Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 583.00.2006.

158530-1

parte(s) do processo local físico incidentes andamentos súmulas e sentenças

Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2006.158530-1
Cartório/Vara 27ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de
868/2006
Ordem/Controle
Grupo Cível
Ação Ação Civil Pública
Tipo de
Livre
Distribuição
Distribuído em 31/05/2006 às 17h 24m 37s
Moeda Real
Valor da Causa 100.000,00
Qtde. Autor(s) 6
Qtde. Réu(s) 13
PARTE(S) DO PROCESSO [Topo]
Requerente ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CACHOEIRA

Requerido COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO -

BANCOOP

Requerente GILSON GIOMBELI

Requerente IRACI FERREIRA SARAN
Requerente ISAAC RIBEIRO DE MORAES
Requerente MARCIA AIDÊ DA ROCHA PINTO
Requerente YARA PASSOS DA SILVA

Proc. 06-158530-1 - 27ª Vara Cível Central Vistos.

Sentença nº 739/2010 registrada em 23/04/2010 no livro nº 622 às Fls.

32/41:
ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO CACHOEIRA demandou ação contra COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP, JOÃO
VACCARI NETO, DORALICE LOPES DE ALMEIDA, ANA MARIA ÉRNICA,
LETYCIA ACHUR ANTONIO, MANOEL CASTANO BLANCO, TOMAS
EDSON BOTELHO FRAGA, ADRIANA PEREIRA LAGE e SIDNEI DE JESUS
alegando que, em meados de 1987, a Cooperativa BANCOOP teria iniciado suas
atividades inerentes ao empreendimento denominado Parque Mandaqui, composto
por quatro torres, sendo três localizadas na Rua Plínio Colas e uma na Avenida
Guacá, ambas nesta Capital.

Vendidas as unidades e entregues no ano de 2003 aos adquirentes, afirma a autora

que, em 16.10.2002, enviou-se aos cooperados correspondência informando sobre a
liquidação de débito e outorga escritura. Nada obstante os cooperados tenha realizado
o pagamento de todas as parcelas, bem assim do saldo advindo da liquidação, muitos
não obtiveram a quitação necessária para a escritura definitiva, sendo certo que, em
março de 2006, foram surpreendidos por missiva dando conta da existência de déficit
de R$-3.000.000,00, a ser rateado entre os cooperados.

Atribui a existência de débito à gerência fraudulenta por parte do presidente e

diretores da Bancoop na medida em que compunham o quadro social das empresas
que prestavam serviços à cooperativa, em especial a BANCON e, posteriormente
VITA IMÓVEIS, a quem se delegava, contratualmente, a administração do
condomínio.

Tece, como fundamento do pedido de desconsideração da personalidade jurídica da

Bancoop, comentários envolvendo:

a) o modo como eram comercializadas as unidades, muitas vezes sem divulgação dos
termos do contrato;

b) como foi realizada a venda, por R$60.000.000,00, dos recebíveis no mercado de

capitais, fato que casou o prejuízo que se pretende impor a todos os cooperados;

c) a existência de ligações políticas com o Partido dos Trabalhadores, favorecido

pelas empresas prestadoras de serviços com doações para campanhas;

d) a ausência de discriminação da remuneração paga aos dirigentes da Bancoop;

e) descumprimento do estatuto no que toca ao modo de convocação das assembléias.

Pugna pela necessidade de cominar a obrigação de a requerida proceder à averbação
das construções, mediante individualização da matrícula dos imóveis, nos termos do
art. 44, da Lei nº 4591/94, com posterior adjudicação compulsória e aplicação da
multa do art. 35, §5º, da Lei 4591/64.

Defende a quitação das unidades pelos cooperados e a nulidade da cláusula prevendo

a possibilidade de apuração final de contas, em especial em razão da publicidade
enganosa veiculada quando do lançamento.

