Cauo de imveis

Mario Pazutti Mezzari* Muito se fala em "cauo de imveis", especialmente depois do advento da Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, a atual Lei de Locaes. que a partir desta lei, expressamente passou-se a admitir que imveis garantissem o pagamento das obrigaes decorrentes do contrato de aluguel. O imvel excelent e garantia, sempre o foi. A nova Lei de Locaes inovou apenas ao prever a garantia imobiliria para escudar os contratos de locao, mas remeteu (ou deixou) t odo o demais para a lei civil (tipificao do direito real, instrumentaliza o e constituio da garantia). As propostas deste trabalho so analisar: 1) como se tipific a a garantia (cauo) imobiliria; 2) como se instrumentaliza o ttulo tendente constituio da garantia; e 3) como efetivamente se constitui esta garantia. [continua aqui] Cauo Cau o o gnero dos direitos de garantia. Cauo sinnimo de garantia. Cauo de imvel no existe como direito; plural de direitos. Cauo real no instituto jurdico, coletivo deles. Quando a lei se refere a dar em cauo, constituir cauo, quer dizer o mesmo que dar em garantia, constituir garantia. E cabe aos contratantes ou ao juiz, nas caues judiciais foradas estabelecer qual o tipo de garantia: hipoteca, anticrese, penhor, fiana, cauo de t tulos ou direitos etc. A cauo no figura especfica no direit o processual, pois sua presena se encontra, frequentemente, nos mais variados ramos do direitos e at sob a forma de clusulas contratuais em negcios privados e pblicos. Sempre que se impe ou se d garantia de cumprimento do pactuado, do prometido ou do determinado, depara-se com a figura jurdica da cauo. (Humbert o Theodoro Jnior, in Processo Cautelar, Universitria de Direito, 10 ed., n 211, pp. 255-256). As caues podem ser reais ou pessoais, estas tambm chamadas fidejussrias. Quando a cauo (portanto quando a garantia) for real, deve ela consubstanciar-se em um dos direitos reais de garantia existentes no Direito Positivo Brasileiro - hipoteca e anticrese quando o bem for imvel; penhor, quando o bem for mvel. A cauo, segundo nos ensina DE PL CIDO E SILVA, em seu Vocabulrio Jurdico, termo genrico, complementar a uma relao jurdica principal (...)No sentido lat o engloba a hipoteca, o penhor e a anticrese, que so os direitos reais de garantia disciplinados pelo Cdigo Civil. (Sylvio Capanema de Souza, in Da Locao do Imvel Urbano, Forense, 1999, p. 234). no lxico que encontramos outras defini es de cauo: Cauo. (dir. proc. civ.) Nos casos em que no decorrer de um processo haja necessidade de cauo de uma das partes, ela ser prestada mediante hipoteca, depsito, fiana ou penhor. Preven o. Precauo. Cauo. (dir. civ.) Garantia de terc eiro para pagamento d e uma obrigao do devedor. Pode ser real, quando recai sobre bens mveis ou imveis (penhor, anticrese, hipoteca, jias, ttulos, dinheiro, valores), ou fidejussria (mediante fiana pessoal). Pode ser representada tambm por direitos. A cauo de direito s ou de ttulos de crdito considerada modalidade de penhor. Os direitos caucionados podem ser de natureza real ou obrigacional. (Leib Soibelman, in Enciclopdia do Advogado, Thex).

