Elaboracin, Actualizacin y Homologacin de los Planes Reguladores de la Gran rea Metropolitana CANTN DE HEREDIA

REGLAMENTO DE RENOVACIN URBANA

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CAPTULO 1. Artculo 1. Artculo 2. Artculo 3. Artculo 4. Artculo 5. Artculo 6. Artculo 7. Artculo 8. Artculo 9. Artculo 10. Artculo 11. Artculo 12. Artculo 13. Artculo 14. Artculo 15. CAPTULO 2. Artculo 16.

DISPOSICIONES GENERALES.................................................................................. 3 Objetivo.................................................................................................................................. 3 Formas de Intervencin. ......................................................................................................... 3 Instrumentos de desarrollo ..................................................................................................... 3 El Plan de Renovacin Urbana............................................................................................... 3 El Proyecto de Renovacin Urbana....................................................................................... 3 Tipologa de Acciones de Renovacin Urbana. .................................................................... 5 Localizacin de usos predominantes. ..................................................................................... 5 Restricciones y limitaciones................................................................................................... 6 Comisin de Renovacin Urbana........................................................................................... 7 Incentivos.......................................................................................................................... 7 Convenio Urbanstico. ...................................................................................................... 7 Zonificacin. ..................................................................................................................... 7 Delimitacin de las Zonas de Renovacin Urbana............................................................ 8 Reservas de suelo. ............................................................................................................. 8 La Entidad Gestora de Suelo............................................................................................. 8 DISPOSICIONES PARTICULARES. .......................................................................... 9 Zonas delimitadas en el Plan Regulador de Heredia. ........................................................ 9

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Reglamento de Renovacin Urbana del Plan Regulador

El presente reglamento regula todo lo concerniente a los Procesos de Renovacin Urbana que se decidan implementar en los distritos y centros urbanos del cantn de Heredia, asumiendo las disposiciones que en su Captulo 6 establece la Ley 4240 de Planificacin Urbana.

Captulo 1. Disposiciones Generales

Artculo 1.

Objetivo.

El objetivo de este Reglamento es autorizar la intervencin de la Municipalidad en las reas del cantn que se encuentran defectuosas, decadentes o deterioradas, tomando en cuenta la inconveniente parcelacin o edificacin, la carencia de servicios y facilidades comunales, a fin de que se adopten las medidas y regulaciones para conservar, rehabilitar o remodelar dichas reas.

Artculo 2.

Formas de Intervencin.

La Municipalidad intervendr con el objetivo de lograr la renovacin urbana, utilizando todos los medios legales a su alcance, tales como la mediacin, facilitacin, el arbitraje, la accin legal, entre otros.

Artculo 3.

Instrumentos de desarrollo

A efectos del desarrollo del presente reglamento, la Municipalidad podr contar con los siguientes instrumentos: a)- El Plan de Renovacin Urbana. b)- El Proyecto de Renovacin Urbana.

Artculo 4.

El Plan de Renovacin Urbana

La Municipalidad podr desarrollar un Plan de Renovacin Urbana, que permitir planificar de forma integral los proyectos a realizar en el cantn en materia de renovacin, y definir los criterios generales en cuanto a la ordenacin del espacio, equipamientos, servicios, infraestructuras, y urbanizacin para el desarrollo de Proyectos de Renovacin Urbana. Estos planes podrn ser dirigidos especficamente a la correccin de determinadas patologas, como la recuperacin de centros urbanos degradados, procesos de mejora barrial, etc.

Artculo 5.

El Proyecto de Renovacin Urbana.

Para el desarrollo de actuaciones de renovacin urbana, la Municipalidad deber desarrollar el Proyecto de Renovacin Urbana, que contendr la planificacin y programacin de las actuaciones a realizar a efectos de lograr los objetivos sealados en el Artculo 1, en las reas sealadas a tal

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efecto en el Mapa de Zonificacin del Plan Regulador, o bien en las Zonas de Renovacin Urbana, que debern ser propuestas en el propio Proyecto de Renovacin Urbana y aprobadas previamente por la Municipalidad e INVU, sin que esto requiera la modificacin del Plan Regulador. El Proyecto de Renovacin Urbana podr surgir por iniciativa pblica o privada. En este ltimo caso, el proyecto deber ser aprobado por la Municipalidad, segn los procedimientos descritos en el Captulo 2, Art. 8 del Reglamento General del Plan Regulador.

