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Av. Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2 andar, sala 210, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: 11-3951-2525, So Paulo-SP - E-mail: santana2cv@tj.sp.gov.br

SENTENA Processo n: 0616777-33.2008.8.26.0001 - Reintegrao / Manuteno de Posse

Autor(es): COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP Ru(s): ALBERTO DE OLIVEIRA GONZAGA Processo: 001.08.616777-5 Nmero de ordem: 08/616777-5 Natureza: AO DE REINTEGRAO DE POSSE COM PEDIDO DE LIMINAR

Vistos

Captulo I Do relatrio. COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP ingressou com a presente AO DE REINTEGRAO DE POSSE COM PEDIDO DE LIMINAR em face de ALBERTO DE OLIVEIRA GONZAGA, estando todas as partes qualificadas. Sustenta a parte autora que celebrou com o ru um Termo de Adeso e Compromisso de Participao cooperativa para aquisio de uma unidade habitacional no Conjunto dos Bancrios Village Palmas. O ru pagaria pelo imvel o total de R$ 90.753,95, alm de outros valores eventualmente apurados, nos termos da clusula 16 do Termo. A posse do imvel foi entregue a ttulo precrio. O ru deixou de adimplir com as parcelas desde 05/08/2007. Foi notificado para a quitao do dbito, entretanto, quedou-se inerte, resultando sua eliminao dos quadros da cooperativa. A autora alega esbulho possessrio desde 12/08/2008. Pede os benefcios da justia gratuita bem como a reintegrao de posse liminarmente, inaudita altera parte. Pede tambm indenizao de 0,1% ao dia, com base no valor total do imvel. Juntou documentos. O ru contestou (fls. 64/99). Alega quitao integral das parcelas previstas no contrato. Diz que a autora pretende o recebimento de saldo residual (custo adicional do empreendimento) sem comprovao contbil, o qual objeto de ao coletiva em trmite perante a 29 Vara Cvel do Foro Central desta Comarca. Pede a reunio das aes pela conexo e, alternativamente, a suspenso do presente feito pela prejudicialidade externa. Menciona que a autora uma incorporadora e no uma cooperativa, e que o contrato questionado perfaz compra e venda financiada. Suscita aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Pede a extino do processo sem resoluo do mrito pela falta de interesse de agir. Aponta vcios formais na notificao extrajudicial e nulidade das clusulas

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16 e 13, 4, do Termo de Adeso. Aduz ofensa ao princpio da boa-f contratual e ilegalidade da cobrana de saldo residual. Repele o pedido de liminar. Pede os benefcios da justia gratuita. Pugna pela improcedncia. Juntou documentos. Embargos de Declarao pelo ru (fls. 174/175). Deciso s fls. 219/221 asseverando pela inexistncia da deciso impugnada via embargos. Rplica anotada s fls. 177/202. Juntou documentos. s fls. 219/220 e 260 foram indeferidos os pedidos de assistncia judiciria autora e ao ru, respectivamente. Manifestaes do ru s fls. 226/230 e 239/259, basicamente reiterando a contestao. Dada s partes a especificao de provas (fls. 260). A autora anuiu com o julgamento antecipado (fls. 263/266). O ru insistiu pelo saneamento do processo (fls. 277/280) e pugnou pela produo de prova oral e pericial. Desistncia da prova oral (fls. 314). Captulo II Da motivao. O julgamento antecipado est autorizado, nos termos do artigo 330, inciso I, do CPC, sendo incuo e despiciendo produzir demais provas em audincia ou fora dela. Sabe-se que permitido ao julgador apreci-las livremente, seguindo impresses pessoais e utilizando-se de sua capacidade intelectual, tudo em conformidade com o princpio do livre convencimento motivado ou da persuaso racional, norteador do sistema processual brasileiro. Neste caso, temos em conta que: 1) os elementos de convico acostados so suficientes ao deslinde da causa e hbeis a sustentar a linha decisria; 2) quaisquer provas adicionais careceriam de aptido para modificar o dispositivo; 3) as prprias alegaes de ambas as partes, ao delimitar os elementos objetivos da lide, fazem concluir pelo julgamento no estado em que se encontra o processo. Inclusive, ao julgar antecipadamente utilizo-me do poder de velar pela rpida soluo do litgio, impedindo que as partes exeram a atividade probatria inutilmente ou com intenes protelatrias", conforme leciona Vicente Greco Filho (Direito Processual Civil Brasileiro. Saraiva, 14 edio, 1999, p 228). Nesse sentido: CERCEAMENTO DE DEFESA - Inocorrncia - Julgamento antecipado da lide - Demonstrado nos autos que a prova nele contida j era suficiente para proferir a deciso, a no realizao das provas almejadas no implica em cerceamento de defesa, face s provas documentais abojadas nos autos - Preliminar rejeitada (APELAO N 7.322.618-9, 19 Cmara de Direito Privado do Egrgio Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, em julgamento de 30/07/2009). No h de se falar em carncia da ao por ausncia de interesse de agir. Para que reste cumprida tal condio da ao, imperioso se faz, apenas, a existncia da necessidade de sua propositura e que a tutela pretendida possa ser satisfeita por meio do processo. Nesse sentido, preleciona Jos Joaquim Calmon de Passos, in "Comentrios ao Cdigo de Processo Civil", 8 edio, Editora Forense, V.II, p. 224:

