I“corti” di AstaSemplice I “corti” di AstaSemplice

Mini ebook omaggio

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 I “corti” di AstaSemplice

I “corti” di AstaSemplice.

Due parole di presentazione…

Caro lettore,
sono Enrico Magni, autore dell’ebook “Come investire alle aste
immobiliari” e relatore del corso “Aste & stralci” e ti ringrazio
per aver scaricato questo mini ebook , o meglio questa raccolta di
“cortometraggi” tratti da reali esperienze di asta vissuta.
Non volevo proporti un altro ebook tipo “Scopri i segreti di…..”,
tanto non ci crede nessuno, ma piuttosto farti vivere alcune
situazioni che mi sono trovato ad affrontare in questi 6 anni di
attività.

Ogni corto è seguito da una lezione appresa, ovvero una sorta di

morale che mette in relazione la storia con la conoscenza della
materia e l’ottenimento di un risultato.
Sono fiducioso che troverai queste pagine interessanti, stimolanti e
spero divertenti.

Cordialmente,
Enrico Magni

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Psico Asta!

Non immagini quanta gente va, letteralmente , fuori di testa

durante un asta. Leggi un pò qua:
Pavia , tardo pomeriggio di luglio, ore 17.00 da un notaio con
studio in uno splendido palazzo d’epoca. Caldo soffocante e 87
(ottantasette!!!) offerenti in gara.
L’immobile era un rustico (meglio descritto come rudere) di circa
70mq su due piani, unico pezzo rimasto inserito in una corte tipo
cascina completamente ristrutturata. Valore di mercato della
catapecchia 32mila euro. Valore di mercato, con una
ristrutturazione per renderlo abitabile di circa 30mila euro,circa
90/100mila euro.
Comincia la gara; mi ero già messo l’anima in pace ,era
impossibile sperare di portarlo via nel target di prezzo che mi ero
prefissato: circa 46mila.
Partono le prime offerte è lancio subito la mia, prima e ultima , a
46mila, vediamo cosa succede…..inizia così una furibonda lotta tra
due offerenti urlanti che lasciano indietro tutti gli altri, me
compreso.
La ferocia dei rilanci e le occhiate assassine tra i due mi diverte da
pazzi.
Dopo circa 40 minuti di battaglia la gara termina al prezzo
insanguinato di 97mila (!!!!!) euro per un rudere, escluse tasse e
costo di ristrutturazione!

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Lezione:
Bisogna aver ben chiaro quando fermarsi, e non lasciarsi
prendere dalla foga di vincere per forza. I danni economici
possono essere devastanti!

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Trans…azione.

L’appartamento su cui o messo gli occhi è un sottotetto in via

Sirtori (a due passi da Porta Venezia – Milano), in condizioni quasi
fatiscenti, occupato da transessuali brasiliani!!
Peccato che i “signori” sono clandestini” senza intenzione di
sgomberare. Lo so perché durante una ricognizione strategica ho
avuto modo di parlarci.
Dalla conversazione è emerso che il proprietario, irreperibile, gli
aveva permesso l’occupazione della soffitta pagando un affitto
ovviamente in nero.

Con un po’ di pazienza sono riuscito a fargli capire la situazione e

abbiamo trovato un accordo così riassunto:
Se mi fossi aggiudicato l’immobile sarei tornato da loro con 3.000
euro in contante a fronte del rilascio immediato dell’appartamento.
Avventato? La mia valutazione mi diceva il contrario.
Sottotetto di circa 60mq e base d’asta a 182mila euro, prezzo del
mercato con ristrutturazione a nuovo dai 5000 ai 7000 al mq.
Fai quattro conti…
I rilanci sono di 10.000 euro.

Studio del Notaio “Maxx”, palazzo in centro a Milano, arrivo con 20

minuti d’anticipo e con mia sorpresa sono solo. Il cuore aumenta la
frequenza di qualche battito; già mi vedo trionfante uscire
dall’ufficio con una bella operazione in tasca.

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Mancano 15 minuti all’inizio dell’asta, sento del vociare all’ingresso

dello studio; a rovinarmi la festa entra una coppia felice e
raggiante che vuole andare a vivere proprio lì!
Indago improvvisando una mini conversazione prima che il notaio
arrivi e capisco che la ragazza è determinata (molto più di lui) e
vuole quel sottotetto ad ogni costo. Mi chiedo se sono informati
degli amici brasiliani e mi sembra di capire di no.
Ad ogni modo vedremo alla fine della contesa.

