1.3. Puede el vendedor prohibir al comprador el ejercicio de una determinada actividad en el local vendido?

La sentencia de las palomitas En determinados contratos de compraventa figuran prohibiciones impuestas por el vendedor al comprador de una finca que, pese a figurar en la escritura, e incluso inscribirse en el Registro de la Propiedad, no siempre tienen plena validez. No hace mucho tiempo asist en una Notara al otorgamiento de una escritura de compraventa de un local del centro de ocio El Foro en la ciudad Mrida en la que la empresa vendedora exiga, so pena de negarse a la venta, la inclusin de una clusula en la que el comprador se obligaba a no vender en el local adquirido ningn producto derivado del maz. Mi sorpresa, como la de cualquiera, fue mayscula e hice algunas observaciones sobre la dudosa efectividad prctica de dicha clusula y la dificultad de sancionar civilmente al adquirente del local el incumplimiento de la misma, sin embargo, para no frustrar la compra acept que se incluyera la misma. Indagando sobre el particular me explic el vendedor de la operacin que habida cuenta de que iba a instalarse en el entonces Pall Mall Center una empresa distribuidora de pelculas que explota salas de cine sta pona como condicin inexcusable que ningn establecimiento prximo pudiera vender palomitas de maz pues, al parecer, este producto tiene una importancia decisiva en la facturacin de la compaa. Sorprendido por la curiosa relacin entre el sptimo arte y el maz tostado, constatada jurdicamente en el instrumento pblico referido, me olvid del asunto hasta estos das. Como puede suponerse, si las empresas que explotan las salas de cine no permiten que sus locales prximos puedan vender palomitas de maz, siempre que consigan que dicha prohibicin se consigne en los documentos de compra, era previsible que tampoco iban a permitir que los que accedan a las mismas con tales o similares productos para lo cual se fundamentan en disposiciones legales de difcil aplicacin. Alguna de estas empresas tienen instalados unos carteles donde justifican la prohibicin en que en el interior existe un bar de la empresa que tributa por el Impuesto de Actividades Econmicas en el epgrafe correspondiente a los productos que all vende. Sin embargo el alta en dicho impuesto local autoriza la venta de los productos pero no concede, al menos legalmente, un derecho exclusivo de ejercicio de la actividad a aquel que tributa. Sera equiparable al supuesto de que no se permitiera a un ciudadano entrar en una heladera consumiendo un helado adquirido en otro establecimiento al amparo de que dicha heladera tributa por el Impuesto de Actividades Econmicas, argumento bastante endeble como puede suponerse y carente de justificacin. Como quiera que habra que entablar largas y costosas acciones civiles ante los Tribunales ordinarios por parte de los particulares para tratar de solventar la cuestin donde se les permitiera el acceso a los cines con productos adquiridos en otros lugares, es oportuna, en estos casos, la intervencin de la Inspeccin de Consumo de las Comunidades Autnomas para reprimir, por la va de la sancin, dichas conductas

imponiendo las multas que procedan por dichas conductas y apercibiendo que la reiteracin en las mismas puede suponer mayores sanciones, todo ello al amparo de la falta de libertad que tiene el consumidor al obligrsele a adquirir determinados productos, si desea consumirlos mientras disfruta de una pelcula, al precio que librrimamente impone el bar de dicha sala, generalmente muy por encima del precio de mercado de los establecimientos situados a escasos metros del cine. En este sentido, y esta ha sido la causa del revuelo, fue muy conocido que un Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de La Corua dict una sentencia confirmando la infraccin impuesta por la Direccin General de Consumo de la Junta de Galicia a una empresa que explota salas de cine por impedir que se consuman aperitivos adquiridos fuera del recinto. Los medios de comunicacin se percataron de la noticia y en casi toda Espaa, dicha prohibicin se realiza mediante carteles que avisan que se impedir el acceso a quienes porten tales alimentos, extremo que los empleados cumplen escrupulosamente por lo que los espectadores ms avezados se ven obligados a disimular entre sus ropas o pertenencias los productos comestibles que aprovisiona. La verdad es que los hechos descritos suponen una clara infraccin de la libertad de elegir los productos que desean consumirse, pues al obligarse a hacerlo en un lugar determinado se les est imponiendo unos precios que no respondern a la ley de la oferta y de la demanda que regula el mercado, y adems slo pueden adquirirse el tipo de artculos y marcas que ms convengan a la empresa vendedora, por lo que al consumidor no le queda ms remedio que aceptar dichos productos o abstenerse de no consumir, vulnerndose, de manera clara, el artculo 51.1 de la Constitucin espaola que consagra el derecho a la proteccin de los ilegtimos intereses econmicos de los consumidores cuya tarea se encomienda expresamente a los poderes pblicos. Sin embargo, no hemos de ocultar que, pese a nuestra opinin, y a la del Juzgado de La Corua, la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, en sentencia de 15 de abril de 1998, determin que la prohibicin de introducir alimentos y bebidas en un cine adquiridos en el exterior no vulneraba la Ley 3/1991 de 10 de enero, de Competencia Desleal. En su Fundamento de Derecho tercero se afirmaba que: La generalidad del art. 5 Ley 16/1989, de 17 de julio, de Defensa de la Competencia exige, al igual que ha sucedido con el art. 7.1 CC, una concrecin de los supuestos a que se aplica; no es dable acudir, como se dice en la demanda, a la doctrina de los actos propios, ya que el hecho de que con anterioridad la sociedad demandada viniese permitiendo la entrada en su local con bebidas y los citados productos comestibles no constituye acto vinculante para ella ni frente a los espectadores asistentes al local ni frente a los vendedores de esos productos; no supone una conducta contraria a la concepcin que en el trfico jurdico se tiene la buena fe como comportamiento justo y adecuado, el que establecimientos dedicados a distinta actividad, como Salas de espectculos, grandes superficies comerciales y similares, que tienen establecidos servicios de cafetera para sus clientes, prohban, mediante anuncios o no, el consumo en sus instalaciones de productos introducidos desde el exterior por los que a ellos acceden, aunque ello suponga una merma de las ventas de los establecimientos prximos. Bien es cierto, no obstante, que una cosa es

que la prohibicin de introducir productos exteriores en las salas de cine no vulnere la Ley de Defensa de la Competencia y otra muy diferente que dicha conducta empresarial afecta negativamente a los derechos de los consumidores y usuarios que se reconocen en el artculo 51 de la Constitucin.