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"Interesse a relao que se estabelece entre uma necessidade e o bem que pode satisfaz-la. Seja necessidade de ordem material, seja necessidade imaterial (moral, psicolgica, intelectual, espiritual, etc.). Se a obteno desse bem da vida que se persegue para satisfao de uma necessidade tem a proteo do direito, diz-se que h interesse jurdico. Este o interesse chamado primrio ou de direito material, que existe anteriormente ao processo e se pretende seja satisfeito por meio do processo, mas cuja satisfao no ser oferecida com o processo e sim com o bem da vida que, negado pelo obrigado, foi coativamente obtido e entregue pelo Estado-Juiz, em sua atividade jurisdicional, a quem se afirmava e foi reconhecido com direito a ele." (Destacamos).

Ao que se vislumbra dos autos o autor buscou resolver junto ao ru o impasse aqui travado, sem, contudo, lograr xito. Assim, tenho por existente o binmio necessidade/adequao, configuradores do interesse de agir. Reconheo presentes os
pressupostos processuais de constituio e de desenvolvimento vlido e regular do processo. Concorrem ao caso as condies da ao, como a legitimidade das partes, a possibilidade jurdica do pedido e o interesse processual. Tambm no vislumbro qualquer vcio impeditivo de julgamento do mrito, estando ausentes as hipteses dos artigos 267 e 295 do Cdigo de Processo Civil. A alegada conexo no se sustenta. Na ao possessria discute-se a posse, enquanto na ao coletiva discute-se a inexigibilidade do crdito. De rigor reconhecer, portanto, a impossibilidade de reunio das aes, pois ausente a coincidncia entre pedidos e causas de pedir. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA R. DECISO QUE NO RECONHECEU CONEXO ENTRE AO DECLARATRIA DE INEXIGIBILIDADE DE TTULO E, AO DE REINTEGRAO DE POSSE, C.C PERDAS E DANOS alegao de incorreo - pedido de reforma diversidade de objeto que impede o reconhecimento de conexo entre as demandas - recurso no provido. (TJSP. Agravo de Instrumento n 991.09.055659-4. 17 Cmara de direito privado. Rel. Des. Simes de Vergueiro. DJ. 10/02/10). (grifo meu). Da mesma forma, no h nos autos quaisquer das hipteses do artigo 265 do Cdigo de Processo Civil, restando afastada a alegada prejudicialidade externa. Registro que o julgamento da presente ao no depende do deslinde da ao coletiva em trmite, pois aqui a discusso tangencia a posse, no havendo risco de decises conflitantes. Portanto, impe-se o prosseguimento do feito. Antes de mais nada, algumas consideraes conceituais se fazem necessrias vista do que extrai dos autos. Pois bem. De se notar que os requisitos para a reintegrao de posse so aqueles constantes no art. 927, do CPC, sendo nus do polo ativo comprov-los. Reproduzindo-se o referido dispositivo legal:

