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Avaliao imobiliria : a tcnica vencendo a intuio Desde os primrdios do sculo, em decorrncia da utilizao da metodsologia cientfica ser explicada na avaliao

de imveis em pases desenvolvidos, a engenharia de avaliaes vem se desenvolvendo como uma cincia autnoma, com a utilizao de processos cada vez mais avanados na busca da determinao do valor. O crescimento urbano verificado nos grandes centros no perodo anterior a segunda guerra mundial, conduziu o poder pblico um grande nmero de desapropriaes, o que abrigou o implemento de estudo no campo das avaliaes. Paralelamente, o avano do setor imobilirio permitiu aos engenheiros que participavam das desapropriaes acompanharem a evoluo do mercado, em especial no que se referia as transaes e locaes. No final da dcada de trinta a utilizao da estatstica como ferramenta indispensvel da prtica da engenharia de avaliaes permitiu aos profissionais apresentarem estudos concretos, no s no que se referia ao valor mdio, mas tambm quanto a distribuio amostral saneamento de dados mercados e intervalos e intervalos de confiabilidade. Estes conceitos, hoje to comuns em casos de avaliaes imobilirias elaboradas por engenheiros, se incorporaram definitivamente espcie, ao lado de anlises relativas ao uso e ocupao do solo, posturas municipais, infra-estruturas urbana, depreciao fsicas, custo de construo e conceitos arquitetnicos. MARCO NA HISTRIA Tudo isso s foi possvel porque as variveis que compem a formao do valor vm sendo estudadas por profissionais e entidades, na busca constante de mtodos e tcnicas que garantam uma concluso segura nos trabalhos arquitetnicos. O profissional oriundo de um curso de formao em Engenharia Civil ou Arquitetura dispe o engenheiro no currculo escolar de cadeiras que integram os requisitos indispensveis ao manuseio da tcnica avaliatria permitindo assim que estas avaliaes se divorciem das opinies e se apresentem com a objetividade necessria completa fundamentao na determinao do valor imobilirio. Esta metodologia deve um marco na histria da engenharia de Avaliaes, quando o Engenheiro Luiz Carlos Berrini, na dcada de 40, escreveu a mais significativa obra do gnero, o livro intitulado "Avaliaes de imveis". Nesse trabalho, o sbio profissional procurou englobar os conceitos fundamentais para identificao dos atributos que compem o valor do imvel, em que se refere s testadas, profundidades, relaes frente fundos, rea equivalente, e tantos outros que diferenciam o trabalho do tcnico opinio do "leigo". Este aspecto ainda mais significativo quando nos deparamos com trabalhos avaliatrios elaborados por pessoas no habilitadas, que procuram dar cunho cientfico atravs da aplicao pura e simples da mdia aritmtica de elementos coletados desprezando aspectos de importncias relevantes, o que gera resultados enganosos e prejuzo a alguma das partes interessadas. CONCLUSES SEGURAS Com a evoluo dos processos avaliatrios, o abismo entre o tcnico e o "leigo", tem aumentado significativamente, uma vez que a nova norma brasileira para

Avaliao imveis urbanos (NB502/89 - da ABNT). incorporou conceitos matemticos estatsticos acessveis a quem possua a formao adequada. So tcnicas avaliatrias que dispe o engenheiro, no sentido de determinar com exatido quais so os parmetros significativos na formao do valor e como estes se comportam. Toda metodologia se baseia no uso da estatstica inferencial, uma tcnica eficaz na busca da fundamentao do objetivo do trabalho avaliatrio, que permite concluses seguras, o que dignifica a profisso do engenheiro ajudando a cumprir sua funo social. Somente assim entendemos ser possvel eliminar dvidas surgidas em processos de desapropriao, fuso, ciso e incorporao de empresas reavaliaes de ativos, privatizao de estatais, garantias reais, arbitramentos de aluguis, clculo de imobilirios, regulao de sinistros, percias judiciais dentre outros, onde muitas vezes nos deparamos com avaliaes intuitivas baseadas no "bom censo", na experincia ou ainda no "conhecimento do mercado". Temos certeza que estas aberraes esto por terminar, pois num pais que busca modernidade atravs do avano tecnolgico, haveremos de entrar no sculo XXI assistindo a tcnica superar definitivamente a intuio.