UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARAN

O IMPACTO DOS RESDUOS TXICOS NO VALOR DA PROPRIEDADE

PROJETO DE PESQUISA - VALORAO ECONMICA DE PROPRIEDADES CONTAMINADAS
Dr. Georges Kaskantzis 28/09/2010

O IMPACTO DOS RESDUOS TXICOS NO VALOR DA PROPRIEDADE

O valor de uma propriedade influenciado basicamente pelo impacto provocado na receita e na negociabilidade do imvel. O efeito da contaminao sobre a receita pode ser determinado utilizando as equaes (1), (2) e (3): Dano= VU-VI (1)

VU=t=1nNOIU1+imt+NOIU1+imn (2)

VI=t=1nNOII1+irt+NOII1+irn (3) onde: VU=valor intacto (U$); VI=valor comprometido (U$); NOIU=receita lquida operacional intacta (U$); NOII=receita lquida operacional comprometida (U$); im=taxa de mercado (%); ir=taxa de risco (%). O efeito sobre a negociabilidade da propriedade ou a perda de oportunidade de fazer uso da propriedade pode ser calculado com a equao (4): Dano=i=1nPVrrVU-VIrm+i=1nPVrrcustos de recuperao+

i=0nFVrrVU-VIrm+i=1-nFVrrcustos de recuperaao (4) onde: rr=taxa de risco (%);

rm=taxa de mercado (%); VU=valor intacto (U$); VI=valor comprometido (U$) PV =valor presente (U$); FV=valor futuro U$. O custo de oportunidade a diferena entre o valor intacto e o valor comprometido da propriedade se o proprietrio puder utiliz-lo plenamente (100%), por exemplo, se o valor total puder ser usado como garantia e se a taxa de risco no for considerada no custo de oportunidade. Porm, isso raramente reflete a realidade. Como a maioria dos imveis est sobrecarregada de dvidas, o proprietrio no tem o valor total da propriedade a sua disposio. Alm disso, outros fatores como, por exemplo, hipotecas podem restringir o uso integral da propriedade como garantia. O valor no intacto de uma propriedade rentvel se encontra indicado na figura 1. Para uma propriedade no rentvel, como, por exemplo, o imvel ocupado pelo seu proprietrio ou um terreno vazio, deve-se estimar o fluxo de receita

Figura 01: Comportamento do fluxo da renda da propriedade intacta sem a contaminao. NOIU O valor presente do fluxo de receita da propriedade intacta ser calculado, em funo do tempo, utilizando a equao (5): VU=t=1nIU1+rmn (5) Para a propriedade contaminada os fatores que influenciam a receita e o seu valor, consequentemente o valor comprometido, so: Fatores que afetam a receita lquida operacional:

a queda da renda; a diminuio da ocupao; o aumento dos custos operacionais. o aumento do risco ao patrimnio; o aumento do risco posio devedora.

Fatores que afetam a taxa:

Isso significa que os servios da dvida mensal ou anual podem mudar se a propriedade deve ser refinanciada durante o perodo de explorao em que a contaminao est presente. Nesse caso, o aumento dos riscos tanto do capital como da dvida contabilizado empregando uma taxa de desconto. Essa taxa reflete todos os riscos para propriedade incluindo o custo de oportunidade para garantias. A renda da propriedade contaminada est indicado na figura 2.

Figura 02: Comportamento do fluxo de renda com o tempo da propriedade contaminada. Nesse caso, o valor da propriedade pode ser determinado com a equao: VI=t=1nII1+rrn (6) onde: II=receita comprometida (U$). Assim, o dano (D) relativo a contaminao a diferena entre o valor intacto e o valor comprometido do imvel, que pode ser determinado com a equao (7): D=VU-VI (7) A maior dificuldade encontrada pelo perito analista a quantificao das mudanas que ocorrem na taxa de ocupao, aluguel, despesas, patrimnio e dvida. Para suplantar essas barreiras, e avaliar o impacto da contaminao sobre estas variveis, pode-se aplicar o mtodo que ser NOII

descrito a seguir. Na tabela 1 esto indicados os valores do fluxo da renda, ocupao, despesas e o valor presente de uma propriedade hipottica cujo valor intacto igual a vinte e um milhes de dlares americanos. ALUGUEL, OCUPAO, DESPESAS E TAXAS A mudana no aluguel pode ser quantificada comparando a