Nada obstante, exige apresentação de contas justificando a quantia cobrada, batendo-

se pela ilegalidade da tabela PRICE e, conseqüentemente, com repetição, em dobro,
do que foi cobrado a maior.
Acresce em pedido de antecipação da tutela jurisdicional a suspensão dos efeitos da
mora w concessão de decisão de manutenção de posse.

Por fim, discorre no pedido:

a) o reconhecimento da existência de relação de consumo, com inversão do ônus da

prova;

b) necessidade de desconsideração da personalidade jurídica da Bancoop;

c) reconhecimento da existência de dolo na relação contratual a justificar a nulidade

da cláusula de apuração final ou, subsidiariamente, a necessidade de prestação de
contas;

d) nulidade da capitalização mensal de juros;

e) restituição, em dobro, de qualquer quantia que venha a ser reconhecida como paga
a maior;

f) aplicação de multa de 50% sobre a quantia recebida, nos termos do art. 35, §5º, da
Lei 4591/64;

g) a outorga da escritura definitiva dos imóveis.

O Ministério Público opinou pelo deferimento parcial da liminar requerida (fls.

1506/1514), parecer acolhido na decisão de fls. 1515/1516. Às fls. 1517/1519 foi
aditada a inicial para inclusão do espólio de LUIZ EDUARDO SAEGER
MALHEIRO, espólio de MARCELO RINALDO, espólio de ALESSANDRO
ROBSON BERNARDINO e DANILO MANUEL ANTUNES CORREA. O espólio
de Alessandro Robson e o Espólio de Marcelo Rinaldo foram citados por hora certa
(fls. 1756 e 1758), Edson Botelho, Letycia Achur, Bancoop, Doralice Lopes e
Manoel Castano foram citados pessoalmente (fls. 1757, 1759 e 1760) Cassada a
liminar por decisão do e. Tribunal de Justiça (fls. 1815/1820 e 1840/1853).

A fls. 1858/1859 e fls,. 1874vº a autora desistiu da ação em relação aos diretores que
ainda haviam sido citados, com exceção de João Vaccari Neto.

O pedido foi homologado às fls. 1878. A fls. 1864/1865 o Ministério Público se

manifestou sobre a desnecessidade de sua atuação no processo.

A fls. 1931 homologou-se a desistência da ação em relação a todos os diretores que

permaneceram no pólo passivo, prosseguindo a lide apenas contra a Bancoop.

bancoop

A requerida, em defesa, assevera que, se autora é parte ilegítima para figurar no pólo
ativo de ação civil pública, não está isenta do recolhimento de custas, como
equivocadamente reconhecido na decisão de fls. 1515/1516. ´
Outra conseqüência seria a estabilização da lide, impedindo o ingresso de novos
associados no pólo ativo.

Ainda em sede preliminar, alega-se a ausência de interesse processual:

a) em relação ao pedido de prestação de contas, por inadequação da via eleita (art.

292 §1º, III, CPC);

b) quanto ao pedido de outorga de escrituras, pois antes de operada a citação

sobreveio a regularização pretendida, com averbação das construções, abertura das
matrículas e prenotação da convenção condominial, providências que reputa
suficientes para obtenção da outorga das escrituras aos cooperados que quitaram
efetivamente suas obrigações.

Pugna pelo reconhecimento da impossibilidade jurídica do pedido de reconhecimento

de dolo na relação contratual e anulação da cláusula 16, porque contrários ao disposto
no art. 175, do Código Civil.

Ademais, o pedido referente ao reconhecimento de dolo caducou porque

transcorridos mais de quatro anos desde a celebração do negócio jurídico (art. 178,
CC/16).

No mérito, assevera que o preço inicial de produto lançado sob a modalidade de

cooperativa é meramente estimativo, daí porque, inexoravelmente, haverá diferença a
ser rateada ao final do empreendimento.

Nega a existência de relação de consumo e defende a licitude das operações

realizadas pelos diretores da Bancoop porque escoradas no interesse da massa
cooperada.

