PREFEITURA MUNICIPAL DE GURUPI

FUNDAÇÃO UNIRG
FACULDADE UNIRG
CURSO DE ADMINISTRAÇÃO

TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO

MERCADO IMOBILIÁRIO: UM ESTUDO SOBRE O SEGMENTO DE VENDAS E

LOCAÇÕES DE IMÓVEIS EM GURUPI TOCANTINS

Acadêmico: Delmiro Martins de Oliveira Neto

Profº. Orientador (a): Alexandre Ribeiro Dias MsC.

Área de Concentração: Administração Financeira

Gurupi, junho de 2008.

 DELMIRO MARTINS DE OLIVEIRA NETO

MERCADO IMOBILIÁRIO: UM ESTUDO SOBRE O SEGMENTO DE VENDAS E

LOCAÇÕES DE IMÓVEIS EM GURUPI TOCANTINS

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado

à Faculdade UNIRG como requisito parcial
para obtenção do título de Bacharel em
Administração.

Orientador (a): Profº. Alexandre Ribeiro Dias MsC.

Gurupi, junho de 2008.

 MERCADO IMOBILIÁRIO: UM ESTUDO SOBRE O SEGMENTO DE VENDAS E
LOCAÇÕES DE IMÓVEIS EM GURUPI TOCANTINS

DELMIRO MARTINS DE OLIVEIRA NETO

Este Trabalho de Conclusão de Curso (TCC) foi julgado adequado para a obtenção do título
de Bacharel em Administração e aprovado em sua forma final junto à Faculdade UNIRG.

...................................................................
Profº. Alexandre Ribeiro Dias, MsC.
Coordenador do Curso de Administração

..................................................................
Profª. Donária Coelho Duarte, Dra.
Coordenadora de Estágio do Curso de Administração

Apresentada à Banca Examinadora, integrada pelos Professores:

...................................................................
Profº. Alexandre Ribeiro Dias, MsC.
Orientador

...................................................................
Profº. João Henrique Amaral, Esp.
Banca Examinadora

...................................................................
Profº. Fábio Pegoraro, Esp.
Banca Examinadora
Dedico ao meu amado Deus, que está presente em todos
os momentos de minha vida, à Laura, Pietra, Sophia e
a todos aqueles que torceram para que eu conseguisse
atingir mais um dos meus objetivos. Quero agradecer
em especial ao meu amigo e colega de faculdade Wagno
pela força e pelo companheirismo, que foi de suma
importância nesse final do meu curso.

DEDICO.
 AGRADECIMENTOS

Agradeço ao meu querido Deus, por me dar forças nas horas de fraquezas, me dar
saúde para que pudesse continuar minha caminhada, obrigado por permitir a realização de
mais um objetivo em minha vida.

A você Laura, por ser uma esposa exemplar, companheira, amiga, e pela
compreensão que teve nesses altos e baixos que nos passamos nesse período de faculdades.
Jamais vou esquecer tudo que fez por mim e faz, obrigado por me dar os dois maiores
tesouros de minha vida, à Pietra e Sophia, te amo e agradeço eternamente.

Dedico às mais preciosas pérolas de minha vida, Pietra e Sophia, que são os meus
alimentos de todos os dias.

A meus Pais, Disson e aparecida por ter me dado a vida, e ter me ensinado a ser um
homem honesto e lutador.

A meu sogro e minha sogra, por ter acreditado em mim, e sempre me apoiando nas
horas mais difíceis, grande parte desse curso agradeço a vocês, por ter me ajudado a concluir,
e por ter me ensinado a trabalhar honestamente mostrando o caminho para sucesso, o meu
muito abrigado.

Aos meus irmãos Dikson e Danielle, mesmo estando longe me apoiaram amo vocês.

Ao meu cunhado Bruno por esta sempre presente nesta minha jornada.

Aos meus Tios que estão sempre presente em minha vida, que estão acompanhando
minha trajetória na conclusão do meu curso na Faculdade UNIRG. Tenho por vocês uma
grande amizade e carinho.

Ao professor Alexandre, profissional competente, que me apoiou no final dessa

minha trajetória, e que me ajudou muito nos ensinamentos acadêmico para assim finalizar
meu trabalho.
 RESUMO

O presente estudo trata-se de uma pesquisa de campo realizada no mercado imobiliário de

Gurupi – To, cujo principal objetivo é estudar o mercado imobiliário de Gurupi-To, como
opção de investimento na construção civil, voltado para vendas e locações de imóveis sob a
ótica da Prefeitura, Caixa Econômica Federal e Imobiliária. Para isso buscou-se em
referenciais teóricos aspectos que caracterizasse melhor o mercado imobiliário na visão de
alguns autores e que pudessem estudar a partir de uma pesquisa quais seriam os segmentos
que melhor satisfaz o investidor na decisão de optar pelo segmento de vendas e locações de
imóveis. O método da pesquisa é o indutivo-dedutivo, sendo do tipo exploratório e descritivo
com abordagem qualitativa. Como instrumento de pesquisa utilizou-se a entrevista não
estruturada com perguntas objetivas direcionadas ao assunto. Com isso contatou-se alguns
aspectos relativo ao mercado imobiliário de Gurupi-To, onde as instituições apontaram o
segmento de locação e de vendas de imóveis aquecidas e que nesse crescimento do mercado
de imóveis, além do centro urbano da cidade alguns setores se destacam como sendo a melhor
opção para os investimentos devido a sua valorização. Foram apresentadas algumas sugestões
no sentido de tentar buscar mais informações para dar uma maior segurança ao investidor
desse mercado na ora de tomar sua decisão.

Palavras-chave: Pesquisa. Mercado imobiliário. Investidor.

 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO......................................................................................................................9
1.1CONSIDERAÇÕES GERAIS .............................................................................................11
1.1SITUAÇÃO PROBLEMÁTICA .........................................................................................12
1.2OBJETIVOS ........................................................................................................................12
1.2.1 Objetivo Geral................................................................................................................12
1.2.2 Objetivos Específicos .....................................................................................................13
1.3 JUSTIFICATIVA ...............................................................................................................13
2 REVISÃO DA LITERATURA...........................................................................................15
2.1 MERCADO IMOBILIÁRIO ..............................................................................................15
2.2 CONCEITO DE INVESTIMENTO ...................................................................................18
2.3 TIPOS DE INVESTIMENTOS ..........................................................................................20
2.3.1 Renda fixa.......................................................................................................................20
2.3.2 Renda variável................................................................................................................20
2.3.3 Fundos de investimento .................................................................................................21
2.3.4 Certificado de Depósito Bancário (CDB) e Recibos de Depósitos Bancário (RDB) 22
2.3.5 Caderneta de poupança.................................................................................................23
2.3.1 Risco e retorno: o modelo de precificação de ativos de capital (CAPM)..................23
2.4 CADEIA PRODUTIVA DA CONSTRUÇÃO CIVIL.....................................................254
2.4.1 O perfil do empreendedor da construção civil ..........................................................276
2.5 IMOBILIÁRIA E O DIREITO LEGISLATIVO..............................................................287
3 CARACTERIZAÇÃO DO AMBIENTE ...........................................................................31
4 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS......................................................................33
4.1 DELINEAMENTO DA PESQUISA ..................................................................................33
4.2 TECNICAS DE PESQUISA ..............................................................................................35
4.3 ANÁLISE DOS DADOS..................................................................................................365
5 ANÁLISE E INTERPRETAÇÃO DOS RESULTADOS.................................................37
5.1 CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIARIO DE GURUPI SOB A ÓTICA
DA SECRETARIA DE FINANÇAS, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E IMOBILIÁRIAS
..................................................................................................................................................37
5.2 CARACTERIZAÇÃO DO SEGMENTO DE VENDAS E LOCAÇÃO NA VISÃO DAS
IMOBILIÁRIAS.......................................................................................................................41
5.3 IDENTIFICAÇÃO DOS SETORES URBANOS COM POSSIBILIDADES PARA
FUTURO INVESTIMENTO NA CONSTRUÇÃO CIVIL, VOLTADA PARA VENDA E
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS, SOB A OTICA DAS IMOBILIÁRIAS.......................................43
6 CONSIDERAÇÕES GERAIS ............................................................................................45
6.1 CONCLUSÃO ....................................................................................................................45
6.2 RECOMENDAÇÕES .........................................................................................................46
6.3 LIMITAÇÕES ....................................................................................................................47
REFERÊNCIAS......................................................................................................................49
1 INTRODUÇÃO

A década de 90 ficou marcada pela instabilidade econômica, surge então o primeiro

presidente eleito pelo voto, Fernando Collor de Melo, onde criou-se o plano Collor I e II, para
conter os altos índices inflacionários da época, vinda de plano fracassado criado pelos
governos anteriores.
Através dos planos Collor I e II, foram implementados programas de estabilização de
controle da inflação, onde foi feito várias reformas econômicas para conter o déficit
econômico da época, no qual foi confiscado o investimento da caderneta de poupança, e feito
a abertura do mercado nacional para as importações, foi quando o país começou a dar os
primeiros passos rumo à estabilidade.
No governo de Itamar Franco o país experimenta a estabilidade econômica, foi
quando criou-se o Plano Real em 1994, pelo o então Ministro da Fazenda Fernando Henrique
Cardoso, este plano utilizou as políticas monetários como um dos instrumentos de controle da
inflação, com a tentativa de eliminar a memória inflacionaria de planos que não deram certo
no passado.
Fernando Henrique Cardoso se elege por duas vezes presidente do país na mesma
década, o seu primeiro mandato ficou marcado pela crise do setor energético com o apagão,
causado pela falta de planejamento e investimento no setor e agravado por a falta de chuvas,
os brasileiros foram obrigados a racionalizar energia e essa crise começou a afetar a economia
do país.
Já no seu segundo mandato, houve uma forte desvalorização da moeda provocada
por crises financeiras internacionais, no qual o Brasil por não ter uma base sólida estável sofre
com essa grave crise financeira, que para se conter teve como conseqüência a elevação dos
juros, no qual tornou-se o juro mais alto da historia.
Sucede-se então ao seu governo o atual presidente Luis Inácio Lula da Silva, que na
sua gestão há um controle inflacionário com índices baixos, taxas de crescimento do Produto
Interno Bruto (PIB), diminuição nos índices de desemprego e recordes da balança comercial.
Na atual gestão foi liquidado as divida com o Fundo Monetário Internacional (FMI),
houve uma queda nos juros e observa-se que há grandes incentivos às exportações e
diversificações de investimentos feitos pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Social
(BNDES), no qual estimula ao micro-crédito para pessoas de baixa renda.
 No campo social percebe-se uma grande preocupação desse governo com o
melhoramento da qualidade de vida das pessoas, pois apresenta-se durante a sua gestão um
crescimento elevado do salário mínimo, aumentando assim o poder de compra do brasileiro.
Com o lançamento do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), o governo
pretende alcançar um conjunto de medidas que visa a aceleração do ritmo de crescimento da
economia brasileira, essas medidas prevêem crescimento do PIB de 5% ao ano até 2010.
O Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) é composto de cinco blocos, tendo
como principal as medidas de infra- estrutura, onde se inclui a questão social como habitação,
saneamento e transportes de massa. Os outros blocos estão divididos em: medidas para
estimular o crédito e financiamento, melhoramento do marco regulatório na área ambiental,
desoneração tributaria e medidas fiscais.
As políticas adotadas por esse programa de aceleração do crescimento, dar-se uma
maior ênfase na questão social, com estimulo ao crédito e financiamentos e com a
desoneração dos setores de máquinas e equipamentos, matéria-prima para construção civil,
equipamento digitais, semicondutores e computadores.
Diante da estabilidade econômica que se encontra o país hoje, abrem-se as portas
para o mercado imobiliário no que diz respeito ao segmento que trabalha com produto que
vende lote, casa e edifícios para locação, surgindo assim grandes oportunidades de
investimento neste setor, visto pelo ângulo do crescimento econômico do país.
De forma geral, o tema ora analisado, pretende estudar o mercado imobiliário de
Gurupi, no segmento de vendas e locação de imóveis, observando suas relevâncias e
peculiaridades, buscando direcionar o investidor a encontrar a opção mais viável para seu
investimento.
O presente trabalho esta subdividido nas seguintes partes:
No capítulo 1 contém os elementos introdutórios, considerações gerais, situação
problemática, objetivo geral e objetivos específicos que conduziu a realização deste TCC,
justificativa;
O capítulo 2 mostra à realização da revisão literária direcionada aos conhecimentos
essenciais para a elucidação do objeto de estudo;
No capítulo 3 está estruturada a caracterização do ambiente foco de estudo,
apresentando todo seu panorama histórico.
O capítulo 4 aborda a metodologia utilizada para efetuar o desenvolvimento do
TCC, descrevendo as diversas particularidades da pesquisa que foram utilizadas para o
consensual deste estudo.
 No capítulo 5 apresenta-se as analises dos dados coletados através das entrevistas
não estruturada com os principais agentes intermediários do mercado imobiliário.
O capítulo 6 apresenta-se as considerações finais, conclusão, recomendações e
limitações, seguidas das referências bibliográficas utilizada para elaboração do Trabalho de
Conclusão de Curso.

