ao problema dos reajustamentos das
prestações do SFH mas se estendeu a toda a política salarial. Na realidade, era um subproduto da decomposição da
base de sustentação política do governo que já não conseguia, como antes, a homologação, pelo Congresso, quase
sem modificações, das iniciativas do Executivo.
43
os reajustes das prestações e do saldo devedor seriam trimestrais, tal como previsto no antigo
Plano de Correção Monetária (PCM), que permaneceu vigente.
O crescimento do inconformismo dos mutuários do SFH com a defasagem entre os
reajustes dos salários e das prestações habitacionais, patenteado no aumento do número de ações
judiciais contra o BNH, levou o governo a editar uma nova disciplina, que supunha definitiva,
para a matéria, com o Dec.-lei 2.164, de 19.09.84, que instituiu um novo sistema de
reajustamento das prestações, com vigência a partir de 1985, baseado na equivalência salarial por
categoria profissional. Pelo novo diploma, voltou-se a eliminar o salário mínimo como indexador
das prestações, substituindo-o por outro que assegurava aos adquirentes de habitações pelo SFH o
reajuste das prestações pelos mesmos índices e com a mesma periodicidade dos reajustes do
salário de sua categoria profissional, excluindo-se da correção da prestação o componente do
aumento salarial que excedesse, em mais de 7 (sete) pontos percentuais, a variação da UPC no
período. Para os mutuários autônomos, profissionais liberais ou que não se enquadras em
categoria profissional específica, em lugar do salário da categoria profissional, tomar-se-ia como
base do reajustamento das prestações a variação do salário-mínimo, com o mesmo limite adotado
para os demais mutuários (eliminação do componente do reajuste que excedesse em mais de 7
pontos percentuais a variação da UPC). Para os mutuários antigos em dia com o pagamento de
sua dívida, o Decreto-lei instituiu um incentivo financeiro, consistente em um bônus, a ser
utilizado no pagamento das quotas vencíveis e pagas entre 01.10.84 e 30.09.85 e cujo valor
variava entre 10% e 25% destas, segundo a data do contrato e o exercício, ou não, pelo mutuário,
da opção de correção das prestações por 80% do salário-mínimo, oferecida em 1983. Estes
mutuários poderiam, também, solicitar aos agentes financeiros a incorporação, ao saldo devedor
dos seus contratos, das prestações vencidas e não pagas até a data do requerimento de habilitação
ao bônus. O Decreto-Lei facultava-lhes, também, aderir ao novo sistema mediante Termo Aditivo
ao contrato vigente. Os que não concordassem com a modificação continuariam a ter suas
prestações reajustadas pela variação integral da UPC nos doze meses anteriores.
O Dec.-Lei 2.164/84 não satisfez as lideranças dos mutuários que continuavam a
considerar-se com direito adquirido a reajustes de prestações limitados ao dos salários, sem abrir
mão da anualidade dos primeiros. Ele foi modificado pelo Dec.-lei 2.240, de 31.01.85, para o fim
de precisar a possibilidade de renegociação das prestações em atraso e de fixar o reajuste das
44
prestações para o segundo mês subseqüente ao reajuste salarial, em lugar do primeiro, conforme
constava do diploma anterior.
Em junho de 1985, o Presidente da República aprovou Exposição de Motivos do
Ministro do Desenvolvimento Urbano e meio Ambiente concedendo aos mutuários com contratos
anteriores ao dia 30 daquele mês, enquadrados em quaisquer dos Planos de Correção Monetária
adotados pelo BNH e que ainda não tivessem optado pela equivalência salarial por categoria
profissional plena objeto do Dec.-lei 2.164/84, a oportunidade de faze-lo e terem suas prestações
vencíveis em julho daquele ano reajustadas em, apenas, 45% da variação do INPC entre
agosto/1984 e julho/1985, o que equivalia a um reajuste anual de 112%, contra uma variação de
246,3% nos valores da UPC e de 242% nos do salário-mínimo.
Este benefício não traria nenhum ônus adicional para o mutuário porquanto o FCVS
se responsabilizaria pelo resíduo do saldo devedor imputável ao sub-reajuste dos 112%. Para
habilitar-se ao benefício, os devedores inadimplentes deveriam pagar as prestações vencidas ou
incorpora-las ao saldo devedor, com elevação proporcional das prestações subseqüentes, ou
requerer a prorrogação do prazo contratual de maneira a manter o mesmo valor da prestação,
desde que o prazo total não ultrapasse 30 anos.
Ainda durante a existência do BNH, os mutuários viriam a beneficiar-se com novo
abatimento de suas prestações (com o subseqüente incremento do saldo devedor e das
responsabilidades do FCVS), desta feita inteiramente à revelia do BNH, com a adoção do Plano
Cruzado, pelos Dec.-leis 2.283, de 28.02.86 e 2.284, de 10.03.86, que determinaram a conversão
das prestações do SFH, em 28 de fevereiro, pela média dos seis ou doze meses anteriores,
conforme se tratasse de contratos com reajustes semestrais ou anuais, e o congelamento das
mesmas durante doze meses.
Depois da extinção do BNH, o governo federal veio a conceder novos benefícios aos
mutuários. Com o Plano Bresser (Dec.-Lei 2.335, de agosto/1987), que adotou procedimento
similar ao do Plano Cruzado, com a diferença de que os mutuários deveriam ressarcir,
posteriormente, ao FCVS, em forma parcelada, os pagamentos efetuados a menor durante o
congelamento das prestações. O Plano verão, de janeiro de 1989, decretou novo congelamento
das prestações, no período de fevereiro/maio, deixando de incorporar às prestações congeladas a
variação das URPs dos meses de dezembro e janeiro (que já haviam sido incorporadas aos
salários) enquanto o saldo devedor do período janeiro/março seria reajustado pelas taxas do
45
overnight. As URPs não incorporadas em fevereiro deveriam ser pagas, em três quotas, a partir
do descongelamento. Nesse período (fevereiro/maio), entretanto, os saldos devedores foram
reajustados em mais de 100%. Com o Plano Collor I, de março de 1990, deixou-se de aplicar às
prestações vencíveis em março a variação do IPC nos meses de janeiro e fevereiro (84%). O
Plano Collor II, de fevereiro de 1991, ao deixar de fixar regras para a política salarial até o mês
de setembro, impossibilitou, também, o repasse, às prestações, dos adiantamentos salariais
concedidos nesse período (KLUMB, 1989: 5-6).
A verdade é que é possível uma revisão nos tais contratos de mútuo antes que se
chegue ao ponto de que acima se disse, na qual se leva em conta a renda do mutuário, o
percentual de comprometimento para a formação do valor da prestação, além de outros aspectos
do contrato, podendo se reduzir o valor das prestações, devolvendo assim ao mutuário a
possibilidade de continuar cumprindo a sua parte, isso é, pagando as prestações do mútuo, dentro
de uma normalidade. Isso tudo, entretanto, pela via judicial. É uma verdadeira intervenção feita
pelo Estado-Juiz aos contratos de mútuo, no caso, como fim de reequilibrá-los. O contrato sofre
alteração imediata e eficaz, com o fito de reequilibrá-lo, para que tudo siga em normalidade,
como se disse. Nesse sentido, vimos lição das mais expressivas, do memorável Mestre Orlando
Gomes, em sua obra "Contratos", que se fez assim:
Portanto, quando acontecimentos extraordinários determinam radical
alteração no estado de fato contemporâneo à celebração do contrato,
acarretando conseqüências imprevisíveis, das quais decorre excessiva
onerosidade no cumprimento da obrigação, o vínculo contratual pode ser
resolvido; ou, a requerimento do prejudicado, o juiz altera o conteúdo do
contrato, restaurando o equilíbrio desfeito. Em síntese apertada: ocorrendo
anormalidade da álea que todo contrato dependente de futuro encerra, pode
se operar sua resolução ou redução das prestações.
Na prática, como a demanda de que se aludiu pode ter trâmite dos mais demorados,
como sói acontecer, podendo o mutuário ser alcançado no trajeto por alguma medida do agente, a
lei coloca à sua disposição nesses casos a ação cautelar, da qual poderá emergir uma decisão que,
de logo, permita ao mutuário depositar em juízo o valor de suas prestações, agora reduzida,
seguindo um critério aceitável de reajustamento, isto até final da ação principal, que será ajuizada
ao depois e que sendo julgada procedente, pela sentença se confirmará os termos da liminar
concedida, mais a orientação da forma de reajustamento a seguir parta as prestações. Em fim,
esse processo, reequilibra o contrato. - Bom frisar que a liminar concedida, tem caráter provisório
e que se não ajuizada a ação principal dentro de trinta dias após a efetivação da medida, seus
efeitos cessam de forma automática, ficando assim o mutuário sem qualquer proteção. Mais do
que isso, se a ação principal for ajuizada a destempo, também assim a liminar perderá seus
efeitos, ficando o mutuário também por isso, desprotegido. - Todavia, cercada de cuidados
técnicos que se exige para as medidas vistas, têm sido elas mecanismos eficientes, restaurando o
47
35
Resolução 1980, de 30.04.93, do Banco Central do Brasil e lei 8.692/93
49
exprimisse a variação do poder aquisitivo da moeda36. A duas, porque desde a sua criação até a
edição da Lei 8.177/91, a legislação pátria não alterou este critério de atualização do saldo
devedor, ou seja, os contratos avençados no âmbito do SFU sempre pactuaram que o índice de
correção dos saldos devedores seria o que refletisse a depreciação do valor da moeda frente ao
processo inflacionário. A três, porque a TR não é índice de correção monetária, mas indexador do
mercado financeiro com expectativa de inflação futura, refletindo o custo da captação da moeda,
com as características que lhe são próprias.
Enfim, a única maneira do mutuário ter condições financeiras de adimplir em dia com
seu financiamento, é a aplicação do mesmo índice para atualizar, tanto as prestações mensais,
quanto o saldo devedor.
36
Art. 5o., §1o e artigo 6o. alínea “f”, da Lei 4.380/64
50
pagamento do débito, inicialmente contraído, ao seu patamar real, através da redução do índice de
reajustamento, atrelando-o aos níveis de inflação, reconhecidos pelo próprio Governo federal.
Vale lembrar, mais uma vez, que o indexador oficial do Governo Federal – o BTN –
no período março/abril de 1990, não atingiu o índice de 84,32%, mas somente 41,28%.
Por sua vez, o credor, ao contrário do mutuário, teve como prêmio o seu
enriquecimento sem causa, pois cobra dos mutuários acima dos índices inflacionários, obtendo
um lucro desmesurado com o empréstimo do capital.
A comprovar a excessividade da dívida, hoje, basta a simples leitura da lei 8.024/90,
artigo 6o, §2o e das circulares que determinaram a forma de correção dos saldos em cadernetas de
poupança, logo após o Plano Collor, em 15 de março de 1990. (legislação em anexo)
“Vistos, etc.
Retornem os autos a Secretaria para a elaboração de novos cálculos,
excluindo-se dos mesmos a taxa referencial (TR), por não ser índice de
atualização da moeda.A própria lei estabelece que a TR se constituem em
uma taxa remuneratória calculada a partir da variação do custo do
dinheiro e afetada pela liquidez do mercado financeiro.Acentua-se, ainda,
que a TR não são fatores de correção monetária ou indexador de
54
nacional uma estrutura até então desconhecida, denotando a crescente importância do sistema
financeiro. Entretanto, a atividade bancária não tem merecido, até o presente momento, a
regulamentação necessária que possa fazer frente ao mundo globalizado, o que fragiliza a
economia do país como um todo, exposto a sistemas monetários muito mais eficientes.
Deste modo, se servindo tanto da lacuna legal deixada pelo legislador quanto da
incapacidade material mesmo do Banco Central, os bancos praticam abusos e ilegalidades que
transformam o custo financeiro do Brasil em um dos mais altos do mundo, em detrimento do
empreendimento produtivo que, submetido ao alto custo do dinheiro que lhe financia o
investimento, vê-se impossibilitado de concorrer com o mercado mundial37.
Em nosso país, uma vez adentrado ao século XXI, é chegado o momento do
questionamento e regulamentação da atividade bancária que, porquanto essencial, não pode ficar
a critério único do mercado, sendo imprescindível a elaboração de normas legais específicas.
Enquanto não houver uma atenção específica do legislador para a questão veremos a doutrina e a
jurisprudência se debatendo em infinitos temas, enquanto as instituições financeiras continuam a
locupletar-se em operações abusivas.
Do ponto de vista analítico, tomando por base a situação jurídica contemporânea das
reações bancárias em nosso país, são facilmente identificáveis abusos e ilicitudes praticados pelas
instituições financeiras. Tais ilegalidades, entretanto, vêm disfarçadas sob uma capa formal que,
ao critico desatento, até poderia passar desapercebido. Desta maneira, urge que o pesquisador de
uma operação bancária remonte aos conceitos de banco, aos princípios do contrato e à
classificação do contrato bancário. Somente unindo os três elementos é que se poderá, com
certeza jurídica, afirmar se uma operação está ou não eivada de vícios.
Ora, uma operação bancária é a realização da própria atividade motivo do banco. Está
ela cumprindo ou não a dicotomia da definição de banco? Somente se presta ao lucro daquela
razão social, denominada banco X, ou, também, cumpre o papel sócio-econômico que lhe é
igualmente mister?
E quanto aos princípios do contrato, foram eles respeitados? O princípio da boa-fé,
principalmente, foi submetido à sanha do lucro desmedido?
37
“Brasil passa a ter juro real mais alto do mundo” e “FIESP prevê custo de empresas 50% maior”, O Estado de São
Paulo, 1o. de novembro 97, caderno Economia, pp. B1 e B7.
57
38
“O contrato de adesão pode ser reconhecido pela circunstância de que uma das partes, para celebra-lo, há que
aceitar, em bloco, as cláusulas estabelecidas pela outra. Adere, em suma, a uma situação jurídica que se encontra
definida em todos os seus termos, o consentimento há que se manifestar, em final, como simples adesão, ao conteúdo
preestabelecido da relação jurídica”. In Contratos, 1a. ed., 1959, p. 130, ORLANDO GOMES.
