werkmethodiek

Duurzame Kans Bestaande Kantoren

Jan Pieter Klep DTZ Zadelhoff

Peter Buurman Deerns
Jeroen Simons Inbo
10 februari 2011

www.duurzamekans.nl
het aanbod veroudert

- 46,8 milj. m2 vvo totaal voorraad kantoren

- 7,15 milj. m2 is het aanbod
- 6,5 milj. m2 staat daadwerkelijk leeg (13,9%)
- nu 3 milj. m2 structurele leegstand
- RGD gaat tot 2018 1,2 milj. m2 achter laten

Afnemende beroepsbevolking + toename flexwerken.

Nieuwbouw aanbod neemt af en wordt afgeremd door overheid.

Kans

• Kwalitatief (duurzaam) vastgoed wordt schaars

• Kantoren bij OV knooppunten in gemengd gebied populair
(incl parkeren)
• Groei duurzaame eisen vanuit overheid, beleggers en
gebruikers
• kunstmatige vraag naar duurzaam vastgoed

Bedreiging

• Overaanbod > daling prijzen standaard kantoorsegment

• Toename leegstand in randgemeenten
• Gebouw ouder > te grotere kans structurele leegstand
• Leegstand langer dan 3 jaar > kleine kans op huurders
duurzame kantoren
nieuw marktsegment biedt kansen!
toaal rendement

lichte renovatie grondige renovatie vervangende nieuwbouw

2007 2010 2020 2030 2040 2050

Nieuw gerealiseerde kantoren op top locatie

Goede verduurzaamde kantoren
Standaard kantoorgebouwen
Niet courant, niet aanpasbaar

Differentiatie in duurzaam en niet-duurzaam

 shift happens

duurzaam schaarste

Rau Paul de Ruiter

niet overaanbod
duurzaam

oud nieuw
1960-1995 1995-2010
duurzaamheidsambities
leiden tot marktdifferentiatie
marktkennis is cruciaal

Industrie & Overheid Non-profit Zakelijke Bank- & Totaal

transport dienst- verzekerings-
sector verlening wezen

X X X X X mvo

X X uitstraling

X X X X X welbevinden

bruikbaarheid
A
B

label
C
D
E
F
G

X X X X € energiekosten

Behoefte aan eenduidige definitie van mate van duurzaamheid bijv. BREEAM
 verbetering door verduurzaming
Petran den Hartogh Rijksuniversiteit Groningen, DTZ Zadelhoff
Steekproef van 138 Nederlandse kantoren met energielabel

marktwaarde / VVO

G > C = E290,-/m2 VVO

energieindex
verbetering door verduurzaming

• Betere energie-index leidt tot hogere waarde. Vooral door

minder leegstand (niet zozeer door hogere huur dan de markt).
• Vanaf label C zijn labelstappen steeds interessanter voor de waarde.
• Labelstappen kleiner dan naar een label C zijn niet zinvol.
• Overige kwaliteitsaspecten blijven belangrijk en moeten ook kloppen.
• Indien locatie niet goed is, heeft renovatie weinig zin.
• Op betere locaties is het energielabel relatief meer waard
(slecht label harder afgestraft).
• Energiezuinige gebouwen verder verduurzamen levert relatief meer waarde op
dan niet duurzame gebouwen in dezelfde mate verduurzamen (afboekingen
en investeringen kunnen echter relatief groter zijn).
 logische coalitie

Deerns
Inbo
kwaliteit & technische
beleving innovatie
Duurzame
Kans

marktkennis

DTZ Zadelhoff
werkmethodiek

1
Duurzame Kans
Bestaande Kantoren

verkenning commerciële kans

2 ambitie vaststellen
(investering, energiekosten, labels)

