COMO FAZER UM ESTUDO DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS

Da mesa de Colm Dillon... Os custos e rendimentos dentro do estudo de viabilidade.

Ol, aqui Colm Dillon... Sem um estudo de viabilidade, voc no ser capaz de apresentar a idia a um financiador o que torna o estudo muito importante. Existem dois lados: o lado do custo e o do rendimento. O primeiro o lado do custo. Depois de ter dito que um estudo de viabilidade vital quando se pretende obter financiamento, no entanto, apenas mais um elemento no processo de desenvolvimento da propriedade. Para ajud-lo a iniciar o termo estudo de viabilidade, pode facilitar se for chamado de anlise financeira de todos os custos e receitas de renda que indicam se o seu desenvolvimento ir produzir algum lucro.

Por onde comear? Quando voc esta no incio da preparao de um estudo de viabilidade eu quero dizer quando voc est apenas pensando em comprar o terreno em que se prope a desenvolver seu empreendimento, os seus valores de custo iniciais so passiveis de ser um pouco flexveis. Eles em geral, no so exatos e no pode ser exato, porque tudo o que se sabe no incio o preo de venda da rea. Esperemos que o custo da rea ser menor do que o preo pedido aps a concluso da negociao de compra. Voc pode ver que no ser uma diferena de apenas um item antes do estudo de viabilidade? Custo da rea. OK Se voc aceitar isso, voc tambm vai aceitar que outros custos associados a rea tambm vo variar. Itens como custos de transporte, encargos legais, impostos, ajustes de tarifas de servios e outros custos. Isso deve demonstrar a voc que um estudo de viabilidade passa por vrias etapas. A primeira fase usa as figuras que so as melhores informaes que voc tem no disponvel no momento. O ultimo estgio quando todos os valores de custo so firmes e finais.

Mas como esta apenas uma fase de decidir ou no comprar a terra, voc utiliza figuras gerais com uma margem de segurana em termos de valores. Vamos ser claros sobre o que eu quero dizer aqui. Para os custos da rea voc usaria o preo total e todos os custos associados no calculo completo para sua entrada inicial no estudo de viabilidade. Ento, se voc negociou um preo mais baixo voc est seguro. Se o seu primeiro estudo de viabilidade mostra um retorno de lucro satisfatrio para o risco de se fazer o empreendimento, ter de avanar e adquirir os direitos legais da rea. Bem, para a compra legal da rea, voc deve ter concludo a negociao sobre o preo de venda da rea, que voc j havia firmado como um dos itens de custo. Esperemos que seja menor ou igual ao custo que permitiu o incio do estudo de viabilidade. No primeiro estudo de viabilidade ser acrescido um valor para os honorrios dos consultores de design. Pessoas como o arquiteto, o engenheiro e assim por diante. Bem, agora voc tem que engajlos para criar o projeto inicial e novamente, esta uma negociao que vai estar dentro do seu limite de viabilidade ou no. O prximo item importante no seu estudo de viabilidade ser o custo das construes. Se o empreendimento corresponde a dez casas que so voltadas para consumidores do mercado de luxo, seu conhecimento de mercado pode lhe dizer que voc gastaria US $ 180.000,00 por casa ou US $ 1,8 milhes para construir todas as dez. Sua equipe de projeto ter que projetar dentro destes parmetros de custo e aps o projeto preliminar inicial estar aprovado, voc ir precisar orar os custos de construo com empreiteiros. Se voc esta bem dentro dos US $ 1,8 milhes iniciais, ento voc pode decidir deixar a cifra de US $ 1,8 milhes em seu estudo de viabilidade. Isto s seria coerente se os empreiteiros tiverem dito digamos, US $ 1,7 milhes. Os $ 100.000,00 extras ficaro como uma tampa de segurana, como voc esta apenas levantando preos com o projeto preliminar e mo com planos detalhados. Agora vamos dizer que sua inteno vender todas as casas com lucro, ento voc deve adicionar custos de marketing, comisses de vendas, impresso de folhetos, etc. em seu estudo de viabilidade. Nesta fase, a maior figura a comisso de vendas e voc deve conversar com corretores para ter uma boa idia de que seus custos de viabilidade esto OK. Nesta fase temos agregados todos os maiores custos, exceto os custos de financiamento ou juros sobre o que voc pediu financiamento para o empreendimento. Por agora, espero que voc compre meu e-book para saber como proceder para buscar financiamento do empreendimento da maneira correta e no estpida.

