FRAGMENTOS TEÓRICOS DA BASE MATRICIAL DO IMÓVEL NO REGISTRO DE

IMÓVEIS

Luiz Egon Richter 1

Introdução. 1. Do conceito de matrícula; 2. Dos princípios

informativos; 3. Da natureza jurídica da matrícula; 4.Dos
requisitos da matrícula; 5. Do momento da abertura da matrícula;
6. Da fusão ou unificação da matrícula; 7.Do desdobramento da
matrícula; 8. Do cancelamento da matrícula; Considerações
finais. Referências bibliográficas.

Introdução

O estudo a respeito do direito registral, seja no plano positivo ou no doutrinário

passa inexoravelmente pela investigação a respeito da base matricial que é a matrícula.
A partir da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, com vigência a partir de 1º de
janeiro de 1976, o sistema registral imobiliário brasileiro adotou o fólio real em
substituição ao fólio pessoal.

1
Registrador substituto do Registro de Imóveis de Lajeado-RS
Professor das disciplinas de Direito Administrativo e Registros Públicos da Universidade de Santa Cruz do Sul –
UNISC
Professor da disciplina de Registro de Imóveis nos cursos de pós-graduação “lato sensu” de Direito Registral e
Direito Imobiliário, da Universidade de Santa Cruz do Sul - UNISC
 2

A partir da instauração do novo sistema registral imobiliário, a cada imóvel deve

corresponder uma matrícula, que em regra será aberta no momento da efetivação do
primeiro registro na vigência da Lei acima mencionada. Ocorreu uma profunda
mudança procedimental onde a folha pessoal que podia ter por objeto vários imóveis dá
lugar a folha real, onde cada imóvel tem a sua de forma individualizada.

Esta mudança na sistemática registral imobiliária tem provocado ao longo do

tempo muitas dúvidas, o que fez com que o estudo a respeito venha progredindo,
procurando compreender e construir uma base doutrinária e jurisprudencial sólida,
capaz de diminuir as dúvidas e contribuir para o aperfeiçoamento do sistema.

E é neste sentido que abordei alguns aspectos que denomino de fragmentos

teóricos a respeito da base matricial do imóvel no Registro de Imóveis, com a finalidade
de contribuir para a discussão e o aprofundamento do tema.

Procurei pautar a abordagem utilizando parte da doutrina que estava ao meu

dispor, o que não representa o menosprezo a estudos não referenciados neste
trabalho.

Neste contexto, considerando a importância da matrícula no sistema registral

imobiliário e, ao mesmo tempo, na garantia da certeza jurídica quanto aos direitos reais
e à própria configuração do bem em seu aspecto geodésico, e, ainda diante das
dificuldades enfrentadas, o objetivo deste artigo é contribuir para uma doutrina sólida e
crítica, capaz de dar guarida à complexa gama de relações jurídicas, interesses e
direitos que têm o seu lugar no Registro de Imóveis.

Tentei estabelecer uma certa logicidade no trato do tema onde, num primeiro
momento, trabalho com a conceitualização da matrícula, a partir do direito positivo e da
doutrina e, em seguida, abordo alguns dos principais princípios que informam a
matrícula no registro de Imóveis. Posteriormente procurei enfrentar os requisitos da
matrícula, previstos no da própria Lei dos Registros Públicos, sintonizados com a noção
de ato administrativo, especialmente, no que diz respeito aos pressupostos de
existência e validade. Em seguida, o trabalho é relacionado com o momento da
abertura da matrícula, sua fusão ou unificação. E, por fim cuidou-se do desdobramento
e do cancelamento da matrícula.

1. Do conceito de matrícula
 3

A matrícula no Registro de Imóveis serve de suporte físico e jurídico para todos

os lançamentos registrais que devem ser feitos no Livro nº 2. É a base física porque
confeccionada em ficha de papel, com os requisitos estabelecidos na Lei dos Registros
Públicos (artigos 3º, § 1º e 2º) e a Consolidação Normativa Notarial e Registral da CGJ-
RS (artigos 308, 311 a 314) e jurídica, pelo fato de que a matrícula tem como suporte o
domínio, ou seja, o direito real de propriedade sobre bem imóvel conforme os artigos
176,§ 1º, I, 227 e 236 da LRP. 2

De acordo com Carvalho 3 , o atributo dominial é inerente à transcrição e continua

inerente à matrícula e conclui dizendo que,

Na verdade, se se negasse o caráter dominial e, portanto, jurídico da

matrícula, daí se seguiria que o ato de inscrição subseqüente,
impropriamente denominado “registro” pela lei, deixaria de ter objeto. O
ato transmissivo ou onerativo subseqüente seria nulo por carência de
objeto, já que a existência deste depende da conjunção físico-dominial de
caracteres. Ora, para que a transmissão, ou a oneração, seja válida é
preciso que nela se integrem os elementos de todo ato jurídico, a saber,
agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não-defesa em lei (Cód.
Civ., art.82)

Caso a matrícula não tivesse o seu suporte no domínio, todo e qualquer ato
praticado ficaria suspenso. Neste sentido, é possível desenvolver o raciocínio no
sentido de que o espaço terrestre é o suporte físico do domínio, enquanto que o
domínio é o suporte jurídico da matrícula e esta, por sua vez, o suporte físico e jurídico
dos atos a serem nela lançados.

Daí porque, quando a realidade jurídica estiver em desacordo com a realidade

física, é necessária a retificação nos termos dos artigos 212 e 213, da Lei dos Registros
Públicos.

O direito de propriedade recai sobre um determinado bem imóvel, que deve estar
perfeita e inequivocamente identificado na matrícula. Portanto, deve haver uma perfeita
sintonia entre a realidade física e jurídica, sob pena de irregularidade.

Daí a importância da individualização, unitarização e especialização de cada

imóvel matriculado, com observância dos requisitos dispostos na Lei dos Registros

2
Admite-se atualmente a abertura de matrícula de posse, na hipótese de imissão provisória do Poder Público para
implantação de loteamentos populares. Artigo 18, § 4º e 5º da Lei federal nº 6.766/79, com alteração da Lei federal
nº 9.785/99, considerando que a desapropriação é sempre uma aquisição originária e não derivada, rompendo,
portanto, com a relação dominial. A título de observação, é necessário esclarecer que nem todos os estudiosos do
Direito aceitam a idéia da aquisição originária, especialmente os civilistas, cujo entendimento é no sentido de que
mesmo havendo uma intervenção do Estado, ocorre uma derivação do direito de propriedade e não uma retirada
compulsória, como é o entendimento dos administrativistas.
3
CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis, 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p.355
 4

Públicos (artigos 176, §1º,II nº 3, e 225) e na Consolidação Normativa Notarial e

Registral da CGJ-RS (artigo 322, nº 3)

A atual Lei dos Registros Públicos alterou a lógica do sistema registral imobiliário
ao adotar a matrícula, privilegiando o fólio real em detrimento do fólio pessoal
(transcrição). Neste sentido a matrícula passou a ser o núcleo 4 do Registro de Imóveis
– sem afetar, entretanto, a essência do ato registral –, pois é a partir desta que agora
ocorre a constituição, desconstituição e declaração dos direitos.

Ensina Carvalho 5 que, na passagem de um sistema para o outro ocorreu apenas

uma mudança exterior do ato, sem atingir o cerne, que é o domínio, dizendo que

Ali o ato se apresentava numa folha coletiva, destinada a uma

pluralidade de imóveis, sendo os seus dados destacados em
colunas, ao passo que aqui se exibe numa folha individual.

Para Jacomino, “...a matrícula, como sinônimo de fólio real, é um importante

divisor sistemático, contrastando os modelos de organização da publicidade
imobiliária pela ênfase que deposita no ordenamento real.” 6

O sistema fundado no fólio real, se por um lado prima pela individualização, com
a devida especialização geodésica e unitarização do imóvel, por outro, não afirma
que o sistema anterior, fundado no fólio pessoa, apresentava uma indeterminação
objetiva a respeito dos requisitos identificadores do imóvel. Neste sentido Jacomino 7
se manifesta dizendo que,

...não é a matrícula que daria origem à individualidade do imóvel –

a sugerir que o antecedente da matriz seria o caos de
indeterminação objetiva – mas enfatizando a organização do
sistema nessas bases, define-se a relação que vai imperar na
ordenação criadora dos assentos – um imóvel uma matrícula.

Toda mudança enseja dificuldades e desafios, Com a introdução da matrícula no

registro de Imóveis não é diferente, razão pela qual foi motivo e continua a ensejar
estudos, onde surgem variados entendimentos, de acordo com a visão de cada um que
se propõe a pensar e enfrentar o tema.

4
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada, 11ª ed., São Paulo: Saraiva, 1997, p.334
5
CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis, 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p.354
6
JACOMINO, Sérgio. Registro e cadastro – uma interconexão necessária. http://www.irib.org.br/opinião/boletimel
158e.asp
7
JACOMINO, Sérgio. Registro e cadastro – uma interconexão necessária. http://www.irib.org.br/opinião/boletimel
158e.asp
 5

Para Balbino Filho 8 , a matrícula apresenta uma forte acepção cadastral, pois
segundo ele,

...é a especialização, a individualização definitiva que se pretende

assegurar ao imóvel. Isto teoricamente, porque se o imóvel for
suscetível de desmembramento,a matrícula perderá o caráter de
definitiva.