Cominciamo. I miei compiti dicono che posso arrivare a 242mila

ovvero 6 rilanci, vediamo che compiti hanno fatto loro.
Entra il notaio e dopo aver letto l’avviso d’asta da inizio alla gara.
Lascio che il cronometro scorra e aspetto una loro mossa…..tic tac
tic tac….sento la tensione salire, tic tac….2 minuti sono andati e
vedo segni di nervosismo dall’altra parte…ecco che lei parte con la
prima offerta: 1 rilancio.
Non lascio neanche il tempo al notaio di trascrivere e rilancio di
20mila, o dimostrato le mie intenzioni. Tocca a loro, e capisco di
averli un po’ intimoriti. Ora lei è agitata e rilancia ancora di 10mila,
io replico la scena di prima.

Adesso è veramente battaglia aperta, lei mi guarda male, lui fa i

conti mentalmente e pensa a quanto gli costerà quel sottotetto.
Onestamente credo che non vincerò , ma gioco la mia ultima carta
e aspetto il loro rilancio. Si bisbigliano qualcosa all’orecchio,
scambio di sguardi carichi di aspettative ed eccoli partire: 20mila.
Me l’aspettavo, lascio “friggere le uova” ancora per un po’ mentre
il tempo scorre e preparo la mia ultima offerta.
Altri 20mila. Sono alla fine della corsa e mi chiedo se ne avranno
ancora da mettere sul piatto. La risposta è si.

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Altri 10mila da parte loro; mi chiamo fuori.

Scade il tempo e un gran sorriso (lei) con occhiataccia rivolta a me
(della serie “ti ho fregato, ho vinto!”), sguardo un po’ nebuloso
(lui).
Ho perso, ma consapevole dei rischi economici che avrei corso a
continuare, nulla in paragone di quelli che poi dovranno affrontare
i due architetti. Io un accordo lo avevo già..loro no.
Ripensandoci avrei potuto “vendergli” la mia negoziazione,
d'altronde ai cari amici brasiliani non avrebbe fregato niente da
dove arrivavano i soldi.

Lezione:
Fai i tuoi compiti bene, indaga il più possibile sugli immobili
selezionati e fai qualche passo “fuori dalle regole” se
necessario, potrebbe fare un mondo di differenza nel
decidere cosa fare al momento della gara.

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L’avvocato.

Le aste giudiziarie sono regolamentate dagli articoli del Codice di

Procedura Civile.
Non li conosco a memoria, ma più di una volta ho sfogliato e letto
quelle pagine in cerca di chiarimenti su questo o quell’ articolo in
particolare. Mi è servito?

L’immobile in me lo ero aggiudicato qualche giorno prima al

Tribunale di Milano; era un trilocale di circa 85mq in una palazzina
popolare nel comune di Concorezzo (periferia di Milano).
Preso ad una cifra base (ero l’unico offerente) mi prometteva un
margine del 25-30% circa.
Ovviamente da perizia risulta (e lo era veramente) occupato dagli
esecutati.
Qualche giorno dopo l’aggiudicazione preparo la mia letterina di
presentazione da lasciare sotto la porta (mai nella casella della
posta - li sei sicuro che li la troveranno), nel caso la mia visita si
concluda in un giro a vuoto.
Arrivato a destinazione verso le 18 citofono alla famiglia:
Nessuna risposta.
Riesco ad entrare dal cancello principale e arrivo alla scala in
questione, suono di nuovo. Ancora nessuna risposta.
Ora devo trovare il modo di entrare nel portone e infilare la lettera
sotto la porta.

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Citofono a caso nella scala e con voce seriosa riesco a farmi aprire
inventando una consegna per i signori in questione.
Arrivo sul pianerottolo e scopro che non ci sono cognomi su
nessuna delle tre porte! Quale sarà quella giusta?
Esperienza insegna, ho portato la planimetria
dell’ appartamento e lo individuo facilmente.
Sto per inserire la lettera sotto la porta e sento che la porta si
apre, e una ragazza rimane a guardarmi con occhi sospetti.
Mi presento e subito le faccio sapere che sono il nuovo
proprietario, che volevo parlare con qualcuno della famiglia e nel
caso avevo preparato una lettera con i miei riferimenti.
Le chiedo se ha sentito il citofono, mi dice che è rotto.
La conversazione seguente m’informa che il proprietario effettivo è
il padre ma che non vive più con lei e la madre, sapevano dell’asta
e si erano già organizzate con un loro amico “avvocato”…così mi
dice.
Organizzate a che proposito…. non si sa.
Ad ogni modo lascio la lettera e saluto chiedendo di farmi
contattare la sera stessa, anche tardi, dalla madre.
Neanche a dirlo il giorno dopo mi chiama l’amico ,che dopo un paio
di domande scopro non essere un avvocato , ma una sorta di
“esperto” in questioni giudiziarie.
Mi propone un incontro con lui e la signora per sentire quali erano
le mie richieste, accetto e ci accordiamo su giorno e orario.
Il suo modo di porsi e alcuni riferimenti alla procedura di sfratto mi
avevano fatto capire le sue mire ad un “buono uscita” per la
famiglia con gravi ritardi a mio svantaggio se non avessi accettato.
Il giorno dell’incontro ci sediamo al tavolino di un bar e il tipo
comincia a snocciolare tutto il suo sapere; lo lascio parlare senza
dire una parola e finalmente arriva al punto: o pagavo un buono

