PACTO DE MELHOR COMPRADOR

• Conceito – se terceiro oferecer melhores vantagens o comprador deverá ser notificado e se manifestar.
Não se manifestando ou sendo favorável à nova venda o primeiro contrato se resolve e o novo
contrato de compra e venda é realizado entre vendedor e terceiro. Cobrindo a oferta, o comprador,
permanece no contrato e tem direito à compra do imóvel.
• Condição resolutiva – que resolve o contrato no implemento da venda ao melhor comprador ou com o
exaurimento do prazo, que dá ao comprador efetiva propriedade do bem, tornando a venda perfeita.
• Prazo – máximo de 1 ano no CC/1916 – o novo código civil não prevê esta modalidade, na busca da
ideal igualdade entre os contratantes, mas nada impede que o instituto seja convencionado pelas
partes e use para fundamentá-lo o CC/1916.
• Bem – imóveis
• Terceiro – fora do contrato.
• Efeitos – resolução do contrato
o Perfaz-se o primeiro contrato, com o exaurimento do prazo para apresentação de melhor
comprador;
o Desfaz-se o primeiro contrato, efetivando novo contrato com o terceiro adquirente.
• Direito de preferência – o comprador que já está na posse do imóvel prefere ao novo comprador se a
oferta deste for igual ou suprida pelo primeiro.
• Transmissão – não se permitia a transmissão inter vivos nem causa mortis, por ser direito
personalíssimo não podendo então ser invocado por terceiros (herdeiros p. ex.). Se os herdeiros
resolvessem mantê-lo seria novo pacto.
• Formalidade – não necessariamente na escritura, mas necessariamente no termo, não havendo sua
expressa menção no termo tem-se como nula.
• Melhor proposta – não somente em razão do preço mas das condições gerais do contrato como: prazo,
taxa de juros, etc.
• Falsa proposta – gera ao comprador direito de pedir perdas e danos se a proposta era falsa para que o
vendedor pudesse readquirir o imóvel por simulação ou fraude.
• Notificação do comprador – deve se feita de forma idônea para ter validade, deve constar as
informações sobre o novo comprador e as condições por ele oferecidas, para que o comprador tenha
condições de se manifestar validadmente.
• Benfeitorias: serão indenizadas somente as benfeitorias necessárias e úteis, estas desde que
autorizadas por escrito já que o comprador conhecia as condições do negócio.

PACTO COMISSÓRIO
• Conceito – clausula resolutiva em que o vendedor pode desfazer o contrato no caso de inadimplência
do comprador dentro do prazo estipulado.
• Código de 1916 – art. 1163
• Código de 2002 - art. 476 e 477 – exceção de contrato não cumprido. Clausula resolutória onde nos
contratos bilaterais a inadimplência prévia de um dos contratantes autoriza o outro contratante a
desfazer o contrato sem cumprir sua parte. REGRA GERAL DOS CONTRATOS BILATERAIS.
• Prazo
o Código de 1916 – 10 dias após o vencimento
o Código de 2002 – não há prazo entendendo-se logo após o vencimento
• Bens – móveis e imóveis. O código não limita, portanto pode ser usado para móveis ou imóveis.
• Formalidade – as partes, apesar de a clausula ter sido suprimida no código de 2002, podem acordar o
uso do pacto comissório e fazê-lo de forma expressa no contrato. Não sendo expressa entende-se
como tácita e respeita os ditames do art. 474, 475, 476 e 477 do cc/02.
o Expressa – sendo expressa, derivada do acordo entre os contratantes, será regulada pelo
código de 1916.
o Tácita - 474, 475, 476 e 477 – exceção de contrato não cumprido.
• Efeitos
o Expressa – o vendedor poderá de imediato requerer o cancelamento do contrato
informalmente, pessoalmente, ou requerer o pagamento, que provavelmente será judicial.
o Tácita – o vendedor deverá interpelar judicialmente o comprador para cancelar o contrato ou
requerer o pagamento.
• Perdas e danos – o vendedor poderá requerer perdas e danos pela inadimplência do comprador.
• Ações paralelas – Ao vendedor dificilmente, no caso prático, bastará cancelar o contrato e requerer a
devolução do bem, tendo que interpelar judicialmente o credor através de ações como indenização,
reintegração de posse, retificação ou cancelamento de registro, etc.

VENDA SOBRE DOCUMENTOS

• Conceito – art. 529 CC/02 - na venda sobre documentos o comprador se obriga a quitar o peço
quando recebe documentos que significam a tradição do bem e não pode sustar o pagamento alegando
defeito na coisa, a não ser que este já esteja provado. Ex. contratos mercantis em que o comprador,
pela distancia ou dificuldade não examina a coisa que está em poder de terceiro e não do vendedor.
Ex. comércio de exportação e de importação. Compra de lote de camisas de uma fábrica em são
Paulo. Os contratantes podem convencionar tratar de venda sobre documentos.
• CC/2002 – art. 529 a 532 – sem precedentes em 1916. Surgiu para regular contratos mercantis
comuns no mercado de exportação e importação.
• Pagamento – art. 520
o Na data e local da entrega dos documentos – a entrega de documentos substitui a tradição do
bem, salvo convenção contrária. O comprador deverá avaliar o documento e estando conforme
efetivar o pagamento.
o Apólice de seguro - no caso de entre os documentos haver apólice de seguro, quem arcará com
os riscos da coisa será o comprador que pagar o seguro. Deve-se convencionar com segurança
esta clausula para não haver dúvidas.
o Pagamento bancário - Se as partes convencionarem o pagamento bancário este fará também a
entrega dos documentos e se responsabilizará pela conformidade dos mesmos, mas não pela
entrega e conservação dos bens.
• Bens – geralmente móveis, mas o código não estabelece podendo ser móveis ou imóveis.
• Efeitos – a tradição ocorre com a entrega dos documentos estando aí perfeita a obrigação do vendedor
devendo o comprador pagar o preço acordado.