Também neste sentido Azevedo 9 , leciona que a matrícula

tem por objetivo cadastrar e individualizar o imóvel e não a

pessoa interessada, embora da matrícula deva constar o nome
desta, com os qualificativos acima indicados.

Ainda nesta linha Oliveira diz que: “A matrícula é um ato cadastral, é a forma
pela qual se caracteriza e se individualiza um imóvel e se lhe confere um número de
ordem pelo qual será prontamente identificado”. 10

Como se verifica pelos conceitos emitidos o elemento cadastral aparece de

forma contundente, “provavelmente afetados pelas frustradas tentativas de aproximar o
nosso sistema de direito registral ao alemão, acabou considerando o advento da Lei
6015/73, e especialmente da instituição da matrícula, como o marco legal da instituição
entre nós de um verdadeiro cadastro” 11

Estudiosa do tema já de longa data, Gandolfo 12 leciona que a matrícula “é um

ato de registro, no sentido lato, que dá origem à individualidade do imóvel na
sistemática registral brasileira, possuindo um atributo dominial derivado da transcrição
da qual se originou.”

Para Silva 13 , “A matrícula não é ato de registro, no sentido de que ela, pura e
simplesmente, não cria, não modifica, não extingue direitos. Ela é ato de registro no
sentido lato, porque só existe dentro do sistema registrário.”

No dizer de Jacomino 14 , a matrícula no sentido lato de registro, é a primeira

inscrição no fólio real, subentendendo-se:

8
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis, 3ª ed. São Paulo: Atlas, 1976, p.6
9
AZEVEDO, José Mário Junqueira de. Do registro de imóveis, São Paulo: Saraiva, 1976, p.54
10
OLIVEIRA Edson Josué Campos de. Registro imobiliário, São Paulo: RT, 1976, p.34
11
JACOMINO, Sérgio. Registro e cadastro – uma interconexão necessária. http://www.irib.org.br/opinião/boletimel
158e.asp
12
GANDOLFO, Maria Helena Leonel. Reflexões sobre a matrícula 17 anos depois. RDI 33/105, São Paulo: jan/jun.
1994
13
SILVA, Gilberto Valente da. Matrícula. Boletim do IRIB em Revista nº 303 agosto de 2002
14
JACOMINO, Sérgio. Registro e cadastro – uma interconexão necessária. http://www.irib.org.br/opinião/boletimel
158e.asp
 6

(a) que se trata de um registro jurídico – para afastar a idéia de

que a matrícula seria tão-só um ato cadastral; (b) que estamos
diante de um ato jurídico cuja conseqüência imediata é fixar o
atributo o atributo de dominialidade, enunciando a situação
jurídica do imóvel e (c) que a matrícula, entendida como ato
jurídico de inscrição, pode apresentar nítida distinção em relação
ao fólio real, que é o suporte da inscrição.

Diante dos conceitos e análise apresentados, podemos trabalhar com a idéia de

que a matrícula é um ato jurídico lato senso, que necessariamente não cria, modifica ou
extingue direitos, mas, por outro lado, fixa o atributo de dominialidade, à medida que o
domínio é o seu suporte e serve de base para o lançamentos de atos e fatos que dizem
respeito, tanto ao bem imóvel, como aos direitos inscritos e os sujeitos titulares ou não
de direitos que nela figuram, estabelecendo uma nítida distinção entre a inscrição e o
fólio real que é o suporte da inscrição.

A matrícula apresenta uma complexidade de elementos extrínsecos ou formais e

intrínsecos e substanciais. Os primeiros dizem respeito aos requisitos de formalização,
enquanto que os últimos dizem respeito à substância da matrícula.

Nos requisitos substanciais aparece com destaque a especialização geodésica,

que tem por fim individualizar e especializar o imóvel, tornando-o distinto dos demais.
Se por um lado a lei exige dados identificadores e individualizadores do imóvel na
matrícula, de outro, não transformou o sistema registral imobiliário num sistema
cadastral, como adverte Dipp 15 , ao dizer que,

Diz-se muita vez que a adoção do sistema de matrículas tende à

formação do cadastro, o que deve entender-se com discrição.
Não é possível esperar que, por meio de simples representações
autônomas dos imóveis, venha a organizar-se o cadastro
imobiliário, aglutinando-se os levantamentos individuais, até por
isso que dessa justaposição derivarão hiatos e sobreposições
geodésicas, alguns destes até mesmo propositadamente
perseguidos (Afrânio de Carvalho, p. 446). Certamente, a
instituição do fólio real, mediante a Lei 6.015/73, se inclina à
futura organização do cadastro imobiliário, não, porém, no
sentido de que, à míngua da elaboração cadastral esperada,
exercite a matrícula função de cadastramento parcelar: a
unitariedade - e ainda assim per accidens - é que terá alguma
importância para o cadastro, e não a enunciação descritiva
constante da matrícula que atualmente apenas visa a aumentar a
desejada segurança jurídica e dinâmica, do registro

O elemento dominial, decorrente do direito de propriedade é que dá o devido

suporte à própria matrícula e subseqüentemente, aos demais direitos reais que podem

15
DIPP, Ricardo Henry Marques. Da unitariedade matricial. In: Revista de Direito imobiliário nº 17-18, p53
 7

recair sobre o direito de propriedade, bem como de atos ou fatos que dizem respeito
aos direitos inscritos, ao próprio imóvel e os sujeitos que figuram nos atos registrais.

Tanto o cadastro como o domínio, inobstante as funções distintas de cada um,

na questão matricial dos imóveis no Registro de Imóveis, são imprescindíveis por
estarem pari passu. Nalini 16 ao enfrentar o tema, cita Jerônimo Gonzáles dizendo que o
mesmo assinala:

O cadastro em sua essência – diz – deve ser unicamente a

representação gráfica dos imóveis, e seu objeto único e básico, o
individualizar e dar existência física aos mesmos. O Registro da
Propriedade é a representação jurídica dos bens imóveis e
direitos reais impostos sobre os mesmos, e tem por objeto o
assento dos atos e contratos relativos ao domínio e demais
direitos reais impostos sobre esses bens.

O aperfeiçoamento do sistema poderá nos levar a adoção do cadastro geral dos

imóveis, nos moldes do Sistema Publicista Alemão, que por ora não temos. A
representação gráfica dos imóveis de acordo com o sistema atual, fundada no
princípio de especialidade positivado nos artigos 176, II, nº 3 combinado com o 225 é
relativa, não afirma certeza, razão pela qual admite a retificação, conforme o artigo
213.

Ainda no rol dos requisitos substanciais, devemos ressaltar a importância da

qualificação dos sujeitos, que figuram como titulares ou não de direitos inscritos ou
declarados conforme os artigos 176, § 1º, II nº 4, letras “a” e “b”, III nº 2, letras “a” e “b”
e artigo 220, todos da LRP.

2. Dos princípios informativos

Os princípios podem ser considerados do ponto de vista gnoseológico,

“proposições abstratas de segundo grau, por serem abstrações inferidas das leis, que,
por sua vez, são proposições abstratas de primeiro grau, porque se desumem
diretamente, dos fatos para evidenciar alguma invariança que os caracterize.” 17

Esta dedução da própria lei, informa por um lado, os valores formais e, por outro,
o conteúdo a ser atribuído a lei, no momento de sua aplicação diante do caso concreto,
16
NALINI, José Renato. A matrícula e o cadastro no registro de imóveis, in: Revista de Direito Imobiliário nº 37,
p.25
17
MOREIRA NETO, Diogo de Figueiredo. Curso de Direito Administrativo, 12ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001,
p.73
 8

ou seja, diante da realidade é que o operador jurídico irá lançar mão dos princípios mais
adequados, seja no plano formal, seja no substantivo, com a finalidade de atender os
interesses protegidos pela ordem jurídica.

Esta ponderação pode ser apropriada ao registrador público de imóveis, na

medida em que é considerado um operador jurídico pelo próprio estatuto do registrador.
E neste sentido, forçosamente terá que hierarquizar os princípios, procurando atender a
finalidade imposta pelo ordenamento jurídico, que é a segurança e eficácia dos atos
jurídicos.

A matrícula é informada por vários princípios, onde podemos destacar o princípio

da continuidade que é de natureza instrumental, na medida em que se destina a
garantir o encadeamento dominial, por isso, considerado um dos suportes contributivos
para a certeza e segurança, cuja idéia nuclear é a de que deve ser observado
rigorosamente o encadeamento dominial, compreendendo o direito e os sujeitos
titulares do mesmo considerando o disposto nos artigos 195, 236 e 237 da LRP.