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Art. 927. Incumbe ao autor provar: I - a sua posse; II - a turbao ou o esbulho praticado pelo ru; III - a data da turbao ou do esbulho; IV - a continuao da posse, embora turbada, na ao de manuteno; a perda da posse, na ao de reintegrao. Com relao posse, o conceito legal define a figura do possuidor como sendo "todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade" (art. 1.196 do CC/2002). Segundo a teoria de Ihering, adotada pelo direito ptrio, possuidor aquele que atua frente coisa como se fosse proprietrio, pois exerce algum dos poderes inerentes ao domnio, desempenhada por uma exteriorizao ftica da propriedade. Portanto, estabeleceu como natureza jurdica da posse ser ela um direito subjetivo diferenciado, que somente existe enquanto a situao de fato existir. Nas aes de reintegrao de posse, o nus de provar a posse do autor, devendo o julgador fundamentar sua convico nos elementos trazidos pelas alegaes daquele e os fatos conforme trazidos pelo contexto probatrio, para considerar provados a posse anterior, o esbulho e a perda da posse. Em causas deste jaez, a proteo possessria intentada pelo polo ativo dever ser analisada apenas sob a tica do exerccio da posse sobre imvel e suposto esbulho praticado, tornando-se irrelevante, neste feito, a prova do domnio sobre o bem. Neste sentido afirma Caio Mrio da Silva Pereira: Volta o ordenamento a manter-se fiel velha regra segundo a qual nada existe em comum entre a posse e a propriedade nihil communi habet proprietas cum possessione - vale dizer: o julgamento da posse no pode ser distorcido pela invocao da propriedade. Dentro da doutrina de Ihering encontra plena justificativa a norma em tela, cabendo ao proprietrio, se se constitui uma situao contrria ao seu domnio, promover a ao de reivindicao, reavendo a coisa pela via petitria (Hedeman) (...) pois, inadmissvel, na pendncia de ao possessria (de manuteno ou reintegrao) a alegao de ser dono (feci quia dominus sum), remontando-se em toda a sua pureza doutrina de Ihering, segundo a qual a proteo da posse tem em vista a posse em si mesma, se que se cogitar de sua causa subjacente. (In, Instituies de Direito Civil, Vol. IV, 18 Edio, Ed. Forense, Rio de Janeiro, 2004, pg. 70). Acerca do esbulho, lio de Tupinamb Nascimento: O esbulho ocorre quando, por ato de terceiro que se utiliza de violncia, clandestinidade ou precariedade, que so vcios objetivos, se afasta o titular da posse, que por isso a perde, obstaculizando-o de usar a coisa, de fru-la e dela dispor. Em

