Professional Documents
Culture Documents
العقاري في أبوظبي
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
إخالء المسؤولية
المعلومات الواردة في ھذا الدراسة للعلم فقط .وتستند ھذه المعلومات على افتراضات حالية ومستقبلية
فضالً عن سوق العقارات المتقلب في إمارة أبوظبي وھي ال تمثل عرضا ً أو التزاما ً .كما أن ھذه
المعلومات ال تمثل نصحا ً تخطيطا ً أو استثماريا ً أو ماليا ً أو أي شكل آخر من أشكال النصح .كما ننوه
إلى أن مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني ال يقدم أي ضمانات سواء كانت صريحة أو ضمنية فيما
يتعلق بدقة أو اكتمال المعلومات الواردة في ھذه الدراسة.
موجز تنفيذي
تمثل ھذه التوقعات لسوق العقارات في أبوظبي تحليالً للعرض والطلب المستقبلي على العقارات السكنية والمكتبية والتجارية
والفندقية داخل منطقة أبوظبي الكبرى خالل الفترة من 2009حتى ،2013كما تعد ھذه النتائج خالصة دراسة بحثية مستفيضة
قام بھا فريق المشروع وشملت تطوير نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي وكذلك نموذج العرض والطلب على العقارات إلمارة
أبوظبي حتى العام .2030
وفي ھذه اآلونة التي تشھد تحوالت اقتصادية عالمية ومحلية ،تأتي ھذه الدراسة لسوق العقارات في أبوظبي في مسعى من مجلس
أبوظبي للتخطيط العمراني لتخطيط وتطبيق خطط إطار عمل الھيكل العمراني وفقا ً لمؤشرات السوق الرئيسية ،وتتيح ھذه الدراسة
إجراء تطوير مخطط لمدينة أبوظبي واإلمارة ككل لتلبية احتياجات السوق العقارية.
يلخص الجدول التالي النتائج الرئيسية للدراسة فيما يتعلق باألعوام األربع القادمة ):(2013-2009
نسبة التغير
)سنويا ً( 2013 2009 وحدة القياس المؤشر
%6,1 398,000 314,000 مليون درھم إماراتي )إمارة أبوظبي( الناتج المحلي اإلجمالي الفعلي
%5,2 1,189,000 969,000 فرد )منطقة أبوظبي الكبرى( السكان
%4,8 693,000 574,000 فرد )منطقة أبوظبي الكبرى( إجمالي العمالة
%4,5 232,000 194,000 فرد )منطقة أبوظبي الكبرى( العمالة المكتبية
%9,8 7,182,000 4,936,000 ليلة )منطقة أبوظبي الكبرى( ليال فندقية
مليون درھم إماراتي )منطقة أبوظبي
%5,4 23,300 18,915 الكبرى( اإلنفاق في قطاع التجزئة
المصدر :نموذج االقتصاد الكلي والديموغرافي
9,1% 250,200 177,400 الوحدات )منطقة أبوظبي الكبرى( المعروض من الوحدات السكنية
%5,3 277,500 226,000 الوحدات )منطقة أبوظبي الكبرى( الطلب على الوحدات السكنية
متر مربع من المساحة اإلجمالية القابلة للتأجير
%18,1 3,559,000 1,810,000 )منطقة أبوظبي الكبرى( المعروض من المكاتب
متر مربع من المساحة اإلجمالية القابلة للتأجير
%4,4 3,495,000 2,940,000 )منطقة أبوظبي الكبرى( الطلب على المكاتب
متر مربع من المساحة اإلجمالية القابلة للتأجير
15,2% 2,510,000 1,426,000 )منطقة أبوظبي الكبرى( المعروض في قطاع التجزئة
متر مربع من المساحة اإلجمالية القابلة للتأجير
%2,4 2,315,000 2,106,000 )منطقة أبوظبي الكبرى( الطلب في قطاع التجزئة
%18,9 26,500 13,500 عدد الغرف )منطقة أبوظبي الكبرى( المعروض من الوحدات الفندقية
%10,0 19,700 13,500 عدد الغرف )منطقة أبوظبي الكبرى( الطلب على الوحدات الفندقية
المصدر :نموذج العرض والطلب على العقارات )استناداً إلى المناقشات بين مجلس التخطيط العمراني والمطورين للعرض ونموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي للطلب(
i
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
ii
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
المحتويات
مقدمة 1
لقد شھدت أبوظبي نمواً اقتصاديا ً قويا ً على مدار األعوام الخمس الماضية بمعدل %9سنويا ً األمر الذي يتحتم معه معالجة
تحديات النمو العمراني الناتجة عن التحوالت الديموغرافية والسكانية في الوقت المحدد من خالل وضع إطار عمل يتسم
بالوضوح والشفافية ،كما أن األحوال االقتصادية العالمية واإلقليمية الحالية تقتضي قيام الحكومات والجھات الرقابية والتنظيمية
بدور أكثر فاعلية في وضع إطار عمل قادر على معالجة وحل مشكالت السوق العقاري.
في ظل ھذه الظروف االقتصادية العالمية والمحلية المتسارعة ،فإن مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني ملتزم باالستجابة لتحديات النمو
العمراني الحالية عن طريق وضع إطار عمل يتسم بالوضوح والشفافية ،ويعتبر ھذا االلتزام من صميم دراسة التوقعات العقارية لمنطقة
أبوظبي الكبرى والذي يھدف إلى متابعة احتياجات وتحديات وفرص القطاع العقاري في أبوظبي ،ومن خالل ھذه التوقعات يستطيع
مجلس التخطيط العمراني المساھمة في تعزيز بيئة تنظيمية أكثر شفافية.
1
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
اإلنفاق على قطاع التجزئة ھو حاصل جمع اإلنفاق من قبل السكان والسياح ،ويزداد إنفاق السكان تبعا ً لزيادة
مستويات دخولھم ،أما إنفاق السياح فھو مرتبط بالليالي السياحية.
تشكل المخرجات التالية للنموذج المدخالت الرئيسية لنموذج العرض والطلب على العقارات الخاص بھذه الدراسة،
السكان )الوافدين والمواطنين( -سوق العقارات السكنية
العمالة المكتبية -سوق المكاتب
مبيعات التجزئة )للسكان والسياح( -سوق التجزئة
الطلب على الليالي الفندقية )السياح( -سوق الفنادق
العرض :تم إجراء تقييم تفصيلي للعرض المستقبلي المحتمل للعقارات في أبوظبي حيث تقوم توقعات العرض المستقبلي
من عام 2009إلى 2013على مراجعة تفصيلية لكل مشروع على حدة لكافة المشاريع المعلن عنھا مع إجراء تعديالت
تعكس تواريخ التسليم المحتملة ومراحل تنفيذ ھذه المشاريع.
تم تقسيم العرض المتوقع إلى 30منطقة في الدراسة البحثية ،وألغراض ھذا التقرير الموجز ،تم توزيع ھذه المناطق إلى
6مناطق أوسع على النحو التالي:
2
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
المصدر :فريق العمل ،مجلس التخطيط العمراني )قسم نظام المعلومات الجغرافية(
الطلب :استناداً إلى مخرجات نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي ،تم إعداد التوقعات السنوية للطلب على القطاعات األربع
)السكني والمكاتب والتجزئة والفنادق( للفترة من 2009إلى .2013
3
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
تعد إمارة أبوظبي كبرى اإلمارات السبع في دولة اإلمارات العربية المتحدة سواء من حيث المساحة أو النشاط االقتصادي الذي
يساھم بما يربو على %50من الناتج المحلي اإلجمالي لإلمارات العربية المتحدة )على الرغم من أنه يشكل فقط ثلث الناتج
المحلي اإلجمالي غير النفطي(.
إن اكتشاف النفط في فترة الستينات قد حوّ ل اقتصاد الدولة على مدار الخمسين عاما ً الماضية إلى إقتصاد نفطي بفضل اإليرادات
النفطية الھائلة باإلمارة والتي يعاد استثمارھا تدريجيا ً في مجاالت متنوعة مع تركيز خاص على الرعاية الصحية والتعليم
والصناعة والبنية التحتية ،وعلى الرغم من وجود خطط طموحة لتنويع مصادر الدخل من القطاع غير النفطي ،لم يساھم ھذا
القطاع سوى بنحو %38من الناتج المحلي اإلجمالي في عام ،2008وتمثل الرؤية االقتصادية 2030خطة طويلة األجل لحكومة
أبوظبي تھدف إلى تنويع اقتصاد اإلمارة وتحويله إلى اقتصاد مستدام.
لقد شھدت إمارة أبوظبي نمواً غير مسبوق خالل العقد األخير ،ففي الفترة من 2001إلى 2009بلغ متوسط نمو الناتج المحلي
اإلجمالي الفعلي %9سنويا ً حيث ھيمن عليه النمو السريع في قطاعي النفط والغاز ،وخالل الفترة ذاتھا ) ،(2009-2001نما الناتج
المحلي اإلجمالي غير النفطي بمعدل %6،3سنويا ً ،ومع تجاوز النمو في القطاع النفطي لبقية القطاعات االقتصادية و ارتفاع
أسعار النفط ،فقد تراجعت مساھمة القطاع غير النفطي في االقتصاد بشكل سريع حتى عام .2008
30
25
→ Forecast
20
15
10
5
0
-5
-10
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
المصدر :نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي )استناداً إلى البيانات التاريخية ) (2008-2002كما وردت من مركز اإلحصاء-
أبوظبي(
في العام ،2009تأثر االقتصاد تأثراً شديداً بانخفاض أسعار النفط وإنتاجه ،والتراجع الذي شھدته األسواق العقارية ،وعدم توفر
القروض البنكية وتناقص الثقة االقتصادية ،ولقد كان الجتماع ھذه العوامل مع بعضھا تأثيرات أكبر من أن تعوضھا أية حوافز
مالية أو نقدية ،األمر الذي أدى إلى تراجع الناتج المحلي اإلجمالي الفعلي إلمارة أبوظبي بنسبة %7في العام .2009
على الرغم من الضعف المستمر في االقتصاد العالمي في النصف األول من العام ،2010يتوقع أن يعود اقتصاد أبوظبي إلى
االرتفاع بقوة مع نمو إيجابي فعلي في الناتج المحلي اإلجمالي بنحو %6,7حسبما ھو متوقع لھذا العام.
يتوقع أن يزداد الناتج المحلي اإلجمالي الفعلي بمعدل %6,1سنويا ً للفترة من 2009إلى ،2013ومع أن نمو الناتج المحلي
اإلجمالي غير النفطي يتوقع أن يفوق النمو في القطاع النفطي مع تنوع االقتصاد ،فإن تسھيل اإلنتاج النفطي المؤدي إلى انعاش
4
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
اإلنتاج النفطي سيضمن استمرار القطاع النفطي في الھيمنة على االقتصاد )حيث سيساھم بنسبة %66من الناتج المحلي اإلجمالي
الفعلي في عام .(2013
في األعوام األخيرة تم توجيه االستثمار نحو القطاعات غير النفطية وازداد تكوين رأس المال المحلي اإلجمالي الثابت بمعدل
%3,5سنويا ً للفترة من 2001إلى 2008نتيجة لالستثمار في قطاعي العقارات والخدمات التجارية والذي حقق معدل نمو متميز
بلغ نحو %14,4سنويا ً.
