IISEMINARIOREGIONALDE TASACIONES AREQUIPA,17DENOVIEMBRE DEL2010

CRITERIOSACONSIDERAR PARALAELABORACINDE UNINFORMEDETASACIN

Expositor: Ing. Martin Muoz Alegra PERITO DE PLANTA MVCS-DNC

EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

Resolucin Ministerial N126-2007-VIVIENDA

R.M.N126 2007 VIVIENDA,07052007

ALCANCE

Rige la actividad en toda la Repblica Ttulos 6 31 Captulos 209 Artculos Criterios, Conceptos, Definiciones y Procedimientos normativos

tcnicos

NORMATIVIDAD EXISTENTE

OTRAS NORMAS QUE DEBEMOS CONOCER PARA LA DETERMINACION DEL VALOR DE UN BIEN (Decreto Legislativo N 295 y sus Modificatorias) CODIGO CIVIL PERUANO.
5

LEYDETRIBUTACIONMUNICIPALDECRETOLEGISLATIVON776,30121993
(Decreto Supremo N 0112006VIVIENDA) EL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES. (Decreto Supremo N 0082000MTC del 16.02.00) REGLAMENTO LEY 27157 DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, EL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMN Y SUS MODIFICATORIAS (TITULO I). ( Ley N 29090 ) LEY y SU REGLAMENTO DE REGULACION DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES (MODIFICA TITULO II, REGLAMENTO LEY 27157). ( Ley N 27117 ) LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES. ( Ley N 27628 ) LEY QUE FACILITA LA EJECUCION DE OBRAS VIALES. (Ley que modifica el Articulo 21 de la Ley N 28687) LEY DE DESARROLLO Y COMPLEMENTARIA DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL, ACCESO AL SUELO Y DOTACION DE SERVICIOS BASICOS. (Ley N 26569 y su Reglamento) LEY DE PRIVATIZACION DE MERCADOS PUBLICOS. (Ley N 29151 y su Reglamento) LEY DE GENERAL DEL SISTEMA NACIONAL DE BIENES ESTATALES.

QUEESUNPERITOVALUADOR?
PROFESIONAL COLEGIADO

CAPACITADO
paraefectuarla valuacindeunbien

estudiossuperioresy asuEXPERIENCIA

ENELPERU:
ENEL MUNDO: 78 INSTITUTOS ASOCIADOS DE VALORACIN TASACIN

MINISTERIOS

REPEJ

EMPRESAS PRIVADAS

QUEESUNATASACION? PROCEDIMIENTO

FECHA

DICTAMINA ESTIMAR EL VALOR,

JUSTIPRECIO

ESTUDIA

ANALIZA

CUALIDADESY CARACTERISTICAS

Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en determinada fecha para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del RNT. (ARTICULO I.02)

TASACIONES
MUEBLES INMUEBLES

IMPORTANCIAYUSO
Parala determinacindela baseimponiblepara elclculodel impuestopredial, Expropiaciones.

Paraefectosde Compra Venta. Garantasen Operaciones Crediticias

SISTEMA ECONOMICO

ADMINISTRACION PUBLICA

SISTEMA FINANCIERO

Revalorizac.de Activosfijos.

CONTABLE

SISTEMA JUDICIAL Enlosprocesos Judicialesy Conciliatorios

ESTAMOS CAPACITADOS PARAEFECTUAR TASACIONES?

CRITERIOSA CONSIDERAR PARALA ELABORACINDE UNINFORMEDE TASACIN

INFORMEDETASACIN

II VALUACIN

IMEMORIA DESCRIPTIVA

IIIANEXOS

INFORMEDETASACIN

LAMEMORIADESCRIPTIVACOMPRENDE:(art.II.B.14)
PROPIETARIO SOLICITANTE OBJETO METODOLOGIAOREGLAMENTACIONEMPLEADA FECHAALACUALESTAREFERIDA UBICACIN,LINDEROSYPERIMETRO,AREADELTERRENO ZONIFICACIONYUSODELPREDIO INFRAESTRUCTURADESERVICIOSURBANOSQUEAFECTENALPREDIO CARACTERISTICASDELENTORNODELPREDIO DESCRIPCIONDELPREDIO,DISTRIBUCIONDELASPLANTAS DESCRIPCIONDELAEDIFICACION,ANTIGEDAD,ESTADODE CONSERVACION,ESPECIFICACIONES ANALISISDELADOCUMENTACIONREGISTRAL,SERVIDUMBRES,CARGAS OBSERVACIONES

