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012/05
AVALO INMOBILIARIO
FECHA:
14 de Enero de 2005
INMUEBLE QUE SE VALA: Casa Habitacin. Constructores S.A. de C.V. SOLICITANTE: PROPIETARIO: Constructores S.A. de C.V.
AVALO INMOBILIARIO
I. ANTECEDENTES.
SOLICITANTE DEL AVALO: VALUADOR: CDULA PROFESIONAL: ESPECIALIDAD: FECHA DE INSPECCIN: INMUEBLE QUE SE VALA: RGIMEN DE PROPIEDAD: PROPIETARIO DEL INMUEBLE: OBJETO DEL AVALO: PROPSITO O DESTINO DEL AVALO: UBICACIN DEL INMUEBLE: COLONIA: LOTE No.: MANZANA No.: MUNICIPIO: ESTADO: No. DE EXPEDIENTE CATASTRAL O CUENTA PREDIAL: No. DE CUENTA DE AGUA:
Constructores S.A. de C.V. Ing. Manuel Felipe Ayala Molano. No. 254567. Inmuebles. 14 de Enero de 2005 Casa Habitacin. Privada, Individual. Constructores S.A. de C.V. Estimar su valor comercial. Para fines de Venta. Cerrada No. 130 Cerradas de Cumbres. 20 150 Monterrey. Nuevo Len. 80-150-020 No se nos proporcion.
Habitacional de 1er. orden. Casas habitacin de dos plantas, modernas, con acabados de buena calidad. 70% Normal / Escasa Medio-Alto. No Hay. Habitacional. A 600 mts. de la Ave. Abraham Lincoln y a 800 mts. de la Ave. Leones.
Potable, con suministro mediante red domiciliaria. Con red de recoleccin subterrnea. Subterrnea. Red subterrnea con distribucin domiciliaria. Mercurial, en un solo lado. Con calle pavimentada de dos sentidos. Con carpeta asfltica. De concreto simple. Con servicio municipal. Subterrnea. Transporte urbano por las Ave. Lincoln y Pedro Infante.
La zona donde se ubica el inmueble, cuenta con nomenclatura de calles, sealizacin, plazas, escuelas y tiendas de conveniencia.
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El inmueble se localiza en la acera Noreste de la calle Cerrada Izurza entre las calles de Lmite del Fraccionamiento al Sureste y Ave. Monte Everest al Noreste. MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGN: Plano Manzanero.
AL NORESTE: AL SURESTE: AL NOROESTE: AL SUROESTE: REA LOTE:
7.50 Mts. 17.58 Mts. 16.88 Mts. 7.53 Mts. 129.08 Mts
Colinda con Lote No. 12. Colinda con Lote No. 25. Colinda con Lote No. 23. Da frente a Cerrada Izurza.
TOPOGRAFA: CONFIGURACIN: CARACTERSTICAS PANORMICAS: DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA: COEFICIENTE DE OCUPACIN DE SUELO (COS): COEFICIENTE DE USO DE SUELO (CUS): SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES:
Cerrada Izurza. Plano. Regular. Da frente a rea municipal. Media. 0.7 1.7 No se cont con informacin fuente que indique si estas existen.
Es un terreno de uso habitacional, ocupado por una casa habitacin de dos plantas. PLANTA BAJA: PLANTA ALTA: PLANTA BAJA Sala, comedor, cocina, un medio bao, lavandera y Bao de Servicio. Estancia, una recamara principal con vestidor y un bao completo, dos recamaras y bao completo. C h d bl d h d Cochera doble. l Moderna, con acabados calidad media. Dos. Nueva sin habitar. 60 Ms de 60 aos Nueva Funcional. Una.
TIPO II:
CALIDAD Y CLASIFICACIN DE LA CONSTRUCCIN: NUMERO DE NIVELES: EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIN: VIDA TIL TOTAL PROBABLE: VIDA TIL REMANENTE PROBABLE: ESTADO DE CONSERVACIN: CALIDAD DEL PROYECTO: UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE:
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AL NORESTE:
Cerrada Juneda.
Corrida de concreto ciclpeo con 40 % de piedra bola. Contracimiento, castillos y cerramientos de concreto reforzado. De block de concreto. Losa de concreto reforzado, aligerada. Losa de concreto reforzado, aligerada. Con impermeabilizacin asfltica. De block de concreto.
b). REVESTIMIENTOS Y ACABADOS EN EXTERIORES E INTERIORES: APLANADOS EXTERIORES: Zarpeo y afine. APLANADOS INTERIORES: Yeso directo. PLAFONES: Yeso directo. LAMBRINES: Azulejo cermico en rea hmeda de baos de 30 x 20 cms. PISOS: Loseta cermica de 30 x 30 cms en area social e ntima, de 20 x 20 cms en lavandera. ZOCLOS: De madera. ESCALERAS: Rampa de concreto,recubierta de loseta cermica de 30 x 30 cms, y metlica del tipo caracol en rea de lavandera. PINTURA: Vinlica en muros, esmalte en herrera y puertas. RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No tiene. c). CARPINTERA:
PUERTA PRINCIPAL: PUERTAS INTERIORES: ROPERAS:
De aluminio con cristal. Del tipo tambor de triplay de pino, puerta de aluminio con cristal en acceso a planta alta. No tiene.