1.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS

No panorama nacional o estado do Tocantins tem grandes perspectiva de crescimento

no segmento da construção civil, por se tratar de um estado novo que esta em fase de
crescimento e precisa ser estruturado, onde grandes partes dessas obras de infra-estrutura se
dar em caráter de entidades públicas.
No conjunto dessas obras de infra-estrutura, volta-se mais para construções de
rodovias, ruas, praças e outras obras viárias como é o caso da ferrovia norte sul, no qual é uma
obra significante para o progresso do estado, visto por vários ângulos econômicos no qual o
setor imobiliário esta inserido.
Observa-se também que na situação atual há tendências de crescimento dos recursos
da iniciativa privada e pública voltado para o setor imobiliário, para atender as necessidades
habitacionais. O crescimento desse setor imobiliário se da em função das medidas expansivas
dos créditos imobiliários e do crescimento econômico do país com inflação baixa.
Com o desempenho desse setor no país, gera expectativas positivas para os
investidores da construção civil, uma virada para comemorar, pois a falta de estabilidade do
país afetada por planos econômicos fracassado pelos governos anteriores que diretamente
afetava as pessoas de baixa renda a conseguir a sua moradia assolada por décadas passadas
que era crônico no Brasil, dar-se ao um novo rumo na história.
No qual Percebe-se na atualidade que há políticas definidas na acessibilidade ao
financiamento da casa própria, onde demonstra-se grandes preocupações por partes das
lideranças políticas em facilitar a vida das pessoas que não tem condições de adquirir o seu
imóvel no qual torna-se uma batalha a ser vencida, transformando a realização de sonhos de
varias famílias em realidades.
Essa política define-se na diminuição da burocracia para a captação de recursos
financeiro para casa própria, onde o trabalhador pode usar recursos do Fundo de Garantia por
Tempo de Serviço (FGTS), para financiar o seu imóvel com juros acessíveis e com parcelas
que se encaixa no orçamento familiar.

1.1 SITUAÇÃO PROBLEMÁTICA

Devido o crescimento da população o mercado se tornou deficitário no que diz

respeito à habitação. Estudos da Fundação Getúlio Vargas (FGV), mostram que o Tocantins
tem um déficit absoluto habitacional de 72.277 habitações, é um déficit relativo de 24,4% que
vem se mantendo nos períodos de 2001/2003, esse índice é bem acima do déficit habitacional
brasileiro, que é de 14,8%. No qual demonstra grande necessidade de aumento da construção
habitacional.
Nesse sentido, esse fato demonstra a grande pressão existente por obras habitacionais
para pessoas de baixa renda, sendo que na atualidade, há grandes interesses de resolver os
problemas deficitários habitacionais estaduais e municipais, que não muito distante esta o
município de Gurupi Tocantins no qual precisa de investidores no setor imobiliário, mais
precisamente na área da construção civil.
A partir disso, percebe-se a necessidade de uma pesquisa na cidade de Gurupi
Tocantins, para demonstrar o comportamento do mercado imobiliário no segmento de vendas
e locações de imóveis, para que venha despertar o interesse dos pequenos empreendedores a
investir o seu capital em edifícios para moradia. Sendo que esta cidade apresenta-se com
grande força no mercado da construção civil para locação e venda de imóveis.
Para dar-se melhor visão aos investidores, a problemática deste estudo é questionar:
Qual o comportamento do mercado imobiliário voltado para o segmento de venda e
locação de imóveis?

1.2 OBJETIVOS

1.2.1 Objetivo Geral

Estudar o mercado imobiliário de Gurupi, Tocantins, como opção de investimento na

construção civil, voltado para vendas e locações de imóveis, sob a ótica da Secretaria de
Finanças, Caixa Econômica Federal (CEF) e Imobiliária.
1.2.2 Objetivos Específicos

Caracterizar o mercado imobiliário de Gurupi sob a ótica dos agentes

intermediários como Secretaria de Finanças, Imobiliárias e Caixa Econômica
Federal (CEF).
Caracterizar o segmento de venda e locação de imóveis na cidade de Gurupi;
Identificar os setores urbanos com possibilidade para futuros investimentos na
construção civil, voltado para vendas e locações de imóveis, sob a ótica das
Imobiliárias.

1.3 JUSTIFICATIVA

No estado do Tocantins, em sua maioria a construção civil demanda-se a um único

cliente, que o governo estadual, fato esse normal no se que encontra um estado novo com
carência de estruturação.
As edificações para pessoas privadas ficam deficitária em função do aumento
populacional, onde cria-se oportunidades para investimentos em imóveis, para pessoas de
classes sociais nos níveis altos, médios e baixa renda.
Com o déficit habitacional no estado faz-se com que haja a necessidade de execução
de varias habitações num prazo curto, com redução de custos de acordo o aumento de sua
produtividade.
O foco desta pesquisa destaca-se a dois fatores relevantes. O primeiro é que grande
número de investidores vem perdendo seus capitais devido à falta de experiência, assessoria
adequada e mão de obra qualificada. O segundo fator é voltado ao grande fluxo de estudantes
que se instalaram na região em conseqüência da ampliação dos cursos acadêmicos da
Fundação UNIRG e da Universidade Federal do Tocantins (UFT), o que tornou a cidade de
Gurupi um pólo universitário.
Diante desta visão busca-se conhecer e estudar o mercado imobiliário Gurupiense
para direcionar o investidor a aplicar o seu capital na construção civil, mas precisamente
voltado para edificações de imóveis para vendas e locações, haja vista a necessidade de
pessoas empreendedoras nesse mercado para atender as expectativas dos seus clientes.
Do ponto de vista do pesquisador, a realização desse estudo justifica-se no despertar
de interesse futuros de aplicação dos seus recursos financeiros na construção civil voltado
para o segmento de vendas e locações de imóveis. Haja vista que esse mercado tem
demonstrado uma evolução, com a chegada de imigrantes acadêmicos e familiares.
2 REVISÃO DA LITERATURA

No mundo todo, por conseqüente, o Brasil luta para melhorar os índices

habitacionais, com o foco em especial as pessoas de baixa renda na aquisição de sua casa
própria, através dos acessos as linhas de créditos financiados pelo governo e por instituições
bancárias.
Segundo Gotible (2003, p. 21) diz que:

a Caixa Econômica Federal (CEF), segundo dados estatísticos detém em seus

cadastros mais de 90% dos financiamentos habitacionais, no âmbito do Sistema
Financeiro da Habitação (SFH), é o verdadeiro símbolo da possibilidade de
aquisição da casa própria, restando a outras instituições financeiras habitacionais a
ofertar crédito nesta mesma modalidade, restringir-se a dividir a fatia restante do
mercado, sendo certo também que a atuação destas está direcionada, em maior
escala, a financiamentos ofertados para classe média, enquanto que aquela
instituição reinante, dispõe de financiamentos em larga escala para praticamente
todas as camadas da população, com exceção da que não necessita destes, atingindo,
principalmente, a parcela de menor poder aquisitivo.

Diante disso, vários clientes ficam ainda a mercê do mercado, no qual não são
divulgadas informações adequadas para o cliente conseguir tal financiamento, e às vezes os
imóveis encontrados não atende as exigências dessas instituições na aprovação do crédito para
financiá-los e tem ocasiões que não atende as necessidades desses clientes.
Sendo assim, o estudo do mercado imobiliário, o conceito de investimento, a cadeia
produtiva da construção civil e os corretores imobiliários, nessa ordem poderá direcionar o
investidor a aplicar o seu capital seguro de que obterá o retorno satisfatório.

2.1 MERCADO IMOBILIÁRIO

O setor da construção civil tem sido um importante demonstrador da economia no

Brasil. Em tempos de crise é um dos setores que mais sofre impacto, pois está relacionado
tanto à baixa quanto à alta camada econômica.
Segundo dados do IBGE (2006):

O custo do m2 da construção civil, em fevereiro, teve variação de 0,21% O custo

médio do metro quadrado da construção civil no Estado do Tocantins, no mês de
fevereiro/2006, variou 0,21% em relação ao mês anterior que foi de 0,11% e atingiu
o valor de R$ 555,84. O Estado do Tocantins ficou com a menor variação da região
norte nos últimos 12 meses, 6,69%, mas nos dois primeiros meses de 2006 ficou em
terceiro lugar, com 0,32%, perdendo para o Acre, com 0,25% e Rondônia, com
0,30%.
 Para o melhor entendimento dos índices de comparabilidade a nível Brasil e estados
que compõem a região norte, demonstram-se esses dados na tabela a seguir. No qual estes
resultados são acompanhados mensalmente pelo IBGE através de convênio com a Caixa
Econômica Federal (CEF).

CUSTOS NÚMEROS
VARIAÇÕES PERCENTUAIS
ÁREAS GEOGRÁFICAS MÉDIOS ÍNDICES
R$/m2 Dez/98=100 MENSAL NO ANO 12 MESES

BRASIL 547,14 193,44 0,31 0,74 6,31

REGIÃO NORTE 529,81 184,23 0,41 0,81 7,58

RONDÔNIA 484,97 184,08 0,03 0,3 8,12
ACRE 509,55 187,00 0,13 0,25 8,74
AMAZONAS 559,79 178,01 0,07 0,33 7,57
RORAIMA 659,09 197,31 0,25 0,44 8,35
PARÁ 514,86 183,87 0,97 1,59 7,40
AMAPÁ 519,51 191,13 0,22 1,28 7,23
TOCANTINS 555,84 193,54 0,21 0,32 6,69
Tabela 1: Índices de comparabilidade a nível Brasil e estados que compõem a Região Norte
Fonte: adaptado do site:
<http://www.indicadoresdotocantins.com.br/indicadores/Sinapi/SINAPI_ANALISE_FEVEREIRO_06.pdf>.