25
→ Forecast
20
15
10
5
0
-5
-10
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
المصدر :نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي )استناداً إلى البيانات التاريخية ) (2008-2002كما وردت من مركز اإلحصاء -
أبوظبي(
من المتوقع أن تعاود االستثمارات االرتفاع بعد التراجع الذي شھدته في العام 2009حيث يتوقع أن تسجل معدالت نمو سنوية
تتجاوز العشرة بالمئة على مدار األعوام األربع حتى عام .2013
لقد أدى التوسع السريع في االقتصاد خالل السنوات األخيرة إلى توسع في حجم العمالة ،ففي الفترة ما بين 2001و ،2009ازداد
إجمالي حجم العمالة بمعدل %6,0سنويا ً ،وخالل الفترة ذاتھا ،ارتفع حجم العمالة في قطاع اإلنشاءات بأكثر من %10سنويا ً،
وبحلول العام 2009بلغت نسبة القوى العاملة في ھذا القطاع %26على الرغم من أن ھذه النسبة قد سجلت انخفاضا ً عن نسبة
%29التي سجلت في .2008
5
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
12
10 → Forecast
8
6
4
2
0
-2
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
المصدر :نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي )استناداً إلى البيانات التاريخية ) (2008-2002كما وردت من مركز اإلحصاء -أبوظبي(
تعد إمارة أبوظبي أكبر منتج للنفط في دولة اإلمارات العربية المتحدة ،فھي تستحوذ على أكثر من %85من إجمالي الطاقة
اإلنتاجية النفطية للدولة وما يربو على %90من االحتياطات النفطية بما يعادل أكثر من %8من االحتياطي النفطي العالمي،
ولذلك لم يكن مستغربا ً أن يظل إنتاج النفط والغاز الركيزة األساسية لالقتصاد بل ويتوقع أن يبقى المساھم الرئيسي في الناتج
المحلي اإلجمالي نظراً لالحتياطيات الھيدروكربونية الھائلة الموجودة باإلمارة.
ومع انتعاش االقتصاد العالمي ،ستدعم االتجاھات السائدة في أسعار النفط النمو القوي نسبيا ً بدءاً من العام القادم ،مما سيساعد في
زيادة مساھمة القطاع النفطي بالقيمة االسمية على المدى القصير ،ويتوقع أن ترتفع أسعار النفط بمتوسط 74دوالراً للبرميل في
عام ، 2010أي بزيادة قدرھا %22عن سعر 61دوالراً للبرميل في عام ) 2009والذي يمثل انخفاضا ً بنسبة %37عن أسعار
عام .(2008
إن زيادة العمالة في القطاع الخدمي ستعمل على زيادة الطلب على المساحات المكتبية ،ويتوقع أن يزيد عدد العاملين بالمكاتب
بنسبة %4,5سنويا ً خالل الفترة من 2009إلى ،2013كما يتوقع أن تشھد الفنادق والمطاعم أسرع زيادة في حجم العمالة )أكثر
من %8سنويا ً( نظراً الستفادة ھذا القطاع من النمو المتوقع في عدد الزوار القادمين لإلمارة.
يعكس النمو السكاني في أبوظبي مزيجا ً من الزيادة الطبيعية في عدد السكان المواطنين وازدياد عدد السكان غير المواطنين )أو
الوافدين( استجابة لفرص العمل المتغيرة.
لقد ازداد عدد السكان المواطنين باإلمارة بشكل مطرد حيث نما بنحو %4سنويا ً خالل الفترة ما بين 2001و ،2009ونظراً
لمعدالت النمو الطبيعية األعلى في التسعينات فإن توليفة السكان المواطنين في عام 2009قد ھيمنت عليھا تلك الفئة العمرية التي
تقل أعمارھا عن 15عاما ً )تشكل %42من إجمالي عدد السكان( في حين بلغت نسبة السكان ممن ھم في سن العمل )الذين
تتراوح أعمارھم بين 15إلى 64عاما ً( %55من إجمالي عدد السكان ،وسيعمل ھذا المزيج من الفئات العمرية ومعدالت المواليد
المرتفعة نسبيا ً على حفز النمو المتوقع للسكان المواطنين )بأكثر من %3سنويا ً( خالل الفترة بين 2009إلى .2013
ولكن النمو في عدد السكان المواطنين كان وما يزال مسبوقا ً بالزيادة في عدد السكان الوافدين في أبوظبي ،ففي خالل الفترة من
2001إلى ،2009كان من المتوقع أن ينمو عدد السكان غير المواطنين بمعدل يبلغ نحو %4سنويا ً على الرغم من االنخفاض
6
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
الذي شھده في العام 2009نتيجة لالنكماش االقتصادي األخير ومن المتوقع أن يستمر عند معدل النمو السابق خالل الفترة من
2009إلى 2013مما سيرفع عدد السكان الوافدين من 1,2مليون نسمة في 2009إلى 1,4مليون نسمة في .2013
إجمالي عدد السكان )المواطنين وغير المواطنين( خالل الفترة من 2009إلى ) 2013إمارة أبوظبي(
2,000
1,500
Population
1,000
500
0
2009 2010 2011 2012 2013
تعتبر نسبة اإلعالة احد أھم العوامل الھامة والمحفزة لزيادة عدد السكان غير المواطنين في إمارة أبوظبي والتي تقف عند 0,31
وھي نسبة منخفضة نسبيا ً تعود إلى زيادة عدد العمال غير المعيلين في اإلمارة وعدم وجود عدد كبير من الوافدين المتقاعدين.
غير أن ھناك فرصة للزيادة في نسبة اإلعالة للشخص العامل في ظل تضاؤل األھمية النسبية لعمال اإلنشاءات المؤقتين و تحول
السكان الوافدين إلى حالة أكثر رفاھية وأكثر استقراراً بوجه عام ،ومن ثم يُفترض أن تزداد نسبة غير العاملين إلى العاملين من
السكان الوافدين تدريجيا ً في المستقبل ،مما يسھم بشكل أكبر في زيادة عدد السكان الوافدين.
السياحة 4-2
في األعوام األخيرة كانت ھناك جھود حثيثة بذلتھا السلطات في إمارة أبوظبي لدعم السياحة تمثلت في وضع خطط التدريب
الحكومية لتحسين جودة الخدمات المقدمة في القطاع الفندقي وتنظيم الحمالت التسويقية والترويجية وإنشاء ھيئة أبوظبي للسياحة
وتطوير مناطق الجذب السياحي الرئيسية الجديدة واستضافة عدد من المناسبات الرياضية والثقافية ،وكجزء من التنوع
اإلستراتيجي ،تستھدف اإلمارة سوق سياحة الرفاھية واضعة الفنون والثقافة في صميم خططھا االقتصادية مع التخطيط إلقامة
مشروعات تشمل تطوير عدد من مناطق الجذب السياحي التي تضم عدداً من المعالم البارزة مثل متاحف اللوفر ومتحف جوجنھام
الجديدين.
ونتيجة لھذه المبادرات ،يتوقع أن يرتفع عدد الزوار في إمارة أبوظبي من 1,5مليون زائر في 2009إلى 2,1مليون زائر بحلول
عام ) 2013بزيادة تقارب %10سنويا ً( ،أما األنشطة الترفيھية العالمية فستكون الشريحة السوقية األسرع نمواً بزيادة متوقعة من
500,000زائر في 2009إلى أكثر من 832,000زائر في ) 2013بزيادة تقارب %17سنويا ً(.
7
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
International leisure
Domestic leisure
15 MICE
Other business
Total
10
5
0
نظراً للنمو الكبير في عدد زوار األنشطة الترفيھية الدولية ،يتوقع أن ترتفع حصة الليالي الفندقية الترفيھية من 2,5) %51مليون
ليلة( في 2008إلى 4,3) %58مليون ليلة( بحلول .2013
ليلة فندقية حسب الغرض 2009 ليلة فندقية حسب الغرض 2013
2.0 m
2.5 m 2.4 m
4.3 m
0.4 m
International Leisure International Leisure
Domestic Leisure 0.2 m Domestic Leisure
0.3 m 0.2 m MICE MICE
Other Business Other Business
ونتيجة للزيادة في عدد الزوار ،السيما الزوار القادمين لإلمارة ألغراض السياحة الترفيھية ،سيكون ھناك طلب متزايد على
قطاعات الفنادق والمطاعم و التجزئة والتي يتوقع لھا أن تشھد نمواً فوق المتوسط في حجم العمالة خالل األعوام األربع المقبلة.
يُقدر إجمالي دخل األسر في أبوظبي في عام 2009بنحو 76مليار درھم إماراتي )منھا 27مليار درھم لألسر المواطنة و49
مليار درھم ألسر غير المواطنة( حيث تمثل األجور والرواتب المصدر الرئيسي للدخل ،ويبلغ دخل العمالة غير المواطنة نحو
2,4مرة مثل دخل العمالة المواطنة مع اعتماد المواطنين بصورة أكبر على الدخل من القطاع العقاري والتحويالت.
ومع أن الدخل اإلجمالي لألسر غير المواطنة لم يشھد نمواً خالل العام ،2009إال أنه من المتوقع أن تتحسن فرص العمالة
والمكاسب مجدداً في العام ،2010ويتوقع أن يؤدي ذلك إلى زيادة الدخل اإلجمالي الفعلي لألسر غير المواطنة بمعدل يزيد على
%6سنويا ً خالل الفترة من 2009إلى .2013
8
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
من المتوقع أن يصل اإلنفاق في قطاع التجزئة في إمارة أبوظبي إلى 18,9مليار درھم إماراتي )حسب أسعار (2008في العام
،2009حيث يشكل السكان الوافدين الحصة األكبر من ھذا الرقم ) (%49مقارنة بنسبة %43من قبل المواطنين بينما تأتي نسبة
%8المتبقية من اإلنفاق الذي يقوم به السياح ،ومع أن الدخل اإلجمالي لألسر غير المواطنة يفوق إلى حد كبير الدخل اإلجمالي
لألسر المواطنة ،فإن الوافدين ينفقون جزءاً قليالً من دخولھم على مشتريات التجزئة مقارنة بالمواطنين ) %18مقارنة بنسبة
(%30األمر الذي يعكس ارتفاع معدالت االدخار لدى غير المواطنين وإنفاق الوافدين للنسبة األكبر من دخولھم على السكن أو
التحويالت الخارجية.
اإلنفاق في قطاع التجزئة حسب المجموعات ) (2009مليار درھم إماراتي )إمارة أبوظبي(
2,172
8,098
Citizens
Non-Citizens
9,267
Tourist
10
8
6
4
2
0
من المتوقع أن ينمو اإلنفاق في قطاع التجزئة من جانب المواطنين والوافدين تبعا ً للدخل خالل الفترة من 2009إلى 2013بل
ويتوقع وجود نمو أقوى في إنفاق التجزئة من جانب السياح مما يعكس الزيادة في عدد الليالي الفندقية وزيادة في اإلنفاق لليلة
الواحدة .،وبوجه عام ،يتوقع لإلنفاق من قبل سكان اإلمارة في قطاع التجزئة أن يزيد بمعدل سنوي قدره %4,5خالل الفترة من
2009إلى 2013بينما يعمل معدل الزيادة في إنفاق التجزئة وقدره %14,4سنويا ً على دفع معدل النمو اإلجمالي إلنفاق التجزئة
إلى نحو %5,4سنويا ً.
