CONTRATO DE COMPRA E VENDA 1) Conceito.

o contrato pelo qual algum se obriga a transferir o domnio de certa coisa a outrem, o qual se obriga a pagar-lhe o preo em dinheiro ou expresso fiduciria correspondente (art. 481). 2) Partes intervenientes. So o vendedor e o comprador. O vendedor aquele que se obriga a transferir o domnio da coisa. O comprador aquele que se obriga a pagar o correspondente preo pela aquisio da coisa. Face a bilateralidade do contrato de compra e venda, vendedor e comprador so credores e devedores ao mesmo tempo. O vendedor credor do preo, mas devedor da coisa. O comprador devedor do preo, mas credor da coisa. 3) Carter obrigacional. O contrato de compra e venda tem natureza obrigacional (pessoal) e no real. No sistema francs o mero consentimento j importa na transferncia dominial da coisa. J, no sistema romano (adotado pela legislao brasileira) a transferncia dominial exige um outro procedimento alm do estabelecimento do contrato, qual seja, a tradio da coisa (se tratar-se de coisa mvel art. 1.226) ou a transcrio do ttulo negocial no registro de imveis (se tratar-se de coisa imvel art. 1.245). Assim, quando o art. 481 dispe que as partes se obrigam, uma a transferir o domnio e a outra a pagar o correspondente preo, em verdade, no transferem o domnio neste ato, mas to-somente se obrigam a transferi-lo, quer pela tradio da coisa ou pela transcrio do ttulo dominial no registro de imveis. Na hiptese da negativa de entrega da coisa mvel, o credor da mesma (comprador) poder ajuizar ao no sentido de obrigar o devedor (vendedor) a entreg-la, ou rescindir o contrato, reclamando perdas e danos frente o inadimplemento. Poder assim, propor ao de conhecimento de natureza condenatria, a fim de impor obrigao de entregar coisa certa, ou caso o ttulo aquisitivo tenha eficcia executiva (instrumento contratual feito por escritura pblica ou, se particular, assinado por duas testemunhas), poder propor ao executiva, correspondente execuo de entrega de coisa certa por ttulo executivo extrajudicial. Porm, tratando-se de bens imveis, uma vez registrado o ttulo aquisitivo, uma vez que a compra e venda de bens imveis somente se opera por escrito (art. 108), o comprador, proprietrio que em decorrncia da transcrio do ttulo no registro de imveis, poder ajuizar ao reivindicatria. 4) Caractersticas.

Tpico: possui previso expressa no Cdigo Civil, nos arts. 481 e ss; Consensual: aperfeioa-se com o mero consenso das partes;
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Bilateral: ambas as partes se obrigam. O comprador se obriga a pagar o preo e o vendedor a transferir o domnio da coisa. Oneroso: ambos contraentes transferem direitos ou vantagens um para o outro. O comprador transfere o preo ao vendedor e este transfere o domnio da coisa quele; De execuo instantnea ou diferida: a compra e venda pode ser estabelecida vista ou a prazo; Em regra comutativo, embora possa ser aleatrio, quando a coisa for futura e incerta (art. 483). Formalidade: tratando-se de coisa mvel no h formalidade essencial, porm, sendo a coisa um bem imvel, exige-se que se faa por escrito (escritura pblica ou particular, conforme o valor do bem), consoante estabelece o art. 108 do CC.

5) Elementos essenciais. Para que determinado negcio jurdico se revista num contrato de compra e venda devem estar presentes os seguintes elementos essenciais (substanciais):

coisa; preo; consenso.