Percebe-se que essas variações de custos na construção civil tanto se da em razões do

aumento dos salários dos funcionários e dos altos índices de juros, sem deixar de mencionar a
elevada carga tributária sobres os produtos no qual é consumido para a realização da obra
como também na venda do produto acabado.
Para o (SindusCon-SP/FGV), com relação a variação dos custos da construção civil
há vários fatores que reforçam o otimismo do empresariado como:

a redução das dificuldades financeiras e a estabilidade dos custos da construção. A

percepção de redução das dificuldades financeiras reflete a diminuição das despesas
financeiras e do custo dos empréstimos, em linha com a tendência de redução das
taxas de juros na economia brasileira. A perspectiva de queda dos custos da
construção ocorre, em boa medida, devido à expectativa de que os custos com mão-
de-obra não cresçam muito nos próximos meses.

No entanto com a redução desses custos os empresários terão condições de

colocarem produtos acabados no mercado com preços acessíveis aos clientes. No qual
impulsionará ainda mais o crescimento do setor imobiliário na economia brasileira.
Diante disso observa-se que o mercado imobiliário apresenta-se como uma nova
perspectiva para o investidor aplicar o seu recurso financeiro, haja vista os esforços das
instituições financeiras na expansão do crédito imobiliário para pessoas que queira realizar o
sonho de ter a sua casa própria.
Mas ainda precisa ser ajustado para atingir as diversas classes sociais, precisamente
as pessoas de baixa renda no qual apresenta-se o maior índice de falta de moradia no país.
Segundo Décio Tenerello, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades
de Crédito Imobiliário e Poupança),

são necessários aperfeiçoamentos. “É preciso, por exemplo, desburocratizar,

desonerar e agilizar a originação dos contratos e criar mecanismos que viabilizem a
dinamização do mercado secundário, o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Para
isso, será necessário modificar o atual critério de exigibilidades que os agentes do
SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) têm na captação de recursos
por intermédio de contas de poupança. No estágio atual, não se justifica os agentes
terem que manter em carteira créditos para cumprir exigibilidades. O importante é
conceder crédito e não ser obrigado a carregá-lo” (SINDUSCONSP, 2007).

Além dos créditos fartos das instituições financeiras, observa-se também um grande
avanço no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), ou seja, o trabalhador que
estiver um vínculo empregatício com alguma empresa com carteira de trabalho registrada,
será avaliado a disponibilidade do recurso e poderá obter o financiamento da sua casa própria.
O individuo que tiver o seu crédito aprovado para a compra do imóvel, na ocasião
terá dois caminhos básicos a ser seguido: no primeiro tem que ir a busca direta pela carta de
crédito, apresentando imediatamente o imóvel a ser adquirido e as provas de que é possível ao
mutuário quitar o empréstimo pretendido; no segundo, a procura pelo imóvel em canteiros de
obras, culminando nas compras de bens, em negócio realizado junto à incorporadora para em
seguida ser firmado com a instituição financeira, no qual esses caminhos não são aplicados
apenas ao FGTS, mas sim em todas as modalidades de financiamento habitacional (GOTLIB,
2003).
Para Maria Henriqueta Arantes Ferreira Alves, consultora técnica da CBIC (Câmara
Brasileira da Indústria da Construção), diz que:

o grande avanço do FGTS foi no sentido de dar condições diferenciadas aos cotistas,
Como juros subsidiados. Mas não tínhamos condições de estimar o quanto de
dinheiro seria requerido em razão dessas medidas. Foi alocado R$ 1 bilhão para isso.
Pode ser que tenha uma demanda muito acima disso, pode ser que não. Essa é uma
grande expectativa para os próximos anos (SINDUSCONSP, 2007).

No entanto, pode se observar que a renda é um dos fatores que pode implicar na
demanda desse mercado e outro fator é as altas taxas de juros aplicadas nos financiamentos a
longo prazo aplicado a pessoa que não tenha vínculo empregatício.
 No qual a construção civil possui um comportamento cíclico, ou seja, com o aumento
da renda, haverá uma maior demanda e elevará os preços dos novos imóveis; com o aumento
dos preços dos imóveis, resultará maior oferta de novas habitações. No qual poderá implicar
com a diminuição da renda gera-se um impacto contrario ao exposto.
Segundo BARBOZA (2007, p. 10), diz que:

Propostas da construção ao Plano Nacional da Habitação, sugerida pelo SindusCon-

SP em 2007, no lançamento do movimento “Moradia para todos. Esta meta é
possível”. São bem recebidas pelo Ministério das Cidades, responsável pela
elaboração do PlanHab. Onde aponta vários caminhos para diminuir o problema
habitacional, sendo estas sugestões:
a) a questão habitacional deve ser entendida como uma política de Estado que
extrapole governos. Integrar, mobilizar e articular fontes de recursos dos três
níveis de governo, a fim de potencializar a capacidade de investimento, são
ações necessárias para garantir a sustentabilidade do PlanHab;
b) Assegurar, por meio de instrumentos legais, recursos financeiros para
investimento e subsídio;
c) o governo deveria implementar ainda uma política única de subsídios voltada à
complementação de capacidade de pagamento da família, com parâmetros
regionalizados, atrelada a programas de financiamento;
d) desburocratizar, agilizar o macro setor e também sugere criar, por meio da
revisão do Código Sanitário Nacional, oportunidade para estimular municípios a
revisarem seus Códigos de Obras Municipais e a definir competência para a
concessão de licenciamento ambiental;
e) o setor público precisa adotar medidas de capacitação e treinamento
para seus servidores, além de adquirir equipamentos e sistemas
modernos que facilitem a análise de projetos;
f) criar um sistema de registro de imóveis inteligente, que torne as
operações mais rápidas, seguras e menos custosas;
g) desburocratizar os procedimentos para a aprovação de
empreendimentos de HIS (Habitação de Interesse Social);
h) a constituição do cadastro de bons devedores facilitará a concessão de
crédito e de benefícios, com taxas de juros mais baixas e demais
condições favoráveis na tomada de empréstimo; e
i) a autorização de linhas de crédito e de recursos adequados para a
produção e comercialização de lotes urbanizados, permitiria a
participação de mais empreendedores no mercado.

Portanto, para que o investidor da construção civil obtenha resultado satisfatório, tem
que ter uma visão de todo o cenário econômico, considerando alguns pontos já mencionados,
no qual precisa avaliar o investimento.

2.2 CONCEITO DE INVESTIMENTO

O conceito de investimento define-se na aplicação de recursos (dinheiro ou títulos),

com a expectativa de se obter retornos financeiros futuros superiores a sua aplicação,
mantendo o equilíbrio das perdas dos recursos durante o tempo de aplicação, quer seja, a curto
e a longo prazo.
Conforme Kassai (2000, p. 19), “as pessoas procuram acumular fatores de produção
e aplicá-lo de forma a serem remunerados adequadamente, quer sejam sob a forma de
salários, de alugueis quer de juros, visando assim suprir suas necessidades de consumo”.
Para Damodaran (2005, p.574), “investimentos imobiliários freqüentemente exigem
informações especificas sobre condições locais que são difíceis (e caras) de se obter”.
Neste sentido ao se tratar de problemas de aglutinação de capitais de investimento
para desenvolver projetos da construção civil, fica difícil precificar os imóveis, haja vista, as
diversificações das áreas para a aplicação do projeto. Pois é avaliado de acordo o
desenvolvimento de cada setor urbano. Por exemplo, um lote ou um imóvel no centro urbano
não pode ser avaliado da mesma forma que em determinado setor, assim como também existe
as diferenças de setor para setores.
Diante dessas variâncias de valores o investidor terá que dispor de uma quantia maior
de capital para o investimento em imóveis. No qual os desembolsos de capital são tão grandes
que os investidores podem não ser capazes de diversificar suficientemente (DAMODARAN
2005).
Quando procura-se investir em determinado negócio para a obtenção de lucros, o
primeiro passo será fazer um estudo do ambiente, para obtenção de informações que lhe dêem
subsídios na tomada de decisão.
Essas informações tendem a ter um custo muito elevado, pois estão sujeita a conter
varias interferências, no qual devem ser incluída no risco e nas taxas de descontos utilizadas
para avaliar os imóveis.
Segundo Fama e Schwart (1976 apud DAMODARAN 2005, p. 570) analisaram, “os
retornos de diferentes classes de ativos e concluíram que os investimentos imobiliários
reagem positivamente a aumentos não previstos na inflação, ao passo que ativos financeiros
reagem negativamente”.
Para Braga (1989, p. 403), diz que:

nas decisões a longo prazo que envolve novos investimentos e as correspondentes

fontes de financiamento, a inflação amplia significativamente o risco e a incerteza.
Em uma conjuntura econômica onde a estagnação ou declínio do nível de produção
ou emprego se combinam, com a inflação acelerada muitas empresas adotam
políticas conservadoras postergando novos investimentos.
 Sendo assim, convém afirmar em hipóteses que a alternativa de escolha em
investimentos imobiliários terá vantagens frente a outros tipos de investimento financeiro, em
tempos de inflação.
Geralmente o investidor tem como opção para aplicação de capitais outros tipos de
investimento, no qual será abordado na seção seguinte.

2.3 TIPOS DE INVESTIMENTOS

Nesta seção serão abordados os tipos de investimentos financeiros e qual a relação

dos mesmos com os créditos imobiliários cedido pelas instituições financeiras a pessoas que
pretenda fazer financiamento habitacional.

2.3.1 Renda fixa

O investidor ao aplicar seus recursos financeiros em um título de renda fixa, seja esta
emissão feita por empresa privada ou governo, estará emprestando seu capital ao emissor do
titulo, em troca, por um certo período, receberá o valor principal aplicado acrescido de juros
pagos como forma de recompensa de seu emprestimo. Banco Central (BACEN, 2007).
Para Brito (2002, p. 94) diz que, “os principais papeis negociados nesse mercado são
titulos públicos federais e estaduais, Certificado de Deposito Bancario (CDB), Certificado de
Deposito Interbancario (CDI) e debêntures, podendo realizar expectativas de investimento de
curto, médio e longo prazo”. o autor ainda enfatiza, é um mercado de baixo risco e da origem
a investimentos conservadores.

2.3.2 Renda variável

O investidor ao aplicar o capital em renda variável, diversifica o seu investimento

dentro de uma mesma estrutura ele pode optar por investir em ações ou fundo de ações, ou
seja o investimento será em títulos de varios emissores diferentes, no qual tem sua
importância na diminuição do risco, sendo compensados eventuais perdas em alguns outros
papéis. Banco Central (BACEN, 2007).
 Seundo Brito (2002, p. 95), “as principais “mercadorias” do mercado de renda
variável são as ações negociadas em bolsas de valores. Oferece possibilidade de obtenção de
grandes rentabilidades; por outro lado, o risco é alto”.
Com a dinâmica do mercado o investimento em ações, requer uma tolerância do
investidor, pois os retornos só virão a longo prazo, no qual é muito comum ocorrer variações
nesse tipo de mercado.

2.3.3 Fundos de investimento

Fundo de investimento é uma concentração de recursos financeiros, captados de

pessoas fisicas ou jurídicas nacionais ou estrangeiros, fracionados em cotas, com o objetivo de
obter ganhos finaceiros apartir da aplicação em titulos públicos, privados ou outros ativos
financeiros, como mercado futuros, ouro e ações Banco Central (BACEN, 2007).
Segundo Brito (2002, p. 96) diz que:
Cada fundo tem um regulamento, registrado em cartório, que contém todas as
informações sobre o seu funcionamento. Ele deve esta disponivel para todos os
cotistas. As principais informações constantes nesse regulamento são:
a) identificação do administrador do fundo e suas responsabilidades;
b) politica de investimento;
c) composição basica da carteira (onde podem ser aplicados os recursos captados
dos investidores, quais os limites para a aplicação em determinados papéis);
d) forma de apuração do valor das cotas;
e) prazos para resgates e aplicações;
f) periodicidade do crédito dos rendimentos aos investidores (por exemplo: de 30
em 30 ou 60 em 60 dias; atualmente todos os fundos têm rentabilidade diaria);
g) a taxa de administração ou performace que será cobrada pelo administrador por
seus serviços.