ESCRITURADE COMPRAVENTA, CONTRATOS PRIVADOSCV.,DE TRANSFERENC. DOCUMENTO REGISTRAL:CRI, PE.,FICHAS

NOMBREDEL PROPIETARIO,AREA DELINMUEBLE, UBICACIN, LINDEROSY PERIMETRO,CARGAS YGRAVAMENES, SERVIDUMBRES, ANTIGUEDAD

OTROS:TARJETA DEPROPIEDAD,..

FECHAALACUAL ESTAREFERIDALA DOCUMENTACION

LAVALUACION
REGLAMENTARIA

BIENES INMUEBLES

COMERCIAL

BIENES MUEBLES

COMERCIAL

LAVALUACIONDEBIENESINMUEBLES

VI=VT+VE+VI+VOC

VALUACIONES REGLAMENTARIAS
VOE (COSTA , SIERRA Y SELVA)
VALUACIONDE EDIFICACIONES VALUACIONDE TERRENOS

PLANOS OFICIALES URBANOS

DE DE

VALORES TERRENOS

LISTA DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS EN CENTROS POBLADOS MENORES

+ VALUACIONDE
OBRAS COMPLEMENTARIASE INSTALACIONESFIJASY PERMANENTES

APROBADOS PORR.M.

ANEXO N 01 CUADRO DE VALORES OFICIALES DE EDIFICACION (FACTOR DE OFICIALIZACION)

VALUACIONES COMERCIALES
-ESTUDIO MERCADO VALORES DE DE -ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS URBANOS.

-PRESUPUESTO DE OBRA

+
VALUACION DEOBRAS COMPLEM.E INST.FIJASY PERMANEN. VALUACIONDE TERRENOS+

+ VALUACIONDE
EDIFICACIONES

-ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE EDIFICACIONES. -PRESUPUESTO DE OBRA

LAVALUACIONDETERRENO
TERRENOS UBICADOS EN ZONA RURAL DEDICADOS A USO AGRICOLA, PECUARIO, FORESTAL, DE PROTECCION Y ERIAZOS QUE NO HAYAN SIDO HABILITADOS COMO URBANOS NI ESTEN COMPRENDIDOS DENTRO DE LOS LIMITES DE EXPANSION URBANA. LISTADODEVALORESOFICIALES DETERRENOSRUSTICOS (S/./Ha.)

RUSTICO

REGLAMENTONACIONALDETASACIONES (S/./m2)

ZONADE EXPANSION URBANA

TERRENOS QUE MANTENIENDO SU CONDICION LEGAL DE RUSTICOS SE ENCUENTRAN AUTORIZADOS PARA REALIZAR EN ELLOS EL CAMBIO DEL USO DE LA TIERRA, DE ACUERDO A LA ZONIFICACION ESTABLECIDA EN LOS PLANES DE DESARROLLO OFICIALES

ESTUDIODE MERCADO

URBANO

PLANOSBASICOS ARANCELARIOSQUE CONTIENENVALORES OFICIALESDETERRENOS URBANOS (S/./m2)

TERRENOS QUE SE ENCUENTRAN SITUADOS EN CENTRO POBLADO Y SE DESTINE A VIVIENDA, COMERCIO, INDUSTRIA O CUALQUIER OTRO FIN URBANO, Y LOS TERRENOS SIN EDIFICAR SIEMPRE QUE CUENTEN CON LOS SERVICIOS PROPIOS DEL CENTRO POBLADO

EL VALOR DE LA EDIFICACIN?
el anlisis de los costos unitarios directos Medicindelos componentes Metrado el anlisis de los costos unitarios indirectos Mano de obra, Los materiales y los Equipos

Los gastos generales: fijos y variables, la utilidad e impuestos

VALORDELASOBRASCOMPLEMENTARIAS

Para determinar el valor de las obras complementarias es necesario operar de la misma manera que las obras de edificacin, realizar las mediciones (metrados) y realizar los anlisis de costos unitarios respectivos. Obtenido as el valor de reposicin hay que auscultar el mercado o determinar la performance del negocio para incluir o no intangibles. En el caso de valuaciones reglamentarias usaremos el factor de oficializacin al costo directo comercial de las partidas o presupuestos.

