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2
Sommario
Il mercato immobiliare oggi..........................................5
L’ Investigatore Immobiliare™. ................................... 11
I Fondamentali. ........................................................ 14
Valutare. ................................................................. 19
Valutare Aste ........................................................... 22
Valutare terreni ........................................................ 25
Glossario ....................................................................
Presentazione
Ciao,
sono Enrico Magni l’autore di questo ebook e voglio ringraziarti
personalmente per aver acquistato il mio ultimo lavoro.
Dal 2007 , quando è nata Astasemplice.com, il mio intento è stato
di creare prodotti di formazione immobiliare (ebook, seminari e
videocorsi) di grande valore pratico e informativo.
Questo manuale segue la stessa filosofia e si aggiunge al precedente
“Come acquistare alle aste immobiliari” come opera indispensabile
per la formazione immobiliare, sono sicuro che troverai le
informazioni e i “piccoli segreti operativi” molto utili e pratici.
Ancora grazie e buona lettura.

4
Il mercato immobiliare oggi.

5
“Ogni crisi porta con se un’ opportunità”
Quante volte hai già sentito questa frase?

Immagino tante, altrimenti non saresti qui a leggere questo ebook.
Durante un intervista, Warren Buffet (uno che d’investimenti ne
capisce qualcosa…) ha recentemente commentato gli eventi
economici degli ultimi due anni con questa frase: “ Ho atteso dieci
anni questo momento”.
Credo che un’ affermazione del genere la dice lunga su quale punto
di vista è meglio allinearsi.
Nell’ ultimo decennio vista la situazione economica-sociale sempre

più indebitata e insicura; garantirsi un futuro economico è
diventato il pensiero più ricorrente e preoccupante delle generazioni
che si stanno avvicinando alla pensione , ancora di più per quelle
che la pensione forse non la vedranno mai.
Fortunatamente le opportunità per conseguire quest’ obbiettivo

esistono, e sono alla portata di quasi tutti:
I mercati azionari (azioni, opzioni, forex, commodities, fondi),
internet (commercio on-line, creazione di community), e
naturalmente gli immobili.
Una delle esperienze che presto o tardi nella vita dobbiamo
affrontare è quella di confrontarci con il mercato immobiliare, vuoi
per acquistare la desiderata prima casa, vuoi perché un parente o
un genitore ha lasciato in eredità la casa in campagna o perchè
l’amico sempre a caccia di opportunità ci ha proposto un “vero
affare” per acquistare un appartamento da frazionare.
Il nostro paese è ancora ai primi posti in Europa per il rapporto

popolazione/case di proprietà con una percentuale superiore al

6
80%. Tralasciando i motivi demografici e di costume, nella nostra

cultura è vivissimo il concetto di comprarsi la casa dove abitare
(meglio ancora il terreno dove costruirla) e tenersela per tutta la
vita o quasi.
E’ quindi naturale che il solido mattone è la forma d’investimento
storicamente più utilizzata dagli Italiani.
Alzi la mano chi non ha sognato, almeno una volta, di avere il

proprio piccolo “Impero immobiliare” e vivere di rendita?
La proprietà di piccole unità immobiliari (villetta bifamiliare, mono o
bi locali, appartamenti per vacanze) è la strada più utilizzata per
costruirsi una rendita extra e garantirsi un futuro relativamente
tranquillo.
Il piccolo investitore immobiliare può utilizzare le piccole proprietà

per far crescere il proprio patrimonio (rendita) in almeno 4 diverse
modalità:
 Entrate derivanti da locazioni (affitti).

 Incremento di valore della proprietà (plusvalenza).
 Creare valore aggiunto (ristrutturazioni).
 Comprare a sconto e rivendere (trading immobiliare).
Esiste anche l’opportunità di sfruttare uno strumento eccezionale

che è la “leva finanziaria”.
La leva finanziaria è un potente strumento per investire in proprietà
immobiliari. Se investi 100mila euro per acquistare un’
appartamento e in un anno cresce di 5.000 euro in valore
(ipotizzando zero costi), hai realizzato un ritorno di investimento del
5%. Poniamo che invece ottieni un finanziamento del 90% (sempre
ipotizzando zero costi finanziari) e investi direttamente solo 10.000
euro.