Outro princípio informativo é o da unicidade ou unitariedade de matrícula,

também de natureza instrumental, que preconiza a idéia de que, a cada imóvel
considerado como um corpo certo e contínuo deve ser atribuído uma matrícula e a cada
matrícula deve corresponder apenas um imóvel, consoante os artigos 176,§1º,I e 227 e
parágrafo único do artigo 235, todos da LRP. Neste sentido houve uma radicalização 18 ,
pois a atual LRP não admite a concomitância do fólio pessoal.

A despeito do respeitável entendimento de estudiosos, no sentido de que a atual

Lei dos Registros Públicos não radicalizou na adoção do princípio da unitariedade
matricial, Dipp 19 diz expressamente que:

A Lei 6.015/73 perfilhou o sistema do fólio real, e o fez de modo

absoluto (art. 176, par. Único, inc.I), excluindo a concomitância
exceptiva do fólio pessoal, admitida pelo direito alemão(...).
A unitariedadee exige que a matriz abranja a integralidade do
imóvel, e que a cada imóvel corresponda única matrícula. A
agregação de prédios contíguos (fusão e unificação, arts.234 e
235, LRP) supõe a unidade social ou econômica do todo,
formado com a anexação dos imóveis antes autônomos, de sorte
que não se vislumbra exceção à rígida concepção de
unitariedade perfilhada pelo direito brasileiro.

É um dos princípios que informa o núcleo do sistema registral imobiliário adotado

no Brasil, onde cada imóvel assim considerado, individualizado e distinto dos demais,

18
DIPP, Ricardo Henry Marques. Da unitariedade matricial, in: Revista de Direito Imobiliário nº 17-18, pp.51-54
19
DIPP, Ricardo Henry Marques. Da unitariedade matricial, in: Revista de Direito Imobiliário nº 17-18, p.53
 9

deverá ter sua matriz que servirá de suporte fático e jurídico para os atos e fatos que
vierem a ser inscritos.

Além desses, outro princípio fundamental é o da especialidade, de natureza

substancial, cuja idéia nuclear é no sentido de que a descrição do imóvel na matrícula
deve ser de forma precisa e inequívoca, de sorte que não haja superposição de
imóveis, o que implica na constância das medidas perimetrais, ângulos, nome dos
atuais confrontantes se os imóveis lindeiros não tiverem uma denominação própria,
distância da esquina ou da edificação mais próxima, se urbano, bem como a
denominação cadastral, se houver, conforme dispõem os artigos 176,II e 225 da Lei dos
Registros Públicos.

O princípio da especialidade, segundo Carvalho 20 , significa que:

“toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente

individuado. Esse princípio, consubstancial ao registro, desdobra
o seu significado para abranger a individualização obrigatória de:
a) todo imóvel que seja objeto de direito real, a começar pelo de
propriedade, pois a inscrição não pode versar sobre todo o
patrimônio ou sobre um número indefinido de imóveis; b) (...)

Imóvel para efeitos de matriculação e registro, de acordo com Carvalho 21 , é

aquele,
..., considerado independentemente de toda menção no registro,
a um espaço de limites determinados na superfície da terra.(...)
Esse imóvel por natureza, correspondente a uma porção
individualizada da superfície terrestre, é que constitui
basicamente o objeto do registro, conquanto se lhe tenha
acrescido a unidade isolada do edifício de apartamentos.

A inteligência do artigo 225 no aperfeiçoamento do sistema registrário imobiliário

brasileiro é singular, pois impõe aos tabeliães, escrivães e juízes a obrigação de que ao
lavrarem atos que dizem respeito a bens imóveis o façam com precisão, deles
constando todos os requisitos expressos no próprio artigo. O mesmo deve ocorrer com
os instrumentos particulares. Logo a seguir, o parágrafo 2º considera irregular, para
efeitos de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a
que consta do registro anterior.

Nesta passagem do sistema de fólio pessoal para o real, onde a especialização

do imóvel é fundamental para a certeza e, conseqüentemente a segurança jurídica
visada, de forma imediata pelas partes e mediatamente pela sociedade, a Lei dos
Registros Públicos dispõe no seu artigo 228, que a matrícula será efetuada por ocasião

20
CARVALHO, Afrânio. Registro de Imóveis, 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 203
21
CARVALHO, Afrânio. Registro de Imóveis, 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p.27
 10

do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos

constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado.

Conforme já se viu anteriormente, o artigo 225 exige que, para a formalização do

título a ser registrado, as partes indiquem com precisão, os elementos identificadores
do bem imóvel, que nada mais é do que a especialização do mesmo. Portanto, o Oficial
do Registro de Imóveis, somente poderá abrir a matrícula, se estiverem presentes todos
os pressupostos de especialização do imóvel.

Na hipótese de haver divergência entre os elementos identificadores do imóvel,

que constam no título – por indicação das partes, conforme preceitua o artigo 225 –, e
os elementos que constam no registro anterior, o título deve ser considerado irregular
para efeitos de abertura de matrícula, conforme se depreende do § 2º do artigo 225 da
Lei dos Registros Públicos.

Para a solução deste impasse, a própria Lei oferece a solução no seu artigo 213,
ao dispor sobre os procedimentos para fins de retificação do registro imobiliário, no
sentido de adequá-lo a realidade fática e jurídica.

Se por um lado a lei impõe a especialização do imóvel de outro não permite o

ingresso no Registro Imobiliário de título cujo teor a respeito da identificação do imóvel
não esteja perfeitamente sintonizado com os dados identificadores do imóvel no
registro.

Diante disso, não há alternativa diversa, da retificação em Juízo nos termos do

§2º do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos, para efeitos de retificação e
implementação de dados que especializem o imóvel no registro, para fins de
matriculação.

Para se chegar a esta conclusão deve ser construída uma exegese sistêmica e
hierarquizada, fundada na principiologia que informa e conforma o Direito e não a partir
de artigos de leis isolados, desconexos.

A interpretação sistemática do Direito, de acordo com Freitas 22 , deve ser definida

como:

uma operação que consiste em atribuir a melhor significação,

dentre várias possíveis, aos princípios, às normas e aos valores
jurídicos, hierarquizando-os num todo aberto, fixando-lhes o
alcance e superando antinomias, a partir da conformação
teleológica, tendo em vista solucionar os casos concretos.

22
FREITAS, Juarez. A interpretação sistemática do Direito. São Paulo:Malheiros, 1995, p. 54
 11

Ao adotar o fólio real em oposição ao fólio pessoal, a finalidade da atual Lei dos
Registros Públicos é a de valorizar ao extremo a especialização do bem sobre o qual
vão recair os direitos reais, para efeitos de autenticidade, segurança e eficácia jurídica.
Por essa razão é necessário trabalhar com a idéia de que toda a principiologia que
informa o sistema registral imobiliário brasileiro deve ser interpretada de forma
sistematizada e hierarquizada, em função de sua finalidade.

É necessário ressaltar a importância dos princípios que informam e conformam

um sistema, dando-lhe forma, conteúdo e coesão. E neste sentido, as lições de Mello
são insuperáveis. Diz o autor 23 , que princípio é,

por definição, mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro

alicerce dele, disposição fundamental que se irradia sobre
diferentes normas compondo-lhes o espírito e servindo de critério
para sua exata compreensão e inteligência exatamente por definir
a lógica e a racionalidade do sistema normativo, no que lhe
confere a tônica e lhe dá sentido harmônico. É o conhecimento
dos princípios que preside a intelecção das diferentes partes
componentes do todo unitário que há por nome sistema jurídico
positivo.

E averba mais, dizendo que:

Violar um princípio é muito mais grave que transgredir uma

norma qualquer. A desatenção ao princípio implica ofensa não
apenas a um específico mandamento obrigatório, mas a todo o
sistema de comandos. É a mais grave forma de ilegalidade ou
inconstitucionalidade, conforme o escalão do princípio atingido,
porque representa insurgência contra todo o sistema, subversão
de seus valores fundamentais, contumélia irremissível a seu
arcabouço lógico e corrosão de sua estrutura mestra.

É dever de ofício do Registrador Público de Imóveis zelar e trabalhar pelo

aperfeiçoamento do sistema registral imobiliário, para dar certeza, segurança e eficácia
jurídica. Por essa razão é que deve exigir da parte interessada a satisfação das
exigências impostas pela ordem jurídica, em sintonia com as normas, valores e
princípios contemplados pela ordem jurídica.

3. Da natureza jurídica da matrícula

23
MELLO, Celso Antonio Bandeira de. Curso de direito administrativo, 15ª ed. São Paulo: Malheiros,2003,p. 817-
818
 12

Já vimos, anteriormente, que a matrícula é um ato jurídico que apresenta uma

complexidade de elementos, mas é necessário fazer uma reflexão sobre a natureza
jurídica da mesma. Já vimos que a matrícula não um ato cadastral; e sim, é um ato
jurídico que contempla entre outros elementos, a especialização geodésica do imóvel.

Gandolfo 24 , ao analisar a natureza jurídica da matrícula, conclui que,

“se trata de um ato de registro, no sentido lato, que dá origem à

individualidade do imóvel na sistemática registral brasileira,
possuindo um atributo dominial derivado, quase sempre, da
transcrição da qual se originou”

Para avançar um pouco mais, é necessário indagar: que tipo de ato jurídico é a
matrícula ? É ato de direito privado ou ato de direito público ? A resposta a estas
indagações vai sinalizar a respeito da natureza jurídica da matrícula.

