Enajenacion Bienes Inmuebles

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Alberto Jimnez vila
e-mail jia498@yahoo.com Tel. (01-744) 482-83-63 Cel. 530-61-45 Av. Costera Miguel Alemn 1005. Fracc. Las Playas, Acapulco, Gro. C.P. 39390
NAJENACION DE BIENES INMUEBLES La gran mayora de las Personas Fsicas se hace la siguiente pregunta al realizar la venta de un bien inmueble, Cunto se tiene que pagar por concepto de ISR e IVA?, o en el peor de los casos, desconocen que esto si se debe hacer. Primero hay que aclarar que no todas las operaciones por enajenacin de bienes inmuebles estn gravadas, ya que en el caso de casa habitacin, estn exentas del pago de IVA e ISR, fraccion XV del articulo 109 de la LISR y en el caso de terrenos, estos solo estn exentos de IVA pero no de ISR. Artculo 9 de LIVA.- No se pagar el impuesto en la enajenacin de los siguientes bienes: I. II. El suelo. Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitacin. Cuando slo parte de las construcciones se utilicen o destinen a casa habitacin, no se pagar el impuesto por dicha parte. Los hoteles no quedan comprendidos en esta fraccin.
Para que efectivamente se compruebe que la casa que se esta vendiendo es una casa-habitacin, y se este exento del pago de ISR e IVA, es necesario contar con la documentacin que se menciona en el articulo 129 del RLISR. Para los efectos del inciso a) de la fraccin XV del artculo 109 de la Ley, los contribuyentes debern acreditar ante el fedatario pblico que formalice la operacin, que el inmueble objeto de la operacin es la casa habitacin del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuacin: I. La credencial de elector a nombre del contribuyente que enajena el inmueble, expedida por el Instituto Federal Electoral, siempre que coincida el domicilio del bien inmueble a enajenar con el que aparezca en dicha credencial. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestacin de los servicios de energa elctrica, telefnico o gas. Con los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales y de tarjetas de crdito no bancarias.
II. III.
La documentacin a que se refieren las fracciones II y III de este artculo, deber estar a nombre del contribuyente, al de su cnyuge o bien al de sus ascendientes o descendientes consanguneos en lnea recta, siempre que el
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domicilio consignado en dicha documentacin coincida con el domicilio del bien inmueble a enajenar. Pues bien, el calcular el ISR por la obtencin de ingresos por la enajenacin de bienes inmuebles no es difcil ni complicado, ya que el procedimiento se encuentra descrito en el primer parrafo del artculo 154 de la LISR. Y dice lo siguiente. Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenacin de bienes inmuebles, efectuarn pago provisional por cada operacin, aplicando la tarifa que se determine conforme al siguiente prrafo a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el nmero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin y la de enajenacin, sin exceder de 20 aos. El resultado que se obtenga conforme a este prrafo se multiplicar por el mismo nmero de aos en que se dividi la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional. Aparentemente se ve complicado y difcil de entender, pero si lo analizamos detalladamente, se vera que de complicado no tiene nada y de difcil tampoco, ya que si leemos y releemos varias veces el parrafo, entenderemos lo que dice. Para detallarlo y poderlo entender de manera clara, rpida y sin complicaciones (porque habr personas que estn muy ocupadas como para leer y releer el parrafo), lo analizaremos con un caso practico. El Sr. TERRA TENIENTE ACAPARADOR, vende una casa, y desea saber cuanto tiene que pagar por concepto de ISR, e IVA, al momento de realizar la operacin, y nos da la siguiente informacin. Costo de adquisicin Costo de venta Fecha de adquisicin Fecha de venta $100,000.00 $750,000.00 20/02/1994 27/10/2006
Una vez obtenidos los datos necesarios para determinar el pago provisional de ISR, Por la obtencin de ingresos por la enajenacin de bienes inmuebles, lo primero que hay que hacer, es actualizar el costo de adquisicin, tal y como se indica en las fracciones I Y II del articulo 151 de la LISR. Y dice los siguientes. Para actualizar el costo comprobado de adquisicin y, en su caso, el importe de las inversiones deducibles, tratndose de bienes inmuebles y de certificados de participacin inmobiliaria no amortizables, se proceder como sigue: I. Se restar del costo comprobado de adquisicin, la parte correspondiente al terreno y el resultado ser el costo de construccin.
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Cuando no se pueda efectuar esta separacin se considerar como costo del terreno el 20% del costo total. II.-El costo de construccin deber disminuirse a razn del 3% anual por cada ao transcurrido entre la fecha de adquisicin y la de enajenacin; en ningn caso dicho costo ser inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizar por el periodo comprendido desde el mes en el que se realiz la adquisicin y hasta el mes inmediato anterior a aqul en el que se efecte la enajenacin. Las mejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles debern sujetarse al mismo tratamiento. FACTOR DE ACTUALIZACION INPC FECHA DE VENTA 119.1700 INPC FECHA DE ADQUISICION 27.0668
4.4028
En el caso que estamos analizando, sabemos que el costo de adquisicin fue de $100,000.00. EL cual incluye el costo del terreno y de acuerdo a la primera fraccion del articulo 151 de la Ley, debemos separar el costo del terreno para poderlo actualizar. Adems establece que cuando no se pueda separa el costo del terreno, se debe considerar como costo de adquisicin el 20% del costo total. SEPARACION DEL COSTO TERRENO 100,000.00*20 % CONSTRUCCION 100,000.00*80 % SUMA DEL COSTO
$20,000.00 $80,000.00 $100,000.00
ACTUALIZACION DEL COSTO DE ADQUISICION

