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Compra e Venda 1. Conceito.

O contrato de compra e venda admite conceituao de faclima compreenso por parte dos alunos e alunas em razo da sua enorme freqncia em nosso cotidiano, bastando, para tanto, aprimorarmos com rigor tcnico uma noo que j nos prpria, tantas so as contrataes de compra e venda que realizamos ao longo de nossa vida. Para Slvio de Salvo Venosa, compra e venda pode ser definida como a troca de uma coisa por dinheiro (Direito Civil: contratos em espcie 7 ed, 2 reimp So Paulo: Editora Atlas, 2.007, p. 5). Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho - apenas para no nos alongarmos em vrias outras conceituaes similares apontam a compra e venda como um negcio jurdico bilateral pelo qual uma das partes (vendedora) se obriga a transferir a propriedade de coisa mvel ou imvel outra (compradora), mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro (preo) (Novo Curso de Direito Civil V 4, T. II, So Paulo: Saraiva, 2008). A prpria lei civil estabelece um conceito para a compra e venda, ao estabelecer seu contedo: Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro (artigo 481, Cdigo Civil). 2. Classificao. O contrato de compra e venda um contrato BILATERAL, CONSENSUAL, ONEROSO (comutativo ou aleatrio), TRANSLATIVO DE PROPRIEDADE, PARITRIO OU DE ADESO, SOLENE OU NO SOLENE, NOMINADO, TPICO, IMPESSOAL, EVENTUALMENTE CAUSAL, INDIVIDUAL, COM FUNO ECONMICA DE TROCA, INSTANTNEO COM EXECUO IMEDIATA OU DIFERIDA, PRINCIPAL E DEFINITIVO. A compra e venda um contrato primordialmente bilateral, j que sua carga obrigacional naturalmente dividida e assumida pelos contratantes comprador e vendedor, assim como seus efeitos. A doutrina tambm costuma ressaltar que a compra e tambm bilateral, em regra, no seu processo de formao, pois exige o ajustamento de vontades inicialmente contrapostas, que se igualam e se ajustam em um ponto comum no processo de formulao da proposta e da aceitao, sendo que esse ponto de consenso o momento definidor do negcio. Contudo, h a figura do contrato de compra e venda aparentemente formado de maneira unilateral (autocontrato), em que a aparncia a de contrato unilateral posto que formado e aceito por vendedor que porventura ostente mandato do comprador para aceit-lo em nome deste, mas ainda sob essa roupagem um contrato bilateral j que o mandatrio atua em nome e seguindo o interesse do comprador mandante, podendo ser destacada a carga obrigacional e a onerosidade atribuda ao vendedor e a carga obrigacional e a onerosidade atribuda ao comprador, ainda que este ltimo se faa representar pelo vendedor , da mesma forma que se o fizesse representar por qualquer outro terceiro que viesse a agir em seu nome. Esse contrato ainda consensual, pois a lei civil o considera perfeito e acabado com a emisso do consentimento em torno do preo e objeto, no exigindo para a sua formao a efetiva entrega do bem. Nesse sentido dispe o Cdigo Civil: A compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preo (artigo 482, Cdigo Civil). A compra e venda igualmente onerosa, mas sua estrutura pode conter avena comutativa ou aleatria, de acordo com a vontade das partes. Em tese, conforme j estudado ao tempo da anlise da classificao dos contratos (aulas 5 e 6), a onerosidade importa na assuno, por cada parte contratante, de uma obrigao que importar em uma desvantagem patrimonial em sentido estrito (independentemente da idia de lucro), sendo que a vontade criadora das partes contratantes podero tornar essas desvantagens recprocas como uma conseqncia certa das avenas, ou subordinar uma delas a um evento futuro e incerto, cujos riscos de sua no ocorrncia passam a ser assumidos pelas partes contratantes. A compra e venda bilateral e onerosa-comutativa representa o modelo tradicional e corrente de compra e venda atravs do qual o vendedor troca a coisa por um preo, e o comprador, por sua vez, entrega o dinheiro correspondente ao preo para obter a coisa, em uma contratao sinalagmtica certa, por estabelecer uma correlao exata de mtua dependncia entre as obrigaes recprocas do comprador e do vendedor. Contudo, essa onerosidade comutativa to corrente nos contratos de compra e venda pode ser substituda, mais raramente, por uma onerosidade aleatria, como o professor aprecia referir. Tal caracterstica poder ser encontrada na compra e venda, caso as partes contratantes estabeleam certa incerteza quanto aplicao concreta de uma das prestaes, qui por sua subordinao a um

