i

PERANAN PERUNDING TANAH DALAM PROSES PERMOHONAN SERAH BALIK DAN KURNIA SEMULA (SBKS) DALAM NEGERI JOHOR.

ABU BAKAR HJ IBRAHIM

Laporan projek ini dikemukakan sebagai memenuhi sebahagian daripada syarat penganugerahan Ijazah Sarjana Pertadbiran dan Pembangunan Tanah

Fakulti Kejuruteraan & Sains Geoinformasi UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA MEI 2007

ii

Saya akui karya ini adalah hasil kerja saya sendiri kecuali nukilan dan ringkasan yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya.

Tandatangan Nama Penulis Tarikh

: : Abu Bakar bin Hj Ibrahim : 2007

iii

PENGHARGAAN

Syukur ke hadrat Ilahi yang Maha Pemurah lagi Mengasihani yang telah memberi kekuatan dan kesungguhan kepada hambaMu ini untuk memyempurnakan penulisan tesis dengan jayanya. Saya ingin merakamkan setinggi-tinggi penghargaan kepada Profesor Madya Dr Ismail bin Omar atas segala sokongan, masa yang tak terkira serta dorongan dan idea beliau sehingga projek penyelidikan ini dapat dihasilkan dan saya amat mengkagumi usaha murni beliau. Kepada Encik Goh Kwan Long dan En Jamil bin Ali yang juga banyak membantu saya di dalam pengumpulan fakta-fakta kes kajian. Tidak lupa juga kepada isteri saya, Zakiah Binti Jamal yang juga turut menyumbang tenaga di dalam meluangkan masa menaip tesis ini sehingga terbukunya penyelidikan saya. Dan kepada semua pihak sekiranya masih ada yang saya terlupa memberi penghargaan ini, setinggitinggi terima kasih di atas segala sumbangan yang amat besar kesinambungan ilmu pengetahuan. demi

iv

DEDIKASI

Ayah dan ibu, kamu adalah permulaan kami, paduan kasih kamu memberi kami peluang melihat bulan dan matahari. Terima kasih kepada Ayah, ingin ku rangkapkan Kasihmu sepanjang hayatdan kepada ibu tersayang kasihmu membawa ke Syurga jasa kamu berdua tidak terbalas.

Isteri tercinta, sesungguhnya pengorbananmu ibarat air sungai yang mengalir tanpa henti, dan kesabaran mu dalam meniti hari-hari yang berlalu adalah sebagai pembakar semangat bagiku.

Dan kepada anak-anak tersayang, sesungguhnya kamu adalah permata hati serta amanah dari Tuhan yang mesti dilaksanakan dengan terbaik oleh kami, hormatilah kedua ibu bapa mu, ingatlah ilmu adalah pelita hidup dan sinar ilmu pengetahuan akan diperoleh hanya dengan usaha gigih dan pemikiran jernih.

ABSTRAK

Pembangunan harta tanah

adalah sesuatu proses pembangunan infrastruktur

sejajar dengan hasrat kerajaan untuk memberi kemudahan prasarana serta susunatur yang baik untuk sesebuah negeri di peringkat permulaan . Ini jelas kerana ia menjadi tanggungjawab kerajaan membangunkan negeri. Ini sudah pasti memerlukan perancangan yang rapi dan ada kalanya ia melibatkan masa yang panjang. Bagi kajian ini, permohonan yang terlibat adalah permohonan Serah Balik dan Kurnia Semula (SBKS), pecah bahagian, pecah sempadan dan secara lazimnya proses berkenaan melibatkan beberapa jabatan teknikal. Ini jelas sekali, seandainya banyak jabatan terlibat bagi memproses permohonan maka akan lama masa yang diperlukan dan tidak terkecuali pula dengan karenah birokrasi seperti yang telah dialami. Oleh itu, kajian ini menumpu pada cara untuk memudahkan proses SBKS dengan memilih beberapa kajian kes. Analisis kualitatif menunjukkan bahawa punca utama kelewatan adalah masalah teknikal. Oleh yang demikian disarankan perkhidmatan perunding tanah (runner) yang berpengalaman serta mempunyai hubungan baik dengan jabatan berkenaan diperlukan bagi menyelesaikan segala persoalan yang bakal ditimbulkan oleh pihak jabatan yang berkenaan. Perunding tanah tersebut berserta Jurukur / Jururancang akan berkerjasama bagi mempercepatkan segala permohonan.

vi

ABSTRACT

Land development is a process of land planning is based on a proper and well infrastructure planning at a beginning stage. Developing of land needs a proper and rapid arrangement which some cases it consumed longer time and sometimes unpredictable. Therefore, this research which comprises of various application pertaining to land development such as Surrender and Realienation (SBKS), sub division of land and it is indeed involved with a various technical department. Besides time frame, there are much complaints from the land owner on bureaucracies happen during the process which is created by some department. In view of this problems, this research would focus mainly on finding the solution of solving the process , a thorough and quality analysis has been done and to enables us to overcome these problems, an agent or runner should be the best person to render their service to expedite the application with all the technical department involved. This agent or runner will have to create a pleasant working environment with the Land Surveyor in order for both parties to ensure a smooth flow of work process, hassle free and most of all to expedite the process involved during the application.

vii

KANDUNGAN

BAB PERKARA

MUKA SURAT

HALAMAN JUDUL PENGAKUAN PENULIS PENGHARGAAN DEDIKASI ABSTRAK ABSTRACT KANDUNGAN SENARAI JUDUL SENARAI RAJAH

i ii iii iv v vi vii xi xiii

1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8

PENDAHULUAN Pengenalan Pernyataan Masalah Matlamat Kajian Objektif Kajian Skop Kajian Kepentingan Kajian Metodologi Aliran Bab 1 2 4 4 5 5 6 6

viii

2.0 2.1 2.2

PROSES PRA PEMBANGUNAN TANAH Pengenalan Seksyen-seksyen Yang Berkaitan Dengan Pembangunan Tanah Kaedah KTN 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.2.9 Seksyen 124 - Ubahsyarat / Mengenakan Syarat Seksyen 124A - Pecah Sempadan/Bahagian dan Ubahsyarat Dijalankan Serentak Seksyen 195 - Serahbalik Kesemua Tanah Seksyen 197 - Serah Kesemua Tanah dan Kurnia Semula Seksyen 76 Seksyen 200 - Serah Sebahagian Tanah Seksyen 203 Serah Balik dan Kurnia Semula Lot-lot Berdampingan (Hakmilik Pejabat Tanah) Seksyen 204A Serah Balik dan Kurnia Semula Bagi 1 lot atau Lebih Lot-lot Berdampingan Seksyen 204B- Serah Balik dan Kurnia Semula Dengan Segera Seksyen 204D- SBKS 2.2.10 Seksyen 204E- SBKS 2.2.11 Seksyen 204GA- SBKS 14 14 15 16 17 19 20 20 20 21 31 32 14 13 13 13 10 11 10 10 8

2.3

Amalan Proses Pembangunan Tanah Dalam Negeri Johor 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6 Pecah Sempadan Pecah Bahagian Cantuman Mengenakan Syarat / Ubah Syarat U/Syarat dan Pecah Sempadan/Bahagian/Cantuman Serah Balik dan Kurnia Semula

2.4 2.5

Syarat-syarat khas Negeri Johor Kesimpulan

ix 3.0 PERANAN PERUNDING TANAH / AGENSI YANG TERLIBAT DALAM SBKS 3.1 3.2 Pengenalan Sektor Swasta 3.2.1.1 Urusan Rasmi 3.2.1.2 Urusan Tidak Rasmi 3.3 Jabatan Kerajaan 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.4 4.0 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 5.0 5.1 5.2 Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Pejabat Tanah Pejabat Tanah Galian Majlis Daerah/PBT Jabatan Pengairan dan Saliran Ulasan dan Komen Daripada Lain-lain Jabatan Terlibat 33 33 33 34 40 41 42 44 45 46 47 50

Kesimpulan KAJIAN KES Kajian Kes I (SBKS-Kelana Erat Sdn Bhd) Kajian Kes II (SBKS-Ban Hoe Lee Co. Sdn Bhd) Kajian Kes III (Plaza Pontian Sdn Bhd) Kajian Kes IV (Goh Kwang Hau) Kajian Kes V (Gesing Group Sdn Bhd) Kajian Kes VI (Goh Kwang Long dan rakan) Kajian Kes VII (Karsilah bt Muji dan saudara) Kajian Kes VIII (Masahadi bin Khasim dan rakan) Kajian Kes IX (Glen Distinction Sdn Bhd) Kesimpulan ANALISIS DAN PENEMUAN Pengenalan Masalah Dalam Proses SBKS 5.2.1 Surat Kebenaran Daripada Bank

52 63 68 73 77 84 89 94 98 104

106 106 106

x 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.3 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 5.3.5 5.4 Masalah Pindaan Leaut Mengikut Permintaan Semasa Permohonan Tidak Disokong Oleh Jabatan Perancangan (JPBD) Jalan Keluar Masuk Yang Sah Ke Tapak Permohonan Susulan Di Jabatan Teknikal Tempoh Masa Kelulusan Diperoleh Bagi Kesemua Kes Jabatan Teknikal Masa Kelulusan Bagi Kategori Bangunan dan Pertanian Perbandingan Masa Kelulusan Bagi Tanah Kategori Pertanian Dan Bangunan Perbezaan Di antara SBKS mengikut KTN dan amalan Negeri Johor Kesimpulan 113 113 112 108 109 109 110 110 110 111 108

Penemuan Kajian

6.0 6.1 6.2 6.3

CADANGAN DAN KESIMPULAN Pengenalan Pencapaian Objektif Kajian Cadangan Mengatasi Masalah SBKS 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.3.5 6.3.6 6.3.7 6.3.8 Penglibatan Jabatan Teknikal di kurangkan Edaran Ke Agensi Kerajaan oleh Konsultan Tindakan Susulan (follow up) di Jabatan Teknikal Sistem Pusat Setempat (OSC) Melantik Perunding Tanah (Runner) Limitasi Kajian Kajian Lanjutan Komen / Ulasan dari Jabatan Teknikal Tidak Relevan 115 115 116 116 116 117 117 117 118 118 119 119

6.4

Kesimpulan

xi SENARAI JADUAL No. Tajuk Jadual 2.1 : Seksyen-seksyen Yang Berkaitan Dengan Pembangunan Tanah Kaedah KTN Jadual 4.1.1 : Komposisi Pembangunan Kes 1 Jadual 4.1.2 : Kelulusan Peringkat SBKS II Mengikut Masa Jadual 4.1.3 : Kelulusan Permohonan SBKS Peringkat II Mengikut Masa Jadual 4.2.1 : Komponen Pembangunan Bagi Kes 2 Jadual 4.2.2 : Tatacara Kajian Kes Mengikut Tempoh Masa SBKS I Jadual 4.2.3 : Tatacara Kajian Kes Mengikut Tempoh Masa SBKS II Jadual 4.3.1 : Komponen Pembangunan Jenis Kegunaan Tanah Bagi Kes 3 Jadual 4.3.2 : Tatacara Kelulusan Pecah Sempadan Mengikut Masa Jadual 4.4.1 : Komponen Pembangunan Jenis Kegunaan Tanah Bagi Kes 4 Jadual 4.4.2 : Tatacara Mengikut Tempoh Masa Peringkat SBKS II Bagi Kes 4 Jadual 4.5.1 : Komponen Pembangunan Jenis Kegunaan Tanah Bagi Kes 5 Jadual 4.5.2 : Tatacara Kajian Kes Mengikut Tempoh Masa SBKS II Jadual 4.6.1 : Jadual Cadangan Pecah Bahagian Bagi Kes 6 Jadual 4.6.2 : Tatacara Pecah Bahagian Mengikut Tempoh Masa Bagi Kes 6 Jadual 4.7.1 : Tatacara Pecah Bahagian Kajian Kes 8 Mengikut Tempoh Masa Jadual 4.7.2 : Komposisi Pembangunan Bagi Kes 7 Jadual 4.8.1 : Tatacara Kajian Kes 8 Mengikut Tempoh Masa Kelulusan Jadual 4.8.2 : Jadual Cadangan Pecah Bahagian Bagi Kes 8 Jadual 4.9.1 : Jadual Komposisi Pembangunan Tanah Bagi Kes 9 Jadual 4.9.2 : Tatacara Kajian Kes 9 Mengikut Tempoh Masa Jadual 5.1 : Perbandingan Masa dan Bilangan Jabatan Terlibat 92 92 97 97 102 103 111 Muka Surat 12 59 60 61 65 66 66

68 72 75

77 78 83 85 88

xii

SENARAI RAJAH No. Rajah 2.1 Rajah 2.2 Rajah 4a Rajah 4b Rajah 4c Rajah 4.1.1 Rajah 4.1.2 Rajah 4.1.3 Rajah 4.2.1 Rajah 4.2.2 Rajah 4.2.3 Rajah 4.3.1 Rajah 4.3.2 Rajah 4.3.3 Rajah 4.4.1 Rajah 4.4.2 Rajah 4.4.3 Rajah 4.5.1 Rajah 4.5.2 Rajah 4.5.3 Rajah 4.6.1 Rajah 4.6.2 Rajah 4.6.3 Tajuk Carta Aliran Permohonan SBKS Agensi Setempat Peringkat I Carta Aliran Permohonan SBKS Agensi Setempat Peringkat II Kawasan Pentadbiran Pejabat Tanah Daerah Johor Bahru Kawasan Pentadbiran Pejabat Tanah Daerah Pontian Kawasan Pentadbiran Pejabat Tanah Daerah Kluang Pelan Tapak Bagi Kes 1 Pelan Lokasi Bagi Kes 1 Pelan Susunatur Bagi Kes 1 Pelan Tapak Bagi Kes 2 Pelan Lokasi Bagi Kes 2 Pelan Susunatur Bagi Kes 2 Pelan Tapak Bagi Kes 3 Pelan Lokasi Bagi Kes 3 Pelan Susunatur Bagi Kes 3 Pelan Tapak Bagi Kes 4 Pelan Lokasi Bagi Kes 4 Pelan Susunatur Bagi Kes 4 Pelan Tapak Bagi Kes 5 Pelan Lokasi Bagi Kes 5 Pelan Cantuman dan Ubahsyarat Bagi Kes 5 Pelan Tapak Bagi Kes 6 Pelan Lokasi Bagi Kes 6 Pelan Pecah Bahagian Bagi Kes 6 Muka Surat 24 26 51 52 53 56 56 57 64 64 67 69 69 71 73 74 76 78 79 82 84 85 87

xiii Rajah 4.7.1 Rajah 4.7.2 Rajah 4.7.3 Rajah 4.7.4 Pelan Tapak Bagi Kes 7 Pelan Lokasi Bagi Kes 7 Pelan Pecah Bahagian Bagi Kes 7 Pelan Menunjukkan Jalan Keluar Masuk ke Lot 3816 Bagi Kes 7 Pelan Tapak Bagi Kes 8 Pelan Lokasi Bagi Kes 8 Pelan Pecah Bahagian Bagi Kes 8 Pelan Tapak Bagi Kes 9 Pelan Lokasi Bagi Kes 9 Pelan Cantuman, Pecah Sempadan Serta Ubahsyarat Bagi Kes 9 Perbandingan Masa dan Bilangan Jabatan Terlibat 89 90 91 93

Rajah 4.8.1 Rajah 4.8.2 Rajah 4.8.3 Rajah 4.9.1 Rajah 4.9.2 Rajah 4.9.3

94 95 96 98 100 102 111

Rajah 5.1

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1

Pengenalan

Pertumbuhan ekonomi yang berlaku dengan pesatnya telah menggalakkan industri harta tanah berkembang di negara kita khususnya di negeri Johor. Seiring dengan matlamat Wawasan 2020 yang mempunyai objektif untuk menjadikan Malaysia bertaraf negara maju maka pembangunan harta tanah perlu berkembang secara lebih realistik, tersusun dan terancang selaras dengan kemajuan negara. Untuk menjadi negara maju pelbagai usaha perlu dilakukan bagi memastikan pembangunan setempat berlaku tahap yang optima. Pembangunan adalah merujuk kepada usaha mengubah masyarakat atau negara daripada keadaan mundur kepada maju. Perubahan ini meliputi pelbagai aspek kehidupan manusia seperti sosial, kebudayaan, politik, ekonomi dan psikologi. Ia juga meliputi aspek-aspek kebendaan dan bukan kebendaan, sumber fizikal dan sumber manusia. Negeri Johor adalah di antara negeri yang paling pesat membangun di Malaysia kerana mempunyai kedudukannya yang strategik dari sudut geografi. Kelebihan faktor geografi ini telah menjadikan kerajaan pusat membuat keputusan untuk membangunkan selatan Johor sebagai hab perkhidmatan serantau yang dinamik.

2 Justeru itu Pembangunan Wilayah Johor Selatan yang dikenali sebagai SJER atau Wilayah Pembangunan Iskandar (WPI) dibangunkan yang merangkumi tiga segi utama iaitu Serkat di sebelah timur, Kulai di utara dan Pasir Gudang di sebelah barat yang luasnya 2,200 km persegi. Ia juga melibatkan pembuatan, logistik, pelancongan dan perkhidmatan.

Pembangunan wilayah tiga segi telah menyebabkan berlakunya peningkatan permohonan pembangunan harta tanah yang melibatkan pecah sempadan, pecah bahagian, cantuman tanah dan ubah syarat tanah yang di hadapi oleh Pejabat Tanah. Kerajaan telah mengenal pasti bahawa sistem penyampaian perkhidmatan yang dilaksanakan oleh Pejabat Tanah, Jabatan Teknikal, Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) banyak menimbulkan masalah kepada orang ramai termasuk pelaburpelabur dari luar negara. Misalnya dalam soal memproses kelulusan ubah syarat tanah kepada pembangunan, permohonan kelulusan pelan susun atur, pertapakan, pecah sempadan tanah, permohonan kelulusan pelan infrastruktur, kerja tanah dan sistem saliran, pelan-pelan bangunan, Sijil Kelayakan Menduduki Bangunan (CFO), dan sebagainya menimbulkan masalah kerana melibatkan proses yang terlalu lama, banyak karenah birokrasi, syarat-syarat yang terlalu ketat, tidak telus, dan sebagainya. Dalam pembangunan tanah secara dasarnya terdapat 3 peringkat iaitu pertama Pra pembangunan, kedua dalam Pembinaan dan ketiga selepas pembangunan (siap pembinaan). Kajian ini adalah lebih menumpu kepada peringkat pertama iaitu Pra pembangunan sahaja sehingga kelulusan diperoleh dari Pejabat Tanah Negeri.

1.2

Penyataan Masalah

Sering kali kedengaran rungutan daripada orang awam dan pemaju perumahan kerana kelewatan atas satu-satu kelulusan permohonan pembangunan harta tanah. Antara sebab-sebab yang boleh dibincangkan adalah seperti berikut :

a. Didapati terlalu banyak peruntukan dalam Kanun Tanah Negara (KTN) berkaitan dengan pembangunan harta tanah, tetapi yang mana satu yang sesuai untuk satu-satu kes pembangunan. Menurut Law Chee Pei (2000), kebanyakan pihak pemohon sama ada pemaju perumahan sendiri dan pakar-pakar perunding tanah tidak mengetahui pemilihan permohonan Serah Balik dan Kurnia Semula (SBKS) yang sesuai untuk tanah mereka yang terlibat. Ini telah menyukarkan kepada pihak pemohon dan mereka terpaksa mendapatkan nasihat daripada Penolong Pentadbir Tanah dan pembantu tadbir yang berpengalaman supaya dapat membuat pemilihan jenis permohonan SBKS yang sesuai bagi mempercepatkan dan mempermudahkan kelulusan permohonan. Menurut Law Chee Pei (2000) lagi, temu bual dengan respondennya, beliau telah menggunakan masa yang panjang untuk memahami berbezaan penggunaan kedua-dua permohonan SBKS. Selain itu, beliau juga menyatakan bahawa walaupun beliau boleh memahami perbezaannya, tetapi pada pengalamannya, ramai pihak yang terlibat dalam permohonan SBKS ini terutamanya pemaju-pemaju perumahan tidak memahami perbezaan kedua-dua jenis permohonan ini dan mereka juga mendapat khidmat nasihat dari kakitangan pejabat tanah. b. Ekonomi negara semakin hari semakin berkembang, maka pembangunan harta tanah semakin rancak lantaran itu permintaan rumah bertambah. Keperluan mempunyai rumah meningkat yang menjadikan ini memerlukan proses pembangunan harta tanah dipercepatkan. c. Di Pejabat Tanah dan Galian (PTG), permohonan SBKS yang diterima terlalu banyak sehingga menyebabkan tunggakan pendaftaran hakmilik kekal (Final Title) meningkat hingga ke angka lebih kurang 561,324 hakmilik (rujuk pekeliling PTG Johor Bil. 10/1990) bertarikh 25 September, 1990 (lihat lampiran 1). Hal yang sama seperti yang dimaklum oleh Salleh Buang (2003), menyebut bahawa sehingga Disember 2002, 2.6 juta kes pertukaran hak milik sementara (QT) kepada hak milik kekal (FT) masih tertunggak, manakala

4 200,000 kes penyerahan yang dibuat di pejabat tanah tetapi belum dapat lagi didaftarkan (Utusan Malaysia 30 Disember 2003) (lihat lampiran 2) Mengikut piagam PTG dan Pejabat Tanah Negeri Johor, kelulusan SBKS diperoleh dalam masa 388 hari (lihat rajah 2.1 & 2.2), iaitu daripada tarikh terima permohonan hingga ke kelulusan kerajaan, tetapi kenapa ada permohonan SBKS yang lulus secepat 6 bulan dan selambat 13 tahun keratan akhbar Utusan Malaysia 16 Februari, 2007 (lihat lampiran 3).

1.3

Matlamat Kajian

Matlamat utama projek sarjana ini adalah untuk mengenal pasti dan menganalisis masalah proses pembangunan harta tanah yang merangkumi ubahsyarat jenis kegunaan tanah, pecah sempadan, pecah bahagian, cantuman dan Serah Balik dan Kurniasemula (SBKS) serta mencadangkan tindakan yang sepatutnya diambil oleh tuan tanah / pemaju / pemohon bagi mempercepatkan proses pembangunan tanah.