COSTO DE DEPRECIACION COSTO COSTO ANUAL ADQUISICION DEPRECIADO ACTUALIZADO COSTO DEL TERRENO COSTO DE LA CONSTRUCCION SUMAS
20,000.00 80,000.00 100,000.00
3%*12=36%
20,000.00 51,200.00 71,200.00
88,056.00 225,423.36 313,479.36
La depreciacin por construccin es del 3% anual, por lo tanto si lo multiplicamos por los 12 aos, nos da un porcentaje del 36% y es el equivalente a $28,000.00, que se le restaron a los $80,000.00 del costo de adquisicin de la construccin, y nos quedan $51,200.00.
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EL costo actualizado de adquisicin es el que se le debe restar al costo de venta, como lo establece la fraccin I del artculo 148 de la LISR. Las personas fsicas que obtengan ingresos por la enajenacin de bienes podrn efectuar las siguientes deducciones: I. El costo comprobado de adquisicin que se actualizar en los trminos del artculo 151 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado ser cuando menos 10% del monto de la enajenacin de que se trate. DETERMINACION DE LA GANANCIA COSTO DE VENTA 750,000.00 COSTO ACTUALIZADO DE TERRENO 88,056.00 COSTO ACTUALIZADO DE CONSTRUCION 225,423.36 GANANCIA 436,520.64 En nuestro ejemplo estamos haciendo la deduccin que resulta de actualizar el costo comprobado de adquisicin ($313,479.36), por ser mayor la cantidad a deducir. En caso de que se hubiera aplicado el 10%, el costo a deducir seria de solo ($75,000.00), con lo cual resultara una ganancia mucho mayor, que ocasionara un pago provisional de ISR, muy elevado. Adems del costo comprobado de adquisicin, se podrn hacer las siguientes deducciones actualizadas: 1. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones. 2. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisicin y de enajenacin. 3. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisicin o de la enajenacin del bien. Ya que hemos determinado la ganancia, procedemos a hacer lo que se menciona en el primer parrafo del articulo 154 de la ley, es decir que dividiremos el total de la ganancia por la venta del bien inmueble que en nuestro caso es de $436,520.64, entre el numero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin y la de enajenacin, sin exceder de 20 aos. Y es as como llegaremos a la base para aplicar la tarifa que menciona el mismo parrafo. Ganancia acumulable Ganancia total 436,520.64 Aos completos 12.00 Base 36,376.72 En caso de que el tiempo transcurrido entre la fecha de adquisicin y la de enajenacin, excediera los 20 aos, la ganancia se dividir entre 20 aos y
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no en los aos efectivamente transcurridos. (En nuestro ejemplo solo transcurrieron 12 aos) Despus de haber determinado la base, a esta se le debe aplicar la tarifa mencionada con anterioridad. DETERMINACION DEL RESULTADO GANANCIA GRAVABLE (base) 36,376.72 LIMITE INFERIOR 5,952.85 EXCEDENTE S/ LIM. INF 30,423.87 %/ EXCEDENTE 0.10 IMPUESTO MARGINAL 3,042.39 CUOTA FIJA 178.56 (RESULTADO) 3,220.95 La tarifa que se utilizo en la determinacin de este caso, es la que se menciona en la Regla 3.15.2 de la RMF. Y publicadas el 28/04/2006, DOF. El mismo parrafo en mencin nos dice que el resultado se debe multiplicar por el nmero de aos en que se dividi la ganancia. El resultado que se obtenga conforme a este prrafo se multiplicar por el mismo nmero de aos en que se dividi la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional. PAGO PROVISIONAL IMPUESTO / GANANCIA GRAVABLE NUMERO DE AOS IMPUESTO A CARGO 3,220.95 12.00 38,651.36
Como se ve claramente el determinar el ISR por concepto de enajenacin de bienes inmuebles es muy sencillo, solo hay que saber interpretar y entender lo que nos dice la ley. Los $36,651.36, es lo que el notario le debe retener al momento de efectuar la operacin de compra venta del bien inmueble, y esto se considera un pago provisional de ISR, que podr disminuir del ISR que le salga apagar en la declaracin anual. DETALLE DEL CLCULO DEL PAGO PROVISIONAL COSTO DE VENTA COSTO DE ADQUISICION (ACTUALIZADO) GANANCIA TOTAL GANANCIA ACUMULADA 750,000.00 313,479.36 436,520.64 36,376.72
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400,143.92
GANANCIA NO ACUMULADA CALCULO GANANCIA GRAVABLE (ACUMULADA) LIMITE INFERIOR EXCEDENTE S/ LIM. INF %/ EXCEDENTE IMPUESTO MARGINAL CUOTA FIJA IMPUESTO / GANANCIA GRAVABLE NUMERO DE AOS IMPUESTO A CARGO
36,376.72 5,952.85 30,423.87 0.10 3,042.39 178.56 3,220.95 12.00 38,651.36
