UtilizaodeGeoestatsticanoestudodarendaemsalriosmnimoscomo subsdioafinanciamentosimobilirios

Alexandr eFerr eir adaSilva(UEPB) alexandre_ferreira02@hotmail.com

Resumo

EsteartigofoirealizadocomopartedasatividadesdesenvolvidasnadisciplinadeGeografia, Territrio e Planejamento ambiental e tem como objetivo apresentar a necessidade da mensuraodessefatorrenda/habitaoparaquepossamseratendidasdeformacoerenteas diversas faixas de rendas existentes. Aplicouse neste trabalho um modelo de interpolao espacialparapoderrepresentararealsituaodobairroemrelaorendaparaquehaja uma melhor aplicao dos recursos pblicos para financiamentos habitacionais.Esta pesquisa interpolou dados de todas as transaes imobilirias ocorridas no ano de 2006 realizadaspelaCaixaEconmicaFederaldobairrodoJardimCidadeUniversitria,situado nacidadedeJooPessoa,Paraba.OmtododeGeoestatsticoutilizadofoiodeKrigagem Ordinria, devido a sua grande robustez e exatido nos resultados, sendo este mtodo utilizadojuntoaumSistemadeInformaesGeogrficas(SIG).
Palavr aschave: Renda. Habitao. Geoestatstica. Sistema de informaes Geogrficas (SIG). 1INTRODUO

bastanteclaraadivisodeclassessociaisencontradanapopulaoemgeral,sendo possveldestacaressarealidadepeladivisodebairrosdecadacidade.Comoexemplocitase JooPessoa, capital do estado da Paraba, onde pessoas com rendas mais elevadas habitam embairrosqueostatusestejacondizentecomsuarenda,hajavista,queesseexemploaplica se,emparte,paraasdemaisfaixasderenda,poispessoascomrendasmenoresnotemmuitas opesdeescolhacomoasderendasmaiselevadas,porserofatorrendaumadasprincipais causasdedistribuiohabitacionalnascidades. Em face ao elevado preo da habitao, muitas famlias no podem usufruir os servios a ela associados. Uma grande parte dos bens na habitao produzida pelo setor privado e o elevado nvel de preos pode impedir o acesso de parcela substancial dos habitantes a estes. Surge ento a necessidade da interveno das polticas habitacionais do setorpblico,comvistaselevaodonveldeconsumodessesbenspelacomunidade. Tendoem vistaqueoSistemadeInformaesGeogrficas(SIG)serutilizadonas anlisesespaciaisqueserorealizadaseapartirdessasanlisesemrelaorendaecoma gerao de mapas temticos podero ser tomadas decises para que investimentos sejam

aplicados de forma especfica no setor habitacional na liberao de financiamentos. Sendo enfocadascaractersticasdedemandahabitacionalqueestarointerligadasaconceitosdiretos aludidosconstruociviltaiscomo:necessidadeshabitacionais,acessibilidade,organizao doespao,tendnciaspopulacionais. Nossetoresdeavaliaoimobiliriaeconstruocivilexistemestudospreliminares emrelaointerpolaoespacial,masnadaconcretopelofatodenoconheceremdeforma satisfatriaaferramentaparatomadadedecisonaquestohabitacional.Porissodesuma importncia o estudo aprofundado de tal ferramenta. Com a aplicao dessa ferramenta, estudospodemserviabilizadosatendendoumaclientelaespecficanotocanterenda. O foco do estudo voltado para arelao da renda em virtude dos financiamentos realizadosnobairrodoJardimCidadeUniversitria nacidadedeJooPessoaeasprincipais nuanasexistentes,referidosaquestesdetipologiashabitacionaisquepodemseranalisadas pelosetorpblicoparaconstruodenovasunidadeshabitacionais.

2REVISOCONCEITUAL

2.1Habitao

Ahabitaodesumaimportnciaparaacomodidadedapopulaosendoamoradia umdireitogarantidopelaConstituioFederalde1988,queemseuartigoseisdizque:So direitossociaisaeducao,asade,otrabalho,amoradia,olazer,asegurana,aprevidncia social,aproteomaternidadeeinfncia,aassistnciaaosdesamparados,naformadesta Constituio.