3 doelen kiezen

The village office, Houten - showroom & experience centre, transformatie

4 maatregelen selecteren

5 resultaat presenteren Werkboek Duurzame Kans Bestaande Kantoren 1

 1 verkenning locatie en gebouw

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
parkeernorm reistijd o.v. / lopen treinstation
1 Geen parkeerplaatsen 1 ≥ 30 min
2 ≤ 1:250 m2 BVO 2 ≥ 20 min ≤ 30 min
3 ≥ 1:250 ≤ 1:125 m2 BVO 3 ≥ 10 min ≤ 20 min
4 ≥ 1:125 ≤ 1:50 m BVO
2
4 ≥ 5 min ≤ 10 min
5 ≥ 1:50 m2 BVO 5 ≤ 5 min
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
type locatie organisaties in omgeving
1 Woonwijk 1 Zeer beperkt aantal Min. van Financiën, Den Haag
2 Bedrijventerrein 2 Hoofdzakelijk plaatselijk
3 Kantorenwijk 3 Plaatselijk en regionaal
4 Multifunctionele omgeving 4 Regionaal en landelijk
5 Binnenstad 5 Landelijk en internationaal
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
afstand tot eerste snelwegafrit voorzieningen
1 ≥ 10 km 1 Geen
2 ≥ 5 km, ≤ 10 km 2 < 10 winkels (buurtcentrum)
3 ≥ 2 km ≤ 5 km 3 > 10 winkels met minimaal 1 geldautomaat/wijkcentrum
4 ≥ 1 km ≤ 2 km 4 > 10 winkels plus restaurants (stadsdeelcentrum)
5 ≤ 1 km 5 > 10 winkels plus diverse restaurants (stadscentrum)

Meyer en Van Schooten

Totaal ... punten > 20
2 ambitie (meetbaar) vaststellen

People Planet Profit

(mensen) (aarde) (resultaat)

comfort energiegebruik investering

binnenmilieu CO2-uitstoot exploitatie
gezondheid eco-costs waardecreatie
productiviteit certificering marktpositie
2 ambitie investering

€ 250
}
/m2

jaren ‘80 kantoren

€ 550
/m2

€ 800
/m2
} jaren ‘60 kantoren
Bouwfonds Delft

€ 1050 /m2
nieuwbouwniveau

vernieuwing
 2 ambitie duurzaamheidslabel

Energielabel Greencalc GPR BREEAM NL

Energie 100 % 65 % 20 % 19 %

Materiaal 21 % 20 % 12.5 %

Water 6% 20 % 6%

Mobiliteit / transport 8% 8%

Gezondheid 20 % 15%

Management 12 %

Afval 20 % 7.5 %

Landgebruik & Ecologie 10 %

Vervuiling 10 %
 2 ambitie energiekosten

investering + terugverdientijd van G naar B

Energielabel

5.000 m2 15.000 m2
A++
nieuwbouw niveau
A+

B
111 € / m2 80 € / m2
minimaal verduurzaamd niveau C

E
TVT 12 jaar TVT 8.5 jaar
F
huidig niveau
G
 2 ambitie energiekosten

investering + terugverdientijd van G naar B van F naar B

Energielabel

5.000 m2 15.000 m2 5.000 m2 15.000 m2

A++
nieuwbouw niveau
A+

B
111 € / m2 80 € / m2 80 € / m2 60 € / m2
minimaal verduurzaamd niveau C

E
TVT 12 jaar TVT 8.5 jaar TVT 25 jaar TVT 20 jaar
F
huidig niveau
G
 2 ambitie duurzaamheidslabel

Energielabel Greencalc GPR BREEAM NL

Energie 100 % 65 % 20 % 19 %

Materiaal 21 % 20 % 12.5 %

Water 6% 20 % 6%

Mobiliteit / transport 8% 8%

Gezondheid 20 % 15%

Management 12 %

Afval 20 % 7.5 %

Landgebruik & Ecologie 10 %

Vervuiling 10 %

verborgen kosten
per € 1000 nieuwbouw € 400/m2 “milieubelasting”
per € 1000 renovatie € 200/m2 : helft “milieubelasting”
2 ambitie BREEAM
 
  

     

     
     

  

     

     
     

  



     

     
     