39
O contrato e seus princípios, AIDE Editora, 1993, p. 170
58
40
Dicionário da Língua Portuguesa, 18a. ed., p. 614, VICENTE PEIXOTO e J. CARVALHO
41
Princípios de Economia, 30a. ed., p. 192
42
Vocabulário Jurídico, 1987, p. 35.
43
Direito Civil – Parte Geral das Obrigações, p. 317
59
torna o crédito no Brasil um dos mais caros do mundo, sem qualquer possibilidade ao tomador de
gerar taxa de retorno que remunere os juros.
E se antes do ano de 1994, quando ainda a economia vivia um regime inflacionário,
os bancos captavam, por exemplo, a taxa de 30% ao mês, emprestavam a 35%, sendo os custos
repassados na correção inflacionária, a partir de julho daquele ano44, como a estabilização da
moeda, a diferença (ou spread) entre o que os bancos pagam ao poupador e as taxas de juros de
empréstimos passou a ser aberracional45.
Desta forma, o cidadão brasileiro, viu seu financiamento habitacional crescer de
forma desproporcional, tendo em vista o crescimento de seu salário.
3.3 ANATOCISMO
O anatocismo é, sem dúvida, a ilicitude mais corrente nas operações bancárias,
incidindo em todas as modalidades, encoberto sob as mais criativas rubricas que procuram
outorgar legalidade a esta ilegalidade odiosa, combatida pela Doutrina e pela Jurisprudência.
Nas palavras de PEDRO NUNES46, anatocismo é:
A capitalização dos juros de uma soma de dinheiro, vencendo novos juros.
Acumulação de juros vencidos ao capital, ou contagem destes sobre os
juros vencidos e não pagos. É vedada pela nossa legislação, que permite
apenas a acumulação dos juros ao capital.
Anatocismo é, pois, a prática da capitalização dos juros, de sua cobrança em
percentuais excessivos e, enfim, de toda operação contábil que, nos contratos pactuados entre
bancos e clientes, venha a impor em detrimento destes e benefício daqueles encargos por demais
onerosos.
Visto está, pois, que a figura do anatocismo se reveste de conceitos fluidos, podendo-
se mesmo afirmar que, para sua apreciação, há que se buscar subsídios no instituto do
enriquecimento ilícito, do abuso do direito e dos próprios princípios da contratualística. Contudo,
o sentimento anímico, a percepção moral e ética da imposição do preço injusto – anatocismo – é
44
Plano Real.
45
O Plano Real de julho, em lugar de ser o temido flagelo para o sistema financeiro e bancário, acabou sendo uma
benção (...) quando veio o Real as oportunidades se multiplicaram, os juros internos, durante o período, chegaram até
a 70% em termos reais”. In estudo realizado pelo jornal Gazeta mercantil, 20/03/95.
46
Dicionário de Tecnologia Jurídica, 8a. ed., p. 116
60
de juros sobre juros, ou seja, o cálculo dos juros do próximo período incide sobre o “capital +
juros não pagos”, caracterizando o anatocismo.
Na verdade, os sistemas de amortizações não foram idealizados para economias não
estáveis e que convivem com taxas inflacionárias. Estes sistemas foram criados para
financiamentos que estipulam prestações fixas em toda a duração do financiamento, não existindo
qualquer previsão de atualização monetária oriunda do processo inflacionário.
Deve-se reconhecer que os sistemas de amortizações não gerariam quaisquer
distorções se as prestações mensais fossem reajustadas na mesma proporção do índice que corrige
o saldo devedor.
Para corrigir as distorções e os reflexos negativos dos índices inflacionários nos
contratos habitacionais, tais como a amortização negativa e o aumento da inadimplência, será
necessário modificar a forma de idealização das planilhas de financiamentos habitacionais,
evitando que as distorções econômicas onerem ainda mais o mutuário, com incidência da
capitalização de juros na ocorrência do não pagamento dos juros mensais, em razão da sua
incorporação ao saldo devedor do financiamento.
Na realidade o agente financeiro ao incorporar na planilha de financiamento o valor
da parcela de juros ou da parcela de amortização ao saldo devedor, transforma a planilha de
financiamento habitacional em uma espécie de conta-corrente, passando os juros do
financiamento incidir sobre o saldo devedor acrescido do encargo mensal. Esta situação é
agravada com ocorrência da amortização negativa, como ocorre em grande parte dos contratos
habitacionais.
Neste prisma, levando-se em consideração que o SFH possui cunho estritamente
social, com o objetivo de propiciar a aquisição da moradia própria à família brasileira, a prática
dos juros impróprios nos financiamentos deste gênero faz parecer que acarretará o descrédito a
este importante sistema social, além de sucumbir o sonho da casa própria e de ocasionar prejuízos
irreparáveis aos milhares de mutuários.
47
Código Civil Interpretado, p. 339, vol. III, 9a. ed., Ed. Saraiva.
48
Contratos, p. 42, 1a. ed., Forense.
64
4 DA REVISÃO CONTRATUAL
arrola a defesa do consumidor entre os magnos princípios que inspiram a ordem econômica e
financeira nacional, a qual tem por fim assegurar a todos, a partir da valorização do trabalho
humano e da livre iniciativa, uma existência digna e conforme aos ditames da justiça social.
Portanto, conceituado como direito fundamental e princípio magno da cidadania, o
Código de Defesa do Consumidor adveio de expressa e aprazada determinação que o Poder
Constituinte Originário inseriu no art. 48 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias,
tendo por objetivo "o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito a sua
dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria de sua
qualidade de vida, bem como a transferência (rectius: transparência) e harmonia das relações de
consumo", consoante dispõe o art. 4º da Lei nº. 8.078/90.
Tais referências são obrigatórias para que se avalie com precisão a natureza política, a
dimensão jurídica e o sentido social das relações de consumo edificadas sob a tutela do Código
de Defesa do Consumidor, bem assim sejam colocados sob relevo e aplicação todos os demais
princípios sufragados nesse diploma legal, dentre os quais se alinham, no que pertinente ao caso
sob exame, os seguintes direitos básicos do consumidor:
a) liberdade de escolha e igualdade nas contratações (art. 6º, inc. II, do
C.D.C.);
b) informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços,
com especificação correta de quantidade, características, composição,
qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem (art. 6º, inc.
III, do C.D.C.);
c) proteção contra métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como
contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de
produtos e serviços (art. 6º, inc. IV, do C.D.C.);
d) modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações
desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as
tornem excessivamente onerosas (art. 6º, inc. V, do C.D.C.);
e) prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais,
coletivos e difusos (art. 6º, inc. VI, do C.D.C.);
f) facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus
da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do Juiz, for
68
Comentado", SP, RT, 1991, p. 18), TOSHIO MUKAI ("Comentários ao Código de Proteção ao
Consumidor", SP, Saraiva, 1991, p. 9), e JOSÉ CRETELLA JR. ("Comentários ao Código do
Consumidor", RJ, Forense, 1992, p. 16)." (apud AC nº. 197.270.317-São Borja, 4ª. Câmara Cível
do TARGS, rel. LUIZ FELIPE BRASIL SANTOS, j. 12/02/98, v.u.).
Em recente estudo do Professor Roberto W. Amarante in Contratos Bancários, RJ
226 retrata que:
Imperioso lembrar que a maioria dos contratos bancários constituem-se em
pactos de adesão, não havendo possibilidade de uma ampla discussão das
clausulas no momento da contratação, restando ao mutuário apenas a
possibilidade de aderir ao que já está previamente estabelecido pelo
conglomerado econômico.
Aplica-se sem dúvidas o Código de Defesa do Consumidor aos Contratos Bancários.
Para concluir, tomemos o ensinamento de NELSON NERY JUNIOR, Código
Brasileiro de Defesa do Consumidor, Forense, 1991, p. 311:
As operações bancárias estão abrangidas pelo regime jurídico do CDC.
49
Código De Defesa Do Consumidor, Comentado Pelos Autores Do Anteprojeto, NELSON NERY JÚNIOR, P.
319/320, Forense, 4a. ed., 1996.
73
cláusula ou rever efetivamente o contrato. Caso não haja acordo, na sentença deverá o
magistrado, atendendo aos princípios da boa-fé, da equidade e do equilíbrio que devem presidir
nas relações de consumo, estipular a nova cláusula ou as novas bases do contrato revisto
judicialmente. Emitirá sentença determinativa, de conteúdo, constitutivo-integrativo e
mandamental, vale dizer, exercendo verdadeira atividade criadora, completando ou mudando
alguns elementos da relação jurídica constituída.
Isto quer dizer que a norma sub studio – onerosidade excessiva -, não exige que o
acontecimento superveniente seja imprevisível e excepcional, basta a quebra do equilíbrio
contratual, a ausência de equivalência entre as prestações, gerando dessa forma, onerosidade
excessiva para o consumidor. Exemplificando, temos o mutuário que após pagar por vários anos
a prestação do imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação e que teve sua renda
familiar reduzida (pela perda de emprego; pela mudança de emprego...), tem o direito que as
prestações mensais do financiamento sejam adequadas à nova renda familiar, devendo o
Magistrado com lastro nos princípios da boa-fé, da equidade e do equilíbrio contratual, modificar
ou revisar judicialmente o contrato habitacional.
Nesse diapasão, CLÁUDIA LIMA MARQUES51 - foi nesse sentido:
Para fins de aplicação do artigo 6o, V, CDC não são exigíveis os requisitos
da imprevisibilidade e excepcionalidade, bastando a mera verificação da
onerosidade excessiva.
Da mesma forma, o saldo devedor, as prestações mensais, a aplicação das taxas de
juros e a amortização, devem ser revista, sempre que acabarem por tornar o contrato
desequilibrado e oneroso em detrimento do mutuário, visando, basicamente, trazer à tona a
função social dos contratos habitacionais no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação e o
próprio princípio da equidade contratual que deve prevalecer em toda relação jurídica.
No que se refere à relação entre Banco e cliente, exige-se, também, o cumprimento
das regras do Código Civil e Código Comercial e o respeito às normas de natureza pública
inseridas pelo CDC, principalmente no que concerne à coibição de práticas lesivas, em que o
hipossuficiente é colocado frente a cláusulas que são desproporcionais ao valor real do negócio.
50
CDC, art. 6o., V
51
Contratos no Código de Defesa do Consumidor, informa que a conclusão nº.: 3 do II Congresso Brasileiro de
Direito do Consumidor. Contratos no ano 2000, p. 299.
74
A excessiva onerosidade imposta a uma das partes contraentes não pode preponderar
sobre os objetivos almejados no momento da contratação. Na maioria das vezes, as partes
contratantes têm como fato decisivo para a formação do vínculo contratual a equivalência e
equilíbrio das obrigações (ou prestações) assumidas. Na realidade, qualquer obrigação que se
mostre indevida, mesmo que não possua expressão financeira, já representa onerosidade a ponto
de proporcionar a revisão contratual com base na aplicação da teoria da onerosidade excessiva.
O Código de Defesa do Consumidor tem por objetivo a proteção integral do
consumidor em face do fornecedor. A proteção do consumidor surge pela determinação de se
cumprir a igualdade contratual, independentemente da posição ou condição de cada parte
envolvida.
Visando o equilíbrio contratual é colocado o tratamento desigual entre as partes no
limite em que se desigualam e ao tratamento igual onde se igualam.
Existe a liberdade contratual; entretanto condicionada ao limite do tratamento
isonômico, isto porque a economia do contrato há muito sofria o desequilíbrio gerado pela falta
de mecanismos eficientes de defesa do consumidor e o código vem justamente sanear essa falha.
A tutela dos consumidores é feita pelo estado em três planos: administrativo (com a
instituição de órgãos próprios estatais); legislativo (com a expedição de leis específicas); e
judiciário (com a fixação de jurisprudência protetiva de largo espectro).
Com o despertar da consciência jurídica para os problemas da defesa do consumidor
houve grandes modificações na elaboração de um contrato e em suas condições gerais.
O direito do consumidor passou a ser elemento importante de afirmação da cidadania
ditando o tom do regime jurídico e legal das condições gerais dos contratos.
A autonomia da vontade refletia a realidade socioeconômica do liberalismo, de cunho
evidentemente individualista e está atualmente em plena crise. Crise que decorre da massificação
dos contratos diante da produção de bens e serviços em larga escala e maior abrangência do
mercado.
Atualmente o contrato já não faz lei entre as partes - pacta sunt servanda - isto
porque o fornecedor deve observar valores e princípios que equilibrem a relação.
A transparência na relação contratual de consumo básica para a validade das
cláusulas na falta de clareza ocorrerá a desconsideração da vontade do consumidor posta no
compromisso.
75
52
Sergio Carlos Covello. Contratos Bancários. 3ª ed. São Paulo: Leud, 1999. p. 47.
76
53
“Os negócios realizados pelos bancos, no exercício de sua atividade mercantil, chamam-se operações bancárias, se
a função é creditícia” (Orlando Gomes, CONTRATOS, Rio de Janeiro, 1981, p. 382)
54
“As operações bancárias propõem-se a funções econômicas do crédito etc” (J.X. Carvalho de Mendonça, Tratado,
cit., p. 141)
77
55
Giacomo Molle, I Contratti Bancari, cit., p. 31
78
vezes até jurídica) entre a empresa vendedora e o banco financiador, tornando-o semelhante ao
negócio jurídico em que o fornecedor vende o seu produto possibilitando condições especiais de
pagamento, vulgarmente conhecido como "crediário". Quanto ao segundo caso, temos duas
modalidades diversas: uma, em que o direcionamento do mútuo é pré-definido por normas do
CMN/BACEN e vem expresso no próprio contrato. A instituição financeira cumpre papel de
fornecedor na medida em que o valor financiado é usado para aquisição dos bens de consumo.
Ela não fabrica ou comercializa o bem financiado, mas é participante do negócio (lato sensu) que
se conclui com a entrega do produto e o pagamento do preço. Nesses casos, parece-nos que
aplicável o Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista a vinculação com o bem a ser
adquirido. Quanto à outra modalidade, que não exige direcionamento prévio, a questão precisa
ser analisada caso a caso e depende da utilização dada aos recursos.
