Asunto: Se emite opinin jurdica en relacin a la problemtica que implica para el Ayuntamiento el incumplimiento por parte de los fraccionadores

y desarrolladores habitacionales.

C. ISMAEL DUALDS VENTURA Regidor del H. VII Ayuntamiento de Baha de Banderas, Nayarit. P R E S E N TE

En relacin a la consulta verbal que en fechas recientes me hiciera en mi Despacho Jurdico de la actual problemtica que reviste el descontrolado crecimiento urbano de Baha de Banderas, y en particular en tratndose de Fraccionamientos Habitacionales, promovidos por empresas constructoras que finalmente desaparecen dejando trabajos inconclusos, que incumplen con las obligaciones que la misma ley les impone y en el peor de los escenarios venden terrenos y/o casas habitacin que jams entregan, pese a que muchas de las veces se cubre el precio de venta pactado en su totalidad,

Me permito respetuosamente extender a usted una opinin jurdica fundada y motivada que busca ser escuchada por su conducto en el H. Cabildo Municipal, a efecto de que los nuevos Fraccionamientos habitacionales, cumplan cabalmente con las disposiciones legales en materia de desarrollo urbano y ecologa, en efecto el dispositivo jurdico que regula a nivel estatal la materia lo es la LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DESARROLLO URBANO PARA EL ESTADO DE NAYARIT, que en lo que aqu interesa refiere:

DEL CONTROL DE DESARROLLO URBANO

ARTCULO 100.El control del desarrollo urbano, es el conjunto de medidas y procedimientos a travs de los cuales las autoridades estatales y municipales, en el mbito de sus respectivas competencias, vigilan que las acciones urbanas se lleven a cabo de acuerdo a lo dispuesto en esta Ley, los planes, programas y reglamentos en materia de desarrollo urbano, as como a las leyes y otras disposiciones jurdicas vigentes en materia ambiental.

ARTCULO 101.Todas las obras, acciones, servicios e inversiones en materia de desarrollo urbano que se realicen en territorio del Estado, sean pblicas o privadas, debern sujetarse a lo dispuesto en esta Ley y los planes aplicables; sin este requisito no se otorgar permiso, licencia o autorizacin para efectuarlas.

De la lectura de los anteriores dispositivos se arriba a la conclusin de la Direccin de Desarrollo urbano y Ecologa del H. VII Ayuntamiento de Baha de Banderas, Nayarit, no

deben otorgar ningn tipo de LICENCIA, AUTORIZACION o PERMISO de construccin, obras de urbanizacin o fraccionamiento de inmuebles, sin que se colmen los principales requisitos de ley a saber:

1.- Obtencin de la Compatibilidad urbanstica, que de conformidad a los artculos 103, 104 y 106 del ordenamiento en comento debe emitir dicha Direccin Municipal. 2.- La licencia de uso de suelo, que expide tambin dicha Direccin segn lo mandata el Arbigo 105 de dicho ordenamiento jurdico. 3.- Licencia de construccin que se entrega a los interesados previo pago de derechos correspondientes y fijados en la Ley de Ingresos para el Municipio de Baha de Banderas del ejercicio fiscal respectivo, por parte de la Direccin Municipal con fundamento en lo dispuesto en el Artculos 128, 129, 132 y 133 del Reglamento de Desarrollo Urbano y Construccin para el Municipio de Baha de Banderas, Nayarit, con la intervencin de un Director Responsable de Obra (ACREDITADO Y RECONOCIDO COMO PERITO OFICIAL POR PARTE DEL AYUNTAMIENTO DE BAHIA DE BANDERAS). 4.- El fraccionador deber donar al ayuntamiento de un 5, 8, 10 o un 15 % de la superficie neta vendible del fraccionamiento, debidamente urbanizada, segn se trate del tipo de fraccionamiento a desarrollar. 5.- Manifestacin de impacto ambiental validada por la secretaria del Medio Ambiente. 6.- Depositar en Tesorera el 10% del costo de obra proyectada, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de ley y los vicios ocultos del fraccionamiento a desarrollar. Ahora bien para la autorizacin de cualquier tipo de fraccionamientos, que es lo que aqu interesa se debe atender por parte del Director de rea de Desarrollo Urbano y Ecologa lo establecido en los artculos 146, 148, 149 y 150 que rezan: ARTCULO 146.Se entiende por fraccionamiento, toda divisin de un terreno en manzanas y lotes, que requieran la apertura de una o ms vas pblicas, as como la ejecucin de obras de urbanizacin, que le permitan la dotacin de infraestructura, equipamiento y servicios urbanos, de conformidad a la clasificacin de fraccionamientos previstos en esta Ley. ARTCULO 148.Para construir un fraccionamiento, ser indispensable obtener la autorizacin del Ayuntamiento respectivo, por conducto de la Direccin Municipal de Desarrollo Urbano y Ecologa, de conformidad con la Secretara y el presente Ttulo.