Oculto, con ramales generales de 4" con tubera de PVC. Red de alimentacin en tubera galvanizada. De color, de buena calidad. De color, de buena calidad.
Oculta, a travs de poliducto. Con cableado de cobre. Con lmparas incandescentes y spots direccionables. Del tipo estndar, de buena calidad.
Puerta de la lavanderia y marcos de puertas de perfil tubular de lmina. Ventanas y puerta corrediza de aluminio blanco. Transparente semidoble y opaco en baos. Del pas, de buena calidad marca Yale. Zarpeo, afine, molduras y pintura.
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VI-B. DEFINICIONES.
Valor Comercial: Es la cantidad ms probable, en trminos monetarios, en que una propiedad sera vendida en un mercado competitivo y abierto y cuando se den todas las condiciones para una venta justa. dichas condiciones incluyen un comprador y un vendedor prudentes, bien informados y tpicamente motivados actuando en lo que consideran su mejor inters, sin compulsin para vender o comprar. adems debe disponerse de un tiempo razonable para que dicho inmueble sea expuesto en el mercado inmobiliario. Valor Fsico o Directo: Este enfoque esta basado en el supuesto de que un comprador con la informacin pertinente, no pagara mas por un bien que el costo de un bien substituto con el mismo uso o fin que el bien considerado. este enfoque considera que valor mximo del bien para el comprador con informacin pertinente, ser la cantidad necesaria para construir o adquirir un nuevo bien de igual utilidad. cuando el bien no es nuevo, el valor de reposicin nuevo deber ser ajustado de acuerdo a todos los mtodos de depreciacin y Valor de Capitalizacin de Rentas: Es el valor presente de beneficios futuros derivados de la propiedad y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especifico de ingresos. Valor Comparativo de Mercado: Es la cantidad estimada, en trminos monetarios, a partir del anlisis y comparacin de bienes iguales o similares al bien objeto de estudio, que han sido vendidos o que se encuentran en proceso de venta en el mercado abierto. Valor de Reposicin Nuevo. (V.R.N.): Es el costo a precios actuales, de un bien nuevo similar, que tenga la utilidad o funcin equivalente ms prxima al bien que se est valuando, con las caractersticas que la tcnica o tecnologa hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes. Valor Neto de Reposicin. (V.N.R.): Es la cantidad estimada, en trminos monetarios, a partir del valor de reproduccin nuevo o reposicin nuevo, deduciendo demritos existentes debidos al deterioro fsico, a la obsolescencia funcional y a la obsolescencia econmica de cada bien valuado. Depreciacin (para fines de avalo): Es la prdida real de valor de un bien debido a su edad, desgaste fsico, servicio, uso, obsolescencia funcional, etc.
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129.00 MT2
FUENTE
UBICACIN
Cumbres Elite Cumbres Elite, Sector Villas Cumbres Elite Cumbres Elite
TERRENO (MT2)
P.UNIT $/M2
FACTOR
VALOR RESULTANTE
$ $ $ $ $
$ $ $ $ $ $
3,571.00 Prensa 3,233.00 Sr. Joel Puente M. 3,777.00 Century 21 3,089.00 Prensa 3,417.50 3,417.50
LOTE REFERENCIA:
UBICACIN
Cumbres Elite Bosques de Cumbres Bosques de Cumbres
CONSTRUCCIN (M2)
RENTA TOTAL ( $ )
FACTOR
P.U. ($/MT2)
$ $ $
95.00
$ $
V. TOTAL ( $ ) P.U. ($/M2) * Fre
LOTE REFERENCIA:
TERRENO (M2)
CONSTRUCCIN (M2)
$ $ $ $ $
$ $ $ $ $ $ $ $
4,597.00 TEL: 8996-16-22 4,838.00 TEL: 8349-4149 5,662.00 TEL: 8129-59-54 4,515.00 TEL: 8365-3190 4,928.00 TEL: 8349-4149 4,908.00 3,800.00 4,908.00
SUPERF. (MT2)
VALOR MERCADO
129.080 185.000
X X
$ $
3,400.00 4,910.00
$ $ $
Valor de Mercado:
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130.00 MT2
SUPERFICIE: (MT2) VALOR UNIT. ($/MT2) MOTIVO DEL COEFICIENTE
3,400.00
VALOR NETO DE REPOSICIN.
129.08
3,400.00
Superficie
1.0000
438,872.00
438,872.00
TOTAL TERRENO:
Nota: El valor de calle es resultado obtenido de la tabla de homologacin. SUB-TOTAL (a): 129.08 b). DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO I II SUPERFICIE (MT2) VALOR UNITARIO ($/MT2). REP. NUEVO NETO REP. DEMERITO
$ $
438,872.00 3,400.00
VALOR DE REP. NUEVO
$ $
438,872.00 3,400.00
VALOR NETO DE REPOSICIN.