Artculo 4.1. Forma y Contenido del Proyecto de Renovacin Urbana. El Proyecto de Renovacin Urbana debe contener una parte normativa, una parte grfica y una parte programtica. Dicho proyecto especfico, que deber estar demarcado en el mapa de zonificacin del Plan Regulador, deber cumplir con los requisitos urbansticos vigentes en el Reglamento de Zonificacin del Plan Regulador o proponer alternativas viables urbansticamente, y su contenido mnimo deber incluir: a)- Los objetivos y justificacin del mismo b)- La zonificacin y delimitacin de la zona de renovacin, en caso de que no se contemple en el Mapa de Zonificacin del Plan Regulador. b)- Planos detallados de vialidad, usos, edificacin y de reas verdes y facilidades, a escala 1: 2,000. c)- Normativa urbanstica articulada. d)- Estudio econmico y financiero de la intervencin urbanstica e)- Los profesionales responsable de los diseos de los proyectos de renovacin urbana (conservacin, rehabilitacin y/o remodelacin) debern tomar en consideracin las estructuras Fsico espacial, Fsico ambiental, socio-cultural, econmico- financiero y poltica Administrativa existentes en las reas a renovar, para el diseo de cada proyecto. Conjuntamente con los planos debern acompaar los estudios del caso, que demuestra que la propuesta de diseo contempla con claridad los comportamientos socio-espaciales deseados. Los diseos debern estar respaldados en reglas unvocas de la ciencia o de la tcnica, en la que se sustenta la mejora del espacio urbano propuesto. Artculo 4.2. Aprobacin del Proyecto de Renovacin Urbana Para aprobacin del Proyecto de Renovacin Urbana, ste debe cumplir con los siguientes requisitos: a)- Cumplir con los contenidos descritos en el artculo 4.1. de este mismo reglamento. b)- Contar con la aprobacin de la zonificacin y delimitacin de la zona de renovacin, en caso de que esta no se encuentre incluida en el Mapa de Zonificacin Propuesta del Plan Regulador.

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c)-Contar con los mecanismos que aseguren la financiacin para la ejecucin de las actuaciones propuestas en el Proyecto de Renovacin Urbana.

Artculo 4.3. Vigencia del Proyecto de Renovacin Urbana La vigencia del proyecto quedar anulada a todos sus efectos en el caso de que transcurrido un ao desde su aprobacin, ste no haya comenzado su ejecucin.

Artculo 6.

Tipologa de Acciones de Renovacin Urbana.

Las tipologas de acciones que podr desarrollar un Proyecto de Renovacin Urbana sern las siguientes: a)- Remodelacin de la trama urbana b)- Creacin de nuevas polaridades c)- Revitalizacin de centros histricos y ejes comerciales d)- Traslado de usos inadecuados e)- Proyectos de mejora barrial y otras acciones integrales de renovacin de infraestructuras y equipamientos urbanos f)- Procesos de erradicacin de precarios. Distinguiendo las actuaciones: f.1)- Sobre suelo pblico, que consistir en la erradicacin de tugurios instalados ilegalmente en zonas de dominio pblico o de propiedad pblica. f.2)- Sobre suelo privado, en caso de tratarse de ocupaciones irregulares de propiedad privada y eventualmente de ocupaciones amparadas en ttulo adquisitivo vlido pero carente de autorizacin administrativa. g)- Otras operaciones estructurantes.

Artculo 7.

Localizacin de usos predominantes.

Con el propsito de ordenar, mejorar la tipologa, la proporcin y la organizacin de los usos del suelo, el Proyecto de Renovacin Urbana que se proponga debe garantizar la coexistencia armoniosa de las actividades ubicadas en las reas a renovar, con el propsito de minimizar los conflictos que puedan surgir entre ellas. Deber realizarse: a)- un inventario de las actividades-usos del suelo que se dan en el territorio ocupado, de modo que se indiquen claramente en el mapa correspondiente las zonas e instalaciones asociadas con cada uso identificado. La escala de estos mapas depender del tamao de la zona a renovar, pero en todo caso permitir identificar y diferenciar las reas y edificaciones especficas asociadas a cada uso. b)- un inventario de las actividades-uso del suelo que se dan en el entorno urbano inmediato de la zona a renovar considerando una banda que cubra como mnimo una distancia de