Evidente que, presente tais elementos, o negcio tratar-se- de compra e venda, porm, para que tenha validade, devem estar presentes os seguintes pressupostos: agente capaz; objeto lcito; forma prescrita ou no defesa em lei; acordo de vontades; e que as partes estejam legitimadas. Por fim, alm dos elementos essenciais, que do existncia ao contrato de compra e venda, e alm dos pressupostos mencionados, que do validade ao contrato, podero, eventualmente, incidir alguns elementos acidentais que vo subordinar a eficcia do negcio jurdico, quais sejam: a condio, o termo ou o encargo. 6) Coisa. A coisa determinado bem de contedo patrimonial que seja do comrcio, mvel ou imvel, corpreo ou incorpreo, o qual o vendedor se obriga a transferir a propriedade que possui sobre o mesmo. Coisa determinada ou determinvel: a coisa pode ser certa ou incerta, porm, se incerta, que ao menos seja determinada pelo gnero e quantidade. Coisa futura: a coisa pode ser presente ou futura, isto , que seja de existncia potencial (coisa a ser adquirida, fabricada ou sob encomenda). Coisa alheia: em regra, o vendedor transfere o domnio de coisa prpria, porm, permitido contrato de coisa que o vendedor vai adquiri-la, para ento, transferir o seu domnio ao comprador. Tratando-se de coisa por amostra, a coisa a ser vendida no aquela que est sendo exposta, mas o vendedor responsvel em entregar a coisa nas mesmas qualidades da amostra.

7) Preo. O preo o valor correspondente ao bem, sendo que deve ser em dinheiro ou expresso fiduciria correspondente (Ex: nota promissria, cheque etc). Exige-se que o preo seja srio, isto , que seja aproximado ao real valor do bem, pois, caso contrrio, se irrisrio o preo da coisa, poder desnaturar o contrato de compra e venda, constituindo-se em verdadeira doao. A fixao do preo poder ser feita imediatamente, no momento da contratao, ou posteriormente ao estabelecimento do contrato. Se a fixao do preo for feita posteriormente ao contrato, vedado que tal fixao fique ao arbtrio de uma das partes contratantes (art. 489), embora, seja vlido se esta incumbncia for deferida a terceiro que no seja parte na relao contratual (art. 485). O preo poder ser estabelecido com valor determinado ou com base em taxa de mercado ou bolsa, desde que definido o dia e o local (art. 486). No havendo conveno do preo, ou porque este no fora fixado na avena, ou porque no haja critrios para sua fixao, as partes se sujeitaro ao preo corrente nas vendas habituais. A fixao unilateral do preo torna nulo o contrato (art. 489). Alm do pagamento do preo, arcar o vendedor com as custas relativas tradio da coisa (quando mvel) e o comprador com as custas relativas ao registro imobilirio (quando imvel), salvo se houver estipulao contratual em contrria (art. 490). 8) Consenso. O consenso corresponde manifestao de vontade vlida das partes no sentido de que o comprador se compromete em transferir o domnio de uma coisa e o comprador a pagar o respectivo preo. Tal manifestao, para que seja vlida, h necessidade de que o agente que a manifeste seja capaz. Se incapaz, dever ser representado ou assistido, caso seja, respectivamente, absoluta ou relativamente incapaz, sob pena de nulidade (art. 161, inc. I) ou de anulabilidade (art. 171, inc. I). Tambm dever tal manifestao estar isenta de vcios de consentimento como o erro, dolo, coao, leso ou estado de perigo, os quais possam eivar o negcio de anulabilidade (art. 171, inc. II). Resta lembrar que, alm da capacidade e do consentimento vlido, h necessidade de que no haja impedimento legal para a prtica do negcio, isto , exige-se legitimao das partes. 9) Momento da execuo do contrato. Se no estabelecido prazo, isto , tratando-se de compra e venda vista, o cumprimento das prestaes por ambas as partes deve ser de imediato (art. 331). Porm, havendo termo pactuado, ou seja, se tratar-se de compra e venda crdito ou prazo, as prestaes sero exigidas somente no vencimento.