evento futuro e incerto, como, por exemplo, na compra e venda de safra agrcola futura, cuja colheita ficar subordinada ao sucesso ou ao insucesso da produo. Para tanto, destaca o Cdigo Civil: A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficar sem efeito o contrato se esta no vier a existir, salvo se a inteno das partes era de concluir contrato aleatrio (artigo 483, Cdigo Civil). Destacamos ainda que a compra e venda um contrato bilateral e translatcio de propriedade, capaz de gerar a transferncia da propriedade da coisa por sua troca pelo preo em dinheiro, da porque recebe proteo e tratamento jurdico da lei civil para as situaes j estudadas devcios redibitrios e evico, com a finalidade normativa de se garantir o equilbrio e o sinalagma das obrigaes. A compra e venda um contrato que pode ser formado maneira paritria, ou seja, negociada, em que a contratao brota como resultado de uma negociao autntica e concreta entre as partes, ou ainda, ser formado de maneira adesiva, ou por adeso, em que as clusulas contratuais so elaboradas unilateralmente por um dos contratantes, sem a participao do outro contratante, seno para concordar com as estipulaes contratuais, o que se mostra muito freqente nos contratos de compra e venda do Direito do Consumidor. Por outro lado, a compra e venda normalmente se apresenta como contrato no solene ou de forma livre, o que significa considerar que no necessita observar uma forma especfica, podendo se materializar verbalmente, por escrito particular ou escritura pblica. Essa a regra. No entanto, para a compra e venda envolvendo bem imvel que apresente valor superior a trinta salrios mnimos, a compra e venda passa a ser um contrato formal ou solene, que para ser vlido deve ser estabelecido por escritura pblica. Sob tal prisma, exige o Cdigo Civil: No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas (artigo 108, Cdigo Civil). A compra e venda, como sabem os alunos, um contrato nominado, pois ostenta um nome jurdico estabelecido, e igualmente tpico por contar com uma disciplina legal especfica na lei civil brasileira, ou seja, um tratamento legal especfico atravs dos artigos 481 a 532, do Cdigo Civil. As demais classificaes seguem uma aplicao quase automtica por explicao lgica de cada variante. Assim, possvel identificar que a compra e venda de fato uma contratao impessoal, pois no depende da estrita pessoa do vendedor para se aperfeioar, como na transferncia de um bem pelo esplio do vendedor aps o falecimento deste. Normalmente a compra e venda tambm uma contratao abstrata em relao ao motivo determinante do negcio, mas as circunstncias podem levar as partes a uma contratao causal como decorrncia de um fator determinante qualquer. No podemos nos esquecer que a compra e venda um contrato individual porque os contratos normalmente so firmados por contratantes considerados individualmente e no coletivamente, e apresentam funo econmica de troca por permitir a circulao de riquezas, ativao da economia e satisfao das necessidades no meio social e econmico. A compra e venda prev a produo de seus efeitos de uma nica vez, motivo pelo qual esse contrato considerado instantneo, podendo conter previso de execuo imediata, ou seja, os efeitos so produzidos de uma nica vez e to logo celebrada a compra e venda, ou adotar execuo diferida, em que os efeitos so produzidos de uma nica vez, mas postergados para data futura. Por fim, a compra e venda um contrato ainda principal, no se prestando a vincular as partes a uma contratao futura, e definitivo, pois no tem a finalidade de preparar a celebrao de outros contratos, ostentando, em regra, vida e inteno contratual prprias. 3. Elementos Essenciais da Compra e Venda. Conforme se faz possvel extrair do prprio conceito de compra e venda, esta contratao apresenta como elementos essenciais de sua constituio, como autnticos pressupostos de existncia, o consentimento das partes, o preo e a coisa ou o objeto, e sem qualquer desses elementos constitutivos a compra e venda no chega a se formar. No entanto, mister aprofundarmos um pouco nosso estudo em torno desses elementos constitutivos da compra e venda, para entendermos um pouco melhor suas variveis possveis. 3.1. Consentimento. Conforme j ressaltou o professor em aulas iniciais, os alunos devem aqui recordar o estudo do negcio jurdico na Parte Geral do Direito Civil e adequ-lo ao estudo