Existem varios tipos de fundo de aplicações financeiras, no qual será dado maior
importanticia ao fundo de investimento imobiliario pertinente ao tema aqui abordado.
Para Comissão de Valores Monetarios (CVM), na cartilha do investidor diz que:

O fundo de investimento imobiliário é uma comunhão de recursos, captados por

meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em
empreendimentos imobiliários. É constituído sob a forma de condomínio fechado,
onde o resgate de quotas não é permitido. Geralmente, as políticas de Fundos de
Investimento Imobiliário visam à realização de investimentos de longo prazo, com o
objetivo de auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação das
unidades de determinado empreendimento. A oferta de quotas de Fundos de
Investimento Imobiliário é uma distribuição de valores mobiliários e não negociação
de imóveis. Por isso, não é permitida a venda por corretores de imóveis.

Essa modalidade de investimento surgiu na década de 90, regulamentada por meio da

lei lei 8668/93 e da Instrução 205/94 da Comissão de Valores Mobiliários.
 Por ser um tipo de investimento que envolve altos valores de aplicação, poucos são
os investidores que possuem recursos para aplicar em um empreendimento dessa natureza.
Sendo assim que os investimentos imobiliários envolvem recursos captados do mercado
mobiliário.

2.3.4 Certificado de Depósito Bancário (CDB) e Recibos de Depósitos Bancário (RDB)

O CDB é um título de crédito, físico ou escritural e o RDB é um recibo, Ambos

envolvem uma promessa de pagamento futuros do valor investido, acrescido dos juros
combinados no ato da aplicação, são emitidos pelos bancos comerciais e representativos de
depósitos a prazo feitos pelo cliente, Banco Central (BACEN, 2007).
Ambos podem serem resgatados a qualquer tempo e o resgate são efetuados como
lançamentos, direto na conta corrente, mas para que obtenha rendimento tem que obedecer ao
critério dos prazos mínimos decorridos no ato da sua aplicação que pode variar de 1 dia a 12
meses.
Ao decidir por uma aplicação dessa modalidade o investidor tem que observar o
cumprimento dos prazos determinado pela aplicação, o valor resgatado nunca vai ser
negativo, mais antes do prazo mínimo não obterá nenhuma remuneração, no ato da aplicação
o investidor será tributado pelo imposto sobre operações financeiras (IOF) no qual terá
prejuízos com o desconto sobre o valor principal aplicado.
Por serem títulos, o investidor não pode realizar aplicações adicionais, tipo os dos
fundos e das cadernetas de popança. Caso o investidor queira acrescentar suas aplicações no
CDB, terá que comprar outro título.
O risco nessa aplicação e baixo, por se tratar de renda fixa, mais como em toda
operação financeira há um risco, caso instituição venha a falir o investidor perderá todo o seu
capital aplicado.
No entanto a maioria dos recursos captados pelos investidores nessa modalidade de
investimento é aplicada para financiar o crédito direto ao consumidor via cheque especial,
empréstimos para capital de giro das empresas e compra de bens e serviços.
2.3.5 Caderneta de poupança

A caderneta de poupança é um investimento tradicional, conservador e muito

popular entre investidores de baixa renda (BACEN, 2007).
De acordo com as normas do Conselho Monetário Nacional (Resoluções nº 1.980, de
30.04.1993 e nº 3.005, de 30.07.2002) atualmente, disciplinam:

as regras para o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança

pelas instituições integrantes do SBPE, estabelecendo que 65%, no mínimo, devem
ser aplicados em operações de financiamentos imobiliários, sendo que 80% do
montante anterior em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH e
o restante em operações a taxas de mercado, desde que a metade, no mínimo, em
operações de financiamento habitacional, bem como 20% do total de recursos em
encaixe obrigatório no BACEN e os recursos remanescentes em disponibilidades
financeiras e operações de faixa livre.

Além disso, o risco de aplicação e baixo, sendo que tem garantia do governo, pois
suas regras são regidas pelo Banco Central, a remuneração sobre o investimento e de juros
prefixados e mais a variação da Taxa Referencial (TR), o investidor se pessoa física será
isento de tributação, diferente de qualquer outra aplicação.
Quanto ao prazo de resgate do investimento pode ser a qualquer tempo que o
investidor pretender resgatar, apenas tendo uma ressalva os juros da aplicação se dar
mensalmente, caso o resgate seja antes de 30 dias não obterá o retorno sobre o capital
investido.
Diante do exposto, pode-se observar que o maior investimento financeiro mobiliário,
financiador do crédito imobiliário destinado ao financiamento da casa própria é a caderneta de
poupança.

2.3.1 Risco e retorno: o modelo de precificação de ativos de capital (CAPM)

Em qualquer investimento a curto ou a longo prazo há riscos que devem ser

analisados de forma que sejam minimizadas as possibilidades de prejuízos, no qual tem que
ser avaliado com formulas e modelos eficaz que mensure os resultados dos ativos.
É certo que no campo econômico, é necessário fazer opções calcadas em subsídios
visíveis e não em informações confusas.
 Para Damodaran (2005, p.25-26), um bom modelo de risco e retorno deve fazer o
seguinte:
a) oferecer uma medida para risco que seja universal. Uma medida de risco, para
ser útil, tem que ser aplicável a todos os investimentos, quer sejam ações ou
bônus ou imóveis, já que todos competem pelo mesmo dólar de investimento.
b) especificar que tipos de riscos são recompensados e que tipos não o são. É uma
característica geralmente aceita dos investimentos que nem todos os riscos são
recompensados, e um bom modelo deve ser capaz de fazer a distinção entre
riscos recompensados e riscos não-recompensados, e oferecer um raciocínio
intuitivo para a diferenciação.
c) padronizar medidas de risco, permitindo analises e comparação. Embora o risco
seja sempre relativo, uma boa medida de risco deve ser padronizada de tal forma
que um investidor, ao examinar a medida de risco de um dado investimento,
possa chegar a uma conclusão quanto ao risco do investimento relativamente a
outros.
d) traduzir a medida de risco em retorno esperado. Um dos objetivos na medição de
risco é chegar a uma estimativa de um retorno esperado sobre um investimento.
Este retorno esperado então se torna o benchmark que determina se um
investimento é “bom” ou “ruim”.não basta um modelo dizer que investimento de
risco mais elevado devem render retornos esperados mais elevados, sem fornecer
uma estimativa especifica de prêmio de risco.
e) funcionar. O teste final de um bom modelo é que funcione; ou seja, que forneça
uma medida de risco que, ao menos a longo prazo, e através do corte cruzado dos
investimentos, seja positivamente correlacionado aos retornos. Um teste mais
exigente seria examinar se os retornos efetivos, mais uma vez, a longo prazo, são
iguais aos retornos esperados derivados do modelo.

Diante do exposto, o uso de um modelo simplificado para medir o risco do

investidor, facilitará na tomada de decisão para aplicação do capital, dando todos os respaldos
necessários para obtenção do retorno esperado.
Segundo Gitman (2001, p.216), diz que “o modelo de precificação de ativos de
capital (CAPM), une o risco não-diversificável e o retorno para todos os ativos”.
O modelo de precificação de ativos de capital é seguido por um coeficiente de beta,
no qual esse coeficiente mensura o risco não-diversificável, que deve ser encontrado em
bancos de investimento.
Segundo Damodaran (2005, p. 566) enfatiza que, “os dois modelos básicos utilizados
para analisar ativos financeiros são o CAPM e o APM. Em ambos os modelos o risco de
qualquer ativo, imóvel ou financeiro, é definido como sendo a parcela da variância do ativo
que não pode ser diversificada”.
Percebe-se que o mercado imobiliário não apresenta tantas diversificações quanto ao
mercado financeiro, o investidor ao optar por aplicar o seu capital em posses de imóveis o
fazem por escolha. Por ser um mercado que tem um menor fluxo de transações.
Damodaran (2005, p. 572) argumenta, “os mercados de muitos investidores
imobiliários têm menos liquidez que os mercados de ativos financeiros – as transações
ocorrem com menos freqüência, os custos de transações são maiores e há muito menos
compradores e vendedores”.
No entanto pode se analisar que determinado fluxo de negociação com menor
liquidez, terá um risco maior. Haja vista que as negociações feitas com imóveis não são tão
fáceis de ser concluída por varias razões. A primeira pode dizer que o investidor depende de
prazos. As outras razões estão inteiramente ligadas a condições econômicas internas e
externas. Como exemplo, a venda de imóveis tem um maior índice de liquidez quando há
crescimento econômico no país e aumento da renda, quando os preços sobem, e em tempos
recessivos, quando os preços se retraem.
Outro fator que implica diretamente sobre o investimento imobiliário é a mudança na
legislação fiscal, com o aumento das alíquotas e mudanças nos métodos de depreciações sobre
os imóveis. Investimentos imobiliários são particularmente expostos a mudanças na legislação
fiscal, porque deriva a uma parcela significativa de seu fluxo de caixa governados pelo código
fiscal (DOMODARAN, 2005).
Diante disso, os ativos financeiros emitidos por empresas podem movimentar-se suas
operações de um lugar para outro aproveitando as vantagens tributarias e outras restrições
legais. Já os imóveis são bens fixos e intransferíveis, ficando assim mais expostos as
mudanças na legislação local. No qual podemos citar os impostos prediais e territoriais
(IPTU), controle de aluguéis e controle de plano diretor das cidades.

2.4 CADEIA PRODUTIVA DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Nos panorama mundial e nacional serão analisados os principais segmentos da

construção civil, que possuem reflexos ou que potencialmente, poderão influenciar na
economia da cadeia do Tocantins.
Segundo Herculano (2005), diz que:

o Tocantins liderou, em agosto de 2005, o ranking do Sinapi - Sistema Nacional de

Custos e Índices da Construção Civil, que avalia o aquecimento das atividades na
área, por meio do levantamento dos preços dos materiais e dos salários pagos. No
Estado, o índice de crescimento foi de 3,53%, contra uma variação média nacional
de 0,34%, segundo aponta o levantamento feito pelo IBGE – Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística e Caixa Econômica Federal. O resultado foi publicado no
último dia 23 de setembro. Segundo a pesquisa, o crescimento do Tocantins é
atribuído, sobretudo, aos reajustes salariais concedidos aos trabalhadores da área. O
desempenho do Estado, ainda de acordo com o IBGE, “pressionou” a região Norte a
 ocupar o topo do ranking, com crescimento médio de 0,59%. A região Sudeste
ocupa a segunda posição, com índice de 0,35%.