9
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
إن اإلنفاق على الفنادق والمطاعم يعتمد بشكل كبير على السياحة ،وھو يساھم بنحو %75من إجمالي اإلنفاق ،ومن المتوقع
لإلنفاق اإلجمالي على الفنادق والمطاعم أن يزيد بنسبة أكبر تصل إلى %8,5سنويا ً خالل الفترة من 2009إلى ،2013مدفوعا ً
بزيادة كبيرة في عدد الزوار القادمين لإلمارة بغرض السياحة.
6
4
2
0
يُقدر عدد سكان منطقة أبوظبي الكبرى بنحو 969,000نسمة أو حوالي %60من إجمالي سكان إمارة أبوظبي كما في نھاية
،2009وھناك تركز كبير للوافدين في منطقة أبوظبي الكبرى )يقدر بنحو %65من جملة الوافدين الذين يقيمون في اإلمارة(
بينما يقيم ما يزيد على نصف مواطني اإلمارة في منطقة أبوظبي الكبرى.
وبعد االنخفاض الذي شھده عام 2009نتيجة للتباطؤ االقتصادي ،يتوقع أن ينمو عدد السكان غير المواطنين بوتيرة قوية بنسبة
تصل إلى %5,7سنويا ً خالل الفترة من 2009إلى ،2013وعند إضافة الزيادة المتوقعة في السكان المواطنين بنسبة ،%3,4
يتوقع أن يزيد سكان منطقة أبوظبي الكبرى بنسبة %5سنويا ً خالل الفترة من 2009إلى .2013
10
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
0.23 mn
Citizens of
District
0.58 mn
Non District
Residents
Non-Citizens of District
0.76 mn
5
4
3
2
1
0
ساھمت منطقة أبوظبي الكبرى في عام 2009بنحو %59من إجمالي العمالة باإلمارة ،حيث شكل قطاعي اإلنشاءات والتوزيع
)بما في ذلك التجزئة( أكبر الجھات الموظفة للعمالة بنسبة %29و %21من إجمالي العمالة في منطقة أبوظبي الكبرى على
التوالي في .2009
ومن ناحية أخرى أدى االنكماش االقتصادي في 2009إلى تقلص حجم العمالة في القطاعات سريعة التأثر بالبيئة الخارجية والتي
شملت قطاعات النفط والصناعة والتمويل واإلنشاءات ،ويتوقع لمعظم القطاعات أن تنتعش بقوة في العام 2010وأن يسجل إجمال
العمالة معدل نمو بنحو %4,8سنويا ً خالل الفترة من 2009إلى ،2013ومن المتوقع كذلك لقطاعات المطاعم والفنادق
) (%8,4والعقارات والخدمات التجارية ) (%8,0واإلنشاءات ) (%6,0والتوزيع ) (%5والخدمات المالية ) (%5أن تكون
أقوى القطاعات نمواً خالل الفترة من 2009إلى .2013
11
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
إن أكثر من %65من جميع الوظائف المكتبية في إمارة أبوظبي موجودة في منطقة أبوظبي الكبرى ،وتعد ھذه النسبة ھي األعلى
أيضا ً في العديد من قطاعات االقتصاد )فمثالً %90من جميع الوظائف المكتبية في القطاع المالي باإلمارة موجودة في في منطقة
أبوظبي الكبرى( ،ومن المتوقع للوظائف المكتبية أن تنمو بمعدل أبطأ قليالً من معدل نمو إجمالي العمالة خالل الفترة من 2009
إلى 2013بينما تستحوذ قطاعات اإلنشاءات والفنادق والمطاعم والتوزيع ذات النمو السريع على نسبة قليلة جداً من العمالة
المكتبية.
12
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
مقدمة 1-3
يشھد سوق العقارات السكنية في أبوظبي حاليا ً نقصا ً في العرض ،إذ ال يوجد عدد كاف من الوحدات السكنية لتلبية احتياجات
السكان ال سيما بالنسبة لشريحة ذات الدخل المنخفض.
وعلى الرغم من استجابة قطاع اإلنشاءات للنقص الحالي باإلعالن عن العديد من المشروعات الجديدة على مدار العامين أو
الثالثة أعوام الماضية ،فإن بعض ھذا العرض المعلن إما أن يكون قد تأخر أو تأجل بسبب آثار انكماش السوق وعدم توفر
السيولة.
يتوقع أن يبقى السوق العقاري في حالة نقص في العرض طوال فترة الدراسة على الرغم من توقع انخفاض العجز الحالي في عدد
الوحدات السكنية من 48,400وحدة إلى 26,300وحدة بحلول عام .2013
أدت طفرة المضاربات األخيرة في السوق العقاري إلى ارتفاع كبير في أسعار مبيعات الوحدات السكنية في العام 2008قبل أن
يتراجع ھذا االرتفاع بشكل كبير في العام ،2009كما شھد سوق اإليجارات انخفاضا ً خالل العام 2009في كافة القطاعات
الفرعية السيما الشقق ذات المستوى المنخفض والعالي ،ومع ذلك بقيت اإليجارات في أبوظبي مرتفعة نسبيا ً نظراً للنقص المستمر
في المعروض من الوحدات السكنية.
وربما تستمر إيجارات المساكن في االنخفاض بشكل كبير في أبوظبي نتيجة لعدد من العوامل من بينھا اثر انخفاض اإليجارات
وزيادة المعروض من الوحدات السكنية في دبي ،وسيكون ھذا التغيير في اإليجارات في أبوظبي بمثابة العامل المحرك للطلب
الكامن الحالي نتيجة النخفاض رغبة األسر في العيش معا ً في وحدة سكنية واحدة ،وفي ظل تراجع الفرق في االيجارات بين
أبوظبي ودبي ،سيقل مستوى االنتقال بين دبي وأبوظبي مما يساعد بشكل أكبر في تحرير الطلب الكامن.
يبقى ھناك عدم توافق بين العرض الحالي )الكثير منه كان مقررا له أن يستھدف المضاربين والمساكن الفاخرة( و أغلبية الطلب
من قبل المستخدمين الفعليين )الذين يشكلون الجزء األكبر من الشرائح الدنيا والوسطى(.
على الرغم من قيام معظم المطوّ رين حاليا ً بمراجعة وإعادة النظر في خطط مشاريعھم وذلك لزيادة المعروض من الوحدات
السكنية ذات المستوى المنخفض والمتوسط للمستخدمين الفعليين ،يتوقع أن يستمر النقص في المعروض من الوحدات السكنية ذات
المستوى المنخفض والمتوسط على مدار األعوام الثالث أو األربع القادمة.
سيشھد سوق العقارات الفاخرة زيادة كبيرة في العرض خالل عامي 2010و 2011بعد استكمال أولى المشروعات بجزيرة
الريم ومنطقة شاطئ الراحة.
في العام ،2009بلغ المعروض اإلجمالي من الوحدات السكنية في أبوظبي حوالي 177,400وحدة سكنية ،ويشھد سوق
العقارات السكنية حاليا ً نقصا ً في العرض مع وجود مواقع رئيسية تسجل ارتفاعا ً كبير في اإليجارات وتعمل بمعدل إشغال يبلغ
%100تقريبا ً.
أغلب الوحدات السكنية الجديدة تم تسليمھا خارج جزيرة أبوظبي ،جاءت ھذه اإلضافات ذات الجودة العليا من مشاريع حدائق
الراحة وساس النخل وحدائق الغولف ،كما تم تنفيذ مجموعة من المشروعات غير المخططة تخطيطا ً شامالً والتي تستھدف
الشريحة الوسطى من السوق في مواقع مثل مدينة خليفة )أ( ومدينة محمد بن زايد ومنطقة المفرق ونظراً لنقص المعروض من
الوحدات السكنية التي تلبى احتياجات الشريحة الوسطى من السوق في جزيرة أبوظبي ،لم يكن أمام العديد من السكان خيار آخر
سوى االنتقال إلى ھذه المواقع خارج جزيرة أبوظبي.
13
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
لقد أدى تأخر بعض من المشروعات السكنية المعلن عنھا في أبوظبي إلى التخفيف من العرض الفائض الذي كان متوقعا ً اإلعالن
عنه في ،2013/2012ونتيجة لتأخر بعض من المشروعات أو تأجيل تنفيذھا ،ستكون اإلضافات إلى العرض معتدلة نسبيا ً خالل
الفترة من 2010إلى 2013مقارنة بإعالنات المطورين.
يتركز قدر كبير من المشاريع السكنية الحالية في المناطق الجديدة المخططة تخطيطا ً شامالً مثل جزيرة السعديات وجزيرة الريم
وشاطئ الراحة ودانة أبوظبي وروضة أبوظبي فضالً عن المشاريع التطويرية البارزة على الكورنيش أو بالقرب منه مثل أبراج
االتحاد والسوق المركزي نيشين تاور والند مارك وكابيتال بالزا ،وباستثناء شاطئ الراحة والمنطقة المجاورة له ،سيوفر البر
الرئيسي بوجه عام المزيد من البدائل التي تشمل المباني المتوسطة ومنخفضة االرتفاع والتي تستھدف العائالت والمواطنين
اإلماراتيين ضمن مشاريع فردية وذلك في مناطق مثل مدينة خليفة )أ( ومدينة محمد بن زايد وبني ياس والشامخة والساحل
الشمالي.
بنا ًء على المناقشات التفصيلية التي دارت بين فريق العمل والمطوّ رين والتي تناولت كل مشروع على حدة ،يتوقع أن يرتفع
العرض الحالي إلى 251,200وحدة سكنية بنھاية عام 2013بزيادة تبلغ 73,800وحدة أو %41,6من العرض الحالي،
تفاصيل ھذا العرض الجديد بالسنوات مبينة في الرسم البياني التالي مع بيان التوزيع الجغرافي للعرض الجديد في الجدول التالي.
300,000
Units
150,000
0
2009 2010 2011 2012 2013
Supply
14
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
إجمالي )العرض
22,595 18,486 16,147 16,584 5,196 السنوي المرتقب(
إجمالي العرض
251,228 228,633 210,147 194,000 177,416 171,500 )بالوحدات(
المصدر :نموذج العرض والطلب على العقارات المعد بنا ًء على المناقشات التي جرت بين مجلس التخطيط العمراني والمطوّ رين
لقد أدى النمو االقتصادي السريع وخلق فرص العمل إلى طفرة سكانية غير مسبوقة في أبوظبي في السنوات األخيرة ،ومع أن
معدل السكان القاطنين في منطقة أبوظبي الكبرى ظل منخفضا ً ) 969,000نسمة في عام (2009مقارنة بالمدن اإلقليمية
والعالمية األخرى البارزة ،ظل السكان يتزايدون بمعدل سريع نسبيا ً ) %4سنويا ً خالل الفترة من 2001إلى .(2009
ويقدر معدل حجم األسر في أبوظبي بنحو ) 4,3على أساس معدّل 3,5للوافدين و 6,5للمواطنين( ،وقد أدى ذلك إلى نشوء الطلب
على حوالي 226,000وحدة في منطقة أبوظبي الكبرى ،ونظراً ألن عدد األسر يفوق إجمالي المعروض من الوحدات السكنية؛
فإن كل وحدة سكنية موجودة حاليا ً في أبوظبي يقابلھا أكثر من أسرة واحدة في كافة أرجاء أبوظبي.