O fato de apresentar elementos cadastrais não lhe retira a qualidade de ato

jurídico, até mesmo porquê os requisitos cadastrais estão juridicizados, na medida em
que a própria lei é que dispõe a respeito deles.

Considerando que a matrícula é ato próprio do Registro de Imóveis, cuja

responsabilidade pertence a um oficial público, devidamente investido na função por ato
estatal, e que não está sujeito à intervenção direta das partes interessadas, cujos
efeitos decorrem da própria lei, se assemelha à noção de ato administrativo.

É sabido que o Registro de Imóveis não integra a Administração Pública 25 .

Inegavelmente, pela natureza da atividade que desenvolve, administrativa e
instrumental pública, viabiliza a constituição, desconstituição e declaração de direitos,
cuja finalidade é atribuir certeza, segurança e eficácia jurídica, aos atos de sua
competência são evidentemente públicos.

Neste sentido, o artigo 1º da Lei federal nº 8.935, de 18 de novembro de 1994 é

elucidativo, dispondo que os serviços notariais e de registro são os de organização
técnica e administrativa destinados a garantir publicidade, autenticidade, segurança e
eficácia dos atos jurídicos.

24
GANDOLFO, Maria Helena Leonel, Matrícula: uma abordagem prática, in: Cadernos do IRIB Prática Registral,
São Paulo: IRIB, 2002.
25
A idéia que tenho é no sentido de que o Registro de Imóveis, assim como os demais registros públicos definidos
pela Lei dos Registros Públicos e a atividade notarial são instituições que não integram os poderes orgânicos
clássicos, mas que são espécies de corpos intermediários situados entre os poderes clássicos, como o Ministério
Público, guardadas as devidas proporções.
 13

E a matrícula é uma espécie de ato base, pois sobre ela serão lançados os
demais atos registrais que recairão sobre o imóvel ou relacionados com os sujeitos que
ali figurem.

Neste sentido, a matrícula se assemelha à noção de ato administrativo. Não é

ato de administração pública, mas apresenta os requisitos do ato administrativo. O ato
administrativo não é exclusivo da administração pública, pois tanto no governo, como
no legislativo e judiciário atos administrativos são praticados a todo o momento.

A lei aponta quem é competente, a forma que deve ter, a finalidade que deve
atingir, a causa que leva o registrador a abrir a matrícula, bem como o conteúdo que
deve ter. Como se percebe, há uma vinculação direta com a lei, cabendo ao oficial
executa-la.

Procurando avançar um pouco mais na análise da matrícula à semelhança do

ato administrativo, ressalte-se as lições de Mello 26 , quando trabalha os requisitos do ato
administrativo, os classifica em elementos, pressupostos de existência e pressupostos
de validade.

Considerado como elementos do ato o conteúdo e a forma, por serem realidades

intrínsecas do mesmo, a matrícula no Registro de Imóveis também apresenta estes
elementos. Por conteúdo do ato se deve entender o que o ato dispõe, decide, enuncia,
certifica, opina ou modifica na ordem jurídica, enquanto que a forma é o seu
revestimento exterior.

Em termos de conteúdo a matrícula certifica direitos que recaem sobre um bem

imóvel, a descrição deste bem imóvel, os titulares dos direitos inscritos, a origem
dominial, e ainda, atos e fatos que afetam de forma direta ou indiretamente o bem, os
direitos e os sujeitos.

Quanto à forma, a matrícula, será sempre por escrito, não se admitindo qualquer
outra, conforme se depreende do artigo 3º da Lei dos Registros Públicos ao dispor
sobre a escrituração, que deve ser feita em livros encadernados ou folhas soltas.

Os pressupostos de existência do ato e, por extensão da matrícula, considerando

a semelhança existente entre eles, são: o objeto, aquilo sobre que o ato dispõe e,
ainda, a pertinência à função administrativa.

26
MELLO, Celso Antonio Bandeira de. Curso de direito administrativo, 13ª, São Paulo: Malheiros, 2000, pp.347-
368
 14

Neste sentido, o objeto da matrícula é a relação dominial entre o sujeito e o bem

imóvel devidamente especializado. Não pode haver matrícula, sem que ela se reporte a
um bem imóvel titulado, ressalvada a hipótese prevista em lei. 27 O conteúdo, por ser
pressuposto de existência de ato jurídico, faz com que a matrícula aberta, sem que
exista o bem imóvel ao qual se refere é, juridicamente, inexistente. Assim também, se
referir a sujeito inexistente. Para que seja existente, juridicamente, é necessário ser
material e, juridicamente, possível.

Na hipótese da matrícula se reportar a bem imóvel, direitos e/ou sujeitos, em

desacordo com os requisitos legais, é necessário analisar este fato à luz dos planos da
existência e validade. Se a matrícula existir, juridicamente, porém apresentar
deficiências, estas podem ser sanadas, por meio de retificação, para eleva-la à
validade. No entanto, se a matrícula for nula, deverá ser cancelada na forma do artigo
233 da Lei dos Registros Públicos.

O segundo pressuposto de existência é a pertinência à função administrativa.

Não há dúvida, de que a matrícula no Registro de Imóveis é ato jurídico imputado ao
Estado e não ao titular do Serviço Registral. Este detém apenas a competência para
executá-lo, mas não é o seu titular. O artigo 236 da Constituição Federal é claro ao
dispor que os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por
delegação do Poder Público.

E de acordo com o artigo 3º, da Lei federal nº 8.935, de 18 de novembro de

1994, que regulamenta o artigo 236 da Constituição Federal, o notário ou tabelião, e
oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a
quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.

Os pressupostos de validade são classificados pelo autor em: pressuposto

subjetivo, compreendendo o sujeito, que é o produtor do ato; pressupostos objetivos,
compreendendo o motivo, que é o fato ou direito que autoriza ou exige a prática do ato
e os requisitos procedimentais, que consistem em outros atos jurídicos produzidos no
âmbito da própria Administração, ou ainda de um particular; o pressuposto teleológico,
compreendendo a finalidade, que é o bem juridicamente objetivado pelo ato; o
pressuposto lógico, que é a correlação lógica entre o motivo e o conteúdo do ato em
função da finalidade tipológica do ato e, os pressuposto formalístico, que compreende a
solenização do ato, o modo próprio de sua exteriorização.

É pertinente que se faça uma distinção entre o sujeito executor da matrícula e o

sujeito titular desta. O sujeito executor é o Oficial do Registro de Imóveis, enquanto que
o sujeito titular da matrícula é a União Federal.

27
Lei federal nº 8975, de 29 de janeiro de 1999.
 15

O registrador público de imóveis é pessoa natural, que através de um ato de

delegação 28 do Poder Público, recebe uma investidura estatal 29 , para exercer em
caráter privado, os serviços concernentes a instituição registral imobiliária.

Ao receber a investidura pratica os atos que lhe competem, não na qualidade de

pessoa natural, em interesse próprio, mas sim como um agente público. Os atos, por
essa razão, são imputados ao próprio Estado, e não a ele, notário ou registrador. Estes
não presentam, mas sim representam o Estado, por força da delegação de função. O
Estado age, neste caso, por interposta pessoa, descentralizando em favor de
particulares a função notarial e registral. Ao descentralizar a execução das atividades
notarial e registral, o Estado não cria outra entidade, dotada de personalidade jurídica
distinta do próprio Estado.

A validade da matrícula depende da legitimidade do titular do Serviço de Registro

de Imóveis e ou de seus prepostos, da existência, ou não, de impedimentos para o
exercício da função.

O motivo que é o primeiro dos pressupostos objetivos, a ser enfrentado, diz

respeito às situações de fato ou de direito que levam o registrador de imóveis a abrir a
matrícula. De acordo com os artigos 176, § 1º, I e 228, ambos da Lei dos Registros
Públicos, a matrícula será aberta por ocasião do primeiro registro a ser lançado na
vigência da atual Lei.

Da leitura destes artigos depreende-se que o motivo principal para a abertura de

matrícula é a prática de um ato de registro a ser lançado nela.

Já os requisitos procedimentais são atos que devem, por força de lei, preceder
ao ato registral. Para o registro é necessário apresentar o respectivo título causal (artigo
221 da LRP) enquanto que para averbação, via de regra, deve ser apresentado o
requerimento da parte interessada, devidamente instruído com documentos
comprobatórios (artigo parágrafo único do artigo 246 da LRP).

A finalidade por sua vez contempla o bem jurídico objetivado pela matrícula, que
é a de servir de base, de suporte, para todos os lançamentos registrais a partir de sua
abertura, que dizem respeito ao bem imóvel, aos direitos inscritos e aos sujeitos que
nela figuram e, conseqüentemente, dar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia
jurídica aos atos jurídicos.