4,200.00 2,100.00
$ $
4,200.00 2,100.00
0.00% $ 0.00% $ $ $
$ $ $ $
TOTAL CONST:
SUB-TOTAL (b):
17.50 $
250
0.00% $ $
4,375.00 4,375.00
$ $
4,375.00 4,375.00
SUB-TOTAL (c):
SUB-TOTAL (d):
25.00 $ 30.00 $
160.00 470.00
SUB-TOTAL (e):
0% $ 0% $ $
$ $ $
1,141,791.10
1,141,791.10
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$ $ $
$ $
7,650.00 1,610.00
Renta bruta promedio mensual: Renta bruta total mensual: Importe de deducciones: Renta neta mensual: Renta neta anual: Capitalizando la renta anual al: 8.57% Aplicable al caso, resulta un ndice de capitalizacin de:
$ $ $ $
DE TASA DE CAPITALIZACIN
$ $
5 Especializados Muy Pequea Muy Bajo Muy Bajo Mas de 40 Muy Malo Menos de 10 3.57% 8.57%
Perodos 5
Vacos 1
Deducciones Anuales
a) Vacos: b) Impuesto Predial (Base Valor Catastral): c) Servicio de agua (en su caso): d) Conservacin y mantto. (Base val. const y accesorios): e) Administracin (Base ingreso bruto anual): f) Energa elctrica (en su caso): g) Seguros (Base val. const. y accesorios): h) Depreciacin Fiscal: i) Deducciones Fiscales (a+b+c+d+e+f+g+h): j) ISR (Ingreso Anual - Deducciones Fiscales): Suma (a+b+c+d+e+f+g+j): 1.67% 0.20% 0.00% 1.00% 4.00% 0.00% 0.18% 5.00% $ $ $ $ 1,852.00 2,283.58 7,029.19 4,444.80 1,265.25 35,145.96 52,020.78 6,624.33 23,499.16
$ $ $ 11.21% $ $
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XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN: 1.- En base a los resultados obtenidos y en virtud de que el inmueble que se localiza en una zona de alta deseabilidadad comercial, se estima como valor comercial , el valor resultante del Enfoque de Mercado. 2.- Los anlisis, opiniones y conclusiones reportados, estn limitados slo por las suposiciones y condiciones limitantes mencionadas en la seccin de consideraciones previas al avalo y son mis propios anlisis, opiniones y conclusiones profesionales e imparciales. 3.- No tengo inters presente o futuro en la propiedad que es objeto de este informe y no tengo inters personal o parcialidad con respecto a las partes involucradas.
XII. CONCLUSIN:
Valor Comercial: Valor con letra: Esta cantidad representa el valor comercial al da:
1,350,000.00
Valuador
Ing. Manuel Felipe Ayala Molano CEDS. PROFS. No. 3634209 Ce I.M.V.N.L./A.M.P.I.
NOTA: El presente avalo no tendr validez para fin distinto del especificado en la cartula del presente documento.
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REPORTE FOTOGRAFICO
SALA
COMEDOR
COCINA
BAO
RECMARA
VISTA DE LA ZONA
ANEXO No. 1. ANALISIS DE MERCADO a).- Investigacion de Mercado de Terrenos (Avalo Fsico)
No. UBICACIN DE LA OFERTA: TELFONO:
1 2 3 4 5
OFERTA
Cumbres Elite Cumbres Elite, Sector Villas Cumbres Elite Cumbres Elite
129.00 MT2
PRECIO OFERTADO TERRENO SUP. M2 PRECIO/M2. Ub. Zona Ub. Mza.
Lote Tipo:
VALOR RESULT.$/M2
1 2 3 4 5
$ $ $ $
$ $ $ $
$ $ $ $ $ $
PROMEDIO: Nota; El Factor de Negociacin es 1.00 debido a que son precios de contado.
1 2 3
rea Tipo:
OFERTA PRECIO OFERTADO RENTA M2
185.00 MT2
SUP. PRECIO/M2. Ub. Zona Ub. Mza. FACTORES DE HOMOLOGACION Ub. Lote Sup. Edad Proyecto Negoc. FRe VALOR RESULT.$/M2
1 2 3
PROMEDIO:
47.71
Cerradas de Cumbres Cerradas de Cumbres Cerradas de Cumbres Cumbres Elite Cumbres Elite
185.00 MT2
PRECIO OFERTADO VENTA SUP. M2 PRECIO/M2. Ub. Zona
168.00 MT2 170.00 MT2 128.00 MT2 144.00 MT2 144.00 MT2
rea Tipo:
OFERTA
FACTORES DE HOMOLOGACION Ub. Mza. Ub. Lote Sup. Edad Acab Negoc.
FRe
VALOR RESULT.$/M2
1 2 3 4 5
$ $ $ $ $
$ $ $ $ $
PROMEDIO: $
Nota:
Cuando el Factor de Homologacin es menor a la unidad denota que la OFERTA es mejor que EL BIEN VALUADO.