1.4

Objektif Kajian

Pada dasarnya objektif kajian ini adalah untuk mengkaji kaedah permohonan SBKS di Negeri Johor sahaja kerana terdapat permohonan SBKS yang mana kelulusan secepat 6 bulan (rujuk jadual 5.1). Objektif disenaraikan seperti berikut : tersebut adalah

1) Meniliti keperluan, syarat-syarat, prosedur serta perundangan yang perlu bagi proses SBKS. 2) Mengenalpasti masalah-masalah yang menyebabkan kelewatan dalam mendapat kelulusan ubah syarat dan pecah tanah. 3) Mencadangkan langkah-langkah bagi mengatasi masalah SBKS yang dihadapi

1.5

Skop Kajian

Banyak prosedur dan peringkat yang terlibat dalam pembangunan, kajian ini hanya melibatkan permohonan pecah sempadan, pecah bahagian, cantuman dan ubahsyarat yang mana menyentuh kepada permohonan di dalam negeri Johor sahaja, iaitu proses : i. ii. iii. Perjalanan proses permohonan Masa yang diambil hingga lulus permohonan Tindakan daripada tuan tanah/perunding tanah

Skop kajian yang dijalankan ini hanya terbatas kepada 9 kajian kes sahaja. Keskes tersebut adalah bagaimana berikut : i. ii. iii. iv. v. vi. vii. viii. ix. SBKS - Kelana Erat Sdn Bhd SBKS - Ban Hoe Lee Sdn Bhd SBKS - Plaza Pontian Sdn Bhd SBKS - Goh Kuang Hau SBKS - Gesing Group Sdn Bhd Pecah Bahagian (Pertanian) - Goh Kwang Long dan saudara Pecah Bahagian (Pertanian) - Mashadi bin Hassim dan rakan Pecah Bahagian Pertanian - Karsilah bt Muji dan saudara SBKS Pertanian - Glen Distinction Sdn Bhd

1.6

Kepentingan Kajian

Kajian ini dibuat adalah untuk mendedahkan kepada orang awam bahawa permohonan pembangunan harta tanah hanya akan dapat dijalankan dengan cepatnya apabila dipantau daripada tuan tanah/pemaju. Bakal pemaju atau tuan tanah akan tahu tatacara proses permohonan ubahsyarat daripada pertanian kepada bangunan/komersial dan lain-lain. Pemaju / tuan tanah akan dibebankan dengan

6 kos tanggungan (holding cost) yang akan semakin tinggi (bertambah) sekiranya proses pembangunan diperoleh semakin lambat. Mereka seharusnya mengambil berat atas langkah-langkah yang sepatutnya dan mencari jalan bagaimana proses tersebut dapat dijalankan dengan cepat dan hasil daripada kajian ini kelak akan dapat dijadikan panduan seterusnya.

1.7

Metodologi

Bagi mencapai objektif kajian yang telah dibentuk, beberapa data berkaitan telah dikumpul dan seterusnya dianalisiskan bagi memenuhi keperluan kajian ini. Datadata yang berkaitan dikelasifikasi sebagai data sekunder. Data-data ini adalah data yang dikumpulkan dari fail-fail kes sebenar yang diperoleh daripada beberapa syarikat Jurukur Tanah Berlesen dan syarikat Jururancang Berdaftar yang terlibat secara langsung dalam satu-satu kes yang berkaitan. Selain daripada itu bahanbahan lain yang dikumpulkan ialah buku-buku teks rujukan, kertas seminar, majalah-majalah profesional, keratan akhbar dan pekeliling-pekeliling yang telah dikeluarkan oleh Pejabat Kerajaan. Semua data-data ini kemudiannya diolah dan dianalisis bagi tujuan memenuhi kehendak tesis ini dan seterusnya mencapai objektif kajian. Cadangan-cadangan dan ulasan akan dikemukan di akhir tesis ini.

1.8

Aliran Bab

Kesemuanya bab yang terlibat mengandungi lima bab. Susunatur bab kajian adalah seperti berikut : 1) Bab satu mengandungi keterangan tentang pengenalan kajian, pernyataan masalah, objektif kajian, kepentingan kajian, metodologi kajian, struktur organisasi bab dan kaedah analisis atas kajian ini.

7 2) Bab dua adalah terdiri daripada pengenalan kepada proses pra pembangunan tanah dan jenis-jenis pembangunan tanah mengikut Kanun Tanah Negara (KTN) dan seterusnya amalan pembangunan tanah di Negeri Johor 3) Bab tiga merupakan penerangan peranan ejen atau agensi kerajaan yang terlibat dalam proses pra pembangunan harta tanah. 4) Bab empat mengandungi kes-kes kajian terdiri daripada 9 kajian kes yang melibatkan 2 jenis kategori tanah, iaitu empat daripadanya terdiri daripada kategori pertanian dan selebihnya kategori bangunan. 5) Bab lima merupakan penemuan dan analasis secara kualitatif kepada data-data yang diperoleh dari fail-fail pejabat Jurukur Berlesen. 6) Bab enam adalah cadangan dan kesimpulan hasil daripada kajian yang telah dijalankan.

BAB 2

PROSES PRA-PEMBANGUNAN TANAH

2.1

Pengenalan

Tanah merupakan sumber asli yang paling bernilai, tanpa tanah tiadalah negara. Oleh yang demikian pembangunan tanah mestilah dilakukan secara berterusan ke arah mencapai wawasan negara. Pembangunan tanah yang pesat merupakan manifestasi daripada perkembangan sektor ekonomi yang mantap dan dinamik. Dengan itu adalah menjadi satu langkah yang bijak untuk menilai semula sistem penyampaian perkhidmatan yang jabatan kerajaan laksanakan selama ini bagi meningkatkan lagi perkembangan ekonomi atau setidak-tidaknya mengekalkan kadar pertumbuhan yang sediada. Menurut Hj Mohd Azam Mohd Abid, Kertas Seminar : Sistem Kelulusan Perancang Di Bawah Peruntukan Akta JPBD 1976 (INSTUN), Aktiviti pembangunan atau pemajuan di negara ini adalah tertakluk kepada beberapa perundangan sedia ada seperti Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56) dan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) yang merupakan asas kepada pentadbiran pengawalan pembangunan tanah. Disamping itu, undang-undang yang telah sedia ada wujud turut dijadikan rujukan seperti Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, Undang- Undang Kecil Bangunan Seragam 1984, Akta Kualiti Alam Sekeliling 1974, Kaedah- Kaedah Pengawalan Perancangan

9 (Am) dan lain-lain akta yang dirujuk dari masa ke semasa. Walau

bagaimanapun, amalan semasa sistem pengawalan perancangan termasuk sistem memproses permohonan untuk tujuan pemajuan atau pembangunan di negara ini, lebih banyak terikat kepada peruntukan sedia ada di dalam Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56) dan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) kerana kedua-dua perundangan ini digubal untuk mewujudkan satu pentadbiran tanah yang sistematik, mengatur, mengawal, merancang pemajuan dan penggunaan tanah dan bangunan di dalam negara. Kedudukan Wilayah Ekonomi Johor Selatan (SJER) kini dikenali sebagai Wilayah Pembangunan Iskandar (WPI) yang strategik akan terus dimanfaatkan dengan memberi keutamaan kepada penyediaan perkhidmatan dan kemudahan berkualiti untuk menjadikan kawasan tersebut sebagai satu bandar metropolis bertaraf dunia. Khazanah Nasional dipertanggung jawabkan menerajui usaha pembangunan di kawasan tersebut. Kerajaan telah menyediakan peruntukan pembangunan berjumlah 2.3 bilion ringgit bagi negeri Johor pada tahun 2007 ; sebahagian besar daripadanya adalah untuk membangunkan projek infrastruktur di SJER. (Utusan Malaysia 16 Februari, 2007)

Menurut Mohd Rozaidi (2004), daripada proses perbandaran telah mewujudkan pola guna tanah dalam sesuatu kawasan. Terdapat beberapa faktor yang menyebabkan sesuatu pembangunan itu berlaku. Menurut Paul Balchin dan Jeffrey L. Kieve (1988) di dalam buku Urban Land Economic terdapat empat faktor yang menyebabkan pola guna tanah dalam satu-satu kawasan iaitu, pertumbuhan ekonomi, pembangunan dan perubahan teknologi, pertumbuhan penduduk sama ada melalui kelahiran dan juga migrasi.

Menurut Frank S. So (1983), proses kelulusan pembangunan merupakan proses untuk mendapatkan kebenaran supaya pembangunan boleh dijalankan. Pembangunan yang dimaksudkan ialah apa-apa jenis perumahan, perniagaan, perindustrian, kegunaan awam dan sebagainya.

10 Peruntukan seksyen 52 KTN telah menetapkan jenis penggunaan tanah kepada tiga kategori sahaja iaitu bangunan, pertanian dan industri. Kes yang akan dibuat kajian ini hanya melibatkan tanah pertanian dan bangunan sahaja.

2.2

Seksyen-seksyen Yang Berkaitan Dengan Pembangunan Tanah Kaedah KTN

Sebagaimana sedia maklum Kanun Tanah Negara 1965 (KTN) merupakan undang-undang utama yang mengawal perundangan tanah di seluruh Semenanjung Malaysia. Sebagai undang-undang utama kepada pengawalan dan perundangan tanah negara, KTN telah melalui pelbagai proses pindaan bagi menyesuaikannya dengan kehendak dan perkembangan semasa khasnya agenda pembangunan negara. Pindaan terakhir yang dibuat terhadap KTN adalah pada 15 Ogos 2003 (Akta Pindaan KTN 2003 (Akta A1104)). Seksyen-seksyen utama yang berkaitan dengan permohonan SBKS / Ubahsyarat tanah secara amnya disenaraikan bagaimana jadual 2.1.

2.2.1

Seksyen 124 KTN - Ubahsyarat / Mengenakan Syarat

Menurut Mohd Rozaidi (2004), permohonan ubah syarat didefinisikan sebagai mohon tukar syarat tanah dari pertanian kepada maksud bukan pertanian seperti perumahan, perindustrian, pelancongan dan sebagainya atau tukar dari satu pembangunan kepada satu pembangunan lain, seperti perumahan kepada perdagangan, perdagangan kepada perindustrian sebagai yang diperuntukan oleh undang-undang Kanun Tanah Negara seksyen 124, KTN.

2.2.2

Seksyen 124A KTN - Pecah Sempadan, Pecah Bahagian Dan Ubahsyarat Dijalankan Serentak.

Permohonan sebegini dianggap seolah-olah permohonan pecah sempadan di bawah seksyen 135/137/146 KTN dimana peruntukan-peruntukan berkaitan dengannya adalah terpakai sekiranya tidak bercanggah dengan seksyen124A ini

11 seperti peruntukan keluasan minimum bahagian-bahagian pecah sempadan bagi tanah kategori pertanian adalah tidak terpakai sekiranya tanah pertanian tersebut dipohon pecah sempadan bersekali tukar syarat untuk tujuan lain selain daripada pertanian. Permohonan hendaklah dikemukakan kepada PBN dengan menggunakan Borang 7D KTN. Pecah Sempadan dan Ubah Syarat Serentak boleh juga dimaksud dengan permohonan pecah sempadan bersekali dengan permohonan menukar syarat. Permohonan ini hendaklah dianggap seolah-olah ianya adalah permohonan di bawah Seksyen 135. Dalam hal ini seksyen-seksyen 136, iaitu syarat-syarat untuk kelulusan pecah sempadan, seksyen 137 KTN permohonan untuk kelulusan, seksyen 138 KTN kuasa Pentadbir Tanah dan Pengarah Tanah Negeri berkaitan dengan permohonan dan seksyen 139 KTN pengeluaran hakmilik kepada bahagian pecah sempadan hendaklah dipakai sekiranya tidak bercanggah dengan peruntukan seksyen 124A, KTN.

2.2.3

Seksyen 195 KTN - Serahbalik Dan Kurniasemula Keseluruhan Tanah

Tuanpunya tanah boleh dengan kelulusan Pengarah Tanah dan Galian atau Pentadbir Tanah menyerahbalik tanahnya kepada Pihak Berkuasa Negeri (PBN) samada keseluruhan atau sebahagian tanahnya dengan menggunakan borang 12A, KTN. Seksyen ini tidak mensyaratkan lot-lot tanah yang terlibat adalah lot berdampingan. Menurut Law Chee Pei (2000), maksud SBKS mengikut peruntukan seksyen 195, tuan tanah berdaftar yang berpegang di bawah hakmilik Pejabat Pendaftaran, hakmilik Pejabat Tanah atau hakmilik sementara dipegang di bawah hakmilik Pejabat Pendaftaran atau hakmilik sementara boleh menyerahbalik tanahnya kepada Pihak Berkuasa Negeri (PBN) sama ada keseluruhan tanah atau manamana bahagian daripadanya bagi tujuan digunakan untuk maksud keugamaan, pendidikan, khairat atau awam. Selepas sahaja tanah ini diserahbalik kepada PBN, tanah tersebut akan menjadi tanah Kerajaan Negeri semula.

12

Jadual 2.1 : Seksyen-seksyen Yang Berkaitan Dengan Pembangunan Tanah Kaedah KTN Bil i. ii. iii. Peruntukan KTN Seksyen 124 (1)(a)&(c) Seksyen 124A Seksyen 195 Proses yang dibenarkan Ubahsyarat / Mengenakan Syarat & Mengena / Meminda syarat Pecah Sempadan/Bahagian dan Ubahsyarat dijalankan serentak Serahbalik kesemua tanah atau sebahagian & lot-lot tidak berdampingan Serah balik kesemua tanah kepada kerajaan (sek 197) dan berimilik semula (sek 76) Serah balik sebahagian tanah bagi kegunaan awam dan lain-lain Serah balik dan kurnia semula menggunakan seksyen197 & 199, seolah-olah tanah dirampas (Hakmilik Pejabat Tanah 2 lot atau lebih atas pemilik yang sama) Serah balik dan kurnia semula satu lot dan lebih lot yang berdampingan Serah balik satu atau dua lot berdampingan atas tuan tanah yang sama dan dikurnia semula dengan segera. Serah balik kurnia semula tetapi hakmilik keluaran (DHK) tidak dapat diserahkan [seksyen 204D(1)(e)] Serah balik kurnia semulapegangan dari selama-lamanya kepada selama-lamanya dan pajakan kepada pajakan tetapi tidak lebih dari baki tempoh pajakan SBKS- memberi kelonggaran bagi tanah dalam gadaian persetujuan tanpa syarat walaupun sek 204C(1) (d) melarangnya. Borang Borang 7C Borang 7D Borang 12A

iv.

Seksyen 197 & 76

Borang 12A

v. vi.

Seksyen 200 Seksyen 203

Borang 12B Borang 12C

vii.

Seksyen 204A

Borang 12D

viii.

Seksyen 204B

Borang 12D

ix.

Seksyen 204D

Borang 12D

x.

Seksyen 204E

Borang 12D

xi.

Seksyen 204GA

Borang 12D

13

2.2.4

Seksyen 197 KTN & 76 KTN - Serah Kesemua Tanah

Menurut Law Chee Pei (2000), selain daripada seksyen 204A hingga seksyen 204H, yang memperuntukkan Serahbalik dan Kurniasemula (SBKS) secara terus, terdapat juga kaedah lain yang mana boleh menggantikannya, iaitu penyerahan balik tanah di bawah seksyen 197 dan berikutan dengan berimilikan semula tanah melalui permohonan tanah di bawah seksyen 76, KTN. Tetapi menurut Salleh Buang (1993), pada dasar pemerintahan masa kini, pemberimilikan tanah yang diamalkan ialah pemberimilikan tanah bertempoh sahaja, iaitu bagi satu jangkamasa yang tidak melebihi 99 tahun. Walau bagaimanapun pemberimilikan semula untuk selama-lamanya boleh dibuat untuk Kerajaan Persekutuan, tujuan awam atau tujuan khas dalam keadaan tertentu [lihat seksyen 76 (aa) (i), (ii) & (iii), KTN]

2.2.5

Seksyen 200 KTN - Serah Sebahagian Tanah

Permohonan serah balik mengikut peruntukan seksyen ini adalah serahan sebahagian tanah kepada kerajaan dengan menggunakan Borang 12B KTN, sebagai contoh serahan bagi tujuan kegunaan awam seperti serahan jalan dan lainlain.

2.2.6

Seksyen 203 KTN - Serah Balik Dan Berimilik Semula Lot-lot Berdampingan Untuk Hakmilik Pejabat Tanah.

Tuanpunya tanah yang memegang dua atau lebih lot-lot yang berdampingan di bawah hakmilik Pejabat Tanah boleh memohon untuk menyerahbalik lot-lot berkenaan menggunakan borang 12C, KTN kepada PBN dengan syarat tanah tersebut dikembalikan kepadanya dalam bentuk atau unit - unit yang berbeza dan keluasan setiap satunya kurang daripada 0.4 hektar (1 ekar) dan dipegang di bawah hakmilik sementara Pejabat Tanah. Kelemahan seksyen ini ialah kurniaan

14 semula menggunakan seksyen 197 KTN hingga seksyen 199 KTN yang mana permohonan ini seolah-olah tanah dirampas oleh kerajaan. Dalam perkara ini PBN boleh mengenakan sekatan dan syarat-syarat baru di atas hakmilik yang akan dikeluarkan (lihat seksyen 131 KTN).

2.2.7

Seksyen 204A KTN, Permohonan Serahbalik Dan Berimilik Semula Peruntukan Khas

Permohonan hendaklah dikemukakan secara bertulis kepada Pentadbir Tanah dengan menggunakan borang 12D, KTN. Tuanpunya tanah yang memegang satu lot tanah atau dua atau lebih lot-lot yang berdampingan boleh memohon menyerahbalik lot atau lot-lot berkenaan kepada PBN dengan syarat bahagian tertentu tanah tersebut diberimilik semula kepadanya dalam unit-unit yang berasingan.

2.2.8

Seksyen 204B, KTN - Serahbalik dan Kurnia Semula Dengan Segera

PBN berkuasa meluluskan permohonan SBKS tanah terdiri daripada 1 lot atau lebih yang berdampingan dipegang di bawah tuan tanah yang sama dengan syarat bahawa bahagian tertentu tanah hendaklah diberimilik semula dengan segera kepada tuan tanah. Menurut Law Chee Pei (2000) ini adalah bertujuan membantu pemaju mengurangkan beban kewangan dan merancang pembangunan mengikut peringkat dan kurniaan semula adalah atas unit-unit yang lebih kecil untuk keseluruhan tanahnya. Dari segi amalan biasa pemaju hanya hendak memajukan sebahagian dari tanahnya, sementara selebihnya dikekalkan status pertanian.

2.2.9

Seksyen 204D KTN - Permohonan SBKS Dimana Hakmilik Sementara Tidak Dapat Diserahkan

15 Seksyen ini memperuntuk pemohonan SBKS boleh majukan jika daftar hakmilik keluaran (DHK) tidak dapat diserahkan [rujuk seksyen 204D(2)] jika hakmilik berkenaan di dalam milik atau kawalan mana-mana orang atau perbadanan, dengan syarat tuan tanah menyertakan salinan surat sumpah dan salinan notis kepada pemegang hakmilik tersebut.

2.2.10 Seksyen 204E KTN, Permohonan SBKS, Pegangan Kekal Kepada Kekal dan Pajakan Kepada Baki Tempoh Pajakan.

Seksyen ini memperuntukkan sekiranya tanah yang terlibat berpegang atas pegangan kekal, maka tempoh pegangan selepas kurniaan semula mestilah pegangan kekal juga. Tetapi jika hakmilik asal berpegang atas pajakan maka tempoh pegangan selepas dikurnia semula hendaklah tidak kurang dari baki tempoh pajakan asal. Menurut Law Chee Pie (2000), sekiranya tanah-tanah yang terlibat mempunyai tempoh pegangan kekal, maka tempoh pegangan selepas diberimilik semula kepada pemohon samada permohonan SBKS dibawah Seksyen 204A hingga Seksyen 204H atau Seksyen 197 dengan Seksyen 76 adalah akan menjadi pegangan kekal juga. Walau bagaimanapun, ia adalah berlainan sekiranya tempoh pegangan hakmilik asal adalah jenis hakmilik bertempoh atau pajakan, maka tempoh pajakan selepas pemberimilikan semula adalah berlainan bagi kedua-dua jenis PBPS (Penyerahan Balik dan Pemberimilikan Semula). Bagi permohonan PBPS dibawah Seksyen 204A hingga Seksyen 204H, tempoh pegangan hakmilik baru hendaklah merupakan baki tempoh seperti semasa permohonan PBPS dibuat dan tidak boleh kurang daripada baki tempoh berkenaan. Menurut Seksyen 204E (3) KTN yang menyatakan bahawa jika hakmilik asal sah bagi tempoh tidak kurang daripada baki tempoh pajakan itu.

16 2.2.11 Seksyen 204GA KTN Menurut Law Chee Pei (2000) dalam temubualnya dengan Kamarudin Siaraf, sekiranya terdapat sebarang kepentingan berdaftar terutamanya cagaran berdaftar, sebagai salah satu syarat kelulusan, pemohon hendaklah melepaskan cagaran berdaftar yang berkaitan. Tetapi seksyen ini memberi kelonggaran bagi tanah yang di dalam gadaian , persetujuan tanpa syarat walaupun sek 204C(1)(d) tidak membenarkannya. Subseksyen 204C (1)(d) mensyaratkan hanya tanah-tanah yang bebas daripada apa-apa kepentingan berdaftar sahaja yang boleh diluluskan bagi tujuan ini. Tetapi subseksyen 204GA memberi kelonggaran bagi tanah yang di dalam gadaian. Mengikut subseksyen 204GA, penyerahan balik dan pemberimilikan semula bagi tahan dalam gadaian boleh dibuat dengan sarat pemegang gadaian (chargee) memberikan persetujuan bertulis kepada permohonan tersebut (persetujuan itu sepatutunya persetujuan tanpa syarat). Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah selepas itu membuat catitan (nota) mengenai persetujuan tersebut di atas dokumen hakmilik daftar (DHD). Nota ini bertujuan memberi notis bahawa pemegang gadaian telah memberi persetujuan untuk penggunaan peruntukan khas serah balik tanah dan berimilik semula. (rujuk pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan Bil. 2/2002) (lampiran 4).

2.3

Amalan Proses Pembangunan Tanah Dalam Negeri Johor

Negeri Johor telah mengadakan dasar di mana pemilik atau pemaju tanah yang hendak membangunkan tanah sebagai kawasan perumahan, perdagangan , industri atau pelbagai kegunaan, hendaklah terlebih dahulu mendapatkan kelulusan pada dasarnya dari Kerajaan. Dengan adanya kelulusan secara dasar, tuan tanah dapat dari mula mengetahui samada tanahnya boleh dirancangkan semula kegunaannya. Kelulusan ini juga memberi peluang kepada pemilik atau pemaju untuk membuat perancangan awal mengenai konsep pembangunan yang akan supaya selaras dengan Pelan Tempatan atau Pelan Susunatur.