28
Por delegação se entende a transferência do exercício de certas atribuições e os poderes necessários para tanto, de uma entidade a outra.
29
É o ato que vincula o agente público a cargo ou função pública.
 16

Quanto à causa, a matrícula deve observar a relação lógica entre os elementos

que o título apresenta e os requisitos exigidos para a sua abertura, em função da
finalidade, que é a de servir de base jurídica para o lançamento dos atos futuros,
visando a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia jurídica. O parágrafo 2º do
artigo 225 da LRP diz textualmente: “consideram-se irregulares, para efeito de
matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que
consta do registro anterior.”

O último dos pressupostos é a formalização, e a matrícula para ser válida,

depende da observância de todos os requisitos exigidos por lei, em especial, os artigos
176,§1º,II, 225, 227 a 232, todos da LRP, devidamente interpretados à luz dos
princípios que informam e conformam a teoria do fólio real.

4. Dos requisitos da matrícula

Como já vimos, os requisitos da matrícula se assemelham aos do ato

administrativo, por configurar um ato jurídico de natureza administrativa. Neste
momento, cabe analisar de forma objetiva os requisitos da matrícula positivados na
LRP, em especial, os contemplados no artigo 176,§ 1º, II da LRP: o número de ordem,
que seguirá ao infinito; a data; a identificação do imóvel; nome e qualificação do
proprietário.

Cada matrícula terá um número individual que a distingue das demais, que
segue ao infinito, de forma contínua, sempre no mesmo livro nº 2. O parágrafo 2º do
artigo 3º da LRP permite que a escrituração possa ser feita de forma mecânica, em
livros de folhas soltas, cujo número de paginas de cada livro é estabelecido pela
autoridade judiciário competente e, quando findar o livro, o imediato tomará o mesmo
número, com a adição sucessiva de letras, na ordem alfabética simples, e, depois,
repetidas em combinações com a primeira, com a segunda, e assim por diante, como
por exemplo 2-A a 2-Z; 2-AA a 2-AZ; 2-BA a 2-BZ, de acordo com o parágrafo 6º do
mesmo artigo 3º.

O parágrafo único do artigo 173 da LRP dispõe que observado o disposto no § 2º

do artigo 3º, os livros nºs 2,3,4 e 5 poderão ser substituídos por fichas. A adoção das
fichas, é o mais usual e, neste caso, cada ficha terá um número que segue ao infinito,
porém, o livro será sempre o de número dois, sem a adição de letras indentificadoras,
como ocorre nos livros de folhas soltas, independentemente do número de páginas.
 17

A data da abertura da matrícula é outro requisito, cuja finalidade é marcar o

momento de sua abertura, que é também o momento em que ingressa no sistema do
fólio real.

O terceiro requisito é fundamental para o novo sistema, mesmo que já houvesse

a exigência da especialização do imóvel na sistemática anterior. Mas é com a adoção
da matrícula que cresceu de importância a especialização do imóvel, como atributo do
fólio real.

Na passagem de um sistema para o outro é necessário que se faça essa

adequação, como se depreende da leitura sistemática dos artigos 176,§1º, II e 225 da
LRP, o que poderá, inclusive, implicar numa prévia retificação nos termos do artigo 213.

A falta de sintonia entre a realidade fática e a realidade jurídica acarreta

irregularidade matricial que, por sua vez, acaba se irradiando e contaminando os atos
registrais lançados na matrícula, razão pela qual, o interessado deverá providenciar na
retificação, por meio de processo próprio nos termos do artigo 212 da LRP.

Outro requisito importante é a qualificação do proprietário ou dos proprietários,

para individualizá-los, evitando assim, a ocorrência de fraude e, conseqüentemente,
prejuízos. A qualificação requer a grafia correta do nome completo, a nacionalidade,
profissão, estado civil e, se casado, o regime de bens adotado, o número do CPF ou
RG, ou à falta deste, sua filiação, bem como o domicílio.

Se o regime de bens adotado não for o legal, deve ser solicitado o prévio registro
da escritura pública de pacto antenupcial ou o número deste, para que produza efeitos
em relação a terceiros, conforme dispunha o artigo 261 do Código Civil de 1916 e artigo
1657 do Código Civil Novo.

Já com relação às pessoas jurídicas, deve constar a grafia correta da

denominação, natureza jurídica, inscrição no CNPJ e domicílio.

E o último requisito é o que diz respeito à origem do direito real de propriedade

que recai sobre o imóvel matriculado. O atributo dominial da matrícula em regra é
derivado, salvo nas hipóteses de aquisição originária.

As hipóteses clássicas de aquisição originária são a desapropriação e a

usucapião. Quanto a primeira, várias teorias procuram explicar sua natureza jurídica,
 18

porém, a que satisfaz o modelo brasileiro, segundo Moreira Neto 30 é a da substituição

compulsória do objeto da propriedade.

“Entende-se, com isso, que nem há venda forçada, óptica civilista

do fenômeno, nem perda da propriedade, o que a aproximaria do
confisco, mas uma substituição imposta do bem expropriado pelo
seu equivalente em dinheiro, que opera, simultaneamente, sua
transferência para o domínio público

Nas hipóteses de aquisição originária não ocorre a transmissão do domínio, a

derivação do direito real de propriedade, por isso, nestes casos, não há porque
mencionar o número do registro anterior.

Na usucapião, se o imóvel nunca foi objeto de título de domínio, não há número

do registro anterior a ser mencionado e, se o imóvel já fora objeto de título de domínio
anterior, presume-se que tenha ocorrido a prescrição aquisitiva, o que necessariamente
leva à cessação de efeitos do último registro, fazendo com que aquele encadeamento
dominial chega ao seu fim, iniciando-se um novo a partir da abertura da nova matrícula
e o registro do respectivo título.

Na desapropriação ocorre o mesmo, independentemente, se amigável ou

judicial. Decretada a desapropriação e, pago o preço, ou ocorrendo a condenação do
poder público ao pagamento, nas desapropriações por utilidade ou interesse público,
ocorre a substituição do bem, fazendo com que o imóvel passe para o domínio público,
sem que tenha havido transmissão derivada do domínio. Nas desapropriações, cujo
pagamento se dá através de títulos da dívida pública, o fenômeno da substituição é o
mesmo.

Por outro lado, se a matrícula se apóia numa relação dominial derivada, é

necessário que se faça constar o número do registro anterior que pode ser o de uma
transcrição, quando o imóvel ainda não havia ingressado no atual sistema ou, de uma
matrícula, se o imóvel já havia ingressado no atual sistema.

A origem pode ser singular, quando deriva de um único registro anterior,

independentemente, de ser transcrição ou matrícula ou plural, quando deriva de mais
de um registro, pouco importando se de transcrições ou de matrículas, ou ainda, de
transcrições e matrículas.

Hipóteses clássicas de origem singular, podem ser exemplificadas da seguinte

forma: a) da simples derivação do sistema anterior par o atual, com o transporte da

30
MOREIRA NETO, Diogo de Figueiredo. Curso de direito Administrativo, 12ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2001,
p.369-370
 19

totalidade do imóvel para a matrícula; b) do fracionamento do imóvel transcrito em

vários, onde cada um deles terá matrícula própria; c) – do fracionamento do imóvel
matriculado em vários, onde cada um deles terá matrícula própria.

Já a origem plural ocorre via de regra, quando se dá a unificação de dois ou mais

imóveis contíguos e do ou dos mesmos proprietários, nos termos dos artigos 234 e 235
da LRP.

Além do número do registro anterior, é importante que se mencione também, o

livro as folhas e a data do registro anterior, mesmo que não seja uma exigência
expressa da lei. A publicidade destes dados evita o regresso no encadeamento registral
para se saber a data em que ocorreu o registro do direito derivado.

5. Do momento da abertura da matrícula

A partir da vigência da atual Lei dos Registros Públicos o ato de registro só pode
ser lançado na matrícula, salvo os atos de averbação que podem ser lançados à
margem das transcrições, mesmo que o imóvel tenha passado a pertencer à outra
circunscrição.

Os artigos 176, §1º,I e 228 ambos da LRP, estabelecem o momento da abertura

de matrícula, que é o do lançamento do primeiro registro a ser lançado na vigência da
lei. O artigo 195 dispõe que, se o imóvel não estiver matriculado, o oficial exigirá a
prévia matrícula. Como a matrícula é ato privativo do Oficial, a exigência que deverá
fazer é a da satisfação dos requisitos exigidos por lei, para a abertura de matrícula.

A regra, portanto, é a do momento do lançamento do primeiro registro na

vigência da atual lei. Entretanto, não há impedimento legal que impeça o oficial abrir a
matrícula, desde que estejam presentes todos os requisitos exigidos por lei.

Como já vimos, o ato de averbação de acordo com o artigo 169, I da LRP não
impõe a abertura de matrícula, como condição para o competente lançamento, mas é
perfeitamente possível a sua abertura por iniciativa do próprio oficial, ou a requerimento
do próprio interessado, desde que estejam contemplados todos os requisitos.

Se a abertura de matrícula for requerida pelo interessado e em havendo

deficiência dos requisitos, este deverá providenciar na satisfação dos mesmos.
 20

A possibilidade de abertura de matrícula de ofício ou a requerimento do

interessado, encontra-se amparado no Rio Grande do Sul, pelo Provimento nº 01/98-
CGJ, em seu artigo 321.