do contrato. Assim, sabemos que a vontade externada pelos contratantes um pressuposto de existncia de qualquer negcio jurdico, e assim, tambm do contrato. Mas no podemos nos esquecer que a manifestao de vontade deva ser VLIDA, ou seja emitida pelo contratante de forma livre e de boa-f. Vontade livre a que no sofre a turbao, ou qualquer alterao ou modificao em relao ao verdadeiro querer do contratante, talvez provocada por um vcio de vontade ou de consentimento. Normalmente, o erro e o dolo so vcios de vontade que permitem a sua exteriorizao sem que exista exata correspondncia entre o querer do agente e a vontade manifestada. H ainda a coao, que suprime de forma violenta a prpria vontade ou a obriga a ser manifestada, e por isso que os vcios de consentimento nulificam o contrato, j que alteram um pressuposto de validade no caso do erro e do dolo, e at mesmo um pressuposto de existncia, no caso da coao por violncia fsica. J a vontade de boa-f exige no apenas a aparncia formal de correo do negcio, mas uma sintonia entre a vontade manifestada e o conhecimento que a parte nutre sobre as particularidades do negcio e que evocam requisitos contratuais de probidade, lealdade, confidencialidade, e segurana. 3.2. Coisa. O objeto da compra e venda deve ser lcito, ou seja, legal, admitido e permitido pelo Direito para ser igualmente perante o Direito exigido. O objeto deve tambm ser possvel, ou seja, realizvel fisicamente e juridicamente e no poder envolver direitos desprovidos de expresso patrimonial, como, por exemplo, os direitos de personalidade. Por fim, o objeto exige que seja determinado ou determinvel, significando que deve ser individualizado ou apresentar elementos que permitam a sua individualizao desde a sua celebrao, o que impede, portanto, condies ou clusulas que permitam abertura contratual vaga e quereleguem ao exclusivo talante de uma das partes, a criao de um obstculo contratual de forma totalmente inusitada ou a fixao de parte essencial do contrato de maneira totalmente unilateral, como, alis, veda expressamente o artigo 489, do Cdigo Civil, ao estabelecer: Nulo o contrato de compra e venda quando se deixa ao arbtrio exclusivo de uma das partes a fixao do preo (artigo 489, Cdigo Civil). A coisa deve ainda pertencer ao vendedor sob pena de gerar evico pela venda a non domino, somente suprvel se o vendedor conquistar a propriedade da coisa que havia antes alienado sem deter o domnio, antes da evico do comprador. A transferncia de direitos se d por cesso, enquanto que a transferncia de coisas atuais ou futuras se d por alienao ou compra e venda. A lei civil, inclusive, expressamente admite que o objeto da contratao exista atualmente ao tempo do negcio, ou que possa existir no futuro, sendo que se firmada a contratao, a coisa no sobrevier, o compra e venda se extingue pela ausncia de elemento constitutivo, salvo se o comprador assumir esse risco de no sobrevir a coisa, azo em que estaro os contratantes assumindo natureza aleatria para a compra e venda. Nesse mesmo sentido aponta o Cdigo Civil: A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficar sem efeito o contrato se esta no vier a existir, salvo se a inteno das partes era de concluir contrato aleatrio (artigo 483, Cdigo Civil). Tambm se admite que a compra e venda se d a vista de amostras, modelos ou prottipos, o que obriga o vendedor a entregar posteriormente igual coisa, com a mesma qualidade da amostra, independentemente de o contrato eventualmente permitir que o vendedor entregue coisa com qualidade diversa, porque nessa hiptese de divergncia entre a qualidade da amostra e qualidade da coisa entregue, dever prevalecer a da amostra, como destaca a lei civil: Se a venda se realizar vista de amostras, prottipos ou modelos, entender-se que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Pargrafo nico. Prevalece a amostra, o prottipo ou o modelo, se houver contradio ou diferena com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato (artigo 484, Cdigo Civil). 3.3. Preo. Verdadeiro sustentar que o preo, em regra, eleito pelas partes contratantes, muitas vezes, informados pelo patamar de mercado, ou tabelas indicativas de referncias, ou ainda, cotaes em bolsa ou ditados por terceiros ou critrios livremente escolhidos pelas partes. Essas variaes foram lembradas pelo Cdigo Civil de forma bem especfica:A fixao do preo pode ser deixada ao arbtrio de terceiro, que os contratantes logo designarem