Beira a exausto a forma pela qual os autores enfatizam a diferena entre cau o termo genrico que no corresponde a nenhum direito de garantia espec fico, e o direito real em espcie (hipoteca, penhor, anticrese). A cauo, em sentido lato, significa garantia. (...) Diante da multiplicidade de natureza e contedo que a cauo pode assumir, possvel classific-la da seguint e maneira: a) caues legais; b) caues neg ociais; c) caues proc essuais. (...) As caues negociais constituem-se na garantia que uma parte d outra do fiel cumprimento do contrato ou um negcio jurdico. So exemplos tpicos dessa cauo o penhor, a hipoteca e a fiana (...). J vimos, ao iniciarmos o estudo da cauo, que cauo garantia. Aquele que for obrigado a prestar cauo pode oferecer a garantia que melhor lhe convenha, desde que ac eita pela outra parte e considerada idnea pelo juiz. (...) E o imvel, pode ser oferecido em garantia e, portanto, em cau o? Sem dvida que sim. Oferecido um imvel em garantia para ser objeto de cauo, a roupagem jurdica que a cauo se constituir a hipoteca. (Elvino Silva Filho, Medidas Cautelares no Registro de Imveis, in Revista de Direito Imobilirio 22, p. 7 e ss.). E no se diga que o contexto da Lei do Inquilinato outro. No se afirme que aquela lei criou novo instituto, novo direito real de garantia, somente porque em seus artigos 37 e 38 refere -se possibilidade de ser oferecida cauo de imvel como garantia locatcia. claro que pode haver cauo de imvel, desde que escolhido o direito real correspondente hipoteca, ao que tudo indica, mas tambm a anticrese, se assim o quiserem as partes. Os autores mais renomados que j fizeram a anlise da questo afirmam: cauo real no um direit o real, o coletivo dos direitos. Para que no se fique somente na nossa palavra, vejamos: Na Lei de Locaes (Lei n 8. 245, de 18 -10-1991), h indicao das garantias locat cias, entre elas a fiana, o seguro de fiana locatcia e a cauo sobre bens mveis e imveis. Esta ltima, a cauo imobiliria, direito real de hipotec a. (Tupinanb Nascimento, in Hipoteca, Aide, 2 ed., 1996, p. 12). Ou, nas palavras do festejado Desembargador Sylvio Capanema de Souza, a quem mui justamente se atribui a autoria dos melhores estudos preliminares que culminaram com a edio da atual Lei de Locaes: Poder, ainda, o locatrio oferecer em garantia bens imveis, seus ou de terceiros, o que equivale hipoteca. (Sylvio Capanema de Souza, in A Nova Lei do Inquilinato Comentada, Forense, 3 ed., 1993, p. 149). A propsito dessa manifestao de Sylvio Capanema de Souza, trago aqui uma indagao que parece estar bem no cerne da questo discutida: H quem afirme que o legislador quis criar mecanismos jur dicos mais fceis, menos burocratizados , para que fossem constitudas as garantias dos contratos de locao. E, para tornar mais fcil, menos burocrtico, teria admitido a cauo imobiliria constituda no prprio instrumento do contrato de locao, portanto admitindo que o fosse por instrumento particular, e ainda mais, querendo que o ato registral fosse tambm eventualment e mais simplificado, de averbao e no de registro. A estes lano o repto: se o prprio mentor int electual da nova lei nega tudo isto, se o prprio Sylvio Capanema de Souza, do alto de sua autoridade int electual, quem diz que a cauo imobiliria da lei do inquilinato deve ser hipoteca e que deve ser celebrada em escritu ra pblica, qual mesmo a tal vontade do legislador de que falam? O articulador da lei no quis nada assim, eis que, imediatamente aps a edio da lei, brinda o mundo jurdico nacional com duas formidveis obras sobre a matria, e nas duas enftico em dizer que a cau o imobiliria deve ser por escritura pblica de hipoteca? Mas mesmo que se admita que o legislador quisesse criar nova modalidade de garantia real a cauo imobiliria; mesmo que ele quisesse que essa garantia pudesse ser formalizada em instrumentos particulares; e mesmo que ele quisesse alterar a Lei dos Registros Pblicos mesmo que tudo isso ele quisesse, nada disso ele fez. A lei do inquilinato no cria nenhum novo instituto de garantia real imobiliria e, portanto, nenhuma exceo regra do art. 108 do novo Cdigo Civil (mat ria poc a regrada pelo artigo 134, II, do antigo Cdigo Civil). A lei do inquilinato no traz qualquer modificao no rol dos direitos reais nem produz outras alteraes na legislao atinente ao registro imobilirio que no aquelas expressamente previstas.