ھناك ثالثة محركات رئيسية للطلب المستقبلي المحتمل على الوحدات السكنية في أبوظبي:
15
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
حاليا ً يشھد القطاع السكني للمستخدمين الفعليين نقصا ً في العرض السيما بالنسبة للفئات ذات الدخل المتوسط والمنخفض ،ومع أن
عدداَ كبيراً من المشاريع السكنية قد أعلن عن تنفيذه خالل سنوات الطفرة ) ،(2008 – 2007فإن أغلبية ھذه المشاريع كانت
تستھدف المستثمرين المضاربين وليس المستخدمين الفعليين ولذلك تم تأجيلھا.
في ظل محدودية العرض الجديد المتوقع استمرارھا خالل األعوام القليلة المقبلة والطلب اإلضافي الذي يتوقع حدوثه مع انخفاض
اإليجارات ،يتوقع لسوق العقارات أن يبقى في حالة نقص في العرض خالل الفترة من 2009إلى .2013
الفرق في سوق العقارات بين العرض/الطلب على الوحدات السكنية خالل الفترة )(2013-2009
300,000
150,000
Units
0
2009 2010 2011 2012 2013
Demand Supply
16
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
مقدمة 1-4
يوجد حاليا ً عرض محدود من المساحات المكتبية في أبوظبي ،ال سيما تلك المساحات ذات المواصفات العالمية المصنفة ضمن
المرتبة )أ( ،مما أدى إلى انخفاض في عدد المساحات المكتبية الشاغرة وارتفاع أسعار اإليجارات رغما ً عن تدني جودة المساحات
المكتبية مقارنة بالمناطق اإلقليمية األخرى ،لقد استطاع المستأجرون التكيّف مع ھذه الوضع بعدة وسائل من بينھا:
استخدام الفلل أو المباني األخرى التي كانت مخصصة في األصل ألغراض سكنية
العمل ضمن مساحات مكتبية مزدحمة
التواجد لفترة قليلة نسبيا ً في أبوظبي مع االستمرار في تقديم الخدمات من مدن أخرى في المنطقة
يتوقع حدوث تغيير كبير في ھذا الوضع خالل األربعة سنوات المقبلة مع توقع دخول عدد كبير من الوحدات المكتبية الجديدة إلى
السوق مما يعني أن العجز الحالي في المساحات المكتبية من المرجح أن يُعالج وأن يكون ھناك وضع أكثر توازنا ً خالل الفترة
حتى العام .2013
لقد وصلت أسعار اإليجارات إلى ذروتھا في أوائل العام 2009وھي اآلن آخذة في االنخفاض بسبب الزيادة المرتقبة في
المساحات المكتبية ،ولعل العديد من المستأجرين الحاليين الذين تواجدوا في أبوظبي لعدد من السنوات قد استفادوا من الحدود
القصوى السابقة لإليجارات ومن ثم فإنھم ال يميلون إلى االنتقال إلى مواقع أخرى ،إال أن ارتفاع تكاليف مزاولة األعمال التجارية
في أبوظبي سيحد من دخول مستأجرين جدد إلى السوق.
ومع توفر المزيد من المساحات المكتبية ،يتوقع أن تنخفض أسعار اإليجارات ،األمر الذي سيساعد بدوره على تحفيز السوق على
زيادة معدالت االستيعاب في مسعى للبحث عن الجودة ،حيث ينتقل المستأجرون إلى مساحات مكتبية ذات جودة عالية وبتكلفة
مماثلة ،ونتيجة لذلك ،ستشھد المساحات ذات الجودة األقل معدالت إخالء وانخفاض كبير في أسعار اإليجارات مع عودة العقارات
السكنية إلى االستخدام السكني.
يتركز الطلب حاليا ً على المتطلبات الكبيرة من جانب الحكومة والمؤسسات المملوكة للدولة والمصارف المحلية ،ولكن معظم ھذه
القطاعات يتم شغلھا في العادة من قبل المالكين أنفسھم وال تلعب أي دور إيجابي في سوق اإليجارات الخاصة.
وباستثناء عدد قليل من الشركات األجنبية العاملة في قطاعات النفط والغاز والخدمات المالية ،تعد الخدمات المھنية القطاع الخاص
األكثر نشاطا ً ،غير أن معظم المتطلبات تظل قليلة نسبيا ً ،مع اختيار العديد من الشركات ممارسة أنشطتھا من خالل مكاتب ثانوية
في أبوظبي.
يوجد ھناك نقص في سوق المكاتب في أبوظبي من حيث نوعية وكمية المساحات المكتبية في مدينة بھذا الحجم واألھمية
االقتصادية ،إذ ال يوجد سوى القليل من المباني التي تحتوي على مساحات مكتبية بمواصفات عالمية من المرتبة)أ( )مثل جھاز
أبوظبي لالستثمار ،ومجمع المعمورة ،والمقر الرئيسي لشركة الدار العقارية ،وأبراج بني ياس( وعادة ما تكون ھذه المباني
مشغولة من قبل جھات حكومية وغير متاحة للمستأجرين من القطاع الخاص.
في نھاية العام 2009كان المعروض من الوحدات المكتبية بمساحة طابقية تقدر بنحو 1,8مليون متر مربع )من المراتب أ و ب و
ج( مع وجود عرض محدود من الوحدات المكتبية بمساحة 298,000متر مربع المصنفة ضمن المرتبة )أ(
وباإلضافة إلى ھذا المعروض من المساحات المكتبية ،ھناك ما يقارب 160,000متر مربع من المباني المصنفة ضمن المرتبة
)د( وھي في األساس مباني سكنية تم تحويلھا لالستخدام المكتبي ،ويشمل ذلك المباني التي تحتوي على مساحات مكتبية بطابق
الميزانين أو ذات عدد محدود من الطوابق المكتبية ضمن األبراج السكنية والمباني العامة التي أُنشئت أساسا ً لالستخدام من قبل
القطاع العام والفلل المستخدمة حاليا ً ألغراض مكتبية.
17
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
800,000
600,000
)Supply (GLA/m2
400,000
200,000
0
Grade A Grade B Grade C
يتركز معظم العرض الحالي للمساحات المكتبية المتميّزة في جزيرة أبوظبي حيث يمكن تحديد عدد من المناطق المكتبية الرئيسية
من بينھا:
منطقة األعمال المركزية – تشمل المنطقة المحيطة بشارع حمدان وتمتد إلى المناطق المحيطة بمحاذاة الكورنيش وفي منطقة
النادي السياحي وحتى شارع الظفرة ،ويوجد بھذه المنطقة حاليا ً عدد من المساحات المكتبية يقدر بنحو 800,000متر
مربع.
وسط المدينة ويضم في األغلب مساري شارع المطار وشارع المرور – يوجد بھا عدد كبير من المباني المصنفة ضمن
المرتبة )ب( و المرتبة )ج( وغالبا ً ما تكون مباني سكنية تم تحويلھا لالستخدام المكتبي ،كما تشمل ھذه المنطقة مجمع
المعمورة الذي جذب المستأجرين الساعين للقرب من المؤسسات الحكومية الكبرى مثل شركة مبادلة وجھاز الشؤون
التنفيذية ومجلس أبوظبي للتخطيط العمراني ،ويبلغ إجمالي المعروض من المساحات المكتبية في ھذه المنطقة نحو
550,000متر مربع.
بعض األسواق الفرعية األخرى الموجودة على جزيرة أبوظبي مثل منطقة البطين ومنتزه خليفة :يوجد بھذه المنطقة عدد
محدود من المباني المكتبية الحديثة ،ويتألف معظم المعروض في ھذه المناطق من مجموعات من المباني المصنفة ضمن
المرتبة )ب( و المرتبة )ج( )بجودة معقولة وإن كانت عبارة مباني تحول استخدامھا( والتي اجتذبت الخدمات المھنية
والشركات االستثمارية ومجموعات القطاع العام نظراً لعدم وجود مساحات مكتبية بجودة أعلى في الوقت الحالي.
وفي خارج جزيرة أبوظبي ،يوجد أھم معروض كبير من المساحات المكتبية في منطقة المصفح التي يتوقع أن توفر نحو
200,000متر مربع من المباني المكتبية إضافة الى منطقة شاطئ الراحة التي تضم المقر الرئيسي الجديد لشركة الدار العقارية.
استناداً إلى التحليل التفصيلي )المعدل حسب المخاطر لكل مشروع على حدة( للعرض المستقبلي الذي أجراه فريق المشروع،
يُتوقع إلجمالي العرض من المساحات المكتبية في منطقة أبوظبي الكبرى أن يتضاعف تقريبا ً من مستواه الحالي البالغ 1,8مليون
متر مربع إلى نحو 3,6مليون متر مربع بنھاية العام ،2013ويبين الرسم البياني التالي تقديرات العرض السنوية ،كما يبين
الجدول التالي توزيع المساحات المكتبية حسب المواقع الجغرافية.
18
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
3,000,000
)GLA (sq m
2,000,000
1,000,000
0
2009 2010 2011 2012 2013
Supply
المعروض من المساحات المكتبية )المساحة اإلجمالية القابلة للتأجير م (2حسب الموقع )(2013-2009
على الرغم من تأجيل بعض المشاريع بسبب الركود الذي يشھده االقتصاد ،ال يزال ھناك عدد كبير من المشاريع التطويرية في
الطريق لدخول السوق العقاري مقارنة بالطلب ،حيث يُتوقع االنتھاء من المشروعات الكبرى في منطقة الكورنيش ومنطقة
األعمال المركزية في غضون األعوام األربع المقبلة وتشمل ھذه المشاريع مربعة الصوّ ة وأبراج االتحاد وكابيتال بالزا والسوق
المركزي والند مارك الكورنيش نيشن تاور.
19
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
يجري حاليا ً توسيع حدود منطقة األعمال المركزية خارج جزيرة أبوظبي لتشمل جزيرة الصوّ ة )مشروع تطوير مكاتب يضم
المقر الجديد لسوق أبوظبي لألوراق المالية( إلى جانب المشروعات المحيطة على جزيرة الريم وميناء زايد.
كما ستوفر منطقة المسجد الكبير والمنطقة المحيطة بھا مساحات مكتبية جديدة خالل األعوام األربع المقبلة عند استكمال المراحل
األولى من المشروعات الكبرى التي تشمل مشروع كابيتال سنتر )بجوار شركة أبوظبي الوطنية للمعارض( ومشروع دانة
أبوظبي و روضة أبوظبي.
وسيكون ھناك كذلك قدر محدود من المساحات المكتبية المصنفة ضمن المرتبة )أ( والتي يجرى استكمالھا بالبر الرئيسي خالل
األعوام األربع المقبلة بعد مبنى المقر الرئيسي لشركة الدار العقارية بمنطقة شاطئ الراحة ،ومن األمثلة على ذلك مبنى المقر
الرئيسي لشركة التطوير واالستثمار السياحي/ھيئة أبوظبي للسياحة ومدينة مصدر.
يھيمن على سوق المكاتب في أبوظبي حاليا ً المؤسسات الكبيرة المملوكة للدولة )مثل شركة طيران االتحاد ومؤسسة اإلمارات
لإلتصاالت "اتصاالت" وھيئة مياه وكھرباء أبوظبي و شركة بترول أبوظبي الوطنية )أدنوك( ،والقطاع المصرفي المحلي )مثل
بنك أبوظبي الوطني ومصرف أبوظبي التجاري ومصرف أبوظبي اإلسالمي وبنك الخليج األول( والمؤسسات الحكومية اإلتحادية
والمحلية(.