7
Con lo stesso aumento di valore annuale (5.000 euro) il tuo

capitale (diecimila euro) a prodotto un ritorno d’investimento del
50%!!
Le possibilità di far crescere il capitale con questo sistema sono
straordinarie, a patto di ottenere delle condizioni di credito ottimali.
Vediamo come.
Giovanni decide di comprarsi un piccolo bilocale nella città dove

vive. Anticipa il 20% del prezzo e riesce ad ottenere un muto per il
rimanente 80% a 30 anni.
Giovanni affitta l’appartamento e le entrate che ne ricava riescono a
coprire la rata del mutuo e le spese senza lasciare margine di
guadagno. Riesce appena a pareggiare i conti. Ma dov’è il
vantaggio?
Giovanni sta accumulando un capitale prevedibile; anche nell’ipotesi
che l’immobile non si rivaluta nel tempo e la rata d’affitto non
aumenta, il capitale di Giovanni cresce ad ogni pagamento della rata
mutuo senza aggiungere soldi personali.
Questo gli permette di utilizzare ,in futuro, parte di questo valore
come acconto per un'altra operazione uguale.
Questo è il “segreto” di moltissimi piccoli immobiliaristi che piano
piano si costruiscono una rendita sicura e costante per il futuro.

8
Un po’ di dati.
Secondo il 1° Rapporto Immobiliare Nomisma 2009, gli operatori

immobiliari ritengono che il punto più basso del mercato abitativo,
in quanto a numero di compravendite, sia stato ormai quasi
raggiunto. Di certo è segnalato un certo ritorno di interesse all’
acquisto, motivato anche dalla possibilità di pagare prezzi più bassi
e scontati rispetto al passato.
I volumi:
Tale valutazione lascia prevedere volumi che, nel 2009, potrebbero
attestarsi attorno alle 600 mila abitazioni compravendute, ovvero
quasi 250 mila abitazioni in meno rispetto al valore raggiunto prima
della crisi nel 2007.
I prezzi delle abitazioni:

Già calati su base annua del 3,5% (e semestrale del 2,5%) a fine
2009, potrebbero quest’ anno risultare più bassi, rispetto all’ anno
precedente, del 6 - 8%.
Nel 2010, stante la previsione macroeconomica che pone la crescita
solo alla fine di quell’ anno, i prezzi potrebbero subire un’ ulteriore,
contenuta flessione nell’ ordine del 2 - 3%. Dal 2011 l’ intero
mercato immobiliare potrà tornare a crescere, accompagnando la
crescita prevista per l’ economia del paese.
Immobili di qualità:
L’ aggiustamento medio verso il basso dei prezzi degli immobili
riflette, però, andamenti diversi per gli immobili di qualità rispetto
agli altri; infatti la domanda rimane significativa per immobili a
reddito e ben locati o per immobili con caratteristiche tipologiche,

9
impiantistiche ed ubicazionali di qualità, mentre per quelli marginali

si assiste alla più forte rarefazione della domanda.
Le aspettative:
Sono migliori per il settore residenziale rispetto a quelle riferite al
non residenziale, dove continua a pesare l’ incertezza sui tempi, le
modalità e l’ intensità della possibile ripresa economica. L’
evoluzione del mercato immobiliare attesa nei prossimi mesi è,
infatti, in gran parte affidata a quella che sarà l’ evoluzione generale
del quadro economico, con crescenti aperture di credito all’ ipotesi
di avvio di un miglioramento.
In tale prospettiva la fase di indebolimento sin qui registrata sul
mercato immobiliare dovrebbe arrestarsi verso la fine del 2009, per
poi riavviarsi, sui volumi e prezzi raggiunti, parallelamente al
rischiarirsi della situazione macroeconomica.
(…)
Puoi approfondire gli argomenti seguendomi anche sul blog:
www.immobiliuniversity.com