2 ambitie BREEAM

€ 200.000

good

excellent

outstanding
pass

very good
€ 150.000

€ 100.000

€ 50.000

€ 00,00

ambitie
0% 30% 45% 55% 70% 85%
 2 ambitie duurzaamheidslabel

Energielabel Greencalc GPR BREEAM NL

Energie 100 % 65 % 20 % 19 %

Materiaal 21 % 20 % 12.5 %

Water 6% 20 % 6%

Mobiliteit / transport 8% 8%

Gezondheid 20 % 15%

Management 12 %

Afval 20 % 7.5 %

Landgebruik & Ecologie 10 %

Vervuiling 10 %

verborgen opbrengsten
verhoging ventilatiedebiet: € 30 / p.p. / jaar
productiviteitsverhoging: € 300 / p.p. / jaar
 3 doelen kiezen

kosten / tvt opbrengsten waardecreatie

€
A
B
C duurzaam

D
E
F
G

energiekosten labelscore bruikbaarheid welbevinden uitstraling maatschappelijk

 4 maatregelen selecteren
100 maatregelen
labelscores + illustratie
E-index Greencalc BREEAM tvt

O zicht naar buiten 0 0 ++ -

O hogere lichtniveau’s - - ++ -
O meer daglicht toevoegen 0 0 ++ -
O te openen ramen 0 0 ++ -
O individuele regeling ventilatie 0 0 ++ -
O ventilatie verbeteren - - + -
O CO2 gestuurde ventilatie 0/+ 0/+ + 5-10 jaar
O natuurlijke ventilatie 0 0 + -
O vloerverwarming + 0 0 -
O optimale ruimtetemperatuur - -/0 + -
O individuele regelbaarheid temperatuur 0 0 ++ -
O verbeteren koeling - -/0 + -
O koelplafond 0 + + 5-10 jaar
O toegesneden werkplekconcepten 0 0 0 -
O bioritmische lichtsturing - - + -
O domotica / lichtmanagementsysteem ++ + + -
O verbeteren akoestiek 0 0 + -
O verbeteren verwarming - -/0 + -

kostendata + terugverdientijd
sortering op doel
welbevinden bevorderen
 5 resultaat presenteren

samenhangend effect:
• uitstraling
• schetsmatige verbeelding
• maatregelen overzicht
• toelichting en foto’s
• bouw- en installatiekosten
• opbrengsten en waardestijging
 maatschappelijk motivering

TransPort Min.van Financiën Duurzame Kans

LEED Platinum Bestaande Voorraad

BMW A-label Toyota Prius Solar Challenge

 uitstraling verbeteren

Gouda, Kampenringweg Inbo

Delft, Poortweg Bouwfonds

 uitstraling

1960 - 2000
uitstraling
jaren ‘60
uitstraling
jaren ‘80









 
 uitstraling

1960 2010 duurzaamheidslag + imagoverbetering

 uitstraling

Samas, Houten Inbo

Friesland Campina, Amersfoort (SPF) van den Oever, Zaaier & Partners
 drie cases eigenaar - gebruiker

perifeer voorstad stedelijk

1973 + 1988 1991 1969/1983
case 1: renoveren of nieuwbouw
perifeer, 1973 + 1988
 ambitie: outstanding

Warmteopslagsysteem Gevels verbeteren dmv atrium

Bij gebouw G liggen de grootste kansen als het Afgewogen kan worden, de huidige gevels qua

gaat om het vergroten van het kantooroppervlak. isolatiewaarde te verbeteren, dit zijn echter kostbare

Bij renovatie gecombineerd met een toenemende aanpassingen. Door middel van aanvullende

gebouwgrootte is een nieuwe installatie nodig. Door nieuwbouw kan evenwel een compacter gebouw

te kiezen voor een koude- en warmteopslagsysteem, worden gecreëerd, waarbij een atrium onstaat. Een

kunnen de andere gebouwen hier op aantakken, met afgesloten atrium verhoogt de isolatiewaarde van het

een doorkijk naar gebiedsniveau. gebouw zonder dure gevelaanpassingen, terwijl extra

ruimte ontstaat die de beleving verbetert.