وباستثناء المؤسسات الكبيرة ،عادة ما يكون مستأجري المكاتب من الشركات الصغيرة والمتوسطة حيث يوجد معظمھم في
قطاعات النفط والغاز و الخدمات المھنية ،وغالبا ً ما يشغل ھؤالء المستخدمين وحدات مكتبية تقل مساحتھا عن 1,000متر مربع
وال يوجد سوى عدد قليل من المستأجرين الذين يشغلون مساحات تزيد عن 5,000متر مربع.
وإلى جانب المؤسسات الكبرى المدعومة من قبل الحكومة ،ذھبت أغلبية إيجارات القطاع الخاص خالل الفترة الماضية التي
تتراوح بين 12إلى 24شھراً إلى شركات في قطاعات الخدمات المھنية )مكاتب المحاماة ومكاتب االستشارات اإلدارية والمكاتب
المعمارية والھندسية..الخ( وغالبا ما تكون المساحات المطلوبة من قبل المستأجرين صغيرة نسبيا ً )تتراوح بين 100إلى 500متر
مربع(.
ومع قلة المعروض من المساحات المكتبية الشاغرة واالرتفاع النسبي في اإليجارات والعرض المحدود للمساحات الفاخرة،
سيكون معدل اإلحالل بين المستأجرين محدوداً ،مع اتجاه معظم الشركات للبقاء في أماكنھم الحالية ذات المرتبة المنخفضة
وبالتزامات قصيرة األجل بدالً من االنتقال إلى مواقع أخرى.
وفي ظل ھذا النقص في المساحات المكتبية المتاحة ،تعمل العديد من الشركات على تقليل المساحات المكتبية للموظفين ،وتشير
الدراسات بأن ذلك يتراوح حاليا ً بين 10-7متر مربع للفرد في مؤسسات القطاع الخاص في أبوظبي وھذا يعد أقل بكثير من
معايير اإلشغال المعمول بھا في الخارج والتي تتراوح حاليا ً بين 22 -12متر مربع للفرد )انظر الجدول في الملحق ب(،
وألغراض تقدير الطلب الكامن ،تم افتراض معدل 15متر مربع للشخص الواحد حسب أفضل الممارسات العالمية ،وسيؤدي
تطبيق ھذه الفرضية إلى طلب حالي يقدر بنحو 2,9مليون متر مربع على مستوى منطقة أبوظبي الكبرى.
إن ذلك يشير إلى أن عدم وجود مساحات مكتبية تنافسية من حيث السعر والجودة سيحد من الطلب على المساحات المكتبية
ظاھريا ً ويؤدي إلى عجز بنحو 1,1مليون متر مربع في المساحات المكتبية في أبوظبي.
20
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
مع ازدياد حجم العاملين في القطاع المكتبي وازدياد المساحات المكتبية ،يتوقع أن يزيد الطلب على المساحات المكتبية في أبوظبي
بنحو 2,8مليون متر مربع بنھاية العام .2013كما سينشأ طلب على المساحات الجديدة نتيجة لقيام المستأجرين الحاليين بتوسيع
مكاتبھم .ولكن أغلبية المساحات المكتبية الجديدة سيتم شغلھا عبر طلب جديد من قبل الشركات التي تقوم بتوسيع أنشطتھا في
أبوظبي والوافدين الجدد على سوق أبوظبي.
أھم القطاعات التي ستحفز الطلب المكتبي خالل الفترة من 2009إلى 2013ھي الخدمات المالية والخدمات المھنية )المحامون
والمحاسبون واالستشاريون( ،والمقار الرئيسية للشركات والمؤسسات )القطاعات المھيمنة مثل النفط والغاز والسلع االستھالكية
وتقنية المعلومات واالتصاالت( ،والتطوير العقاري )اإلنشاءات والمطورين واالستشاريين( ولكن تبقى المؤسسات والدوائر
الحكومية أكبر القطاعات المستأجرة للمكاتب.
من المتوقع أن يزداد المعروض من المساحات المكتبية بصورة أسرع من الطلب عليھا .وھذا الفرق بين معدل النمو يساعد على
معالجة العجز الحالي المقدر بنحو 1,1مليون متر مربع على المدى القصير عالوة على الطلب الذي سينشأ في المستقبل ،مما
يؤدي إلى تحقيق التوازن في سوق العقارات في العام .2013كما يتوقع أن يزيد معدل اإلشغال خالل الفترة من 2009إلى .2013
5,000,000
4,000,000
)GLA (sqm
3,000,000
2,000,000
1,000,000
0
2009 2010 2011 2012 2013
Demand Supply
21
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
22
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
5.1مقدمة
يتسم سوق التجزئة بالعديد من سمات السوق المكتبي في أبوظبي والتي تشمل العجز الحالي في المشروعات ذات الجودة الدولية
وانخفاض العرض المتاح من المساحة الطابقية المخصصة للتجزئة عن الطلب المرتقب.
وسيمثل اإلنفاق الزائد من قبل كل من السكان والسائحين ،إضافة إلى القدر األقل من المتوسط المتاح حاليا ً للفرد الواحد من
المساحات المخصصة للتجزئة ،بيئة واعدة لقطاع التجزئة في أبوظبي على مدى السنوات الخمس المقبلة.
يعادل إجمالي عرض التجزئة في أبوظبي نحو 1,4مليون متر مربع من المساحة الكلية القابلة للتأجير ،ولعل أھم ما يميز سوق
أبوظبي أن معظم مساحات التجزئة ھذه ليست على شكل مراكز تجارية بل على شكل محالت ؛ حيث تشكل المراكز التجارية
ومراكز التسوق المستقلة %36فقط من المساحة الكلية القابلة للتأجير وأكبرھا المارينا مول وأبوظبي مول.
Regional, 21%
Community , 3%
Non Malls, 64%
23
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
ھناك نقص حاد في مساحات التجزئة المتاحة بما في ذلك متاجر التجزئة الموجودة حاليا ً في الشوارع والتي تبيع منتجات أغلى
وأفضل إضافة إلى مراكز التسوق القائمة التي تشھد حاليا ً معدالت إشغال مرتفعة )أعلى من (%95ناھيك عن القائمة الطويلة
التي تنتظر توافر مساحات البيع بالتجزئة داخل العديد من المراكز التجارية الحالية مما يمثل داللة واضحة على قلة الخيارات
المتاحة لتجار التجزئة في السوق الحالية.
يُتوقع أن ينمو المخزون الحالي من مساحة التجزئة الكلية القابلة للتأجير في منطقة أبوظبي العاصمة من 1,4مليون متر مربع
إلى 1,9مليون متر مربع بحلول عام 2011و 2,5مليون متر مربع بحلول عام 2013مع إضافة عدد من المراكز الرئيسية
الجديدة ،وستقع اإلضافات الجديدة في عرض التجزئة على المدى القصير لتضم ياس مول في جزيرة ياس و مجمع باراجون
التجاري في جزيرة ريم والسوق وأمبوريوم في السوق المركزي ومشرف مول وكابيتال بالزا وتوسعة الوحدة مول.
يقدم الرسم البياني التالي ملخصا ً لعرض التجزئة المستقبلي في أبوظبي مع بيان التوزيع الجغرافي في الجدول أدناه:
عرض التجزئة المستقبلي قصير األجل )المساحة الكلية القابلة للتأجير بالمتر المربع( )(2013 – 2009
3,000,000
)GLA (sqm
1,500,000
0
2009 2010 2011 2012 2013
Supply
المصدر :نموذج العرض والطلب العقاري بنا ًء على المحادثات التي جرت بين مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني والمطورين
24
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
توزيع عرض التجزئة )المساحة الكلية القابلة للتأجير بالمتر المربع( 2013-2009
بنا ًء على مستوى اإلنفاق الذي ينفقه السكان المقيمون وزوار أبوظبي ،فمن المتوقع أن يوفر السوق مساحة كلية قابلة للتأجير
مجملھا 2,1مليون متر مربع ،األمر الذي يوحي بأن أبوظبي يزيد فيھا الطلب عن العرض السيما فيما يتعلق بمساحة التجزئة
بنحو 700,000متر مربع.
لعل طلب التجزئة الحالي يھيمن عليه سكان المدينة حيث ال يمثل السائحون سوى %9فقط من إجمالي إنفاق التجزئة المقدر في
أبوظبي في عام .2009
من المتوقع أن يزيد الطلب على مساحة التجزئة في أبوظبي حتى عام ،2013وذلك بنا ًء على اإلنفاق المتزايد من قبل السكان
والمستويات السياحية العليا حيث يزيد الطلب عن 2,1مليون متر مربع )المساحة الكلية القابلة للتأجير( في عام 2009إلى 2,3
مليون متر مربع )المساحة الكلية القابلة للتأجير( بحلول عام .2013
ھذا ومن المتوقع زيادة الفرص لمزيد من مساحة التجزئة لدعم المجتمعات السكنية الجديدة المخططة خارج جزيرة أبوظبي
الرئيسية )حيث يتواجد معظم المخزون الحالي من المساحة الطابقية المخصصة للتجزئة(.
تشھد أبوظبي في الوقت الحالي تباينا ً كبيراً ويعزى ذلك إلنفاق التجزئة في دبي ،حيث ينجذب السكان إلى مجموعة أكبر من
مراكز التجزئة المتاحة في اإلمارات الشمالية المجاورة ،ومع االنتھاء من إنشاء مراكز جديدة توفر أشكاالً جديدة وخبرات واسعة
في مجال التجزئة في أبوظبي ،فسوف تستعيد أبوظبي جزءاً كبيراً من ھذا الطلب المحلي المتجه إلى اإلمارات األخرى.
وليس ھناك ثمة شك أن ظھور أبوظبي كإحدى الوجھات السياحية العالمية سيدعم النمو المستقبلي لقطاع التجزئة في المدينة ،ومن
المتوقع أن يرتفع اإلنفاق السياحي إلى ما يربو على %11من إجمالي إنفاق التجزئة في أبوظبي بحلول عام .2013
25
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
نظراً للنمو السكاني المتصاعد ووفرة الثروات الخاصة وارتفاع نسبة السائحين الذين يزورون أبوظبي ،فھناك طلب لتوفير مساحة
طابقية للتجزئة في المدينة على مدى السنوات القليلة القادمة.
إن تحويل أبوظبي إلى وجھة سياحية دولية ،بفضل الدعم المستمر من جانب الحكومة ،سيكون بمثابة عامل أساسي في زيادة طلب
التجزئة ،حيث يتوقع زيادة إنفاق السائحين كنسبة من إجمالي إنفاق التجزئة على مدى السنوات القليلة القادمة.
ومن المتوقع زيادة الطلب على المساحات الطابقية للتجزئة عن نسبة اإلنفاق من السكان والسائحين ،حيث ستحتفظ أبوظبي بنسبة
مرتفعة من إجمالي اإلنفاق المتاح نظراً لتحسن عروض التجزئة وتنوعھا.