Como se disse anteriormente, há uma política das relações de consumo que visa a dar
meios à melhoria da qualidade de vida, mas com efetiva proteção. Quando busca esse tipo de
contrato de crédito, o cliente tem em vista a aquisição de um bem de consumo. Se o contrato
prevê condições excessivamente onerosas para o mutuário, frustra-se a finalidade dos referidos
financiamentos. Logo, é muito importante o papel desempenhado pelos mecanismos de defesa
existentes no Código de Defesa do Consumidor, os quais, uma vez aplicados ao caso concreto,
reconduzem o contrato à sua finalidade original.
favorece apenas os interesses do predisponente. Nem sempre a última opção é possível, por outro
lado, dada a necessidade de adquirir o bem jurídico que é objeto do contrato; além disso, o
aderente provavelmente se veria colocado diante de condições negociais similares, caso buscasse
contratar com outra pessoa.
O contrato de adesão é negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos
sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas formuladas antecipadamente, de modo
geral e abstrato, pela outra parte, para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras
relações concretas56.
Distingue-se, no modo de formação, pela adesão sem alternativa de uma das partes ao
esquema contratual traçado pela outra, não admitindo negociações preliminares nem modificação
em suas cláusulas preestabelecidas.
O esquema contratual constitui-se de uma série de condições ou cláusulas gerais
destinadas a ser a lex contractus de uma seqüência ilimitada de relações jurídicas concretas de
natureza contratual. Caracteriza-se tais cláusulas pela generalidade, uniformidade e
abstratividade, repetindo-se, sem se exaurirem, em todos os contratos dos quais sejam o conteúdo
normativo e obrigacional.
A determinação do conteúdo desses contratos é prévia e unilateral. Um dos sujeitos
redige-as antecipadamente para sua utilização nas eventuais relações jurídicas que travará com
pessoas indeterminadas. O esquema é, normalmente, a obra exclusiva de uma das partes dos
contratos seriados.
O contrato de adesão é propicio para o surgimento de cláusulas abusivas visto que o
fornecedor tenderá sempre a assegurar a sua posição, e por isso colocará condições contratuais
que afrontarão a boa-fé ou romperão o equilíbrio entre as prestações de cada parte.
Diante desta situação o contrato de adesão é normalmente a ocasião de surgimento de
diversas cláusulas contratuais abusivas, sob pressuposto falso de que as partes assinaram o
contrato de acordo com a autonomia de vontade, sob a garantia da igualdade.
Não há como falar, assim, em liberdade contratual. Ou, mais propriamente, em
equivalência de poder de negociação. A par disso, a predisposição do conteúdo dos contratos tem
como efeito, com a derrogação sistemática das regras de direito supletivas, a criação de uma
56
RODRIGUES, Silvio – Dos contratos e das declarações unilaterais de vontade – Ed. Saraiva. Vol. 3.
80
57
Artigo 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou
estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou
modificar substancialmente seu conteúdo.
§ 1º A inserção de cláusula no formulário não desfigura a natureza de adesão do contrato.
§ 2º Nos contratos de adesão admite-se cláusula resolutória, desde que alternativa, cabendo a escolha ao consumidor,
ressalvando-se o disposto no § 2º do artigo anterior.
§ 3º Os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, de
modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor.
§ 4º As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo
sua imediata e fácil compreensão."
58
Como ocorre com a utilização de formulários, nas locações celebradas por particulares, em caráter não-profissional
81
"... os mutuários que contratam com os bancos não o fazem numa situação
de igualdade, mas em verdadeiros contratos de adesão, em nítida
inferioridade. É preciso recompor o equilíbrio." RT 629/253
A intenção da parte aderente é forjada, e em certo sentido viciada. Arnaldo Rizzardo59
diz que:
na interpretação tem-se em mente sempre a intenção de ambas as partes,
mas sem abandonar a inspiração na eqüidade e na utilidade social, de
modo a não se tolerarem os excessos contratuais.
59
RIZZARDO, Arnaldo. Leasing; 2ª ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1996, p.12
83
A cláusula que estiver escrita em desacordo com tais recomendações será nula de
pleno direito, o que não acarreta em princípio, a nulidade do contrato em que está integrada
(Inciso XV e § 2º, art. 51).
Há que se ressaltar, que tendo em vista as regras de interpretação peculiares aos
contratos de adesão, além do disposto no art. 46, elaborar as cláusulas previstas no § 4º do art. 55,
bem como, de maneira geral, redigir os contratos de adesão da forma preconizada pelo § 3º do
mesmo art. 55, é algo, antes de mais nada, que deva interessar ao fornecedor.
O Código de Defesa do Consumidor pretende é obter um tratamento comum
dispensado a todos os contratos, em que a boa apresentação de cláusulas cria uma relação
esclarecedora aos praticantes, fato que de maneira negativa não encontrava ressonância perante o
contrato de adesão, que via de regra se tornava portador de um senso controvertido em sua
apresentação, gerando conflitos diversos.
O Código de Defesa do Consumidor estabelece assim, uma forma disciplinar, antes
de promover o cerceamento da prática do contrato de adesão busca orientar seu desenvolvimento,
evitando e coibindo qualquer tipo de abuso que se queira praticar.
O Código de Defesa do Consumidor tem por objetivo a proteção integral do
consumidor em face do fornecedor. A proteção do consumidor surge pela determinação de se
cumprir a igualdade contratual, independentemente da posição ou condição de cada parte
envolvida.
Visando o equilíbrio contratual é colocado o tratamento desigual entre as partes no
limite em que se desigualam e ao tratamento igual onde se igualam.
Existe a liberdade contratual; entretanto condicionada ao limite do tratamento
isonômico, isto porque a economia do contrato há muito sofria o desequilíbrio gerado pela falta
de mecanismos eficientes de defesa do consumidor e o código vem justamente sanear essa falha.
A tutela dos consumidores é feita pelo estado em três planos: administrativo (com a
instituição de órgãos próprios estatais); legislativo (com a expedição de leis específicas); e
judiciário (com a fixação de jurisprudência protetiva de largo espectro).
Com o despertar da consciência jurídica para os problemas da defesa do consumidor
houve grandes modificações na elaboração de um contrato e em suas condições gerais.
O direito do consumidor passou a ser elemento importante de afirmação da cidadania
ditando o tom do regime jurídico e legal das condições gerais dos contratos.
89
"... os mutuários que contratam com os bancos não o fazem numa situação
de igualdade, mas em verdadeiros contratos de adesão, em nítida
inferioridade. É preciso recompor o equilíbrio." RT 629/253
Rompe-se a autonomia da vontade quando na relação jurídico-contratual o elemento
volitivo se achava, já no nascedouro do contrato, em evidente enfraquecimento. Sabidamente o
crédito é, hoje, uma necessidade vital tanto para o indivíduo como para as pessoas jurídicas, em
especial para as empresas de produção de bens e serviços. Com efeito, o acesso ao crédito para o
indivíduo é condição de cidadania e, para a atividade empresarial, uma condição de subsistência.
Dentro desta ótica de necessidade deste bem da vida, indispensável a atividade empresarial, não
se pode deixar de convir que a vontade do cidadão que necessita de crédito para adquirir sua casa
própria, acha-se enfraquecida diante do estabelecimento bancário que o oferece. Será que o
mutuário poderia usar sua vontade livre e autônoma para recusar o contrato porque o banco está a
cobrar juros inconstitucionais? A resposta a esta indagação é óbvia e se completa com outra
indagação, recusando aquele contrato acharia no mercado financeiro alguma instituição que
estivesse a cumprir a norma constitucional? Sabidamente, não. Logo, a autonomia da vontade do
cidadão estava limitada a, recusando os juros inconstitucionais e demais condições abusivas, ficar
sem qualquer crédito, pela inexistência no mercado de empréstimos a condições justas e
equilibradas.
Desta forma, deve sim, o mutuário/consumidor, ser encarado como parte mais fraca
na relação de financiamento habitacional e sua vontade deve ser interpretada mais na intenção do
que na declaração propriamente dita.
92
CONCLUSÃO
Desta forma, deve se concluir, que o Sistema Financeiro da habitação tornou-se uma
“bomba relógio” para a população brasileira, tendo em vista que esta ainda acredita na proposta
governamental, que de sua origem foi muito interessante, todavia, como se demonstrou, foi
distorcida e deturpada em favor dos agentes financeiros e em detrimento dos mutuários.
O objetivo primordial do SFH, criado por proposição do Governo Federal consistia, e
ainda consiste na facilitação à aquisição da casa própria para população de baixa renda, vinculada
à variação de seus salários, não excedendo a variação do salário mínimo e não ultrapassando a
um terço da renda familiar dos mutuários.
Este interesse social em favor de todos os cidadãos brasileiros com menor poder
aquisitivo apresentava a garantia que os valores emprestados aos mutuários retornariam aos
cofres dos agentes financeiros, em forma de prestações, devidamente corrigidos, permitindo a
efetivação de novos financiamentos.
Com efeito o sistema parece simples. O capital emprestado ao mutuário retornaria
atualizado pela correção monetária e acrescido de juros, que, no entender das autoridades da
época era de Justiça Social. Todo cidadão que recebia um empréstimo para a aquisição do
imóvel, deveria devolver o valor do financiamento atualizado, possibilitando que outro cidadão
pudesse, também, participar do sistema.
Não há como discordar do objetivo, da boa intenção do sistema e da pretensão de
solucionar o problema habitacional de nosso país. Ocorre, porém, que a economia nacional foi
guerreada com continuadas crises econômicas, que conseqüência de seguidos e sucessivos planos
econômicos que desajustaram o sistema provocando injustiça social.
93
REFERÊNCIAS
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Irradiantes.
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COVELLO, Sergio Carlos. Contratos bancários. 3 ed. São Paulo: Leud, 1999.
DINIZ, Maria Helena. Código Civil interpretado, p. 339, v. III, 9. ed., São Paulo: Saraiva.
GAMA, Affonso Dionysio. Teoria e prática dos contratos por instrumento particular no direito
brasileiro. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1980
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MARCATO, Antônio Carlos. Ação de consignação em pagamento. 4 ed., São Paulo: Revista dos
Tribunais, 1991.
MARINHO, Armando de Oliveira & LARA FILHO, Zairo. Programa de direito administrativo.
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MARTINS, Jonair Nogueira. Contra O Abuso Dos Bancos. São Paulo: Interlex, 2001.
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NERY JÚNIOR, Nelson. Código de Defesa do Consumidor, São Paulo: Forense, 4. ed., 1996.
95
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OLIVEIRA, Olga Maria Boschi Aguiar de. Orientações metodológicas para o trabalho de
conclusão de curso, Porto Alegre: Síntese, 2001. 150 p.
RIZZARDO, Arnaldo. Leasing; 2 ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1996.
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. 23ª
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SILVA, De Plácido e. Vocabulário jurídico. 12. ed., Rio de Janeiro, Forense. 1993. Vol. I.
THEODORO JÚNIOR, Humberto. O contrato e seus princípios. Rio de Janeiro, Aide Ed. 1993.
96
97
98
I - aos Estados e Municípios, com a assistência dos órgãos federais, a elaboração e execução de planos
diretores, projetos e orçamentos para a solução dos seus problemas habitacionais;
1° Será estimulada a coordenação dos esforços, na mesma área ou local, dos órgãos públicos federais,
estaduais e municipais, bem como das iniciativas privadas, de modo que se obtenha a concentração e
melhor utilização dos recursos disponíveis.
2º A execução dos projetos somente caberá aos órgãos federais para suprir a falta de iniciativa local,
pública ou privada.
II - os projetos municipais ou estaduais que com as ofertas de terrenos já urbanizados e dotados dos
necessários melhoramentos, permitirem o início imediato da construção de habitações;
V - (Vetado).
Art. 5 Observado o disposto na presente lei, os contratos de vendas ou construção de habitações para
pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de habitações poderão prever o
99
reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, com a conseqüente correção do valor
monetário da dívida toda a vez que o salário mínimo legal for alterado.
§ 1° O reajustamento será baseado em índice geral de preços mensalmente apurado ou adotado pelo
Conselho Nacional de Economia que reflita adequadamente as variações no poder aquisitivo da moeda
nacional.
a) desde o mês da data do contrato até o mês da entrada em vigor do novo nível de salário-mínimo, no
primeiro reajustamento após a data do contrato;
§ 3º Cada reajustamento entrará em vigor após 60 (sessenta) dias da data de vigência da alteração do
salário-mínimo que o autorizar e a prestação mensal reajustada vigorará até novo reajustamento.
§ 5º Durante a vigência do contrato, a prestação mensal reajustada não poderá exceder em relação ao
salário-mínimo em vigor, a percentagem nele estabelecida.
§ 7º (Vetado).
§ 8º (Vetado).
9º O disposto neste artigo, quando o adquirente for servidor público ou autárquico poderá ser aplicado
tomando como base a vigência da lei que lhes altere os vencimentos.
Art. 6 O disposto no artigo anterior somente se aplicará aos contratos de venda, promessa de venda,
cessão ou promessa de cessão, ou empréstimo que satisfaçam às seguintes condições:
a) tenham por objeto imóveis construídos, em construção, ou cuja construção, seja simultaneamente
contratada, cuja área total de construção, entendida como a que inclua paredes e quotas-partes comuns,
quando se tratar de apartamento, de habitação coletiva ou vila, não ultrapasse 100 (cem) metros
quadrados;
b) o valor da transação não ultrapasse 200 (duzentas) vezes o maior salário-mínimo vigente no país;
c) ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais
sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortizações e juros;
d) além das prestações mensais referidas na alínea anterior, quando convencionadas prestações
intermediárias, fica vedado o reajustamento das mesmas, e do saldo devedor a elas correspondente;
100
Parágrafo único. As restrições dos incisos a e b não obrigam as entidades integrantes do sistema financeiro
da habitação, cujas aplicações, a este respeito, são regidas pelos artigos 11 e 12.
Art. 7 Após 180 dias da concessão do "habite-se", caracterizando a conclusão da construção, nenhuma
unidade residencial pode ser vendida, ou prometida vender ou ceder, com o benefício de pagamentos
regidos pelos artigos 5º e 6º desta Lei.