ou prometerem designar. Se o terceiro no aceitar a incumbncia, ficar sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa (artigo 485, Cdigo Civil). Tambm se poder deixar a fixao do preo taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar (artigo 486, Cdigo Civil). lcito s partes fixar o preo em funo de ndices ou parmetros, desde que suscetveis de objetiva determinao (artigo 487, Cdigo Civil). Convencionada a venda sem fixao de preo ou de critrios para a sua determinao, se no houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preo corrente nas vendas habituais do vendedor. Pargrafo nico. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preo, prevalecer o termo mdio (artigo 488, Cdigo Civil). Nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio exclusivo de uma das partes a fixao do preo (artigo 489, Cdigo Civil). 4. Despesas com o contrato. Na classificao do contrato de compra e venda, vimos que essa modalidade contratual consensual e no solene para a transferncia de mveis e semoventes de qualquer valor e imveis que apresentem valor inferior a trinta vezes o maior salrio mnimo do Pas, e consensual e solene para imveis de valor superior a esse limite legal do artigo 108, do Cdigo Civil. Tambm sabemos que apesar de o contrato se formar consensualmente, ou seja, independentemente da efetiva entrega da coisa, a propriedade efetivamente considerada somente se transfere ao comprador, no caso dos bens mveis, aps a efetiva entrega ou tradio, e no caso dos bens imveis, com o registro imobilirio da contratao solene. Assim, se genericamente ao vendedor incumbe a obrigao de alienar a coisa e se ao comprador incumbe a obrigao de pagar o preo, importantes ressaltarmos que dentre os contratantes cumpre ao vendedor assumir as despesas com a tradio ou entrega da coisa ao comprador, e ao comprador cumpre assumir as despesas de contratao solene e registro, salvo expressa estipulao contratual em contrrio. Assim, portanto, estabelece o Cdigo Civil: Salvo clusula em contrrio, ficaro as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradio (artigo 490, Cdigo Civil). Outrossim, conforme destaca o artigo 502, do Cdigo Civil, e ressaltam os renomados Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, outras despesas que possam recair sobre o bem alienado devem ser assumidos pelo vendedor, mesmo que tais despesas surjam aps a contratao e desde que antes da efetiva tradio (ou registro, no caso de imveis, somente parecendo ao professor que os alunos e alunas devam compreender aqui que o dispositivo legal acima destacado neste pargrafo faz meno a tradio o que significaria aplicao para a venda de mveis, mas com acerto a doutrina estende o conceito para a compra e venda de imveis, mas, lgico, desde que o registro no venha antecedido por prvia tomada de posse do imvel pelo comprador), porque tal ensinamento da lei civil se presta a aclarar uma srie de litgios envolvendo dbitos posteriores ao fechamento da contratao e incidentes a gravar o bem antes de sua efetiva entrega ao comprador (Novo Curso de Direito Civil V 4, T. II, So Paulo: Saraiva, 2008, p. 18). 5. Riscos sobre a coisa. A regra geral a de estabelecer a norma civil uma diviso dos riscos que possam porventura atingir a coisa alienada enquanto esta no efetivamente passar ao domnio do comprador, da mesma forma em relao aos riscos em torno do preo a ser pago, enquanto no repassada a justa quantia pelo comprador ao vendedor. Claramente, eventuais riscos oriundos de caso fortuito ou de fora maior que possam atingir a coisa antes da tradio so atribudos ao vendedor ou alienante at porque j visto que a contratao de compra e venda, embora se torne perfeita e acabada pelo consenso apenas e por essa razo esse contrato tido como consensual - somente se mostra capaz de gerar a efetiva transferncia de propriedade da coisa com a concreta tradio (no caso de mveis, semoventes e imveis de valor inferior a trinta vezes o maior salrio mnimo do Pas em vigor ao tempo da contratao) ou com o registro da contratao solene (no caso de imveis de valor superior ao limite do artigo 108, do Cdigo Civil).