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uscita alla famiglia oppure le sue “conoscenze” gli garantivano altri

2/3 anni prima che la procedura di sfratto venisse eseguita.
A questo punto gli faccio notare che la procedura a cui si riferisce
(sfratto) non c’entra nulla con quella in corso (esproprio) e che i
tempi sono nell’ordine di pochi mesi e non di anni.
(Codice Procedura Civile – Capo IV – art. 555 e successivi)
“L’avvocato” rimane in silenzio. La signora lo guarda con un
enorme punto interrogativo sulla testa.
Potrebbe finire qui, purtroppo la casa è ancora in mano loro; e non
mi va di aspettare altri 6 mesi prima di averla.
Ne esco bene e offro, in via eccezionale, il mio “buono uscita” per
loro (che avevo gia preventivato nelle spese): 1500 euro da
utilizzare come caparra per un affitto o come contributo al
trasloco. Offerta valida solo per una settimana. Prendere o
lasciare.
Ovviamente accettano, e due mesi dopo l’aggiudicazione entro in
possesso dell’appartamento.

Lezione:
Senza la conoscenza della materia mi sarei trovato in una
situazione scomoda, privato dell’iniziativa e costretto a
subire quella degli altri. Non è necessario diventare un
avvocato ma informarsi e approfondire sempre di più
l’argomento.

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Tic..toc..tic..toc..

Cosa determina il limite massimo di offerte durante una gara? E

quando è possibile passare questo limite?

Immaginavo questo momento, mentalmente mi ero “preparato”

era solo una questione di tempo (e di aste) sapevo sarebbe
arrivato, l’unica cosa non credevo così presto.

Tribunale di Lodi, asta numero non-me-lo-ricordo, per due

appartamenti a Pantigliate alle porte di Milano.
Interessante la base d’asta, ma ancora più interessante il
sopraluogo che ho fatto qualche giorno prima.
La perizia riportava che erano vuoti o meglio disabitati, e per
trovare conferma mi sono recato sul posto. A volte le perizie
riportano una cosa (è vuoto) ma con il passare del tempo la cosa
cambia (è stato occupato da abusivi, o il proprietario è ritornato).

Individuato il numero civico, sempre con la mia brava planimetria,

prima faccio un giro dello stabile e individuo le finestre, tapparelle
serrate, nessun balcone, tutto chiuso.
Entro dal portone e cerco subito gli ingressi (i due appartamenti
sono al piano terreno).
Le porte sono semplici pannelli di legno con maniglie di plastica,
niente zerbino, e i campanelli sono muti.
Timidamente abbasso una maniglia, cede…si apre la porta. Un
attimo di panico …entro o no?

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Spingo la porta fino a che si apre tutta e stupito osservo il

“panorama”; quello di un cantiere abbandonato.
Muri scrostati, sacchi di cemento e scatole di piastrelle, una
carriola e un secchio, inoltre una porta interna è stata aperta per
collegare i due appartamenti.
Bene! Sono fin troppo disabitati.

Alla luce di queste informazioni rivedo le cifre della valutazione e la

strategia di gara. Va da se: non mi era mai capitata una situazione
del genere.
Torniamo al Tribunale, ora siamo circa dieci offerenti in aula, e il
giudice è quasi pronto a cominciare la gara.
Parte il conto alla rovescia e cominciano le offerte.
Il target d’offerta è 135/140 mila ,partendo da una base asta di
96mila con rilanci a 2mila.
Non so quanti dei presenti hanno indagato quanto me ,
sicuramente sanno della perizia, ad ogni modo continuo con le mie
offerte.
Dopo una ventina di minuti siamo in gara soltanto in due, ed io ho
già passato il target. A questo punto vado avanti, vediamo fino a
dove regge l’altro.
Arrivo ad offrire 158mila e finalmente il giudice chiude la gara.
Finanziariamente parlando non è stata una mossa accorta, infatti
mi sono “mangiato” quasi 20mila euro di margine avendo valutato
i due appartamenti per un totale di 200/205mila euro.
Ma guardando il fattore tempo dell’operazione posso dire di aver
messo in tasca un guadagno di 15/20mila euro in soli 3 mesi.
Perché? Adesso te lo spiego.
Il giorno dopo l’aggiudicazione arrivo sparato con il mio fabbro a
cambiare le serrature delle porte, in contemporanea prendo