propriedade contaminada com propriedades similares sem a contaminao. Alm disso, possvel acompanhar e analisar o aluguel antes, durante e depois de acontecer contaminao. Esse mtodo tambm pode ser aplicado para a taxa de ocupao. Para avaliar a mudana nas despesas preciso realizar entrevistas, principalmente com o proprietrio para saber como a mudana afetou o negcio. Alm disso, pode-se entrevistar proprietrios ou responsveis pelas propriedades que sofreram danos semelhantes, visando obteno da estimativa dos custos para reparao, avaliaes, mo-de obra, advogados, etc. Os custos dos seguros podem variar se houver risco para aqueles que utilizam a propriedade. O valor presente da propriedade intacta calculado atravs de uma taxa de desconto de 10% a.a., se encontra apresentado na tabela 1. No caso da propriedade contaminada, a taxa de desconto a ser adotada deve refletir os riscos associados ao nvel de contaminao que possa existir no imvel, porm, a obteno dos dados requeridos para definir a taxa difcil. Podem ser adotados outros tipos de dados tais como: vendas que geram receita; entrevistas de investidores ou alguma analogia que fornea os dados desejados. O diferencial entre taxas de retorno sobre ttulos da empresa A e ttulos de alto risco geralmente adotado como base de referncia , valendo 500 pontos. No passado, essa base de pontos (500) era deduzida a partir da taxa de mercado e dos valores futuros descontados com um bnus. Os resultados do caso investigado se encontram ilustrados na tabela 2.

Inspecionando os dados da tabela 2 verifica-se que, no presente caso, a ocupao e o aluguel so as variveis que sofrem alteraes decorrentes da contaminao da propriedade. As mudanas sofridas pelas variveis esto associadas, principalmente aos custos de avaliao profissional e limpeza da contaminao. No nosso caso, o dano provocado pela contaminao foi aproximadamente sete milhes de dlares; $21,9 milhes relativo ao valor intacto menos $14,9 milhes de dlares americanos correspondente ao valor comprometido. Devido a dificuldade para obter dados confiveis, visando

estimativa adequada das taxas, o perito avaliador deve usar vrias tcnicas como parte da abordagem a ser empregada na soluo do problema. Alm disso, o perito pode tentar determinar se as propriedade que geram receitas vendidas provocaram mudanas na taxas de rendimento do capital. Isso pode parecer como procurar uma agulha no monte de feno e, provavelmente seria mais difcil. CAPITAL A princpio, o perito poder tentar determinar se a venda das propriedades que geram receita provocou mudana na taxa de rentabilidade do capital. Porm, essa tarefa tambm no fcil de executar. Outro mtodo alternativo consiste em entrevistar, em ambiente bem controlado, investidores de imveis semelhantes; um terceiro mtodo consiste em quantificar a mudana da garantia disponvel devido ao aumento do risco. O ltimo mtodo que pode ser utilizado, como ferramenta de validao ou como mtodo independente em si, que tambm apresenta dificuldades para obteno de dados confiveis, consiste das seguintes etapas: 1. Estimar o valor intacto; 2. Estimar o valor comprometido usando a taxa de mercado ao invs da taxa de risco. Esse resultado, indicado na tabela 3, considera as mudanas na receita, ocupao e despesas, e no inclui os riscos ao capital e dvida;

3. Estimar o impacto sobre o prprio capital. Esse resultado leva em conta a perda da oportunidade de tirar proveito da prpria equidade na propriedade; 4. Estimar o impacto sobre a posio ou situao devedora da propriedade. DVIDA Para a maioria das propriedades a dvida no afetada. Se for necessrio refinanciar a propriedade comprometida durante o perodo da contaminao pode haver risco significativo. Por exemplo, pode no ser possvel refinanciar o imvel nas condies ideais, pois aumenta o nvel do risco para quem empresta o dinheiro. Isso pode afetar o montante e as condies do emprstimos, como, por exemplo, taxas e prazos. O resultado da tabela 4 indica claramente os impactos da contaminao no valor resultante das mudanas dos servios da dvida e capital. CONSIDERAES FINAIS A partir do exposto neste trabalho se pode afirmar que o impacto da contaminao de uma propriedade influencia o fluxo de caixa e o valor do risco imputado pelo mercado visando a obteno de financiamento e demais transaes comerciais, como, por exemplo, hipotecas. Conforme descrito, o aluguel e o nvel de ocupao do imvel diminuem, enquanto as despesas aumentam aps a ocorrncia da contaminao na propriedade, devendo diminuir medida que ocorre a descontaminao da propriedade. Os resultados indicam que, apesar da descontaminao do imvel o seu valor comercial no atinge o valor da propriedade antes do dano ambiental. Essa reduo do valor de mercado do imvel resultante do ano o stigma. A variao das caractersticas do imvel contaminado que ocorre ao longo do tempo requerido para a sua recuperao e as dificuldades que podem surgir para obter informaes, tcnicas e contbeis, relativas s atividades desenvolvidas no imvel antes de ocorrer a leso, dificultam a