Afirma que o fundo de investimentos inquinado foi criado para obtenção de receita
necessária para execução da obra em tempo exíguo, com redução dos custos finais,
tal como autorizam os arts. 4º e 24, da Lei nº 5564/71. Bate-se pela ausência de
qualquer conotação ideológica na administração da cooperativa.

Foram juntados documentos que comprovariam:

a) a convocação de assembléia para aprovação das contas discriminando déficit de

R$-1.680.372,09 desde o ano de 2004;
b) assembléia realizada em 2009 onde foram aprovadas as contas relativas ao
exercício de 2005, 2006, 2007 e 2008. Conclui pela inexistência de propaganda
enganosa e pela lisura na condução da cooperativa.
Na réplica a autora pugnou pela suspensão do processo em razão dos efeitos
benéficos projetados de ação coletiva ajuizada na 25ª Vara Cível. Defende a
legitimidade ativa, reiterando, no mais, as razões dispostas na peça inaugural.

A fls. 2799 rejeitou-se o pedido de prestação de contas.

Esse o relatório. Fundamento e DECIDO.

Passo de pronto ao julgamento ante a faculdade disposta no inciso I, do artigo 330,

do Código de Processo Civil.

Não é preciso prova pericial para se concluir que, ao final da obra construída em
sistema de cooperativa, existe necessidade inexorável de acerto de contas entre o
capital vertido pelos cooperados e aquele desembolsado efetivamente para
implemento do empreendimento imobiliário.

A cláusula de ajuste de contas, portanto, longe de ser nula, decorre na própria

essência do cooperativismo.

Dolo não há porque, ainda pudesse existir dúvida do objeto contratado no momento
da celebração, os aderentes “enganados” poderiam questioná-lo tão logo enviado o
instrumento escrito, inclusive exigindo o desfazimento do negócio com a repetição do
que houvessem adiantado.

Acolhendo os termos propostos, ainda que posteriormente, não podem alegar o vício,
posto convalidado. Nesse aspecto deve ser ponderado que o princípio da boa-fé que
deve nortear os contratantes desde a fase pré-contratual até a fase pós-contratual
ensejou máxima jurídica segundo a qual é vedada a uma das partes “venire contra
factum proprium”.

Referida vedação assegura a manutenção da situação de confiança legitimamente

criada nas relações jurídicas contratuais, onde não se admite a adoção de condutas
contraditórias.

Trata-se de “uma regra de coerência, por meio do qual se veda que se aja em
determinado momento de uma certa maneira e, ulteriormente, adote-se um
comportamento que frustra, vai contra aquela conduta tomada em primeiro lugar”.

Portanto, o “venire contra factum proprium no potest” significa a proibição de ir

contra fatos próprios já praticados.

A utilização da tabela PRICE não é o fundamento da existência do saldo devedor

inquinado, mas critério de atualização do financiamento do preço estimado quando da
contratação.
Destarte, sua validade é reconhecida pelos tribunais pátrios, que rejeita a tese de que
tal meio represente forma de capitalização indevida de juros. Sobre o tema, oportuna
transcrição de o voto da lavra

do Em. Ministro LUIZ FUX (REsp 675808/RN), segundo o qual “o art. 6º, "c", da Lei 4.380/64,
referente aos contratos de mútuo vinculados à aquisição de imóvel, e que previa que apenas
proceder-se-ia ao cálculo da correção monetária após o abatimento da prestação paga, para, ao
final, obter-se o valor do saldo devedor, foi revogado, por incompatibilidade, pelo Decreto-Lei nº
19/66 (STF, Rp. 1.288/DF, Rel. Min. Rafael Mayer)”.