1° Para os efeitos desse artigo equipara-se ao "habite-se" das autoridades municipais a ocupação efetiva da
unidade residencial.
2º O disposto neste artigo não se aplica os imóveis já construídos, cuja alienação seja contratada, nos
termos dos artigos 5º e 6º, pelos respectivos titulares, desde que estes incorporem ao capital de Sociedade
de Crédito Imobiliário o preço da transação.
3º Aos imóveis de propriedade das pessoas jurídicas de direito público ou de sociedade de economia
mista, de que o Poder Público seja majoritário, não se aplica o disposto neste artigo.
4º A restrição deste artigo não se aplicará àquele que, não sendo proprietário, promitente comprador ou
promitente cessionário de mais de uma habitação, desejar aliená-la de modo a adquirir outra, na forma dos
artigos 5º e 6º desta lei, desde que a aquisição seja de qualquer forma contratada simultaneamente com a
alienação.
II - pelos órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja
participação majoritária do Poder Público, que operem, de acordo com o disposto nesta lei, no
financiamento ... (Vetado) ... de habitações e obras conexas;
IV - pelas fundações, cooperativas, mútuas e outras formas associativas para construção ou aquisição da
casa própria, sem finalidade de lucro, que se constituirão de acordo com as diretrizes desta lei, as normas
que forem baixadas pelo Conselho de Administração do Banco Nacional da Habitação e serão registradas,
autorizadas a funcionar e fiscalizadas pelo Banco Nacional da Habitação.
Parágrafo único. O Conselho da Superintendência da Moeda e do Crédito fixará as normas que regulam as
relações entre o sistema financeiro da habitação e o restante do sistema financeiro nacional, especialmente
101
quanto à possibilidade, às condições e aos limites de aplicação de recursos da rede bancária em letras
imobiliárias, emitidas, nos termos desta lei, pelo Banco Nacional da Habitação.
Art. 9 Todas as aplicações do sistema, terão por objeto, fundamentalmente a aquisição de casa para
residência do adquirente, sua família e seus dependentes, vedadas quaisquer aplicações em terrenos não
construídos, salvo como parte de operação financeira destinada à construção da mesma.
§ 3º O disposto no parágrafo anterior não se aplicará aos imóveis já construídos, que sejam alienados a
partir desta lei por seus proprietários ou promitentes compradores por motivo de aquisição de outro imóvel
que satisfaça às condições desta lei para ser objeto de aplicação pelo sistema financeiro de habitação.
Art. 10 Todas as aplicações do sistema financeiro da habitação revestirão a forma de créditos reajustáveis
de acordo com os artigos 5º e 6º desta Lei.
§ 2º As entidades estatais, inclusive as sociedades de economia mista, em que o Poder Público seja
majoritário, adotarão, nos seus financiamentos, critérios e classificação dos candidatos aprovados pelo
Banco Nacional de Habitação, ouvido o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo, e darão,
obrigatoriamente, ampla publicidade das inscrições e dos financiamentos concedidos.
§ 3º Os órgãos federais deverão aplicar os recursos por eles arrecadados para o sistema financeiro da
habitação, até 50% no Estado de origem dos recursos, redistribuindo o restante pelas unidades federativas
compreendidas em regiões de menor desenvolvimento econômico.
Art. 11 Os recursos destinados ao setor habitacional pelas entidades estatais, inclusive sociedades de
economia mista de que o Poder Público seja majoritário, distribuir-se-ão, permanentemente, da seguinte
forma:
I - no mínimo 70% deverão estar aplicados em habitações de valor unitário inferior a 60 vezes o maior
salário-mínimo mensal vigente no país;
II - no máximo 15% poderão estar aplicados em habitações de valor unitário compreendido entre 200 e
300 vezes o maior salário-mínimo mensal vigente no país, vedadas as aplicações em habitações de valor
unitário superior a 300 vezes o maior salário-mínimo mensal citado.
localidade, a percentagem mínima de recursos que devem ser aplicados no financiamento de projetos
destinados à eliminação de favelas, mocambos e outras aglomerações em condições sub-humanas de
habitações.
§ 2º Nas aplicações a que se refere o inciso II, a parcela financiada do valor do imóvel não poderá
ultrapassar 80% do mesmo.
§ 3º Os recursos aplicados, ou com aplicação contratada, no setor habitacional, na data da publicação desta
lei, pela entidades estatais, inclusive sociedades de economia mista, não serão computados nas
percentagens de aplicação a que se refere este artigo.
4º O disposto neste artigo não se aplica aos processos das Caixas Econômicas Federais, Caixas Militares e
IPASE, já deferidos pelos órgãos e autoridades competentes, na data da publicação desta Lei.
Art. 12 Os recursos aplicados pelas entidades privadas integrantes do sistema financeiro da habitação se
distribuirão permanentemente da seguinte forma:
I - no mínimo 60% dos recursos deverão estar aplicados em habitações de valor unitário inferior a 100
vezes o maior salário-mínimo mensal vigente no país;
II - no máximo 20% dos recursos poderão estar aplicados em habitações de valor unitário superior a 250
vezes o maior salário-mínimo mensal vigente no país;
III - serão vedadas as aplicações em habitações de valor unitário superior a 400 vezes o maior salário-
mínimo mensal vigente no país.
Parágrafo único. Nas aplicações a que se refere o inciso II, a parcela financiada do valor do imóvel não
poderá ultrapassar de 80% do mesmo.
Art. 13 A partir do 3º ano da aplicação da presente lei, o Banco Nacional da Habitação poderá alterar os
critérios de distribuição das aplicações previstas nos artigos anteriores.
I - aos depósitos no sistema que obedeça às normas gerais fixadas pelo Banco Nacional da Habitação cujo
prazo não poderá ser inferior a um ano, e que não poderão ser movimentados com cheques;
II - aos financiamentos contraídos no país ou no exterior para a execução de projetos de habitações, desde
que observem os limites e as normas gerais estabelecidas pelo Banco Nacional da Habitação;
III - as letras imobiliárias emitidas nos termos desta Lei pelo Banco Nacional da Habitação ou pelas
sociedades de crédito imobiliário.
103
§ 1° Em relação às Caixas Econômicas Federais e a outras entidades do sistema, que não operem
exclusivamente no setor habitacional, o reajustamento previsto neste artigo somente poderá ser assegurado
aos depósitos e empréstimos das suas carteiras especializadas no setor habitacional.
Art. 16 Fica criado, vinculado ao Ministério da Fazenda, o Banco Nacional da Habitação (BNH), que terá
personalidade jurídica de Direito Público, patrimônio próprio e autonomia administrativa, gozando de
imunidade tributária.
§ 1° O Banco Nacional da Habitação poderá instalar agências em todo o território nacional, mas operará
de preferência, usando como agentes e representantes as Caixas Econômicas Federais e Estaduais, os
bancos oficiais e de economia mista e as demais entidades integrantes do sistema financeiro da habitação.
§ 2º O Banco Nacional da Habitação poderá utilizar-se da rede bancária comercial nas localidades em que
não haja agentes ou representantes das entidades referidas no parágrafo anterior.
III - disciplinar o acesso das sociedades de crédito imobiliário ao mercado nacional de capitais;
IV - manter serviços de redesconto e de seguro para garantia das aplicações do sistema financeiro da
habitação e dos recursos a ele entregues;
V - manter serviços de seguro de vida de renda temporária para os compradores de imóveis objeto de
aplicações do sistema;
Parágrafo único. O Banco Nacional da Habitação operará exclusivamente como órgão orientador,
disciplinador e de assistência financeira, sendo-lhe vedado operar diretamente em financiamento, compra
104
e venda ou construção de habitações, salvo para a venda dos terrenos referidos no artigo 26 ou para
realização de bens recebidos em liquidação de garantias.
II - fixar as condições gerais quanto a limites, prazos, retiradas, juros e seguro obrigatório das contas de
depósito no sistema financeiro da habitação;
III - estabelecer as condições gerais a que deverão satisfazer as aplicações do sistema financeiro da
habitação quanto a limites de risco, prazo, condições de pagamento, seguro, juros e garantias;
IV - fixar os limites, em relação ao capital e reservas, dos depósitos recebidos e dos empréstimos tomados
pelas Sociedades de Crédito Imobiliário;
VI - fixar os limites de emissão e as condições de colocação, vencimento e juros das Letras Imobiliárias,
bem como as condições dos seguros de suas emissões;
VII - fixar as condições e os prêmios dos seguros de depósitos e de aplicações a que serão obrigadas as
entidades integrantes do sistema financeiro da habitação;
VIII - fixar as condições gerais de operação da sua carteira de redesconto das aplicações do sistema
financeiro da habitação;
IX - determinar as condições em que a rede seguradora privada nacional operará nas várias modalidades
de seguro previstas na presente lei;
X - (Vetado);
Parágrafo único No exercício de suas atribuições, o Banco Nacional da Habitação obedecerá aos limites
globais e as condições gerais fixadas pelo Conselho da Superintendência da Moeda e do Crédito, com o
objetivo de subordinar o sistema financeiro de habitação à política financeira, monetária e econômica em
execução pelo Governo Federal.
c) que resultarem de operações realizadas pelo Banco ou que a elas estejam diretamente vinculadas.
Art. 20 Mediante autorização do Ministro da Fazenda, o Banco Nacional da Habitação poderá tomar
empréstimos, no país ou no exterior, a fim de obter recursos para a realização das suas finalidades.
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1° Os empréstimos internos referidos neste artigo poderão ser corrigidos de acordo com o artigo 5° ou
revestir a forma de Letras Imobiliárias.
2° O Ministro da Fazenda poderá dar a garantia do Tesouro Nacional aos empréstimos referidos neste
artigo, até um saldo devedor total, em cada momento, de um trilhão de cruzeiros para os empréstimos
internos e US$300 milhões, o equivalente em outras moedas, para os empréstimos em moeda estrangeira.
3° O limite em cruzeiros constante do parágrafo anterior será anualmente reajustado pelos índices
referidos no artigo 5°.
Art. 21 O Serviço Social da Indústria (SESI) e o Serviço Social do Comércio (SESC) inclusive os
Departamentos Regionais, aplicarão anualmente na aquisição de Letras Imobiliárias de emissão do Banco
Nacional da Habitação, a partir do exercício de 1965, 20% (vinte por cento) das receitas compulsórias a
eles vinculadas.
1° (Vetado).
2° O Ministro do Trabalho e da Previdência Social fixará, anualmente a percentagem dos recursos dos
Institutos de Aposentadoria e Pensões, que será obrigatoriamente aplicada em depósitos no Banco
Nacional da Habitação, e que não poderá ser inferior a 20% do orçamento anual de aplicações de cada
Instituto, excetuadas as aplicações em serviços próprios e em material permanente.
3° O Ministro da Fazenda fixará periodicamente a percentagem dos depósitos das Caixas Econômicas
Federais, que deverá ser obrigatoriamente aplicada em depósitos no BNH.
Art. 22 Todas as empresas do país que mantenham empregados sujeitos a desconto para Institutos de
Aposentadorias e Pensões são obrigadas a contribuir com a percentagem de 1% mensal sobre o montante
das suas folhas de pagamento para a constituição do capital do Banco Nacional da Habitação.
1° A cobrança dessa percentagem obedecerá aos dispositivos da legislação vigente sobre as contribuições
previdenciárias.
3° O recolhimento a que se refere o presente artigo será devido a partir do segundo mês após a
promulgação desta Lei.
4° Na forma a ser estabelecida em regulamento a ser baixado pelo BNH, as empresas abrangidas por este
artigo poderão deduzir a importância correspondente a 50% do valor das aplicações que façam em planos
de habitação destinados à casa própria de seus empregados, da contribuição prevista neste artigo.
5° Os planos a que se refere o parágrafo anterior dependem de prévia aprovação e execução, controlada
pelo BNH, diretamente ou por delegação.
Art. 23 A emissão de licença para construção de prédios residenciais de custo de construção superior a
500 vezes o maior salário-mínimo do país, considerado esse custo para cada unidade residencial, seja em
prédio individual, seja em edifícios de apartamentos ou vilas, será precedida da subscrição, pelo
proprietário, promitente comprador ou promitente cessionário do respectivo terreno, de Letras Imobiliárias
emitidas pelo BNH.
106
1° O montante dessa subscrição será de 5% sobre o valor da construção, quando este estiver entre os
limites de quinhentos e mil e quinhentas vezes aquele salário-mínimo, e de mais 10% sobre o que exceder
a mil e quinhentas vezes.
2° As letras imobiliárias referidas neste artigo terão as características referidas no artigo 45 desta Lei.
4° Só poderão gozar dos benefícios e vantagens previstos na presente lei os municípios que obedecerem
ao disposto neste artigo.
III - carteira de seguro dos depósitos nas entidades integrantes do sistema financeiro da habitação;
V - carteira de seguro de vida de renda temporária dos adquirentes, financiados pelo sistema financeiro da
habitação;
VI - carteira de seguro de resgate e pagamento de juros das Letras Imobiliárias emitidas pelas sociedades
de crédito imobiliário;
VIII - refinanciamento parcial dos créditos concedidos pelas sociedades de crédito imobiliário.
1° O Banco Nacional da Habitação somente operará ...(Vetado)... para aplicação dos recursos disponíveis,
depois de asseguradas as reservas técnicas necessárias às operações referidas nos incisos I a VI, inclusive.
3° Dos recursos recolhidos ao Banco Nacional da Habitação, serão destinadas anualmente as verbas
necessárias ao custeio das atividades do Serviço Federal da Habitação e Urbanismo ...(Vetado).
107
Art. 26 O Poder Executivo transferirá, dentro de um ano, para o patrimônio do Banco Nacional da
Habitação, terrenos de propriedade da União Federal que não sejam necessários aos serviços públicos
federais ou que possam ser vendidos, para realizar recursos líquidos destinados ao aumento do Capital do
Banco, desde que se prestem à construção de conjuntos residenciais de interesse social.
1° O Banco poderá igualmente receber dos Governos Estaduais, Municipais e particulares ou de entidades
de direito privado, estes sob a forma de doações, terras ou terrenos rurais ou urbanos, apropriados para a
construção de imóveis.