17 Prosedur ini dikenali sebagai permohonan Serahbalik Kurnia Semula Peringkat I (SBKS I) dan Peringkat II (SBKS II) yang diuruskan oleh PTG dan menyatukan serta memproses secara serentak permohonan pecah sempadan atau pecah bahagian atau cantuman dengan ubahsyarat. Untuk tujuan itu tuan tanah menyerahkan dahulu tanah kepada Kerajaan. Ini bermakna pada perinsipnya tanah menjadi tanah kerajaan, sekaligus memansuhkan semua syarat kegunaan tanah sekatan kepentingan yang dikenakan atas hakmilik.

2.3.1

Pecah Sempadan (Seksyen 135 KTN)

Berdasarkan penyataan dalam KTN, Divisyen 1, Bahagian Sembilan, pecah sempadan bermaksud `tanah yang dipegang di bawah hakmilik tetap dipecah sempadankan kepada dua bahagian atau lebih untuk dipegang di bawah hakmilik berasingan '. Pecah sempadan juga dimaksudkan sebagai tanah yang dipegang di bawah hakmilik kekal atau sementara sambungan dari hakmilik tetap dipecah sempadan kepada dua atau lebih bahagian supaya tiap-tiap satunya dipegang di bawah hakmilik-hakmilik yang berasingan oleh tuanpunya yang sama atau tuantanah bersama yang sama. Hakmilik yang sedia ada akan terhenti dari berkuatkuasa sebaik sahaja hakmilik baru didaftarkan. Pecah sempadan tanah bermaksud tanah yang dipegang di bawah hakmilik tetap atau hakmilik sementara sambungan daripada hakmilik tetap bersamaan samada hakmilik pejabat tanah atau hakmilik pejabat pendaftar dipecah sempadan kepada 2 atau lebih bahagian supaya setiap satunya dipegang di bawah hakmilik yang berasingan oleh tuanpunya yang sama atau tuanpunya bersama yang sama. Permohonan pecah sempadan hendaklah dikemukakan kepada Pendaftaran Tanah dengan menggunakan Borang 9A KTN. Syarat-syarat untuk kelulusan pecah sempadan telah diringkaskan seperti berikut (Kamarudin Ngah, 1993): (i) (ii) Sekatan kepentingan; di mana permohonan pecah sempadan tidak boleh diluluskan jika tanah tertakluk kepada sekatan kepentingan. Peruntukan dan kehendak mana-mana undang-undang bertulis yang lain.

18
(iii)

Kelulusan pihak berkuasa perancangan: Kelulusan Pihak Berkuasa Perancangan adalah diperlukan sebelum pecah sempadan boleh dilakukan. Pihak Berkuasa Perancangan yang dimaksudkan ialah Pihak Berkuasa Tempatan (menurut takrif dalam Seksyen 5 KTN) yang mempunyai kuasa berhubung dengan perancangan bandar atau desa yang juga tertakluk kepada Enakmen Lembaga Bandaran (F.M.S. Cap. 173) dan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172). Pecah sempadan ini juga hendaklah tidak bertentangan dengan mana-mana pelan yang diluluskan oleh Pihak Berkuasa Negeri.

(iv)

Persetujuan badan / pihak berkuasa yang tertentu. Syarat ini adalah mengikut peruntukan Seksyen 135 (2) KTN yang menjelaskan bahawa pecah sempadan tidak boleh diluluskan kecuali mendapat kebenaran dari pihak yang berkenaan.

(v) (vi)

Butiran hasil tanah : Di mana pecah-sempadan tidak boleh diluluskan sekiranya masih terdapat butiran hasil tanah yang belum dibayar. Persetujuan tiap-tiap orang atau badan yang mempunyai kepentingan tertentu ke atas tanah : Syarat ini adalah diperlukan sekiranya tanah tersebut tertakluk kepada gadaian atau pajakan.

(vii)

Keluasan minimum tiap-tiap bahagian yang dipecahkan sempadan; di mana pecah sempadan tidak boleh diluluskan jika guna tanah tertakluk kepada pertanian dan kurang dari 1 ekar.

(viii)

Bentuk bahagian-bahagian yang dipecah sempadan; pecah sempadan tidak boleh diluluskan jika bentuk tiap-tiap bahagian pecah sempadan tidak sesuai dengan maksud kegunaan yang akan dicadangkan.

(ix)

Jalan keluar masuk untuk bahagian-bahagian yang dipecah sempadan; di mana pecah sempadan tidak boleh diluluskan jika bahagian yang dipecah sempadan tidak mempunyai jalan keluar masuk yang terus, memuaskan sebagaimana menurut peruntukan Seksyen 136(2) KTN.

Kuasa meluluskan Bagi tanah yang berpegang dibawah hakmilik Pejabat Pendaftar kelulusan oleh Pengarah Tanah Galian, manakala tanah yang berpegang di bawah hakmilik Pejabat Tanah kelulusan oleh Pentadbir Tanah Daerah.

19

2.3.2

Pecah Bahagian (Seksyen 140 KTN)

Tanah yang dipegang di bawah hakmilik kekal atau sementara sambungan dari hakmilik tetap yang dipegang oleh dua orang atau lebih sebagai tuanpunya bersama adalah dipecah bahagi supaya terletak hak pada tiap-tiap seorang daripada mereka itu di bawah hakmilik-hakmilik yang berasingan (yang keluasannya adalah sehampir mungkin kepada bahagiannya semasa sebelum dipecah bahagi). Walau bagaimanapun tidak semestinya setiap tuanpunya bersama diberikan hakmilik berasingan. Mereka yang masih ingin meneruskan pemilikan bersama boleh mengekalkan haknya bersamaan dengan bahagiannya. Menurut Kamarudin Ngah (1993), pecah bahagian tanah bermaksud `tanah yang di bawah hak milik tetap oleh dua orang atau lebih tuan punya bersama dipecah bahagikan kepada hak milik yang berasingan'. lanya hendaklah memenuhi syaratsyarat tertentu dalam KTN yang bertujuan supaya pecah bahagian tanah dilakukan dengan cara teratur bagi mengelakkan sebarang masalah. Syarat-syarat untuk meluluskan pecah bahagian tanah ini sama juga sebagaimana syarat-syarat dalam pecah sempadan.

Kuasa meluluskan Kelulusan meluluskan permohonan adalah sama seperti permohonan pecah sempadan.

2.3.3

Cantuman (Seksyen 146 KTN)

Dua lot tanah atau lebih yang dipegang oleh seorang tuanpunya tanah di bawah hakmilik tetap atau hakmilik sementara sambungan dari hakmilik tetap, lot-lot

20 tersebut yang berdampingan di antara satu dengan lain, dan dipegang di bawah hakmilik yang berasingan dicantumkan menjadi satu lot untuk dipegang satu hakmilik sahaja.Lot-lot yang dianggap berdampingan adalah jika tiap-tiap satunya berkongsi sekurang-kurangnya satu sempadan.

Menurut Kamarudin Ngah (1993), cantuman tanah bermaksud `dua atau lebih tanah milik yang berdampingan dicantumkan menjadi satu dan dipegang di bawah satu hak milik'. Lot-lot ini tidak boleh disatukan jika terletak di luar dari kawasan bandar, pekan atau mukim yang sama.

Kuasa meluluskan Bagi tanah yang berpegang dibawah hakmilik Pejabat Pendaftar kelulusan oleh Pengarah Tanah Galian, manakala tanah yang berpegang di bawah hakmilik Pejabat Tanah jika keluasannya kurang daripada 4 hektar kelulusannya oleh Pentadbir Tanah Daerah manakala keluasan yang lebih oleh Pengarah Tanah Galian.

2.3.4

Mengenakan Syarat / Ubahsyarat

Prosedur proses ini adalah sama seperti bahagian 2.2.1. Borang permohonan yang digunakan adalah seperti lampiran 5.

2.3.5

Ubahsyarat dan Pecah Sempadan, Pecah Bahagian Dan Cantuman

Prosedur proses ini adalah sama seperti bahagian 2..2.2.

21 2.3.6 Serah Balik dan Kurnia Semula (SBKS)

Permohonan SBKS ini membolehkan proses Pecah Sempadan, Pecah Bahagian, Cantuman dan Ubahsyarat dilakukan serentak dengan cara serah hakmilik tanah kepada kerajaan dan kerajaan akan kurniakan semula mengikut pecahan-pecahan bagaimana leaut yang dikemukakan semasa permohonan. Amalan proses dan prosedur ini mula diperkenalkan seawal tahun 1973 bagaimana Pekeliling PTG. Johor bil. 2/73 (rujuk Lampiran 6), selaras dengan peruntukan di bawah Seksyen 204 Kanun Tanah Negara, 1965 (Akta 56). Permohonan ini dikemukakan dengan tujuan untuk projek perumahan, perniagaan, perindustrian dan pertanian. Permohonan ini melibatkan penyerahan tanah kepada PBN untuk tujuan awam, perubahan kepada jenis penggunaan tanah, syarat nyata dan hasil tanah. Bahagian-bahagian tertentu tanah perlu diserahkan untuk kemudahan awam. Setelah kelulusan diperoleh, pemohon perlu membayar premium tambahan, sumbangan saliran dan bayaran proses lain yang berkaitan. SBKS juga bermaksud satu lot atau lebih yang berdampingan yang dimiliki oleh tuanpunya yang sama diserah balik kepada PBN dengan syarat bahagian-bahagian tertentu diberimilik semula kepadanya dalam unit-unit yang berasingan. Melalui sistem ini, proses penyatuan tanah, pecah sempadan, pecah bahagian, permohonan pelan tatatur terperinci dan ubah syarat tanah akan dilakukan secara serentak dalam sesuatu permohonan pembangunan. Menurut Abdul Rahman Jamaludin (1998), serahbalik dan kurniasemula tanah ini dilakukan adalah dengan tujuan untuk meringkaskan prosedur permohonan dimana kelulusan tukar syarat dan pecah bahagian atau pecah sempadan atau penyatuan tanah dapat dipertimbangkan secara serentak. Dengan cara ini, tuan tanah tidak dihendaki memohon tukar syarat kerana dengan menyerahkan tanah kepada kerajaan, tanah ini dengan secara otomatik menjadi tanah kerajaan yang bebas daripada apa-apa syarat atau sekatan kepentingan sebagaimana yang diperuntukkan dibawah Seksyen 199(1), Seksyen 202(1) dan Seksyen 204G(2) KTN. Apabila kerajaan mengurniakan atau memberimilik semula tanah tersebut, barulah ditentukan jenis kegunaan tanah yang baru ditentukan jenis kegunaan

22 tanah baru mengikut pelan tatatur yang diluluskan dan dikenakan syarat-syarat baru. Dalam kes-kes tertentu, khususnya bagi mempercepatkan proses kelulusan, proses SBKS ini dibuat dalam dua peringkat bagaimana berikut : i. ii. SBKS Agensi Setempat Peringkat I (SBKS I) SBKS Agensi Setempat Peringkat II / Kebenaran Merancang (KM) (SBKS II)

2.3.6.1

SBKS Agensi Setempat Peringkat I (SBKS I)

Keperluan kepada proses SBKS I (rujuk rajah 2.1) ini adalah tertakluk kepada keluasan tanah permohonan (tapak cadangan) yang mana melebihi 10 ekar. Bagi permohonan kurang daripada 10 ekar, permohonan tersebut tidak perlu melalui proses SBKS I, malah terus ke proses SBKS II (lihat rajah 2.2). Borang permohonan yang digunakan di peringkat ini ialah borang SBKS/AS 1 (lihat lampiran 10). Permohonan secara SBKS I dikemukakan kepada Pihak Berkuasa Negeri (PBN) dengan tujuan untuk mendapatkan keputusan dasar samada permohonan pembangunan perumahan yang dipohon boleh dibangunkan ataupun sebaliknya. Di peringkat ini, Pejabat Tanah dan Galian (PTG) adalah berperanan sebagai urusetia sebelum permohonan di bawa ke pertimbangan Pihak Berkuasa Negeri (PBN) melalui Jawatankuasa Hasil Bumi dan Majlis Mesyuarat Kerajaan (Mesyuarat EXCO) (rujuk rajah 2.1). Memandangkan pertimbangan dari segi dasar sahaja diperlukan diperingkat ini, hanya 3 jabatan sahaja dirujuk. Jabatan teknikal yang terlibat adalah seperti berikut : 1) Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD) 2) Pentadbir Tanah Daerah (PTD) 3) Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)

23

Disyaratkan juga, setelah mendapat kelulusan peringkat ini (SBKS I) tuan tanah dikehendakki mengemukakan permohonan diperingkat kedua (SBKS II) dalam jangka masa tiga bulan daripada kelulusan SBKS I. Jika tidak kelulusan tersebut akan luput dan perlu mohon semula jika ingin meneruskan permohonan tersebut. Walau bagaimanapun kerajaan telah mengeluarkan satu garis panduan baru pada 13 April 2007 oleh Perdana Menteri, yang memberi penekanan kepada sistem penyampaian perkhidmatan awam yang lebih efektif berbanding sistem sedia ada yang perlu melalui pelbagai karenah birokrasi. Sistem yang dimaksudkan dikenali sebagai Sistem Pusat Setempat (OSC). Penambahbaikan ke atas prosedur dan proses cadangan pemajuan melibatkan tiga perkara iaitu : i. Permohonan secara serentak Kelulusan Pecah Tanah Sempadan dan tukar syarat sek124 KTN, Serah Balik dan Kurnia Semula (SBKS) (204D KTN) dan Kebenaran Merancang dan Pelan Bangunan. ii. Memperluaskan fungsi OSC sedia ada merangkumi kelulusan permohonan KM dan Pelan Bangunan serta perakuan ke atas permohonan pembangunan tanah iii. Mewujudkan Jawatankuasa OSC yang menggantikan Jawatankuasa Perancangan dan Pembangunan PBT yang dipengerusi oleh YDP dan ahliahli terdiri daripada pegawai-pegawai jabatan teknikal. Perbezaan dapat dilihat kepada sistem baru ini ialah keputusan cadangan pemajuan dapat dibuat secara kerjasama diantara semua jabatan teknikal yang berkaitan secara serentak bagaimana yang diringkaskan dalam carta aliran OSC (lihat lampiran 7). Sedangkan dalam proses sedia ada ianya perlu melalui beberapa peringkat iaitu peringkat pertama permohonan SBKS, kedua Kebenaran Merancang (KM) dan ketiga Kelulusan Pelan Bangunan. Oleh itu diharapkan dengan sistem baru ini akan dapat mempercepatkan proses pembangunan harta tanah dalam negeri Johor.

24 Rajah 2.1 : Carta Aliran Permohonan SBKS Agensi Setempat Peringkat I

25 2.3.6.2 SBKS Agensi Setempat Peringkat II / Kebenaran Merancang (KM) - (SBKS I) Proses SBKS Agensi Setempat Peringkat II ini boleh dibahagikan kepada 2 kategori (lihat rajah 2.2) iaitu : a) Tanah dalam Majlis Daerah/PBT b) Tanah luar Majlis Daerah / PBT a) Tanah dalam Majlis Daerah / PBT Bagi tanah yang terletak di dalam kawasan Pentadbiran Majlis, permohonan tersebut diproses di Majlis Daerah (MD) berkenaan yang mana ianya bertindak sebagai urusetia. Proses permohonan ini adalah sambungan dari SBKS I, permohonan ini diproses oleh PBT berkenaan sehingga mendapat kelulusan Majlis dalam mesyuarat penuhnya. Peringkat ini melibatkan penelitian yang lebih terperinci akan butir-butir cadangan dan untuk memastikan setiap aspek perundangan, syarat-syarat jabatan dan piawaian yang diamalkan dipatuhi dalam melaksanakan sesuatu pembangunan. Bagi tujuan ini, beberapa agensi teknikal (melibatkan 14 jabatan) akan dirujuk untuk mendapatkan pandangan dan ulasan (rujuk rajah 2.2). Setelah mendapat kelulusan Majlis, permohonan ini akan di majukan ke Pejabat Tanah untuk penyediaan laporan perakuan ke PTG dan PTG seterusnya akan menyediakan kertas untuk kelulusan kerajaan seterusnya menyampaikan keputusan Kerajaan kepada pemohon dan juga kepada Jabatan-jabatan berkaitan. Selain dikenali dengan SBKS II, proses ini juga dikenali sebagai proses permohonan Kebenaran Merancang (KM) di peringkat Majlis Daerah.

26 Rajah 2.2 : Carta Aliran Permohonan SBKS Agensi Setempat Peringkat II

27 Kebenaran Merancang (KM) Definisi Kebenaran Merancang adalah ditakrifkan seperti berikut : `pemajuan' atau `pembangunan' ditakrifkan sebagai menjalankan apa-apa kerja bangunan, kejuruteraan, perlombongan, perindustrian, atau apa-apa kerja lain yang seumpamanya pada, di atas, di sebelah atau di bawah tanah, membuat sesuatu perubahan matan tentang penggunaan sesuatu tanah atau bangunan atau mana-mana bahagian daripadanya, atau memecah-sempadan atau mencantumkan tanah. Seksyen 2(1) Akta 172 mentafsirkan `kebenaran merancang' sebagai kebenaran yang diberi, dengan atau tanpa syarat untuk menjalankan pemajuan. Bahagian IV Akta 172 memperuntukkan semua permohonan untuk menjalankan `pembangunan' atau `pemajuan' hendaklah dikemukakan kepada pihak berkuasa perancang tempatan untuk mendapatkan permohonan kebenaran merancang berkenaan. Beberapa peruntukan di dalam Akta 172 menyentuh mengenai perkara ini ialah:Seksyen 18(1) menyatakan tiada seorang pun boleh menggunakan atau membenarkan sesuatu tanah atau bangunan digunakan melainkan menurut rancangan tempatan; Seksyen 19(1) menyatakan bahawa tiada seorang pun, selain daripada pihak berkuasa tempatan boleh memula, mengusaha atau menjalankan apa-apa pemajuan melainkan kebenaran merancang berkenaan dengan pemajuan itu telah diberi kepadanya di bawah seksyen 22 Akta 172; dan Seksyen 20 pula menyatakan tiada seorang pun boleh memula, mengusaha, atau menjalankan apa-apa pemajuan lain selain daripada menurut kebenaran merancang yang diberi kepadanya di bawah seksyen 22 berkenaan dengan pemajuan itu atau syarat-syarat kebenaran merancang yang diberi. Justeru, pada amnya `kebenaran merancang' ini bolehlah ditafsirkan sebagai satu prosedur yang menghendakkan pemohon mengemukakan permohonan kepada

28 pihak berkuasa perancang tempatan untuk mendapatkan kelulusan sebelum memulakan sebarang pemajuan di atas tanah atau bangunan. Daripada keseluruhan 16 PBT dalam Negeri Johor, hanya 4 PBT sahaja yang melaksanakan proses permohonan secara Kebenaran Merancang ia-itu MB Johor Bahru, MP Batu Pahat , MP Kluang dan MD Segamat. Apa Itu Kebenaran Merancang Menurut seksyen 19 Akta Perancangan Bandar & Desa 1976 (akta 172) sebelum seseorang itu boleh memula mengusaha atau menjalankan apa-apa pemajuan ia perlu memperolehi Kebenaran Merancang daripada Pihak Berkuasa Tempatan. Kebenaran Merancang yang diberikan kepada seseorang di bawah Seksyen 22, membolehkan ia menjalankan sesuatu Pemajuanmengikut pelan dan syaratsyarat yang dikenakan di dalamnya. Syarat-syarat tersebut akan menentukan antara lain , cadangan penjajaran, kelebaran dan aras jalan dan lorong belakang, garisan bangunan, ketinggian, bentuk, ruang lantai, kegunaan, bilangan dan ketumpatan bangunan, saiz unit, nisbah plot, kesesuaian potongan dan tambakan tanah, peruntukan perparitan dan pembentungan, peruntukan kawasan lapang rekreasi, pusat komuniti, sekolah dan lain-lain syarat yang perlu.

Mengapakah Kebenaran Merancang diperlukan Seksyen 6, Akta 172 telah menetapkan tugas-tugas Pihak Berkuasa Tempatan iaitu : Bertanggungjawab dalam mengatur, mengawal dan merancang pemajuan serta penggunaan semua tanah dan bangunan yang terletak di dalam kawasan pentadbirannya. Ini adalah untuk memastikan supaya semua pemajuan dan penggunaan tanah oleh seseorang individu atau pemaju-pemaju dijalankan dalam keadaan yang teratur dan tidak menyebabkan masalah pencemaran dan kacauganggu, kesesakan lalulintas dan tambahan beban infrastruktur, banjir dan lain-lain kesan yang tidak diingini kepada kejiranan dan persekitaranya. Sebelum pemaju/tuan tanah mengemukakan permohonan sesuatu pemajuan, pemaju/tuan tanah dinasihatkan

29 mendapatkan khidmat daripada seorang Ejen yang mana biasanya merupakan seorang Jururancangan Bandar, Jurukur Tanah, Arkitek atau Jurutera. Ejen pemaju/tuan tanah harus mampu menasihatkan pemaju/tuan tanah bukan saja dari segi proses permohonan, tetapi yang lebih penting adalah dari segi pemilihan alternatif pemajuan. Ini akan membolehkan pemaju/tuan tanah membuat keputusan ke atas alternatif yang paling optimum serta membantu pemaju/tuan tanah dalam memastikan semua kelulusan yang diperlukan boleh diperoleh tanpa apa-apa halangan sebelum pemaju/tuan tanah memulakan pemajuan.

b) Tanah luar Majlis Daerah/PBT Manakala bagi tanah terletak di luar kawasan Pentadbiran Majlis Daerah, permohonan tersebut akan di proses di Pejabat Tanah berkenaan. Pejabat Tanah sebagai urusetia akan merujuk kepada 7 Jabatan-Jabatan teknikal (lihat rajah 2.2) berkaitan untuk ulasan. Selepas menerima semua ulasan jabatan teknikal Pejabat Tanah akan membuat perakuan ke PTG untuk mendapatkan keputusan kerajaan. Selain daripada proses permohonan SBKS tersebut Pejabat Tanah Daerah juga menguruskan permohonan seperti berikut : Pecah Sempadan Pecah Bahagian Cantuman Ubahsyarat

2.3.6.3 Kuasa Meluluskan Permohonan Dalam Proses SBKS Menurut Law Chee Pei (2000), mengikut seksyen 204E KTN, kelulusan atau penolakan permohonan SBKS hendaklah mengikut budi bicara Pihak Berkuasa Negeri (PBN), di mana PBN telah berpuas hati bahawa permohonan berkenaan telah mematuhi syarat-syarat yang berkaitan.