إن إكمال توفير أكثر من مليون متر مربع من مساحة التجزئة اإلضافية في أبوظبي على مدى السنوات القليلة القادمة سيقلل من
عجز العرض الذي يعاني منه السوق في الوقت الراھن ،وبالنظر إلى توقع زيادة الطلب أيضا ً ،فمن المتوقع أن ينتقل السوق إلى
حالة زيادة في العرض نسبيا ً بحلول عام .2012
3,000,000
2,000,000
)GLA (sqm
1,000,000
0
2009 2010 2011 2012 2013
Demand Supply
26
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
6.1مقدمة
بدأت أبوظبي في تنظيم حملة واسعة لتحسين خدماتھا السياحية والترفيھية ،وفي ھذا اإلطار ،تستثمر العديد من الجھات الحكومية
في الدولة استثماراً موسعا ً في العديد المشاريع الرئيسية مثل جزيرة السعديات وجزيرة ياس واللتين تضمان مناطق جذب سياحية
رائعة للزائرين وأماكن مخصصة إلقامة المناسبات باإلضافة إلى مشاريع الضيافة الفاخرة والتي تضم أشھر الفنادق العالمية.
ً
إضافة إلى جزيرة السعديات وجزيرة ياس ،على خطة لنقل خط الساحل تشتمل المشاريع السياحية المنتشرة في ربوع الدولة
بالكامل شامالً المخطط الرئيسي لمنطقة الراحة إلنشاء رصيف جديد للمشاة على الشاطئ باإلضافة إلى مجموعة كبيرة من
العروض الفندقية الجديدة المتميزة والمنتشرة في شتى أرجاء المدينة.
يمكن تلخيص االتجاھات الحديثة في تطوير السوق الفندقية في أبوظبي في النقاط التالية:
إضافات محدودة إلى العرض من عام 2000إلى ،2008مع أن عام 2009شھد نسبة عالية من توافر الغرف الجديدة السيما
في جزيرة ياس ومنطقة المسجد الكبير.
ارتفاع نسب اإلشغال وأسعار الغرف في الفنادق -حيث كانت أبوظبي أقوى سوق فندقية من حيث األداء في منطقة الشرق
األوسط وشمال أفريقيا في عام .2008
على الرغم من انخفاض نسب اإلشغال وأسعار الغرف في الفنادق في عام ،2009إال أن أبوظبي واصلت تفوقھا على جميع
األسواق اإلقليمية األخرى.
لم يتأثر القطاع الفندقي باألزمة المالية العالمية كبقية األسواق اإلقليمية األخرى نظراً للتركيز القوي على قطاع الشركات
والقطاع الحكومي،
ال تزال السياحة الترفيھية ضعيفة في الوقت الجاري ،إال أنه من المتوقع أن يتغير ھذا الوضع بسبب العروض الترفيھية
المتزايدة على مدار العامين أو الثالثة أعوام القادمة ،حيث تعتبر استضافة أبوظبي لسباقات الجائزة الكبرى فورموال 1
في حلبة جزيرة ياس للمرة األولى في تاريخھا بمثابة أولى المبادرات الرئيسية الھادفة إلى جعل المدينة واحدة من
الوجھات السياحية الترفيھية المتميزة.
ساھم التوسع المستمر في شركة الخطوط الجوية الوطنية )االتحاد( ومطار أبوظبي في زيادة الطلب على الخدمات الفندقية
ودعم نمو السوق الفندقي في أبوظبي.
تمكنت إمارة أبوظبي من خالل تطوير مركز أبوظبي الوطني للمعارض وتوسيعه من تحقيق زيادة في الطلب على الفنادق
السيما في قسم )االجتماعات والحوافز والمؤتمرات والمعارض( في السوق.
بنا ًء على البيانات المستقاة من ھيئة أبوظبي للسياحة ،فإن إجمالي عدد الغرف الفندقية )شامل َة دور االستراحة والشقق المزودة
بالمرافق( بلغ تقريبا ً 13,500غرفة فندقية بنھاية عام ،2009حيث تقوم شركات إدارة فنادق دولية بإدارة ما يعادل %60من
إجمالي الفنادق؛ ومن بين ھذه الشركات الرائدة )أكور وھيلتون وإنتركونتيننتال ھوتيل جروب وكيمبنسكي وشانجرال وميلينيوم
وستاروود وويندھام( ،فيما تتولى شركات إقليمية إدارة %18من الفنادق.
27
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
في إطار مساعي الحكومة الرامية لتطوير القطاع الفندقي وتعزيز سوق الشركات وتطوير الشق الترفيھي ،فإنه من المتوقع أن
تستمر الزيادة على العرض الفندقي بقوة على مدار السنوات القليلة القادمة ،واستناداً إلى مبدأ تقييم "كل مشروع على حده"
لمشاريع التطوير المعروفة ،فإنه من المتوقع أن يتضاعف إجمالي عرض الغرف الفندقية في أبوظبي من المستوى الحالي البالغ
13,500غرفة إلى ما يقرب من 26,500غرفة بنھاية عام ،2013كما أن المشاريع السياحية الكبرى مثل جزيرة السعديات
وجزيرة ياس وشاطئ الراحة سوف تحدث نقلة نوعيّة ملحوظة من شأنھا إعادة القوة إلى السوق الفندقي في المستقبل القريب.
30,000
25,000
20,000
Rooms
15,000
10,000
5,000
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Supply
المصدر :نموذج العرض والطلب العقاري بنا ًء على المحادثات التي جرت بين مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني والمطورين
28
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
المصدر :نموذج العرض والطلب العقاري القائم على المحادثات التي جرت بين مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني والمطورين
تعتبر أبوظبي من أقوى األسواق الفندقية العالمية على مدى السنوات القليلة الماضية حيث تضاعف عدد نزالء الفنادق القادمين
لزيارة المدينة من 800,000في عام 2002إلى ما يربو على 1,5مليون في عام ،2009كما أن قطاع الشركات يعتبر عنصراً
قويا ً في سوق أبوظبي حيث تستأثر قطاعات األعمال واالجتماعات والحوافز والمؤتمرات والمعارض بما يزيد عن %60من
إجمالي زوّ ار المدينة في عام .2009
وقد ارتفع متوسط معدل سعر اإلشغال اليومي للغرفة ،حيث تجدر اإلشارة إلى أن أبوظبي تعد واحدة من أقل مدن المنطقة من
حيث متوسط معدل سعر اإلشغال اليومي للغرفة في عام 286) 2004درھما ً أي ما يعادل 78دوالر( ،ومنذ ذلك الحين ،شھدت
السوق نمواً ملحوظا ً في متوسط معدل سعر اإلشغال بنسبة ،%40حيث وصل إلى 1,076درھما ً ) 293دوالر( في عام
.2009
بنا ًء على نموذج العرض والطلب العقاري المُعد لمعرفة الطلب المستقبلي على الفنادق ،فقد بلغ معدل الطلب الحالي على الفنادق
ما يقرب من 13,500غرفة فندقية في أبوظبي ،حيث من المتوقع أن يصل الطلب على الغرف الفندقية إلى نحو 20,000غرفة
بحلول عام ) 2013أي بزيادة قدرھا ،(%45وذلك بفضل النمو االقتصادي المتين والتوسع المستمر في صناعة السياحة.
بالرغم من تفاوت أماكن الفنادق وأنواعھا ،إال أن ظروف العرض والطلب الحالية تعتبر متوازنة نسبيا ً مع السوق الفندقية في
أبوظبي ،وبالرغم من االرتفاع المستمر في الطلب ،إال أن النسبة المرتفعة لعرض الغرف الفندقية الجديدة يتوقع أن تنقل السوق
29
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
إلى حالة من زيادة العرض وذلك اعتباراً من عام 2010فصاعداً ،وھناك تكھنات بأن يصل عدد الغرف الفندقية إلى 26,500
غرفة في منطقة العاصمة وذلك بحلول عام ،2013بينما يكون الطلب على نحو 19,700غرفة.
30,000
25,000
20,000
Rooms
15,000
10,000
5,000
0
2009 2010 2011 2012 2013
Demand Supply
العرض
26,486 22,464 19,041 16,381 13,502
)الغرف(
الطلب
19,677 17,770 16,079 14,702 13,525
)الغرف(
الفارق
+6,809 +4,694 +2,962 +1,679 -23
)الغرف(
المصدر :نموذج العرض والطلب والعقاري
30
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
مالحق فن ّية
31
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
مقدمة .1
يقدم ھذا المستند وصفا ً للنموذج االقتصادي الكلي والديموغرافي الذي وضع لھذه الدراسة حيث استخدم ھذا النموذج للحصول
على التوقعات األساسية للطلب لكل قطاع في السوق العقارية )العمالة والسكان وأعداد السائحين وإنفاق التجزئة( بأسلوب متناسق
من الناحية النظرية ،ثم استخدمت ھذه التوقعات كمعطيات في نموذج العرض والطلب العقاريين.
ُتستمد البيانات التاريخية في معظم األحوال من مصادر في أبوظبي مع االستعانة بقليل من التقديرات من بلدان أخرى ،كما تعتمد
المعامِالت المستخدمة في التوقعات على بيانات مأخوذة من أبوظبي متى تيسر ذلك ولكن نقص البيانات المتاحة والحاجة إلى
الحنكة النظرية اقتضى االستعانة ببيانات مأخوذة من األسواق األخرى في تقييم النموذج في عدد من المجاالت.
يلقي النموذج االقتصادي الكلي والديموغرافي الضوء على السمات الرئيسية للنمو في اقتصاد أبوظبي والعالقات القائمة بين الناتج
المحلي اإلجمالي ألبوظبي والطلب العالمي ،ويعكس النموذج مدى اعتماد كل قطاع على االقتصاد العالمي وزيادة االستيعاب
داخل أبوظبي.
يتأثر الناتج المحلي اإلجمالي لبعض القطاعات )على سبيل المثال :التصنيع والخدمات المالية( بالطلب العالمي ولكنه سيزيد بمجرد
تطوير القدرات والطاقات المحلية غير أن ھناك قطاعات أخرى )مثل :خدمات النقل والتخزين واالتصاالت والخدمات العقارية
والتجارية( تعتمد بشكل أكبر على الطلب بين القطاعات داخل أبوظبي،ويستمد قطاع اإلنشاءات قوته الدافعة من المستويات
االستثمارية.
ونظراً لعدم توافر بيانات التسلسل الزمني للناتج المحلي اإلجمالي إلمارة أبوظبي ،فقد تعذر االستفادة من أساليب تقييم التسلسل
الزمني في تقييم النموذج ،وعوضا ً عن ذلك ،تم استخالص المعامالت لكي تعكس مدى اعتماد كل قطاع على الطلب العالمي
وتكوين أسھم رأس المال والقيمة المضافة اإلجمالية في قطاعات أخرى.
كما يحدد النموذج أيضا ً الناتج المحلي اإلجمالي من خالل تصنيف واسع لقطاعين – أال وھما القطاع النفطي وغير النفطي،
وتجدر اإلشارة ھنا إلى ارتباط األسعار في قطاع النفط بأسعار النفط العالمية كما أن أسعار المنتجات غير النفطية مستمدة من
األسعار العالمية للسلع المصنعة.