2.2Sistemasdeinformaesgeogrficasaplicadohabitao

O termo Sistemas de Informao Geogrfica (SIG) aplicado para sistemas que realizam o tratamento computacional de dados geogrficos e recuperam informaes no apenas com base em suas caractersticas alfanumricas, mas tambm atravs de sua localizao espacial oferecem ao administrador uma viso indita de seu ambiente de trabalho,emquetodasasinformaesdisponveissobreumdeterminadoassuntoestoaoseu alcance,interrelacionadascombasenoquelhesfundamentalmentecomumalocalizao geogrfica.Paraqueistosejapossvel,ageometriaeosatributosdosdadosnumSIGdevem

estar georreferenciadas, isto , localizados na superfcie terrestre e representados numa projeocartogrfica(CMARA,etal,2004).

2.3Geoestatstica

SegundoKemp(1992apudBARBOSA,1997)Geoestatsticaespacialumconjunto de regras para obteno de um geocampo completo a partir de uma representao geomtricaeamostragemcomoumconjuntoderegrasparaobtenodeumarepresentao geomtricaapartirdeumgeocampocompleto. A Geoestatstica pode ser entendida comoo mecanismo de se encontraro valor de um campo em um nmero to grande quanto sequeira de posies a partir de uma de suas possveis representaes discretas. Como cada representao possui suas particularidades, tcnicas diferentes so usadas na determinao dos valores de um geocampo em todas as suasposiesdesejadas(BARBOSA,1997).

2.3.1 InterpolaoEspacialpelomtododaKrigagem

A Krigagem um conjunto de tcnicas de regresso linear generalizadas para minimizarumavarinciadeestimaoapartirdeummodelodecovarinciadefinidoapriori, DeutscheJournel(1992). Segundo Cmara et al (2004) Krigagem Ordinria um mtodo de interpolao geoestatstico considerado como o melhor estimador linear notendencioso pela sua capacidadedeavaliarograudeincertezanaestimaodosvaloresnoamostrados,minimizar avarinciadoserros,epermitiraidentificaodavizinhanaedospesosmaisadequadosao procedimentoinferencial. Portanto,oestimadordeKrigagemOrdinria:

Equao01

3OJ ARDIMCIDADEUNIVERSITRIA

OJardimCidadeuniversitria(Figura01)predominantementeresidenciale,ainda, horizontal, com tendncias claras verticalizao, principalmente em suas fases mais

recentes.Noentanto,existemnestebairroumagrandequantidadedeusosinstitucionaiseuma considerveldinmicacomercial.Apopulaototaldobairrode14368habitantes,segundo oCenso2000doIBGE. ObairrodoJardimCidadeUniversitria,paraacidade,umbairroconsideradode rendamdia,comamdiaderendimentoentreoschefesdedomiclios,deR$1.229,21euma rendamedianatambmentreosmesmos,deR$942,50.

Figura 01 LocalizaodosBairro deJardimCidadeuniversitria

4METODOLOGIA

ACaixaEconmicaFederalcomomaiorfinanciadordeimveisdoBrasilpossuium grande banco de dados com informaes referentes aos financiamentos realizados durante vriasdcadas,tal fatoquefoidegrandevaliapararealizaodestetrabalho,poisa mesma nopossuiinformaesrealistassobrerendanosbairrosemquerealizaseusfinanciamentos ouavaliaes.AsinformaesutilizadassodoIBGE2000,masdevidoaopassardotempo elas se tornam defasadas, valendo salientar que as anlises realizadas so feitas nos setores censitriosanlogosaosbairrosoqual mostrauma mdiadaregioemqueestoinseridos, no havendo uma variao dessa renda dentro do setor. A partir da utilizao do banco de

dadosdoSistemaIntegradodeAdministraodeCarteirasImobilirias(SIACI)serpossvel realizar uma anlise realista da situao de renda no bairro, mostrando suas variaes ao longo de suas extenso territorial. Isso ser possvel com o emprego da Geoestatstica, mas antes desse processo necessrio manipular o banco de dados que contm uma gama de informaesconfidenciasquenoforamautorizadasparaestetrabalho,taiscomo: a) Nmerodocontrato

b) Nomedocontratante c) CPF

d) RG. Comarealizaodaoperaosupracitada,foipossvelobter700dadosdetodaJoo Pessoa no ano de 2006 e 2007, dos quais sero utilizadas 188 amostras desse universo de informaesdoJardimCidadeUniversitria.Ascolunasqueserousadaspararealizaodo trabalhosoasseguintes: a) ABREVIAO