2° No caso de doações previstas no parágrafo anterior nenhum ônus recairá sobre o doador de terras ou
terrenos recebidos pelo Banco.
Art. 27 O Banco Nacional da Habitação será administrado por um Conselho de Administração e uma
Diretoria, cujos membros serão nomeados pelo Presidente da República e aprovados pelo Senado Federal.
a) o Presidente do Banco Nacional da Habitação, como seu Presidente, e com voto de qualidade;
c) os Diretores do Banco.
Art. 28 Os membros da Diretoria e três dos membros do Conselho de Administração serão escolhidos
dentre cidadãos de reconhecida idoneidade moral e comprovada capacidade em assuntos econômico-
financeiros, sendo dois outros membros do Conselho de Administração escolhidos dentre os especialistas,
respectivamente, em assuntos de saúde pública, de previdência social, e o sexto, o Superintendente do
Serviço Federal de Habitação e Urbanismo.
1° (Vetado).
2° Os Conselheiros serão anualmente renovados pelo terço e na composição inicial, 1/3 terá mandato de
um ano, 1/3 mandato de dois anos e 1/3 mandato de três anos.
3° Na composição inicial da Diretoria, metade dos diretores terá mandato de dois anos.
I - organizar e modificar o regimento interno do Banco, que será aprovado por ato do Ministro da
Fazenda;
108
III - exercer as atribuições normativas do Banco, como órgão da orientação, disciplina e controle do
sistema financeiro da habitação;
VIII - escolher substitutos no caso de vaga ou impedimento dos Diretores, até que o Presidente da
República o faça em caráter efetivo;
I - decidir sobre todos os assuntos da direção executiva do Banco, de acordo com o seu Regimento
Interno;
II - aprovar as operações do Banco, que excedam os limites fixados pelo Regimento Interno para cada
Diretor.
I - representar o Banco em suas relações com terceiros em juízo ou fora dele, sem prejuízo do disposto no
artigo 29;
III - enviar ao Tribunal de Contas, até 31 de janeiro de cada ano, as contas dos administradores do Banco
relativas ao exercício anterior, para os fins do artigo 77, II, da Constituição;
IV - enviar ao Tribunal de Contas, até 31 de janeiro de cada ano as contas gerais do Banco relativas ao
exercício anterior.
I - substituir o Presidente nos seus impedimentos ocasionais, sem prejuízo do exercício normal de suas
funções;
109
II - administrar e dirigir os negócios ordinários do Banco decidindo das operações que se contiverem no
limite da sua competência, de acordo com o Regimento Interno;
III - outorgar e aceitar escrituras, ou assinar contratos, conjuntamente com o Presidente ou outro Diretor;
V - praticar os atos referentes à administração do pessoal, podendo delegar poderes, salvo quando se tratar
de nomeação, promoção ou demissão;
VI - superintender e coordenar os serviços dos diferentes setores do Banco e zelar pelo fiel cumprimento
das deliberações do Conselho de Administração e da Diretoria;
VII - prover, interinamente, até que o Presidente da República o faça em caráter efetivo, as vagas dos
membros do Conselho de Administração, cuja substituição não esteja prevista no Regulamento do Banco.
Art. 33 Os Diretores referidos no artigo 27, § 2°, alínea c terão as atribuições que forem determinadas no
Regimento Interno.
Art. 34 O pessoal contratado pelo Banco será regido pela Consolidação das Leis do Trabalho e legislação
complementar e admitido mediante concurso de provas ou de provas e títulos.
1° Poderão ser requisitados pelo Banco servidores dos quadros do serviço público federal, das autarquias
federais, ou de sociedades de economia mista, controladas pelo Governo Federal.
2° (Vetado).
§ 3° O limite mínimo referido no parágrafo anterior será anualmente atualizado, com base nos índices de
que trata o artigo 5°, § 1°.
Art. 36 A autorização para funcionar será concedida por tempo indeterminado, enquanto a sociedade
observar as disposições legais e regulamentares em vigor.
§ 1° Somente poderão ser membros dos órgãos da administração e do Conselho Fiscal das sociedades de
crédito imobiliário, pessoas de reconhecida idoneidade moral e comercial, sendo que dois diretores
deverão comprovar capacidade financeira e técnica.
110
§ 2° Os diretores somente poderão ser investidos nos seus cargos depois da aprovação pelo Banco
Nacional da Habitação, à vista das provas exigidas pela SUMOC para investimento de diretores de
estabelecimento bancário em geral.
§ 5° As sociedades de crédito imobiliário enviarão para publicação até o 10° dia de cada mês, no Diário
Oficial do estado onde funcionarem, os balancetes mensais.
Art. 39 As sociedades de crédito imobiliário somente poderão operar em financiamentos para construção,
venda ou aquisição de habitações, mediante:
I - abertura de crédito a favor de empresários que promovam projetos de construção de habitações para
venda a prazo;
II - abertura de crédito para a compra ou construção de casa própria com liquidação a prazo de crédito
utilizado;
III - desconto, mediante cessão de direitos de receber a prazo o preço da construção ou venda de
habitações;
§ 1° Cada sociedade de crédito imobiliário somente poderá operar com imóveis situados na área
geográfica para a qual for autorizada a funcionar.
§ 3° Nas suas operações as sociedades de crédito imobiliário observarão as normas desta lei e as expedidas
pelo Banco Nacional da Habitação, com relação aos limites do valor unitário, prazo, condições de
pagamento, juros, garantias, seguro, ágio e deságios na colocação de Letras Imobiliárias e diversificação
de aplicações.
a) receber depósitos de terceiros que não sejam proprietários de ações nominativas, a não ser nas
condições e nos limites autorizados pelo Banco Nacional da Habitação;
b) tomar empréstimos em moeda nacional ou estrangeira, a não ser nas condições mínimas de prazo e nos
limites máximos, em relação ao capital e reservas, estabelecidos pelo Banco Nacional da Habitação;
c) emitir Letras Imobiliárias em valor superior aos limites máximos aprovados pelo Banco Nacional da
Habitação em relação ao capital e reservas e ao montante dos créditos em carteira;
d) admitir a movimentação de suas contas por meio de cheques contra ela girados ou emitir cheques na
forma do Decreto n. 24.777, de 14 de junho de 1934;
1° O Banco Nacional da Habitação fixará o limite de recursos de terceiros que as sociedades poderão
receber, até o máximo de 15 vezes os recursos próprios.
2° O Banco Nacional da Habitação fixará também os limites mínimos de prazo dos vencimentos dos
recursos de terceiros recebidos pela sociedade em relação aos prazos de suas aplicações.
Art. 41 O Banco Nacional de Habitação e a SUMOC manterão fiscalização permanente e ampla das
Sociedades de Crédito Imobiliário podendo para isso, a qualquer tempo, examinar livros de registros,
papéis e documentação de qualquer natureza, atos e contratos.
1° As sociedades são obrigadas a prestar toda e qualquer informação que lhes for solicitada pelo Banco
Nacional da Habitação ou pela SUMOC.
3° O Banco Nacional da Habitação e a SUMOC manterão sigilo com relação a documentos e informações
que as sociedades de crédito imobiliário lhe fornecerem.
Art. 42 As sociedades de crédito imobiliário são obrigadas a observar o plano de contas e as normas de
contabilização aprovadas pelo Banco Nacional da Habitação, bem como a divulgar, em seus relatórios
semestrais, as informações mínimas exigidas pelo Banco Nacional da Habitação, quanto às suas condições
financeiras.
112
1° As sociedades de crédito imobiliário são obrigadas a enviar ao Banco Nacional de Habilitação, até o
último dia do mês seguinte, cópia do balancete do mês anterior, do balanço semestral e da demonstração
de lucros e perdas, bem como prova de envio para publicação das atas de assembléias gerais, dentro de 30
dias da realização destas.
2° O BNH poderá exigir quando a seu critério, considerar necessário, que Sociedades de Crédito
Imobiliário se sujeitem à auditoria externa por empresas especializadas por ele aprovadas.
Art. 43 A infração dos preceitos legais ou regulamentares sujeitará a sociedade às seguintes penalidades:
a) multas, até 5% do capital social e das reservas especificadas, para cada infração de dispositivos da
presente lei;
1° As multas serão impostas pelo Banco Nacional da Habitação após a apuração em processo cujas
normas serão expedidas pelo Ministério da Fazenda, assegurada às sociedades ampla defesa.
2° Da suspensão ou cassação de funcionamento caberá recurso, com efeito suspensivo, para o Ministro da
Fazenda.
§ 1° A letra imobiliária é promessa de pagamento e quando emitida pelo Banco Nacional da Habitação
será garantida pela União Federal.
§ 2° As letras imobiliárias emitidas por sociedades de crédito imobiliário terão preferência sobre os bens
do ativo da sociedade emitente em relação a quaisquer outros créditos contra a sociedade, inclusive os de
natureza fiscal ou parafiscal.
§ 3° Às Sociedades de Crédito Imobiliário é vedado emitir debêntures ou obrigações ao portador, salvo
Letras Imobiliárias.
§ 4° As letras imobiliárias emitidas por sociedades de crédito imobiliário poderão ser garantidas com a
coobrigação de outras empresas privadas.
Art. 45 O certificado ou título de letra imobiliária deve conter as seguintes declarações lançadas no seu
contexto:
b) a denominação do emitente, sua sede, capital e reserva, total dos recursos de terceiros e de aplicações;
113
c) o valor nominal por referência à Unidade Padrão de Capital do Banco Nacional da Habitação (artigo
52);
e) o número de ordem bem como o livro, folha e número da inscrição no Livro de Registro do emitente;
Parágrafo único. O titular da letra imobiliária terá ação executiva para a cobrança do respectivo principal e
juros.
Parágrafo único. O Livro de Registro de Letras Imobiliárias nominativas das sociedades de crédito
imobiliário será autenticado no Banco Nacional da Habitação e o seu modelo e escrituração obedecerão às
normas fixadas pelo mesmo Banco.
Art. 47 As Letras Imobiliárias poderão ser ao portador ou nominativas, transferindo-se as primeiras por
simples tradição e as nominativas:
a) pela averbação do nome do adquirente no Livro de Registro e no próprio certificado efetuada pelo
emitente ou pela emissão de novo certificado em nome do adquirente, inscrito no Livro de Registro;
§ 1° Aquele que pedir a averbação da letra em favor de terceiro ou a emissão de novo certificado em nome
desse deverá provar perante o emitente sua identidade e o poder de dispor da letra.
§ 2° O adquirente que pediu a averbação da transferência ou a emissão de novo certificado deve apresentar
ao emitente da letra o instrumento da aquisição, que será por este arquivado.
§ 3° A transferência mediante endosso não terá eficácia perante o emitente enquanto não for feita a
averbação no Livro de Registro e no próprio título, mas o endossatário que demonstrar ser possuidor do
título com base em série-contínua de endossos, tem direito a obter a averbação da transferência, ou a
emissão de novo título em seu nome ou no nome que indicar.
Art. 48 Os direitos constituídos sobre as letras imobiliárias nominativas só produzem efeitos perante o
emitente depois de anotadas no Livro de Registro.
Parágrafo único. As letras poderão, entretanto, ser dadas em penhor ou mandato mediante endosso, com a
expressa indicação da finalidade e, a requerimento do credor pignoratício ou do titular da letra, o seu
emitente averbará o penhor no Livro de Registro.
Art. 49 O emitente da letra fiscalizará, por ocasião da averbação ou substituição, a regularidade das
transferências ou operações da letra.
114
1° As dúvidas suscitadas entre o emitente e o titular da letra ou qualquer interessado, a respeito das
inscrições ou averbações previstas nos artigos anteriores, serão dirimidas pelo juiz competente para
solucionar as dúvidas levantadas pelos oficiais dos Registros Públicos, excetuadas as questões atinentes à
substância do direito.
2° A autenticidade do endosso não poderá ser posta em dúvida pelo emitente da letra, quando atestada por
corretor de fundos públicos, Cartório de Ofício de Notas ou abonada por Banco.
3° Nas vendas judiciais, o emitente averbará a carta de arrematação como instrumento de transferência.
4° Nas transferências feitas por procurador, ou representante legal do cedente, o emitente fiscalizará a
regularidade da representação e arquivará o respectivo instrumento.
Art. 50 No caso de perda ou extravio do certificado da Letra Imobiliária nominativa, cabe ao respectivo
titular, ou aos seus sucessores requerer a expedição de outra via ...(Vetado).
rt. 52 A fim de manter a uniformidade do valor unitário em moeda corrente e das condições de
reajustamento das letras em circulação, todas as letras imobiliárias emitidas pelo Banco Nacional da
Habitação e pelas sociedades de crédito imobiliário terão valor nominal correspondente à Unidade Padrão
de Capital do referido Banco, permitida a emissão de títulos múltiplos dessa Unidade.
1° Unidade-Padrão de Capital do Banco Nacional da Habitação corresponderá a dez mil cruzeiros, com o
poder aquisitivo do cruzeiro em fevereiro de 1964.
2° O valor em cruzeiros corrente da Unidade-Padrão de Capital será reajustado toda vez que o salário-
mínimo legal for alterado, com base no índice geral de preços referidos no artigo 5°, parágrafo 1° desta
lei.
3° Os reajustamentos serão feitos 60 dias depois da entrada em vigor de cada alteração do salário-mínimo
após a vigência desta lei, na proporção da variação do índice referido no parágrafo anterior:
a) desde fevereiro de 1964 até o mês de entrada em vigor da primeira alteração do salário-mínimo, após a
data desta lei;
5° Das letras imobiliárias devem constar, obrigatoriamente, as condições de resgate quando seu
vencimento ocorrer entre duas alterações sucessivas do valor de Unidade-Padrão de Capital, as quais
poderão incluir correção monetária do saldo devedor, a partir da última alteração da Unidade-Padrão até a
data do resgate.
Art. 53 As letras imobiliárias vencerão o juro de, no máximo 8% (oito por cento) ao ano, e não poderão
ter prazo de resgate inferior a 2 (dois) anos.