32
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
تم الحصول على تقديرات الناتج المحلي اإلجمالي الفعلي المستخدمة في ھذه الدراسة من خالل أخذ تقديرات األسعار الحالية
حسب القطاع الرئيسي من وزارة االقتصاد وعوامل انكماش األسعار على مستوى قطاعات دولة اإلمارات العربية المتحدة ككل
)ھذه التقديرات أيضا ً ورادة من وزارة االقتصاد( علما ً بأن الناتج اإلجمالي المحلي الحقيقي المقدر ھو قيمة تقديرات القطاع ،وال
يتماشى ھذا التقدير مع التقدير اإلجمالي للناتج المحلي اإلجمالي في أبوظبي المقدم من قبل وزارة االقتصاد )بين عام 2001و
،2008فتقدير الناتج المحلي اإلجمالي الوارد في ھذه الدراسة يزيد بمعدل سنوي متوسطه %11,6سنويا ً مقارنة بـ %10سنويا ً
في تقدير وزارة االقتصاد( ،كما استعانت الدراسة بتقدير بديل بسبب الحاجة لتقديرات مستقلة على مستوى القطاعات من أجل
توقعات العمالة والنشاط االقتصادي التي تدعم تقديرات متطلبات المساحة ،ويوحي ھذا التعارض بعدم صحة افتراض عوامل
انكماش األسعار الدائمة على مستوى قطاعات أبوظبي ككل .وعليه لم يتم االستعانة بالبديل البسيط لتقييد تقديرات الناتج المحلي
اإلجمالي الحقيقي للمجموعة األوليّة على مستوى القطاعات لتقديرات وزارة االقتصاد حيث أنه ال ينطوي على مشاركة التعارض
بين القطاعات بالتساوي وليس ھذا األمر صحيح بالضرورة ،يظھر استقصاء التعارض أن معظم االختالفات بين تقديرات الناتج
المحلي اإلجمالي تكمن في قطاع النفط ومن المرجح أن يكون تقديرا إجمالي الناتج المحلي غير النفطي متقاربين جداً.
إن التضارب التاريخي في تقديرات الناتج المحلي اإلجمالي المجمع له تأثير بسيط على توقعات العمالة ومتطلبات المساحة ،ومن
المفترض أن يزيد الناتج المحلي اإلجمالي تماشيا ً مع إنتاج النفط في المستقبل وأن ھذا االفتراض لن يتغير بمراجعة التقديرات
التاريخية ،كما أن العمالة في قطاع النفط تفترض وجود عالقة باإلنتاج والتي ال تزال متوافقة مع البيانات الجديدة ،ولعل األھم من
ذلك أنه من غير المرجح أن يختلف الناتج المحلي اإلجمالي )والعمالة( في القطاعات غير النفطية بنسبة كبيرة عن معدالت النمو
الواردة في إحصائيات الناتج المحلي اإلجمالي المجمع الصادرة عن وزارة االقتصاد.
االستثمار
يتحدد االستثمار االسمي )أو السعر الحالي( من خالل معادلة تربطه بالناتج المحلي اإلجمالي االسمي المتباطئ والذي يُتخذ
كمقياس إلمكانية تحمل التكلفة والطلب.
يعتبر االستثمار الثابت الكلي عامالً ھاما ً في النموذج حيث إنه يحدد المبلغ الكلي لالستثمار المتاح لبناء القدرات على مستوى
القطاعات ،كما أنه يوفر حلقة وصل بين أسعار النفط وإمكانية تحمل التكلفة واالستثمار ،فارتفاع أسعار النفط يرفع الناتج المحلي
اإلجمالي االسمي والذي بدوره يرفع االستثمار االسمي.
العمالة
يقدم النموذج توقعات لكل من العمالة وإنتاجية العاملين في إمارة أبوظبي ،بما يوفر أساسا ً متميزاً لتقديرات العمالة المكتبية في
منطقة أبوظبي العاصمة.
يرتبط نمو العمالة في اإلمارة بالناتج المحلي اإلجمالي في كل قطاع وباالتجاھات اإلنتاجية الخارجية إزاء العمالة ،ويفترض في
جميع القطاعات )باستثناء الزراعة والخدمات المحلية( أن تظھر نمواً إيجابيا ً في إنتاجية العمالة )حيث يفترض أن تكون اإلنتاجية
في الزراعة والخدمات المحلية ثابتة(.
يتسم نمو إنتاجية العمالة باالعتدال في معظم القطاعات ،حيث يتراوح بين 1,6بالمائة في العام لنمو الناتج المحلي اإلجمالي غير
النفطي للفترة من 2008إلى 2013ويستثنى من ذلك التصنيع حيث يبلغ متوسط التقديرات نحو 3,9بالمائة سنويا ً ،وبينما يعد
ذلك أسرع بكثير مما ھو معتاد في أبوظبي في الماضي ،فإنه ليس سريعا ً على وجه الخصوص مقارنة بتجربة العديد من البلدان
األخرى في قطاعات التصنيع النامية.
العمالة المكتبية
يقدم الشكل رقم 1تحليالً لنسبة العمالة الكلية في المكاتب وھو مشتق من تحليل مزيج العمالة المھنية في مسح األسر وتقييم نسبة
اإلشغال المكتبي العاملة بالفعل في المكاتب والتي أجراھا فريق المشروع ،ويمكن تعريف العمالة المكتبية بأنھم الموظفون الذين
يشغلون الوظائف اآلتية:
33
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
التعدين واالستخراج
الشرح :المعامل النھائي يساوي نسبة العمالة في الوظائف المكتبية األساسية مضروبا ً في التعديل المكتبي )الذي يعتبر نسبة مجموعة الوظائف ھذه التي ُتنفذ داخل المكاتب( ،فعلى سبيل المثال،
يقدر بأن ما نسبته %20,1من العمالة التي تعمل في المطاعم والفنادق يعملون في وظائف مكتبية )المشرعون وكبار المسؤولين والمديرين والمھنيين ومساعدي المديرين والكتاب( ولكن
%60فقط منھم يعملون بالفعل داخل المكاتب )مقابل العمل في المواقع( مما ينتج عنه معامل نھائي نسبته .%12
المصدر :العمالة المكتبية من مسح األسر المقيمة في أبوظبي )(2008/2007؛ تحليل فريق المشروع
يوضح الشكل رقم 2آخر تقديرات العمالة في منطقة أبوظبي العاصمة كنسبة من العمالة في اإلمارة ككل.
34
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
Financial Corporations
Manufacturing Industries
Construction
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
percent of Emirate total
تحتل العمالة في مجال الخدمات المالية القدر األكبر داخل المدينة ويليھا التعدين )شامالً النفط والغاز( ،ويُفترض أن تظل ھذه
النسب ثابتة من عام 2008حتى .2013
الدخول واإلنفاق
نظراً لعدم توافر بيانات السالسل الزمنية على الدخول واإلنفاق في أبوظبي ،فقد تم صياغة توقعات باستخدام عالقات اقتصادية
بسيطة مثل زيادات اإلنفاق بحسب الدخول بدالً من محاوالت إجراء تحليالت أكثر تعقيداً )مثل :فحص أثر التغيرات في الثروات
الشخصية على أنماط اإلنفاق(.
ھذا ،وقد تم استخالص المعطيات الرئيسية للدخول من مسح األسر ،2008/2007األمر الذي يوفر بيانات حول مصادر دخل
األسرة )مقسما ً على أسر المواطنين وغير المواطنين( ،وقد تم تعديل ھذه التقديرات لكي تعكس السكان واألسر وبيانات
اإلحصائيات الرسمية للسكان والقيمة اإلجمالية للدخل من العمالة من الحسابات الوطنية.
إجمالي الدخل من العمالة يساوي متوسط األرباح مضروبا ً في إجمالي العمالة ،عناصر الدخل األخرى ھي:
افتراض زيادة الدخل من العمل الحر )العمالة الذاتية( بما يتواكب مع الدخل المحصل من العمالة.
افتراض زيادة الدخل من العقارات واإليجارات بما يتماشى مع الناتج المحلي اإلجمالي الحقيقي غير النفطي.
افتراض زيادة وسائل المواصالت بما يتماشى مع تعداد السكان.
وتجدر اإلشارة إلى أن مصادر الدخل مختلفة تماما ً بين أسر المواطنين وغير المواطنين.
تستمد نسبة الدخل اإلجمالي المنفقة على سلع التجزئة المقسومة على أسر المواطنين وغير المواطنين من مسح األسر ،وقد تم
إضافة تقديرات اإلنفاق السياحي على إنفاق المقيمين لتقديم إجمالي إنفاق التجزئة وإجمالي اإلنفاق في الفنادق والمطاعم.
35
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
السياحة
يتوقع النموذج إجمالي الليالي الفندقية بنا ًء على معادلة خاصة بالطلب على الليالي الفندقية إلى الناتج اإلجمالي المحلي العالمي
باإلضافة إلى نمو الطاقة االستيعابية في قطاع الفنادق والمطاعم في أبوظبي.
وقد تم استخالص تقديرات إجمالي نفقات اإلقامة )بما فيھا الطعام والمرافق أخرى( من بيانات ھيئة أبوظبي للسياحة ،في حين
ارتكز اإلنفاق لليلة على التقديرات المستقاة من جونز النج السال ھوتيلز لدبي ،لعدم توافر معلومات مماثلة في أبوظبي.
وينقسم الطلب على الليالي الفندقية إلى اجتماعات وحوافز ومؤتمرات ومعارض وأعمال أخرى والترفيه المحلي والدولي.
العوامل الديموغرافية
يتم تحليل السكان المواطنين )اإلماراتيين( من خالل تحليل نسب المواليد والوفيات.
تتحدد عمالة المواطنين من خالل معدالت السكان والعمالة.
العمالة الوافدة تساوي إجمالي العمالة مطروحا ً منھا عمالة المواطنين.
تتحدد نسبة الوافدين غير العاملين بالنسبة الخارجية لبطالة الوافدين إلى نسبة العمالة الوافدة )نسبة إعالة الوافدين(.
إجمالي السكان يساوي السكان المواطنين باإلضافة إلى السكان الوافدين.
Citizens Citizens
Employment Employment
Rates by age
and sex
Non-Citizens Total
Employment Employment
Ratio of Non-
Employed to
Non-Citizens
Employed Non-
Population
Citizens
تظھر أحدث التقديرات أن تعداد سكان منطقة أبوظبي بلغ 969,000نسمة في عام ) 2009حسب إحصائيات مركز اإلحصاء في
أبوظبي .(2030اعتبرت ھذه اإلحصائية أساسا لبناء نموذج االقتصاد الكلي و الديموغرافي و دراسة التوقعات لسوق العقارات
في أبوظبي.
36
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
المنھجية
تعتمد افتراضات الطلب على معرفة فريق المشروع المتعمقة بالسوق العقاري في أبوظبي والتي تمكنوا من الحصول عليھا من
خالل التفاعل اليومي مع المطورين الرئيسيين والسكان والمستثمرين باإلضافة إلى التوقعات االقتصادية الكلية والديموغرافية من
النموذج االقتصادي الكلي والديموغرافي )حسبما ورد في الملحق "أ" أعاله(.
القطاع السكني
افتراضات
يقدم النموذج االقتصادي الكلي والديموغرافي توقعا ً للنمو السكاني اإلجمالي للسكان في منطقة أبوظبي العاصمة )مصنفا ً حسب
مستوى اإلمارة( باإلضافة إلى التشعب بين المواطنين وغير المواطنين )الوافدين(.