estimativa do valor de mercado da propriedade e o valor do stigma resultante. Nestes casos, visando quantificao do dano monetrio oriundo da contaminao o perito avaliador adota variveis que indicam indiretamente as consequncias financeiras que decorrem da contaminao da propriedade, notadamente no mercado imobilirio. As variveis que podem ser utilizadas so: receitas que resultam das atividades produtivas realizadas no imvel, e o nvel do risco atribudo pelo mercado para liberao de financiamentos. Alm disso, deve-se calcular o valor presente das receitas e despesas ocorridas antes e depois do dano, significando que o tempo de recuperar contribui no estabelecimento do valor monetrio do imvel e do stigma; logo medida que o tempo de recuperao do dano aumenta o valor do stigma se torna cada vez maior. Para estimar o valor presente podem ser utilizadas as taxas de mercado ou de risco. Quando se adota a taxa de risco, no resultado se considera o efeito da contaminao sobre a variao do valor monetrio da dvida e do capital, podendo ser estimado pela diferena dos valores do imvel intacto, descontado pela taxa de mercado e do imvel comprometido descontado pela taxa de risco. Se o impacto da contaminao afetar a negociabilidade do imvel, o valor do dano calculado considerando a mudana que ocorre no capital a partir do momento inicial da contaminao, ou seja, o custo de oportunidade. REFERNCIA MAY, B. M.; The Impact of Hazardous and Toxic Material on Property Value: Revisited; The Appraisal Journal, October, p. 463-471, 1992.

Tabela 01: Determinao do valor presente da receita anual da propriedade sem a contaminao utilizando da taxa de mercado.
Receita Ano Bruta U$ 2.475.000 U$ 2.475.000 U$ 2.475.000 U$ 2.475.000 U$ 2.475.000 U$ 2.475.000 U$ 2.475.000 U$ Taxa de Vacancy (5%)
1

Receita Lquida U$ 2.351.250 U$ 2.351.250 U$ 2.351.250 U$ 2.351.250 U$ 2.351.250 U$ 2.351.250 U$ 2.351.250 U$

Despesas (30%) U$ 705.375 U$ 705.375 U$ 705.375 U$ 705.375 U$ 705.375 U$ 705.375 U$ 705.375 U$

Receita Lquida U$ 1.645.875 U$ 1.645.875 U$ 1.645.875 U$ 1.645.875 U$ 1.645.875 U$ 1.645.875 U$ 1.645.875 U$

Fator de desconto

Valor presente (VP) U$ 2.915.767,96 U$ 2.650.698,15 U$ 2.409.725,59 U$ 2.190.659,63 U$ 1.991.508,75 U$ 1.810.462,50 U$ 1.645.875,00 U$

-6

U$ 123.750 U$ 123.750 U$ 123.750 U$ 123.750 U$ 123.750 U$ 123.750 U$ 123.750 U$

0,5644

-5

0,6209

-4

0,6830

-3

0,7513

-2

0,8265

-1

0,9091

0 1

1,000 1,100

2.475.000 2 U$ 2.475.000 U$ 2.475.000 U$ 2.475.000 U$ 2.475.000 (B)

123.750 U$ 123.750 U$ 123.750 U$ 123.750 U$ 123.750 (C) C = B X 0,05 (5%)

2.351.250 U$ 2.351.250 U$ 2.351.250 U$ 2.351.250 U$ 2.351.250 (D)

705.375 U$ 705.375 U$ 705.375 U$ 705.375 U$ 705.375 (E)

1.645.875 U$ 1.645.875 U$ 1.645.875 U$ 1.645.875 U$ 1.645.875 (F) 1,210

1.496.250,00 U$ 1.360.227,27 U$ 1.236.570,25 U$ 1.124.154,77 U$ 1.021.958,88 (H) R$ 21.853.858,74 H = F/G

1,331

1,464

1,611

(A) ENTRA DA

(G) G = 1/ (1+rm)