b) LOGRADOURO c) NMERO

d) RENDA_FAMILIAR_EM_R$. A escolha do bairro como objeto de estudo foi determinado por critrio tcnico, devidoquantidadedeamostrasesuadistribuioespacial naregioemestudo,haja vista, que quando bem distribuda a amostra, melhor ser o resultado obtido com o processo Geoestatstico.Outrofatordesumaimportnciafoiescolhadobairroquepossuediferentes nveis de renda, possibilitando realizar uma anlise especfica para o qual ser possvel estabelecermodelosconstrutivosparacadaregiodeacordocomadistribuiodarenda. Para esse trabalho, o salrio mnimo foi padronizado em R$ 300,00, visto que em 01/01/2006o salrio mnimo no Brasil era o acima referido, mas em 01/04/2006 houve um aumentodeR$50,00,passandoaserosalriomnimobrasileiroR$350,00.Tomouseessa mediada para no haver diferenas entre os salrios mnimos nas anlises que sero posteriormenterealizadas. OArcGISfoiosoftwaredeSIGutilizadoparaotrabalhoemquesto,sendoutilizado o ArcGIS/ArcMap 9.2, pelo fato da disponibilizao do referido software pela Caixa EconmicaFederal(CEF)/GernciadeDesenvolvimentoUrbano. Foi utilizado o processo de Geocodificao assinala uma coordenada espacial ou latitude e longitude a um endereo. Uma vez que a coordenada seja assinalada, o endereo pode ser mostrado em um mapa ou usado em uma busca espacial. Para a Geocodificao o

ArcGISutilizaoGeocodingqueumaferramentausadaemnegciosparaencontrarclientes,
cruzar banco de dados de clientes com informaes scios econmicas, dentre outras funcionalidades. A utilizao da interpolao por Krigagem Ordinria na realizao desse trabalho deuse pelo motivo de ser um interpolador exato, no qual os valores interpolados iro coincidir com os valores dos pontos amostrais. Alm disso, fornece estimadores com propriedadesnotendenciosaseeficientes. A GIDUR montou uma tabela em que so relacionados os imveis que so financiadosdeacordocomacaractersticadobairroobedecendotipologiapeculiarnobairro emquesto,comopodeserobservadonasTabelas1e2.
Tabela1 Modelohabitacional de casaparaobairrodo JardimCidadeUniversitria
BAIRRO JARDIMCIDADE UNIVERSITRIA JARDIMCIDADE UNIVERSITRIA JARDIMCIDADE UNIVERSITRIA JARDIMCIDADE UNIVERSITRIA JARDIMCIDADE UNIVERSITRIA PADRAO CASA PADRAOB1 CASA PADRAOB2 CASA PADRAOB3 CASA PADRAOB4 CASA PADRAOB5 OF TR 0 0 0 0 0 AC 80 85 90 95 100 WC 1 1 2 2 2 AT 320 330 340 350 360 IN DOR PDA EST 9 9 9 9 9 2 2 3 3 3 4 4 4 4 4 6 6 6 6 6 VALORR$ VALORR$ M TOTAL 857 857 910,2 954,24 985,1 68560 72845 81918 90652,8 98510 RENDA EMSM 4.5 5.16 6.17 7.18 8.112

Tabela2 Modelohabitacional de apartamento paraobairrodo JardimCidadeUniversitria

BAIRRO JARDIM CIDADE UNIVERSITRIA JARDIM CIDADE UNIVERSITRIA JARDIM CIDADE UNIVERSITRIA JARDIM CIDADE UNIVERSITRIA JARDIM CIDADE UNIVERSITRIA OF PADRAO NP TR VG AP DOR WC EQ EL APTO PADRAO B1 3 0 1 65 2 1 1 0 APTO PADRAO B2 3 0 1 72 2 1 1 0 APTO PADRAO B3 3 0 1 80 3 2 2 0 APTO PADRAO B4 3 0 1 85 3 2 2 0 APTO PADRAO B5 3 0 1 90 3 2 2 0 IN UNI PI PDA EST VALOR VALOR RENDA R$M R$TOTAL EMSM

16

847,27

56.825,84

4.5

16

923,95

66.524,40

5.16

12

1.117,03 89.362,75

6.17

12

1.117,03 94.947,55

7.18

12

1.117,03 100.532,70 8.112

ComarealizaodaKrigagemserobtidoumasuperfcieemqueserespacializada arendaemsalriosmnimos,mostrandoqualmodeloseencaixamelhorcomarealidadedo bairroequalfinanciamentotemserealizadocommaiorfreqncia.