10
L’ Investigatore Immobiliare™.

11
Chi è l’investigatore immobiliare.
Contrariamente a quanto accade in molti paesi europei, in Italia non

esiste la figura del valutatore immobiliare e conseguentemente non
è presente una categoria professionale specificamente autorizzata e
addestrata a svolgere valutazioni immobiliari.
L’attività valutativa può essere svolta da numerosi professionisti
appartenenti a loro volta a categorie professionali diverse (architetti,
ingegneri, geometri, periti, dottori commercialisti, agronomi).
A differenza del mercato azionario ed obbligazionario, dove i prezzi
degli assets sono misurabili istantaneamente; ai fini della
costruzione di un listino immobiliare non risulta possibile il
monitoraggio annuale del prezzo di ogni singolo immobile.
Ciò è determinato principalmente da due fattori:
Bassa frequenza delle transazioni (la proprietà di ogni immobile

normalmente non cambia per almeno dieci anni)
Assoluta eterogeneità degli assets analizzati nel mercato

immobiliare (a differenza delle azioni ad esempio, ogni immobile ha
caratteristiche proprie che lo rendono unico rispetto a tutti gli altri
scambiati nello stesso periodo).
Il valore di mercato rappresenta la stima del prezzo al quale, alla

data di riferimento della valutazione, un determinato immobile
dovrebbe essere scambiato, dopo un adeguato periodo di
commercializzazione, in una transazione tra due soggetti
(compratore e venditore) bene informati e non vincolati da
particolari rapporti, interessati alla transazione ed entrambi in grado
di assumere le decisioni con eguale capacità e senza alcuna
costrizione.

12
Conseguentemente la valutazione corretta di un immobile o un

terreno è sicuramente una delle parti più insidiose di un’operazione
immobiliare, anche se in prima analisi potrebbe sembrare
abbastanza semplice e intuitivo.
Basta guardare su internet e si scoprono centinaia di siti, agenzie e

professionisti che offrono servizi e software per fornirci i prezzi di
immobili e terreni; oppure basta trovare l’agenzia di zona e
chiedere: ecco che gratuitamente avremmo la risposta alle nostre
domande.
Quello su cui voglio farti riflettere è che questo tipo di “raccolta dati”
è sempre filtrata da soggetti esterni che spesso e volentieri sparano
cifre che variano, a seconda che tu sia un compratore o un
venditore.
(…)
Fortunatamente puoi evitare di studiarti tomi sull’estimo catastale /

immobiliare, o prenderti una laurea in ingegneria edile!
Semplicemente basta seguire una manciata di regole, avere un
metodo investigativo valido ed imparare un po’ di fondamentali del
mondo immobiliare.
Ho chiamato questa nuova figura l’Investigatore Immobiliare perché

il tuo compito sarà quello di indagare, cercare indizi, arrivare il più a
fondo possibile per valutare la tua operazione nel modo corretto.

13
I Fondamentali.

14
Il Catasto dei fabbricati.
Il catasto è l’’inventario dei beni immobili esistenti nel territorio

nazionale. È costituito di un complesso di documenti (sempre più in
formato elettronico) in cui si registrano le caratteristiche tecnico-
economiche degli immobili e i dati identificativi dei relativi
possessori e in cui si tiene nota delle mutazioni che si verificano nel
tempo.
Il significato etimologico di questo termine è registro, elenco (dal
greco catasticon = lista).
Il termine “censo” ha origine latina (census = valutare).
Esistono due tipi di catasto:

il catasto dei terreni e il catasto dei fabbricati.
Entrambi appartengono al medesimo apparato statale costituito per
i seguenti scopi:
• fiscali, che consistono nel determinare il reddito degli immobili
ai fini dell’’applicazione delle imposte dirette e indirette;
• civili, che consistono nell’’individuare i beni immobili e tenere

distinti i diritti reali gravanti su di essi (proprietà, usufrutto
ecc
• giuridici, che consistono nella possibilità di attribuire ai

documenti catastali valore probatorio dei diritti reali.
Gli scopi fiscali sono ancora prevalenti, in quanto i beni immobili,

principalmente i terreni, sono sempre stati oggetto di attenzioni da
parte delle autorità (Stati, regni , dittature) tanto che le prime
tracce di un registro che riportasse una descrizione, ubicazione e
riferimento di proprietà di un terreno risalgono addirittura all’ antico
Egitto.