Como diz Pontes de Miranda, O sentido [da lei] o que est na lei, conforme o sistema jurdico, e no o que se atribui ao legislador ter querido, nem lei querer agora (...) Se o legislador A ou os legisladores A, A e A , quiseram a e todos os outros legisladores quiseram b, mas o que foi aprovado e publicado foi c, c que a regra jurdica. Ento, no importa o que o legislador queria, mas o que ele editou. Prossegue o mestre: Os trabalhos preparatrios so, portanto, elemento de valor mnimo. O que foi publicado a letra da lei, com as suas palavras e frases. Tem -se de int erpretar, primeiro, gramaticalmente, mas j a as palavras podem revelar sentido que no coincide com o do dicionrio vulgar. (Pontes de Miranda, in Trat ado de Direit o Privado, prefcio, p. XI e XII). Ora, se nem mesmo a vontade do legislador relevante, o que dizer quando nem mesmo essa vontade existiu? Como deduzir, inferir, imaginar que o legislador quis o que ele no quis, e que mesmo se tivesse querido no o fez e que, por isso, no lei. Mas, prossigamos! Maria Helena Diniz, ao examinar o disposto no artigo 38 da Lei do Inquilinato, diz: O artigo sob examine cuida da cauo real como garantia da locao. A ideia de cau o real liga -se ao patrimnio ou aos bens do prprio devedor ou de outrem. Esta cauo se dar quando o prprio devedor, ou algum por ele, destina todo ou part e de seu patrimnio para assegurar o cumprimento da obrigao contrada. Se incidir sobre bem mvel do locatrio, ter-se- penhor, se recair sobre imvel seu, configurarse- a hipoteca, e se disser respeito ao usufruto desse imvel, constituir -se- anticrese. (Maria Helena Diniz, in Lei de Locaes de Imveis Urbanos Comentada, Saraiva, 3 ed., 1995, p. 137). Portanto, evidencia-se que no estamos em face de um novo direito real cauo imobiliria, seno que ante a previso genrica de utilizao da garantia real imobiliria estendida agora aos contratos de locao. que os direitos reais, e aqui nos interessam especialmente os imobilirios, so criados por lei, necessitam de lei que os defina e a eles confira efeito jurdico, e por isso mesmo se diz que so numerus clausus. So fechados no rol expresso da lei. A maioria dos direitos reais imobilirios encont ram -se no Cdigo Civil a propriedade, o maior deles; uso, usufruto, habitao, e enfiteuse; e os direitos reais de garantia: hipoteca e anticrese. Outros direitos reais so encontrados em legislao esparsa, como o caso da cauo dos direitos decorrentes de alienao de imveis, da cesso parc ial ou da cesso fiduciria desses direitos (decreto-lei 70, de 21/11/1966) e mais modernamente a propriedade fiduciria (lei 9.514, de 20/11/1997) e o direito de superfcie (Estatuto da Cidade e novo Cdigo Civil). Todos eles tm em comum o fato de decorrerem de lei expressa, que os criou, regrou e que a eles atribui o carter de direito real. Isso no acontece com a cauo imobiliria. No foi criada como direito real nem foi regrada como tal. Ela aparece na legislao ptria exatamente no sentido genrico como, por exemplo, no Cdigo de Processo Civil (art. 826 e ss.) e na Lei de Locaes (arts. 37 e 38). Na lei processual, j no art. 826 se diz que a cauo pode ser real ou fidejussria. E no artigo 827 cita a hipoteca como um dos possveis modos de obter-se cauo real. Portanto, a prpria lei processual que rec onhece que cauo o coletivo, o plural, das garantias, que em espcie podem ser constitudas de hipoteca, anticres e, penhor etc. E na Lei de Locaes no diferente, como estamos procurando demonstrar ao longo deste trabalho. Falar-se em cauo de imvel guarda semelhana com falar-s e em alienao de imvel. Em ambos os casos, temos o gnero. possvel dar-se um imvel em cauo como possvel alienar-se um imvel. Mas logo aps essa constatao, veremos que h que se decidir sobre qual espcie de cauo (hipoteca, anticrese, propriedade fiduciria) ou de alienao (compra e venda, permuta, doao, dao em pagamento etc.) se est tratando. Pela compreenso que temos dos contratos de locao e de sua necessidade de garantias, podemos afirmar que a garantia imobiliria a cauo imobiliria que mais se adqua a esses contrat os a hipoteca. Como bem afirmou o desembargador Dcio Antonio E rpen (no item A locao e a cauo em trabalho publicado pelo Instituto de Registro de Tt ulos e Documentos e Pessoa Jurdica do Brasil), em se tratando de cauo, incidem as normas que regem a hipot eca e o penhor. Em se cuidando de imvel, h que se elaborar escritura de hipoteca, com o registro no Registro Imobilirio.