La obligacin de hacer la retencin de ISR por parte de los notarios, se encuentra establecida en el tercer parrafo del artculo 148 Bis de la ley. En el caso de operaciones consignadas en escrituras pblicas, los notarios, corredores, jueces y dems fedatarios, que por disposicin legal tengan funciones notariales, calcularn el pago a que se refiere este artculo bajo su responsabilidad y lo enterarn en las oficinas autorizadas a que se refiere el mismo en el mismo plazo sealado en el tercer prrafo del artculo 154 de esta Ley. Por otro lado, si bien es cierto que el artculo 148 Bis de la Ley, obliga a los notarios, corredores, jueces y dems fedatarios, a hacer las retenciones, estos no siempre estarn obligados a hacerlo. Tratndose de personas fsicas dedicadas a actividades empresariales, no se les har retencin alguna, por ser ellos mismo los que calcularan y enteraran el impuesto, de acuerdo a lo que menciona el artculo 201 del RLISR. (Excepto pequeos contribuyentes). Para los efectos del tercer prrafo del artculo 154 de la Ley, los notarios, corredores, jueces y dems fedatarios que por disposicin legal tengan funciones notariales, quedan relevados de la obligacin de efectuar el clculo y entero del impuesto a que se refiere dicho artculo, cuando la enajenacin de inmuebles se realice por personas fsicas dedicadas a actividades empresariales, stas declaren que el inmueble forma parte del activo de la empresa y exhiban copia sellada o copia del acuse de recibo electrnico con sello digital de la declaracin correspondiente al ltimo ao de calendario para el pago del impuesto; tratndose del primer ao de calendario deber presentarse copia de la constancia de inscripcin en el Registro Federal de Contribuyentes o, en su defecto, de la solicitud de inscripcin en el citado Registro.
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Cuando las enajenaciones a que se refiere el prrafo anterior sean efectuadas por contribuyentes que tributen en trminos de la Seccin III del Captulo II del Ttulo IV de la Ley, los notarios, corredores, jueces y dems fedatarios que por disposicin legal tengan funciones notariales, debern efectuar el clculo y entero del impuesto en los trminos del artculo 154 de la propia Ley.
CALCULO DEL IMPUESTO ANUAL El artculo 147 de la LISR, establece que las personas que obtengan ingresos por enajenacin de bienes, podrn efectuar las deducciones mencionadas en el artculo 148 de la misma Ley, y de esta manera llegar a la ganancia.
Una vez determinada la ganancia se procede de la siguiente manera: I. La ganancia se dividir entre el nmero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin y la de enajenacin, sin exceder de 20 aos. GANANCIA TOTAL 436,520.64 NUMERO DE AOS 12 GANANCIA ACUMULADA 36,376.72 El resultado que se obtenga conforme a la fraccin anterior, ser la parte de la ganancia que se sumar a los dems ingresos acumulables del ao de calendario de que se trate y se calcular, en los trminos de este Ttulo, el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables.
II.
Supongamos que los dems ingresos y gastos de este contribuyente fueron como sigue: Honorarios Deducciones propias de la actividad Deducciones personales $60,000.00 $15,000.00 3,000.00 60,000.00 15,000.00 45,000.00 3,000.00 42,000.00 36,376.72 78,376.72
INGRESOS X HONORARIOS DEDUCCIONES DE LA ACTIVIDAD INGRESOS ACUMULABLES DEDUCCIONES PERSONALES BASE DEL ISR POR HONORARIOS INGRESO ACUMULABLE POR ENAJENACION DE INMUEBLES BASE TOTAL DE INGRESOS
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BASE TOTAL DE INGRESOS LIMITE INFERIOR EXCEDENTE %SOBRE EXCEDENTE IMPUESTO MARGINAL CUOTA FIJA TOTAL IMPUESTO DETERMINACION DEL SUBSIDIO BASE DE PAGO PROVISIONAL LIMITE INFERIOR TABLA SUBS. EXCEDENTE % TABLA DE IMPUESTO IMPUESTO MARGINAL % TABLA DE SUBSIDIO SUBSIDIO MARGINAL CUOTA FIJA TOTAL SUBSIDIO ANALISIS TOTAL IMPUESTO TOTAL SUBSIDIO ISR DETERMINADO
78,376.72 50,524.93 27,851.79 0.17 4,734.80 4,635.72 9,370.52 78,376.72 50,524.93 27,851.79 0.17 4,734.80 0.50 2,367.40 2,318.04 4,685.44 9,370.52 4,685.44 4,685.08
III.
La parte de la ganancia no acumulable se multiplicar por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente prrafo. El impuesto que resulte se sumar al calculado conforme a la fraccin que antecede.
El contribuyente podr optar por calcular la tasa a que se refiere el prrafo que antecede, conforme a lo dispuesto en cualquiera de los dos incisos siguientes: a. Se aplicar la tarifa que resulte conforme al artculo 177 de esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el ao en que se realiz la enajenacin, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II y III del artculo 176 de la misma. El resultado as obtenido se dividir entre la cantidad a la que se le aplic la tarifa y el cociente ser la tasa. Este inciso establece que tratndose de enajenacin de bienes, no sern deducibles las siguientes deducciones personales: 1. Los pagos por honorarios mdicos y dentales. 2. Los gastos de funerales y 3. Los donativos no onerosos ni remunerativos.
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Por lo tanto, supongamos que las deducciones personales por $3,000.00, son por estos conceptos no deducibles, esto significa que tendremos que volver a calcular el ISR de la suma de ingresos acumulables, y quedara de la siguiente manera: INGRESOS X HONORARIOS DEDUCCIONES DE LA ACTIVIDAD INGRESOS ACUMULABLES DEDUCCIONES PERSONALES BASE DEL ISR POR HONORARIOS INGRESO ACUMULABLE POR ENAJENACION DE INMUEBLES
SUMA DE INGRESOS ACUMULABLES
60,000.00 15,000.00 45,000.00 45,000.00 36,376.72 81,376.72
Una vez corregida la suma de ingresos acumulables, calculamos el ISR.