ENTRADA

D=B-C

E = D X 0,3

F=DE

Legenda: (1) vacancy: termo ingls utilizado no mbito jurdico para indicar ausncia do proprietrio;

10

Tabela 02: Determinao do valor presente da receita anual da propriedade contaminada utilizando da taxa de risco.
An o -6 Receita Bruta U$ 2.475.000 -5 U$ 2.351.250 -4 U$ 2.227.500 -3 U$ 1.980.000 -2 U$ 1.732.500 -1 U$ 1.856.250 0 U$ 1.980.000 1 U$ 2.103.750 10% 15% 20% 25% 20% 15% 10% Taxa de ocupao (%) 5% Ocupa o U$ 123.750 U$ 235.125 U$ 334.125 U$ 396.000 U$ 433.125 U$ 371.250 U$ 297.000 U$ 210.375 Receita Lquida U$ 2.351.250 U$ 2.116.125 U$ 1.893.375 U$ 1.584.000 U$ 1.299.375 U$ 1.485.000 U$ 1.683.000 U$ 1.893.375 Despesas (30%) U$ 705.375 U$ 634.838 U$ 568.013 U$ 475.200 U$ 389.813 U$ 445.500 U$ 504.900 U$ 568.013 U$ 4.000 U$ 10.000 U$ 20.000 R$ 100.000 Servios Profissiona is Limpeza Lquida U$ 1.645.875 U$ 1.481.288 U$ 1.325.363 U$ 1.108.800 U$ 909.563 U$ 1.035.500 U$ 1.168.100 U$ 1.205.363 15% 1,1500 15% 1,0000 5% 0,9524 5% 0,9070 5% 0,8638 5% 0,8227 5% 0,7835 Receita Taxa de risco 5% Fator Valor Presente (VP) U$ 2.205.630 U$ 1.890.540 U$ 1.610.986 U$ 1.283.575 U$ 1.002.793 U$ 1.087.275 U$ 1.168.100 U$ 1.048.141

0,7462

11

U$ 2.227.500

10%

U$ 222.750

U$ 2.004.750 U$ 2.116.125 U$ 2.227.500 U$ 2.227.500 (E)

U$ 601.425 U$ 634.838 U$ 668.250 U$ 668.250 (F)

U$ 15.000 U$ 2.000 U$ 2.000 U$ 1.000 (G)

R$ 100.000 R$ 20.000

U$ 1.288.325 U$ 1.459.288 U$ 1.557.250 U$ 1.558.250

15%

1,3225

U$ 974.159

U$ 2.351.250

10%

U$ 235.125

15%

1,5209

U$ 959.505

U$ 2.475.000

10%

U$ 247.500

15%

1,7490

U$ 890.363

U$ 2.475.000

10%

U$ 247.500

15%

2,0114

U$ 774.726

(A)

(B)

(C)

(D)

(H)

(I)

(J)

(K)

U$ 14.895.79 2

D=B* C

E=B-D

F = E * 0,3

I=EFG -H

K = 1/(1+J)
A

L = I/K

12

Tabela 3: Valor comprometido da propriedade valor presente calculado utilizando a taxa de mercado em substituio a taxa da risco.
An o -6 Receita Bruta U$ 2.475.000 -5 U$ 2.351.250 -4 U$ 2.227.500 -3 U$ 1.980.000 -2 U$ 1.732.500 -1 U$ 1.856.250 0 U$ 1.980.000 15% 20% 25% 20% 15% 10% Taxa de ocupao (%) 5% Ocupa o U$ 123.750 U$ 235.125 U$ 334.125 U$ 396.000 U$ 433.125 U$ 371.250 U$ 297.000 Receita Lquida U$ 2.351.250 U$ 2.116.125 U$ 1.893.375 U$ 1.584.000 U$ 1.299.375 U$ 1.485.000 U$ 1.683.000 Despesa s (30%) U$ 705.375 U$ 634.838 U$ 568.013 U$ 475.200 U$ 389.813 U$ 445.500 U$ 504.900 U$ 10.000 U$ 4.000 Servios Profission ais Limpeza Lquida U$ 1.645.875 U$ 1.481.288 U$ 1.325.363 U$ 1.108.800 U$ 909.563 U$ 1.035.500 U$ 1.168.100 10% 10% 10% 10% 10% 10% Receita Taxa de mercado 10% Fator Valor Presente (VP) U$ 2.915.768 U$ 2.385.628 U$ 1.940.463 U$ 1.475.813 U$ 1.100.571 U$ 1.139.050 U$ 1.168.100