30

a) SBKS Peringkat I Kuasa yang meluluskan permohonan ialah Jawatankuasa Hasil Bumi yang dipengerusikan oleh YAB Meneteri Besar Johor. Jika pembangunan melibat Pajakan tanah yang perlu disambung atau projek yang melibatkan tanah kerajaan seperti jalan dan sebagainya atau terdapat tanah untuk kegunaan agama Islam yang perlu dikurnia kepada Jabatan Agama Islam Johor kuasa memluluskan ialah Majlis Mesyuarat Kerajan (MMK). Majlis Mesyuarat Kerajaan terdiri daripada semua EXCO dan Ex-Officio terdiri dari Y.B. Setiausaha Kerajaan Johor, Penasihat Undang - Undang Negeri Johor dan Pegawai Kewangan Negeri Johor. b) SBKS Peringkat II Kuasa yang meluluskan permohonan ialah Pejabat Tanah Daerah bagi tanah yang berpegang atas hakmilik Pejabat Tanah Daerah seperti : 1) Hakmilik Sementara HS(M) 2) Hakmilik Kekal a. Geran Mukim (GM) b. Extract Mukim Registra (EMR) Manakala kelulusan diperoleh dari Pejabat Tanah dan Galian (PTG) yang melibatkan hakmilik Pendaftar seperti : 1) Hakmilik Sementara HS(D) 2) Hakmilik Kekal a. Geran Negeri (GN) b. Pajakan Negeri PN)

31 2.4 Syarat khas Negeri Johor

Mohd Moideen (2005) menerangkan bahawa ketiadaan hakmilik tetap menyebabkan pembangunan tanah pecah sempadan, pecah bahagian, cantuman tanah dan pecah bahagi bangunan tidak dapat dilakukan. Ini adalah selaras dengan seksyen 135 (1) dan seksyen 140 (1).

Peruntukan seksyen 135, KTN berbunyi ; 135 (1) Tuanpunya mana-mana tanah berimilik yang dipegang di bawah hakmilik Pejabat Pendaftaran atau Pejabat Tanah atau hakmilik sementara sambungan daripada hakmilik kekal boleh, dengan kelulusan di bawah Bab ini dari Pengarah Negeri atau Pentadbir Tanah, seperti yang diperuntukkan oleh subseksyen (2). memecah- sempadan tanah itu kepada dua bahagian atau lebih (dalam Bab ini disebut sebagai "bahagian pecah-sempadan") untuk dipegang olehnya di bawah hakmilik berasingan. Manakala peruntukan seksyen 140, KTN pula berbunyi ; 140. (1) Mana-mana tanah berimilik yang dipegang di bawah hakmilik Pejabat Pendaftaran atau Pejabat Tanah hakmilik sementara sambungan daripada hakmilik kekal oleh dua orang atau lebih sebagai tuanpunya bersama boleh. dengan perjanjian di antara orang-orang itu dan dengan kelulusan di bawah Bab ini Pengarah Negeri atau Pentadbir Tanah, sebagaimana yang diperuntukkan oleh subseksyen (2), dipecah-bahagi .

Kalau diperhatikan kedua-dua seksyen ini hanya membolehkan permohonan pecah sempadan dan pecah bahagian atas hakmilik kekal atau hakmilik sementara sambungan daripada hakmilik kekal sahaja. Tetapi syarat-syarat khas bagi kerajaan Negeri Johor membenarkan permohonan tersebut menggunakan hakmilik sementara yang bukan daripada hakmilik kekal. Ini adalah salah satu daripada kelebihan yang dibenarkan oleh Pentadbiran Tanah Negeri Johor.

32 2.5 Kesimpulan

Daripada ulasan jabatan-jabatan teknikal dan urusan rasmi dan tidak rasmi seperti yang diterangkan di atas, didapati bahawa pembangunan harta tanah yang dilalui ini akan menjalani beberapa prosedur yang penting. Di antaranya ialah proses yang berkaitan dengan kelulusan pecah tanah dan ubah jenis kegunaan tanah, sudah tentulah setiap proses ini akan mengambil masa yang panjang, walaupun jabatan tersebut mempunyai piagam yang telah ditetapkan. Walau bagaimanapun perkara ini akan dibuat kajian dan ulasan bagaimana di Bab 5.

33

BAB 3

PERANAN PERUNDING TANAH / AGENSI YANG TERLIBAT DALAM PROSES SBKS

3.1

Pengenalan

Secara amnya terdapat dua pihak yang terlibat secara langsung bagi permohonan Serahbalik dan Kurniasemula (SBKS) dalam Negeri Johor, iaitu sektor swasta dan sektor kerajaan.

3.2

Sektor Swasta

Dalam sektor swasta terdapat dua pihak bagi proses SBKS yang mana satu daripadanya adalah urusan rasmi dan satu lagi urusan tidak rasmi. i. Urusan rasmi

Dalam urusan rasmi proses permohonan SBKS melibatkan beberapa konsultan seperti berikut : a) b) c) d) Jururancang Bandar Berdaftar , Juruukur Tanah Berlesen, Arkitek Berdaftar, dan Jurutera Bertauliah.

34

ii.

Urusan Tidak Rasmi

Manakala dalam urusan yang tidak rasmi ia melibatkan perunding tanah (individu atau syarikat) yang berperanan untuk memastikan setiap perjalanan proses pembangunan di mana-mana jabatan kerajaan dan jabatan teknikal berjalan dengan lancar dan segala masalah teknikal dan bukan di atasi dengan baik.

3.2.1

Urusan Rasmi

3.2.1.1 Jururancang Bandar Berdaftar a) Kelayakan

Syarat kelayakan untuk menjadi Jururancang Berdaftar mereka hendaklah memiliki Ijazah Sarjana Muda Perancangan Bandar dan Desa atau Perancangan Bandar dan Wilayah atau mempunyai kelulusan yang setaraf dengannya daripada universiti atau institusi pengajian tinggi yang di iktiraf oleh Badan Profesional Perancang Bandar dan Desa atau Kerajaan Malaysia serta mempunyai pengalaman bekerja dalam bidang perancangan bandar dan wilayah selama dua tahun dan mereka yang telah didaftar sebagai Ahli Korporat Pertubuhan Perancang Malaysia (Malaysian Institute of Planners).

b)

Perkhidmatan

Secara umumnya khidmat Jururancang Bandar adalah berhasrat untuk membentuk pembangunan dapat dilaksanakan dengan teratur. Perancangan bandar dan wilayah atau lebih dikenali sebagai perancangan guna tanah adalah bertujuan untuk memandu pembangunan dan gunatanah untuk keperluan awam. Pendekatan perancangan adalah untuk mencapai kecekapan penggunaan tanah, infrastruktur dan kualiti persekitaran bandar. Tujuan sesuatu perancangan adalah untuk mencapai keadaan penempatan yang sistematik, selesa dan cekap.

35

Khidmat Jururancang ini diperlukan apabila permohonan yang terlibat dengan permohonan Serah Balik dan Kurnia Semula (SBKS) dan juga keluasan tanah yang hendak dimajukan melebihi 5 ekar. Dalam keadaan tertentu Jururancang juga terlibat dengan penyediaan Laporan Cadangan Pemajuan (LCP) sekiranya diperlukan. c) Laporan Cadangan Perancangan (LCP )

Menurut Mohd Maideen (2005), Laporan Cadangan Pemajuan (LCP) yang diperkenalkan oleh Jabatan Perancangan Bandar Persekutuan telah dapat membantu Pihak Berkuasa Perancangan untuk membuat keputusan dengan lebih tepat. LCP ini hendaklah disediakan oleh Perancang Bandar bertauliah yang berdaftar dengan Lembaga Perancang Malaysia. LCP sebagai satu keperluan dalam mengemukakan permohonan untuk kebenaran merancang bagi pemajuan perancangan telah pun dibentang dan dipersetujui dilaksanakan di Negeri Terengganu oleh Jawatankuasa Perancang Negeri pada 13 November 1994 dan Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri (MMKN) pada 4 April 1995. Laporan LCP ini adalah mengikut peruntukan Seksyen 21A, Akta Perancangan Bandar Dan Desa (pindaan) 1995, diperlukan disertakan bersekali dengan pelan tatatur yang dikemukakan samada untuk permohonan tukar syarat, pecah sempadan, pecah bahagian, cantuman atau mendirikan bangunan di mana yang berkenaan. Ia membentangkan asas-asas perancangan, rasional-rasional dan justifikasi yang dapat mengukuhkan kesesuaian cadangan-cadangan pemajuan. Juga dapat membantu kelicinan proses pertimbangan oleh Pihak Berkuasa Kerajaan terhadap permohonan yang dikemukakan. Menurut Mohd Moideen lagi, antara tujuan Laporan Cadangan Pemajuan disediakan adalah (JPBD, 1998): i. Untuk memberitahu mengenai latar belakang dan cadangan-cadangan projek pembangunan melalui Pelan Konsep yang telah disediakan bagi menentukan rasional cadangan sesuatu pembangunan.

36 ii. Untuk membolehkan Pihak Berkuasa Perancang Bandar dan Desa Negeri, Majlis Bandaraya dan Majlis Daerah berkenaan membuat penilaian sewajarnya terhadap pembangunan yang dicadangkan berasaskan kepada maklumat terperinci yang dikemukakan. iii. Untuk memastikan prinsip-prinsip perancangan dan faktor-faktor pembangunan diberi perhatian sepenuhnya untuk mewujudkan persekitaran yang selesa, menarik dan menguntungkan semua pihak. iv. Untuk memastikan penyediaan pelan-pelan susunatur mengambil pertimbangan terhadap aspek-aspek fizikal, sosio-ekonomi, alam sekitar dan dasar-dasar rancangan pemajuan. v. Untuk menyediakan rangka penyelarasan di antara pemaju dan pihak Berkuasa bagi memastikan usaha-usaha perancangan dapat menghasilkan sesuatu kawasan yang mempunyai struktur fizikal dan alam sekitar yang baik. Menurut Y.K.Lee & S.B.Tan (2004) pula, Laporan Cadangan Pemajuan adalah laporan yang dikehendaki supaya disampaikan oleh seseorang pemohon kebenaran merancang di bawah seksyen 21A(1) Akta Perancangan Bandar dan Desa (Pindaan) 1995. Sebagai tambahan kepada dokumen-dokumen dan pelanpelan yang dikehendaki supaya disampaikan di bawah seksyen 21(1) untuk kebenaran merancang, pemohon hendaklah menyampaikan suatu laporan cadangan pemajuan yang hendaklah mengandungi dokumen yang berikut :

a. konsep dan. justifikasi pemajuan; b. peta lokasi dan pelan tapak; c. butir-butir hakmilik tanah dan sekatan ke atas tanah, jika ada;

d. i. perihal tanah, termasuklah alam sekitarnya dari segi fizikal topografinya,

landskapnya, geologinya, konturnya, salirannya, air dan tadahan air dan bentukbentuk semulajadi di atasnya; ii. hasil tinjauan pokok-pokok dan semua jenis tumbuh-tumbuhan; & HL butirbutir bangunan yang berkemungkinan oleh pemajuan itu; e. analisis gunatanah dan kesannya terhadap tanah yang berdampingan f. pelan-pelan susunatur yang mengandungi butir-butir yang ditentukan dalam seksyen 21(B); dan

37 g. apa-apa perkara lain yang ditetapkan oleh pihak berkuasa perancang tempatan.

3.2.1.2 Juruukur Tanah Berlesen (JTB)

a)

Kelayakan

Kelayakan untuk menjadi JTB ialah seseorang itu mestilah mempunyai Ijazah Sarjana Muda Ukur Tanah atau mempunyai kelulusan yang setaraf dengannya daripada universiti atau institusi pengajian tinggi yang di iktiraf oleh Badan Profesional Lembaga Juruukur Tanah Semenanjung Malaysia (LJT) yang telah didaftar sebagai Ahli Persatuan Juruukur Tanah Malaysia (PEJUTA). Seorang Juruukur Berlesen adalah tertakluk di bawah Akta 458 dari Lembaga Juruukur Tanah Semenanjung Malaysia. b) Perkhidmatan

Perkhidmatan Juruukur Tanah Berlesen (JTB) diperlukan ke atas permohonan SBKS yang keluasan tapaknya kurang daripada 5 ekar. Tetapi bermula daripada 31 Mei 2005 Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Johor telah mensyaratkan pelan susunatur bagi permohonan SBKS atas semua pembangunan harta tanah disediakan oleh Jururang Bandar atau Perunding Perancang Bandar yang berdaftar dengan Pertubuhan Perancang Bandar Malaysia bagaimana surat arahan dari jabatan tersebut nombor rujukan : JPBD.J1/32//00001 Jld.17 (16)) bertarikh 31 Mei, 2005 (lihat lampiran 8). Penglibatan Juruukur Tanah hanya dibenarkan atas permohonan pecah sempadan (seksyen 135, KTN), pecah bahagian (seksyen 140, KTN) dan cantuman (seksyen 146, KTN) sahaja, samada bagi tujuan pertanian, bangunan atau industri. Selain daripada di atas Juruukur juga terlibat dengan syarat nyata permohonan ubahsyarat, mengenakan syarat & pinda (seksyen 124, KTN), penyediaan pelan pra-hitungan dan

penyediaan hakmilik sementara atau hakmilik kekal.

38 3.2.1.3 Arkitek Berdaftar a) Kelayakan

Kelayakan untuk menjadi Arkitek Berdaftar ialah sekurang-kurangnya memiliki Ijazah Sarjana Muda dalam bidang Seni Bina dan perlu menimba pengalaman kerja dalam firma seni bina sekurang-kurangnya selama lima hingga 10 tahun terlebih dahulu. Sebelum diiktiraf sebagai Arkitek Berdaftar, graduan arkitek perlu melalui satu tempoh pendidikan formal di universiti yang diiktiraf sama ada di dalam atau di luar negara. Arkitek diiktiraf pendaftarannya hanya apabila lulus peperiksaan yang diselenggarakan oleh Lembaga Arkitek Malaysia (LAM) dan Pertubuhan Arkitek Malaysia (PAM) .

b)

Perkhidmatan

Di dalam proses pembangunan tanah Kebenaran Merancang (KM), selain dari Jururancang Berdaftar dan Juruukur Berlesen, Akitek dibenarkan juga menjadi Perunding dalam permohonan ke Majlis Daerah.

3.2.1.4 Jurutera Bertauliah a) Kelayakan

Kelayakan bagi calon Jurutera Bertauliah harus memiliki sekurang-kurangnya Ijazah Sarjana Muda dalam mana-mana bidang kejuruteraan dari universiti tempatan atau luar negara. Calon perlu menjadi ahli Institute of Engineers Malaysia sebelum boleh mendaftar dengan Board of Engineers Malaysia. Mereka memerlukan tiga tahun pengalaman pekerjaan yang diiktiraf di dalam bidangbidang berkaitan sebelum layak ditemuduga bagi mendapat tauliah jurutera profesional.

39 b)Perkhidmatan Pihak Jurutera Bertauliah akan terlibat dalam proses pembangunan tanah ini ketika diperingkat SBKS II. Mereka akan menyediakan rekabentuk cadangan sistem saliran dalam tapak pembangunan bagaimana digariskan dalam Buku Manual Saliran Mesra Alam. Rekabentuk tersebut akan dirujuk kepada Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS) bagi tujuan kiraan hidraulik, kesesuaian drainage sistem perparitan keluar dari tapak projek

3.2.1.5 Peguam a)Kelayakan Calon Peguam Profesional mestilah menduduki Peperiksaan Sijil Amalan Guaman atau Certificate Legal Practice (CLP) telah diperkenalkan pada tahun 1984 dan dikendalikan oleh Lembaga Kelayakan Profesion Undang-undang Malaysia. Peperiksaan ini diwajibkan kepada semua pemegang Ijazah Sarjana Muda Undang-undang LLB dari universiti-universiti di England, Wales dan Ireland Utara yang mana mereka tidak menduduki peperiksaan akhir Bar di sana, tetapi ingin menjadi peguambela dan peguam cara di Malaysia. Seseorang calon yang lulus peperiksaan ini diiktiraf sebagai orang yang berkelayakan ataupun a qualified person dengan izin, di bawah seksyen 3, Akta Profesion Undang-undang 1976, dan boleh memulakan latihan dalam kamar, dengan izin, reading-in-chambers sebelum boleh diterima masuk sebagai peguambela dan peguamcara di Malaysia. Peperiksaan ini diadakan sekali setahun pada tiap-tiap bulan Ogos. b)Perkhidmatan Pihak Peguam yang mewakili bank akan memajukan suratan hakmilik keluaran (DHK) tanah yang dicagarkan di bank ke Pejabat Tanah / Pejabat Pendaftar, PTG bagi tujuan pendaftaran hakmilik. Hakmilik asal yang dimajukan oleh peguam

40 tersebut akan dimusnahkan oleh PTD bagi hakmilik Pejabat Tanah manakala Pendaftar PTG bagi hakmilik Pendaftar dan hakmilik tersebut akan digantikan dengan hakmilik baru.

3.2.2

Urusan Tidak Rasmi

3.2.2.1 Perunding Tanah (runner) a) Kelayakan

Syarikat Berdaftar atau orang persendirian yang pada biasanya mempunyai reputasi dan kontek yang baik dengan Pejabat Tanah / PTG dan lain-lain Jabatan Teknikal yang terlibat. b) Perkhidmatan

Perkhidmatan perunding ini mengikut kebiasaanya adalah atas keperluan tuan tanah / pemaju. Perunding yang dilantik oleh tuan tanah seperti Jururancang Bandar atau Juruukur Tanah secara dasarnya akan hanya membuat susulan di jabatan teknikal yang terlibat dari segi masalah teknikal sahaja, tidak mengambil kira cepat atau lambatnya atas satu-satu kes permohonan. Bagi mengatasi masalah ini pemaju atau tuan tanah disaranakan supaya melantik perunding tanah yang dimaksud di atas.

3.3

Jabatan Kerajaan

Bagi tujuan untuk mendapatkan keputusan dasar dari pihak kerajaan, ulasan dan sokongan dari jabatan-jabatan teknikal diperlukan. Jabatan-jabatan yang terlibat adalah seperti berikut : i. Jabatan Perancangan Bandar dan Desa ii. Pentadbir Tanah Daerah

41 iii. Pihak Berkuasa Tempatan / Majlis Daerah iv. Pejabat Tanah dan Galian (PTG) v. Majlis Daerah / Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) vi. Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS) vii. Lain lain Jabatan yang terlibat seperti berikut : a. Jabatan Kesihatan b. Unit Perancang Ekonomi Negeri c. Jabatan Kerja Raya (JKR) d. Tenaga Nasional Negara (TNB) e. Jabatan Alam Sekitar f. Syarikat Air Johor g. Jabatan Perkhidmatan Pembentungan h. Jabatan Telekom i. Jabatan Bomba

3.3.1

Jabatan Perancang Bandar dan Desa (JPBD)

Secara amnya Jabatan Perancang Bandar dan Desa merupakan jabatan yang paling penting dan bertanggungjawab mengatur, memandu arah serta memudah cara pembangunan di dalam kawasan Majlis Daerah / PBT atau Negeri. Jabatan Perancang Bandar bertanggungjawab meneliti serta menilai semua permohonan bagi kebenaran merancang adalah selaras dengan dasar pembangunan semasa serta mengawal setiap pembinaan supaya teratur dan dengan keperluan perundangan semasa.

3.3.1.1 a)

Fungsi Jabatan JPBD Menyediakan pelan-pelan pembangunan yang merangkumi pelan struktur dan pelan tempatan bagi keseluruhan kawasan pentadbiran

42 Majlis selaras dengan peruntukan Akta Perancangan Bandar dan Desa, 1976 (Akta 172). b) Menerima, menyemak dan mengemukakan ulasan perancangan terhadap semua permohonan berkaitan tukar syarat, pecah sempadan tanah dan permohonan kelulusan pelan tataatur selaras dengan keperluan piawaian perancangan semasa. c) Memberi ulasan teknikal dalam aspek perancangan fizikal dan kegunaan tanah terhadap permohonan tanah kerajaan dan projekprojek penswastaan negeri. d) Mengkaji dan mengemukakan ulasan kepada permohonan

kelulusan pelan bangunan warisan yang terletak di dalam kawasan / zon pemugaran dan pemuliharaan atau bangunan warisan yang telah diwartakan di bawah Enakmen. e) Menyelia, memantau dan melaksanakan penguatkuasaan ke atas semua pembangunan yang melibatkan kawasan warisan dan bangunan warisan.

3.3.2

Pejabat Tanah Daerah (PTD)

Sebagai salah satu dari institusi yang tertua Pejabat Tanah sentiasa menjadi tumpuan masyarakat kerana tanah adalah sesuatu yang asas yang melibatkan semua lapisan tanpa mengira status atau bangsa. Sepanjang masa Pejabat Tanah sentiasa berhadapan dengan isu-isu yang menjadi punca ketidakpuasan hati orang awam.

43 3.3.2.1 Tugas-tugas Pejabat Tanah Di antara bidang tugas-tugas dan peranan Pejabat Tanah, berikut disenarai tujuh bidang utama urusan Pentadbiran Tanah iaitu : a) b) c) d) e) f) g) Pelupusan tanah Pendaftaran hak milik Pendaftaran hak milik strata Kelulusan pindah milik /gadaian Pembangunan tanah Pendaftaran urus niaga / bukan urus niaga Pengambilan Balik Tanah (PBT)

Walau bagaimanapun kertas ini lebih menumpukan kepada para (a) Pelupusan tanah dan (g) Pembangunan tanah.

3.3.2.2 Fungsi Pejabat Tanah dalan proses SBKS

Antara lain tugas-tugas Pejabat Tanah dalam proses SBKS adalah seperti berikut : a) Menerima dan mengagihkan pelan permohonan kepada jabatan-jabatan yang terlibat b) Menyediakan laporan akuan kepada PTG untuk diperakuan ke Jawatankuasa Hasil Bumi selepas menerima ulasan dari jabatan-jabatan yang berkaitan c) Menyampaikan keputusan kerajaan kepada pemohon.

44 3.3.2.3 Fungsi-Fungsi Lain Pejabat Tanah

Di antara fungsi-fungsi pentadbiran tanah selain daripada di atas adalah seperti berikut :a) Merancang pembangunan dan guna tanah bagi tujuan pertanian, perumahan, perniagaan, perusahaan dan sebagainya selaras dengan perkembangan ekonomi semasa. b) c) Menyediakan maklumat dan data-data mengenai kegunaan dan pemilik tanah. Menguruskan proses pengurniaan dan pembangunan tanah serta urus niaga seperti gadaian, pindah milik, pajakan dan proses bukan urus niaga seperti kaveat, ubah syarat, perizaban, dan perintah Mahkamah dan sebagainya. d) Mengawal, mengutip dan merancang hasil melalui cukai tanah, lesen pendudukan sementara, permit bahan batuan, denda, premium tanah, urus niaga dan bukan urus niaga dan lain-lain. e) Melaksanakan peraturan dan menguatkuasakan undang-undang tanah berdasarkan perundangan sedia ada.