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outras palavras, o esbulho desfaz o elemento material da posse, restando para o possuidor somente o 'animus', insuficiente caracterizao possessria. Objetivamente, o pressuposto essencial do ato de esbulhar a conseqncia da perda da posse pelo possuidor. O fim da reintegratria de posse restituir ao possuidor a posse perdida". (in "Posse e propriedade, Porto Alegre: Livraria do Advogado Editora, 2003, p. 100-101). Inicialmente, assento que o Cdigo de Defesa do Consumidor aplica-se relao jurdica discutida nos autos. Isso porque a cooperativa autora da demanda daquelas em que os compradores, que no tinham a menor inteno de serem cooperados de nada, aderem a ela com o fim exclusivo de comprar o imvel. Nesse sentido, o ru enftico em suas alegaes de fls. 74. No se trata, portanto, de cooperativa propriamente dita, mas de incorporao e construo de empreendimento imobilirio sob a constituio de cooperativa. O regime jurdico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das caractersticas das cooperativas formadas para a construo e venda de imveis em edificao. Consoante j teve oportunidade de enfatizar o ilustre Desembargador Jos Luiz Gavio de Almeida, no julgamento da Apelao Cvel 267.798-4/3-00: Aes como a dos autos vm se multiplicando. Isso porque empresas que antes se dedicavam ao comrcio de lotes agora vestem a pele de cooperativas, mas no deixam de praticar os atos que antes praticavam, especialmente no que se refere ao abuso na feitura de contratos que em geral no cumprem. Bem por isso se vem entendendo que a cooperativa que atua no ramo imobilirio, quando contrata com um seu associado, no deixa de firmar compromisso de compra e venda de bem imvel, negcio jurdico regido pelo decreto lei 58, lei 6.766 e todas as demais que regulam a matria. Isso porque expresso o artigo 27 1 da lei 6.766/79 no sentido de que qualquer avena que indique a inteno de se prometer venda lote ser regida por ela. (TJSP). Pois bem. Considerando todo o contido no bojo dos autos, a improcedncia de rigor. As partes celebraram Termo de Adeso e Compromisso de Participao, referente aquisio de uma unidade habitacional no empreendimento Village Palmas (fls. 103). A posse do imvel foi transmitida ao ru a ttulo precrio, no trmino da obra. A autora diz que o ru se tornou inadimplente desde 05/08/2007. Por isso, requer a reintegrao na posse do imvel. Fundamenta sua pretenso em clusula contratual resolutiva e no esbulho possessrio, que se deu pela no purgao da mora e no desocupao do imvel, aps regular notificao expedida em 12/08/2008. O ru, em contrapartida, afirma ter quitado todas as parcelas originariamente previstas no contrato. Informa que o valor residual cobrado foi calculado sem comprovao contbil e exigido de forma unilateral e arbitrria pela autora, fato que ensejou o ajuizamento de Ao Coletiva pela Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Residencial Village Palmas (fls. 113/157).

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No restou caracterizado o alegado esbulho. A autora se limita a imputar o inadimplemento ao ru, juntando aos autos o documento de fls. 19. Entretanto, no faz qualquer apontamento que pudesse esclarecer qual o valor devido, e a que se refere o dbito. Difcil constatar, sequer, a ocorrncia do alegado inadimplemento ensejador da mora. A mora caracterizadora do suscitado esbulho tambm no restou demonstrada. A notificao de fls. 51 incontroversamente invlida, dada a ausncia de especificao das parcelas e valores devidos a fim de se permitir a purgao. A notificao extrajudicial expedida pela autora sequer apresenta o valor inadimplido pelo ru, dentro de sua tica. No h um esboo nem de leve acerca das parcelas que seriam devidas, que dir a especificao dos critrios necessrios a fim de que o ru fosse capaz de averiguar a correo dos valores cobrados. Noto, tambm, que o documento em anlise foi expedido em dissonncia com os ditames contratuais, pois consignou o prazo de 72 horas para purgao da mora, quando o contrato garante o prazo de 15 dias para a regularizao da situao (clusula 13). Portanto, o documento de fls. 51 revela-se incapaz ao fim de constituir o ru em mora, o que, por certo, suficiente para afastar a pretenso possessria. Registro que, alm de ausente a mora, duvidoso tambm o inadimplemento. Ademais, o valor residual que alicera a alegao de inadimplncia do ru na presente ao reintegratria mostra-se controvertido e vem sendo discutido pelas partes em outra demanda. Dentro desse contexto, enquanto no provada a legitimidade da cobrana do valor residual apurado, no pode o ru ser constitudo em mora e, por conseguinte, no h que se falar em esbulho possessrio sobre o imvel em tela. Para que a posse configure esbulho deve ser injusta. Nesse sentido: POSSESSRIA - Reintegrao de posse - Cooperativa Alegao de inadimplncia do cooperado em virtude do no pagamento das parcelas referente ao "reforo de caixa" - Pedido da autora (BANCOOP) respaldado em clusula de resoluo expressa e em esbulho possessrio, pela no purgao da mora e no desocupao do imvel, aps regular notificao Insubsistncia - Notificao incapaz ao fim determinado de constituir o ru em mora, frente ausncia de especificao das parcelas e valores devidos - Inexistncia, ademais, de comprovao acerca da legitimidade da cobrana do "reforo de caixa" - Esbulho no caracterizado - Sentena mantida Recurso no provido. (...) - Recurso no provido. (TJSP. Apelao n 990.10.250736-0. 17 Cmara de Direito Privado. Rel. Des. Tersio Negrato. Dj 11/08/2010). (grifo meu). POSSESSRIA - Reintegrao liminar - Descabimento Ausncia de notificao vlida - Desobedincia ao prazo fixado no ajuste para purgao da mora, de 15 dias, uma vez concedidas apenas 72 horas - Endereamento, ademais, somente ao agravado-varo - Necessidade de ser notificada tambm a mulher, uma vez ter figurado como contratante no instrumento - Deciso que negou seguimento a agravo de