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al menos 100 metros del permetro, pero que ser finalmente determinada en campo segn la naturaleza de los usos identificados y de sus posibles impactos. c)- Una clasificacin de los usos del suelo. d)- Un registro de los lotes que tienen un uso residencial las zonas de actividad residencial neta, de actividad residencial con zonas para comercio y servicios y las zonas en donde prevalece el uso residencial con comercio y servicio en la vivienda. e)- Una evaluacin del grado de incompatibilidad o conflicto existente entre los usos del suelo y actividades identificados, empleando la observacin directa y entrevistas estructuradas a los habitantes, de modo que los resultados puedan referenciarse siempre a un mapa de espacios concretos de la zona a renovar y de su entorno inmediato. Estos instrumentos debern apoyarse en un conjunto de indicadores de impacto que consideren factores fsico-espaciales, fsico-ambientales y socio-culturales. Los impactos debern analizarse, en trminos sociales y espaciales. f)- Una clasificacin de los impactos identificados segn la importancia o gravedad. Esta gravedad debe estar determinada en funcin del perjuicio cuantitativo y cualitativo ocasionado a los habitantes, basndose en indicadores de salud, seguridad fsica, confort, entre otros. g)- Una definicin de las medidas requeridas para paliar o eliminar los conflictos e impactos identificados entre usos y actividades dentro de la zona a renovar y su entorno urbano inmediato. Las medidas debern plantearse de modo que faciliten orientar acciones destinadas a: g.1)- Regular el impacto a travs de adecuaciones fsicas a las edificaciones asociadas a las fuentes o causas de impacto. g.2)- Reubicar actividades-usos cuando la proximidad fsica es un factor determinante y el tipo de regulacin mencionado en el punto anterior resulta insuficiente o inviable. En el caso de grandes zonas a renovar en donde ciertas actividadesusos similares y dispersas se han calificado como causantes de impactos indeseables sobre sus espacios circundantes, debe considerarse la posibilidad de su reubicacin mediante zonas de uso especializado dentro de la zona a renovar. g.3)- Eliminar usos o actividades que, por la naturaleza de sus impactos sobre los habitantes de la zona a renovar y su entorno urbano, y por no resultar viable la regulacin de esos impactos por otros medios.

Artculo 8.

Restricciones y limitaciones.

De conformidad con el artculo 52 de la Ley de Planificacin Urbana, desde el momento de entrada en vigencia del Proyecto de Renovacin Urbana, la Municipalidad, por el trmino de cinco aos, podr imponer en las reas a renovar, restricciones y limitaciones para fraccionar o construir en las propiedades que se encuentran deterioradas.

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Artculo 9.

Comisin de Renovacin Urbana.

La Municipalidad deber nombrar una Comisin de Renovacin Urbana para que vigile la implementacin del Proyecto de Renovacin Urbana.

Artculo 10. Incentivos.

En el Proyecto de Renovacin Urbana, la Municipalidad podr otorgar incentivos que promuevan la ejecucin de la remodelacin urbana. Los incentivos podrn ser cuantitativos y cualitativos, y sin perjuicio de que en el Proyecto de Renovacin Urbana, se indiquen otros, sern los siguientes: a)- El impuesto de construccin ser de a un uno por ciento del valor de la obra. b)- Se podrn variar los requisitos mnimos y restricciones establecidas en este Plan Regulador, bajo aprobacin tcnica de la Comisin de Renovacin Urbana y del Instituto de Urbanismo.

Artculo 11. Convenio Urbanstico.

De conformidad con el artculo 53 de la Ley de Planificacin Urbana, para efectos de Renovacin Urbana la Municipalidad tendr facultades de aplicar incentivos y eliminar restricciones mediante el convenio urbanstico. El convenio urbanstico debe ser aprobado por el Concejo Municipal.

Artculo 12. Zonificacin.