من خالل االستعانة بھذه البيانات كمعطيات ،تم إعداد توقعات الطلب على الوحدات السكنية في أبوظبي بنا ًء على االفتراضات
الرئيسية التالية:
المصدر :مسح نفقات ودخول األسر المقيمة في أبوظبي ) ،(2008تحليل فريق المشروع
ويجب التشديد على أن تقديرات الطلب السكني الحالية والمستقبلية والواردة في ھذا التقرير تتأثر باالفتراضات الخاصة بمتوسط
حجم األسرة ،وقد تولى فريق المشروع تقدير حجم األسر الحالي والمتوقع في المستقبل من خالل مراجعة البيانات المنشورة حاليا ً
والخبرات التي يمتلكھا الفريق في السوق العقارية في أبوظبي ،بدون مسوحات تفصيلية عن متوسط حجم األسر التي ُتجرى لھذا
المشروع ،وثمة حاجة إلجراء المزيد من البحوث التجريبية التفصيلية بشأن ھذا الموضوع ،كما أن اإلحصاء السكاني المتوقع في
عام 2010قد يقدم بيانات إضافية قيمة يمكن االستعانة بھا لتنقيح متوسط حجم األسر وتعديله ومن ثم الطلب المستقبلي على
الوحدات السكنية في أبوظبي.
37
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
المصدر :مسح نفقات ودخول األسر المقيمة في أبوظبي ) ،(2008تحليل فريق المشروع
الرغبة في المشاركة
العامل الرئيسي اآلخر الذي يؤثر على الطلب السكني المستقبلي ھو مدى إمكانية تحول الطلب الحالي الكامن )من تلك األسر التي تشترك
في اإلقامة في فيالت أو وحدات سكنية( إلى طلب حقيقي ،كما أن التراجع المتوقع في اإليجارات السكنية في سوق أبوظبي سيجعل العديد
من تلك األسر التي تشارك في وحدات سكنية في الوقت الحالي يستطيعون تحمل تكلفة سكن مستقل لھم وبھذه الطريقة يتم فتح الطلب
الكامن.
القطاع المكتبي
االفتراضات
يقدم مركز إحصائيات أبوظبي تصنيفا ً للعاملين حسب القطاع االقتصادي ،وقد قام فريق المشروع بعمل تصنيف آخر على مستوى
منطقة أبوظبي العاصمة وكما تم التحقق من توقع عدد العاملين من اآلن وحتى 2013من خالل مراجعة القطاع االقتصادي.
38
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
قطاعات األعمال
%22 التشييد
بنا ًء على المسوحات الفعلية للمساحات المكتبية في جزيرة أبوظبي والمعايير الدولية والمعرفة المحلية بمقاييس المساحة للشركات
الكبرى ،تم حساب متوسط المساحة المكتبية لكل موظف بنحو 15متر مربع.
تم اإلبقاء على نسبة المساحة الطابقية للموظف ثابتة لكي تتماشى مع فرضية ثبات ھذه النسب حتى في ظل إضافة معروض جديد
من المساحات المكتبية الفاخرة.
قطاع التجزئة
االفتراضات
يتعلق أھم افتراض بشأن قطاع التجزئة بتوزيع إنفاق التجزئة على أشكال التجزئة المختلفة ومستوى دورة المبيعات )إنفاق التجزئة
لكل متر مربع( الذي يمكن تحقيقه بخصوص جميع أشكال التجزئة.
توزيع إنفاق التجزئة على أشكال تجزئة مختلفة بما يتماشى مع تصنيف العرض الحالي والمستقبلي في كل شكل من ھذه
األشكال.
تقديرات دورة مبيعات التجزئة )المبيعات لكل متر مربع من مساحة التجزئة( غير متوافرة في أبوظبي ،ومن ثم تم عمل
التقديرات بنا ًء على معرفة فريق المشروع بمستويات دورة المبيعات في دبي.
39
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
ليس ھناك سوى النزر اليسير من البيانات المتاحة عن مستويات دورة مبيعات التجزئة )المبيعات لكل متر مربع( في أبوظبي،
ومن ثم استمد فريق المشروع التوقعات أعاله استناداً إلى معرفته بالمراكز التجارية في دبي وأماكن أخرى ،كما تعتبر توقعات
طلب التجزئة المستقبلي حساسة للغاية للمستوى المفترض من دورة مبيعات التجزئة في أشكال التجزئة المتنوعة والتغييرات في
ھذه االفتراضات يمكن أن يكون لھا تأثير قوي على الطلب الفعلي على التجزئة الطلب الحقيقي لمساحة التجزئة اإلضافية من عام
2010حتى .2013
40
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
القطاع الفندقي
االفتراضات
تم الحصول على تقديرات إجمالي الزوار الوافدين ومتوسط طول فترة اإلقامة وإجمالي طلب الليالي الفندقية من النموذج
االقتصادي والسكاني.
وقد تم توزيع ھذا الطلب اإلجمالي على األنواع المختلفة من المنتجات الفندقية بنا ًء على البحث الذي تم في سوق أبوظبي والذي
أجراه اختصاصيون فندقيون ،باإلضافة إلى أنه تم إجراء افتراضات حسب النجوم الفندقية وذلك بنا ًء على العرض المستقبلي
اإلضافي عاما ً بعد آخر حسب الدرجة باإلضافة إلى معدل اإلشغال حتى عام .2013
2013 2009
-*5مترف من
%5 %4 الدرجة األولى
المصدر :افتراضات فريق المشروع
41
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
العرض الحالي
يمثل العرض الحالي إجمالي العرض الموجود في عام 2008باإلضافة إلى العرض المقبل حتى نھاية عام 2009ويمكن
استعراضه كما يلي:
القطاع السكني :يتوقع أن يصل المخزون السكني الحالي في نھاية عام 2009إلى 177,000وحدة ،تم الحصول على ھذا
الرقم من البيانات من شركة توزيع أبوظبي التي تثبت وجود ما يصل إلى 155,854وصلة كھربية سكنية في شتى
أرجاء منطقة أبوظبي العاصمة في نوفمبر ،2008وقد ارتفع ھذا الرقم ليفسح المجال إلكمال مشروعات جديدة في عام
2009وحصة للفيالت المشتركة )نسبة التي تعمل من متر واحد(.
القطاع المكتبي :تم تقديم العرض المكتبي الحالي وفقا ً لمسح داخلي أجري في منطقة أبوظبي العاصمة.
قطاع التجزئة :تم تقديم عرض التجزئة الحالي بنا ًء على مسح داخلي أجري في سبتمبر 2009حيث شمل سوق التجزئة
)المراكز التجارية ومنافذ التجزئة غير المنظمة( في منطقة أبوظبي العاصمة.
القطاع الفندقي :يبلغ العدد اإلجمالي للغرف الفندقية )شاملة الشقق المزودة بالمرافق( في منطقة أبوظبي العاصمة إلى قرابة
13,500غرفة وفقا ً للبيانات المستقاة من ھيئة أبوظبي للسياحة والمسوحات الرئيسية التي أجراھا فريق المشروع.
العرض المستقبلي
توقعات العرض
تم إعداد تقديرات العرض على المدى القصير على أساس كل مشروع على حدة اعتباراً من 2008حتى ،2013وقد اشتملت
ھذه العملية على ما يلي:
باإلضافة إلى تجميع بيانات المشاريع الفردية من مصادر عديدة شاملة قاعدة البيانات الخاصة بمجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
لكل من المشاريع الرئيسية والمشاريع المحتملة ،وقد أضاف الفريق إلى القائمة بعض البيانات المستقاة من مصادر سوقية ومن
طرق مباشرة الستقاء األخبار الخاصة بالعرض المستقبلي ،وقد تم إفراد مخصص إضافي لعرض المساحة الطابقية اإلضافية
) (2013 - 2010من التراخيص التي تم الحصول عليھا من بلدية أبوظبي ،وقد تولى فريق المشروع التحقق من جميع البيانات
التي تم الحصول عليھا من المطورين حيث أجرى الفريق مسوحات في الموقع وفحص فعلي للمشاريع الحالية التي ال تزال قيد
اإلنشاء وذلك كلما استدعى األمر.
عمل فريق المشروع عن كثب مع مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني والمطورين أثناء ھذه العملية ،وكان الھدف ھو التوفيق بين
البيانات المختلفة واالتفاق على مجموعة مشتركة من االفتراضات ومراحل العمل والتجسيد الناتجة عن كل مشروع على حدة
اعتباراً من 2010إلى .2013
نتيجة للعملية السابقة ،تم تطوير خط عرض مستقبلي متفق عليه للفترة من 2010حتى 2013على أساس توقعات العرض
القصيرة المدى الواردة في ھذا التقرير،
42
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
في الحاالت التي تتوفر فيھا المساحة اإلجمالية للطوابق ،يتم االستعانة بحسابات خاصة للحصول على الوحدة المطلوبة بنا ًء على
القطاع ويتم تحديدھا على النحو التالي:
المساحة الكلية المكتبية القابلة للتأجير )بالمتر المربع( = المساحة اإلجمالية المكتبية للطوابق )بالمتر المربع(*.%80
عدد الوحدات السكنية = المساحة اإلجمالية السكنية للطوابق * 125 / %80متر مربع للشقق ،والمساحة اإلجمالية السكنية
للطوابق * 200 / %80متر مربع للفيالت.
المساحة الكلية القابلة للتأجير في التجزئة )بالمتر المربع( = المساحة اإلجمالية للطوابق الخاصة بالتجزئة )بالمتر
المربع(*.%60
تم تخطيط العرض المستقبلي على مراحل على أساس تطوير كل حالة بذاتھا بما يعكس الوضع الحالي لكل مشروع ،وقد تم تنسيق
تخطيط كل مشروع من خالل 3مراحل:
المرحلة األولى :مرحلة رأي مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني -ويتم تحديدھا من خالل االلتقاء بقادة المشاريع في مجلس
أبوظبي للتخطيط العمراني.
المرحلة الثانية :مرحلة رأي المطورين – ويتم تحديدھا من خالل االجتماعات والمناقشات التي تجري مع المطورين
الرئيسيين.،
المرحلة الثالثة :المرحلة الداخلية وتحليل السوق.
نظراً للطبيعة الحالية التي يقل فيھا العرض عن الطلب في السوق العقارية في أبوظبي ،فھناك حافز ضعيف للمالك للشروع في
ترميم المباني القديمة أو إلزالتھا وإخالء الموقع الستخدامات أخرى ،وكلما نضج السوق وأصبح أكثر منافسة في المستقبل ،فمن
المفترض ھدم المباني الموجودة على مساحة معينة نظراً لتھالكھا.
ومن ثم يتم تطبيق معدل ھدم بنسبة %1من العقارات القائمة وذلك في جميع توقعاتنا المستقبلية الخاصة بالعرض ،كما أن ھذا
الھدم ينطبق فقط في تلك السنوات التي يزيد فيھا العرض عن الطلب حيث من المفترض عدم وجود حافز لھدم البنايات أو
ترميمھا في تلك السنوات التي يزيد فيھا الطلب عن العرض في ذلك القطاع من السوق.
43
دراسة التوقعات العقارية
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني
أبريل 2010
مالحظات
قام مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني بإعداد ھذه الدراسة لتوقعات السوق العقاري في أبوظبي بالتعاون مع جونس لونج لسال
الشرق األوسط وشمال افريقيا واكسفورد اكونوميكس ليمتد في المملكة المتحدة.
كما نذكر األطراف المشاركة في اعداد ھذه الدراسة:
- ١مجلس أبوظبي للتطوير اإلقتصادي
- ٢مركز اإلحصاء -أبوظبي
44
مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني Abu Dhabi Urban Planning Council
62221 ب.ص P.O.Box 62221
اإلمارات العربية المتحدة،أبوظبي Abu Dhabi, United Arab Emirates
Tel: +971 2 409 6000
Fax: +971 2 443 9443
www.upc.gov.ae