Direitos Reais Fabio Azevedo 01/09/2010 Aula n: 01

DIREITO DAS COISAS

1. Direitos Reais? 2. Conceito 3. Classificao 4. Distino direito das obrigaes: crtica Indicao bilbiogrfica (estadual): escolher apenas um: Marco Aurlio Bezerra de Melo; Carlos Roberto Gonalves; Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald.

Direitos reais ou direito das coisas? O CC se refere expresso direito das coisas, dividindo o livro III em dois ttulos, chamando o ttulo II de reais. Nomenclatura: a maior parte da doutrina considera equivalentes as expresses reais e coisas, notadamente pela origem etimolgica da expresso reais (res = coisa). Uma segunda posio defende que coisas representa um gnero, que ter as seguintes espcies: a) Direitos reais; b) Obrigaes propter rem (ex.: dbito condominial, disciplinado no art. 1345, e direito de vizinhana); c) Posse (controvertido para alguns autores, a posse direito real). Conceito: Consiste em um conjunto de regras e princpios que regula o poder do homem sobre as coisas apropriveis economicamente, permitindo afastar qualquer ingerncia estranha, condicionada a sua proteo observncia de uma finalidade econmica, social, aos bons costumes e boa-f objetiva. Finalidade socioeconmica, boa-f objetiva e bons costumes so limites axiolgicos inseridos em qualquer posio jurdica de vantagem, ou seja, o exerccio de qualquer direito real deixar de ser merecedor de tutela quando extrapolar esses valores.

A boa-f objetiva tem fundamento constitucional na solidariedade. A CRFB, no art. 3, estabelece que a construo de uma sociedade livre, justa e solidria objetivo da repblica brasileira. Portanto, a boa-f objetiva e a funo social so materializaes do princpio da solidariedade. Ex: do STJ: Supressio aps 25 anos da autorizao para utilizao, com exclusividade, de uma rea comum que s interessava a um condmino, foi ajuizada ao reivindicatria e o pedido julgado improcedente, diante do exerccio abusivo, pela violao da confiana legtima de continuidade da situao de fato em decorrncia da inrcia prolongada do titular do direito. Ato emulativo aquele ato que no traz qualquer benefcio a quem o pratica, s prejudica outrem. Ex.: art. 1228, 2. Classificao: Direitos reais: a) Direito real sobre a prpria coisa: propriedade b) Direitos reais sobre coisa alheia: de garantia (penhor, hipoteca, anticrese) ou de gozo (superfcie, servido, usufruto, uso, habitao, concesso de uso e concesso de uso para fins de moradia) c) Direito real aquisio direito do promitente comprador. Distino entre direitos reais e direitos obrigacionais: Faremos um quadro comparativo a partir dos elementos da relao jurdica: Elementos Sujeito ativo Sujeito passivo Objeto DIREITOS REAIS o titular Toda a coletividade A prpria coisa Atravs da lei, com tendncia perpetuidade. DIREITO DAS OBRIGAES Credor Devedor Prestao (dever principal) e deveres acessrios (anexos boa-f objetiva, por ex.) Surge da vontade das partes, e tende transitoriedade.

Vnculo

Crticas contemporneas sobre a distino: a) A doutrina tradicional diz que os direitos reais so oponveis erga omnes, enquanto os obrigacionais s tm eficcia entre as partes. A partir do princpio da funo social, as partes de um contrato tambm precisam cumprir deveres em relao toda sociedade, de modo que a

oponibilidade erga omnes passou a ser uma caracterstica comum s duas relaes jurdicas OBS: Tutela externa do crdito esse instituto o oposto da funo social, j que consiste na proteo dos contratantes contra terceiros que pretendam interferir prejudicialmente em relao alheia (o terceiro referido como terceiro infrator ou terceiro cmplice). Isso consenso. Ex: Zeca Pagodinho e Nova Schin (contratantes) e Brahma (terceiro infrator). A tutela externa do crdito um consenso. A divergncia se d em relao ao seu fundamento: funo social ou boa-f objetiva? O art. 608 do CC representa um fundamento para a tutela externa do crdito, que gera dois entendimentos doutrinrios: i. O fundamento da tutela externa o princpio da funo social, que possui uma eficcia externa que tambm protege os contratantes contra a sociedade.