Existem exceções à regra prevista nos artigos176, §1º,I e 228, como por
exemplo o nascimento de imóveis a partir do parcelamento do solo urbano e rural
através dos institutos pertinentes, Lei federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 e
suas alterações e Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, bem como ainda, a
instituição de condomínio prevista nos artigos 7º e 8º da Lei federal nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964 e no § 4º do artigo 10 da Lei federal nº 10.257, de 10 de julho de
2001.

Se a cada imóvel corresponde uma matrícula, conforme sustenta o princípio da

unitariedade de matrícula, no momento em que o imóvel ingressa no mundo jurídico
como tal, deve ser matriculado imediatamente. Não se deve esperar o primeiro ato de
registro a ser lançado na matrícula do imóvel, pelo contrário, deve-se dar ao imóvel que
nasceu, a sua base matricial.

O parágrafo único do artigo 235 da LRP diz, expressamente que os imóveis

oriundos de desmembramentos, partilhas e glebas destacadas de maior porção, serão
desdobrados em novas matrículas, procedendo-se em seguida o cancelamento da
matrícula mãe.

6. Da fusão ou unificação da matrícula

Concluímos anteriormente que por imóvel, para fins de matriculação, deve-se

entender o espaço de limites determinados na superfície da terra um corpo terrestre. O
artigo 234 da LRP prevê a possibilidade de fusão de duas ou mais matrículas em uma
só, de novo número, encerrando-se as primitivas, na hipótese de imóveis contíguos e
pertencentes a um mesmo proprietário.

Se o proprietário tiver interesse em unificar juridicamente os imóveis e fundi-los

numa única matrícula, poderá requerer ao Oficial a fusão, encerrando as matrículas
primitivas, fazendo constar que as mesmas foram objeto de fusão, mencionando o
número da matrícula nova, e nesta, o número das matrículas primitivas, em
homenagem ao princípio de continuidade.
 21

Nem sempre a fusão depende somente da vontade – enquanto imperativo

subjetivo – do proprietário, em tê-los unificados. A edificação sobre dois ou mais
imóveis implicará, necessariamente, na sua unificação com fusão de matrícula, para
efeito de disponibilidade.

Neste sentido é o acórdão extraído da Ap. Civ. 028265-0/3 Data: 26/01/96, tendo
como relator: Antônio Carlos Alves Braga. 31

EMENTA OFICIAL: Registro de Imóveis - Dúvida - Pretensão

que visa o registro da escritura de doação com reserva de
usufruto - Título que noticia a existência da construção que não
constava do registro de origem - Ofensa à especialidade porque
indispensável se saiba qual a base imobiliária da edificação -
Registro do título que depende da prévia averbação da
construção além da unificação das duas unidades imobiliárias no
caso de a edificação ter ocupado área de ambos os imóveis -
Recurso não provido.
Quando o título apresentado trouxer notícia de existência de
construção não existente no registro-suporte, impõe-se a prévia
averbação da construção, em respeito ao princípio da
especialidade, para que se saiba qual a base geodésica da
edificação e também porque cabe ao oficial-registrador fiscalizar
o pagamento dos impostos devidos em razão dos atos que lhe
forem apresentados.

A fusão, entretanto, não depende exclusivamente do interesse do proprietário.

Primeiro é necessário verificar se estão presentes os pressupostos exigidos pela Lei
dos Registros Públicos: a contigüidade e justaposição, devendo haver entre eles um
perfeito encaixe. Para tanto, o oficial deverá fazer o controle quantitativo e qualitativo
dos imóveis, verificando se a área superficial do imóvel resultante da unificação é igual
a soma dos imóveis unificados e, se a configuração do todo unificado, corresponde
efetivamente à configuração dos imóveis unificados. Na hipótese de divergência, tanto
numa como na outra ou nas duas, o oficial deverá exigir a prévia retificação.

O Provimento nº 01/98 da CGJRS que dispõe sobre a Consolidação Normativa

Notarial e Registral no Rio Grande do Sul, diz expressamente no seu artigo 471:

Nos casos de fusão de matrículas, os Oficiais deverão adotar

cautelas na verificação da área, medidas, características e
confrontações dos imóveis resultantes do desdobramento, a fim
de evitar que, a pretexto deste, se façam retificações sem o
procedimento legal.

31
in:THESAURUS – registal, notarial e imobiliário. Org. Sérgio Jacomino. IRIB e ANOREG-SP – CD-ROM
 22

Neste sentido é também a ementa de decisão proferida em processo de dúvida,

do Juiz de Direito Auxiliar da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Narciso
Orlandi Neto. 32

Se a descrição dada ao todo não coincide com a constante das

matrículas ou transcrições que se pretende unificar, podendo
resultar aumento da área do imóvel, a fusão é inadmissível, por
implicar verdadeira retificação de registro.

Se se tratar de imóveis urbanos, a fusão deverá ser previamente aprovada no

órgão municipal competente, pelo fato de que a execução da política urbanística
compete ao município, nos termos do artigo 182 da Constituição Federal. Dependendo
do caso deverá ser aprovado pelo órgão metropolitano e ou órgão ambiental
competente.

O artigo 235 da LRP dispõe sobre a possibilidade de fusão de dois ou mais

imóveis registrados pelo sistema anterior, das transcrições, hipótese em que o oficial
deverá averbar na margem dessas a abertura de matrícula que os unificar e, ainda, a
possibilidade de fusão de dois ou mais imóveis originários do sistema anterior e do
atual, quando então deverá averbar a abertura da matrícula que os unificar na
transcrição e encerrar a matrícula primitiva.

A fusão de imóveis não impede um futuro parcelamento, porém, este depende da

satisfação dos requisitos procedimentais prévios, que podem contemplar a aprovação
dos órgãos administrativos, urbanísticos e ambientais, quando for o caso.

Eventual ônus registrado em uma ou mais matrículas fundidas, deverá ser

averbado na nova matrícula, nos termos do parágrafo único do artigo 235 da LRP.

7. Do desdobramento da matrícula

É necessário esclarecer: não é a matrícula que se desdobra, mas sim o imóvel.

O imóvel matriculado não é imutável, pois pode, ao longo do tempo, sofrer mutações
que, necessariamente, vão repercutir na matrícula. Especialmente, as situações em que
o imóvel sofre fracionamento, resultando outros imóveis.

32
Revista de Direito Imobiliário nº 5, janeiro-junho 1980, São Paulo: IRIB-RT, P.147
 23

Ao qualificar o título para efeito de desdobramento do imóvel em novas

matrículas, deve agir da mesma forma como o indicado para a fusão, fazendo uma
análise qualitativa e quantitativa do imóvel.

Neste sentido o artigo 402 da CNCGJ-RS é claro ao dispor que:

Nas hipóteses de desdobramento de imóveis urbanos e rurais, os

Oficiais deverão adotar cautelas no verificar da área , medidas,
características e confrontações dos imóveis resultantes do
desdobramento, a fim de evitar que, a pretexto deste, se façam
retificações sem o procedimento legal.

Isto pode ocorrer nas hipóteses de loteamento e desmembramento urbano,

previstos na Lei federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, em especial nos seus
artigos 2º e 18 a 21. Aprovado o projeto de loteamento ou desmembramento nos
órgãos administrativos, urbanísticos e ambientais, a documentação deve ser
apresentada ao Oficial do Registro de Imóveis que fará a qualificação da mesma e,
encontrando-a em dia, fará publicar o edital, do pedido do registro em (3) três
consecutivos. Não havendo impugnação no prazo legal de 15(quinze) dias após a
última publicação, fará o registro nos termos do artigo 167, I, n°19 da LRP.

Mesmo que o artigo 167, I nº 19, faça referência expressa de registro para o
loteamento, e não para o desmembramento, é certo que o ato é de registro. Neste
sentido trago à colação a seguinte ementa, de sentença em processo de dúvida julgado
pelo Juiz Auxiliar da 1.ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Dr. Narciso Orlandi
Neto. 33

INADMISSIBILIDADE DE AVERBAÇÃO DE DESMEMBRA

MENTO. O parcelamento do solo é regido pela Lei 6.766/79 e o
desmembramento não é suscetível de averbação, mas de
registro, observadas as exigências do art. 18 daquela lei. Não
tem valor jurídico a declaração, pela Prefeitura Municipal, de que
desmembramento por ela aprovado não se sujeita ao registro
referido, porque não lhe cabe legislar sobre Registros Públicos e
muito menos ditar normas aos Cartórios de Registro de Imóveis.

Além do loteamento e desmembramento existe o instituto do desdobramento, na

hipótese de parcelamento de um imóvel urbano em dois e, ainda, o do fracionamento,
quando um imóvel é parcelado em dois ou mais, mas que não caracterizam loteamento
ou desmembramento propriamente ditos. Serão averbados com fundamento no artigo
167,II nº 4, sob a modalidade genérica de desmembramento, mediante requerimento
assinado, com firma reconhecida e instruído com a documentação necessária, depois
de aprovada pelos órgãos administrativos, urbanísticos e ambientais.