3.3.3

Pejabat Tanah dan Galian (PTG)

Di peringkat PTG permohonan Serahbalik dan Kurniasemula (SBKS) melibatkan dua peringkat, iaitu SBKS Agensi Peringkat I dan SBKS Agensi Peringkat II.

3.3.3.1 SBKS Agensi Setempat Peringkat I PTG menerima permohonan berserta pelan-pelan dan mengagihkan ke tiga jabatan teknikal (lihat rajah 2.1) yang terlibat untuk mendapat ulasan dan seterusnya memajukan ke pihak Majlis Mesyuarat Kerajaan (MMK) untuk

45 pertimbangan kelulusan dasar. Kemudian PTG menyampaikan keputusan oleh kerajaan sama ada diluluskan atau ditolak kepada pemohon serta ke Pejabat Tanah.

3.3.3.2 SBKS Agensi Setempat Peringkat II Selepas menerima segala ulasan dari jabatan-jabatan teknikal yang disediakan oleh Pejabat Tanah kemudian menyediakan laporan dan perakuan kepada PTG dan seterusnya PTG akan majukan permohonan tersebut ke Jawatankuasa Hasil Bumi untuk pertimbangan kelulusan sepenuhnya dari kerajaan. Selanjutnya menyampaikan kelulusan kerajaan ke Pejabat Tanah Daerah (PTD) serta kepada pemohon.

3.3.4

Majlis Daerah / Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)

Fungsi Majlis Daerah / PBT dalan proses pembangunan tanah adalah seperti berikut : a) Menerima dan mengagihkan pelan permohonan kepada jabatan-jabatan yang terlibat b) Menyediakan laporan akuan kepada PTD / PTG untuk diperakuan ke Jawatankuasa Hasil Bumi selepas menerima ulasan dari jabatan-jabatan yang berkaitan. Menurut Mohd Rozaidi (2004), Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) seperti diperuntukan dalam Akta 172 sebagai Pihak Berkuasa Perancang Tempatan (PBPT) yang bertanggungjawab mengatur, mengawal dan merancang kemajuan dan penggunaan kesemua tanah dan bangunan dalam kawasannya. PBT bertanggungjawab mengurus kelulusan pelan susunatur dan pelan bangunan. Ia akan mengagihkan segala maklumat dan pelan-pelan yang berkaitan ke jabatanjabatan teknikal yang terlibat untuk mendapatkan ulasan.

46

3.3.4.1 Tugas dan Kuasa PBPT Akta PBD 1976 menetapkan dua tugas utama PBPT iaitu, perancangan dan penyebaran maklumat berkenaan dengan perancangan. Disamping itu, PBPT juga wajib menjalankan sebarang tugas yang diarahkan oleh PBN atau JPN. Secara terperinci s. 6(1) Akta PBD 1976 menyatakan bahawa PBPT hendaklah : a) mengatur, mengawal, dan merancang pemajuan dan penggunaan semua tanah dan bangunan dalam kawasannya; b) mengusaha, membantu dan menggalakkan pemungutan, penyenggaraan, dan penyiaran perangkaan, buletin, dan monograf, dan lain-lain siaran yang berhubung dengan perancangan bandar dan desa dan metodologinya; dan c) melaksanakan apa-apa tugas lain yang ditanggungkan ke atasnya dari masa kesemasa oleh Pihak Berkuasa Negeri atau oleh Jawatankuasa Perancang Negeri.

3.3.5

Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS)

JPS adalah jabatan yang terlibat secara langsung dalam perancangan infrastruktur saliran bagi sesuatu kawasan pembangunan. Perancangan tersebut sangat penting bagi mengurangkan kadar berlakunya banjir dan pencemaran air sama ada semasa pembinaan atau pun selepas projek telah siap. Di antara proses pembangunan tanah yang dinyatakan yang terlibat secara langsung dengan infrastruktur saliran ialah permohonan kelulusan pelan susunatur / pertapakan / pecah sempadan tanah, permohonan kelulusan pelan infrastruktur yang melibatkan kerja tanah dan sistem saliran.

47

3.3.5.1 Fungsi JPS Fungsi utama JPS adalah memberi perkhidmatan dalam pembangunan dan pengurusan pengairan, saliran, sungai, zon pantai, hidrologi dan sumber air sebagai sumbangan kepada sektor pertanian, peningkatan kualiti hidup penduduk dan pemuliharaan alam sekitar. Ulasan dan pandangan daripada JPS di dalam permohonan SBKS pada kebiasaannya boleh disenaraikan seperti berikut :

a)

Pihak pemohonan hendaklah menyediakan sistem saliran serta parit yang sesuai untuk kawasan tapak permohonan supaya sistem yang sedia ada di kawasan tersebut dan persekitarannya tidak akan terganggu akibat dari pembangunan ini nanti. Reka bentuk cadangan sistem saliran dalam tapak tersebut hendaklah direka oleh seorang Juruperunding Bertauliah (Jurutera Bertauliah ) mengikut garis panduan sebagaimana digariskan dalam Manual Saliran Mesra Alam (MASMA)

b)

Butiran terperinci cadangan sistem saliran/parit hendaklah dikemukakan kepada JPS semasa peringkat kerja tanah/perparitan nanti.

3.3.6

Ulasan dan komen daripada lain-lain Jabatan yang terlibat adalah seperti berikut :

Selain daripada tiga jabatan di atas terdapat sebelas Jabatan Teknikal lain yang terlibat di dalam proses SBKS ini, sudah tentu menjadikan proses ini melibat banyak masalah dan birokrasi dari Jabatan yang terlibat.

Jabatan-jabatan lain yang terlibat adalah bagaimana disenaraikan seperti berikut :

48

i. Jabatan Kesihatan Komen dari Jabatan Kesihatan biasanya sekitar kesihatan, ini adalah untuk memastikan supaya pemaju menjaga kebersihan kawasan termasuk memastikan tapak projek bebas dari tempat-tempat pembiakan nyamuk, lalat dan lain-lain serangga.

ii. Unit Perancang Ekonomi Negeri Pada kebiasaannya ulasan daripada jabatan ini lebih menumpukan kepada penglibatan perancangan projek pembangunan yang melibat projek kerajaan.

iii. Jabatan Kerja Raya (JKR) Jabatan Kerja Raya adalah salah satu yang menyediakan perkhidmatan dan nasihat teknikal kepada agensi Kerajaan dalam aspek perancangan, rekabentuk, pengurusan pembinaan projek bangunan, jalan, jambatan dan lain-lain. Jabatan ini juga bertanggungjawab menguruskan penyediaan infrastruktur dan kemudahan awam khasnya jalan raya, bangunan Kerajaan dan pengkalan bagi memenuhi keperluan pembangunan negara. Menurut Mohd Rozaidi (2004), ulasan dari JKR lebih kepada rangkaian jalan keluar masuk ke jalan yang sedia ada untuk keselamatan pengguna-pengguna jalan raya. Memastikan keluasan dan rizab jalan diperuntukkan di dalam sebuah projek pembangunan adalah mengikut piawaian yang ditetapkan .

iv. Tenaga Nasional Negara (TNB) Menurut Mohd Rozaidi (2004), tanggungjawab TNB adalah memastikan jarak serta kemudahan kesampaian elektrik ke kawasan cadangan pembangunan dari

49 stesyen janakuasa yang terdekat dan juga memastikan kapasiti sub stesen yang akan dibina berupaya menampung keperluan pada masa akan datang. v. Jabatan Alam Sekitar Jabatan ini akan meminta pelan gunatanah semasa sekitar tapak dalam jarak 3 km radius. Perancangan pembangunan yang hendak dijalankan mestilah berjarak 3 km dari sempadan tapak yang dipohon bagi mencegah sebarang kacauganggu dan ketidakselesaan penduduk sekeliling. Pembangunan yang luasnya melebihi 125 ekar (50 hektar) akan dikenakan laporan kajian kesan alam sekitar (EIA). vi. Syarikat Air Johor Pemaju dikehendaki mengemukakan cadangan sistem bekalan air dan retikulasi sebaik sahaja pelan leaut diluluskan. Pelan air hendaklah diluluskan dahulu sebelum pemaju/pemohon boleh diberi sokongan untuk kelulusan pelan bangunan dan pelan kerja tanah. vii. Pejabat Daerah / Majlis Daerah Memastikan bahawa kawasan pembangunan tidak bercanggah dengan zon yang telah ditetapkan. viii.Jabatan Perkhidmatan Pembentungan Pembangunan yang mempunyai lebih 150 orang perlu menyediakan rizab kolam pengoksidanan atau sistem pembentungan jenis mekanikal mengikut piawaian yang ditetapkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. ix. Jabatan Telekom Jabatan ini akan melihat secara kesuluruhan tapak pembangunan bagi memastikan talian komunikasi dapat dibekalkan.

50

x. Jabatan Bomba Jabatan ini akan memastikan kehendak pencegahan kebakaran Jabatan dipatuhi seperti deretan rumah teres hendaklah tidak melebihi 16 unit atau 90.5 meter panjang dan semua pelan-pelan bangunan yang akan dicadangkan dikehendaki lengkap dengan pencengahan kebakaran sebelum bangunan didirikan.

xi. Lain-lain Jabatan yang difikirkan perlu Selain daripada jabatan-jabatan tersebut di atas jabatan lain yang berkaitan seperti Jabatan Buruh, Jabatan Pertanian dan lain-lain akan dirujuk sekiranya perlu.

3.4

Kesimpulan

Secara ringkasnya di dalam pembangunan harta tanah ianya melibatkan banyak pihak, terdiri daripada agensi-agensi kerajaan dan juga swasta. Akibatnya sudah tentulah ini melibatkan banyak masa, tenaga dan prosedurprosedur tertentu ia adalah merupakan antara punca utamanya kelewatan dalam satu-satu proses pembangunan harta tanah.

51

BAB 4

KAJIAN KES

Pengenalan Negeri Johor dibahagikan kepada lapan daerah iaitu Johor Bahru, Kluang, Batu Pahat, Muar, Segamat Pontian, Kota Tinggi dan Mersing dan diletakkan di bawah 15 pihak berkuasa tempatan . Berlainan daripada kebanyakan negeri lain, majlis daerah di negeri Johor tidak bertanggungjawab kepada urusan tanah . Sebaliknya , hal-ehwal tanah ditadbir oleh pejabat tanah daerah . Setiap daerah dibahagikan lagi kepada mukim-mukim dan seorang penghulu dilantik untuk mewakili Pegawai Daerah dalam pentadbiran harian . Kajian kes yang dipilih berikut adalah kes-kes permohonan pecah sempadan, pecah bahagian dan ubahsyarat secara serah balik dan kurniasemula yang bermula dari tahun 1997 hingga ke 2007 yang melibatkan dalam Negeri Johor. Pejabat Tanah yang terlibat dalam kes-kes ini ialah Johor Bahru (rajah 4a), Pontian (rajah 4b) dan Kluang (rajah 4c). Manakala kawasan pentadbiran Majlis yang terlibat ialah Majlis Bandaran Johor Bahru (MBJB), Majlis Daerah Pontian (MDP dan Majlis Daerah Kluang (MDK). Kesemua permohonan ini dijalankan oleh Jurukur Tanah Berlesen (JTB) dan juga sebahagiannya melibatkan Jururancang Bertauliah. Pembangunan yang mana

52 melibatkan pecah sempadan/bahagian dan ubahsyarat dengan cara Serahbalik dan Kurniasemula (SBKS) memerlukan penglibatan Jururancang Bertauliah sebagaimana kehendak Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD) Negeri Johor, lihat surat JPBD, Negeri Johor (Lampiran 8)

Kajian kes yang dibuat kesemuanya sebanyak sembilan kes (lihat jadual 5.1), empat daripadanya melibatkan kategori bangunan terdiri daripada pembangunan bercampur dan rumah kedai dan selebihnya kategori pertanian terdiri daripada pembahagian hak kepada saudara keluarga dan juga permohonan ubahsyarat pertanian daripada dusun kepada ternakan ayam dan daripada dusun kepada dusun (eko pelancongan).

4.1 4.1.1

Kajian Kes I (Kelana Erat Sdn Bhd) Lokasi Tapak

Tapak cadangan terletak di atas lot PTD 20492, Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor Darul Takzim. Keluasan keseluruhan bagi kawasan tapak cadangan ini adalah 25.045 ekar ( 10.136 ha.). Tapak ini terletak di dalam kawasan pentadbiran Majlis Perbandaraya Johor Bahru. Lokasi tapak adalah strategik kerana ianya berdekatan dengan kawasan kediaman sedia ada seperti Taman Dato Onn dan Taman Larkin Jaya (rujuk rajah 4.1.1 dan 4.1.2). Tapak cadangan mempunyai tahap aksessibiliti yang baik kerana kedudukannya terletak di dalam jaringan jalan-jalan utama MBJB iaitu Jalan Dato Jaffar dan Jalan Larkin Lama. Tapak ini juga terletak berdekatan dengan lebuh raya Johor Bahru-Skudai sebagai jaringan penting untuk menjadikan kawasan tumpuan perumahan utama di Bandaraya Johor Bahru.

53

Rajah 4a : SEMPADAN PENTADBIRAN PEJABAT TANAH DAERAH JOHOR BAHRU

54

Rajah 4b : SEMPADAN PENTADBIRAN PEJABAT TANAH DAERAH PONTIAN

55

Rajah 4c : SEMPADAN PENTADBIRAN PEJABAT TANAH DAERAH KLUANG

56

Rajah 4.1.1 : Pelan Tapak Bagi Kes 1

Rajah 4.1.2 : Pelan Lokasi Bagi Kes 1

57 4.1.2 Keadaan Tanah

Guna tanah sekitar tapak cadangan adalah terdiri daripada perumahan yang didirikan di atas tapak persendirian dan berdekatan dengan perkampungan Jabatan Kastam. Terdapat juga beberapa kemudahan awam seperti Gelanggang Budaya, Poliklinik, Kompleks Kolam Renang yang terletak berdekatan dengan tapak ini. Tapak ini rupa buminya kawasan lembah paya semak samun ada terdapat rizab parit dan Tapak Semaian MBJB.

Rajah 4.1.3 : Pelan Tatatur Bagi Kes 1

4.1.3

Cadangan pembangunan

Cadangan gunatanah pembangunan perumahan ini adalah bertetapan sebagaimana zoning yang ditetapkan oleh Rancangan Struktur (Pengubahan) MBJB 1997. Pembangunan bagi kes 1 ini ialah merupakan pembangunan bercampur (mix development) (rujuk rajah 4.1.3). Pembangunan melibatkan rumah kediaman

58 pangsapuri kos sederhana bertingkat, rumah kelab, tadika dan Dewan Masyarakat. Segala butiran pembangunan tanah adalah di dalam Jadual 4.1.1.

4.1.4

Butir-butir tanah Pemilik berdaftar Lokasi Hak milik tanah Lot Luas Tuan tanah Mukim Daerah Syarat nyata Jenis kegunaan tanah Sekatan kepentingan : Kelana Erat Sdn Bhd : Jalan Sentosa, Larkin, Johor Bahru : HS(D) 289962 : PTD 20492 : 25.45 ekar : Kelana Erat Sdn Bhd : Bandar Johor Bahru : Johor Bahru : Tiada : Pertanian :

Tanah yang dikurnia ini tidak boleh dijual, dicagar, dipajak atau dipindahmilik dengan apa cara sekalipun termasuk dengan menggunakan segala surat perjanjian yang bertujuan untuk melepaskan / menjual tanah ini tanpa kebenaran Penguasa Negeri. Sempadan utara Sempadan selatan Sempadan timur Sempadan barat : Gelangang Budaya : Perumahan Kastam : Jalan Dato Jaffar : Jalan Sentosa

4.1.5

SBKS I [Kebenaran Merancang (KM)]

Tapak projek ini terletak di dalam kawasan Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB), maka permohonan ini dimajukan terus ke MBJB dengan cara permohonan Kebenaran Merancang dan permohonan ini juga dikenali sebagai

59 permohonan KM leaut. Jika tapak ini letaknya di luar kawasan MBJB proses ini juga dikenali sebagai permohonan SBKS Agensi Setempat Peringkat I. Di dalam Negeri Johor hanya pentadbiran MBJB sahaja menerima permohonan SBKS I, tidak seperti di Majlis Daerah yang lain-lain.

Permohonan KM dimajukan oleh Jururancang Berdaftar Megarancang Sdn Bhd dengan menggunakan Borang A (Kaedah 2 (1)) (lihat lampiran 9) berserta dengan butir-butir berikut : Jadual 4.1.1 : Komposisi pembangunan Kes 1 Bil JENIS PEMBANGUNAN UNIT 876 % 100 EKAR 22.819 1.150 0.610 0.466 876 100.00 25.045 % 91.112 4.592 2.436 1.861 100.00 1. Pangsapuri Kos Sederhana 2. Loji Najis Mekanikal 3. Rizab Parit Ut ama 4. Rizab Jalan 80 Kaki JUMLAH

18 salinan pelan cadangan pemajuan 2 salinan hak milik tanah 4 salinan pelan topo 2 salinan Memorandum of Article of Association (MAA) 2 salinan Laporan Cadangan Pemajuan (LCP)

4.1.5.1 Tatacara Kajian Kes Mengikut Tempoh Masa Kebenaran Merancang (KM) Dengan bantuan khidmat perunding tanah (runner) masa yang diambil bagi kes ini bermula dari permohonan dimajukan ke MBJB hingga tarikh memasukkannya ke Pejabat Tanah ialah 203 hari. Jadual 4.1.2 yang menunjukkan tatacara peringkat SBKS I mengikut masa bagi kes ini.

60

Jadual 4.1.2 : Kelulusan Peringkat SBKS II Mengikut Masa Bil Tindakan Tarikh Hari 1 Permohonan dikemukakan ke Majlis 1-Jan-03 78 2 Majlis luluskan permohonan 20-Mar-03 125 3 Permohonan masuk PTD 23-Jul-03 Jumlah tempoh masa 203

4.1.6

SBKS Peringkat II

Selepas kelulusan KM (SBKS I) dari MBJB diterima oleh Jururancang, permohonan lanjutan dibuat oleh Juruukur Tanah Berlesen dengan melanjutkan permohonan tersebut ke Pejabat Tanah Daerah Johor Bahru bersertakan dokumen bagaimana butiran seperti disenaraikan berikut : 8 salinan pelan yang telah diluluskan oleh Pihak Majlis Daerah (MBJB) 1 salinan surat pelantikan Juruukur Tanah 4 salinan Borang 12A KTN Bayaran pendaftaran sebanyak RM100.00 untuk setiap lot 2 salinan butir-butir pemohon 2 salinan sah hak milik terlibat Resit cukai tanah tahun semasa 2 salinan Resolusi Syarikat Borang 24 & 49 Akta Syarikat

Selepas menerima dokumen tersebut di atas, Pentadbir Tanah Daerah (PTD) akan memajukan permohonan yang lengkap ke Pengarah Tanah Galian (PTG) untuk diperakukan kepada Pejabat Jurutulis dan seterusnya ke Mesyuarat Kerajaan dan kelulusan EXCO.

61 Sebelum surat kelulusan dapat dikeluarkan, pihak PTG akan meminta daripada Juruukur Tanah Berlesen pelan pra hitungan bagaimana peruntukan seksyen 204D (1) ( c ), KTN ) bagi tujuan semakan dan perbandingan di antara pelan tatatur yang diluluskan dan pelan pra-hitungan. Ini adalah bertujuan bagi memastikan unit dan keluasan pecahan lot yang diluluskan mencukupi.

4.1.6.1 Tatacara Kajian Kes mengikut tempoh masa SBKS II

Jadual 4.1.3 berikut menunjukkan carta aliran proses SBKS II di Pejabat Tanah Daerah Johor Bahru dan Pengarah Tanah Galian Johor mengikut masa.

Jadual 4.1.3 : Kelulusan Permohonan SBKS Peringkat II Mengikut Masa Bil Tindakan Tarikh Hari 1 Permohonan masuk PTD 23-Jul-03 264 2 Permohonan masuk PTG 3 MMK luluskan permohonan 4 PTG luluskan permohonan 5 PTD luluskan permohonan Jumlah tempoh masa 12-Apr-04 43 25-May-04 1 26-May-04 308

4.1.6.2 Isu Semasa Peranan Perunding Tanah (runner) Masalah yang sering dihadapi oleh pemaju ialah surat pelepasan tanpa syarat dan membenarkan gadaian terdapat di dalam hak milik asal dikeluarkan dan kemudian didaftar ke dalam hak milik baru dari pihak bank. Disinilah peranan perunding tanah (runner) yang mana akan memainkan tugasnya supaya surat pelepasan dari pihak bank dapat dikeluarkan dalam masa yang cepat.

62 Dengan surat kelulusan tersebut Juruukur akan memajukan dokumen-dokumen berikut ke Pejabat Tanah bagi tujuan pendaftaran hak milik baru, dokumen tersebut ialah :

i. ii. iii. iv. v.

1 salinan borang 11AK KTN (Hak milik baru) 1 salinan sijil Lembaga Juruukur Tanah (LJT) 1 salinan asal suratan hak milik tanah 1 salinan surat pelepasan dari pihak bank dan lain-lain dokumen berkaitan

Sungguhpun kerja-kerja tersebut dijalankan oleh Juruukur Tanah namun peranan perunding tanah (runner) masih lagi diperlukan juga kerana seperti biasa pendaftaran hak milik tidak dapat dijalankan dengan cepat tanpa tindakan susulan oleh konsultan. Pada kebiasaannya perunding tanah (runner) akan membuat susulan ke Pejabat Tanah / Pejabat Pendaftar hampir setiap hari bagi memastikan pendaftaran hakmilik baru dapat dilakukan.

63 4.2 4.2.1 Kajian Kes II (Ban Hoe Lee Co. Sdn Bhd) Lokasi Tapak

Tapak cadangan ini berada ditepi kiri Jalan Air Hitam ke Kluang dan terletak di atas lot 2578 dan lot 262, Mukim Kluang, Daerah Kluang, Negeri Johor Darul Takzim. Keluasan keseluruhan bagi kawasan tapak cadangan ini adalah 8.160 ekar. Tapak ini berada di dalam kawasan pentadbiran Majlis Daerah Kluang (MPK) (rujuk rajah 4.2.1 & 4.2.2).

4.2.2

Keadaan Tanah

Keadaan tapak ialah tanah terbiar dan guna tanah sekitar tapak cadangan terdiri daripada taman perumahan dan terdapat satu lot pam minyak yang telah beroperasi.