15
Ovviamente lo scopo di tali annotazioni era quello di applicare tasse

e dazi ai rispettivi proprietari.
Per secoli le famiglie nobili e i Re possedevano la terra, e tutti
dovevano pagare una tassa di proprietà o affitto per vivere su quelle
terre. Oggi, come allora, paghiamo le stesse tasse di proprietà sui
terreni che possediamo o un affitto per essere su quelli di proprietà
dei governi.
Real: dal Francese royale a sua volta dal Latino regalis, (reale,
regale,)
Estate: dal Latino status (condizione, stato)
(…)
L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da

un insieme di fabbricati, ovvero da un’area che, nello stato in cui si
trova e secondo l’uso locale, è potenzialmente autonoma sia sotto
l’aspetto funzionale che reddituale.
Ciascuna u.i. deve essere identificata in catasto con l’indicazione
della via e della località, del numero civico, della scala, del piano,
ecc. e, con riferimento alla mappa, del numero principale (che in
mappa contraddistingue la particella sulla quale l’unità immobiliare
insiste) e del numero subalterno.
A rendere più chiaro il concetto di unità immobiliare possono essere

utili le seguenti esemplificazioni:
Un condominio costituito da 12 appartamenti aventi ciascuno un
ingresso proprio indipendente (sia pure dal vano scala comune)
occupa una particella catastale. Ognuno dei 12 appartamenti
costituisce una u.i. identificata dal numero della particella e da un
subalterno progressivo (per esempio: mappale 132 sub. 1)

16
Una villa dotata di annesso giardino costituisce, nel suo insieme,

una u.i. formata da un corpo di fabbrica e da un’area scoperta
accessoria.
(…)
Le zone.
Sono la suddivisione territoriale in aree omogenee secondo
determinate caratteristiche.
Il D.M. 1444/1968 definisce le Z.T.O. (Zona Territoriale Omogenea)

della pianificazione urbanistica:
zona A (centro storico),

zona B (di completamento),
zona C (di espansione), sono aree edificabili di nuovo insediamento
sprovviste di opere di urbanizzazione:il calcolo della volumetria
edificabile viene fatto sulla base dell'indice territoriale previsto dal
PRG.
zona D (insediamenti produttivi),
zona E (uso del soprasuolo per fini agricoli),
zona F (infrastrutture ed impianti di interesse pubblico),
zona G (fasce cosiddette di “rispetto” dove vige il vincolo di
inedificabilità),
zona H (aree di salvaguardia ambientale, paesaggistica, paesistica e
naturalistica).
Alcuni PRG (piano regolatore)di recente attuazione (come quello di

Roma) hanno superato il concetto di zonizzazione.

17
Le categorie.
Il quadro generale delle categorie del catasto edilizio urbano

comprende 45 categorie di immobili urbani, suddivise in 5 gruppi,
rispettivamente denominati A, B, C, D, E.
I gruppi A, B, C costituiscono gli immobili a destinazione ordinaria; il
gruppo D comprende gli immobili a destinazione speciale, il gruppo
E quelli a destinazione particolare.
Ogni categoria è individuata dalla lettera del gruppo cui appartiene e
da un numero progressivo che la contraddistingue all’interno del
gruppo (per esempio A/1, A/2, ……B/1,B/2, ecc.)
La consistenza catastale delle varie categorie è misurata con unità
diverse:
per le categorie del gruppo A si adotta il vano utile*;
per il gruppo B si adotta il metro cubo vuoto per il pieno;
per il gruppo C si adotta il metro quadrato;
per i gruppi D ed E non si assumono unità di consistenza catastale.
E’ in corso di adozione il parametro del metro quadrato catastale
anche per le categoria A e B.
* Ai fini del computo della consistenza, vi sono tre categorie di vani:

1. vani principali(soggiorno,camera,cucina,ecc.;si computano
per intero)
2. vani accessori a servizio diretto (bagno,ingresso, corridoio,
ecc.; si computano per 1/3)
3. vani accessori a servizio complementare (soffitta, cantina,
ecc.; si computano per 1/4)
(…)

18
Valutare.

19
Principio di equilibrio tra domanda e offerta.
Il prezzo di un bene è determinato direttamente dal mercato di

scambio; ed è quindi la sintesi del processo di negoziazione tra
acquirenti (domanda) e venditori (offerta).
Il prezzo è quindi una funzione dell’incontro tra domanda ed offerta.