Esses dados vêm confirmar a grande potencialidade do estado no crescimento da

construção civil o que fortalece a economia do estado e a cadeia produtiva da construção.
Para que a cadeia obtenha influencias no mercado local. A construção de um imóvel
terá que seguir uma série de fluxos para fazer o elo dos segmentos.
A Figura 1 apresenta um diagrama do fluxo geral da cadeia produtiva da construção
civil, nele estão indicados os segmentos de cada elo:
Comercialização de insumos: as vendas de matérias primas como cimento,
cal e outros materiais básicos são distribuídos através de vendas diretas e varejos de pequeno
porte, já louças e metais dependem em sua grande maioria de redes de varejo de grande e
médio porte;
Produção: esta inteiramente ligada à execução do projeto dando início as
obras, onde são utilizados todos os materiais básicos, equipamentos e mão-de-obra para
finalização do produto acabado. Essa produção pode se dá de forma própria e privada, a fim
de atender um mercado diversificado de clientes com alta poder aquisitivo e com imóveis
diferenciados.
A produção privada imobiliária, esta voltada para construção de condomínios,
incorporação, construção e venda a preço fechado, ao mercado imobiliário. Já para a produção
estatal o gestor da produção e o próprio estado, na construção e aquisição de imóveis para fins
sociais.
Na autoconstrução a produção dos imóveis é em grandes escalas para atender um
público de baixa renda, ou seja, para própria família ou para vendas individualizadas informal
e formais;
Comercialização de unidades: nela estão inseridas os agentes intermediadores
da construção civil, onde envolve toda uma gestão estratégica para alcançar o objetivo final,
ou seja, a venda do imóvel, de acordo a segmentação de renda, e que atenda as necessidade
dos clientes e superação das expectativas;
O consumidor final: são as pessoas de alta, média e baixa renda que utilizam
os produtos e serviços do mercado, colocando um fim na cadeia de produção e transformando
em recursos financeiros econômicos.
Diante desse fluxo da cadeia produtiva pode se observar que a construção civil,
impulsiona o aquecimento do mercado local, gerando emprego, renda para os cofres públicos,
crescimento financeiro empresarial e atendendo a deficiência do sistema habitacional das
pessoas, melhorando assim a qualidade de vida dos indivíduos.

Figura 1: Diagrama do fluxo geral da cadeia produtiva da construção.

Fonte: adaptado do site: < http://alexabiko.pcc.usp.br/artigos/ENTAC2002_0911_920.pdf>. Acesso em
15/04/2008.

Diante do fluxo da cadeia produtiva exposto, pode se observar que com medidas
empreendedoras o investidor terá condições de diversificar o seu empreendimento voltado
para pessoas de vários níveis sociais, utilizando medidas que venham a diversificar os
modelos habitacionais com menor custo de produção e conseqüentemente com o menor preço
ofertado ao mercado.

2.4.1 O perfil do empreendedor da construção civil

O desenvolvimento de qualquer economia, por maior esforço que os empreendedores

tenham, é invariavelmente condicionado ás ações do governo que regulamenta e determina ao
mercado, estimulando-o, gerando mais eficiência.
Segundo Longenecker (1997, p. 3) diz que, “os empreendedores são os heróis
populares da moderna vida empresarial. Eles fornecem empregos, introduzem inovações e
estimulam o crescimento econômico”.
Para que um empreendimento seja bem sucedido, o empreendedor deve ter
características de buscar melhores maneira de fazer as coisas acontecer, de forma ágil que
satisfaça as necessidades dos clientes e excedas os padrões de excelências dos serviços
prestados.
Para Longenecker (1997, p. 9), “um estereótipo comum do empreendedor enfatiza
características como uma enorme necessidade de realização, uma disposição para assumir
riscos moderados e uma forte autoconfiança”.
Ao começar a operar um negócio é necessário associar e identificar a oportunidade
certa no momento certo. As mutações políticas, econômicas e sociais acontecem em ritmo
bastante acelerado, fazendo com que as oportunidades sejam mais dinâmicas.
O empreendedor deve esta constantemente coletando informações no mercado para
que assim possa manter-se atualizado, de maneira a identificarem-se as oportunidades é
verificar as necessidades dos clientes.
Segundo Costa (2002, p. 41) diz que, “no mercado imobiliário, particularmente do
interior do Brasil, é comum que empreendedores iniciem projetos com recursos próprios ou
de terceiros apenas lastreando em informações verbais, trocadas em conversas rápidas com
profissionais do segmento da intermediação”.
E o autor ainda enfatiza que felizmente, na maioria das vezes isto tem dado certo,
uma vez que os empresários imobiliários e corretores de imóveis, por sua vivência diária e
experiência prática, costumam transmitir exatamente os fatos do negócio realizados e seus
sentimentos pessoais empíricos, porém valiosos (COSTA, 2002).
Dessa forma, o mais recomendado é que o empreendedor faça um estudo do
mercado, porque é quem vai garantir o sucesso do empreendimento, no qual o empreendedor
poderá direcionar e segmentar o seu negócio, de acordo o perfil de cada cliente.
Após esse estudo do mercado o investidor da construção civil terá condições de
direcionar o seu investimento, seja ele na construção de imóveis para venda ou para fins
locatórios.

2.5 IMOBILIÁRIA E O DIREITO LEGISLATIVO

A imobiliária é uma instituição que cuida e administram os empreendimentos

imobiliários, na efetivação de negócios ligados a locação de bens imóveis para uso próprio ou
para fim comercial, como também intermédia vendas de lotes, chácaras, fazendas e casas para
moradias.
 Segundo o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI) informa que:
Hoje reconhecida com o nome de Técnico em Transações Imobiliárias, a profissão
de corretor de imóveis tem, na verdade, uma história bastante antiga. No seu
princípio, aqui no Brasil, esses profissionais eram conhecidos como “agentes do
comércio”. Em 1942, o Ministério do Trabalho, em sua Carta Sindical, designou-os
como “corretores de imóveis”. Em 1962, foi à vez de o Congresso Nacional
reconhecer e regulamentar a profissão, por intermédio da Lei n° 4.116/62. Com o
passar do tempo e os novos rumos do mercado, houve a necessidade de se criar um
diploma legal. Favorecendo um patamar mais elitizado à categoria, novamente o
Congresso Nacional interveio e, revogando a lei anterior, promulgou a de n°
6.530/78, consolidando a profissão e concedendo a seus integrantes o título de
Técnico em Transações Imobiliárias.

No entanto o mercado exige dos corretores de imóveis uma maior seriedade nas
transações, deixando o jogo de empurra, mesmo porque as empresas imobiliárias precisam de
clientes satisfeitos com os seus serviços, pois necessitam constantemente dessas pessoas para
desenvolver bons negócios.
Geralmente não são tão fáceis as transações na compra, venda e locação de imóveis,
apesar de se ter uma facilidade de colocar as pessoas que estejam interessados em comprar ou
alugar imóveis residenciais, comerciais ou rurais, e outras que estejam interessados apenas na
venda.
As funções dos corretores estão acima da responsabilidade de apenas colocar a
pessoa interessada frente ao objeto desejado. Segundo a Lei n° 6.530, que disciplina o
exercício da profissão, “compete ao corretor exercer a intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”
(CRECI- Conselho Regional de Corretores de Imóveis).
Além das competências exigidas pela legislação o corretor de imóvel tem que
desempenhar sua profissão adotando alguns critérios, dentre os quais são:

a) Manter-se atualizado com relação ao perfil do mercado imobiliário;

b) Reunir informações detalhadas sobre aquisição, venda, locação, avaliação, preço,
financiamentos etc.;
c) Firmar contrato relativo à sua prestação de serviço;
d) Combinar preço e condições da transação;
e) Examinar a documentação do imóvel, dando ciência a inquilinos e/ou
compradores;
f) Agendar visitas ao imóvel, mostrando-o ao cliente; e
g) Orientar todo cliente que queria investir em imóveis (CRECI).
 O corretor de imóvel no desempenho das suas funções tem que firmar contratos com
seus clientes, bem como mencionar os tipos de percentuais aplicados para cada transação,
obedecendo sempre à tabela vigente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis
(CRECI).
No entanto pode se observar que é de suma importância o papel do corretor nas
transações comerciais imobiliárias, haja vista, que o corretor é um agente intermediário desse
mercado, podendo assim facilitar as negociações com os clientes que desejam adquirir o seu
imóvel, e dando maior suporte ao investidor, que pretenda aplicar o seu capital em construção
civil.
3 CARACTERIZAÇÃO DO AMBIENTE

O Município de Gurupi está localizado na Mesorregião Ocidental do Tocantins, é

sede da 10ª Região Administrativa do Estado. Gurupi teve como primeiros habitantes os
índios Xerentes, que aos poucos, foram se afastando em conseqüência da presença dos
primeiros desbravadores que chegaram àquela região atraída pela descoberta de manchões de
cristal e, principalmente, com o objetivo de formar fazendas de criação e produção agrícola
(SEBRAE/TO, 2007).
Gurupi é uma cidade jovem teve sua emancipação política oficializada de acordo
com a Lei Estadual número 2.140, de 14 de novembro de 1958. O município foi instalado em
1º de janeiro de 1959, e se encontra ao sul do Estado do Tocantins a 245 km da capital do
Estado, Palmas. A cidade de Gurupi está localizada às margens da BR – 153 no quilômetro
663, no sentido Brasília a Belém. O município está entre os paralelos 11 e 12; tem seus
limites de confrontações: Norte com Aliança do Tocantins, ao Sul Cariri do Tocantins e
Sucupira; Oeste com Dueré e ao Leste com o município do Peixe. (MARTINS, 2006)

A cidade passa por uma fase de crescimento significativo dentro da economia local.
Atualmente vários empreendimentos se instalaram como é o caso do Gurupi Auto Posto
Décio, considerado como um dos postos com maior estrutura da região norte do país, gerador
de vários empregos.
Como também estão instaladas varias empresas com outros segmentos comerciais,
que geram renda para sustentar a economia do mercado local, no qual podemos citar Usina de
Biodiesel, Noma Carrocerias, Distribuidora Coca-Cola, Teti Caminhões, Saborelle e
Cooperfrigo, que são as empresas que tem maior representatividade em geração de empregos.
A cidade de Gurupi hoje encontra-se também como um dos pólos universitário do
estado, atualmente é representada pela Fundação UNIRG, que é um centro de aplicação ao
conhecimento, com 15 cursos de graduação superior e 01 de pós-graduação, conta também
com a Universidade Federal do Tocantins (UFT), com 2 cursos de formação superior, e com
demais instituições educacionais de ensinos superiores a distância.
Além de contar com o desenvolvimento do setor educacional houve também um
grande avanço no setor econômico voltado para o agronegócio, comércio e a indústria da
construção civil, que tem crescido vertiginosamente nos últimos anos. No qual são os setores
que mais impulsionam a geração de emprego e renda no município, contribuindo assim com o
melhoramento da qualidade de vida dos cidadãos que vivem nesta cidade.
Percebe-se que o setor da construção civil teve um grande avanço, devido à
imigração de várias pessoas para cidade em buscas das instituições de ensino superior, no qual
a procura de imóveis foi tanta que a demanda foi maior do que a oferta, essas procura se
deram tanto na compra com nas locações de imóveis.
Com a ampliação do campus universitário da Faculdade UNIRG nas proximidades
do conjunto residencial parque das acácias, pode se observa que esteja abrindo uma grande
oportunidade de investimento no setor imobiliário na região.
Não só no campo universitário podem-se fazer previsões para o crescimento do setor
imobiliário como também com chegado do desenvolvimento da região sul que a ferrovia norte
sul, no qual favorece a nossa cidade por ser uma das maiores cidades do estado e por esta
localizada próximo aos grandes setores produtivos da região sul.
Tendo em vista que poderá ser construída uma plataforma para escoação dos
produtos para outros grandes centros, no qual presume-se que a linha de ferro passará nas
proximidade do município.
Com a chegada desse grande avanço econômico no estado, conseqüentemente
abrirão as portas para a chegada de novos imigrantes na busca de trabalho e na construção de
grandes indústrias.
Gerando assim uma maior renda para pessoas, com abertura de novas frentes de
trabalho, e dando assim condições aos cidadãos a conquista da tão sonhada casa própria,
melhorando a qualidade de vida.
4 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS

A aplicação da metodologia a ser usada, com base no objetivo geral desse TCC,
indicará os caminhos a serem percorridos, a partir dos conhecimentos descritos com
fundamentação teórica e através dos modelos e métodos, com a finalidade de encontrar a
solução da problemática levantada no TCC.
As informações que serão levantadas junto ao público alvo através da coleta de
dados, que é o foco principal do objetivo geral, será analisada e, vão confirmar ou não o
interesse do investidor aplicar o capital na construção civil de imóveis para venda e locação
na cidade de Gurupi Tocantins.
Portanto buscou-se fundamentar na revisão literária deste TCC diferentes aspectos do
mercado imobiliário, voltado para a construção civil, para que ao final os resultados pudessem
ser analisados e viesse a conduzir o investidor obter informação para aplicar seus recursos
financeiros no mercado imobiliário de Gurupi Tocantins.