4.2.3

Butir-butir tanah : Ban Hoe Lee Co. Sdn Bhd : Batu 69 Jalan Air Hitam-Kluang : GN 37561 & EMR 363 : 25728 & 262 : 8.160 ekar : Kluang : Kluang : Tiada : Pertanian : Tiada : Lot 6806 : Jalan Air Hitam Kluang : Lot 264 & 263

Pemilik berdaftar Lokasi Hak milik tanah Lot Luas Mukim Daerah Syarat nyata Jenis kegunaan tanah Sekatan kepentingan Sempadan utara Sempadan selatan Sempadan timur

64

Rajah 4.2.1 : Pelan Tapak Bagi Kes 2

Rajah 4.2.2 : Pelan Lokasi Bagi Kes 2

65 4.2.4 Cadangan Pembangunan

Cadangan pembangunan bagi projek ini adalah tujuan komersial yang berkonsepkan pembangunan bercampur (mix development) terdiri daripada satu lot perdagangan dan 12 lot bilik pameran. Lot ini juga terlibat dengan serahan untuk talian laluan TNB, Pencawang TNB, rizab Jabatan Perparitan dan Saliran (JPS) dan peleberan jalan Ayer Hitam Ke Kluang. Komponen cadangan pembangunan kegunaan tanah adalah seperti berikut di jadual 4.2.1.

Bil 1. 2. 3. 4. 5.

Jadual 4.2.1 : Komponen pembangunan Bagi Kes 2 Jenis Pembangunan Unit % (Unit) Luas (ek) % (Luas ) Plot Perdagangan 1 7.69 1.00 12.25 Bilik Pameran 12 92.31 2.14 26.23 Pencawang / Talian Letrik 1.43 17.52 Rizab JPS 0.2 2.45 Serahan Jalan / TLK 3.39 41.54 JUMLAH 13 100.00 8.16 100.00

4.2.5

SBKS I [Kebenaran Merancang (KM)]

Perjalanan masa yang diambil oleh kes ini bermula dari dimajukan ke MPK hingga tarikh memasukkannya mengikut masa. ke Pejabat Tanah ialah 56 hari (rujuk jadual 4.2.2). Berikut adalah jadual yang menunjukkan tatacara peringkat SBKS I

66

Jadual 4.2.2 : Tatacara Kajian Kes mengikut tempoh masa SBKS I Bil 1 2 3 Tindakan Permohonan dikemukakan ke Majlis Majlis luluskan permohonan Permohonan masuk PTD Jumlah tempoh masa Tarikh 4-Apr-03 30-May-03 0 30-May-03 56 Hari 56

4.2.6

SBKS Peringkat II

Permohonan peringkat ini dimajukan ke Pejabat Tanah Kluang selepas mendapat kelulusan dari MPK dengan menggunakan borang 12A KTN. Permohonan ini adalah permohonan cantuman dua lot (25728 & 262), kemudian dipecah sempadan serta ubahsyarat kepada bangunan yang dijalan serentak dengan cara permohonan serah balik dan kurnia semula (SBKS).

Jadual 4.2.3 : Tatacara Kajian Kes mengikut tempoh masa SBKS II Step Tindakan Tarikh Hari 1 Permohonan masuk PTD 30-May-03 75 2 Permohonan masuk PTG na 3 4 5 MMK luluskan permohonan PTG luluskan permohonan PTD luluskan permohonan Jumlah tempoh masa 13-Aug-03 43 25-Sep-03 0 25-Sep-03 118

67 4.2.7 Isu Semasa Peranan Perunding Tanah (runner)

Secara amnya kes ini tidak mengalami masalah teknikal kerana ini dapat dijelaskan bagaimana tuan tanah dengan bantuan perunding tanah (runner) mendapat kelulusan secepat 118 hari bermula daripada permohonan dimajukan ke Pejabat Tanah dan seterusnya mendapat kelulusan daripada kerajaan (rujuk jadual 4.2.3).

Rajah 4.2.3 : Pelan Susunatur Bagi Kes 2

68

4.3 4.3.1

Kajian Kes III (Plaza Pontian Corporation) Lokasi Tapak

Tapak ini berada di dalam kawasan pentadbiran Majlis Daerah Pontian (MDP). Tanah kategori bangunan ini seluas 329.62 meter persegi berpegang atas PTD 15091, Mukim Pontian, Daerah Pontian, Negeri Johor Darul Takzim. Lot ini terletak di Jalan Parit Mesjid, Pontian. (rujuk rajah 4.3.1 & 4.3.2).

4.3.2

Keadaan Tanah

Keadaan tanah ini adalah tanah semak dan terbiar. Guna tanah sekitar tapak cadangan terdiri daripada bangunan rumah kediaman dan kedai sedia ada.

4.3.3

Cadangan pembangunan

Jenis kegunaan asal tanah ini ialah untuk tapak kedai / pejabat 3 tingkat dan tuan tanah bercadang untuk memecahkan kepada 2 lot kedai / pejabat 3 tingkat. Permohonan dibuat dengan cara permohonan pecah sempadan mengikut seksyen 135, KTN dengan cara SBKS. Butiran cadangan pembangunan adalah bagaimana jadual 4.3.1. Jadual 4. 3.1 : Komponen Pembangunan Jenis Kegunaan Tanah Bagi Kes 3 Bil Jenis kegunaan tanah Unit % (Unit) Luas (mp) 1. Kedai Pejabat 3 tingkat 2 100 329.620 JUMLAH 2 100 329.620

69

Rajah 4.3.1 : Pelan Tapak Bagi Kes 3

Rajah 4.3.2 : Pelan Lokasi Bagi Kes 3

70 4.3.4 Butir-butir tanah : Plaza Pontian Corporation Sdn Bhd : Jalan Parit Mesjid, Pontian : HS(M) 5490 : PTD 15091 : 329.62 meter persegi : Pontian : Pontian : i. Tanah ini hendaklah digunakan untuk Kedai / Pejabat Tiga Tingkat yang digunakan sebagai perniagaan dan pejabat, dibina mengikut pelan yang diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan yang berkenaan. ii. Segala kekotoran dan pencemaran akibat daripada aktiviti ini hendaklah disalurkan / dibuang ke tempat-tempat yang telah ditentukan oleh Pihak Berkuasa yang berkenaan. iii. Segala dasar dan syarat yang ditetapkan dan dikuatkuasakan dari semasa ke semasa oleh Pihak Berkuasa berkenaan hendaklah dipatuhi. Jenis kegunaan tanah : bangunan Sekatan kepentingan : Tanah yang terkandung di dalam hakmilik ini tidak boleh dijual atau dipindahmilik dengan apa cara sekalipun kepada Bukan Warganegara / Syarikat Asing tanpa persetujuan Pihak Berkuasa Negeri. Sempadan utara Sempadan selatan Sempadan timur Sempadan barat Beban berdaftar : Jalan Parit Mesjid : PTD 15095 : LOT 8535 : PTD 15090 : tiada

Pemilik berdaftar Lokasi Hak milik tanah Lot Luas Mukim Daerah Syarat nyata

71 4.3.5 SBKS I & II

Permohonan ini tidak melibatkan proses SBKS I & II tetapi digantikan dengan permohonan pecah sempadan secara SBKS (rujuk bab 4.3.6) kerana lot berkenaan berpegang atas hakmilik sementara (lihat penerangan bab 2.4).

4.3.6

Permohonan Pecah Sempadan

Permohonan pecah sempadan ini dibuat mengikut seksyen 135 KTN ini di majukan ke PTD Pontian. Permohonan ini tidak dimajukan ke Majlis Daerah Pontian (MDP) kerana ia tidak melibatkan ubahsyarat. Tujuan pecahan ini adalah untuk mendapatkan dua hakmilik berasingan (lihat rajah 4.3.3) disamping mengekalkan status bangunan (pejabat). Jadual 4.3.2 berikut adalah tatacara permohonan SBKS di Pejabat Tanah Pontian bagi kes 3 mengikut tempoh masa.

Rajah 4.3.3 : Pelan Susunatur Bagi Kes 3

72 4.3.7 Isu Semasa Peranan Perunding Tanah (runner)

Secara dasarnya kes ini tidak ada masalah besar dan tuan tanah dengan bantuan perunding tanah (runner) telah mendapatkan kelulusan kerajaan dan seterusnya kelulusan Pejabat Tanah dalam masa 181 hari sahaja (lihat jadual 4.3.2).

Jadual 4.3.2 : Tatacara Kelulusan Pecah Sempadan Mengikut Masa Bil Tindakan Tarikh Hari 1 Permohonan dikemukakan ke Majlis tidak terlibat 0 2 Majlis luluskan permohonan tidak terlibat 3 4 5 6 7 Permohonan masuk PTD Permohonan masuk PTG MMK luluskan permohonan PTG luluskan permohonan PTD luluskan permohonan Jumlah tempoh masa 2-Mar-05 174 23-Aug-05 7 30-Aug-05 181 2-Mar-05 0

73 4.4 4.4.1 Kajian Kes IV (Goh Kwang Hau) Lokasi Tapak

Rajah 4.4.1 : Pelan Tapak Bagi Kes 4

Tapak ini berada di dalam kawasan pentadbiran Majlis Daerah Pontian (MDP. Luas tanah pertanian ini 2.157 ekar (0.87 ha) terletak di atas lot PTD 13527, Mukim Pontian, Daerah Pontian, Negeri Johor Darul Takzim. Lot ini terletak di kanan Jalan Parit Semerah, Pontian (rujuk rajah 4.4.1 & 4.4.2).

74 4.4.2 Keadaan Tanah

Keadaan tapak ini rupa buminya ialah kawasan tanah mendatar dan terdapat juga sebuah rumah kediaman lama.Tumbuhan di atas tanah ini ditanam dengan pohon dusun. Guna tanah sekitar tapak cadangan adalah terdiri daripada tanaman pertanian.

4.4.3

Cadangan pembangunan

Cadangan pembangunan bagi kes ini merupakan pecahan kepada 12 unit bangunan rumah kediaman sesebuah (rujuk rajah 4.3.3). Tujuan permohonan adalah untuk dipindahmilik kepada waris-waris yang lain selepas mendapat kelulusan kerajaan. Segala butiran komposisi tanah adalah sebagaimana dalam Jadual 4.4.1.

Rajah 4.4.2 : Pelan Lokasi Bagi Kes 4

75 Jadual 4.4.1 : Komposisi Pembangunan Kes 4 Bil Jenis Pembangunan Unit % (Unit) Luas (ek) % (Luas ) 1. Rumah kediaman 12 100 2.08 99.62 2. Serahan jalan 0.01 0.38 JUMLAH 12 100.00 2.09 100.00

4.4.4

Butir-butir tanah

Pemilik berdaftar Lokasi Hak milik tanah Lot Luas Mukim Daerah Syarat nyata Jenis kegunaan tanah Sekatan kepentingan Sempadan utara Sempadan selatan Sempadan timur Sempadan barat Beban berdaftar

: Goh Kwang Long & Goh Kwang Nyap : Jalan Parit Semerah, Pontian : HS(M) 4869 : PTD 13526 : 0.873 hektar : Pontian : Pontian : Tanaman getah : Pertanian : Tiada : Jalan Parit Semerah : PTD 13529 : PTD 13526 : PTD 13528 : tiada

4.4.5

Permohonan SBKS Peringkat I

Permohonan ini tidak terlibat dengan permohonan SBKS peringkat I walaupun lot ini berada di dalam Majlis Daerah Pontian kerana luas lot ini kurang dari 10 ekar (rujuk rajah 2.1).

76

Rajah 4.4.3 : Pelan Cadangan Tatatur Kes 4 4.4.6 SBKS II

Tapak projek ini terletak di dalam kawasan pentadbiran Majlis Daerah Pontian (MDP) dan keluasanya kurang dari 10 ekar ( rujuk rajah 2.2) maka permohonan ini dimajukan terus ke MDP dengan cara permohonan pecah sempadan dan ubahsyarat secara SBKS peringkat II dengan menggunakan borang SBKS AS 7 (lihat lampiran 10). Permohonan SBKS peringkat II ini dimajukan oleh Jurukur Tanah Berlesen tanpa Jururancang Bertauliah kerana ketika itu syarat yang di kenakan oleh JPBD (lihat lampiran 8) belum lagi dikuatkuasa. Permohonan tersebut dimajukan ke Pejabat Tanah dengan disertakan dokumen-dokumen seperti berikut : i. ii. iii. 18 salinan pelan cadangan pemajuan 2 salinan hak milik tanah 4 salinan pelan topo

77 4.4.6.1 Tatacara Kajian Kes mengikut tempoh masa SBKS II Permohonan dimajukan ke Pejabat Tanah Daerah Kluang dan seterusnya ke PTG untuk kelulusan MMK dan telah mendapatkan kelulusan selama 614 hari. Jadual 4.4.2 menunjukkan jadual tatacara permohonan SBKS peringkat II mengikut masa bagi kes ini. Jadual 4.4.2 : Tatacara mengikut tempoh masa peringkat SBKS II kes 4 Bil Tindakan Tarikh Hari 1 Permohonan dikemukakan ke Majlis 16-Jan-04 196 2 Majlis luluskan permohonan 30-Jul-04 96 3 Permohonan masuk PTD 3-Nov-04 4 5 6 7 Permohonan masuk PTG MMK luluskan permohonan PTG luluskan permohonan PTD luluskan permohonan Jumlah tempoh masa na 29-Jun-05 71 8-Sep-05 13 21-Sep-05 614 238

4.5 4.5.1

Kajian Kes V (Gesing Group Sdn Bhd) Lokasi Tapak Tapak cadangan terdiri daripada lot 102 dan PTD 1465, Mukim Ulu Benut, Daerah Kluang, Negeri Johor Darul Takzim. Keluasan keseluruhan bagi kawasan tapak cadangan ini adalah 2.512 hektar. Tapak ini terletak di luar kawasan pentadbiran Majlis Simpang Renggam dan ianya berada di km 63 sebela kiri lebuh raya PLUS (rujuk rajah 4.5.1 & 4.5.2)

78

Rajah 4.5.1 : Pelan Tapak Bagi Kes 5

4.5.2

Keadaan Tanah

Rupa bentuk bumi tapak ialah mendatar dan di atas tanah telah ada beberapa reban ayam yang sudah lama beroperasi. Guna tanah sekitar tapak cadangan adalah terdiri daripada tanaman pertanian, iaitu tanaman kelapa sawit dan getah.

Jadual 4.5.1 : Jadual pembangunan tanah Kes 5 Bil Jenis kegunaan tanah Unit % (Unit) Luas (ha) 1 Lot pertanian 1 100 1.89 JUMLAH 1 100 1.89

79

Rajah 4.5.2 : Pelan Lokasi Kes 5

4.5.3

Cadangan pembangunan

Status asal ialah pertanian dusun dan permohonan cantuman serta ubahsyarat kepada pertanian (ternakan ayam) ini dibuat bagi tujuan mendapatkan status yang baru (rujuk rajah 4.5.3). Tujuan permohonan ini dibuat untuk mengelakkan dari tindakan langgar syarat oleh Pejabat Tanah. Pembangunan bagi Kes II ini ialah merupakan permohonan cantuman dan ubahsyarat secara serah balik dan kurnia semula. Segala cadangan butiran pembangunan tanah adalah di dalam jadual 4.5.1.

4.5.4

Butir-butir tanah

Pemilik berdaftar : Gesing Group Sdn Bhd Lokasi : Sebelah kiri Batu 47, Jalan Johor Baru-Air

80 Hitam & Km 63 Leburaya PLUS Hak milik tanah Lot Luas Mukim Daerah Syarat nyata : HS(M) 20 & HS(M) 666 : Lot 102 & PTD 1465 : 1.6896 hektar & 0.822 hektar (1.88 ha) : Ulu Benut : Kluang :

1. No rubber tree shall be planted or permitted to grow on the land hereby alienated except material of the species Hevea Brazilienies (or other species of rubber producing plans approved by State Agricultural Officer. 2. No tapioca or pepper shall be planted or permitted to grow on this land except with prior permission of the Collector of Land Revenue by endorsement hereon. 3. The owner shall all times take such measures on the land to prevent erosion as the Collector of the Land Revenue may in his discretion require. Jenis kegunaan tanah Sekatan kepentingan Sempadan utara : Pertanian : Tiada

: Rizab Jalan pertanian (33 kaki)

Sempadan selatan : Lot 100 Sempadan timur : Lot 101 & Lebuh raya PLUS Sempadan barat Beban berdaftar : PTD 1464 : Gadaian kepada Bank Malayan Banking

4.5.5

SBKS I

Permohonan ini tidak melibatkan SBKS peringkat I kerana luasnya kurang 10 ekar.

81

4.5.6

SBKS II

Tapak lot ini terletak di luar kawasan Majlis Tempatan Simpang Renggam, maka permohonan ini dimajukan terus ke Pejabat Tanah Daerah Kluang. Permohonan ini adalah permohonan cantuman (Seksyen 146, KTN) dan ubahsyarat (seksyen 124A, KTN) dengan cara Serah Balik dan Kurnia Semula (SBKS). Permohonan ini dimajukan oleh Jurukur Berlesen dengan dokumen berikut :

i. 18 salinan pelan cadangan ii. 2 salinan hak milik tanah iii. Resit cukai tanah tahun semasa iv. 2 salinan Resolusi Syarikat v. Bayaran pendaftaran sebanyak RM100.00 untuk setiap lot vi. 4 salinan Borang 12A KTN vii. 1 salinan surat perlantikan Jurukur viii.2 salinan MAA Syarikat ix. 1 salinan Resolusi Syarikat x. Borang 24 & 49 Selepas menerima dokumen tersebut di atas Pentadbir Tanah Daerah (PTD) majukan permohonan lengkap ke jabatan-jabatan teknikal berkenaan bagi tujuan ulasan. Jabatan-jabatan teknikal yang terlibat adalah bagaimana berikut : i. ii. iii. iv. v. vi. vii. Jabatan Perancang Bandar dan Desa Jabatan Alam Sekitar Negeri Johor Jabatan Pengairan dan Saliran Negeri Jurutera Daerah Kluang Majlis Daerah Simpang Renggam Pejabat Kesihatan Kluang Pejabat Perkhidmatan Haiwan Daerah Kluang

82 Selepas menerima semua komen-komen jabatan tersebut PTD akan membuat perakuan ke PTG untuk mendapatkan kelulusan kerajaan selanjutnya. Selepas diluluskan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan (MMK), PTG akan meminta dari Juruukur Tanah Berlesen memajukan pelan pra hitungan (bagaimana seksyen 204D(1)(c), KTN) bagi tujuan semakan dan perbandingan di antara pelan leaut dan pelan pra-hitungan sebelum surat kelulusan dapat dikeluarkan. Ini adalah untuk memastikan supaya tidak ada perselisihan keluasan dan jumlah unit pembangunan yang telah luluskan dan kelulusan diperoleh dalam masa 427 hari (lihat jadual 4.5.2).

Rajah 4.5.3 : Pelan Cantuman dan Ubahsyarat Kes 5

83 Jadual 4.5.2 : Tatacara Kajian Kes mengikut tempoh masa SBKS II Bil Tindakan Tarikh Hari 1 Permohonan masuk PTD 7-Sep-05 2 3 4 5 Permohonan masuk PTG MMK luluskan permohonan PTG luluskan permohonan PTD luluskan permohonan Jumlah tempoh masa na 2-Aug-06 33 4-Sep-06 65 8-Nov-06 427 329

4.5.7

Isu Semasa Peranan Perunding Tanah (Runner)

Masalah yang sering dihadapi oleh pemaju / tuan tanah ialah surat pelepasan tanpa syarat dan membenarkan gadaian terdapat di dalam hak milik asal dikeluarkan dan kemudian didaftar ke dalam hak milik baru dari pihak bank. Peruntukan perkara ini adalah dibenarkan bagaimana seksyen 204GA, KTN. Dengan surat kebenaran tersebut Juruukur akan memajukan dokumen-dokumen berikut ke Pejabat Tanah bagi tujuan pendaftaran hak milik baru : ii. iii. iv. v. vi. 1 salinan borang 11AK KTN (Hak milik baru) 1 salinan sijil Lembaga Juruukur Tanah (LJT) 1 salinan asal suratan hak milik tanah 1 salinan surat pelepasan dari pihak bank dan lain-lain dokumen berkaitan

Tindakan yang selanjutnya ialah tindakan oleh tuan tanah bersama perunding tanah (runner) untuk membuat susulan ke Pejabat Tanah dan PTG bagi tujuan pendaftaran hakmilik baru. Masalah yang dihadapi oleh tuan tanah sama seperti dalam Kes 1.

84 4.6 4.6.1 Kajian Kes VI (Goh Kwang Long dan rakan) Lokasi Tapak Tapak ini berada di luar kawasan pentadbiran Majlis Daerah Pontian. Tanah pertanian ini seluas 3.53 hektar terletak di atas lot 2049, Mukim Pontian, Daerah Pontian, Negeri Johor Darul Takzim. Lot ini terletak di Jalan Parit Masjid Pontian. (rujuk rajah 4.6.1 & 4.6.2). 4.6.2 Keadaan Tanah

Tumbuhan di atas tanah ini ditanam dengan tanaman dusun. Guna tanah sekitar tapak cadangan adalah terdiri daripada tanaman pertanian, Sekolah Agama dan rumah kediaman.

Rajah 4.6.1 : Pelan Tapak Bagi Kes 6

85 4.6.3 Cadangan pembangunan

Tanah ini dimiliki oleh empat belas orang terdiri daripada enam penama berbangsa Melayu bersaudara dan sembilan penama berbangsa Cina. Cadangan pembangunan ialah permohonan pecah bahagian kepada empat lot berasingan mengikut peruntukan Seksyen 142 KTN (lihat jadual 4.6.1). Tujuan permohonan ini ialah untuk mendapatkan empat keping hakmilik berasingan dan mengekalkan status pertanian. Jadual 4.6.1 : Jadual Cadangan Pecah Bahagian Bagi Kes 6 Bil Jenis kegunaan tanah Unit % (Unit) Luas (ha) 1. Plot Pertanian ( 0.40 ha ) 1 25.00 0.40 2. Plot Pertanian ( 0.84 ha ) 3 75.00 2.42 JUMLAH 4 100.00 2.82

Rajah 4.6.2 : Pelan Lokasi Kes 6

86 4.6.4 Butir-butir tanah : Ali bin Mus & bersaudara dan Goh Kwang Long & Bersaudara Lokasi Hak milik tanah Lot Luas Mukim Daerah Syarat nyata Jenis kegunaan tanah Sekatan kepentingan Sempadan utara Sempadan selatan Sempadan timur Sempadan barat Beban berdaftar : Jalan Parit Semerah, Pontian : GM 1082 : 2049 : 3.53 hektar : Pontian : Pontian : Tanaman getah : Pertanian : Tiada : Jalan Parit Semerah : Lot 2063 : Lot 2050 : Lot 3468 : tiada

Pemilik berdaftar

4.6.5

SBKS I

Permohonan tidak terlibat dengan SBKS peringkat I kerana luas lot kurang 4 hektar (10 ekar).