33
IN: THESAURUS – registal, notarial e imobiliário. Org. Sérgio Jacomino. IRIB e ANOREG-SP- CD-ROM
 24

O loteamento rural previsto no artigo no artigo 1º do Decreto-lei nº 58, de 10 de

dezembro de 1937, é outra hipótese de parcelamento do solo, onde uma gleba maior é
loteada para fins de aproveitamento agrícola, com abertura de matrícula para cada
imóvel que resultar.

A instituição de condomínio edilício nos termos dos artigos 7º e 8º da Lei federal

nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, além do condomínio especial previsto no
Estatuto da Cidade, previsto no § 4º, do artigo 10 da Lei federal nº 10.257 de 10 de
julho de 2001.

Outra hipótese é a divisão amigável ou judicial que põe termo ao condomínio

ordinário, transformando os quinhões ideais em imóveis autônomos, que forçosamente
deverão ser matriculados independentemente.

No parcelamento do imóvel para efeitos de desdobramento matricial é

necessário observar o módulo mínimo, tanto do urbano quanto no rural. No primeiro é
necessário atentar para o disposto à respeito. Na legislação que regula o parcelamento,
uso e ocupação do solo urbano e, no segundo, a legislação agrária, em especial a Lei
federal nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972.

Assim como na fusão, também na abertura de novas matrículas por força do

desdobramento da matrícula mãe, é necessário transportar para as recém abertas
eventuais ônus que figuram naquela, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 235
da LRP.

8. Do cancelamento da matrícula

Preliminarmente convém esclarecer que, quando se fala em cancelamento de

matrícula em sentido genérico, podemos estar nos referindo no mínimo a duas
espécies: o cancelamento jurídico da matrícula, tornando-a sem efeito e
conseqüentemente, todos os lançamentos feitos até o momento do seu ocaso ou o
encerramento da escrituração, quando a produção de efeitos decorrentes dos atos
registrais pretéritos permanecerá, mas impedindo o lançamento de atos registrais
futuros.

Por essa razão, mesmo diante da literalidade do artigo 233 da Lei dos Registros
Públicos, que estabelece as hipóteses de cancelamento da matrícula, é necessário
verificar quando se trata do efetivo cancelamento ou apenas do encerramento de
escrituração.
 25

A primeira hipótese prevista é a do cancelamento por decisão judicial. Esta

pressupõe o cancelamento da matrícula propriamente dita, fazendo com que os efeitos
produzidos até então, caiam por terra, retroagindo até a origem, quando ocorre uma
revitalização dos efeitos daquela.

O cancelamento da matrícula tem como origem uma ilegalidade, que pode estar
presente no momento de sua abertura ou no título que a provocou. Se a matrícula foi
aberta quando não poderia em razão de ilegalidade que afeta a sua essência, como por
exemplo a falta do suporte jurídico, que é o domínio, não há outra alternativa a não ser
a sua declaração de nulidade pelo Judiciário. Por outro lado, se a ilegalidade estava
presente no título que provocou sua abertura, desde que a mesma apresente os
pressupostos de existência que já vimos anteriormente, não há motivo para declarar a
sua nulidade e por conseqüência o seu cancelamento, pelo fato de que não há uma
relação de causa e efeito absoluta entre o título apresentado e a materialização da
matrícula, considerando que a matrícula pode inclusive ser aberta de ofício pelo Oficial
do Registro de Imóveis.

A abertura de matrícula com alguma deficiência, considerada como mera

irregularidade, por deixar de contemplar algum dos requisitos legais, não afetando a
sua essência, pode ser corrigido pelo próprio Oficial, com a devida cautela, desde que
configure um erro evidente, sem prejuízo a terceiros. Caso contrario, a retificação
poderá implicar num procedimento retificatório em juízo, nos termos do artigo 213, § 2º
da Lei dos Registros Públicos.

Uma indagação que freqüentemente se põe presente é se, diante de uma

flagrante ilegalidade, o próprio Oficial não poderia, com base no § 1º do artigo 213,
declarar a nulidade da mesma ? O agir ex ofício do Oficial está limitado pela própria
lei, onde prevalece o princípio da instância. Porém, diante da abertura de matrícula
flagrantemente ilegal, decorrente de um erro evidente e, desde que não tenha sido
lançado nenhum ato registral constitutivo, desconstitutivo ou declaratório de direitos, o
que afasta de imediato prejuízo a terceiros, o Oficial pode cancelar a matrícula evitando
com isso, que terceiros de boa fé sejam induzidos em erro.

Que é erro evidente? O conceito de “erro evidente” implica que

ninguém possa duvidar racionalmente dele. (...) Erro evidente é
aquele que arrasta consigo a convicção da erronia: “A evidência
da luz que”, como diz Padre Vieira, “não há mister testemunhas;
porque ela, por si mesma, e sem prova, demonstra o que é”
(Sermões, t.II,p.207) 34

34
CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis, 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p.383
 26

É de responsabilidade do oficial zelar pela segurança jurídica dos atos que

pratica e ao mesmo tempo, exercer o ofício com independência nos termos do artigo
28, na qualidade de profissional do direito de acordo com o artigo 3º, ambos da Lei
federal nº 8.935, de 18 de novembro de 1994.

O Oficial não é um mero executor literal da norma jurídica positivada. Ele

desempenha uma atividade submetida ao ordenamento jurídico, o que implica na
permanente construção do saber registral, diante do fato em concreto, da norma
incidente e do valor subjacente.

Outra hipótese de cancelamento de matrícula está prevista no artigo 1º da Lei

federal nº 6.739, de 5 de dezembro de 1979. De acordo com a norma positivada, a
requerimento de pessoa jurídica de direito público ao corregedor-geral da justiça são
declarados inexistentes e canceladas a matrícula e o registro de imóvel vinculado a
título nulo de pleno direito, ou feitos em desacordo com os artigos 221 e seguintes da
Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

O encerramento de escrituração está compreendida nas hipóteses dos incisos II

e III do artigo 233, da Lei dos Registros Públicos. Pela primeira, o Oficial deve encerrar
a escrituração, quando em virtude de alienações parciais, o imóvel for inteiramente
transferido a outros proprietários. É exemplo típico a venda de uma gleba de terras para
vários adquirentes, onde cada um já adquire sua área certa e determinada, portanto
especializada ou, de um terreno urbano desdobrado ou desmembrado onde o
proprietário transmite a terceiros os imóveis resultantes do parcelamento.

Pode ocorrer, entretanto, o encerramento de escrituração de matrícula de imóvel

que tenha sofrido parcelamento, sem que no entanto os imóveis resultantes, tenham
sido transmitidos a terceiros, como ocorre no loteamento e no desmembramento. Surge
de imediato uma indagação: qual é o momento do nascimento do lote urbano ou de
uma unidade em edifício ? Nas hipóteses de desdobro, desmembramento ou
loteamento o lote ou terreno, enquanto objeto autônomo de direito surge com o ato
registral. Já as unidades autônomas, surgem com o registro da instituição do
condomínio 35 .

Mesmo que os artigos 176, I e 227, ambos da Lei dos Registros Públicos
orientam no sentido de que o momento da abertura de matrícula do imóvel é quando for
feito o primeiro registro na vigência daquela, é certo, como já vimos anteriormente, que
o oficial pode abrir as matrículas de ofício. Nada impede, portanto, que após a
averbação do desdobro ou o registro do desmembramento ou do loteamento, o oficial
abra as matrículas dos lotes e encerre a escrituração da matrícula do lote desdobrado
ou desmembrado ou a gleba loteada, sem que tenha ocorrido a prévia alienação.

35
Artigo 1332 do Código Civil.
 27

O mesmo pode se dar com a instituição de condomínio, quando por força desta
se atribuirá um status jurídico especial, donde resultarão as unidades autônomas, que
poderão ser objeto individual de direito, portanto, passíveis de serem matriculadas
independentemente e, por conseqüência, ser encerrada a escrituração na matrícula que
tem por objeto o terreno e o prédio.

Temos ainda a hipótese prevista no inciso III, do artigo 233 da Lei dos Registros
Públicos que trata do encerramento de matrícula quando dois ou mais imóveis
contíguos e pertencentes ao mesmo proprietário ou proprietários sofrerem fusão,
implicando na abertura de uma matrícula tendo por objeto os imóveis fundidos, com o
encerramento das que lhes deram origem.

A diferença fundamental entre o cancelamento da matrícula e o encerramento de

sua escrituração é que no primeiro, a matrícula permanece apenas no aspecto material,
pois não se elimina a ficha, sem produzir efeitos jurídicos, pois não serve de suporte
para a prática de atos registrais; enquanto que na segunda, permanece a produção de
efeitos jurídicos até o momento do encerramento, implicando apenas na interrupção de
lançamentos de atos registrais futuros.

Ressalte-se de passagem que esta interrupção de lançamentos de atos registrais

futuros, não é absoluta. Como é sabido, os atos registrais são precários, sujeitos,
portanto, a sofrer mutações, conforme exemplos: se o oficial encerrou a escrituração,
indevidamente, deverá agir no sentido de corrigir o equívoco, recompondo o status quo,
fazendo retornar na plenitude a matrícula e seus efeitos.