H quem afirme que a cauo imobiliria efetivament e no um direito real, mas que deve ser reconhecida como um nus real, a incidir sobre o imvel sem contudo estabelecer direito tpico. Guardaria esse nus real semelhana com outras situaes jurdicas que, embora no sendo direito real, so levadas matrcula do imvel para gerarem efeitos contra terceiros. Seriam exemplos desses nus reais as clusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade; a clusula do bem de famlia; a indisponibilidade de bens decretada contra instituies financeiras e seus co-responsveis; a indisponibilidade de bens decorrente de det erminao judicial, etc. E que, semelhana desses nus reais, a cauo imobiliria seria passvel de averbao na matrcula do imvel. A esses gostaramos de lembrar que todos os exemplos de nus reais citados como similares cauo imobiliria esto regulados em lei e seus efeitos so perfeitamente conhecidos pela prpria lei. Inalienabilidade significa que o imvel no pode ser alienado. Indisponibilidade significa que o titular perde a disposio do direito sobre o imvel. E assim sucessivamente. Mas, quanto cauo imobiliria, admitindo-se que ela exista como instituto jurdico independente, quais seriam os efeitos de seu lanamento na matrcula do imvel? Admitida a averbao da cauo imobiliria, geraria ela algum direit o para o credor? Por exemplo, a averbao da cau o tornaria o bem indisponvel para o prestador da garantia? A resposta no, eis que mesmo os imveis hipotecados permanecem disponveis, vale dizer, podem ser alien ados exceo feita s hipotec as cedulares. Ou ento, essa averbao geraria seqela a garantia do crdito seguindo o imvel caso o bem seja alienado pelo caucionador, como acontec e na hipoteca ou na anticrese? A resposta firmement e no, o credor no poderia fazer valer seu direito decorrente da cauo imobiliria contra o adquirente, porque tal efeito seqela somente pode decorrer da natureza jurdica do instituto de garant ia adot ado, e como j vimos, a cauo imobiliria no tem nat urez a jurdica prpria. Outra questo: geraria a cauo averbada a presuno de m-f do terceiro que adquirisse o imvel, estando lanado na m atrcula que o bem foi dado em cauo? A questo discutvel, mas parec e-nos que o saber que algum tem um falso direito dec orrente da equivocada averbao da cauo, no faz dele um adquirente de m-f. Se no decorre direito real da averbao da c auo, por que o terceiro adquirente deveria respeit-la? No h nada para respeit ar. uma questo de precedncia de direito, o real (do terceiro adquirente) sobrepondo-se ao pessoal (do credor, no assegurado por garantia real). Afinal, qual o efeito efetivo, qual a eficcia jurdica da averbao da cauo imobiliria na matrcula do imvel? Ou ainda mais, qual o credor que aceit ar como garantia algo que no o garant e, que no gera para si direito real? Como pensar em cauo se ela no gera garantia? A averbao da cauo, como tal, gera apenas a iluso de garantia e contra essa iluso devem rebelar-se todos, e mais especialment e o registrador de imveis, a quem incumbe gerar segurana jurdica e paz social. Cremos que saciedade est demonstrado que o legislador, ao falar em cauo, referiu-se ao gnero, deixando s partes a escolha da espcie que mais se adequas se aos seus interesses.[1] A forma do ttulo Estabelecido que estamos frente a um direito real em espcie hipoteca ou anticrese em se tratando de cauo imobiliria incide a regra do artigo 108 do novo Cdigo Civil, que exige escritura pblica para a formalizao do ato, salvo se for de valor inferior a 30 vezes o maior salrio mnimo nacional. Ora, muito dificilmente ser exigida garantia real imobiliria para contrato de valor to baixo (30 vezes o maior salrio mnimo nacional). Portanto, pode-se afirmar sempre incidir a regra geral a exigir escritura pblica notarial para a instrumentalizao da garantia. A Lei de Loc aes no criou exceo regra do artigo 134, II, do antigo Cdigo Civil, ou seja, no afastou a exigncia do ato notarial. Da mesma maneira, no afasta a regra do artigo 108 do atual Cdigo Civil. A respeito das excees regra hoje insculpida no artigo 108 do CC, bom lembrar que o corpo de leis brasileiras est prenhe de situaes onde o legislador concedeu ao instrumento particular a condio de forma jurdica apta a instrumentalizar contratos tendent es a criar direitos reais. As excees ao art. 134, II, do ant erior CC e, portanto, ao artigo 108 do atual CC , que comearam com os contrat os de promessa de compra e venda (decreto-lei 58/37), hoje atingem as hipotecas cedulares, a propriedade fiduciria e muitos outros.