4.6.6

SBKS II

Permohonan tidak terlibat dengan SBKS II peringkat II kerana tidak ada permohonan ubahsyarat.

87

Rajah 4.6.3 : Pelan Pecah Bahagian Kes 6

4.6.7

Permohonan Pecah Bahagian

Permohonan pecah bahagian dibahagi kepada 4 lot mengikut seksyen 142 KTN ini di majukan ke PTD Pontian. Tujuan pecahan ini adalah untuk mendapatkan hakmilik berasingan dan mengekalkan status pertanian dan kelulusan diperoleh dalam masa 425 hari (rujuk rajah 4.6.3).

88 Jadual 4.6.2 : Tatacara Pecah Bahagian Mengikut Tempoh Masa Bagi Kes 6 Step Tindakan Tarikh Hari 1 Permohonan masuk PTD 12-May-97 2 3 4 5 Permohonan masuk PTG MMK luluskan permohonan PTG luluskan permohonan PTD luluskan permohonan Jumlah tempoh masa tidak terlibat tidak terlibat tidak terlibat 11-Jul-98 425 425

4.6.8

Isu Semasa Peranan Perunding Tanah (runner)

Masalah yang dihadapi oleh tuan tanah bagi permohonan ini ialah daripada Jabatan Perancang Bandar dan Desa (JPBD) yang mana Jabatan tersebut tidak menyokong permohonan ini kerana lot tersebut terletak di dalam zon perumahan. Tuan-tuan tanah diminta supaya memasukkan permohonan baru dengan cara SBKS iaitu permohonan pecah bahagian dan ubahsyarat kepada status bangunan. Tuan-tuan tanah tidak bersetuju dengan cadangan tersebut dan membuat rayuan ke Pejabat Tanah. Dengan bantuan Pejabat Tanah dan perunding tanah (runner), tuan tanah telah membuat rayuan kepada JPBD dengan alasan permohonan berkaitan adalah bertujuan untuk mendapatkan hak milik berasingan di antara keluarga di samping mengekalkan status pertanian. Permohonan tersebut telah mendapat sokongan dari JPBD dan selanjutnya kelulusan diperoleh dalam masa 425 hari (lihat jadual 4.6.2).

89 4.7 4.7.1 Kajian Kes VII (Karsilah bt Muji dan Saudara) Lokasi Tapak Tapak ini berada di luar kawasan pentadbiran Majlis Daerah Pontian ( MDP ). Tanah status pertanian ini seluas 5 ek 01 r 08p ( 2.20 ha ) terletak di atas lot 3816 berpegang atas hakmilik GM 3256, Mukim Rimba Terjun, Daerah Pontian, Negeri Johor Darul Takzim. Kedudukan lot ini di antara Jalan Hj Othman dan Parit Mat Yasin yang mana hujungnya bersimpangan di Batu 35 Jalan Pontian Johor (rujuk rajah 4.7.1 & 4.7.2 ). 4.7.2 Keadaan Tanah

Tumbuhan di atas tanah ini ditanam dengan pokok kelapa sawit dan gunatanah sekitar tapak cadangan adalah terdiri daripada tanaman pertanian dan dusun.

Rajah 4.7.1 : Pelan Tapak Bagi Kes 7

90 4.7.3 Cadangan pembangunan

Tanah ini dimiliki oleh dua orang bersaudara iaitu Karsilah bt Muji dan Katina bt Muji. Cadangan pembangunan ialah permohonan pecah bahagian kepada dua lot berasingan mengikut peruntukan Seksyen 142, KTN. Tujuan permohonan ini ialah untuk mendapatkan hak milik berasingan (rujuk rajah 4.7.3).

Rajah 4.7.2 : Pelan Tapak Bagi Kes 7 4.7.4 Butir-butir tanah : Karsilah bt Muji dan Katina bt Muji : Kampung Parit Mat Yakim, Batu 35, Pontian : GM 3256 : 3186 : 2.1397 hektar

Pemilik berdaftar Lokasi Hak milik tanah Lot Luas

91 Tuan tanah Mukim Daerah Syarat nyata i. ii. : Karsilah bt Muji dan Katina bt Muji : Rimba Terjun : Pontian : Tanah ini hendaklah ditanam dengan tanaman Nanas Pemilik tanah ini hendaklah sepanjang masa mengambil langkah-langkah yang dikehendaki oleh Pentadbir Tanah menjaga tanah ini daripada hakisan. Jenis kegunaan tanah Sekatan kepentingan Sempadan utara Sempadan selatan Sempadan timur Sempadan barat Beban berdaftar : Pertanian : Tiada : Lot 3753 : Lot 3470 : Lot 4024 : Lot 3468 : tiada

Rajah 4.7.3 : Pelan Pecah Bahagian Kes 7

92 4.7.5 SBKS I & II

Kes ini tidak dikaitkan dengan proses SBKS I & II kerana permohonan ini adalah permohonan belah bahagi tanah dan tidak melibatkan permohonan tukar syarat kategori tanah, oleh itu ia dilaksanakan dengan permohonan pecah bahagian.

Jadual 4.7.1 : Tatacara Pecah Bahagian Kajian Kes 7 Mengikut Tempoh Masa Step Tindakan Tarikh Hari 1 Permohonan masuk PTD 5-Jan-05 2 3 4 5 Permohonan masuk PTG MMK luluskan permohonan PTG luluskan permohonan PTD luluskan permohonan Jumlah tempoh masa tidak terlibat tidak terlibat tidak terlibat 4-Sep-06 607 607

4.7.6

Permohonan Pecah Bahagian

Permohonan pecah bahagian kepada dua lot mengikut seksyen 142, KTN ini di majukan ke PTD Pontian. Tujuan pecahan ini adalah untuk mendapatkan hakmilik berasingan dan mengekalkan status pertanian dan permohonan pecah bahagian (lihat jadual 4.7.2). Jadual 4.7.2 : Komposisi Pembangunan Bagi Kes 7 Bil Jenis kegunaan tanah Unit % (Unit) Luas (ha) 1. Plot Pertanian 2 100 2.141 JUMLAH 2 100.00 2.141

4.7.7

Isu Semasa Peranan Perunding Tanah (runner)

93 Permohonan ini tidak disokong oleh Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD) kerana tiada jalan masuk dari rizab jalan yang sah ke lot berkenaan. Jalan masuk sedia ada yang digunakan adalah laluan yang tidak legal (mengikut perundangan tanah) kerana melalui atas Lot 3813, 3814, 3815 dan 4024. Bagi mengatasi masalah ini tuan tanah (lot 3816) ini telah mendapatkan surat akuan bersumpah (lihat lampiran 13) dari tuan-tuan tanah lot 3813, 3814, 3815 dan 4024, di hadapan Pesuruhjaya Sumpah yang membenarkan tuan tanah (lot 3816) dan sesiapa saja melalui tanah mereka ke lot 3816 (lihat Rajah 4.7.4). Tuan tanah melalui Jurukur Tanah telah membuat permohonan pecah bahagian ini tanpa bantuan dari mana-mana perunding tanah (runner) dan permohonan ini memakan masa 607 hari untuk kelulusan (lihat jadual 4.7.1).

Rajah 4.7.4 : Pelan Menunjukkan Jalan Keluar Masuk ke Kes 7 (Lot 3816) 4.8 Kajian Kes VIII (Masahadi bin Khasim dan Rakan)

94 4.8.1 Lokasi Tapak Tapak ini berada di luar kawasan pentadbiran Majlis Daerah Pontian. Tanah pertanian ini seluas 3.331 hektar dan terletak di atas lot 918, Mukim Sungai Pinggan, Daerah Pontian, Negeri Johor Darul Takzim. Lot ini terletak di Jalan Parit Tengah, Sungai Pinggan, Benut, Pontian. ( rujuk rajah 4.8.1 & 4.8.2 ).

Rajah 4.8.1 : Pelan Kunci Kes 8

4.8.2

Keadaan Tanah

Tumbuhan di atas tanah ini ditanam dengan pokok kelapa sawit. Guna tanah sekitar tapak cadangan adalah terdiri daripada tanaman pertanian.

4.8.3

Cadangan pembangunan

95 Tanah ini dimiliki oleh dua orang iaitu Masahadi bin Khasim dan Suibah @ Siti Suwibah bt Hj A. Jabar. Cadangan pembangunan ialah permohonan pecah bahagian kepada dua lot berasingan mengikut peruntukan Seksyen 142 KTN. (lihat rajah 4.8.3)

Rajah 4.8.2 : Pelan Lokasi Kes 8 4.8.4 Butir-butir tanah : Masahadi bin Khasim dan Suibah @ Siti Suwibah : Kampung Parit Simpang Jawa, Benut, Pontian : EMR 1016 : 918 : 3.331 hektar : Sungai Pinggan : Pontian : i. Tanaman : Pinang dan kopi

Pemilik berdaftar bt Hj A. Jabar Lokasi Hak milik tanah Lot Luas Mukim Daerah Syarat nyata

96 ii. Jenis kegunaan tanah Sekatan kepentingan Sempadan utara Sempadan selatan Sempadan timur Sempadan barat Beban berdaftar Tidak dibenarkan bertanam getah, kelapa sawit, ubi kayu atau nenas di atas tanah. : Pertanian : Tiada : Lot 920 & 919 : Lot 2554 : Parit Tengah : Lot 1131 & 1127 : tiada

Rajah 4.8.3 : Pelan Pecah Bahagian Kes 8 4.8.5 SBKS I & II

Kes ini tidak dikaitkan dengan proses SBKS I & II kerana kes ini adalah permohonan belah bahagi tanah dan tidak melibatkan permohonan tukar syarat kategori tanah, lantaran itu ia dilaksanakan dengan permohonan pecah bahagian. 4.8.6 Permohonan Pecah Bahagian

97 Permohonan pecah bahagian atas lot ini melibatkan pecahan kepada dua lot mengikut seksyen 142 KTN dan di majukan ke PTD Pontian. Tujuan pecahan ini adalah untuk mendapatkan hakmilik berasingan dan mengekalkan status pertanian (rujuk jadual 4.8.2). Jadual 4.8.1 : Tatacara Kajian Kes mengikut tempoh masa kelulusan Bil 1 2 3 4 5 Tindakan Permohonan masuk PTD Permohonan masuk PTG MMK luluskan permohonan PTG luluskan permohonan PTD luluskan permohonan Jumlah tempoh masa Tarikh 13-Jan-04 tidak terlibat tidak terlibat tidak terlibat 11-Sep-05 607 607 Hari

Jadual 4.8.2 : Jadual Cadangan Pecah Bahagian Bagi Kes 8 Bil Jenis kegunaan tanah Unit % (Unit) Luas (ha) 1. Plot Pertanian 2 100 3.330 JUMLAH 2 100.00 3.330

4.8.7

Isu Semasa Peranan Perunding Tanah (runner)

Pada dasarnya kes ini tidak menghadapi sebarang masalah teknikal, tetapi ia menghadapi masaalah dari segi tempoh masa kelulusan sahaja. Permohonan ini dijalankan oleh tuan tanah melalui Jurukur Tanah tanpa bantuan dari perunding tanah (runner) dan kelulusan diperoleh dalam masa 607 hari (lihat Jadual 4.8.1 ).

98 4.9 Kajian Kes 9 (SBKS-Glen Distinction Sdn Bhd)

4.9.1

Lokasi Tapak Tapak cadangan pembangunan terletak di antara Kampung Penerok dan Kampung Ayer Masin, Kukup dan berhampiran Kukup Golf Resort, Mukim Ayer Masin, lebih kurang 2 km dari Pekan Kukup. Tapak ini berada di luar kawasan pentadbiran Majlis Daerah Pontian (rujuk rajah 4.9.1 & 4.9.2)

Rajah 4.9.1 : Pelan Tapak Bagi Kes 9

4.9.2

Guna tanah

Tapak ini juga terdiri daripada tujuh lot pertanian iaitu lot 731, lot 1192-1197 ditumbuhi beberapa jenis asas pertanian iaitu dusun, kelapa dan kelapa sawit. Keluasan keseluruhan tapak cadangan ini ialah 21.247 hektar. Guna tanah sekitar

99 tapak cadangan adalah terdiri daripada tanaman pertanian, iaitu tanaman kelapa sawit dan getah.

4.9.3

Cadangan pembangunan

Permohonan ini melibatkan cantuman 7 lot menjadi satu lot dan kemudian dipecah sempadan kepada 46 lot (1 ekar setiap lot) (lihat rajah 4.9.3). Pembangunan yang dicadangkan adalah berkonsep Eko Pelancongan berdasarkan pertanian dusun. Segala butiran cadangan pembangunan adalah seperti jadual 4.9.1.

4.9.4

Butir-butir tanah Pemilik berdaftar : Glen Distinctions Sdn Bhd Lokasi Hak milik tanah Lot : Kg Ayer Masin, dikanan jalan dari Pontian Ke Kukup : GM 20 29 & 712 : Lot 731, lot 1192-1197

Luas keseluruhan : 21.257 hektar Mukim Daerah Syarat nyata : Ayer Masin : Pontian :

1. No rubber tree shall be planted or permitted to grow on the land hereby alienated except material of the species Hevea Brazilienies (or other species of rubber producing plans approved by State Agricultural Officer. 2. No tapioca or pepper shall be planted or permitted to grow on this land except with prior permission of the Collector of Land Revenue by endorsement hereon.

100 3. The owner shall all times take such measures on the land to prevent erosion as the Collector of the Land Revenue may in his discretion require. Jenis kegunaan tanah Sekatan kepentingan Sempadan utara : Pertanian : Tiada

: Kukup Golf Resort

Sempadan selatan : Lot 100 Sempadan timur : Lot 101 & Lebuh raya PLUS Sempadan barat Beban berdaftar : PTD 1464 : Gadaian kepada Bank Malayan Banking

4.9.5

SBKS I

Walaupun permohonan dikelaskan sebagai permohonan Serah Balik dan Kurnia Semula (SBKS) tetapi ia tidak melibatkan pengubahan kategori tanah dan hakmilik yang dipegang adalah hakmilik kekal serta kedudukkan lot-lot ini berada diluar kawasan Majlis Daerah Pontian oleh itu permohonan ini dimasukkan dalam permohonan SBKS peringkat II (lihat rajah 2.2).

4.9.6

SBKS II

Tapak ini terletak di luar kawasan Majlis Daerah Pontian dan permohonan ini dimajukan oleh Jurukur Berlesen terus ke Pejabat Tanah Daerah Pontian. Permohonan ini adalah permohonan cantuman dan pecah sempadan serta ubahsyarat dari pertanian kepada pertanian (dusun) dengan cara Serah Balik dan Kurnia Semula ( SBKS ). Permohonan ini dimajukan bersertakan dokumendokumen berikut : i. ii. 16 salinan pelan cadangan 2 salinan hak milik tanah

101 iii. iv. v. vi. vii. viii. ix. x. Resit cukai tanah tahun semasa 2 salinan Resolusi Syarikat Bayaran pendaftaran sebanyak RM100.00 untuk setiap lot 4 salinan Borang 12A KTN 1 salinan surat perlantikan Jurukur 2 salinan MAA Syarikat 1 salinan Resolusi Syarikat Borang 24 & 49 Jadual 4.9.1 : Jadual Komposisi Pembangunan Tanah Kes 9 Bil Jenis kegunaan tanah 1. Pertanian (Dusun) 2. Pencawang Elektrik (TNB) 3. Serahan jalan JUMLAH Unit % (Unit) Luas (ha) 46 97.87 19.188 1 2.13 0.023 2.048 47 100.00 21.257 % Luas 90.26 0.11 9.63 100.00

Rajah 4.9.2 : Pelan Lokasi Bagi Kes 9

102

Rajah 4.9.3 : Pelan Cantuman, Pecah Sempadan Serta Ubahsyarat Bagi Kes 9

Selepas menerima dokumen tersebut di atas Pentadbir Tanah Daerah (PTD) majukan permohonan lengkap ke jabatan-jabatan berkenaan bagi tujuan ulasan. Jabatan-jabatan teknikal yang terlibat adalah bagaimana berikut : i. ii. iii. iv. v. vi. vii. Jabatan Perancang Bandar dan Desa Jabatan Alam Sekitar Negeri Johor Jabatan Pengairan dan Saliran Negeri Jurutera Daerah Pontian Majlis Daerah Pontian Pejabat Kesihatan Pontian TNB, Pontian

103 Selepas menerima semua komen-komen jabatan tersebut, Pentadbir Tanah Daerah akan membuat perakuan ke PTG untuk mendapatkan kelulusan kerajaan. Kemudian PTG akan meminta kepada Juruukur Tanah Berlesen memajukan pelan pra hitungan ( bagaimana seksyen 204D (1) ( c ), KTN ) bagi tujuan semakan dan perbandingan di antara pelan leaut dan pelan pra-hitungan sebelum surat kelulusan dapat dikeluarkan. Ini adalah untuk memastikan supaya tidak ada perselisihan keluasan dan unit pembangunan yang telah luluskan. Jadual 4.9.2 : Tatacara Kajian Kes Mengikut Tempoh Masa SBKS II Step Tindakan Tarikh Hari 1 Permohonan dikemukakan ke Majlis tidak terlibat 2 3 4 5 6 7 Majlis luluskan permohonan Permohonan masuk PTD Permohonan masuk PTG MMK luluskan permohonan PTG luluskan permohonan PTD luluskan permohonan Jumlah tempoh masa tidak terlibat 10-Aug-05 na 6-Dec-06 72 16-Feb-07 12 28-Feb-07 567 483

4.9.7

Isu Semasa Peranan Perunding Tanah (runner)

Walaupun semua jabatan teknikal telah menyokong pemohonan ini tetapi malangnya permohonan ini ditolak oleh kerajaan tanpa apa-apa alasan. Selanjutnya tuan tanah melaksanakan semakan dan siasatan di PTG untuk memperolehi punca permohonannya ditolak. Dengan bantuan perunding tanah (runner) tuan tanah membuat rayuan kepada kerajaan dan seterusnya mendapat kelulusan dalam tempoh masa 567 hari (lihat jadual 4.9.2).

104 4.10 Kesimpulan

Berdasarkan daripada kajian kes 1 hingga kes 9 di atas, didapati bahawa ada persamaan dan ada juga perbezaan dari segi masalahnya dan juga dari segi kerenah birokrasi agensi kerajaan. Segala punca masalah kelewatan dapat juga dikenalpasti dan dibincangkan seperti berikut.

4.10.1 Persamaan Bagi kes 1 hingga 6 dan 9, kesemuanya adalah permohonan pecah sempadan dengan menggunakan borang 12A KTN, kelulusan diperoleh di peringkat MMK melalui PTG. Manakala kes 7 dan 8, permohonan pecah bahagian mengikut seksyen 142 dengan borang 9B KTN, yang mana kelulusan diperoleh pada peringkat Pejabat Tanah Daerah sahaja.

4.10.2 Perbezaan Daripada keseluruhan kes kajian 1 hingga kes 9, kesemua kes membabitkan tukar syarat tanah kecuali kes 7 dan 8 sahaja yang didapati tidak berbuat demikian tetapi masih mengekalkan kategori kegunaan tanah dan juga syarat nyata sebagaimana hakmilik asal.

4.10.3 Punca Kelewatan Dari kes-kes yang dikaji ini, berikut adalah punca kelewatan yang dikenalpasti yang boleh disenaraikan seperti berikut : a) Walaupun proses pembangunan tanah ini diuruskan oleh Pejabat Tanah atau PBT bagaimana peruntukan KTN, tetapi susulan daripada tuan tanah

105 atau perunding tanah (runner) perlu dibuat. Ini adalah bagi memastikan agar proses seterusnya dapat dijalan dengan lancarnya. b) Permohonan yang terlibat dengan pindaan leaut semasa peringkat Kebenaran Merancang (KM) di PBT atau SBKS peringkat I di Pejabat Tanah, seperti dalam kes 1 dan kes 9 tuan tanah terpaksa membuat pelan pindaan kerana memenuhi permintaan pembeli rumah semasa. Leaut yang baharu dimajukan semula kali kedua, ini akan melibatkan masa kerana permohonan tersebut akan diedarkan ke jabatan teknikal untuk kali kedua.

106

BAB 5

ANALISIS DAN PENEMUAN

5.1

Pengenalan

Setelah analisis terperinci dibuat, bab ini dapat dibahagikan kepada tiga bahagian yang utama. Bahagian pertama membincangkan masalah dalam proses kes yang dikaji manakala bahagian kedua pula menganalisis dan membandingkan jangka masa yang diambil bagi setiap kes. Bahagian terakhir pula membincangkan beberapa rumusan tentang keseluruhan proses yang terlibat bagi kelulusan pembangunan tanah yang dikaji.

5.2

Masalah Dalam Proses SBKS

Masalah yang dihadapi dalam semua kes kajian yang disenaraikan boleh di bahagikan kepada tiga kategori, pertama kes yang kurang bermasalah, kedua sederhana dan ketiga kes yang banyak masalah. Masalah-masalah tersebut adalah disenaraikan seperti berikut :

5.2.1

Surat Kebenaran Daripada Bank

Masalah dihadapi oleh Kes 1 dan Kes 5 seperti juga pemaju / tuan tanah lain ialah untuk mendapatkan surat pelepasan tanpa syarat dari pemegang gadaian (chargee) iaitu pihak bank. Pihak bank dikehendaki membenarkan gadaian di dalam hak milik asal dikeluarkan dan kemudian didaftar ke dalam hak milik baru.