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Assim, na venda vista, o vendedor no obrigado a entregar a coisa antes de receber o preo (art. 491). Na venda crdito, se antes da tradio o comprador cair em insolvncia, poder o vendedor sobrestar a entrega da coisa e exigir cauo (art. 495). 10) Local da entrega da coisa. A coisa dever ser entrega no local onde ela se encontrava no tempo da venda (art. 493). 11) Responsabilidade pelos riscos da coisa antes da entrega. At o momento da tradio, os riscos pertencem ao vendedor (art. 492, caput). Aps efetuada a tradio, correm por conta do comprador (art. 492, 2). Porm, se a coisa for entregue pelo vendedor em local diverso ao pactuado, o vendedor responder pelos riscos, exceto se o vendedor cumpriu instrues do comprador (art. 494). 12) Impedidos de contratar. a) Venda de ascendente descendente. A venda de ascendente para descendente poder se subordinar sua validade anuncia dos demais descendentes (havendo pluralidade da prole) e da anuncia do cnjuge (exceto se casados no regime de separao de bens), conforme preceitua o art. 496. O objetivo desta anuncia de evitar-se eventual simulao fraudulenta entre o ascendente com um descendente, lesando os demais descendentes quanto legtima, bem como, leso ao cnjuge que, nos termos do novo Cdigo Civil, igualmente concorre na sucesso do seu consorte. Porm, se ultimado o negcio sem as anuncias destes interessados, qualquer um deles poder anular o negcio, propondo ao anulatria no prazo decadencial de 2 anos contados da concluso do negcio (art. 179). Pelo CC/1916 o prazo era de 20 anos (art. 177), consagrado tal prazo atravs das smulas 152 e 494 do STF, que, porm, com o novo Cdigo, foram revogadas tacitamente. b) Compra feita por pessoa encarregada por zelar do interesse do vendedor. Trata-se de pessoa que tem o dever de zelar pelo interesse do vendedor ou que possa valer-se de sua posio para obter vantagens. Assim, esto impedidos de realizarem determinados contratos de compra e venda: b.1) o tutor, curador, testamenteiro e o administrador: dos bens confiados sua guarda ou administrao; b.2) os servidores pblicos: dos bens da pessoa jurdica a que servirem ou que estiver sob sua administrao; b.3) juzes, secretrios de tribunais, peritos e demais serventurios: dos bens e direito que forem objeto de litgio no lugar que servirem; b.4) leiloeiros e seus prepostos: dos bens que estejam encarregados da venda.
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Diz-se "determinados contratos de compra e venda, porquanto, guisa de exemplo, um leiloeiro pode comprar um bem em leilo, porm, no poder dar lana e adquirir um bem que lhe fora confiado para venda. Em todas estas hipteses do art. 497, o contrato ser nulo (art. 166, inc. VII). c) Venda por condomnio de coisa indivisvel. O condmino de coisa indivisa tem o direito de preferncia na aquisio, quando outro condmino pretender vender sua frao. Assim, um condmino que pretenda vender sua parte de uma coisa indivisvel, dever notificar os demais condminos para exercerem seu direito de preferncia. Sendo um condmino preterido neste direito de preferncia, ter o direito aquisio da coisa vendida a outrem mediante o depsito judicial da importncia do preo, no prazo mximo de 180 dias a contar da venda do bem (prazo decadencial), conforme preceitua o art. 504, caput. Havendo concorrncia de condminos (art. 504, pargrafo nico) que pretendam exercer direito de preferncia, prevalecer aquele que tiver feito mais benfeitorias. Na falta deste critrio, prevalecer o condmino de maior quinho. Por fim, no havendo preferncia entre os condminos, todos tero igual direito, desde que depositem o valor integral do preo. d) Venda entre cnjuges. Ser vlido to-somente em relao aos bens excludos da comunho. Logo, se o regime for de comunho universal de bens, no pode. Se for parcial de bens, somente ser permitido em relao aos bens que no sejam aquestros. Se o regime for de separao de bens ou participao final dos aquestro, ser possvel. Assim, se tal venda se der relativamente em relao bens comuns, tal venda ser nula (art. 499). 