Oriëntatie ingrepen Licht- en comfort-

Oriëntatie van uitbreidingen/modificaties aan de management
Zuidzijde van het gebouw zijn hier het meest in het Het werkplekprincipe geeft bij renovatie/upgraden van

oog springend. Deze oriëntatie van de uitbreiding gebouw G een goede mogelijkheid om de verlichting,

is energetisch in het voordeel van het bestaande de verwarming en de ventilatie zo goed mogelijk aan

gebouw. te laten sluiten op de individuele behoefte van de

medewerkers.

Flexibiliteit vergroten PV-cellen aanbrengen

Het huidige kantoor is door middel van niet verplaatsbare Door het aanbrengen van pv-elementen wordt

als kamerkantoor ingedeeld, en sluit niet aan op het een ‘energieopwekkende laag’ aan het gebouw

werkplekconcept van de opdrachtgever. Het verdient toegevoegd. Deze laag kan dienen als vaste zonwering

daarom aanbeveling om het gehele inbouwpakket te en gaat door haar transparantie een symbiose met

vernieuwen waarmee efficiënter ruimtegebruik ontstaat. de oorspronkelijke gevel aan. PV-elementen zijn

De aanwezige constructie in de middenzone creëert ongeveer synoniem voor een duurzame uitstraling,

een loop- en ontmoetzone binnen een veel opener hoewel de terugverdientijd nog erg lang is.

kantoorconcept; gesloten ruimten de ruimte als het ware

opknippen.
resultaat: waardecreatie
case 2: verhogen energielabel
voorstad, 1991
 resultaat: waardecreatie

bouwkundige basis goed, veel mogelijkheden tot verduurzaming:

G label 1,97 C label 1,25 B label 1,15

dubbelglas
Personeel
HR++ zonwerend PV-cellen (2000 m2)
verlichting 13.6 W/m2 verlichting 10 W/m2
veegpuls daglichtregeling
recirculatie Zicht
100% naar buiten
verse lucht + wtw
warmte-koude-opslag
zicht op groen dak / inrichting

huidig groendak vervangen bij per. onderhoud
maatregelen ook kans voor:
Hogere lichtniveau’s
Te openen ramen
reeds aanwezig
Individuele regeling ventilatie
Vloerverwarming
Meer daglicht toevoegen
niet noodzakelijk
case 3: toekomstgerichte investering
stedelijk, 1969/1983
resultaat: waardecreatie
sedumdak regenwater vasthouden

A
€ HR ++ glas

verhogen isolatiewaarde
B
C
D
E
F
G

tweedehuid gevel

koeling en verwarming

plint uitnodigend
 drie cases: leegkomend gebouw

voorstad voorstad stationslocatie

1985 1980 1990/1995
case 4: nieuwe uitstraling
voorstedelijk, 1985
case 5: onderzoek herkansing
voorstedelijk, 1980

transformatie scan:
• duurzame kans segment
• prijsvechters kantoren segment

• doelgroepwonen
• budget hotel
• opleidingscentrum/onderwijs
 alternatieven

Duurzame Kans transformatie scan sloop +

Bestaande Kantoren herontwikkeling
 case 6: zet de kansenbril op

stationslocatie, Zaanstad stationslocatie, Zaanstad

kansloos?

HTCE, gebouw WB - Inbo

nieuwe kansen
gebouwvolgend versterken

High Tech Campus Eindhoven, gebouw WB - Inbo

kansloos
kansrijk
versterken door combinatie oud met nieuw

Hogeschool Utrecht FNT, Utrecht - Inbo

werkmethodiek
Duurzame Kans Bestaande Kantoren

Jan Pieter Klep DTZ Zadelhoff

Peter Buurman Deerns
Jeroen Simons Inbo
10 februari 2011

www.duurzamekans.nl
Village Office Concept, Houten