115
Art. 54 A Fundação da Casa Popular, criada pelo Decreto-lei n. 9.218, de 1° de maio de 1946, passa a
constituir com o seu patrimônio, revogada a legislação que lhe concerne, o "Serviço Federal de Habitação
e Urbanismo", entidade autárquica ...(Vetado).
§ 1° O Serviço Federal de Habitação e Urbanismo será dirigido por um Superintendente ..... (Vetado).
§ 3° (Vetado).
§ 4° Ficam extintos o Conselho Central, o Conselho Técnico e a Junta de Controle da Fundação da Casa
Popular.
§ 6° (Vetado).
a) promover pesquisas e estudos relativos ao deficit habitacional, aspectos do planejamento físico, técnico
e sócio-econômico da habitação;
g) prestar assistência técnica aos Estados e Municípios na elaboração dos planos diretores, bem como no
planejamento da desapropriação por interesse social, de áreas urbanas adequadas a construção de
conjuntos habitacionais;
i) (Vetado);
j) prestar assistência técnica aos Estados, aos Municípios e às empresas do país para constituição,
organização e implantação de entidades de caráter público, de economia mista ou privadas, que terão por
116
m) estabelecer normas técnicas para a elaboração de Planos Diretores, de acordo com as peculiaridades
das diversas regiões do país;
n) assistir aos municípios na elaboração ou adaptação de seus Planos Diretores às normas técnicas a que se
refere o item anterior.
1° Os municípios que não tiverem códigos de obras adaptados às normas técnicas do Serviço Federal de
Habitação e Urbanismo ou que aprovarem projetos e planos habitacionais em desacordo com as mesmas
normas, não poderão receber recursos provenientes de entidades governamentais, destinados a programas
de habitação e urbanismo.
2° (Vetado).
Art. 57 Não constitui rendimento tributável, para efeitos do imposto de renda, o reajustamento monetário:
a) do saldo devedor de contratos imobiliários corrigidos nos termos dos artigos 5° e 6° desta lei;
b) do saldo devedor de empréstimos contraídos ou dos depósitos recebidos nos termos desta lei, pelas
entidades integrantes do sistema financeiro da habitação;
Art. 58 Ficam isentos do Imposto de Renda, até 31 de dezembro de 1970, os lucros e rendimentos
auferidos pelas pessoas físicas ou jurídicas, resultantes de operações de construção e primeira transação,
inclusive alienação e locação, relativos aos prédios residenciais que vierem a ser construídos no Distrito
Federal, cujo valor não ultrapasse 60 (sessenta) vezes o salário-mínimo da região.
Parágrafo único. Ficam igualmente isentos os mesmos imóveis, pelo mesmo prazo, dos impostos de
transmissão, "causa mortis" e "inter vivos" relativos à primeira transferência de propriedade.
b) os atos e contratos, de qualquer natureza, entre as entidades que integram o sistema financeiro da
habitação;
117
c) os contratos de que participem entidades integrantes do sistema financeiro da habitação, e que tenham
por objeto habitações de menos de 50 metros quadrados, não incluídas as partes comuns, se for o caso, e
de valor inferior a 60 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no país;
Art. 60 A aplicação da presente lei, pelo seu sentido social, far-se-á de modo a que sejam simplificados
todos os processo e métodos pertinentes às respectivas transações, objetivando principalmente:
I - o maior rendimento dos serviços e a segurança e rapidez na tramitação dos processos e papéis;
III - simplificação das escrituras e dos critérios para efeito do Registro de Imóveis.
Art. 61 Para plena consecução do disposto no artigo anterior, as escrituras deverão consignar
exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas.
§ 1° Mediante simples requerimento, firmado por ambas as partes contratantes, os Oficiais do Registro de
Imóveis averbarão, à margem das respectivas inscrições, as correções de valores determinados por esta
Lei, com indicação do novo valor do preço ou da dívida e do saldo respectivo, bem como da nova
prestação contratual.
Art. 64 O Banco Nacional da Habitação poderá promover desapropriações por utilidade pública ou por
interesse social.
Art. 65 A partir da data da vigência desta Lei as Carteiras Imobiliárias dos Institutos de Aposentadoria e
Pensões não poderão iniciar novas operações imobiliárias e seus segurados passarão a ser atendidos de
conformidade com este diploma legal.
§ 1° Os Institutos de Aposentadoria e Pensões efetuarão, no prazo máximo de doze meses, a venda dos
seus conjuntos e unidades residenciais em consonância com sistema financeiro da habitação de que trata
esta Lei, de acordo com as instruções expedidas, no prazo de noventa dias, conjuntamente pelo Serviço
Federal de Habitação e o Departamento Nacional da Previdência Social.
§ 3° Os órgãos referidos no parágrafo 1°, bem como o IPASE, as autarquias em geral ...(Vetado)... e as
Sociedades de Economia Mista, excluído o Banco do Brasil, que possuam unidades residenciais
...(Vetado)... conjuntamente com a Caixa Econômica Federal ...(Vetado)... submeterão à aprovação do
Presidente da República, por intermédio do Ministro do Planejamento, no prazo de 90 dias, sugestões e
normas em consonância com o sistema financeiro da habitação referentes à alienação das unidades
residenciais de sua propriedade ...(Vetado).
§ 4° Os órgãos de que trata o parágrafo anterior, celebrarão convênio com a Caixa Econômica Federal de
Brasília, incumbindo-a da alienação, aos respectivos ocupantes, dos imóveis residenciais que possuírem
no Distrito Federal, devendo o produto da operação constituir fundo rotativo destinado a novos
investimentos em construções residenciais em Brasília, assegurado às entidades convenientes rateio
financeiro anual, que lhes permita a retirada de valores correspondentes no mínimo, a cinqüenta por cento
(50%) da renda líquida atual, efetivamente realizada, com a locação de tais imóveis.
§ 5° Os imóveis residenciais que deixarem de ser alienados aos ocupantes, por desinteresse ou
impossibilidade legal dos mesmos, serão objeto de aquisição pela União que poderá para resgatá-los,
solicitar a abertura de crédito especial, dar em pagamento imóveis não necessários aos seus serviços ou
ações de sua propriedade em empresas de economia mista, mantida, nesta hipótese, a situação majoritária
da União.
§ 6° A administração dos imóveis adquiridos pela União, na forma do parágrafo anterior, será feita pelo
Serviço do Patrimônio da União.
Art. 67 O Banco Nacional da Habitação e o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo deverão publicar
mensalmente a relação dos servidores admitidos ao seu serviço, a qualquer título, no mês anterior à
publicação.
Art. 68 O Poder Executivo baixará os regulamentos necessários à execução desta Lei, inclusive os
relativos à extinção dos órgãos federais que vêm exercendo funções e atividades que possam ser por elas
reguladas, podendo incorporar serviços, órgãos e departamentos, dispondo sobre a situação dos
respectivos servidores e objetivando o enquadramento dos órgãos federais que integram o sistema
financeiro da habitação.
Parágrafo único. Dentro do prazo de noventa (90) dias, o Poder Executivo baixará os atos necessários à
adaptação do funcionamento das Caixas Econômicas Federais, Caixas Militares e IPASE aos dispositivos
desta Lei.
Art. 69 O contrato de promessa de cessão de direitos relativos a imóveis não loteados, sem cláusula de
arrependimento e com emissão de posse, uma vez inscrita no Registro Geral de Imóveis, atribui ao
promitente cessionário direito real oponível a terceiro e confere direito a obtenção compulsória da
escritura definitiva de cessão, aplicando-se, neste caso, no que couber, o disposto no artigo 16 do Decreto-
lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, e no artigo 346 do Código do Processo Civil.
Parágrafo único. O disposto neste artigo se aplica aos contratos em via de execução compulsória, em
qualquer instância.
Art. 70 Fica assegurada às Caixas Econômicas Federais, na forma em que o Poder Executivo
regulamentar, dentro do prazo previsto no parágrafo único do artigo 68, a exploração da Loteria Federal.
Parágrafo único. Setenta por cento da renda líquida da exploração da Loteria Federal destinar-se-ão à
construção de habitações de valor unitário inferior a 60 vezes o maior salário-mínimo vigente no País.
Art. 71 Fica o Poder Executivo autorizado a abrir, pelo Ministério da Fazenda, crédito especial no
montante de Cr$1 bilhão, com vigência durante três anos, destinado à integralização gradativa do capital
do Banco Nacional da Habitação.
Art. 72 Esta lei entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas as disposições em contrário.
120
Art. 1º - O mutuário do Sistema Financeiro da Habitação - SFH pode transferir a terceiros os direitos e
obrigações decorrentes do respectivo contrato, observado o disposto nesta Lei.
Parágrafo único. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a
imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento
respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.
Art. 2º - Nos contratos que tenham cláusula de cobertura de eventual saldo devedor residual pelo FCVS, a
transferência dar-se-á mediante simples substituição do devedor, mantidas para o novo mutuário as
mesmas condições e obrigações do contrato original, desde que se trate de financiamento destinado à casa
própria, observando-se os requisitos legais e regulamentares, inclusive quanto à demonstração da
capacidade de pagamento do cessionário em relação ao valor do novo encargo mensal.
§ 1º - Além do disposto no "caput", o valor do encargo mensal para o novo mutuário será atualizado "pro
rata die", a contar da data do último reajustamento desse encargo até a data da formalização da
transferência, com base no índice de atualização das contas de poupança mantidas no Sistema Brasileiro
de Poupança e Empréstimo - SBPE, e acrescido da quinta parte do valor atualizado do encargo,
observando que:
a) o acréscimo da quinta parte do valor do encargo atualizado será integralmente direcionado à elevação
da parcela correspondente à prestação de amortização e juros e, quando devida, da contribuição mensal ao
FCVS;
b) nos contratos enquadrados no Plano de Equivalência Salarial, instituído pelo Decreto-Lei nº 2.164, de
19 de setembro de 1984, o enquadramento na categoria profissional do novo mutuário dar-se-á a partir da
data da transferência;
c) na aplicação do primeiro reajuste do encargo mensal, após a transferência, nos contratos não
enquadrados na alínea anterior, será compensada a atualização "pro rata die" de que trata o "caput" deste
inciso.
§ 2º - Nas transferências dos contratos de financiamento da casa própria que não tenham cobertura de
eventual saldo devedor residual pelo FCVS, e daqueles não enquadrados na Lei nº 8.692, de 1993,
aplicam-se as condições previstas no "caput" e no parágrafo anterior.
§ 3º - Nas transferências de que trata o "caput" deste artigo, as instituições financiadoras ficam
dispensadas da observância das seguintes exigências:
a) limite máximo de financiamento, desde que não haja desembolso adicional de recursos;
Artigo com redação dada pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de 30.06.2000, em
vigor desde a publicação.
Art. 3º - A critério da instituição financiadora, as transferências poderão ser efetuadas mediante assunção,
pelo novo mutuário, do saldo devedor contábil da operação, atualizado "pro rata die" da data do último
reajuste até a data da transferência, observados os percentuais de pagamento previstos no "caput" e nos
incisos I, II e III do art. 5º desta Lei e os requisitos legais e regulamentares da casa própria, vigentes para
novas contratações, inclusive quanto à demonstração da capacidade de pagamento do cessionário em
relação ao valor do novo encargo mensal.
Artigo com redação dada pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de 30.06.2000, em
vigor desde a publicação.
Art. 4º - Para os efeitos desta Lei, considera-se o Valor de Referência de Financiamento - VRF aquele
que, à época da contratação original, tenha sido indicado no contrato como referencial para efeito de
atualização monetária do financiamento.
Art. 5º - O mutuário do SFH que tenha firmado contrato até 31 de março de 1990 com cláusula de
cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo FCVS poderá, no prazo máximo de um ano,
liquidar antecipadamente sua dívida, mediante pagamento de valor correspondente a:
I - contratos firmados até 28 de fevereiro de 1986: cinqüenta por cento do saldo devedor contábil da
operação, atualizado "pro rata die" da data do último reajuste até a data da liquidação;
II - contratos firmados de 1º de março de 1986 até 31 de dezembro de 1988: sessenta por cento do saldo
devedor contábil da operação, atualizado "pro rata die" da data do último reajuste até a data da liquidação;
III - contratos firmados de 1º de janeiro de 1989 até 31 de março de 1990: setenta por cento do saldo
devedor contábil da operação, atualizado "pro rata die" da data do último reajuste até a data da liquidação.
Caput e incisos com redação dada pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de
30.06.2000, em vigor desde a publicação.
§ 1º - A critério do mutuário, a liquidação antecipada dos saldos devedores dos contratos firmados até 28
de fevereiro de 1986, que tenham cláusula de cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo
FCVS, poderá ser efetivada, alternativamente, mediante o pagamento do montante equivalente ao valor
total das mensalidades vincendas, que será integralmente utilizado para amortizar o saldo devedor,
inexistindo qualquer repasse para a apólice do seguro do SFH, cuja cobertura se encerra no momento da
liquidação do contrato.
§ 1º Com redação dada pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de 30.06.2000, em vigor
desde a publicação.
§ 2º - O valor da mensalidade (§ 1º) corresponde à soma dos encargos devidos mensalmente pelo
mutuário, em decorrência do conjunto de obrigações componentes da operação. Esse valor será, para essa
finalidade, reajustado "pro rata die", com base nos índices de atualização dos depósitos de poupança, a
contar do dia 1 do mês do último reajustamento até a data de liquidação da dívida.
Art. 6º - (Revogado pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de 30.06.2000, em vigor
desde a publicação)
122
"Art. 6º - O Tesouro Nacional observará, para repasse dos recursos ao FAT, os mesmos prazos legais
estabelecidos para a distribuição dos Fundos de Participação dos Estados, Distrito Federal e Municípios."
Art. 7º - Os abatimentos de que tratam os artigos 3º e 5º serão suportados pelas instituições financiadoras,
em valores equivalentes a 20% (vinte por cento) do saldo devedor contábil, atualizado na forma definida
nesta Lei, podendo ser diferidos em 20 (vinte) semestres. As parcelas remanescentes dos abatimentos, de
responsabilidade do FCVS, poderão, a critério das instituições financiadoras, ser por estas suportadas.