4.1 DELINEAMENTO DA PESQUISA

O passo a ser seguido foi à escolha do município de Gurupi, para ser o objeto desse
estudo, onde também foi discutida junto ao orientador a importância do tema, a discussão da
justificativa, definição dos objetivos gerais e específicos, da metodologia de pesquisa,
estruturação e aplicação do TCC. No qual utilizou-se os método indutivo e dedutivo, para se
chegar ao resultado satisfatório do tema aqui abordado.
Para Oliveira (2002, p.59), “a indução separa os enunciados científicos dos outros
tipos de enunciados que se baseiam na emoção, na autoridade, na tradição, na conjectura, no
preconceito, no hábito, nas manchetes de jornais, nos títulos de filmes e novelas”.
Seguindo a mesma linha, Oliveira (2002, p.62) diz que, “ao contrário da indução, o
método dedutivo procura transformar enunciados complexos, universais, em particulares. A
conclusão sempre resultará em uma ou várias premissas, fundamentando-se no raciocínio
dedutivo”.
Segundo Prestes (2003, p. 31), “no método dedutivo, a racionalização ou a
combinação de idéias em sentido interpretativo têm mais valor que a experimentação caso a
caso, ou seja, utiliza-se à dedução, raciocínio que caminha do geral para o particular”.
 Seguindo a linha de raciocínio dos autores acima o método utilizado nesse objeto de
estudo foi o indutivo e dedutivo, pois partiu-se dos princípios literários para se chegar a
realidade dos resultados e identificar a oportunidade de investimento no mercado imobiliário
de Gurupi, para o investidor aplicar o recurso financeiro na construção civil de imóveis para
venda e fins locatórios.
Esse TCC mostra o momento oportuno que se use o raciocínio evolutivo associado à
vivência para se chegar ao desenvolvimento de um mercado local ou de uma nação.
A metodologia é quem norteia o rumo da pesquisa a ser seguida, no entanto só é
possível o seu desenvolvimento através da pesquisa exploratória e descritiva, com o modelo
que realmente vai satisfazer as exigências desse TCC.
Segundo Prestes (2003, p.26) define, “a pesquisa exploratória tem como objetivos
proporcionar maiores informações sobre o assunto que vai ser investigado, facilitar a
delimitação do tema a ser pesquisado, orientar a fixação dos objetivos e a formulação das
hipóteses ou descobrir uma nova possibilidade de enfoque para o assunto”.
Este TCC tem caráter de pesquisa exploratória e descritiva, vez que tem como
investigar o mercado imobiliário de Gurupi, mostrando a possibilidade de o investidor aplicar
o seu capital na construção civil, para fins de venda e locação de imóveis, onde através da
utilização desses instrumentos de pesquisa facilitará no processo do desenvolvimento do
assunto aqui elencado.
Para Cervo e Bervian (2002, p.66), dizem que:

a pesquisa descritiva observa, registra, analisa e correlaciona fatos ou fenômenos

(variáveis) sem manipulá-los. Busca conhecer as diversas situações e relações que
ocorrem na vida social, política, econômica e demais aspectos do comportamento
humano, tanto do individuo tomado isoladamente como de grupos e comunidades
mais complexas. Em síntese, a pesquisa descritiva, em suas diversas formas,
trabalha sobre dados ou fatos colhidos da própria realidade.

A pesquisa foi desenvolvida a partir das coletas de dados obtidos junto a Secretaria
de Finanças, Caixa Econômica Federal – CEF e Agentes Imobiliários da cidade de Gurupi.
O universo da pesquisa compreende todas as instituições ligadas ao mercado
imobiliário de Gurupi, mais precisamente voltado para construção civil de imóveis, por trata-
se de pesquisa de campo, com o tratamento dos dados não-probabilistas com amostragem
intencional. No qual aplica-se as técnicas metodológicas para alcançar o objetivo geral
proposto nesse TCC que serão descrita a seguir.
4.2 TECNICAS DE PESQUISA

As técnicas de pesquisa são os meios pelos quais são fornecidas as respostas para
questões propostas, ou seja, o embasamento que o pesquisador precisa para que tenha a seu
favor o esclarecimento de algumas dúvidas. Para o embasamento teórico necessário para a
construção deste TCC, foi utilizada a pesquisa bibliográfica, observação direta intensiva
sistemática, como também elaboração de instrumento de coleta de dados (entrevista não
estruturada).
Segundo Cervo e Bervian (2002, p.65), dizem que “a pesquisa bibliográfica procura
explicar um problema a partir de referências teóricas publicadas em documentos”.
No contexto deste TCC utilizou-se de livros, artigos, internet, que abordaram temas
sobre o mercado imobiliário voltado para construção civil, para alcançar com êxitos os
resultados plausíveis para o investidor obter um resultado satisfatório no investimento.
No entanto esse TCC tem características dependentes da pesquisa de campo,
conforme afirma Prestes (2003, p.27): “[...] a pesquisa de campo é aquela em que o
pesquisador, através de questionários, entrevistas, protocolos verbais, observações, etc., coleta
seus dados, investigando os pesquisados no seu meio”.
Oliveira (2002, p.124) comenta que:

este tipo de pesquisa não permite o isolamento e o controle das variáveis

supostamente relevantes, mas possibilita o estabelecimento de relações constantes
entre determinadas condições (variáveis independentes) e determinados eventos
(variáveis dependentes), observados e comprovados.

O pesquisador utilizou a pesquisa de campo que virá direcionar na entrevista não

estruturada sistêmica.
As entrevistas foram feitas através de uma conversa verbalmente face a face com o
entrevistado, gerente da Caixa Econômica Federal (CEF), Corretores de Imobiliárias e
Secretaria de Finanças, para obter informação juntos a esses órgãos qual a real situação do
crescimento da construção civil da cidade de Gurupi, de acordo a demanda, como também
levantar dados pertinentes as exigências dos mesmos para que os clientes possam requerer
empréstimos para adquirir a sua própria moradia.
4.3 ANÁLISE DOS DADOS

A fase de análise dos dados finalizou com os objetivos propostos pelo TCC. Somente
foi possível ser concluída depois da coleta de todas as informações necessárias no
desenvolvimento da pesquisa. Onde essas informações foram colhidas através de entrevistas
não estruturadas como já mencionada, feita pelo o autor do trabalho a fim de quantificar e
qualificar a real situação do mercado, para se ter uma opção de investimento na construção
civil, voltada para modalidade de vendas e locação de imóveis.
Segundo Martins (2002, p.55), “os dados coletados e as informações deverá ser
analisados visando à solução do problema pesquisado proposto, o alcance dos objetivos
colimados, bem como utilização para se testar as hipóteses enunciadas”.
Para Oliveira, (2002, p.117) diz que:

as pesquisas que se utilizam da abordagem qualitativa possuem a facilidade de

poder descrever a complexidade de uma determinada hipótese ou problema,
analisar a interação de certas variáveis, compreender e classificar processos
dinâmicos experimentados por grupos sociais, apresentar contribuições no processo
de mudança, criação ou formação de opiniões de determinado grupo e permitir, em
maior grau de profundidade, a interpretação das particularidades dos
comportamentos ou atitudes dos indivíduos.

Este trabalho tem seus dados tratados de forma qualitativa. Para compreender melhor
o problema em estudo e assegurar um resultado correto, no qual utilizou-se de métodos
descritivos para apoiar as análises e interpretação objetiva e subjetiva originadas da coleta de
dados realizadas nos órgãos ligados ao campo da pesquisa.
As análises consistem em descrever as informações colhidas das entrevistas, para fim
de se tirar conclusões de como esta a realidade do mercado imobiliário de Gurupi, voltado
para a construção de civil, com a finalidade de o investidor analisar esse mercado e aplicar os
seus recursos financeiros na construção de imóveis para vendas e locações.
5 ANÁLISE E INTERPRETAÇÃO DOS RESULTADOS

Este capítulo tem como principal objetivo apresentar os resultados das análises dos
dados obtidos com a pesquisa aplicada junto a Secretaria de Finanças de Gurupi, gerente da
Caixa Econômica Federal (CEF) e Corretores de Imobiliárias, visando desta maneira, atender
aos objetivos propostos nesse trabalho de conclusão de curso. A seção a seguir fornece dados
que caracterizam o mercado imobiliário de Gurupi.

5.1 CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIARIO DE GURUPI SOB A ÓTICA

DA SECRETARIA DE FINANÇAS, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E IMOBILIÁRIAS

Nesta seção procurou-se caracterizá-la o mercado imobiliário de Gurupi, sob a ótica

da Secretaria de Finanças, Caixa Econômica Federal e Imobiliária, levantou-se as seguintes
questões: Expectativas futuras; visão do mercado imobiliário de Gurupi; como se comporta?
No que se refere às expectativas futuras do mercado local, tende a melhorar ainda
mais, devido o prolongamento dos prazos de pagamentos de financiamento que foram para 30
anos, e como existia pouca instituição financeira que financiava esse mercado imobiliário,
agora entraram nessa briga os bancos, Itaú, Basa, HSBC e Banco do Brasil S.A, com a
finalidade de financiamento habitacional, sendo que deixa o cliente com mais opções na
escolha do que seja mais atrativo para o financiamento dos imóveis, e que tende a amenizar as
questões burocráticas do financiamento. Mais na atualidade o banco que tem maior
participação no mercado imobiliário de Gurupi é a Caixa Econômica Federal por obter a
menor taxa de juro para o financiamento da casa própria, conforme as Imobiliárias A, B e C.
Já para o gerente da Caixa Econômica Federal, acredita-se, que a cidade de Gurupi,
tem infra-estrutura para receber os novos imigrantes, pois é a cidade mais bem estruturada do
sul do Tocantins, contando com um planejamento de ruas e avenidas largas, e praticamente
não existe nenhum bairro sem infra-estrutura básica mínima para atender as necessidades da
população. Outro aspecto importante é a vantagem de esta localizada próximo aos pólos
produtivos de grãos que é o projeto rio formoso um dos maiores em áreas irrigada do mundo e
o projeto da lagoa da confusão, no qual são fatores que influenciam na decisão da chegada de
novos imigrantes na busca de serviços, como também investidores para aplicar os seus
recursos financeiros.
 Para a Secretaria de finanças consta-se nos seus registros cadastrais atuais uma área
que corresponde 29.907.932,74 m², sendo que apenas 2.072.885,17m², são edificados.
Dentre os dados apresentados, estão inclusos os imóveis particulares, municipais,
estaduais, federais e religiosos, no qual os imóveis particulares correspondem a 98,46%, do
seu total, tendo os demais uma representatividade de 1.54%. No entanto observa-se que ainda
há uma grande área a ser edificada, ou seja, 28,4%.
Diante dessa área edificada segundo os registros cadastrais, pode-se também levantar
dados junto à instituição pública municipal, a fim de se apurar o real crescimento em
quantidade de imóveis no período de 2003 a 2008, onde constatou-se que houve uma
evolução de 2,22%, como também houve uma valorização média desses imóveis de 19,21%,
tendo uma variação média em arrecadação de tributo de 15,76%.
Dessa área apresentada, esta cadastrado 37.622 imóveis, no qual encontra-se
distribuído conforme a tabela 1:
Distribuição dos imóveis cadastrados na Secretaria de Finanças de Gurupi,
Tocantins.
Descrição Valores Percentagem (%)
Imóveis Vagos (lotes) 21.639 57,52
Imóveis Edificados 15.571 41,39
Imóveis com Edificação temporária 56 0,15
Imóveis em Construção 258 0,69
Imóveis com construção paralisada 72 0,19
Imóveis em demolição 2 0,01
Imóveis em ruínas 24 0,05
Quantidade de Imóveis no cadastro 37.622 100
Tabela 1: Distribuição dos Imóveis cadastrados na Secretaria de Finanças de Gurupi, Tocantins.
Fonte: adaptado da Secretaria de Finanças de Gurupi, (2008).