ARTCULO 149.- En ningn caso se dar curso a solicitudes que se refieran a inmuebles ubicados en reas naturales protegidas, zonas arboladas y de valores naturales, zonas y monumentos del patrimonio cultural, ni cuando se afecten las medidas de los lotes tipo autorizados en la zona, el equilibrio de la densidad de poblacin y de los coeficientes de construccin, as como la zonificacin primaria y secundaria establecidas por los planes de desarrollo urbano. Queda prohibido el establecimiento de fraccionamientos en lugares no aptos para el desarrollo urbano, o en zonas insalubres, inundables o con pendientes mayores del 15%, a menos que se realicen las obras

necesarias de saneamiento o proteccin, supervisin del Ayuntamiento correspondiente.

previa

autorizacin

EL ANTERIOR ARTICULO APLICA A LA SOLICITUD DE APROBACION DEL CAMBIO DE USO DE SUELO DEL FRACCIONAMIENTO HABITACIONAL EL EDEN.

ARTCULO 150.- El que sin contar con la autorizacin respectiva realice un fraccionamiento, divida un terreno en lotes, transfiera la propiedad, posesin o cualquiera otro derecho o ejecute cualquier acto que signifique la realizacin de un fraccionamiento, se har acreedor a la sancin administrativa correspondiente, independientemente de la responsabilidad penal que pudiere resultar. Iguales sanciones se impondrn a quienes sirvan de intermediarios o promotores de los mismos en terrenos ejidales, comunales o ajenos de propiedad privada sin consentimiento de su titular, a quienes se aplicar una multa de por lo menos tres veces el monto del lucro obtenido, con independencia de la responsabilidad penal que pudiere resultar.

La transgresin de los anteriores artculos actualiza adems de las sanciones administrativas y la NULIDAD PLENA de los actos, la comisin del delito de FRACCIONAMIENTO ILEGAL DE INMUEBLES, previsto y sancionado por los Artculos 393 y 394 del Cdigo Penal para el Estado de Nayarit.

Es decir el hecho de que se tolere, permita o apoye en cualquier forma a las personas fsica o jurdicas que efecten obras de urbanizacin, construccin, fraccionamiento o lotificacin de predios implica la comisin del injusto penal antes citado, a lo que los Integrantes de este H. Cabildo debemos evitar, pues al asumir nuestros cargos pblicos de representantes populares, PROTESTAMOS CUMPLIR Y HACER CUMPLIR NUESTRA CONSTITUCION POLITICA DE LOS ESTADO UNIDOS MEXICANOS Y LAS LEYES QUE DE ELLA EMANEN, por lo que reviste mucha importancia no permitir que se contine depredando indiscriminadamente nuestro entorno ecolgico y de paso se cometan FRAUDES en contra de personas de escasos recursos que adquieren una vivienda generalmente mediante crditos hipotecarios, y se les d a cambio muchas de las veces una vivienda defectuosa y sin los servicios bsicos de su fraccionamiento como lo son principalmente aulas escolares, reas verdes, parques etc.

Ahora bien no es legal ni permisible el hecho de que se otorguen permisos, licencias o autorizaciones sin haber recepcionado los expedientes tcnicos COMPLETOS pues de lo contrario se transgrede el artculo 183 de la Ley en comento que reza: ARTCULO 183.Queda estrictamente prohibido y ser causa de responsabilidad de los servidores pblicos que tengan a su cargo la recepcin y revisin de expedientes relativos a fraccionamientos, recibir expedientes incompletos o solicitudes condicionadas al cumplimiento posterior de requisitos por parte de su promovente.

Pues en la mayora de los casos los desarrolladores una vez que obtienen sus permisos, licencias y autorizaciones, no cumplen, cumplen a medias o demoran injustificadamente

con el cumplimiento de los requisitos omisos o el cumplimiento de las obligaciones como la construccin de aulas, reas verdes, vialidades etc.