Assim, embora se possa considerar perfeito um contrato de compra e venda que afora seus pressupostos gerais de existncia, validade e eficcia, somente a contratao em si no capaz de representar a transferncia da propriedade, que exige, por seu turno, a tradio ou o registro imobilirio, conforme a natureza do bem. Portanto, antes da tradio ou do registro, a materializao concreta dos riscos que normalmente pairam sobre a coisa no transferida, normalmente atingem quem ainda detm a propriedade, da mesma forma que o atingiriam se no tivesse contratado a compra e venda (artigo 492, caput, Cdigo Civil). Essa regra geral de diviso dos riscos que pairam sobre a coisa (carreados ao vendedor ou alienante) e sobre o preo (carreados ao comprador) antes da efetiva tradio, registro e conseqente pagamento, comportam duas excees lembradas pela lei civil, em artigo de lei que contempla a hiptese de atribuio desses riscos sobre a coisa antes da tradio ao prprio comprador. Na primeira delas, caso a coisa dependa de ser pesada, contada, marcada ou assinalada para ser retirada pelo comprador do local em que as mesmas se encontravam depositadas, ou seja, se houver a necessidade de o comprador destacar de uma parte maior de coisas existentes sob domnio do vendedor aquelas outras compradas, como cabeas de gado em um pasto contendo nmero maior do que as adquiridas, e que exigem que o comprador retire e destaque do grupo maior as suas adquiridas, marcando-as eventualmente, ou mesmo, contando-as simplesmente, desde que disponibilizada ao comprador a coisa para ser assinalada, contada ou marcada, j por conta do alienatrio (comprador) correro os riscos de perecimento da coisa se a fora maior ou o caso fortuito incidirem a partir desse momento (artigo 492, pargrafo 1, Cdigo Civil). Na segunda exceo legal, tambm correro por conta do comprador quaisquer riscos que incidam sobre a coisa adquirida, se o comprador estiver em mora de as receber, seguindo-se no contrato as regras da Teoria Geral das Obrigaes para o tempo, lugar e modo contratualmente fixados para a obrigao assumida (artigo 492, pargrafo 2, Cdigo Civil). Enfim, define com esmero o artigo 492, do Cdigo Civil: At o momento da tradio, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preo por conta do comprador; 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que j tiverem sido postas disposio do comprador, correro por conta deste; 2o Correro tambm por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas sua disposio no tempo, lugar e pelo modo ajustados (artigo 492, Cdigo Civil). Devemos ainda ressaltar, at porque estamos a tratar de lugar da tradio, que no caso da coisa vendida, o lugar da tradio da coisa vendida ser o mesmo lugar no qual a coisa se encontrava ao tempo da sua alienao, na exata dico do artigo 493, do Cdigo Civil, que reza: A tradio da coisa vendida, na falta de estipulao expressa, dar-se- no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda (artigo 493, Cdigo Civil). Portanto, salvo estipulao contratual em sentido inverso, na compra e venda de cabeas de gado, por exemplo, se um pecuarista do interior paulista adquire cabeas de gado de um pecuarista sul mato-grossense cujo gado se encontra depositado na propriedade rural do vendedor na Regio Centro-Oeste, o lugar da tradio o da fazenda rural do vendedor (alienante), cabendo ao comprador retir-las naquele lugar. A obrigao do vendedor disponibiliz-las para a tradio, o que se dar no prprio lugar em que as reses estavam ao tempo da compra e venda (art. 493, CC), e se no ato de separao do gado houver algum acidente, os riscos so assumidos pelo comprador (art. 492, par. 1, CC). Igual exemplo se encaixa a esta imagem do gado, se o contrato previa que o comprador deveria retirar o gado at determinada data e se o comprador tivesse incorrido em mora. Nessa hiptese, aps estar em mora, eventuais riscos materializados sobre a coisa so de responsabilidade do comprador (art. 492, par. 2, CC). Afora a regra geral de lugar da tradio, as partes podem livremente estabelecer qualquer outro lugar para a tradio por ajuste contratual, mas nessa hiptese, se a coisa for expedida para lugar diverso do legalmente previsto como lugar da tradio, ou seja, por solicitao contratual do comprador, por conta deste correro os riscos at a efetiva tradio por transporte empreendido pelo prprio alienante ou por terceiro contratado por este, salvo se no observadas as instrues do comprador, hiptese em que os riscos voltam a ser atribudos ao vendedor.

Com efeito, estabelece o artigo 494, do Cdigo Civil: Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correro os riscos, uma vez entregue a quem haja de transport-la, salvo se das instrues dele se afastar o vendedor (artigo 494, Cdigo Civil). Finalizando esse tpico, e seguindo dispositivo legal da Teoria Geral dos Contratos, observamos que a insolvncia do comprador pode gerar insegurana do vendedor em disponibilizar a coisa tradio, ante o receio de no recebimento efetivo do preo, e por esse motivo, como j permite a norma a exceo do contrato no cumprido em caso de pedido de resoluo contratual por aparente mora, pode o vendedor, com base no artigo 495, do Cdigo Civil exigir a prestao de cauo suficiente do comprador (real ou fidejussria) para disponibilizar o bem tradio, sob a proteo legal de poder retardar a tradio da coisa at a efetiva cauo. Nesse sentido pontifica o artigo 495, do Cdigo Civil: No obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradio o comprador cair em insolvncia, poder o vendedor sobrestar na entrega da coisa, at que o comprador lhe d cauo de pagar no tempo ajustado (artigo 495, Cdigo Civil).

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