E, continuando, afirmou que

“o Banco Central do Brasil, a quem coube, juntamente com o Conselho Monetário Nacional, a
substituição do Banco Nacional de Habitação, após a sua extinção pelo Decreto-lei nº 2.291/86,
nas funções de orientação, disciplina, controle e fiscalização das entidades do SFH, editou a
Resolução nº 1.446/88-BACEN, posteriormente modificada pela Resolução nº 1.278/88,
estabelecendo o sistema de prévia atualização e posterior amortização (denominado Sistema
Francês de Amortização ou Tabela Price). Deveras, esta Resolução encontra-se em vigor,
porquanto com a edição das Leis 8.004/90 e 8.100/90 permaneceu a atribuição ao Banco Central
do Brasil de expedição de instruções necessárias à aplicação das normas do Sistema Financeiro de
Habitação, „inclusive aquelas relativas ao reajuste de prestações de financiamentos firmados no
âmbito do SFH‟ (art. 4º da Lei 8.100/90)”.

Não existindo cobrança a maior em relação ao financiamento contratado, não há se

falar em repetição em dobro.

Note-se que tal pedido foi deduzido especificamente em relação ao montante já

adiantado pelos cooperados, não incidindo sobre a diferença advinda do ajuste de
contas.

Ademais, houvesse o pedido se estendido para tal montante, não seria caso de
acolhimento porque, como reconhecido, a existência de saldo ao final do
empreendimento, isenta a demandada da má-fé necessária na medida em que o valor
acusado poderá até corresponder ao efetivo, desde que, como adiante será
esclarecido, seja observado um requisito específico.

Com efeito, o cerne da controvérsia reside, pois, na transparência como se apura o

saldo devedor final, bem assim o subseqüente rateio entre os cooperados.

O julgamento não levará em conta questões ideológicas ou partidárias, tanto mais

porque a tese de superfaturamento das obras e desvio de dinheiro está sendo analisada
em sede adequada e apta a garantir aos prejudicados o eventual ressarcimento que se
apure devido.

Enquanto não reconhecida tal ilegalidade em sede jurisdicional, são válidos os custos
apresentados, desde que, como já adiantado, a aprovação das contas seja deliberada
tal como se espera em um sistema democrático típico daquele concebido pelos
idealizadores da entidade cooperativa.
Quanto à base jurídica a ser utilizada no deslinde da causa, tem preponderado
no e. Tribunal de Justiça exegese no sentido de que

“a relação de consumo não pode ser excluída em hipótese como a dos autos,
constituindo-se a ré num tipo de associação que muito mais se aproxima dos
consórcios do que propriamente de cooperativa, até porque, via de regra,

nem sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas entidades (...) o
associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa
própria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção”.

Ou seja, "adesão à cooperativa é um disfarce de contrato de compromisso de compra

e venda que melhor define a relação entre as partes. Os autores não queriam
participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa própria".

Tal exegese encontra correspondência em inúmeros julgados do e. Superior Tribunal

de Justiça.

Partindo de tais premissas, tenho que a cobrança de resíduo ao fundamento de

desencontro entre as receitas e despesas da cooperativa dependeria de PRÉVIA
convocação de Assembléia Geral específica, tal como prevê o art. 44, II, da Lei nº
5764/71, sede onde haveria a proposta ser apresentada em conjunto com as contas
demonstrando, minuciosamente, o fluxo de capital deficitário.

Nesse sentido:

“Não cuidou a apelante, como referido, de demonstrar a regular convocação da

Assembléia Geral para deliberação acerca da cobrança de saldo residual (lembrando-
se que, para fins de prestação de contas, fora notificada pelo autor - fls. 166/171); ao
contrário, requereu o julgamento da lide no estado do processo, aduzindo não ter mais
provas a produzir (fl. 450).

De tal sorte que, comprometida a lisura e a transparência da referida cobrança do

saldo residual com o respectivo rateio, não se poderia mesmo afastar a declaração de
quitação do negócio jurídico entabulado entre as partes, de resto já bem reconhecida
em primeiro grau.

E, por decorrência, declarado quitado o valor do imóvel, fazem jus os autores-

apelados à outorga da respectiva escritura”.