Outra hipótese é a do pedido de cancelamento de registro de loteamento, nos

termos do artigo 23 da Lei federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, onde o oficial
abriu as matrículas dos lotes no momento do registro do loteamento. Esta apresenta um
quadro um pouco mais complexo, onde num primeiro momento deverá ser cancelada a
averbação de encerramento de escrituração na matrícula, onde está o registro do
loteamento, para permitir a averbação do cancelamento do registro do loteamento e,
em seqüência, deverá ser feita uma averbação de cancelamento em cada uma das
matrículas dos lotes.

Considerações finais

Como resultado das considerações feitas ao longo do texto, procuramos

condensar os principais tópicos a respeito da matrícula.
 28

Trabalhando com uma idéia conceitual, podemos dizer que a matrícula é uma
base física porque confeccionada em ficha de papel, e jurídico, pelo fato de que a
matrícula tem como suporte o domínio, ou seja, o direito real de propriedade sobre bem
imóvel conforme os artigos 176,§ 1º, I, 227 e 236 da LRP.

Se a matrícula não tivesse o seu suporte no domínio, todo e qualquer ato

praticado ficaria suspenso. Assim, o espaço terrestre é o suporte físico do domínio e o
domínio é o suporte jurídico da matrícula e esta é o suporte físico e jurídico dos atos a
serem nela lançados.

É possível se afirmar que a matrícula apresenta uma complexidade de elementos

extrínsecos ou formais e intrínsecos e substanciais. Os primeiros dizem respeito aos
requisitos de formalização, enquanto que os últimos dizem respeito à substância da
matrícula. Nestes últimos aparece como destaque a especialização geodésica, que tem
por fim individualizar e especializar o imóvel, tornando-o distinto dos demais.

A matrícula é informada por vários princípios, dentre os quais se destacam: o

princípio da continuidade, que é de natureza instrumental, na medida em que se destina
a garantir o encadeamento dominial; o da unicidade ou unitariedade de matrícula,
também de natureza instrumental, que preconiza a idéia de que, a cada imóvel
considerado como um corpo certo e contínuo deve ser atribuído uma matrícula e a cada
matrícula deve corresponder apenas um imóvel consoante os artigos 176,§1º,I e 227 e
parágrafo único do artigo 235, todos da LRP.

Houve uma radicalização pois a atual Lei dos Registros Públicos não admite a
concomitância do fólio pessoal.

Além desses princípios, relevante é também o da especialidade, que é de

natureza substancial, cuja idéia nuclear é no sentido de que a descrição do imóvel na
matrícula deve ser de forma precisa e inequívoca, tanto que não haja superposição de
imóveis, o que implica na constância das medidas perimetrais, ângulos, nome dos
atuais confrontantes se os imóveis lindeiros não tiverem uma denominação própria,
distância da esquina ou da edificação mais próxima, se urbano, bem como a
denominação cadastral, se houver, conforme dispõem os artigos 176,II e 225 da Lei dos
Registros Públicos.

A matrícula é uma espécie de ato base, pois é sobre ela que serão lançados os
demais atos registrais que recairão sobre o imóvel ou que tiverem relação com os
sujeitos que ali figuram. Neste sentido, a matrícula se assemelha com a noção de ato
administrativo. Não é ato de administração pública, mas apresenta os requisitos do ato
administrativo. O ato administrativo não é exclusivo da administração pública, pois tanto
 29

no governo, como no legislativo e judiciário atos administrativos são praticados a todo o

momento.

Os pressupostos de existência da matrícula, considerando a semelhança

existente entre ela e o ato administrativo são: o objeto, o bem sobre que o ato dispõe e,
ainda, a pertinência à função administrativa.

Em termos de conteúdo, a matrícula certifica direitos que recaem sobre um bem

imóvel, a descrição deste bem imóvel, os titulares dos direitos inscritos, a origem
dominial, bem como ainda, de atos e fatos que afetam de forma direta ou indiretamente
o bem, os direitos e os sujeitos.

Quanto à forma, a matrícula, será sempre por escrito, não se admitindo qualquer
outra, conforme se depreende do artigo 3º da Lei dos Registros Públicos ao dispor
sobre a escrituração, que deve ser feita em livros encadernados ou folhas soltas.

Os pressupostos podem ser classificados em: pressuposto subjetivo,

compreendendo o sujeito, que é o produtor do ato; pressupostos objetivos,
compreendendo o motivo, que é o fato ou direito que autoriza ou exige a prática do ato
e os requisitos procedimentais, que consistem em outros atos jurídicos produzidos no
âmbito da própria Administração ou ainda de um particular; o pressuposto teleológico,
compreendendo a finalidade, que é o bem juridicamente objetivado pelo ato; o
pressuposto lógico, que é a correlação lógica entre o motivo e o conteúdo do ato em
função da finalidade tipológica do ato e, os pressuposto formalístico, que compreende a
solenização do ato, o modo próprio de sua exteriorização.

A validade da matrícula depende da legitimidade do titular do Serviço de Registro

de Imóveis, ou de seus prepostos, da existência ou não de impedimentos para o
exercício da função.

O motivo, que é o primeiro dos pressupostos objetivos, a ser enfrentado, diz

respeito às situações de fato ou de direito que levam o registrador de imóveis a abrir a
matrícula. De acordo com os artigos 176, § 1º, I e 228, ambos da Lei dos Registros
Públicos, a matrícula será aberta por ocasião do primeiro registro a ser lançado na
vigência da atual Lei.

Já os requisitos procedimentais são atos que devem, por força de lei, preceder
ao ato registral. Para o registro é necessário apresentar o respectivo título causal (artigo
221 da LRP) enquanto que para averbação, via de regra, deve ser apresentado o
requerimento da parte interessada, devidamente instruído com documentos
comprobatórios (artigo parágrafo único do artigo 246 da LRP).
 30

A finalidade por sua vez contempla o bem jurídico objetivado pela matrícula, que
é a de servir de base, de suporte, para todos os lançamentos registrais a partir de sua
abertura, e dizem respeito ao bem imóvel, aos direitos inscritos e aos sujeitos que nela
figuram e, conseqüentemente, dar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia
jurídica aos atos jurídicos.

Quanto à causa, a matrícula deve observar a relação lógica entre os elementos

que o título apresenta e os requisitos exigidos para a sua abertura, em função da
finalidade, que é a de servir de base jurídica para o lançamento dos atos futuros,
visando a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia jurídica. O parágrafo 2º do
artigo 225 da LRP expressamente: “consideram-se irregulares, para efeito de matrícula,
os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do
registro anterior.”

Quanto ao último dos pressupostos que é a formalização, a matrícula para ser

válida, depende da observância de todos os requisitos exigidos por lei, em especial, os
artigos 176,§1º,II, 225, 227 a 232, todos da LRP, devidamente interpretados à luz dos
princípios que informam e conformam a teoria do fólio real.

A partir da vigência da atual Lei dos Registros Públicos o ato de registro só pode
ser lançado na matrícula, enquanto que os atos de averbação podem ser lançados à
margem das transcrições, mesmo que o imóvel tenha passado a pertencer à outra
circunscrição.

O momento do lançamento do primeiro registro na vigência da atual lei, é a

regra. Entretanto, não há disposição legal que impeça o oficial devabrir a matrícula,
desde que estejam presentes todos os requisitos exigidos por lei.

É possível a fusão de dois ou mais imóveis registrados pelo sistema atual e ou

anterior, desde que presentes os pressupostos dos artigos 234 e 235 da Lei dos
Registros Públicos.

O parcelamento físico ou jurídico do imóvel matriculado, implica em abertura de

matrículas para cada um dos imóveis resultantes do fenômeno, que pode ocorrer
exemplificativamente, por força de divisão, loteamento, desmembramento,
desdobramento ou ainda por solução de continuidade imposta por via pública.

A designação genérica de cancelamento de matrícula, contempla duas espécies:

o cancelamento jurídico da matrícula, tornando-a sem efeito e conseqüentemente todos
os lançamentos feitos até o momento do seu ocaso ou, o encerramento de
 31

escrituração, quando a produção de efeitos decorrentes dos atos registrais pretéritos

permanecerá, mas que impossibilitado o lançamento de atos registrais futuros.

É de responsabilidade do oficial zelar pela segurança jurídica dos atos que

pratica e, ao mesmo tempo, compete-lhe exercer o ofício com independência nos
termos do artigo 28, na qualidade de profissional do direito de acordo com o artigo 3º,
ambos da Lei federal nº 8.935, de 18 de novembro de 1994.

O Oficial não é um mero executor literal da norma jurídica positivada. Ele

desempenha uma atividade submetida ao ordenamento jurídico, o que implica na
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THESAURUS – registal, notarial e imobiliário. Org. Sérgio Jacomino. IRIB e ANOREG-SP – CD-ROM
Revista de Direito Imobiliário nº 5, Decisões administrativas. P.147