SUMA DE INGRESOS ACUMULABLES 81,376.72 LIMITE INFERIOR 50,524.93 EXCEDENTE 30,851.79 %SOBRE EXCEDENTE 0.17 IMPUESTO MARGINAL 5,244.80 CUOTA FIJA 4,635.72 TOTAL IMPUESTO 9,880.52 DETERMINACION DEL SUBSIDIO BASE DE PAGO PROVISIONAL LIMITE INFERIOR TABLA SUBS. EXCEDENTE % TABLA DE IMPUESTO IMPUESTO MARGINAL % TABLA DE SUBSIDIO SUBSIDIO MARGINAL CUOTA FIJA TOTAL SUBSIDIO ANALISIS TOTAL IMPUESTO TOTAL SUBSIDIO ISR DETERMINADO 81,376.72 50,524.93 30,851.79 0.17 5,244.8 0 0.50 2,622.40 2,318.04 4,940.44 9,880.52 4,940.44 4,940.08
DETERMINACION DE LA TASA
ISR DETERMINADO BASE DEL ISR DETERMINADO PROPORCION 4,940.08 81,376.72 0.0607
Expresada en porciento es: 6.07%
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Determinacin del ISR / ingresos no Acumulables
GANANCIA NO ACUMULABLE TASA ISR/ INGRESOS NO ACUMULABLES 400,143.92 6.07% 24,288.73
ANALISIS DEL INPUESTO ANUAL

