LEI 8.

245/91 Lei do inquilinato

Prof Karol Wojtyla

I. PREMBULO _________________________________

Dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

II. PRAZO DE LOCAO _________________________________

O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos (Art. 3). A falta dessa autorizao, no obriga o cnjuge o prazo excedente (Art. 3, nico).

II. PRAZO DE LOCAO _________________________________

Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.(Art. 4). O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia (Art. 4, nico).

II. PRAZO DE LOCAO _________________________________

Nas locaes residenciais, no-residenciais e por temporada, findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao nas condies ajustadas, mas sem prazo determinado (Art. 46, 1; Art. 50 e Art. 56, nico).

III. SUBLOCAO _________________________________

A sublocao ou mesmo o emprstimo do imvel alugado depende de autorizao prvia e por escrito do locador (Art. 13). O silncio do contrato no que se refere sublocao, presume-se a sua proibio. Rescindida ou finda a locao, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocaes (Art. 15. ). O aluguel da sublocao no poder exceder o da locao; nas habitaes coletivas multifamiliares, a soma dos aluguis no poder ser superior ao dobro do valor da locao (Art. 21).

IV. ALUGUEL _________________________________

livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo (Art. 17). lcita a previso de clusula de reajuste (Art. 17) anual por um dos ndices brasileiros (normalmente se utiliza o IGPM ou o INPC). O locador no poder exigir o pagamento antecipado do aluguel (Art. 20), salvo nas locaes por temporada (Art. 49) e nos contratos sem garantia (Art. 42).

V. DEVERES DO LOCADOR _________________________________

O locador obrigado a (Art. 22):
I - entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado; III - manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel; IV - responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao; V - fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a quitao genrica;

V. DEVERES DO LOCADOR _________________________________

O locador obrigado a (Art. 22):
VII - pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato; IX - exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas (impostos e taxas e prmio de seguro complementar contra fogo); X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio.

V. DEVERES DO LOCADOR _________________________________

So despesas extraordinrias de condomnio aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio (Art. 22, nico), especialmente:
a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel (Ex. Trocar o piso da garagem, reformar a guarita); b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio (Ex.:Consertos de grandes vazamentos); d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao incio da locao; e) instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e de lazer; f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituio de fundo de reserva.

VI. DEVERES DO LOCATRIO _________________________________

O locatrio obrigado a (Art. 23):
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente exigveis (impostos e taxas), no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado (dvida quesvel), quando outro local no tiver sido indicado no contrato; II servir-se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros;

VI. DEVERES DO LOCATRIO _________________________________

V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto; IX - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hiptese prevista no art. 27 (direito de preferncia);

VI. DEVERES DO LOCATRIO _________________________________

X - cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos; XI - pagar o prmio do seguro de fiana; XII - pagar as despesas ordinrias de condomnio.

VI. DEVERES DO LOCATRIO _________________________________

Despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao respectiva, especialmente (Art. 23, 1):
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do condomnio; b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum; c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum; d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum; e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados prtica de esportes e lazer;

VI. DEVERES DO LOCATRIO _________________________________

f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao; i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao.

VII DA PREFERNCIA _________________________________

No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca (Art. 27). A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente (Art. 27, nico).

VII DA PREFERNCIA _________________________________

O direito de preferncia do locatrio caducar se no manifestada, de maneira inequvoca, sua aceitao integral proposta, no prazo de trinta dias (Art. 28). Estando o imvel sublocado em sua totalidade, caber a preferncia ao sublocatrio e, em seguida, ao locatrio (Art. 30). Se houverem vrios locatrios ou sublocatrios que pretendam adquirir o imvel, caber a preferncia para o contrato mais antigo e, se da mesma data, ao mais idoso (Art. 30, nico).

VII DA PREFERNCIA _________________________________

O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia, haver para si o imvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartrio de imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienao junto matrcula do imvel (Art. 33). Havendo condomnio no imvel, a preferncia do condmino ter prioridade sobre a do locatrio (Art. 34).

VIII DAS GARANTIAS _________________________________

O locador pode exigir do locatrio as seguintes garantias (Art. 37). I cauo (Mveis e imveis. Se feita em dinheiro, at trs vezes o valor da locao); II - fiana; III - seguro de fiana locatcia. IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento (Includo pela Lei 11.196/05 e regulamentada pela Instruo Normativa n 442 de 01/06/06 da CVM Comisso de Valores Mobilirios) vedada a exigncia de mais de uma modalidade de garantia, sob pena de nulidade (Art. 37, nico).

IX DAS NULIDADES _________________________________

So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da lei 8245, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47 (prorrogao automtica por prazo indeterminado na locao residencial), ou que afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto (Art. 45).

X ESPCIES DE LOCAES _________________________________

A Lei 8.245/91 prev trs espcies de locao: a) Locao residencial; b) Locao para temporada; c) Locao no residencial.

XI LOCAO RESIDENCIAL _________________________________

Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso (Art. 46). Se o contrato estiver vigendo por prazo indeterminado, aps o decurso dos trinta meses, poder o locador fazer a denncia vazia, concedendo o prazo de trinta dias para desocupao (Art. 46, 2).

XI LOCAO RESIDENCIAL _________________________________

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado. Neste caso, mesmo aps o decurso de prazo, o locador no ter direito denncia vazia (Art. 47). Neste caso, o locador s poder pedir o imvel nas seguintes condies (Art. 47, 2):
I Por mtuo acordo, infrao legal ou contratual, falta de pagamento ou para realizao de reparos urgentes determinados pelo Poder Pblico (Art. 9);

XI LOCAO RESIDENCIAL _________________________________

II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio; IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em cinquenta por cento; V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.

XII LOCAO PARA TEMPORADA _________________________________

Considera-se locao para temporada aquela destinada residncia temporria do locatrio, para prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que decorrem to-somente de determinado tempo, e contratada por prazo no superior a noventa dias (Art. 48). Findo o prazo ajustado, se o locatrio permanecer no imvel sem oposio do locador por mais de trinta dias, presumir-se- prorrogada a locao por tempo indeterminado, no mais sendo exigvel o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos (Art. 50). Nesse caso, o locador ter direito denncia vazia somente aps trinta meses do seu incio.

XIII LOCAO NO RESIDENCIAL _________________________________

Considera-se locao no residencial quando o locatrio for pessoa jurdica e o imvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados (Art. 55). A denncia vazia pode ser realizada pelo locador desde que a locao esteja vigendo por prazo indeterminado e este conceda o prazo de trinta dias para desocupao (Art. 30). No h previso de prazo mnimo como ocorre na locao residencial.

XIV DISPOSIES FINAIS _________________________________

Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel a de despejo (Art. 5). Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel. (Art. 8).