13) Venda de bens imveis ad corpus e ad mensuram. Venda ad corpus aquela que tenha por objeto coisa tida+ como corpo certo e determinado, independentemente das medidas especificadas no instrumento. Tais medidas so tidas como enunciativas. Ex: venda do Stio So Joo. Venda ad mensuram aquela feita levando em conta as medidas, isto , a estipulao do preo feita com base na extenso ou respectiva rea, motivo pelo qual o vendedor deve garantir a rea. Presume-se que a venda fora feita ad corpus, quando a diferena das medidas no exceder 1/20 (5%). Efeitos: a) Falta de rea: a.1) Venda ad corpus: no haver complementao; a.2) Venda ad mensuram: o comprador poder exigir complementao de rea preferencialmente, porm, no sendo possvel, poder, alternativamente, optar pela resoluo do contrato ou pelo abatimento do preo. b) Excesso de rea:
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O vendedor dever comprovar que tinha motivos para ignorar as medidas exatas. b.1) Venda ad corpus: no haver devoluo do excesso; b.2) Venda ad mensuram: o vendedor poder exigir do comprador que este ou complemente o valor ou devolva o excesso de rea. Prazo para reclamar: 1 (um) ano, a contar da transcrio do ttulo aquisitivo no registro imobilirio. Aes: - ex empto ou ex vendito: ao para o comprador pedir complementao de rea; - quanti minoris: ao para o comprador pedir abatimento do preo; - redibitria: ao para o comprador pedir a restituio do que pagou e devolver a coisa. 14) Clusulas especiais no contrato de compra e venda. a) Retrovenda. a.1) Conceito: a clusula estabelecida no contrato de compra e venda de bem imvel que garante ao vendedor o direito de reaver o bem com quem quer que esteja, desde que exercitado em certo prazo e restitudo ao proprietrio o preo pago e as despesas feitas por este (art. 505). a.2) Natureza jurdica: clusula estabelecida em contrato de compra e venda, representando uma condio resolutiva. Trata-se de direito de resgate deferido ao vendedor da coisa. a.3) Prazo: o direito de resgate poder ser exercido no prazo mximo de 3 anos (prazo decadencial), salvo se for estabelecido prazo menor. Porm, se no for pactuado prazo, ser de 3 anos; se for pactuado prazo maior que 3 anos, o excesso tido como no escrito, prevalecendo o prazo de 3 anos. a.4) Forma de exercer o direito de resgate: poder ser feito de forma amigvel ou judicialmente, mediante a consignao do valor em juzo (art. 506). a.5) Direito de reivindicar a coisa do adquirente posterior: a clusula de retrovenda constar na escritura, que dever ser registrada no registro de imvel, sendo que os eventuais adquirentes do imvel no podero alegar desconhecimento (art. 507). a.6) Transmisso do direito de resgate: o direito de resgate transmissvel por ato inter vivos (cesso de direito) ou por causa mortis, por via sucessria legtima ou testamentria (art. 507). a.7) Retrovenda conjunta: havendo uma pluralidade de pessoas com direito de retrato, se um deles usar do direito, os demais devem ser cientificados, sendo que cada um pode exercer o retrato sobre seu quinho (art. 508). b) Venda a contento. b.1) Conceito: a clusula estabelecida no contrato de compra e venda que somente possibilita que o contrato torne-se perfeito e acabado com a manifestao expressa do comprador de que pretende ficar em definitivo com a coisa (art. 509). b.2) Natureza jurdica: trata-se de condio suspensiva, pois a eficcia do negcio (compra e venda) somente se verificar com o implemento da condio (aprovao do adquirente). b.3) Condio do comprador antes de aprovar: mero possuidor (art. 511).