Ento voc s vai saber qual a melhor taxa de juros, mas o mais importante, ter o tipo de financiamento correto e os termos corretos saber o que dizem as letras midas. Nesta fase, todo mundo que eu auxilio quer comprar um software para que possam obter todos os clculos feitos fcil assim. Bem, eu tenho um problema com isso. Eu sei e acredito que para voc conhecer bem seu empreendimentos, voc precisa ter o trabalho de fazer os clculos do estudo de viabilidade manualmente apenas adio, subtrao e multiplicao de alguns valores. No difcil, e o benefcio que voc comea a conhecer a importncia e a interao de cada valor no resultado final, a rentabilidade. Assim, uma simples planilha dividida em meses em uma escala tudo o que voc precisa. Em um ms voc ir comprar o terreno por $ 286.500,00 e os custos associados sero de $ 21.700,00, inserindo um valor de US $ 310.000,00 ($ 308.000,00 arredondado para $ 310.000,00 voc j adicionou um pouco de segurana neste item um). Voc ento distribui os custos de projeto atravs da planilha de modo a refletir o acordo negociado com a equipe de projetos. Ento, os custos de construo custos de marketing e assim por diante. Voc pode dividir estes custos individuais maiores em alguns itens pequenos como voc desejar. Mas a nica coisa real que voc esta fazendo estabelecer a sua melhor estimativa do fluxo de dinheiro que exigido do credor e tambm de seus fundos de capital prprio, o fluxo de caixa de custos. Depois de ter estes valores adicionados a planilha, em seguida, verticalmente para um valor total mensal e tambm horizontalmente para cada total de item. Anteriormente mencionei que voc ter concludo os termos de seu emprstimo para o empreendimento. Bem, digamos que o credor concordou em emprestar-lhe 80% de seus custos. Isso significa que 20% de seus recursos tero que vir de capital prprio. Tendo chegado aos totais mensais agora voc pode calcular 80% de cada custo , porque este o montante sobre o qual voc ir pagar juros. So com estes nmeros que agora voc deve calcular os juros de cada fluxo de caixa mensal e chegar a um custo total do financiamento para o seu empreendimento. Agora voc adiciona o valor total de jutos ao total de custos e chega ao que chamamos de custo de capital total do seu empreendimento. H um total de cerca de 44 itens que compe o lado de custos de uma viabilidade.

AGORA VAMOS DISCUTIR O LADO DA RECEITA

Sem a renda das vendas, tudo o que voc fez foi gastar dinheiro, e qualquer um pode fazer isso. Agora que isto esta claro vou definir para voc, existem duas formas de renda. Estaremos lidando com receitas de venda, neste artigo, que no nosso caso ser composta por grandes montantes de dinheiro a ser recebido como empreendedor em troca das unidades de propriedades que criamos. A outra forma de renda, a renda que ser abordada em outro momento quando eu escrever um e-book sobre o desenvolvimento comercial.

RENDA DE VENDAS Por causa da maquiagem da nossa planilha de viabilidade, no haver dedues provenientes da renda bruta de vendas, porque temos estes valores na planilha de custos. Itens como comisses de vendas para corretores e custos de marketing j foram autorizados anteriormente. Agora eu tenho visto alguns estudos de viabilidade, que desconta os custos de marketing da renda bruta de vendas para produzir uma receita bruta de vendas. Todos os custos so custos e devem ser colocados juntamente aos custos de contabilizados, que o que eu fao e sempre fiz. Obter a renda das vendas em sua conta muito importante, mas muitas pessoas nunca fazem a pergunta sobre qual exatamente o procedimentos. Esta informao importante na preparao de seu fluxo de caixa para o estudo de viabilidade, uma vez que resulta na reduo de seu custo com juros. Ento ao saber esta informao no incio de um projeto, voc esta adicionando um pouco de certeza para as fases iniciais do seu estudo de viabilidade.

Deixe-me dar um exemplo: H toda uma gama de eventos que podem ocorrer, qualquer um ou todos os quais podem atrasar a liquidao da construo, e assim atrasar o que voc esta recebendo da renda das vendas. Algumas dessas coisas so: - Inspeo do engenheiro em todo o projeto;

- Engenheiro preparar uma lista de defeitos; - Construtor chamar de volta subcontratados para corrigir defeitos; - Inspeo final do engenheiro; - Certificado de concluso do engenheiro. - Engenheiro faz a medio final das habitaes residenciais individuais e compara com o projeto da unidade que est includo no contrato de venda. - Documentaes registradas emitidas pelo poder pblico. Voc pode ver que qualquer atraso nestes itens tero um impacto na data de liquidao e tambm em seu calculo de juros.

GESTO difcil manter-se com todos