Y si el Ayuntamiento en turno presiona, los fraccionadores hacen caso omiso o bien se amparan con base en los documentos oficiales ya otorgados y continan impunemente construyendo, vendiendo y en muchos de los casos fraudeando a las familias que buscan obtener un patrimonio familiar.

Ahora bien se ha sido omiso en muchos de los casos el hacer cumplir a los fraccionadores sus obligaciones de ley que se enumeran en el artculo 188 de la ley multicitada y que a la letra dice:
ARTCULO 188.Son obligaciones de los titulares de un fraccionamiento respecto del mismo, las siguientes: I. Ceder a ttulo gratuito al Ayuntamiento, las superficies de terreno determinadas como vas pblicas en el Proyecto de fraccionamiento; II. Ejecutar las obras de urbanizacin y equipamiento conforme a las caractersticas, especificaciones y calidad que se autoricen en el Proyecto definitivo aprobado, y dentro del plazo que fije el respectivo acuerdo de autorizacin, incluyendo las complementarias y la plantacin de arbolado: III. Otorgar las garantas conducentes a efecto de asegurar la ejecucin adecuada de las obras de urbanizacin y el cumplimiento de cada una de las obligaciones que le correspondan. El fraccionador otorgar a favor del Ayuntamiento la correspondiente garanta o fianza con un monto del 10% del presupuesto total de las obras; IV. Ceder al Estado y a los Municipios correspondientes, las reas de donacin requeridas por cada tipo de fraccionamiento en los trminos de la autorizacin respectiva. En caso de que el fraccionamiento se ubique en la jurisdiccin de dos o ms Municipios, sta obligacin se distribuir proporcionalmente a favor de cada uno de los Ayuntamientos; V. Cubrir en tiempo y forma las cargas fiscales que les correspondan de acuerdo con lo dispuesto por la legislacin fiscal estatal y municipal aplicables; VI. Conservar y mantener las obras de urbanizacin y equipamiento en buen estado, hasta su entrega al Municipio respectivo; VII. Prestar gratuitamente los servicios municipales de agua potable, drenaje, alumbrado pblico y recoleccin de basura,

hasta la fecha de entrega al Municipio, en caso de que se le haya autorizado la realizacin de operaciones comerciales que permitan la ocupacin legal de lotes antes de su entrega;

VIII. Inscribir en el Registro Pblico de la Propiedad y Catastro, los planos definitivos de lotificacin o zonificacin y de la memoria descriptiva de lotes o predios, dentro de un plazo no mayor de 60 das naturales siguientes al que se le notifique la resolucin favorable;

IX. Responder de los vicios y defectos ocultos de las obras, as como de los daos que cause a las obras e instalaciones existentes con motivo de la autorizacin; X. Informar mensualmente al Ayuntamiento correspondiente, del avance en la ejecucin de las obras de urbanizacin y equipamiento, y atender las observaciones y correcciones que las dependencias competentes le hagan; XI. Ejecutar las obras de electrificacin con estricto apego a las caractersticas y especificaciones que le seale la Comisin Federal de Electricidad; XII. Mantener en la obra, en lugar fijo y de manera permanente, el libro de bitcora debidamente foliado y autorizado por la autoridad competente, hasta la conclusin de las obras de urbanizacin; XIII. Solicitar a la Direccin Municipal de Desarrollo Urbano y Ecologa la autorizacin para iniciar la promocin de venta de lotes; y XIV. Las dems que le sealen esta Ley y otras disposiciones jurdicas aplicables.

Ahora bien si el fraccionador una vez que entrego al municipio los desarrollos habitacionales no cumple el Ayuntamiento puede hacer efectiva la garanta que debe obrar depositada en Tesorera con base en el siguiente artculo: ARTCULO 189.La garanta a que se refiere la fraccin III del artculo anterior no podr cancelarse, sino hasta que haya transcurrido un ao a partir de la fecha de la municipalizacin, a fin de garantizar dichas obras contra vicios o defectos ocultos.

Regidores es claro que es una responsabilidad inmediata el frenar la actuacin irresponsable de los desarrolladores voraces que de manera engaosa prometiendo generar empleos y desarrollo invierten en nuestro municipio, asumamos esta responsabilidad compaeros de cabildo los invito a la reflexin y a ocuparnos ms

que preocuparnos por la problemtica social de los fraccionamientos inconclusos, morosos o defectuosos. Porque recuerden que si no lo hacemos el pueblo nos lo demandara. Gracias.