Art. 8º - No caso de descontos em contratos celebrados com recursos de repasse do extinto Banco
Nacional de Habitação - BNH, será concedido, pela Caixa Econômica Federal - CEF, desconto
proporcional ao montante repassado.
Art. 10 - Nas operações de que tratam os artigos 8 e 9 e nas realizadas com recursos do Fundo de Garantia
do Tempo de Serviço - FGTS, em que tenha havido operação direta da CEF como instituição financiadora,
ficará a cargo do FCVS a responsabilidade sobre o desconto concedido.
Art. 11 - O FCVS quitará o saldo de sua responsabilidade junto às instituições financiadoras e, nas
hipóteses previstas nos artigos 8º, 9º e 10, junto à CEF, na qualidade de sucessora do BNH, o qual será
reajustado mensalmente com base no índice de atualização dos depósitos de poupança e com juros
calculados à taxa contratual, observado o seguinte:
I - os saldos decorrentes da aplicação do art. 5, no prazo de até 10 (dez) anos, sendo 3 (três) de carência,
com pagamento mensal de juros, e 7 (sete) de amortização em parcelas mensais consecutivas, vencendo a
1º (primeira) no 37º (trigésimo sétimo) mês a contar da liquidação efetivada pelo mutuário;
II - os saldos decorrentes da aplicação do art. 3, no prazo de até 8 (oito) anos, em parcelas mensais
consecutivas, vencíveis a partir do 30º (trigésimo) dia após a celebração do contrato de transferência; e
III - A parcela de 20% (vinte por cento) de que trata o art. 9, no prazo de 5 (cinco) anos, em parcelas
mensais consecutivas, vencendo-se a 1ª (primeira) no 30º (trigésimo) dia após a liquidação da dívida pelo
mutuário ou após a transferência do financiamento.
Art. 13 - A instituição financiadora poderá, mediante liquidação do saldo devedor existente a concessão
de novo financiamento, ampliar o valor financiado, utilizando como garantia a hipoteca do respectivo
imóvel, observado o disposto nos artigos 7 e 11.
Art. 14 - Será considerada, para os efeitos dos artigos 3 e 5, a data do contrato original do financiamento,
ainda que tenha ocorrido sub-rogação da dívida, desde que regular.
123
Art. 15 - Para os contratos de financiamento com cronograma de desembolso parcelado, a data a ser
considerada para fins do disposto nos artigos 2, 3 e 5 é a da liberação da última parcela.
Art. 16 - Os valores expressos em números de VRF (art. 4) correspondentes aos descontos absorvidos
pelas instituições financiadoras (artigos 3 e 5) serão considerados como aplicação habitacional pelo prazo
de 1 (um) ano, reduzindo-se em 50% (cinqüenta por cento) após a expiração desse prazo.
Art. 17 - O reajustamento das prestações dos mutuários enquadrados no Plano de Equivalência Salarial
por Categoria Profissional - PES/CP levará em consideração também o reajuste de salário concedido no
próprio mês da celebração do contrato, ainda que a título de antecipação salarial.
Art. 18 - O § 1º, do Art. 3, da Lei nº 5.741, de 1º de dezembro de 1971, passa a vigorar com a seguinte
redação:
Art. 19 - O art. 31 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, passa a vigorar com a seguinte
redação:
Art. 20 - (Vetado).
Art. 21 - Somente serão objeto de execução na conformidade dos procedimentos do Decreto-Lei nº 70, de
21 de novembro de 1966, ou da Lei nº 5.741, de 1º de dezembro de 1971, os financiamentos em que se
verificar atraso de pagamento de 3 (três) ou mais prestações.
Art. 22 - O art. 9º do Decreto-Lei nº 2.164, de 19 de setembro de 1984, passa a vigorar com a seguinte
redação:
Art. 23 - As importâncias eventualmente cobradas a mais dos mutuários deverão ser ressarcidas
devidamente corrigidas pelos índices de atualização dos depósitos de poupança, em espécie ou através de
redução nas prestações vincendas imediatamente subseqüentes.
Art. 24 - O Banco Central do Brasil baixará as instruções necessárias à aplicação desta Lei.
Dispõe sobre o Reajuste das Prestações Pactuadas nos Contratos de Financiamento Firmados no Âmbito
do Sistema Financeiro da Habitação, Vinculados ao Plano de Equivalência Salarial, e dá outras
Providências.
Art. 1º - As prestações mensais pactuadas nos contratos de financiamento firmados no âmbito do Sistema
Financeiro da Habitação - SFH, vinculados ao Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional -
PES/CP, serão reajustadas em função da data-base para a respectiva revisão salarial, mediante a aplicação
do percentual que resultar:
I - da variação: até fevereiro de 1990, do Índice de Preços ao Consumidor - IPC e, a partir de março de
1990, o valor nominal do Bônus do Tesouro Nacional - BTN;
§ 2º - Do percentual de reajuste de que trata o "caput" deste artigo será deduzido o percentual de reajuste a
que se refere o parágrafo anterior.
Art. 2º - Ao mutuário, cujo aumento salarial for inferior à variação dos percentuais referidos no "caput" e
§ 1º do artigo anterior, fica assegurado o reajuste das prestações mensais em percentual idêntico ao do
respectivo aumento salarial, desde que efetuem a devida comprovação perante o agente financeiro.
Art. 3º - O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS quitará somente um saldo devedor
remanescente por mutuário ao final do contrato, exceto aqueles relativos aos contratos firmados até 5 de
dezembro de 1990, ao amparo da legislação do SFH, independentemente da data de ocorrência do evento
caracterizador da obrigação do FCVS.
Caput com redação dada pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de 30.06.2000, em
vigor desde a publicação.
§ 1º - No caso de mutuários que tenham contribuído para o FCVS em mais de um financiamento, desde
que não sejam referentes a imóveis na mesma localidade, fica assegurada a cobertura do Fundo, a
qualquer tempo, somente para quitações efetuadas na forma estabelecida no "caput" do art. 5º da Lei nº
8.004, de 14 de março de 1990.
§ 3º - Para assegurar o cumprimento do disposto neste artigo, fica a CEF, na qualidade de Administradora
do FCVS, autorizada a desenvolver, implantar e operar cadastro nacional de mutuários do Sistema
Financeiro da Habitação - SFH, constituído a partir dos cadastros de operações imobiliárias e de seguro
125
§ 3º Com redação dada pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de 30.06.2000, em vigor
desde a publicação.
§ 4º Com redação dada pela Medida Provisória nº 1.981-49, de 29.06.2000, DOU de 30.06.2000, em vigor
desde a publicação.
Art. 4º - O Banco Central do Brasil expedirá as instruções necessárias à aplicação desta Lei, inclusive
aquelas relativas ao reajuste de prestações de financiamentos firmados no âmbito do SFH.
Art. 5º - As relações jurídicas decorrentes das Medidas Provisórias 191, de 6 de junho de 1990, 196, de 30
de junho de 1990, 202, de 1º de agosto de 1990, 217, de 31 de agosto de 1990 e 239, de 2 de outubro de
1990, serão disciplinadas pelo Congresso Nacional, nos termos do disposto no parágrafo único do art. 62
da Constituição.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:
Art. 3 O percentual máximo referido no caput do art. 2º corresponde à relação entre o valor do encargo
mensal e à renda bruta do mutuário no mês imediatamente anterior.
Parágrafo único. Durante todo o curso do financiamento será admitido reajustar o valor do encargo mensal
até o percentual máximo de comprometimento da renda estabelecido no contrato, independentemente do
percentual verificado por ocasião da celebração do mesmo.
Art. 4 O reajustamento dos encargos mensais nos contratos regidos pelo Plano de Comprometimento da
Renda terá por base o mesmo índice e a mesma periodicidade de atualização do saldo devedor dos
contratos, mas a aplicação deste índice não poderá resultar em comprometimento de renda em percentual
superior ao máximo estabelecido no contrato.
1º Sempre que o valor do novo encargo resultar em comprometimento da renda do mutuário em percentual
superior ao estabelecido em contrato, a instituição financiadora, a pedido do mutuário, procederá à revisão
do seu valor, para adequar a relação encargo mensal/renda ao referido percentual máximo.
2º As diferenças apuradas nas revisões dos encargos mensais serão atualizadas com base nos índices
contratualmente definidos para reajuste do saldo devedor e compensados nos encargos mensais
subseqüentes.
4º Nas situações de que trata o parágrafo anterior, é assegurado ao mutuário o direito de renegociar as
condições de amortização, buscando adequar novo comprometimento de renda ao percentual máximo
estabelecido no contrato, mediante a dilação do prazo de liqüidação do financiamento, observado o prazo
máximo estabelecido em contrato e demais condições pactuadas.
5º Nos casos em que for verificada a insuficiência de amortização aplica-se o estabelecido no art. 13 desta
lei.
127
Art. 5 Durante todo o curso do contrato, a instituição credora manterá demonstrativo da evolução do saldo
devedor do financiamento, discriminando o valor das quotas mensais de amortização, calculadas em valor
suficiente para a extinção da dívida no prazo contratado, bem como as quotas mensais de amortização
efetivamente pagas pelo mutuário.
Art. 6 Os contratos celebrados após a data de publicação desta lei, em conformidade com o Plano de
Equivalência Salarial (PES), serão regidos pelo disposto nesta lei.
Art. 8 No Plano de Equivalência Salarial o encargo mensal, conforme definido do parágrafo único do art.
2º, desta lei, acrescido do Coeficiente de Equiparação Salarial (CES), será reajustado no mesmo
percentual e na mesma periodicidade dos aumentos salariais da categoria profissional do mutuário,
aplicável no mês subseqüente ao de competência do aumento salarial.
1º Ocorrendo reajustes salariais, diferenciados para uma mesma categoria profissional, para efeito do
disposto no caput deste artigo, a instituição credora deverá utilizar o maior dos índices de reajustes
informados.
2º Na hipótese de a instituição credora não ser informada dos índices de reajustes salariais aplicados à
categoria profissional do mutuário, utilizam-se reajustes em consonância com o mesmo índice e a mesma
periodicidade de atualização do saldo devedor dos contratos.
3º É vedada a aplicação de reajustes aos encargos mensais inferiores aos índices de correção aplicadas à
categoria profissional do mutuário.
Art. 10 É autorizado o Poder Executivo a adotar política de subsídio temporário, pessoal e intransferível,
destinado a famílias de baixa renda, cujo financiamento não ultrapasse o valor de 2.500 UPF (duas mil e
quinhentas Unidades Padrão de Financiamento) para imóvel cuja avaliação não ultrapasse a 2.800 UPF
(duas mil e oitocentas Unidades Padrão de Financiamento), desde que existam recursos orçamentários
específicos.
Art. 11 O percentual máximo de comprometimento de renda do mutuário nos contratos regidos pelo Plano
de Equivalência Salarial, correspondente à relação entre o valor do encargo mensal e a renda bruta do
mutuário verificada no mês imediatamente anterior, não poderá ser superior a trinta por cento.
128
1º Não se aplica o disposto no caput deste artigo às situações em que o comprometimento de renda em
percentual superior ao máximo estabelecido no contrato tenha-se verificado em razão da redução da renda
ou por alteração na composição da renda familiar, inclusive em decorrência da exclusão de um ou mais
coadquirentes.
2º Nas situações de que trata o parágrafo anterior, é assegurado ao mutuário o direito de renegociar as
condições de amortização, buscando adequar novo comprometimento de renda ao percentual máximo
estabelecido em contrato, mediante a dilação do prazo de liqüidação do financiamento, observado o prazo
máximo estabelecido em contrato e demais condições pactuadas.
Art. 12 Em todo o curso do financiamento contratado sob o Plano de Equivalência Salarial, será admitido
reajustar o valor do encargo mensal até o percentual máximo de comprometimento de renda estabelecido
no contrato, independentemente do percentual verificado por ocasião de sua assinatura.
Art. 13 Nos contratos regidos por esta lei, a instituição credora manterá demonstrativo da evolução do
saldo devedor do financiamento, discriminando o valor das quotas mensais de amortização, calculadas em
valor suficiente à extinção da dívida em prazo originalmente contratado ou no novo prazo contratado, bem
como as quotas mensais de amortização efetivamente pagas pelo mutuário.
1º Eventuais diferenças entre o valor das quotas mensais de amortização referidas no caput deste artigo
serão apuradas a cada doze meses, admitindo-se prazo menor para a primeira apuração, procedendo-se, se
necessário, ao recálculo dos encargos mensais, observados os seguintes critérios e procedimentos:
a) verificada a insuficiência de amortização, o encargo mensal será recalculado com base no saldo devedor
atualizado, mantida a taxa de juros e demais acessórios contratualmente estabelecidos e dilatando-se o
prazo, se necessário, para adequar o encargo mensal ao percentual máximo estipulado no contrato,
observado o prazo máximo aplicado ao contrato;
b) se após o recálculo a quota de amortização se mantiver em nível inferior para a necessária extinção da
dívida, a diferença entre o montante necessário para a extinção da mesma e o montante efetivamente pago
pelo mutuário a partir do primeiro mês do último recálculo, atualizada pelos mesmos índices aplicados ao
saldo devedor e acrescida de juros contratuais, será paga, escalonadamente, até o final do contrato,
alternativamente:
3. por reservas constituídas pela contribuição voluntária de mutuários, administradas pela instituição
financiadora, e relativas às respectivas operações de financiamento habitacional.
2º O prazo de doze meses referido no parágrafo anterior poderá, no curso do contrato, ser alterado por
acordo entre as partes.
Art. 14 Não será imputada qualquer penalidade ao mutuário que paralisar o pagamento de encargos
mensais desde que, tendo requerido à instituição financiadora a revisão dos encargos mensais, com a
necessária juntada dos comprovantes das variações da renda, não tenha recebido resposta formal após
decorridos sessenta dias da data de protocolização do requerimento.
Art. 15 Os saldos devedores dos financiamentos de que trata esta lei serão atualizados monetariamente na
mesma periodicidade e pelos mesmos índices utilizados para a atualização:
129
I - das contas vinculadas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), quando a operação for
lastreada com recursos do referido Fundo; e
II - dos depósitos em caderneta de poupança correspondentes ao dia da assinatura do contrato, nos demais
casos.