0,56 45 0,62 09 0,68 30 0,75 13 0,82 64 0,90 91 1,00 00

13

U$ 2.103.750

10%

U$ 210.375

U$ 1.893.375 U$ 2.004.750 U$ 2.116.125 U$ 2.227.500 U$ 2.227.500

U$ 568.013 U$ 601.425 U$ 634.838 U$ 668.250 U$ 668.250

U$ 20.000

U$ 100.000

U$ 1.205.363 U$ 1.288.325 U$ 1.459.288 U$ 1.557.250

10%

1,10 00

U$ 1.095.784 U$ 1.064.731 U$ 1.096.384 U$ 1.063.623 U$ 967.551

U$ 2.227.500

10%

U$ 222.750

U$ 15.000

U$ 100.000

10%

1,21 00

U$ 2.351.250

10%

U$ 235.125

U$ 2.000

U$ 20.000

10%

1,33 10

U$ 2.475.000

10%

U$ 247.500

U$ 2.000

10%

1,46 41

U$ 2.475.000

10%

U$ 247.500

U$ 1.000

U$ 1.558.250

10%

1,61 05

U$ 17.413.466

Tabela 4: Determinao do custo de oportunidade da garantia comprometida (em milhares de dlares americanos)

14

Ano

VU (U$)

VI (U$)

Vchg (U$)

Vd (R$)

Ve (U$)

LIV (% )

VC = Ve*L/V (U$)

VC/VU (%)

LC=Vchg*(VC/V U) (U$)

Taxa Dif. (%)

Retorno da Perda de Garantia (U$) 82000,00

Mudana no Servio da Dvida (U$)

VP COP (U$)

-6

16459

10973,0 0

5486,00

9875,0 0

6584,0 0 6584,0 0 6584,0 0 6584,0 0 6584,0 0 6584,0 0 6584,0 0 6584,0 0 6584,0 0

75

4938,00

30%

1645,90

5%

110000,00

-5

16459

9875,00

6584,00

9875,0 0

75

4938,00

30%

1975,32

5%

99000,00

126000,00

-4

16459

8836,00

7623,00

9875,0 0

75

4938,00

30%

2287,04

5%

114000,00

139000,00

-3

16459

7392,00

9067,00

9875,0 0

75

4938,00

30%

2720,27

5%

136000,00

157000,00

-2

16459

6064,00

10395,0 0

9875,0 0 9875,0 0

75

4938,00

30%

3118,69

5%

156000,00

172000,00

-1

16459

6903,00

9556,00

75

4938,00

30%

2866,97

5%

143000,00

151000,00

16459

7787,00

8672,00

9875,0 0

75

4938,00

30%

2601,76

5%

130000,00

130000,00

16459

8036,00

8423,00

9875,0 0

75

4938,00

30%

2527,05

5%

126000,00

120000,00

16459

8589,00

7870,00

9875,0 0

75

4938,00

30%

2361,14

5%

118000,00

107000,00

15

16459

9729,00

6730,00

9875,0 0

6584,0 0 6584,0 0 6584,0 0

75

4938,00

30%

2019,12

5%

101000,00

441000,00

468000,00

16459

10382,0 0

6077,00

9875,0 0

75

4938,00

30%

1823,21

5%

91000,00

441000,00

438000,00

16459

10388,0 0

6071,00

9875,0 0

75

4938,00

30%

1821,41

5%

91000,00

441000,00

417000,00

2.535.000 ,00

Legenda Vchg: mudana no valor da propriedade; Vd: valor da posio devedora; Ve: valor da equidade; LIV: razo emprstimo/valor; VC: valor da garantia; VC/VU: Razo Garantia/Valor; LC: Perda de Garantia; Taxa Dif.: Taxa diferencial; VP COP: Valor presente do custo de oportunidade.

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