Mas preciso repetir: a Lei de Locaes no conc edeu ao instrumento particular a condio de forma prescrita para formalizar o contrato de constituio da cau o imobiliria. E se no foi criada nova exceo, vale a regra geral: necessria a escritura pblica notarial. O desembargador Sylvio Capanema de Souza, em outra obra sobre o mesmo tema, ensina: Poder, ainda, o locatrio oferecer em garantia bens imveis, seus ou de terceiros, o que equivale hipoteca. Neste caso, exige a lei a forma pblica, para sua constituio. Se o contrato de locao revestir -se da forma particular, como ocorre normalmente, a cauo do imvel exigir instrumento parte, solene. Da ser recomendvel que tanto a locao quanto a cauo adot em a forma pblica. (Sylvio Capanema de Souza, in Da Locao do Imvel Urbano, Forense, 1999, p. 234). Ou ento: A cauo em bens imveis dever ser feita mediante de uma escritura pblica ... (Knio de Souza Pereira, Imvel Dado em Cauo Garante Aluguel, in Revista do Dirio das Leis Imobilirio, n. 10, de abril de 1999, pp. 5/6). Assim, ainda que conste no contrato de loc ao a constituio de um direito real determinado uma cauo determinada como a hipoteca ou anticrese, dever dita garantia formalizar-se por escritura pblica, salvo, bem verdade, se o valor garantido for nfimo (inferior a 30 vezes o maior salrio mnimo nacional), o que dificilmente ocorrer, como j afirmamos. Registro da garantia O direito real hipot eca ou anticrese consubstanciado em escritura pblica, salvo o contrat o de valor nfimo excepcionado no artigo 108 do atual CC, dever ser objet o de registro e no de averbao, como equivocadamente o legislador disps na Lei de Locaes, porque a lei que rege o registro imobilirio exige registro. A Lei dos Registros Pblicos (6.015/73) lei especial e somente por outra lei es pecial poderia ser revogada. A LRP no autoriza que direitos reais sobre imveis sejam o bjeto de averbao, seno que de registro em sentido estrito. A propsito, vejamos o que diz Elvino Silva Filho: A Lei dos Registros Pblicos, no Ttulo referente ao Registro de Imveis, apenas uma vez se ref ere a cauo; no art. 167, II, item 8, ao elencar os casos de averbao da cauo e da cesso fiduciria de direitos relativos a imveis. A colocao da cauo de direitos relativos a imveis, no elenco das averbaes, tem levado a erros, inclusive em decises de jurisprudncia, de se determinar que a cauo de imvel seja averbada na matrcula e no objeto de registro, como seria o certo, e como passaremos a demonstrar. H que ser feita uma distino entre cauo do imvel e cauo de direitos relativos a imveis. A cauo do imvel, garantia que se oferece para o cumprimento de uma obrigao ou de um dever legal ou convencional, somente se constitui mediante hipoteca. O proprietrio, que oferea um imvel, na sua totalidade, na plenitude e seu direito do jus in re, para garantir o cumprim ento de uma obrigao, est constituindo, inegavelmente, a favor do credor, um direito real de garantia sobre o seu imvel. Esse direito real de garantia, outro no , especificament e, do que a hipoteca (art. 827, do Cdigo de Processo Civil). E a hipoteca, como os outros direitos reais sobre a coisa alheia (jura in re aliena), s se constitui pela inscrio no Registro de Imveis. Jamais, por averbao. (...) Conclui-se, assim, que a cauo que objeto de averbao a cauo de direitos relativos a imveis, pois a cauo do prprio imvel, a garantia do domnio, do direito de propriedade na sua integridade, do jus in re, tem instituto prprio para se formalizar que a hipoteca, e, consequentemente, objeto de registro no Registro de Imveis. (Elvino Silva Filho, As Medidas Cautelares no Registro de Imveis, in Revista de Direit o Imobilirio 22, RT, p. 7 e ss.).