LAVALUACIONDEBIENESMUEBLES
VALOR SIMILAR NUEVO (VSN) VALOR RESIDUAL (R) DEPRECIACION (D) GRADO DE OPERATIVIDAD (Go) EDAD (E) VIDA TOTAL UTIL (T) EXPECTATIVA DE VIDA (P) VALOR DE REPOSICION (VR) VALOR COMERCIAL (VC)

ANEXOS
CALCULOS,FOTOGRAFIASYPLANOS

ERRORESENUN INFORME VALUATORIO

COMPROMETER LOS ERRORES CATALOGAR COMO MALOS PROFESIONALES. EL CONTENIDO

de un informe valuatorio

Presentacin de un informe valuatorio

SOMOS RESPONSABLES DE LA PRESENTACIN

EL VALOR

 CUALES SON LOS ERRORES QUE EL PERITO COMETE FRECUENTEMENTE EN LA ELABORACIN DE UNA VALUACIN?

1.- Inspeccin ocular 2.-La tercerizacin del trabajo. 3.-El incumplimiento con fechas. 4.-La inconsistencia de informacin descrita. 5.-La incorrecta interpretacin de ttulos. 6.-Estudio de mercado. 7.-La incorrecta aplicacin de reglamentos y normas.
QUE MS?......

RECOMENDACIONES

Elinformedebeserfcildeleer,revisaryentender. Deberprecisarelpropsitodelatasacin,lafechadeterminaday representarlascaractersticasdelbienavaluar(ubicacin,dimensiones, zonificacin,especificacionesdeconstruccin,niveles,cargasytitulares registrales),alqueseasignaunvalorsustentadoenlainformacin recopiladayanalizadamencionadaanteriormente,conargumentosclaros yentendiblesparatodapersonaqueleaelinforme. Debe ser prudente, tendiendo a evitar riesgos que podran emanar incorrectas interpretaciones de la informacin que se comunica. Se debe indicar el nivel de piso, o donde se encuentra la superficie del terreno, si existiese cambios de nivel y si este ha sido corroborado con algn instrumento de medicin. Hay que determinar si las obras se encuentran recepcionadas por la municipalidad, se encuentran inscritas en los registros pblicos si estn en tramite de regularizar. Deber estar suscrita por un profesional competente para hacerlo .

7 CONDICIONES DE UN BUEN TASADOR

SABER MUCHA MAS ETICA PERICIA

MAS ETICA

SER VALUADOR, NO SOLO PARECER

ETICA

QUERER HACER.

Saber tasar no significa como muchos creen tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del pas, sino saber buscar,

UBICACINDE MUESTRAS

analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirn al valor buscado

UBICACIN DELPREDIO

PAGINASWEB
http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=320 http://www.evisos.com.pe/alquilerinmuebles/clasificadoseltrome.htm http://www.greenblueinmobiliaria.com/index.htm http://www.grupoinmobiliariofox.com/index.php?prod=3 http://www.inmueblesypunto.com/ http://www.colliers.com.pe/inmuebles_cartera.php http://www.planetacasas.com/ http://terrennos.blogspot.com/2009/04/casa250m2cuscosantiago.html http://pe.anuncioo.com/inmobiliario/venta/terrenos/apurimac/abancay/ventade terrenoenabancay2362125 http://www.coldwellbankerperu.com/ http://www.penthouseperu.com/index.asp http://www.penthouseperu.com/busqdpto.asp?ID=14 http://www.sgibson.info/lima.htm http://www.telesterio.com/

VALORDETERRENO obras

+ renta Mejor uso valor de un terreno valor del terreno urbano siempre est en funcin de lo que tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.

Objetodeunatasacin: determinarelvalordeunBIENen funcindelaunidadmonetaria, paraunmercadodadoyenun determinadotiempo".

UBICACIN Y ZONIFICACIN

ENTORNO

DISTRIBUCION

DPTO203

PISOTIPICO

SOTANO1

HALL

CARGAS Y GRAVAMENES