Si muoverà quindi in relazione all’andamento del mercato ed in
presenza di eccesso di domanda tenderà a salire,
viceversa tenderà a scendere in presenza di eccesso di offerta.
La domanda e l’offerta sono influenzati da alcuni fattori, nello

specifico:
• Domanda: trend demografici e sociali, cambiamento di gusti e
abitudini dei consumatori, andamento dell’economia, reddito
procapite, aspetti normativi e fiscali, costo del denaro, inflazione.
• Offerta: pianificazione territoriale, normativa urbanistica, costi
di produzione dei nuovi beni.
Nel settore immobiliare, per definizione, non esistono beni

identici essendo ogni bene unico.

20
Individuare l’affare.
Tutte le tecniche di valutazione che vedrai nei prossimi capitoli

servono fondamentalmente a capire una cosa: se l’operazione che
hai individuato ha un margine di profitto accettabile.
Necessariamente ti troverai di fronte un immobile x posto in vendita
in condizioni (fisiche o giuridiche) y con un prezzo di richiesta z.
Valutare significa capire quanto vale veramente l’immobile x nelle
condizioni y, ed una volta trovato il valore Z (che probabilmente
sarà diverso dal valore z richiesto), decidere se hai possibilità di
intervenire, ad esempio migliorando le condizioni dello stesso e poi
rivenderlo ad un prezzo maggiore, oppure cercando di negoziare un
prezzo più basso perché la richiesta è sovrastimata.
Questa operatività si applica sia sulle contrattazioni “classiche”, sia

sulle operazioni tramite le aste immobiliari (valore di perizia contro
valore di mercato), cessioni di compromesso o altro.
E’ normale che su dieci potenziali operazioni riuscirai a chiuderne

soltanto una o due alle condizioni di prezzo e margine a te
vantaggiose. La perseveranza è la moneta che paga di più,
soprattutto all’inizio.

21
Valutare Aste

22
Breve storia e luoghi comuni.
Le aste immobiliari emergono solo recentemente come strumento

alla portata del privato per acquistare un immobile anche se le
origini di tale tipo di vendita si possono far risalire all’antica Roma.
(“Vendere all’asta” deriva dal latino “sub hasta vendere” e indicava
la vendita di beni mobili , bottini di guerra o di beni dei debitori del
Tesoro Pubblico. Nel luogo dove avveniva la vendita veniva piantata
a terra una lancia, “hasta”, simbolo dell’autorità imperiale).
Fino ad una decina di anni fa le aste immobiliari erano riservate a

pochi addetti ai lavori che già per motivi professionali frequentavano
giornalmente i tribunali, inoltre era difficile per un profano riuscire a
consultare le informazioni necessarie (perizia, avviso e ordinanza)
senza considerare che interpretare e capire i termini tecnici delle
perizie è comunque difficile senza una guida.
A peggiorare le cose erano i tempi d’esecuzione delle aste (dal

pignoramento all’esecuzione fisica della vendita) a dir poco biblici
con anni d’attesa, rinvii e lungaggini burocratiche che di sicuro non
hanno aiutato la popolarità di questo meccanismo, vero è che tanti
sono i luoghi comuni e le false credenze che sono nate attorno a
questo mondo.
Di sicuro avrai sentito anche tu che “le aste sono frequentate da
soggetti poco raccomandabili” o anche “se prendi un immobile poi
passano anni prima che butti fuori gli occupanti” e altre sullo stesso
tono.
Nel marzo del 2006 , dopo un periodo di sperimentazione da parte

del Tribunale di Monza, è entrata in vigore la riforma del processo
esecutivo che ha introdotto sostanziali modifiche alle vendite
giudiziarie per renderle più efficienti e soprattutto veloci.