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appuntamento con un agenzia di zona (quelli che avevo chiamato

per la valutazione) per vedere gli appartamenti e affidargli
l’incarico.
Lascio le copie delle chiavi e praticamente il giorno dopo gli
immobili sono in vendita.
Prima dell’ emissione del decreto di trasferimento (ci sono voluti 3
mesi al Tribunale di Lodi) ho già in mano due proposte d’acquisto
per 95 e 103mila euro.
Riassumendo:
Aggiudicazione a 158mila + 10% registro = 173.800
Prezzo di vendita 198mila - 3,500 agenzia = 194.500
Guadagno 20,700 euro. Chiaro?

Lezione:
Trovandomi di fronte alla possibilità di perdere l’acquisto
(se mi fossi fermato al mio target originale), con
l’opportunità di avere per le mani un’operazione veloce ho
deciso di ridurre il mio margine (alzando l’offerta massima)
e “accontentarmi”.
E’ possibile sacrificare un po’ di margine ($$$) a favore
della velocità (tempo) soltanto alla presenza di alcune
condizioni: L’immobile deve essere assolutamente vuoto,
disabitato ed immediatamente accessibile.
Le condizioni del mercato devono favorire la velocità di
vendita. Nessun lavoro di ristrutturazione.

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“Paper Aste”

Se non hai mai partecipato ad un asta, non sei mai entrato in un

tribunale allora il modo migliore di farlo è da “turista”.
L’esperienza potrebbe anche essere divertente, sicuramente avrai
qualcosa di inusuale da raccontare agli amici la sera al bar.
Programma almeno 3/4 visite al tribunale, cerca l’ufficio esecuzioni
immobiliari, se possibile consulta i fascicoli delle procedure, vai a
vedere qualche asta dentro le aule preposte.
Osserva i partecipanti e studia le dinamiche di comportamento
(adesso sai quali sono) durante la gara.
Dai notai puoi partecipare come “pubblico”, prima però chiama e
chiedi se è possibile e quando.
Familiarizza con gli ambienti che frequenterai, fai domande non
preoccuparti di sembrare “sprovveduto”.
Negli USA (che sono molto pragmatici) ,per i novizi del trading
azionario è consigliato di praticare per almeno 6 mesi il “Paper
Trading” ovvero simulare sulla carta operazioni reali prima di
mettere in gioco i soldi veri.

Prendi spunto da questa pratica e fai un po’ di “paper aste”: prova

a selezionare alcune aste utilizzando le informazioni che troverai
sull’e book “Come acquistare alle aste immobiliari” ,

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leggi le perizie, scegli quelle più a posto, procedi con la valutazione

e contatta le agenzie, fai i sopralluoghi e calcola il numero
massimo di offerte.

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Presentati, come spettatore, il giorno della gara e mentalmente fai

le tue offerte, osserva e annota tutto quello che può servirti,
soprattutto presta attenzione agli aspetti emotivi della gara.
Questo periodo di allenamento ti sarà molto utile quando
comincerai a fare sul serio.

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Non mollare mai.

Oggi su Milano (e provincia) statisticamente occorrono 10/13

incanti ‘a vuoto’ prima di aggiudicarti una gara, dico questo perché
uno dei motivi principali per cui molti SI ARRENDONO è proprio la
mancanza di perseveranza.
Pensano di arrivare dal notaio e in un attimo aggiudicarsi
l’immobile più bello al prezzo migliore possibile, poi dopo 4/5 gare
perse iniziano a perdere fiducia, iniziano a pensare che non è
possibile ecc.. e, indovina un po’ ? Succede proprio così! E
l’entusiasmo iniziale si disintegra.
Potrà succedere che fai centro al primo tentativo e ti aggiudichi
subito un immobile, di solito la realtà è diversa.
Persevera e non arrenderti , vedrai tante occasioni sfuggirti di
mano , ma alla fine l’impegno e la costanza pagheranno.

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Avve rten za

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tecniche descritte nell’e-bo ok (ma nu ale) siano
necessariame nte giuste per Voi, e all o stesso modo no n sono
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info rmazio ni.
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sul mercato in questio ne.
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conte nute è quello di accrescere la Vostra co nsape volez za
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