Em demanda parelha envolvendo outros cooperados do referido empreendimento,

decidiu o e. Tribunal de Justiça de São Paulo:

“envio da referida carta, comunicou aos cooperados sua decisão de proceder à

cobrança do custo final da obra supostamente apurado em conformidade com a
cláusula 16 do „termo de adesão‟ firmado pelos autores.
Embora a Lei n°. 5.764/71 permita às cooperativas ratear entre os associados as
perdas decorrentes da insuficiência das contribuições, é certo que tal permissão está
condicionada à observância de determinado iter procedimental.

O art. 44, II, da Lei n°. 5.764/71 estabelece que o referido rateio deve ser aprovado
pela assembléia geral ordinária convocada anualmente nos três primeiros meses
subseqüentes ao término do exercício social.

Essa disposição é reiterada pelo art. 80, § 2o, do Estatuto da BANCOOP, que
determina que as perdas apuradas que não tenham cobertura no Fundo de Reserva
„serão rateadas entre os associados após a aprovação do balanço pela assembléia
geral ordinária na proporção das operações que houver realizado com a cooperativa‟
(fl. 127).

No caso concreto, a ré não logrou demonstrar que a cobrança dos valores indicados à
fl. 59 foi devidamente aprovada em assembléia.

Tampouco juntou aos autos documentação apta a comprovar as despesas em que

teria incorrido para finalizar a edificação, o que autoriza a concluir que o custo final
do empreendimento foi apurado unilateralmente pela cooperativa.

A BANCOOP, em suma, não fez prova da regularidade da dívida que está a exigir
dos autores, como lhe competia por força do princípio da probidade e da boa-fé dos
contratantes (art. 422 do CC). Vê-se que a BANCOOP não apresentou documentos
que pudessem infírmar o conteúdo da declaração de fls.57, o que autoriza a concluir
que os autores de fato pagaram a integralidade do preço da obra”.

Buscando conjugar a necessidade de o cooperado obter a escritura das

unidades, bem assim o direito de a cooperativa cobrar eventual saldo devedor
por conta do empreendimento imobiliário, deve ser conferido prazo de seis
meses, a contar da presente sentença, para que a cooperativa convoque e realize
a necessária assembléia geral, sob pena de, na omissão, ser lícito exigir a outorga
da escritura imobiliária definitiva.

Por fim, não há se falar em multa do art. 35, da Lei 4691/64, pois, como expressado
pelo e. Tribunal “ad quem”, às cooperativas não se aplicam as regras concernentes à
incorporação imobiliária, sendo certo que o direito de obtenção da escritura
definitiva, ora reconhecida, encontra amparo na existência de quitação presumida,
acaso não sobrevenha deliberação assemblear específica sobre o ajuste de contas,
pois tal situação não pode se perpetuar em prejuízo da segurança das relações
jurídicas.

Ante o exposto e considerando o mais que dos autos consta

JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para o fim de reconhecer a
inexigibilidade do saldo devedor inquinado, apenas para os associados inscritos até a
data da protocolização da contestação da Bancoop, cuja efetividade dependerá de
convocação e aprovação das contas em assembléia geral convocada especificamente
para o acerto previsto no art. 44, II, da Lei 5764/71.

Em sede de antecipação da tutela jurisdicional, fixo o prazo de seis meses, a contar da

publicação da presente sentença em cartório, para a convocação e realização da
referida assembléia, sob pena de, na omissão, ser lícito aos cooperados exigir a
outorga da escritura imobiliária definitiva.

Para o caso de descumprimento da tutela cominatória, fixa-se multa no valor de

R$-5.000,00 para cada unidade habitacional e o direito de a presente sentença

substituir o ato volitivo da cooperativa, por seu representante legal, para fins de
registro imobiliário.

Em razão do decaimento, responderá a demandada pelas custas e despesas

processuais corrigidas de cada desembolso e em verba honorária, ora arbitrada em
R$-4.500,00 (art. 20, §4º, CPC), corrida de hoje e acrescida de juros do trânsito em
julgado. P.R.I.C. São Paulo, 22 de abril de 2.010. VITOR FREDERICO KÜMPEL
Juiz de Direito