Art. 16 O inciso IV do art. 9º da Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990, passa a ter a seguinte redação:
Art. 17 Nas operações regidas por esta lei não se aplica a contribuição para o Fundo de Assistência
Habitacional (Fundhab).
Parágrafo único. A Caixa Econômica Federal fica desobrigada a aportar recursos ao Fundo de Assistência
Habitacional (Fundhab), revogando-se, para este efeito, o disposto no art. 8º do Decreto-Lei nº 2.164, de
19 de setembro de 1984.
Art. 18 O percentual máximo referido nos arts. 2º e 11 poderá ser escalonado, em função da renda do
adquirente, pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, nas operações lastreadas
com recursos deste fundo.
Art. 19 O Ministério da Fazenda, através dos órgãos próprios, fará, no prazo de cento e vinte dias, a
revisão e atualização do cálculo atuarial do valor dos prêmios do seguro habitacional.
Art. 20 Na transferência a terceiros de direitos e obrigações decorrentes dos contratos de que trata esta lei,
será assegurada ao novo mutuário a manutenção das condições de prazo, juros e plano de reajustamento,
aproveitando-lhes as prestações anteriormente pagas.
1º Por ocasião da comercialização, ficam dispensadas todas as taxas de serviços cobradas pelas
instituições financiadoras em contratos de financiamento de até 2.800 UPF (duas mil e oitocentas
Unidades Padrão de Financiamento).
a) até zero vírgula um por cento sobre o valor do financiamento, quando os contratos forem celebrados no
âmbito de programas custeados com recursos do FGTS, compreendidos ou não no SFH;
b) até um por cento incidente sobre o valor do negócio jurídico, incluindo as parcelas finaciadas e não
financiadas, nos demais contratos pactuados no âmbito do SFH.
Art. 24 (Vetado.)
Art. 25 Nos financiamentos concedidos aos adquirentes da casa própria, celebrados no âmbito do Sistema
Financeiro da Habitação, a taxa efetiva de juros será de, no máximo, doze por cento ao ano, observado o
disposto no parágrafo único do art. 2º.
1º (Vetado.)
2º Compete ao Banco Central do Brasil estabelecer a taxa de juros, até o limite estabelecido no caput deste
artigo, em função da renda do mutuário, no caso dos financiamentos realizados com recursos oriundos de
caderneta de poupança.
3º Compete ao Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço fixar a taxa de juros, até o
limite estabelecido no caput deste artigo, em função da renda do mutuário, para operações realizadas com
recursos deste fundo.
Art. 26 O Poder Executivo dará ampla divulgação das características de cada Plano e as diferenças
existentes entre eles.
Art. 27 Não se aplicam os dispositivos desta lei aos contratos em vigor, assinados em data anterior à
publicação desta lei, salvo por acordo entre as partes.
Parágrafo único. É assegurado aos promitentes compradores de unidades habitacionais, cujas propostas de
financiamento tenham sido formalizadas junto aos agentes financeiros do Sistema Financeiro da
Habitação até 24 de abril de 1993, o direito de optar pela aplicação do disposto no caput deste artigo.
Art. 29 As operações regidas por esta lei não terão cobertura do Fundo de Compensação das Variações
Salariais (FCVS).
Parágrafo único. A Comissão de Finanças definirá o detalhamento das informações a serem encaminhadas
pelo Banco Central do Brasil, de forma a permitir a verificação do cumprimento da obrigatoriedade de
aplicações dos recursos de caderneta de poupanças pelas instituições financiadoras.
131
Art. 31 É o Poder Executivo autorizado a emitir títulos de longo prazo, sob a forma de colocação direta,
por valor não inferior ao par, para pagamento das dívidas da União com a Caixa Econômica Federal,
constituídas até a publicação desta lei.
Art. 31-A. Na aquisição de unidades residenciais destinadas ao público de baixa renda e de suas unidades
comerciais complementares, a serem contruídas em terrenos cujo valor esteja incluído no preço final de
cada unidade, na forma das diretrizes fixadas pela entidade pública adquirente, as propostas serão
julgadas, observadas a lei geral de licitações em função do preço global final, calculado por metro
quadrado construído, considerando todos os insumos que o compõem.
Art. 32 Até a publicação da regulamentação prevista nesta lei será admitida a contratação de
financiamentos habitacionais em conformidade com a legislação vigente até 24 de abril de 1993.
Art. 33 Admitida a ressalva do art. 27 desta lei, para os contratos realizados a partir de sua publicação não
se aplicam os dispositivos legais vigentes que a contrariam, relativos à indexação dos saldos devedores e
reajustes de encargos dos financiamentos, especialmente aqueles constantes da Lei nº 4.380, de 21 de
agosto de 1964, do Decreto-Lei nº 19, de 30 de agosto de 1966, do Decreto-Lei nº 2.164, de 19 de
setembro de 1984, da Lei nº 8.004, de 14 de março de 1990, e da Lei nº 8.100, de 5 de dezembro de 1990.
ITAMAR FRANCO
Fernando Henrique Cardoso
132
Institui o cruzeiro, dispõe sobre a liquidez dos ativos financeiros e dá outras providências.
Art. 1º - Passa a denominar-se cruzeiro a moeda nacional, configurando a unidade do sistema monetário
brasileiro.
Art. 2º - O Banco Central do Brasil providenciará a aquisição de cédulas e moedas em cruzados novos,
bem como fará imprimir as novas cédulas em cruzeiros, na quantidade indispensável à substituição do
meio circulante.
§ 2º - As cédulas e moedas em cruzados novos perderão poder liberatório e não mais terão curso legal nos
prazos estabelecidos pelo Banco Central do Brasil.
Art. 3º - Serão expressos em cruzeiros, doravante, todos os valores constantes de demonstrações contábeis
e financeiras, balanços, cheques, títulos, preços, precatórios, contratos e todas as expressões pecuniárias
que se possam traduzir em moeda nacional.
Art. 4º - Os cheques emitidos em cruzados novos e ainda não depositados junto ao sistema bancário serão
aceitos somente para efeito de compensação e crédito a favor da conta do detentor do cheque, em cruzados
novos, até a data a ser fixada pelo Banco Central do Brasil.
Parágrafo único. Nos casos em que o detentor do cheque não for titular de conta bancária, o Banco Central
estabelecerá limite, em cruzados novos, que poderá ser sacado imediatamente em cruzeiros.
Art. 5º - Os saldos dos depósitos à vista serão convertidos em cruzeiros, segundo a paridade estabelecida
no § 2º do art. 1º, obedecido o limite de NCz$ 50.000,00 (cinqüenta mil cruzados novos).
§ 1º - As quantias que excederem o limite fixado no caput deste artigo serão convertidas, a partir de 16 de
setembro de 1991, em doze parcelas mensais iguais e sucessivas, segundo a paridade estabelecida no § 2º
do art. 1º desta Lei.
Com redação dada pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.
Vide art. 10 da Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.
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Com redação dada pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.
§ 3º - As reservas compulsórias em espécie sobre depósitos à vista, mantidas pelo sistema bancário junto
ao Banco Central do Brasil, serão convertidas e ajustadas conforme regulamentação a ser baixada pelo
Banco Central do Brasil.
Art. 6º - Os saldos das cadernetas de poupança serão convertidos em cruzeiros na data do próximo crédito
de rendimento, segundo a paridade estabelecida no § 2º do art. 1º, observado o limite de NCz$ 50.000,00
(cinqüenta mil cruzados novos).
§ 1º - As quantias que excederem o limite fixado no caput deste artigo, serão convertidas, a partir de 16 de
setembro de 1991, em doze parcelas mensais iguais e sucessivas, segundo a paridade estabelecida no § 2º
do art. 1º desta Lei.
Com redação dada pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.
Vide art. 10 da Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.
Com redação dada pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.
§ 3º - Os depósitos compulsórios e voluntários mantidos junto ao Banco Central do Brasil, com recursos
originários da captação de cadernetas de poupança, serão convertidos e ajustados conforme
regulamentação a ser baixada pelo Banco Central do Brasil.
Art. 7º - Os depósitos a prazo fixo, com ou sem emissão de certificado, as letras de câmbio, os depósitos
interfinanceiros, as debêntures e os demais ativos financeiros, bem como os recursos captados pelas
instituições financeiras por meio de operações compromissadas, serão convertidos em cruzeiros, segundo
a paridade estabelecida no § 2º do art. 1º, observado o seguinte:
II - para os demais ativos e aplicações, excluídos os depósitos interfinanceiros, serão convertidos, na data
de vencimento do prazo original dos títulos, 20% (vinte por cento) do valor de resgate.
§ 1º - As quantias que excederem os limites fixados nos itens I e II deste artigo serão convertidas, a partir
de 16 de setembro de 1991, em doze parcelas mensais iguais e sucessivas, segundo a paridade estabelecida
no § 2º do art. 1º desta Lei.
Com redação dada pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.
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Vide art. 10 da Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.
Com redação dada pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.
§ 3º - Os títulos mencionados no caput deste artigo, cujas datas de vencimento sejam posteriores ao dia 16
de setembro de 1991, serão convertidos em cruzeiros, integralmente na data de seus vencimentos.
Art. 8º - Para efeito do cálculo dos limites de conversão estabelecidos nos arts. 5º, 6º e 7º, considerar-se-á
o total das conversões efetuadas em nome de um único titular em uma mesma instituição financeira.
Art. 9º - Serão transferidos ao Banco Central do Brasil os saldos em cruzados novos não convertidos na
forma dos arts. 5º, 6º e 7º, que serão mantidos em contas individualizadas em nome da instituição
financeira depositante.
§ 2º - Quando a transferência de que trata o artigo anterior ocorrer em títulos públicos, providenciará o
Banco Central do Brasil a sua respectiva troca por novas obrigações emitidas pelo Tesouro Nacional ou
pelos Estados e Municípios, se aplicável, com prazo e rendimento iguais aos da conta criada pelo Banco
Central do Brasil.
§ 3º - No caso de operações compromissadas com títulos públicos, estes serão transferidos ao Banco
Central do Brasil, devendo seus emissores providenciar sua substituição por novo título em cruzados
novos com valor, prazo e rendimento idênticos aos dos depósitos originários das operações
compromissadas.
Art. 10 - As quotas dos fundos de renda fixa e dos fundos de curto prazo serão convertidas em cruzeiros
na forma do art. 7º, observado que o percentual de conversão poderá ser inferior ao estabelecido no art. 7º
se o fundo não dispuser de liquidez suficiente em cruzados novos.
Vide art. 10 da Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.
Art. 11 - Os recursos, em cruzados novos, dos Tesouros Federal, Estaduais e Municipais, bem como os da
Previdência Social, serão convertidos, integralmente, no vencimento das aplicações, não se lhes aplicando
o disposto nos arts. 5º, 6º e 7º desta lei.
Art. 12 - Pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar da publicação da medida provisória que deu
origem a esta lei, as contas e depósitos denominados em cruzados novos são passíveis de transferência de
titularidade, observadas as condições especificadas nos arts. 5º, 6º e 7º, para fins de liquidação de dívidas e
operações financeiras comprovadamente contratadas antes de 15 de março de 1990.
Parágrafo único. O Banco Central do Brasil estipulará a documentação necessária para reconhecimento da
obrigação, definindo os instrumentos e mecanismos de transferência da titularidade dos depósitos.
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Art. 14 - Os prazos mencionados nos arts. 12 e 13 poderão ser aumentados pelo Ministério da Economia,
Fazenda e Planejamento em função de necessidades das políticas monetária e fiscal.
Art. 15 - O Banco Central do Brasil definirá normas para o fechamento do balanço patrimonial das
instituições financeiras denominado em cruzados novos, em 15 de março de 1990, bem como para
abertura de novos balanços patrimoniais, denominados em cruzeiros, a partir da vigência da Medida
Provisória nº 168, de 15 de março de 1990.
Art. 17 - O Banco Central do Brasil utilizará os recursos em cruzados novos nele depositados para
fornecer empréstimos para financiamento das operações ativas das instituições financeiras contratadas em
cruzados novos, registradas no balanço patrimonial referido no artigo anterior.
Parágrafo único. As taxas de juros e os prazos dos empréstimos por parte do Banco Central do Brasil serão
compatíveis com aqueles constantes das operações ativas mencionadas neste artigo.
Com redação determinada pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua
publicação.
I - reduzir cada um dos prazos e elevar cada um dos limites estabelecidos nos artigos 5º, 6º e 7º, da Lei nº
8.024, de 12 de abril de 1990.
Item acrescentado pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.
Item acrescentado pela Lei nº 8.088, de 31.10.1990, DOU de 01.11.1990, em vigor desde sua publicação.
Art. 20 - O Banco Central do Brasil, no uso das atribuições estabelecidas pela Lei nº 4.595, de 31 de
dezembro de 1964 e legislação complementar, expedirá regras destinadas a adaptar as normas
disciplinadoras do mercado financeiro e de capitais, bem como do Sistema Financeiro da Habitação, ao
disposto nesta lei.
Art. 21 - Na forma de regulamentação a ser baixada pelo Ministro da Economia, Fazenda e Planejamento
poderão ser admitidas conversões em cruzeiros de recursos em cruzados novos em montantes e
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percentuais distintos aos estabelecidos nesta lei, desde que o beneficiário seja pessoa física que perceba
exclusivamente rendimentos provenientes de pensões e aposentadorias.
Parágrafo único. O Ministro da Economia, Fazenda e Planejamento fixará limite para cada beneficiário,
das conversões efetuadas de acordo com o disposto neste artigo.
Art. 22 - O valor nominal do Bônus do Tesouro Nacional (BTN) será atualizado cada mês por índice
calculado com a mesma metodologia utilizada para o índice referido no art. 2º, § 6º, da lei de conversão
resultante da Medida Provisória 154, de 15 de março de 1990, refletindo a variação de preço entre o dia 15
daquele mês e o dia 15 do mês anterior.
Parágrafo único. Excepcionalmente, o valor nominal do BTN do mês de abril de 1990 será igual ao valor
do BTN Fiscal no dia 1º de abril de 1990.
Art. 23 - O valor diário do BTN Fiscal será divulgado pela Secretaria da Receita Federal, projetando a
evolução mensal da taxa de inflação.