Las Zonas de Renovacin Urbana se encuentran definidas en el Mapa de Zonificacin Propuesta del Plan Regulador, sin perjuicio de que se puedan proponer otras adicionales. La declaracin de Zona de Renovacin Urbana deber ser aprobada por la Municipalidad y el INVU en base a los siguientes criterios: a)- La propuesta de Zonas de Renovacin Urbana se podr realizar en aquellas reas urbanas donde el estado general de estructuras, edificios, infraestructuras, equipamientos y/o urbanizacin presente un grave deterioro y suponga condiciones adversas a la seguridad, salubridad y bienestar general. b)- La declaracin de zonas de renovacin urbana se dar con prioridad en las siguientes reas: b.1)- Zonas que presenten una degradacin en la urbanizacin que impida el desarrollo de las actividades cotidianas de sus ciudadanos y el acceso a bienes y servicios pblicos en igualdad de oportunidades. b.2)b.3)Zonas de tugurios con la propiedad regularizada. reas centrales del cantn, que ejerzan la funcin de centralidad o cabecera.

b.4)- reas urbanas con condiciones de degradacin social como mendicidad, delincuencia, drogadiccin, etc, donde el mal estado de la urbanizacin, iluminacin o dotacin de equipamientos contribuya a la propensin de estas patologas urbanas.
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b.5)- Barriadas con procesos de degradacin integral. La declaracin de Zona de Renovacin Urbana no precisar de la modificacin del Plan Regulador.

Artculo 13. Delimitacin de las Zonas de Renovacin Urbana.

Las Zonas de Renovacin Urbana, segn su tipologa, sern delimitadas teniendo en cuenta los siguientes aspectos: a)- Que por su dimensin, usos y edificabilidad puedan soportar las cargas urbansticas inherentes a su gestin. b)- Que permitan la justa distribucin entre los propietarios afectados de los beneficios y cargas derivados de la aprobacin del Plan Especial.

Artculo 14. Reservas de suelo.

Los Proyectos de Renovacin Urbana fijarn las reservas mnimas para derecho de va, reas verdes y comunales y facilidades segn las previsiones recogidas en el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones de este Plan Regulador.

Artculo 15. La Entidad Gestora de Suelo.

Los propietarios incluidos en una Zona de Renovacin Urbana podrn unirse a los efectos de la gestin de suelo para la renovacin urbana en cumplimiento de los fines establecidos en el artculo 53 de la Ley de Planificacin Urbana. La Entidad Gestora del Suelo se constituir bajo la figura de acuerdo privado entre partes y quedar legalmente constituida bajo cualquier figura del Derecho Comercial Costarricense y se regir por lo que al respecto establezca la legislacin civil y comercial. La Entidad Gestora del Suelo deber contar con un plazo limitado de vigencia similar a la vida til del proyecto y el plazo de garanta, y constituirse con arreglo a las figuras asociativas que permitan limitar la responsabilidad de cada uno de los socios. La Entidad Gestora del Suelo podr crear Fideicomisos para lograr sus fines.

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Captulo 2.

Disposiciones particulares.

Artculo 16. Zonas delimitadas en el Plan Regulador de Heredia.

En el cantn de Heredia se han delimitado dos zonas de renovacin urbana, que vienen graficadas en el mapa de zonificacin: 1) Asentamiento Guarar, correspondiente al sector urbanstico S-24. Es un desarrollo urbano amplio y constituido en un gran porcentaje por hogares en calidad de pobreza. Las infraestructuras se encuentran en mal estado, tanto en vas como en sus edificaciones. El mayor problema se desarrolla al borde de las quebradas, donde se han establecido familias en situacin de hacinamiento y riesgo. Es por este motivo que se han tomado medidas para solventar este problema. El ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH), en el ejercicio de la funcin rectora del Sector Social y Lucha contra la Pobreza, presenta una propuesta conjuntamente con la comunidad para el Plan de Inversin Guarar. El informe es fruto de un encuentro participativo en la localidad de Guarar, documento validado por la comunidad el 13 de diciembre de 2007. El presente Plan Regulador adopta tal iniciativa y respeta los parmetros establecidos en dicho Plan de Inversin. 2) Sector ubicado al borde del Ro Virilla (Bajos del Virilla), en el sureste del cantn, sobre la ruta N108, identificado en la ficha urbanstica como sector S-25. Es una zona que carece de espacios comunes, equipamientos bsicos o servicios que le doten de autonoma funcional. Las infraestructuras estn en deterioro y se da un alto grado de hacinamiento y convivencia de ms de una familia en una misma vivienda. El asentamiento no tiene un carcter urbano definido, por este motivo se recoge y establece como zona de renovacin, en espera de un proyecto dirigido por el municipio y los entes reguladores en la temtica urbana y social.

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