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b.4) Momento da efetivao do contrato: se houver prazo para o comprador manifestar o contento, dever ser exercido no prazo a manifestao; no havendo prazo, caber ao vendedor notificar ao comprador para que manifeste sua vontade num prazo razovel. Em ambos os casos, no silncio, presume-se que aceitou (art. 512). c) Venda sujeita prova. c.1) Conceito: a clusula no contrato de compra e venda em que se estabelece um prazo para o adquirente utilizar a coisa, para experiment-la, e, aps, anuir ou no ao contrato (art. 510). c.2) Natureza jurdica: trata-se de condio suspensiva, pois a eficcia do negcio (compra e venda) somente se verificar com o implemento da condio (utilizao da coisa e aprovao do adquirente). c.3) Condio do comprador antes de aprovar: mero possuidor (art. 511). c.4) Momento da efetivao do contrato: se houver prazo para o comprador manifestar o contento, dever ser exercido no prazo a manifestao; no havendo prazo, ser num prazo razovel para que o comprador utilize da coisa, cabendo ao vendedor notificar ao comprador para que manifeste sua vontade. Em ambos os casos, no silncio, presume-se que aceitou (art. 512). d) Venda sobre documentos. a venda feita mediante a entrega do ttulo de propriedade da coisa sem que tenha que proceder analise da coisa. Estando os documentos regulares, exigvel o pagamento do preo (art.529, pargrafo nico). A tradio da coisa se faz pela simples entrega do ttulo (art. 529). e) Preempo ou preferncia. e.1) Conceito: a clusula estabelecida no contrato de compra e venda pela qual o comprador se compromete em oferecer a coisa primeiro ao vendedor (anterior proprietrio) se algum dia decidir vend-la (art. 513). e.2) Natureza jurdica: trata-se de clusula adjeto compra e venda, constituindo-se em direito de preferncia do anterior proprietrio em readquirir a coisa. e.3) Espcies: pode ser legal (ocorre nos casos de retrocesso do bem expropriado pelo Poder Pblico, cuja destinao conferida pelo decreto de desapropriao no foi observada art. 519) ou voluntria (decorre de clusula contratual constante no contrato de compra e venda por meio da qual se confere um prazo para que o proprietrio anterior venha a manifestar-se se deseja ou no readquirir a coisa pelo preo e condies pelos quais o bem estar sendo oferecido terceiros). e.4) Prazo mximo da clusula de preferncia: sendo coisa mvel, o prazo mximo do direito de preferncia ser de 180 dias; se imvel, 2 anos. Trata-se de prazo decadencial. O prazo ser contado a partir da assinatura do contrato (art. 513, pargrafo nico). permissvel estipular-se prazo menor, mas no maior que este limite legal. e.5) Prazo mximo para manifestar o direito de preferncia: inexistindo prazo estipulado, aps a notificao feita pelo atual proprietrio ao anterior proprietrio, que tenha direito de preferncia, este dever exercitar seu direito, caso queira readquirir a coisa, no prazo mximo de 3 dias, se a coisa for mvel ou 60 dias, se a coisa for imvel. Trata-se de prazo decadencial.