ISR/ INGRESOS ACUMULABLES ISR/INGRESOS NO ACUMULABLES ISR DETERMINADO PAGOS PROVISIONALES ISR ANUAL 4,685.08 24,288.73 28,973.81 38,651.36 - 9,677.55
En este caso, no sale impuesto anual a pagar, sino que sale un impuesto a favor de $9,677.55, como consecuencia del pago provisional que se hizo de la enajenacin del bien inmueble. Tambin existe otro procedimiento para calcular la tasa para aplicar a los ingresos no acumulables, el cual esta descrito en el inciso b de este mismo articulo. b. La tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a lo previsto en el inciso anterior para los ltimos cinco ejercicios, incluido aqul en el que se realiz la enajenacin, dividida entre cinco. 2002 2003 2004 2005 2006 Suma 5.87 5.91 5.95 5.99 6.07 29.79/5 aos =5.958
Cuando el contribuyente no hubiera obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios previos a aqul en que se realice la enajenacin, podr determinar la tasa promedio a que se refiere el prrafo anterior con el impuesto que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia por la enajenacin de bienes a que se refiere la fraccin I de este artculo. Cuando el pago se reciba en parcialidades el impuesto que corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podr pagar en los aos de calendario en los que efectivamente se reciba el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el inters fiscal. Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada ao de calendario, se dividir el impuesto calculado conforme a la fraccin III de este artculo, entre el ingreso total de la enajenacin y el cociente se multiplicar por los ingresos
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efectivamente recibidos en cada ao de calendario. La cantidad resultante ser el monto del impuesto a enterar por este concepto en la declaracin anual. CONCLUSIONES: En conclusin el procedimiento para calcular el ISR por enajenacin de bienes inmuebles por parte de las personas fsicas es muy censillo, solo hay que leer y entender el procedimiento que se explica en la ley. Una vez entendido el procedimiento se determina lo siguiente: 1) Si es casa-habitacin, determinar el costo del terreno. 2) Determinar la depreciacin anual de la construccin. 3) Actualizar el costo comprobado de adquisicin de la propiedad. 4) Actualizar los costos de escrituracin. 5) Actualizar las mejoras y construcciones. 6) Actualizar los gastos por comisin de venta. Una vez que se han actualizado todos los gastos que se hayan efectuado por la adquisicin de la propiedad, estos se restan del costo de venta, y es as como llegamos a la ganancia total. La ganancia total se dividir entre el nmero de aos transcurridos entre la fecha de adquisicin y la de enajenacin, sin exceder de 20 aos, para llegar a la ganancia acumulada, que ser la base para determinar el pago provisional. Para determinar la tasa que se aplicara a los ingresos no acumulables, primero se determina el ISR de los ingresos acumulables y este se divide entre la base que se utilizo para su determinacin. Comentarios. Favor de enviarlos a mi e-mail jia498@yahoo.com
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$20,000.00 $80,000.00 $100,000.00

ACTUALIZACION DEL COSTO DE ADQUISICION

20,000.00 80,000.00 100,000.00

20,000.00 51,200.00 71,200.00

88,056.00 225,423.36 313,479.36

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36,376.72 5,952.85 30,423.87 0.10 3,042.39 178.56 3,220.95 12.00 38,651.36

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60,000.00 15,000.00 45,000.00 45,000.00 36,376.72 81,376.72

Una vez corregida la suma de ingresos acumulables, calculamos el ISR.

Expresada en porciento es: 6.07%

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