ii. PGE, PGM, Magistratura estadual RJ o fundamento da tutela externa do crdito o princpio da boa-f objetiva, pois o direito civil clssico era liberal, patrimonialista, burgus, e por isso extremamente protetivo com os contratantes. Com isso, um equvoco usar a funo social para proteger os contratantes, pois trata-se de um princpio contemporneo social que fonte de deveres, e no de direitos para os contratantes. O dever de no intromisso em relaes jurdicas alheias nada mais do que se comportar com a lealdade exigida pela boa-f objetiva. Posio adotada pelo STJ na smula 308. b) O princpio da taxatividade aplicado aos direitos reais para a doutrina majoritria, isto , s existe direito real se houver previso legal. Na doutrina contempornea, existem autores, como Luiz Edson Fachin, Leonardo Matieto (PGE) e Gustavo Tepedino, que defendem no ser necessria a previso legal, especialmente porque a velocidade com que ocorrem as transformaes sociais cria novos direitos reais e transforma direitos j existentes. Ex.: Condomnio de fato se divide em duas situaes: i. Um edifcio construdo, e vrios coproprietrios passam a ocupar suas respectivas unidades, embora ainda no exista uma conveno de condomnio. O STJ, na smula 260, e o CC/02, no art. 1333, pargrafo nico, passaram a dar eficcia conveno de condomnio no registrada, embora limitada s partes. No havendo conveno, deve ser admitida a existncia de um condomnio de fato, inclusive com legitimidade para ajuizar demanda de cobrana de cotas condominiais.

ii. Uma rua pblica que fechada com cancela pelos moradores. Discute-se a obrigatoriedade no pagamento da contribuio, entendendo o TJ/RJ (smula 79) que o pagamento obrigatrio, para evitar um enriquecimento sem causa pelo proprietrio que utiliza o servio. No STJ, por maioria, prevaleceu na segunda seo o entendimento de que no h previso legal para impor esse pagamento, e por isso violaria o princpio da legalidade previsto no art. 5, II da CRFB. c) Existncia de figuras hbridas, figuras que no se enquadram nem na categoria de direitos reais nem na de direitos obrigacionais: Obrigaes propter rem existe credor e devedor (elemento de relao obrigacional), mas existe aderncia, ambulatoriedade e sequela. Alguns autores defendem que relao obrigacional, porque existe um credor, um devedor e uma prestao. Outros sustentam tratar-se de um direito real, pela presena da aderncia, ambulatoriedade e sequela. Prevalece o entendimento de que a obrigao propter rem mista, pois apesar de haver um credor e um devedor, ser devedor aquele que titularizar um direito real, tendo o bem como objeto. Ex.: art. 1345, CC. Responder: ii. Podem ser cobradas cotas condominiais do promissrio comprador? Obrigao com eficcia real.

O STJ vem entendendo que tanto o comprador sem registro como o promissrio comprador podem ser legitimados para a cobrana de dbitos condominiais, desde que tenham sido imitidos na passe e o condomnio tenha cincia do negcio jurdico. iii. O adquirente de um imvel fica obrigado a respeitar o contrato de locao celebrado pelo antigo proprietrio?

O adquirente no obrigado a respeitar um contrato que no celebrou (princpio da relatividade), podendo denunci-lo pelo art. 8 da Lei 8245 no prazo de 90 dias, concedendo outros 90 para desocupao. Estando averbado o contrato e tendo sido celebrado por prazo determinado e com clusula de vigncia, o adquirente ter de respeit-lo, pois nesse caso surge uma obrigao com eficcia real. iv. Qual a natureza jurdica do direito de reteno?

Posio minoritria defende a natureza obrigacional do direito de reteno, e com isso impede a alegao contra o adquirente. Uma segunda posio sustenta a natureza real do direito, uma vez que

h previso legal (majoritria). Um terceiro entendimento diz que o titular do direito de reteno credor de um devedor que ser o proprietrio, ou seja, existe uma obrigao propter rem.