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e.6) Omisso do vendedor em notificar o antigo proprietrio: o antigo proprietrio poder notificar o atual proprietrio a fim de possibilitar-lhe o exerccio do direito de preferncia (art. 514). Sendo vendida a coisa sem que o antigo proprietrio tenha sido notificado a fim de exercer seu direito de preferncia, responder o vendedor por perdas e danos, bem como, responder solidariamente o adquirente, se estiver de m-f (art. 518). e.7) Direito de preferncia comum ou conjunto: quando houver uma pluralidade de ex-proprietrios que tenham, todos, igualmente, direito de preferncia, qualquer um deles poder exercer o direito de preferncia, porm, sob todo o montante e no somente em relao a parte que possua (art. 517). e.8) Intransmissibilidade do direito de preferncia: o direito de preferncia no pode ser cedido nem transmitido hereditariamente (art. 520). f) Venda com reserva de domnio. f.1) Conceito: a clusula estabelecida no contrato de compra e venda de coisa mvel que garante ao vendedor a propriedade da coisa j entregue ao comprador, at o pagamento total do preo (art. 521). f.2) Natureza jurdica: trata-se de pacto adjeto compra e venda, correspondente uma condio suspensiva, pois a transferncia da propriedade se dar somente com o pagamento integral do preo, embora j tenha se operado a tradio da coisa. f.3) Pressupostos: somente coisa mvel (art. 521) de caracterizao perfeita (art. 523); deve ser estipulada por escrito (art. 522, 1 parte) e o instrumento do contrato deve estar registrado no domiclio do comprador (art. 522, 2 parte). f.4) Efeitos: suspende a transferncia do domnio, embora j se tenha operado a tradio, sendo que durante este perodo o comprador somente tem a posse da coisa e lhe adquirir o domnio com o pagamento integral do preo (art. 524, 1 parte); trata-se de clusula resolutiva do contrato, pois, se o comprador no pagar o preo, resolve-se o contrato. f.4) Efeitos da mora: no pagando o comprador no tempo e lugar devido, o vendedor poder optar em rescindir o contrato e recuperar a coisa vendida ou promover a cobrana das prestaes vencidas e vincendas e eventuais perdas e danos (art. 526). Optando em recuperar a coisa, poder o vendedor reter as prestaes pagas at o necessrio para cobrir a depreciao da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido, sendo que o excedente ser devolvido ao comprador, porm, se faltar, serlhe- cobrado o restante devido (art. 527). A execuo da clusula somente se operar mediante a constituio em mora do comprador, atravs do protesto do ttulo ou interpelao judicial (art. 525). f.5) Cesso dos direitos de execuo da clusula instituio financeira: se o vendedor recebeu o preo vista por meio de instituio financeira, sendo cientificado o comprador e constando no registro do contrato, poder a instituio financeira executar o contrato optando pela recuperao da coisa acrescido de perdas e danos ou cobrana das parcelas vencidas e no pagas e das vincendas (art. 528). f.6) Responsabilidade pelos riscos com a coisa: responde o comprador a partir do momento que recebe a coisa (art. 524, 2 parte).
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15) Do compromisso de compra e venda. a) Conceito. o contrato por meio do qual o proprietrio de um bem (compromissrio vendedor ou promitente vendedor) se obriga a estabelecer um futuro contrato de compra e venda com algum (compromissrio comprador ou promitente comprador). Trata-se de um contrato preliminar que visa o estabelecimento de um futuro contrato de compra e venda. b) Natureza jurdica. O compromisso de compra e venda corresponde a uma promessa de contratar, portanto, tem por finalidade criar a obrigao de se estabelecer um contrato futuro. c) Compromisso de compra e venda de bens mveis. Cria a obrigao para as partes de estabelecerem um contrato de compra e venda de um bem mvel. O descumprimento da avena gera o direito perdas e danos (art. 389). d) Compromisso de compra e venda de bens imveis. Cria a obrigao para as partes de estabelecerem um contrato de compra e venda de um bem mvel, porm, uma vez inscrito no registro imobilirio e sendo vendado o arrependimento da promessa, temse um direito real de aquisio, de forma que o promissrio comprador tem o direito de exigir que lhe seja transferida a propriedade imobiliria do bem imvel (art. 1.417), utilizando-se, inclusive de ao de adjudicao compulsria. Assim, temos os seguintes efeitos:

Compromisso de compra e venda de imvel sem clusula de arrependimento e sem registro imobilirio: possibilita a denncia por qualquer das partes, porm, gerando direito de reparao por perdas e danos;

Compromisso de compra e venda de bem imvel com clusula de arrependimento e sem registro imobilirio: vedada a denncia, porm, no gera efeitos em relao terceiros; Compromisso de compra e venda de bem imvel com clusula de arrependimento e com registro imobilirio: gera direito real, portanto, sendo oponvel erga omnis, conferindo ao seu titular o direito de seqela e adjudicao compulsria (art. 1.418).