You are on page 1of 3

Defeitos de construo

Page 1 of 3

Defeitos de construo
Author: Arco do Triunfo, Lda |

A problemtica inerente questo dos defeitos de construo nos imveis faz-se sentir no quotidiano dirio de milhares de cidados. Quantas vezes no teremos j ns ouvido comentrios a este respeito? Quer por parte daqueles que se deparam com o dito defeito, quer da parte dos outros que podem ir desde os mais entendidos na matria, aos curiosos que tm resposta sbia para toda e qualquer pergunta?

Prazo de Garantia e Reparao dos defeitos Desde logo, devemos saber que a garantia mnima para imveis, resultante da lei de 5 anos, artigo 916 do Cdigo Civil (CC), artigo 3 n. 2 decreto-lei n. 67/2003, de 8 de Abril, artigo 4 n. 3 da Lei 24/96 de 31 de Julho (Lei de Defesa dos Consumidores), podendo as partes acordar num perodo de garantia mais alargado, sendo que se o fizerem ser esse perodo, mais alargado e portanto, mais benfico para o consumidor, que prevalecer, as declaraes do vendedor vo vincul-lo. Estamos aqui a pressupor que o imvel foi adquirido por um particular a um profissional e para habitao, pois caso tenha sido um negcio entre particulares ou para fins profissionais e no habitacionais, s haver direito a prazo de garantia se este prazo ainda no tivesse decorrido para o anterior proprietrio. Exemplificando: A compra um apartamento ao seu amigo B, sendo que B tinha adquirido esse apartamento para sua habitao h 3 anos, B ainda gozava de 2 anos de garantia, e esse direito de garantia vai-se transmitir a A, um direito que acompanha o imvel, s decorridos os 5 anos sobre a primeira venda que cessar o direito. No se deve pensar no entanto que nestas situaes de excepo nada pode ser feito caso surjam defeitos, a reparao destes pode ser exigida, bem como pode ser pedida indemnizao pelos danos sofridos ou, em ltimo caso, pedida a anulao do negcio, sendo tambm o prazo para o fazer de 5 anos, no entanto neste caso o processo pode ser mais complicado, tendo nomeadamente que se conseguir provar em tribunal que o anterior proprietrio tinha conhecimento dos defeitos. Para se acautelarem situaes desta natureza deve-se fazer sempre uma avaliao cuidada do estado do imvel, exigir a reparao dos defeitos e mencion-los no contrato-promessa. O decurso do prazo de garantia suspende-se durante o perodo de tempo em que o consumidor no puder usar o bem em virtude das operaes de reparao ou substituio. No caso de bens imveis a denncia deve ser feita no prazo de 1 ano. Se esse prazo for ultrapassado o consumidor perde a faculdade de invocar o direito que a garantia lhe confere, tendo ainda que se atender ao prazo de 6 meses, aps feita a denncia, de que o consumidor goza para recorrer aos tribunais ou a qualquer outro meio de resoluo de conflitos.

http://www.arcodotriunfo.com/index.php?view=article&catid=43%3Asituacoes-do-di... 14-09-2011

Defeitos de construo

Page 2 of 3

Deve ainda esta denncia ser feita por escrito, e de toda a preferncia por carta registado com aviso de recepo, para melhor garantir assim a no frustrao do direito do adquirente do imvel defeituoso.

Tipos de Defeitos Existem desde logo os denominados vcios aparentes, que podem ser de forma a que um homem mdio, desconhecedor da arte, os possa detectar, e podem ser de forma a que escapem ao conhecimento do homem mdio exigindo rigorosas inspeces e at experincias e estudos de um tcnico, ou necessitarem do decurso do tempo para se tornarem visveis e reconhecveis pelo homem mdio, sendo estes os vcios ocultos. Esta distino de suma importncia, desde logo pelo facto de que com garantia, ou sem esta, para poder exigir a reparao necessrio que o defeito no fosse visvel no momento da compra, nem fosse do conhecimento do comprador. Caso contrrio, pode partir-se do pressuposto que o defeito foi aceite como parte do negcio e a o comprador nada ter a reclamar. Sendo aqui de ressalvar a importncia da colocao por escrito dos defeitos existentes e do compromisso do vendedor em proceder reparao dos mesmos.