Jadual 5.1 : Butir-butir Terperinci Proses Permohonan SBKS, Pecah Sempadan Dan Pecah Bahagian Bagi Kes 1 Hingga Kes 9
KELULUSAN PERUNDING KATEGORI Hari Bangunan Jururancang/Jurukur 14.00 14.00 8.00 14.00 7.00 6.00 5.29 3.00 Pertanian 3.00 7.00 Pertanian 567 81.0 18.9 609 87.0 20.3 5.44 52.51 2.20 21.25 2.14 Luar Luar Luar 7.47 Luar 3.02 6.20 Luar 2.51 2.16 MDP Tiada masalah teknikal. Permohonan ditolak oleh JPBD kerana Mohon rayuan dan lulus. zoning perumahan. Jalan masuk yang sah tidak diperolehi. Buat surat sumpah drp Kena buat surat sumpah drp tuan tuan tanah yang terlibat. tanah yang terlibat. Tiada masalah teknikal. Permohonan ditolak. Mohon rayuan dan lulus. 0.87 0.01 Luar 0.03 8.16 MPK 3.30 Tiada masalah teknikal. Tiada masalah teknikal. MBJB 174 181 614 427 425 607 86.7 20.2 60.7 14.2 61.0 14.2 87.7 20.5 25.9 6.0 24.9 5.8 510 72.9 17.0 23.70 9.59 Pindaan pelan tatatur kerana ikut market semasa. Minggu Bulan JABATAN Ek Ha Ikut pelan tatatur asal MAJLIS MASALAH BIL LUAS PENYELESIAN

JENIS

KES

PERMOHON AN

TUAN TANAH

KES 1

SBKS

Kelana Erat Sdn Bhd

KES 2 Bangunan Bangunan Pertanian Pertanian Pertanian Jurukur

SBKS

Ban Hoe Lee Sdn Bhd Jururancang/JurukurBangunan

KES 3 Jurukur

SBKS

Plaza Pontian Sdn Bhd Jurukur

KES 4

SBKS

Goh Kwang Hau

KES 5

SBKS

KES 6

SBKS

Gesing Group Sdn Jurukur Bhd Goh Kwang Long dan Jurukur rakan

KES 7

PB

Karsilah bt Muji dan saudara

KES 8 Jurukur

PB

Masahadi bin Hassim Jurukur dan rakan

KES 9

SBKS

Glen Distinction Sdn Bhd

Nota :

SBKS

Serah Balik dan Kurnia Semula

PB

Pecah Bahagian

MBJB

Majlis Bandaraya Johor Bahru

MPK

Majlis Perbandaran Kluang

MDP

Majlis Daerah Pontian

Bangunan

Pertanian

107

Catitan : Kesemua kes yang diambil sebagai sampel yang tiada masalah berkaitan kekurangan tenaga kerja oleh itu pelbagai kes mengikut faktor geografi diandaikan boleh diterima.

108 Bagaimana peruntukan seksyen 204GA KTN membolehkan tanah di dalam gadaian membuat permohonan SBKS dengan syarat pemegang gadaian membuat persetujuan tanpa syarat secara bertulis. Pada kebiasaannya pihak bank akan melambat-lambatkan proses tersebut, kerana mereka beranggapan kepentingan mereka akan terjejas disebabkan kebenaran yang diberikan itu. Kemudian hakmilik asal tersebut akan diserahkan kepada Pejabat Tanah bagi tujuan pendaftaran hakmilik baru seterusnya hakmilik tersebut akan dibatalkan dan digantikan dengan hak milik baru.

5.2.2

Masalah Pindaan Leaut Mengikut Permintaan Semasa

Bagi kes 1, terdapat beberapa pindaan leaut semasa di peringkat SBKS I di Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB), kerana pemaju terpaksa membuat pindaan leaut mengikut permintaan semasa dan pindaan dibuatkan sebanyak dua kali di peringkat ini. Ketika itu pasaran harta tanah tidak begitu menggalakkan dan pemaju bercadang untuk menukar konsep daripada kos sederhana apartmen kepada rumah teres berkonsep gated community. Walau bagaimanapun pemaju membuat keputusan sebaliknya dengan meneruskan pembangunan itu dengan leaut yang asal kerana di dalam tahun 2003 permintaan rumah kembali pulih seperti dahulu.

5.2.3

Permohonan Tidak Disokong Oleh Jabatan Perancangan (JPBD)

Masalah yang dihadapi oleh tuan tanah bagi kes 6, ialah Jabatan Perancang Bandar dan desa (JPBD) tidak menyokong permohonan ini rujuk surat JPBD (lampiran 11) atas alasan lot tersebut terletak di dalam zon perumahan. Tuan tanah diminta supaya memasukkan permohonan baru dengan cara SBKS (ubahsyarat kepada bangunan). Dengan bantuan Pejabat Tanah tuan tanah telah membuat rayuan kepada JPBD dengan alasan permohonan berkaitan adalah bertujuan untuk mendapatkan hak

109 milik berasingan di antara ahli keluarga disamping mengekalkan status pertanian dan tuan tanah mendapatkan kelulusan bagi permohonan tersebut dalam masa 607 hari (20.2 bulan) (lihat jadual 5.1).

5.2.4

Jalan Keluar Masuk Yang Sah Ke Tapak Permohonan

Bagi kes 7 masalah yang dihadapi oleh tuan tanah lot 3816 (Puan Karsilah bt Muji dan saudara) ialah tiada jalan masuk yang sah dari rizab jalan ke lot berkenaan seperti kehendak JPBD bagaimana surat bertarikh 30 September, 2004 (lihat lampiran 12). Jalan masuk sediada yang digunakan melalui atas Lot 3813, 3814, 3815 dan 4024. Jalan ini adalah jalan yang tidak sah mengikut undangundang. Bagi mengatasi masalah ini tuan tanah 3816 dengan bantuan perunding tanah (runner) telah mendapatkan surat akuan bersumpah (lihat lampiran 13) dari tuan-tuan tanah lot 3813, 3814, 3815 dan 4024 tersebut di saksikan oleh Pesuruhjaya Sumpah. Untuk menghubungi tuan-tuan tanah tersebut (lot 3813,3814, 3815 dan 4024), Puan Karsilah bt Muji terpaksa mendapatkan maklumatnya dari orang kampung dan ketua kampung berkenaan. Proses ini memakan masa agak lama kerana sebahagian daripada tuan-tuan tanah tersebut telah berpindahmilik dan akhirnya kelulusan pecah bahagian diperoleh dari Pejabat Tanah dalam masa 607 hari (20.2 minggu) (lihat jadual 5.1).

5.2.5

Susulan Di Jabatan Teknikal

Bagi kes 8 pula, walaupun tiada masalah teknikal yang dihadapi dalam permohonannya tetapi malangnya permohonan pecah bahagian ini memakan masa yang agak panjang sehingga mencecah 609 hari ( lihat jadual 5.1). Setelah disiasat penulis dapati ini adalah kerana tuan-tuan tanah kes 8 ini tidak begitu menitik beratkan kecepatan masa bagi permohonan mereka ini. Mereka tidak membuat susulan (follow up) di jabatan teknikal yang terlibat walau pun sekali, tetapi hanya mengambil keputusan untuk tunggu dan lihat sahaja.

110

5.3

Penemuan Kajian

Daripada analisis atas kes-kes yang dibuat beberapa penemuan telah diperoleh. Penemuan tersebut disenaraikan bagaimana berikut :

5.3.1

Tempoh Masa Kelulusan Diperoleh Bagi Kesemua Kes

Berdasarkan kepada Jadual 5.1, kesemua kes kajian terdiri daripada sembilan kes, empat daripadanya adalah kategori bangunan dan lima baki kes melibatkan kategori pertanian. Pada keseluruhannya masa yang paling lama bagi kesemua kes untuk mendapatkan kelulusan memakan masa 609 hari (20.3 bulan) dan masa yang paling cepat ialah 174 hari (5.8 bulan).

5.3.2

Jabatan Teknikal

Daripada jadual 5.1 dan 5.2, kita dapati jumlah jabatan teknikal yang terlibat di dalam permohonan SBKS yang melibatkan ubahsyarat sebanyak 14 jabatan, manakala bagi permohonan Pecah Sempadan / Bahagian ialah tujuh hingga lapan jabatan. Walau bagaimanapun kita dapati secara amnya bila banyak jabatan yang terlibat secara lojiknya masa yang diambil sepatutnya lebih panjang, tetapi dalam kes-kes tertentu kita dapati tidak begitu. Sebagai contoh, kes 2 (Ban Hoe Lee) ini adalah permohonan Pecah Sempadan dan Ubahsyarat kepada bangunan (komersial) yang melibatkan 14 jabatan teknikal (rujuk rajah 5.1) tetapi ianya memakan masa hanya 174 hari (5.8 bulan). Manakala bagi kategori pertanian dalam kes 7 ( Masahadi bin Hassim ) dan kes 8 ( Karsilah bt Muji dan saudara), hanya 3 jabatan teknikal yang terlibat tetapi masa yang diambil untuk mendapakan kelulusan secara purata selama 608 (20.2 bulan). Ianya menjadi tanda tanya mengapakah yang menyebabkan perkara ini berlaku?. Perkara ini akan dibincangkan dalam bab seterusnya.

111

5.3.3

Masa Kelulusan Bagi Kategori Bangunan dan Pertanian Secara Purata Jadual 5.2 : Purata Masa Mengikut Kategori Kegunaan Tanah Kategori Hari Kategori Hari Bangunan KES 1 510 Pertanian KES 5 427 Bangunan KES 2 174 Pertanian KES 6 425 Bangunan KES 3 181 Pertanian KES 7 607 Bangunan KES 4 614 Pertanian KES 8 609 Pertanian KES 9 567 Jumlah hari 1479 Jumlah hari 2635 Purata (hari) 369.8 Purata (hari) 527.0 Purata (tahun) 1.01 Purata (tahun) 1.44

Dari jadual 5.2 secara puratanya bagi kategori bangunan mengambil masa 369.8 hari (1.01 tahun) untuk mendapat kelulusan, manakala dalam kategori pertanian 527.0 hari ( 1.44 tahun). Ini jelas menunjukkan bahawa permohonan kategori bangunan lebih pendek masanya daripada pertanian untuk mendapat kelulusan.

25.0
20.5

20.0 15.0 10.0

20.2

20.3

18.9

17.0 14 14 14 14.2 14.2

8 5.8 6.0

6 3 3

5.0 KES 1 KES 2 KES 3 KES 4 KES 5 KES 6

KES 7

KES 8

KES 9

Bulan Bil Jabatan Rajah 5.1 : Perbandingan MASA dan BILANGAN JABATAN TERLIBAT

112 5.3.4 Perbandingan Masa Kelulusan Bagi Tanah Kategori Pertanian Dan Bangunan. Kalau diperhatikan dari Jadual 5.2 bagi kes 5,6,7,8 & 9 ini adalah permohonan pecah bahagian atau pecah sempadan untuk tujuan pertanian secara puratanya mendapat kelulusan dalam masa lebih 527 hari. Bagi kes 5 & 6 kelulusannya secara purata hanya 426 hari, ia lebih pendek 182 hari dari kes 7 & 8. Ini menunjukkan bahawa walaupun permohonan dalam kategori yang sama, tetapi sekiranya tidak ada tindakan susulan (follow up) di jabatan, ianya akan menjadi lambat. Bagi Kes 5, pemiliknya adalah syarikat yang agak besar, mereka tidak mampu menunggu masa yang lama. Ini kerana semakin lama masa yang ditunggu semakin tinggi kos tanggungannya (holding cost). Pada kebiasaanya syarikat sebegini akan mendapatkan khidmat nasihat dari perunding tanah (runner) untuk melancarkan proses permohonan. Manakala tuan-tuan tanah bagi kes 8 tersebut adalah terdiri daripada orang perseorangan dan bersaudara, mereka ini tidak ada sasaran tempoh masa (target time) yang ditetapkan dan mereka tidak memerlukan kelulusan yang cepat. Pada kebiasaannya mereka ini akan mengambil tindakan tunggu dan lihat.

Bagi kes 6, walaupun tuan-tuan tanah terdiri daripada orang perseorangan, tetapi mereka mendapat kelulusannya dalam masa 425 hari bermakna 183 hari cepat dari kes 7 & 8 ini kerana mereka telah mendapatkan perkhidmatan perunding tanah (runner).

Bagi kes 9 pula, sungguhpun syarikat ini telah mendapakan perkhidmatan perunding tanah (runner) tetapi permohonan mereka lambat diluluskan kerana pada peringkat awalnya permohonan mereka telah ditolak oleh PTG dengan tanpa alasan. Walau bagaimanapun rayuan dibuat kepada PTG dan seterusnya kelulusan diperoleh dalam masa 567 hari.

113 5.3.5 Perbezaan di antara SBKS mengikut KTN dan amalan Negeri Johor

Mengikut peruntukan KTN sek 195, sek 197, seksyen 200 hingga seksyen 204 KTN (lihat Jadual 2.1) jelas menunjukkan perbezaan borang KTN yang digunakan mengikut permohonan tertentu dengan menggunakan borang 7D, 12A, 12B, 12C dan 12D. Tetapi tidak pula bagi pentadbiran tanah di Negeri Johor yang mana kesemua proses hanya menggunakan borang 12A KTN sahaja.

Menurut kenyataan daripada pegawai Pejabat Tanah yang ditemui ini kerana proses SBKS berkonsepkan atas amalan SBKS dibuat, dimana tuan tanah menyerahkan hakmilik tanah kepada kerajaan atas satu bidang tanah, dan dengan sendirinya tanah tesebut akan menjadi tanah kerajaan. Kemudian kerajaan kurniakan semula tanah tersebut kepada tuan tanah mengikut sek 76 KTN atas pecahan kecil mengikut kehendak tuan tanah. Atas konsep inilah borang 12A digunakan kerana borang ini memperuntukkan serahan tanah yang melibatkan keseluruhan tanah.

Pada dasarnya proses cara ini adalah lebih ringkas kerana ini memudahkan proses permohonan SBKS, tetapi disebaliknya kelemahan sistem ini pula, kerajaan boleh mengenakan sekatan dan syarat baru semasa proses kurniaan semula kepada tuan tanah dan ini merupakan kerugian kepada pihak pemilik tanah.

5.4

Kesimpulan

Bab ini telah mengenal pasti masalah dan proses serta prosedur pembangunan harta tanah yang merangkumi ubahsyarat jenis kegunaan tanah, pecah sempadan, pecah bahagian, cantuman dan Serah Balik dan kurniasemula (SBKS). Prosesproses dan langkah-langkah dalam pra pembangunan seperti pecah sempadan, pecah bahagian dan ubahsyarat ini memerlukan sokongan pihak-pihak yang

114 berpengalaman dan berpengetahuan seperti perunding tanah untuk

mempermudahkan dan mempercepatkan proses tersebut.

115

BAB 6

CADANGAN DAN KESIMPULAN

6.1

Pengenalan

Bab ini membincangkan cadangan yang perlu dibuat setelah analisis dilaksanakan dalam Bab 5, dan seterusnya membuat kesimpulan di akhir Bab 6.

6.2

Pencapaian Objektif Kajian

Kajian ini telah mencapai objektifnya pertama iaitu mengenal pasti masalahmasalah penyebab kelewatan dalam mendapat kelulusan ubah syarat dan pecah tanah bagaimana dibincangkan dalam bab 5.2. Bagi objektif kedua pula meneliti keperluan, syarat-syarat, prosedur serta perundangan yang perlu bagi proses SBKS dibincangkan di dalam bab 2. Manakala bab 6.3 pula menyentuh cadangan langkah-langkah bagi mengatasi masalah SBKS yang dihadapi oleh pemaju atau tuan tanah.

116 6.3 Cadangan Bagi Mengatasi Masalah SBKS

Daripada hasil kajian beberapa cadangan dikenalpasti bagi mempertingkatkan kualiti masa dalam proses pembangunan harta tanah di PBT, Pejabat Tanah dan PTG di Negeri Johor. Cadangan tersebut dapat disenaraikan seperti berikut :

6.3.1

Penglibatan Jabatan Teknikal di kurangkan

Oleh kerana penglibatan jabatan teknikal mencecah kepada 14 jabatan dalam proses kelulusan permohonan dicadangkan supaya pihak berkuasa mengurangkan jumlah jabatan terbabit agar tempoh masa kelulusan dapat disingkatkan. Sebagai contoh bagi kes 4, Majlis Daerah Pontian (MDP) mengedarkan ke 14 jabatan teknikal untuk ulasan yang mana satu daripadanya ialah Jabatan Buruh Johor, lihat surat MDP 19/559-3, bertarikh 30 Januari 2004 (lihat lampiran 19). Secara dasarnya peranan jabatan ini tidak relevan dengan pembangunan yang dicadangkan kerana pembangunan yang dimaksudkan melibatkan 12 unit rumah sesebuah. Jabatan ini sepatutnya dikaitkan dengan pembangunan yang ada kaitan dengan tenaga buruh seperti pembangunan yang melibatkan kawasan Ladang dan sebagainya.

6.3.2

Edaran Ke Agensi Kerajaan oleh Perunding

Hasil daripada kajian ini didapati punca utama masalah kelewatan dalam proses pembangunan harta tanah ini ialah untuk mendapatkan ulasan daripada jabatan teknikal yang berkenaan. Perkara ini boleh diatasi dengan meletakkan tanggung jawab tersebut ke atas perunding. Perunding tersebut akan membuat edaran sendiri ke jabatan teknikal / agensi kerajaan untuk mendapatkan ulasan berkaitan. Tatacara ini berupaya memendekkan masa proses pembangunan tanah yang perlu dilalui kerana penglibatan secara terus dari pihak perunding dapat memantau perjalanan permohonan tersebut dengan lebih berkesan.

117

6.3.3

Tindakan Susulan (follow up) di Jabatan Teknikal

Bagi memastikan satu-satu perjalanan fail dalam proses pembangunan tanah berjalan dengan lancar, dicadangkan supaya kerja-kerja susulan (follow up) dibuat ke atas semua jabatan yang terlibat. Ini memastikan supaya fail permohonan yang berkaitan berjalan dengan teratur dari satu bahagian ke satu bahagian lain. Untuk memastikan tujuan tersebut susulan kali kedua dan selanjutnya dengan pegawai yang mengendalikan kes sehingga permohonan diluluskan.

6.3.4 Bagi

Sistem Pusat Setempat (OSC) meningkatkan mutu sistem penyampaian perkhidmatan awam,

mengurangkan kerenah birokrasi dan menambahbaikan sistem pentadbiran PBT / Pejabat Tanah / PTG dicadangkan supaya satu Pusat Setempat (OSC) ditubuhkan bagi menggantikan Agensi Setempat yang sediada di PTG. Pusat OSC yang dicadangkan ini fungsinya sebagai agensi pusat satu perhentian (one stop centre) untuk mengko-ordinasi dan meluluskan keseluruhan permohonan pembangunan, perindustrian dan perdagangan yang dimajukan untuk pertimbangan. Sekali gus, agensi ini akan mengambil penuh kuasa mutlak Kerajaan Negeri seperti hal ehwal tanah, kerajaan tempatan, perancangan pembangunan dan fungsi unit perancangan ekonomi negeri (UPEN). Cadangan penubuhan OSC ini adalah sebagai menyambut seruan kerajaan pusat sebagaimana pengumaman YAB Perdana Menteri pada 13 April 2007 di Kuala Lumpur dalam Pelancaran Persidangan Mempertingkat Sistem Penyampaian Perkhidmatan Kerajaan, yang dianjurkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan.

6.3.5

Melantik Perunding Tanah (Runner)

Punca utama kelewatan SBKS ialah ulasan daripada Jabatan Teknikal lambat diterima oleh Pejabat Tanah. Oleh itu khidmat dari perunding tanah (runner) diperlukan bagi mempercepatkan proses permohonan. Tugas perunding tanah

118 (runner) ini ialah membuat kerja susulan awal (ground work) terlebih dahulu di jabatan tertentu. Sebagai contoh surat kelulusan dari PTG bertarikh 2 Mei 2004 (lihat lampiran 14) yang ditujukan kepada Pejabat Tanah dan surat Pejabat Tanah kepada tuan tanah dalam hari yang sama. Berdasarkan kepada piagam PTG proses tersebut mengambil masa 28 hari (4 minggu) (lihat lampiran 15). Manakala contoh yang kedua, surat dari PTG bertarikh 4 September 2006 (rujuk lampiran 17) yang ditujukan kepada Jurukur Tanah bagi tujuan meminta salinan pelan pra hitungan dan Jurukur dapat memajukan pelan tersebut pada hari keesokannya (lihat lampiran 18). Amalan biasa perkara akan menambil masa sekurang-kurangnya satu minggu. Ini menunjukkan tugas tersebut dijalankan oleh orang tengah. Pada kebiasaannya orang tengah ini akan mengambil surat tersebut daripada PTG dengan tangan (by hand) dan membawanya kepada Jurukur.

Oleh itu bagi melancarkan proses pembangunan harta tanah, dicadangkan supaya tuan tanah / pemaju melantik perunding tanah yang berkebolehan menjalankan tugas sebagai runner dan juga berilmu pengetahuan dalam pentadbiran pembangunan harta tanah.

6.3.6

Limitasi Kajian

Kajian yang dibuat dalam projek ini meliputi kepada 9 kajian kes sahaja, terdiri daripada kategori pertanian yang merangkumi daripada pertanian asas (kelapa sawit, getah, dusun dan lain-lain) hingga pertanian ternakan ayam dan pertanian dusun (eko pelancongan). Kajian juga meliputi kategori bangunan terdiri dari pada bangunan (rumah kediaman teres, kediaman apartmen dan perdagangan seperti kedai atau show room) dan kajian ini juga tidak memasukkan sektor lain, selain daripada kategori di atas. Oleh kerana data-data yang diperoleh terhad kepada kategori kegunaan tanah atas bangunan dan pertanian sahaja.

119 6.3.7 Kajian Lanjutan

Oleh sebab kajian yang dibuat dalam kes 1 hingga kes 9 ini hanya melibatkan pembangunan tanah dalam dua kategori sahaja iaitu pertanian dan bangunan, justeru itu bagi meluaskan kajian secara menyeluruh dicadangkan supaya kajian lanjutan dibuat yang mana merangkumi ketiga-tiga kategori tanah, iaitu pertanian, bangunan (komersial & perumahan) dan industri (ringan, sederhana dan berat).

6.3.8

Komen / Ulasan dari Jabatan Teknikal Tidak Relevan

Ulasan atau komen daripada jabatan pada umumnya menyentuhkan peranan berkaitan dengan jabatan tersebut. Tetapi ada kalanya komen yang diberi tidak relevan. Sebagai contoh Majlis Daerah mempertikaikan nama tuan tanah yang berdaftar, sepatutnya komen Majlis adalah lebih menyeluruh dari segi pembangunan gunatanah dan sebagainya. Sebagai contoh lagi, Jabatan Kerja Raya membuat komen mengenai perleberan jalan yang mana ianya tidak selaras dengan ulasan Jabatan Perancangan dan Desa (JPBD). Disebabkan pertindihan arahan ini, pihak perunding pula terpaksa membuat susulan semula di kedua-dua jabatan tersebut bagi memastikan yang mana satu arahan yang perlu dipatuhi dan ini sudah tentu mengambil masa yang mana proses kelulusan pada keseluruhannya akan terjejas.

6.4

Kesimpulan

Kajian ini telah mengenal pasti prosedur dan masalah yang berkaitan dengan kelewatan untuk mendapatkan kelulusan diperingkat pra pembangunan seperti serah balik dan kurnia semula. Antara punca kelewatan termasuklah kekurangan kehendak teknikal dan sebagainya. Penemuan yang diperolehi iaitu kewujudan perunding tanah (runner) telah menyebabkan sebahagian daripada masalah berkenaan dapat diselesaikan dan kelancaran proses menerima kelulusan bagi pra pembangunan ini telah dapat dijalankan. Oleh itu diharapkan kajian ini dapat

120 menyumbang ke arah pembentukan garis panduan dan polisi untuk

mempermudahkan lagi kelancaran proses pra pembangunan tanah.