Concluse s 1. A cauo de imvel prevista na Lei de Locaes e no Cdigo de Processo Civil, dever aperfeioar -se em hipot eca ou anticrese; 2. da essncia do ato a escritura pblica notarial, luz do que det ermina o art. 108 do Cdigo Civil, salvo para os contratos de valor inferior a 30 vezes o maior salrio mnimo nacional; e 3. O ato a ser praticado junto ao Registro de Imveis, para a co nstituio da garantia, de registro, conforme exige o art. 167, I, 2 e 11, da lei 6.015/73.[2] Nota s [1] Chamo a especial at eno para o estudo de autoria de Narciso Orlandi Neto, desembargador aposentado e advogado em So Paulo, publicado no Boletim de Direito Imobilirio 3, 3 decndio, jan./2003, p. 6 e 7), intitulado A Cauo dos Contrat os de Loca o. Conclui o renomado jurista que ... a entrada das caues no Registro de Imveis constitui um engodo (grifei), porque elas no garantem o locador, nem oneram o bem do inquilino, ou do terceiro que presta a garantia. ... Aquele que presta a cauo de bem imvel no est impedido de alienar o bem, nem aquele que adquire est sujeito a suportar uma penhora, na execuo dos encargos da locao. Com a al ienao, isto , com a sada do bem do patrimnio do devedor ou do terceiro, desaparec e a garantia, que, na verdade, sempre foi apenas e to soment e um depsito no disciplinado adequadamente. [2] Essas teses foram defendidas pelo autor no Processo de Dvida 2200529818, no Juizado da Dire o do Foro de Pelot as, onde ocorreram os seguintes: Parecer do Ministrio Pblico (Dr. Jaime Nudilemon Chatkin): Procede a dvida suscitada pelo oficial. Com efeito, h pouco a se acrescentar ao que j foi argumenta do na petio de fls. 2/7. O ttulo no se mostra suscetvel de registro em face da no-especificao do direit o real a ser institudo e pela vedao a que o nus se formalize em instrumento particular. (cpia parcial) Sentena (Dr. Paulo Ivan Alves Medei ros): Assiste razo ao suscitante. O documento particular denominado "cauo locatcia" (fls. 8) no pode ser registrado. No foi especificado, no aludido documento, o tipo de garantia prestada. Alm disso, em se tratando de direito real, indispensvel o instrumento pblico. Da a impossibilidade de registro da cauo locatcia prestada em documento particular. Por outro lado, a garantia constituda por imvel deve materializ ar-se atravs de hipot eca, sendo da substncia do ato a escritura pblica, nos termos do art. 134, II, CC. (cpia parcial). *Mario Pazutti Mezzari registrador de imveis do 1 Ofcio de Pelotas, RS. Nota do editor Os impecveis argumentos do professor nos convidam reflexo. Esta pequena nota est dirigida aos candidatos a conc urso pblico em andamento no Estado de So P aulo. No que pese a respeitvel opinio do nosso professor-convidado, a Corregedoria-Geral de Justia de So Paulo e a Vara de Registros Pblicos da Capital mant m o entendimento de que a cauo imobiliria uma garantia at pica e que o acesso ao Ofcio Imobilirio se d por at o de averbao. Vale a pena cont rapor os argument os e formar a sua convico para defend-la, com conhecimento de causa, seu pont o de vista perante a banca. Abaixo, destaco algumas das decises que confirmam a tese oposta defendida pelo ilustre Mrio Pazutti Mezzari, que abrilhantou a ltima edio do Curso de Direito Registral Imobilirio a cargo da Uniregistral. Cauo - Locao. Ementa: 1. A cauo a que refere o art. 37, n I, da Lei 8.245 de 18-10-91, no se confunde com a garantia hipotecria, tendo caractersticas diversas do direito real de garantia previsto no Cdigo Civil. No tem aquela caracterstica do direito de sequela, tanto que necessrio novo fiador ou substituio da garantia em caso de alienao do imvel (Art. 40, VII da lei citada) e o ato registrrio correspondente o de averbao (art.38, 1). Processo 1 V ara de Registros Pblicos de SP. J. 8/2/1993, Processo 1256/92, So Paulo, Dr. Kioitsi Chicuta.