5RESULTADOS

ComearealizaodaKrigagemOrdinria,foidefinidaumadistribuiocomcinco classes para o bairro em estudo, de acordo com sua distribuio de renda em salrios mnimos, seguindo o que foi definido pelos padres estabelecidos pela Caixa Econmica Federalemsuatabelademodeloshabitacionais,comopodeservistonaFigura02.

Figura 02 MapadoJardimCidadeUniversitriacomdistribuiodeclasseemsalriosmnimos.

Como pode ser observado o modelo que predomina no bairro do Jardim Cidade UniversitriaparaapartamentooAPTOPADROB2eparacasaoCASAPADROB2, que so destinados para rendas de 5.1 a 6 salrios mnimos, seguidos dos modelos: APTO PADRO B1, CASA PADRO B1 e APTO PADRO B3, CASA PADRO B3, que so respectivamente para rendas de 4 a 5 e 6.1 a 7, sendo os modelos de menor incidncia os: APTOPADROB4,CASAPADROB4eAPTOPADROB5,CASAPADROB5que atendeademandade7.1a8ede8.1a12salriosmnimos.

O trabalho conseguiu atender as expectativas do que foi proposto a ser estudado, mostrandose como uma tima ferramenta de anlise espacial e sendo de grande valia para que a Caixa Econmica Federal, que um dos maiores financiadores de imveis do Brasil, tenha uma viso ampla dos financiamentos realizados e das tipologias predominantes no bairroque foirealizada essetipodeanlise, valendosalientarqueos modelos habitacionais devem respeitar as caractersticas de cada bairro no tocante as construes que podem ser realizadasnomesmo,dentrodetodalegalidadepertinenteaomunicpio. OusodeGeoestatsticaedeumSIGpderepresentararendaemsalriosmnimos dosfinanciamentosrealizadosdeimveisnovos,deformaqueasrendasforamespacializadas deacordocomqueaCEFveminvestindoemcadabairronosetorhabitacional,evitandodesta maneiraoefeitoxadrezoucolchaderetalhoquesoencontradosemmapastemticosna formavetorial,comoprocessodeGeoestatstica essasuperfcietornouseumarepresentao raster,tornandoaespacializaomaissuavizadaerepresentativa,mostrandodeformarealista asituaodasreasemestudo. Como sugesto para posteriores estudos, recomendase a implementao dos seguintespontos:

a) Umaanliseemtodososbairrosdomunicpio b) Montarummodelocomdadosmaisabrangentesparaobterresultadoscom maispreciso c) Aumentaronmerodedadosparaqueainterpolaoespacialpossuacada vezmais,melhoresresultados d) Pesquisadedadosdemercadojuntoaconstrutoraseimobiliriasparaqueo estudo se torne mais realista em relao ao mercado imobilirio e da construocivil.

REFERNCIAS

BARBOSA, C. C. F. lgebra de mapas e suas aplicaes em sensoriamento remoto e geoprocessamento.[S.l:s.n.],1997.Disponvelem:<http://www.dpi.inpe.br/teses/claudio>. Acessoem:21ago.2008. BRASI. Constituio da Repblica Federativa do Brasil de 1988. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituiao.htm>. Acesso em: 12 out. 2009. CMARA,G.AnliseEspacialeGeoprocessamento.In:DRUCK,S.CARVALHO,M.S. Cmara, G. Monteiro, A. V. M. (Ed.) Anlise espacial de dados geogrficos. Braslia: EMBRAPA,2004.cap.1. CMARADAVIS,C.Introduo.In:CMARA,GilbertoMONTEIRO,AntnioMiguel MEDEIROS, Jos Simeo de (Ed). Introduo cincia da geoinfor mao. So Jos dos Campos:INPE,2004.Disponvelem:<www.dpi.inpe.dpi.inpe.br/gilberto/livro>.Acessoem: 5out.2009. DEUTSCH,C. V.JOURNEL,A.G.Geostatisticalsoftwarelibraryandusersguide.New York: OxfordUniversityPress,1992.