23
Obiettivo finale è di incrementare il numero di partecipanti e

potenziali acquirenti alle gare.
Notevole merito a questo successo è da imputare ad internet che
ha reso le cose più semplici e veloci.
(…)
Procedura.
L’asta giudiziaria è una vendita di beni mobili o immobili, effettuata

mediante una gara pubblica ad offerta, con aggiudicazione al
soggetto che fornisce l’offerta più alta.
Questo meccanismo è regolamentato dal Codice di Procedura Civile
- Articoli dal 474 al 632 (aggiornati alla Legge n° 52 del 24 Febbraio
2006), e da una serie di leggi speciali qualora si parli di aste
fallimentari o aste a favore di enti esazione tributi o pubblici (legge
fallimentare; disciplina speciale per le vendite esattoriali).
L’ asta giudiziaria è lo strumento per attuare la vendita forzata di un

bene. La legge prevede che, se un privato o una società è gravato
da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita
forzata. Viene, così, permesso ai creditori di assicurarsi il
soddisfacimento del loro avere e all'acquirente di ottenere i diritti sul
bene espropriato.
Le modalità con le quali si svolgono le vendite sono di due tipi:
vendita senza incanto e vendita con incanto.
Tralasciando per un momento le definizioni giuridiche e tecniche , la
finalizzazione dell’asta è quella di soddisfare un creditore (sia esso
un privato o un azienda ) a scapito dei beni aggrediti del debitore.
Una volta esaurita la vendita, la somma raccolta andrà ripartita ,
sulla base del principio “primo creditore intervenuto” .
(…)

24
Valutare terreni

25
Premessa.
Nel panorama degli investimenti immobiliari possedere o acquistare

un terreno edificabile (o potenzialmente tale) è davvero “la madre di
tutte le operazioni”.
E’ evidente; per costruire occorre un terreno su cui farlo quindi
trovarsi nella posizione di possederne uno è quasi sempre sinonimo
di guadagno sicuro.
Quando investi nel mercato immobiliare hai a che fare con le
valutazioni che abbiamo visto fino ad ora, per quanto riguarda i
terreni le regole da seguire diventano altre.
L’operazione edile ha in se la nascita da 0 di qualsiasi tipo di
immobile, ciò significa che una delle parti fondamentali da valutare
sono le caratteristiche del terreno.
Il terreno ha in se varie caratteristiche che fanno il successo o
l’insuccesso dell’operazione.
Devi prendere in esame il fatto che ogni minimo dettaglio fa la
differenza tra i soldi che guadagni dai soldi che potresti perdere.
La chiave sta nel cercare di prevedere più imprevisti possibili.
Mai lasciare le cose al caso.
In un’attività come questa non esiste la parola “potrebbe
funzionare”: “IL CONDIZIONALE NON E’ D’OBBLIGO”.
Un’operazione funziona o non funziona dall’inizio.
Caratteristiche intrinseche del terreno.
• Posizione.
La posizione del terreno è importante che sia la più privilegiata
possibile questo perché da più valore commerciale a quello che
verosimilmente sarà costruito.
Questa è una caratteristica fondamentale non tanto in un momento
in cui il mercato tira e quindi è molto facile vendere gli immobili,

26
bensì è fondamentale quando il mercato è più lento rispetto al

solito.
In un momento di mercato in cui il mattone tira non importa la
posizione le case le venderai sempre.
Se invece il mercato rallenta venderai solo quelle nelle zone più
commerciali.
Non significa che devi valutare terreni edificabili solo ed

esclusivamente nel centro di una città, quello che intendo dire è che
è importante che il terreno sia in una zona dove ci sia un medio
forte giro di immobili.
(…)
Grazie per aver scaricato l’anteprime gratuita di questo

ebook, per acquistare la versione completa e tutti gli altri
prodotti AstaSemplice segui i link qui sotto.

27
I videocorsi di Astasemplice:
Acquistali qui:
http://www.astasemplice.com/index.php?link=videocorsi

28
Gli ebooks di Astasemplice
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