Diante dessa área edificada segundo os registros cadastrais, pode-se também levantar
dados junto à instituição pública municipal, a fim de se apurar o real crescimento em
quantidade de imóveis no período de 2003 a 2008, onde constatou-se que houve uma
evolução de 2,22%, como também houve uma valorização média desses imóveis de 19,21%,
tendo uma variação média em arrecadação de tributo de 15,76%.
Perante a apresentação da evolução do mercado imobiliário de Gurupi, apresentado
nos períodos de 2003 a 2008, segundo dados levantados da Secretaria de Finanças de Gurupi,
buscou-se colher dados junto ao gerente da instituição financeira da Caixa Econômica Federal
e das Imobiliárias, para se pudesse obter informações de qual a participação desses agentes
intermediários no crescimento desse mercado.
Para o gerente da Caixa Econômica Federal esse mercado de Gurupi obteve esse
avanço devido à política do governo federal na liberação de recursos para o financiamento da
casa própria, esses recursos são de contrapartida das captações do Sistema Brasileiro de
Poupança e Empréstimo (SBPE) e das contas de Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
(FGTS). Onde existem diversas linhas de créditos para o financiamento com prazos de
pagamento de até 30 anos, no qual essas linhas esta dividida em:
a) Carta de Crédito FGTS Individual: a Carta de Crédito FGTS Individual é
uma linha de financiamento que utiliza recursos do FGTS. Criada para pessoas físicas, ela
ajuda você a construir, reformar, ampliar ou concluir a sua casa. Como tambem pode financiar
até 100% do que precisa para começar as obras no seu imóvel. Se não possuir o terreno para a
construção, também pode financiar a compra.
A parcela mensal não pode ser superior a 30% da renda familiar mensal bruta e ao
resultado da análise de risco e apuração da capacidade de pagamento do cliente, efetuada pela
instituição financeira. Para definição do valor de financiamento são observadas a capacidade
de pagamento do proponente na análise de risco de crédito, limites mínimos e máximos e a
quota de financiamento. O imóvel fica como garantia, hipoteca ou alienação fiduciária;
b) Carta de Crédito Sistema Brasileiro de Poupança e Emprestimo (SBPE):
essa linha de crédito utiliza os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
(SBPE) e a operação pode estar enquadrada ou não nas condições do Sistema Financeiro de
Habitação (SFH). A Carta de Crédito SBPE é válida por 30 dias, podendo ser prorrogada de
acordo com normas internas da instituição finaciadora. O comprometimento de renda e até
30% , observando apenas a capacidade de pagamento do proponente;
c) Pró Cotista: O Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS
(Pró-Cotista) ajuda você a construir seu imóvel. Para ter acesso à nova modalidade de
financiamento, você deve ter trabalhado por no mínimo três anos, sob o regime do FGTS.
Outra exigência é de que o seu contrato de trabalho esteja ativo (com conta ativa no FGTS),
ou caso não esteja, deve ter saldo em conta do FGTS de pelo menos 10% do valor de
avaliação do imóvel. O financiamento pode chegar a R$ 245 mil e os prazos são de até 30
anos para pagar.
As taxas de juros aplicados sobre o financiamento habitacional variam de 6% a.a até
8,16% a.a, dependendo da linha de financiamento que o cliente for utilizar. Hoje as pessoas de
baixa renda que tem uma renda familiar de 3 (três) a 6 (seis) salários mínimos têm condições
de financiar a sua casa própria, através das linhas de créditos da instituição financeira.
Diante do recurso disponível (embora não revelado), para financiamento
habitacional, constatou-se que a CEF tem uma grande participação no crescimento do
mercado imobiliário de Gurupi, pois há uma grande procura de cliente por financiamento da
casa própria, haja vista, os índices elevados nas aprovações dos créditos, tal situação é
reforçado pelas imobiliárias locais.
Para as Imobiliárias A, B e C, esse crescimento do mercado imobiliário de Gurupi
se deu em função da ampliação dos cursos acadêmicos da antiga FAFICH hoje Faculdade
UNIRG e no avanço das políticas habitacionais adotada pelo governo federal no
financiamento da casa própria.
Outro aspecto importante é o comportamento desse mercado. No qual as
Imobiliárias A e B, diz que esse mercado ainda encontra-se aquecido tanto para venda como
locação de imóveis, haja vista, que no centro urbano e em vários setores há bastantes
construções novas, e que em sua grande maioria esses imóveis estão vendidos ou alugados, e
enfatizam que os níveis de negociações nas vendas de imóvel são de R$ 80.000,00 a R$
120.000,00, e na locação em média R$ 600,00, dependendo da localidade.
Já para Imobiliária C, esse mercado esta em desequilíbrio desde setembro de 2006,
sendo que há uma oferta maior do que a procura de imóveis pelos clientes de locação,
havendo assim uma desvalorização na locação dos imóveis. Isso é atribuído a grande
dificuldade de aceitação dos locadores de imóveis aceitarem como inquilino o acadêmico,
devido à depredação dos imóveis serem maiores e as festividades no ambiente incomodarem a
vizinhança que em função disso causam vários problemas.
Já nas vendas a Imobiliária C diz que, 90% dos negócios são feitos através de
financiamentos da Caixa Econômica Federal, e tem-se garantindo esses negócios através do
auxilio da imobiliária com o cliente, mas esse mercado tem certa dificuldade em atender esses
clientes devido à exigibilidade de documentações, e que o mercado ainda encontra-se
deficitário na regularização dos imóveis construídos, por questões informativas ao construtor,
falta de fiscalização dos órgãos competentes e por razões culturais, no qual essa legalização
não agregar nenhum valor ao imóvel, mais o mercado atende essa demanda e é quem vem
garantindo as vendas dos imóveis no mercado de Gurupi.
Para as Imobiliárias A e B, as questões irregulares dos imóveis construídos, vem-se
mudando aos poucos, mais ainda predomina devido o custo ser muito alto para a
regularização junto aos órgãos competentes.
 O tempo demanda certa paciência do dono do imóvel na liberação dos documentos
de regularização, onde o processo mais rápido se dar na averbação junto ao Instituto Nacional
de Seguridade Social (INSS), os demais como: Certidão Negativa, junto aos cartórios de
registro de imóveis, Alvará e certidão de numeração junto à Prefeitura e projetos
arquitetônicos com o crivo do CREA, são mais demoradas na expedição.
As Imobiliárias A, B e C, afirmam que hoje praticamente existe vários imóveis a
venda, mais não há nenhum que esteja de posse das documentações exigida pelas instituições
financeiras, no qual dificulta ainda mais as negociações com os clientes existentes, e torna-se
um mercado deficitário de acordo a demanda que esta em alta. Mas se essas questões de
documentações não forem resolvidas e não houver uma maior qualidade na produção de
imóveis, esse mercado no período de 1(um) ano terá um procura maior do que a oferta.
No aspecto da sazonalidade as Imobiliárias A, B e C, dizem que para o mercado de
alugueis os meses de Janeiro a março e de julho a agosto são aquecidos, devido à chegada dos
alunos e dos familiares que escolhe a cidade de Gurupi, para residir. Para as vendas é muito
relativo, não apresenta nenhum tempo especifico.
No que se referem aos preços dos imóveis as Imobiliárias A, B e C, enfatizam que o
preço do m², hoje em Gurupi, gira em torno de R$: 800,00, dependendo da localização e da
qualidade do imóvel, no qual pode ser considerado alto a nível nacional, e isso eleva o preço
do produto acabado final, os vilões desses custos são a valorização dos lotes, mão-de-obra e
matéria – prima como: cimento, ferro e a madeira. No qual influência o segmento de venda e
locações de imóveis, assunto a ser tratado na seção seguinte.

5.2 CARACTERIZAÇÃO DO SEGMENTO DE VENDAS E LOCAÇÃO NA VISÃO DAS

IMOBILIÁRIAS

Nessa seção o assunto abordado é o segmento do mercado imobiliário de Gurupi,

neste sentido buscou- se levantar as questões que espera-se atender o objetivo proposto desse
estudo: Qual a maior demanda do mercado imobiliário: venda ou Locação; e como é feita a
avaliação dos imóveis?
Para a Imobiliária A, o carro chefe das negociações esta no segmento de venda de
loteamentos próprios e de terceiros e imóveis habitacionais. No qual esse mercado se encontra
em alta.
 A Imobiliária A, acrescenta ainda, no que se refere às negociações com lotes que é o
grande vilão da valorização do mercado imobiliário de Gurupi, se dar de acordo a localização,
tendo em média uma valorização de 20%, sendo que a questão estrutural dos setores e a
distância do centro urbano são fatores determinantes para o seu valor comercial, como
também isso serve de base para a valorização do imóvel construído, ou seja, a casa
habitacional.
Já para o segmento de vendas de casas, a Imobiliária A diz que existem os
compradores desse imóvel como forma de investidor, como também para suprir uma
necessidade de moradia, isso ocorre com menor volume de negócios, já que o maior volume
esta nas intermediações com clientes que possuem carta de crédito de financiamentos, sendo
que a imobiliária auxilia esses clientes na procura dos imóveis, e que o maior volume de casas
habitacionais que atende esse mercado de financiamento esta no centro urbano da cidade e
nos setores próximos a esse centro. Tendo a sua variação de valor de R$ 90.000,00 a R$
120.000,00 no preço desses imóveis.
O segmento de locação para Imobiliária A, tem certa influência nos negócios da
imobiliária, devido à cidade de Gurupi ser considerada universitária, no qual houve um
avanço desse mercado de aluguel no centro urbano da cidade, e em lugares mais aproximo aos
campos universitários tendo o seu valor em média de R$: 600,00 no preço de locação dos
imóveis hoje. Sendo que a imobiliária não fica com imóvel desocupado na sua administração
mais do que o período de 20 dias.
Já para Imobiliária B, o crescimento dos negócios esta no segmento de locações de
imóveis, e que o aquecimento das vendas não influenciou muito com a questão dos
financiamentos, o que aqueceu o segmento de vendas nesse mercado foi à chegada dos
familiares dos acadêmicos, que por sua vez escolheu a cidade de Gurupi para residir.
A Imobiliária C, diz que no ano de 2003 a 2006, houve grande evolução nos
segmentos de venda e locação de imóveis com a chegada dos alunos em busca do ensino
superior ou de cursinhos preparatórios para vestibular, porém esse mercado imobiliário hoje
esta em equilíbrio, tanto para venda como para locação. Mas precisar ter um avanço no
segmento de venda, pois o mercado se tornou dependente das instituições financeiras na
liberação de créditos para resolver as questões habitacionais das pessoas, mais ainda atende a
carência habitacional, que de certa forma valoriza esse mercado.
No que se refere avaliação dos imóveis as Imobiliárias A, B e C, dizem que a
avaliação da venda é feita por m², que em média custa R$ 800,00, dependendo da localização
do imóvel, qualidade da construção do imóvel e tipo e modelo. Já para locação os fatores
determinantes para o preço que esta de R$ 600,00 em média são: localização e qualidade do
imóvel.
Para as Imobiliárias A, B e C, outros aspectos importantes acontecido no mercado
imobiliário de Gurupi, foram a valorização dos imóveis nos setores urbanos, além do centro
urbano da cidade, alguns setores que se destacaram com a evolução do segmento de venda de
lotes e casas, como também no segmento de locação, devido os níveis da estrutura das
construções nos setores serem elevadas, que são fatores que dão maior ênfase na valorização
dos imóveis, tendo como pontos positivos para avaliação, as variações de acordo com a
localização, qualidade dos imóveis e modelo. Portanto convém afirmar que os segmentos do
mercado imobiliário de Gurupi, são vendas de lotes e casas e locação de imóveis.