Defeitos quando a construo do imvel resulta de Empreitada Este problema dos defeitos, coloca-se com especial acuidade nas situaes em que a construo do imvel dada de empreitada, pelo dono de obra a um construtor/empreiteiro, a noo de Empreitada est contida no artigo 1207 CC, dizendo o artigo 1208 CC que a empreitada deve ser cumprida ou executada em conformidade com o convencionado, e sem vcios que excluam ou reduzam o valor da obra, ou a sua aptido para o uso ordinrio ou previsto no contrato, por aqui se depreende coerente e acertadamente, o direito de o dono da obra vir exigir a eliminao ou reparao dos defeitos e, na eventualidade de no poderem ser eliminados, o direito a pedir uma nova construo, artigo 1221, n. 1 CC, devendo de qualquer modo ressalvar-se que cessam estes direitos quando as despesa forem desproporcionadas em relao ao proveito, artigo 1221, n.2. No sendo eliminados os defeitos ou construda de novo a obra pode o dono exigir a reduo do preo, o que vem a equivaler a uma indemnizao pelo menor-valor da obra em virtude do defeito, ou pode ainda, pedir a resoluo do contrato, caso os defeitos tornem a obra inadequada ao fim a que se destina, artigo 1222 CC. O exerccio dos direitos enunciados no exclu o direito de o dono de obra ser indemnizado, cumulativamente, nos termos gerais, na medida em que subsistam danos no ressarcidos pelo recurso aos outros meios, artigo 1223 CC. A lei no hierarquiza o recurso a qualquer destes expedientes reparatrios, no entanto do entendimento da generalidade da doutrina e da jurisprudncia, que deve prevalecer a Boa F, e que se possvel a reparao, com integral satisfao do dono da obra, no se deve recorrer resoluo, por mero capricho deste. A provar esta ideia existem os acrdos do S.T.J. de 2 de Dezembro de 1993, in CJ 1993, p. 157, acrdo da Relao do Porto, de 25 de Maio de 1992, in CJ 1992 III, p. 291, ou o acrdo da Relao de Lisboa, de 9 de Maio de 1996, in CJ 1996, III, p. 185, entre outros.

http://www.arcodotriunfo.com/index.php?view=article&catid=43%3Asituacoes-do-di... 14-09-2011

Defeitos de construo

Page 3 of 3

O dono da obra deve antes de a aceitar, verificar se ele tem vcios, sendo que a falta de verificao e comunicao implica a aceitao da obra, artigo 1218, n. 5 CC, caso a denncia dos defeitos seja feita, essa denncia equivaler no aceitao da obra. A aceitao pode ser feita com reservas, denunciando o dono da obra defeitos cuja reparao exige. Os defeitos devem ser denunciados nos 30 dias subsequentes sua descoberta, artigo 1220, n. 1 CC, equivalente ao 916, n.2 CC. Caso o empreiteiro entre em incumprimento definitivo relativamente obrigao de reparao dos defeitos ou reconstruo da obra que sejam da sua obrigao, ou no caso de a urgncia desses trabalhos justificar que o dono de obra os realize, pode este por si ou atravs de terceiros, realizar as obras necessrias quela reparao ou reconstruo e instaurar aco judicial para ser ressarcido pelo custo dessas obras realizadas ou a realizar, este o entendimento da maioria, tendo sido acolhido no acrdo da Relao do Porto, de 11 de Maro de 2005, disponvel para consulta em http://www.dgsi.pt, Processo 0534832, n. convencional JTRP00038452.

http://www.arcodotriunfo.com/index.php?view=article&catid=43%3Asituacoes-do-di... 14-09-2011