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Instrumento interposto contra o indeferimento da liminar mantida Manifesta improcedncia - Agravo regimental improvido. (Agravo Regimental n. 7.239.894-8/01. 14 Cmara de Direito Privado. Rel. Des. Jos Tarciso Beraldo. Dj. 14/05/2008. (grifo meu). Ressalto tambm, que em se tratando de posse derivada de compromisso de venda e compra, que o caso, no pode ser considerada injusta. Lembro que para caracterizao do esbulho exige-se o prvio desfazimento do liame contratual, mediante sentena em processo regular. A mera previso contratual de desligamento do cooperado no suficiente, por si, a ensejar a resciso do contrato. No tem sentido as cooperativas para muturios de menor poder aquisitivo, cujo carter social evidente, atuar de modo a deix-los em situao inferior de um compromissrio comprador de imvel. Que, mesmo no desfrutando de proteo legal especial, no pode se ver desapossado do imvel, a no ser mediante prvia resciso judicial do trato. A esse respeito: Agravo - ao de reintegrao de posse - indeferimento da liminar - no comprovao do esbulho alegado - Inconformismo Descabimento - Esta Cmara vem entendendo que em se tratando de posse derivada de compromisso de venda e compra no pode ser considerada injusta - exigvel, para caracterizao do esbulho, o prvio desfazimento do liame contratual, mediante sentena em processo regular - hiptese que no permite a reintegrao de posse liminar - impontualidade do adquirente e notificao que, por si s, no implicam na prtica do esbulho Recurso desprovido (Voto 14634). (TJSP. Agravo de Instrumento n 561.240-4/1-00. Oitava Cmara de Direito Privado. Rel. Des. Ribeiro da Silva. DJ. 26.06.08). COOPERATIVA HABITACIONAL - Ao de reintegrao de posse por inadimplemento do adquirente, de imvel por ela construdo - Alegao de que mister no se faria previamente rescindir o trato, a eliminao do cooperado seria automtica, a justificar a retomada - Descabimento Situao equivalente do compromisso de compra e venda, onde previamente o contrato h que ser desconstitudo - Agravo improvido. (TJSP. Agravo de Instrumento n. 618.211-4/9-00. Oitava Cmara de Direito Privado. Rel. Des.Luiz Ambra. Dj. 28/01/09). Assim, em respeito ao princpio da boa-f contratual e da funo social do contrato, no considero automtico o desligamento do cooperado em virtude do inadimplemento. Reitero que a alegada mora no restou demonstrada nos autos e, por isso, no h o aludido esbulho. Por conseguinte, restando inexistente a excluso do ru dos quadros da cooperativa, bem como no caracterizada a mora, no h que se falar em indenizao pelo uso ou fruio do imvel. Captulo III Do dispositivo.

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Posto isso e considerando o mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos que COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP moveu contra ALBERTO DE OLIVEIRA GONZAGA, negando-lhe a pretenso possessria. Em conseqncia, JULGO EXTINTO o presente feito, com resoluo de mrito e fundamento no artigo 269, inciso I, do Cdigo de Processo Civil, dando por finalizada a fase de conhecimento. Sucumbente, a parte autora arcar com o pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorrios advocatcios, arbitrados estes, por equidade, em R$ 2.000,00 (dois mil reais), sobre os quais incidiro correo e juros legais. Tudo em vista do grau de zelo, do lugar de prestao do servio, da natureza e importncia da causa, do trabalho realizado pelo(s) procurador(es) da parte vencedora e do tempo exigido, ex vi do 4 do art. 20 do CPC. P.R.I. Votuporanga, 24 de fevereiro de 2011. ROGINER GARCIA CARNIEL Juiz de direito