Locao. Cauo de Imvel. Ementa: 1. Cauo de imvel dado em garantia A cauo de imvel a que se refere a Lei da locao de prdios de urbanos (art. 37 e 38 da Lei 8245/ 91) no torna o imvel indisponvel, podendo, ainda que averbada aquela garantia, ser o mesmo comprometido venda ou dado em hipoteca. Processo 1 Vara de Registros Pblicos de SP. J. 17/6/1999, Processo 38241-9/99, So Paulo, Dr. Oscar Jos Bittencourt Couto Contrato de locao - ato de averbao cauo. Ementa: O contrato de locao pode, no sistema registrrio vigente, ser objeto de ato de averbao (cauo dada em garantia ao cumprimento do contrat o de locao). Data: 9/8/2001, Processo 79729-0/0, So Paulo. Cauo - averbao. Locao - exclusividade. Hipoteca. Qualificao tabular. Lei especial excepcionalidade. Ementa: REGIS TRO DE IMVEIS - Garantia cont ratual - Cauo em bem imvel - A verbao - Possibilidade exclusivamente na hiptese de locao - Previs o excepcional em lei especial (Lei n 8.245/91, art. 38, 1) - Nos demais casos, deve ser formalizada como hipoteca, passvel de registro - Int eligncia do art. 167, inciso II, item 8, da Lei n 6.015/73 A verbao vivel apenas quando a cauo incide sobre direitos relativos a imvel, pois, se incidente sobre o bem em si mesmo, ser imperativa, em regra, a feio hipotecria - Qualifica o de acordo com a situao tabular existente ao tempo da apresentao do tt ulo - Recurso provido - Acesso negado. Data: 8/3/2005, Processo CG 110/2005, So Paulo, Dr. Jos Antonio de Paula Santos Neto. Legislao: Lei n 8.245/91, art. 38, 1; art. 167, inciso II, item 8, da Lei n 6.015/73 e item 106 do Captulo XX, Tomo II, das Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia. Locao predial cauo atpica averbao. Duplicidade de garantia. Sobreposio. Ementa: REGIS TRO DE IMVE IS A verbao de cauo atpica no mbito de loca o predial urbana (Lei n 8.245/91, artigo 38, 1) Previso normativa de exceo que deve ser interpretada restritivamente Sobreposio e duplicidade de garantias: distino Sobreposio reconhecida: locao garantida por fiana; fiana garantida por cauo imobiliria - Inadmissibilidade da averbao da cauo dada em garantia da fiana, por falt a de incidncia normativa especfica ao suporte ftico-titulado apresent ado E ventual qualificao sob o 1 do artigo 38 da Lei de Locaes, que conduz duplicidade de garantias vedada em lei, sob pena de nulidade (artigo 37, pargrafo nico, da Lei n 8.245/91), que obsta, igualmente, o ato averbatrio. Data: 14/3/2006, Processo CG 1065/2005, So Paulo (14 SRI), Dr. Vicente de Abreu Amadei. Legislao: Art. 37, pargrafo nico e art. 38, 1 da Lei n 8.245/91.