5.3 IDENTIFICAÇÃO DOS SETORES URBANOS COM POSSIBILIDADES PARA

FUTURO INVESTIMENTO NA CONSTRUÇÃO CIVIL, VOLTADA PARA VENDA E
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS, SOB A OTICA DAS IMOBILIÁRIAS.

Nesta seção foi abordada a questão: Quais os setores com maior índice de vendas e
locação?
As Imobiliárias A, B e C, são categóricas em destacar além do centro urbano os
setores: União I e II, Jardim das Palmeiras, Flamboyant, Nona Fronteira, Waldir Lins,
Eldorado, Sol Nascente e Residencial Daniela. Por considerar esses setores com maior
volume de negócios concluídos hoje, tanto na venda como na locação, e por estarem
localizados próximos ao centro urbano que é fator determinante para sua valorização.
Mas cada um desses setores tem o diferencial, para as Imobiliárias, os setores União
I e II, Jardins das Palmeiras, Flamboyant, são setores que há muitos anos não caem na
produção de imóveis tanto para venda como locação, já o setor Nova Fronteira vem
destacando-se de 2005 a 2008, tendo como destaques na valorização as proximidades desses
setores com o centro urbano, estrutura das construções e a chegada da infra-estrutura, como
asfalto e outros.
Já os outros setores como: Waldir Lins, Eldorado, Sol Nascente e Residencial
Daniela, não são setores com valorização nos alugueis, mais sim nas vendas de imóveis, que
têm uma valorização por estar estruturada com infra-estrutura básica, para atender as
necessidades dos moradores, esta próxima ao centro urbano e serem também próximo ao novo
campus universitário da Fundação UNIRG em fase de construção. Isso valoriza muito as
construções, com também os preços dos lotes que há 3 anos atrás o valor era de R$: 20.000,00
hoje valem de R$: 25.000,00 a R$: 35.000,00 dependendo da localização no setor. Esse valor
é de mercado atual, mas a tendência é uma valorização maior quando houver a inauguração
do novo campus universitário.
Para a Imobiliária A, o setor Parque das Acácias, poderá se destacar com a
inauguração do campus universitário e obter a valorização significativa no valor dos seus
imóveis. Já as Imobiliárias B e C, não acreditam muito nessa evolução devido à estrutura do
setor não oferecer grandes vantagens, e a experiência de observação dos setores próximos a
outros centros universitários de outras cidades não ter grandes evoluções, porque o
universitário vai ao campus só para estudar o movimento maior dos acadêmicos é no centro
urbano da cidade ou próximos a esse centro, no qual serve de base para a avaliação o custo de
deslocamento e a estrutura que oferece, ou seja, o supermercado, bar e as boates.
Diante dessas variações do mercado imobiliário de Gurupi é certo afirma que o
primeiro investidor que tiver coragem em investir no segmento da construção de prédios tanto
para venda como para locação de imóveis, no centro urbano ou nesses setores apontados
como a melhor opção de investimento, certamente vai obter um retorno muito alto e
conseqüentemente será o dono do segundo e do terceiro prédio porque não vai entrar outro
concorrente, e de certa forma vai enxugando as periferias.
Mais para o investidor investir na construção de prédios, ainda depende do poder
público para oferecer infra-estrutura necessária que é a construção de rede de esgoto nos
setores e no centro urbano, pois até o momento, só existe rede de esgoto nas 3 (três) principais
avenidas do centro urbano no qual tem características comerciais e não residenciais.
6 CONSIDERAÇÕES GERAIS

Neste capitulo serão apresentadas as considerações gerais finais, nas quais as

mesmas subdividem-se em conclusão, recomendações e limitações nos quais nortearam os
objetivos propostos desse estudo.
A seguir apresenta-se a conclusão que se chegou com o tema proposto.

6.1 CONCLUSÃO

Na atualidade, dentro dos objetivos propostos por esse estudo e embasamento teórico
visto no capitulo 2 (dois) dessa pesquisa, conclui-se que o mercado imobiliário de Gurupi, é
atrativo para investimento no mercado imobiliário de imóveis tanto para venda como para
locação.
No que se refere à caracterização do mercado imobiliário de Gurupi, Tocantins, sob a
ótica da Secretaria de Finanças, Caixa Econômica Federal e imobiliárias, conclui-se que
houve um crescimento de 2,22%, no período de 2003 a 2008, é que esse crescimento tem
como fator determinante as políticas de créditos do governo, no financiamento da casa própria
para conter o déficit habitacional e a chegada de alunos que pretendem ingressar em cursos de
nível superior da Faculdade UNIRG.
Pode-se atribuir ao aquecimento nas vendas de imóveis financiados na cidade de
Gurupi-To, às melhorias das condições de financiamento, que foram responsáveis pelo o
desenvolvimento do mercado imobiliário local, e outro fator que também contribuiu para essa
melhoria para venda e locação de imóveis, foi à chegada de varias famílias dos acadêmicos
que escolheram a cidade de Gurupi-To para residir.
Mas o mercado ainda apresenta deficiência no atendimento aos clientes que possuem
cartas de créditos, na ora da procura por imóveis que atenda a exigibilidade dos
financiamentos, pois a dificuldade é devido à grande maioria dos imóveis construídos não
possuir documentações legais da construção, no qual isso pode ser um fator influenciador no
preço do imóvel.
Por outro lado na caracterização do segmento de vendas e locação na visão das
imobiliárias, apresentam-se como grande vilão desse mercado imobiliário os lotes que por sua
vez teve uma valorização em torno de 20%, seguido das locações que ainda predomina em
alta no centro urbano da cidade e em setores próximos as centro, como o valor dos alugueis
em média R$ 600,00, e por fim as vendas de casas próprias que tem uma variação de preço de
acordo a localização, qualidade da construção e modelo girando em torno de R$ 90, 000,00 a
R4 120.000,00.
Por ultimo apresenta-se a identificação dos setores urbanos com possibilidade para
futuro investimento na construção civil, voltado para ao venda e locação de imóveis, no qual
constatou-se que além do centro urbano os setores: União I e II, Jardim das Palmeiras,
Flamboyant, Nona Fronteira, Waldir Lins, Eldorado, Sol Nascente e Residencial Daniela.
Foram apontados como os melhores setores para investimento futuros na construção civil
voltado para o segmento de vendas e locação de imóveis.

6.2 RECOMENDAÇÕES

As recomendações são feitas aos acadêmicos, aos profissionais ligados à área de

administração financeira, dirigidas principalmente a pessoas que tenham recursos financeiros
para investir em imóveis e aos que direta ou indiretamente utilizem-se deste estudo para
apoiar nas decisões com relação ao mercado imobiliário de Gurupi-To. Desta forma, com os
conhecimentos que a revisão da literatura agregou ao estudo, e com os resultados das
entrevistas, onde foram colimados dados junto aos agentes intermediários desse mercado
imobiliário. Sugerem-se algumas ações que possam melhorar o processo decisório ao
investimento como:
a) Fazer um estudo de viabilidade econômica desse mercado imobiliário de
Gurupi-To, apoiando-se nas técnicas avaliativas existentes, tanto para venda como locações
de imóveis;
b) Estudar as influencia das classes sociais no crescimento do mercado
imobiliário de Gurupi-To, na aquisição de imóveis feitas através de financiamentos e de
recursos próprios; e
c) Fazer um estudo juntos as instituições financeiras da Caixa Econômica Federal,
Itaú, HSBC, Bradesco, Basa e Banco do Brasil, buscando informações de atratividade para
que o cliente possa definir qual a instituição que melhor oferece condições no financiamento
da casa própria.
Compreende-se que as ações apresentadas podem ser providenciadas a curto e médio
prazo, não havendo nenhuma grande complicação no cumprimento das mesmas, uma vez que
todas têm o objetivo de proporcionar um maior esclarecimento desse mercado imobiliário
para que o investidor possa direcionar em qual segmento ele investe o seu capital.
Diante das elucidações apresentadas, sugerem-se para estudos futuros, alguns pontos
que poderiam ser essenciais à pesquisa no sentido de melhor enriquecer o estudo, nos quais
seguem os seguintes:
Estudar as técnicas de negociações das imobiliárias de Gurupi, Tocantins;
Estudar a ótica das imobiliárias nos trabalhos das percepções dos clientes;
Incluir também os imóveis comerciais como forma de investimento desse
mercado imobiliário de locação e de venda;
Fazer a pesquisa sobre o comportamento do mercado imobiliário de imóveis em outras
cidades do estado.

6.3 LIMITAÇÕES

Em estudos dessa natureza é imprescindível a exposição das limitações do trabalho,

de forma que possam vir a orientar novas pesquisas sobre o assunto bem como nortear a todos
aqueles que por ventura tenham maior proximidade com aspectos ligados ao mercado
imobiliário.
A presente pesquisa deu-se no mercado imobiliário de Gurupi-To, tendo como
principais colaboradores o gerente da Caixa Econômica Federal, Secretários de Finanças da
Prefeitura Municipal e as Imobiliárias.
A contribuição de todos, mesmo que ainda de maneira muito informal, por serem
instituições que ainda trabalha em um sistema fechado, foram fundamental, para que se
chegasse ao resultado do estudo. Esses resultados limitaram-se somente ao mercado
imobiliário de imóveis, voltado para o segmento de vendas e locações, o que não inviabilizou
o estudo, mas revela-se como uma grande contribuição ao tema proposto.
As dificuldades enfrentadas para a realização do estudo remetem-se, a dificuldade
em agendar as entrevistas com o gerente da CEF e com os proprietários das imobiliárias,
mudança de orientador, no qual o foco do projeto sofreu alterações e na construção da base
teórica, pois houve uma grande dificuldade de encontrar material especifico da área e na
buscas de informações junto à instituição financeira, Caixa Econômica Federal, devido
burocracias internas o gerente não pode responder algumas perguntas que eram de suma
importância para as analises dos dados. Um aspecto que vale ressaltar é que durante o
desenvolvimento da pesquisa, não houve a intenção de se aprofundar em análise do estudo de
viabilidade do investimento na construção de imóveis tanto para venda como locação, e sim
demonstrar para investidores que pretenda investir nesse mercado imobiliário de Gurupi-To, a
real situação comportamental no segmento de locação e venda de imóveis.
 REFERÊNCIAS

ABIKO, Alex. Estudo prospectivo da cadeia produtiva da construção civil no Brasil:

produção e comercialização de unidades habitacionais. Disponível em:
<http://alexabiko.pcc.usp.br/artigos/ENTAC2002_0911_920.pdf>. Acesso em 15 abr 2008.

BARBOZA, Nathalia, Revista noticias da construção. Disponível em:

<http://www.sindusconsp.com.br/PUBLICACOES/revista_noticias_construcao/edicao_65/pa
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