I.

El rgimen de copropiedad inmobiliaria

En Duda Legal ya tratamos el tema del rgimen de copropiedad inmobiliaria en general. En aquella columna sealamos que este rgimen tena desde luego grandes ventajas, pero adems, y como todas las cosas en la vida, adoleca de ciertas desventajas. Pues bien, una de sus desventajas deriva del hecho mismo de vivir en comunidad, lo que implica compartir espacios comunes con personas cuyos hbitos de vida pudiesen causar molestias en el resto de los vecinos. Sin duda alguna, la emisin de ruidos molestos es una de las mayores causas de desazn en un condominio. En esta columna abordaremos brevemente la regulacin que nuestro ordenamiento jurdico adopta sobre este particular asunto.

II. Qu es un ruido molesto?

La ley debe cumplir con un parmetro de objetividad, razn por la cual la determinacin de un ruido molesto se realiza conforme a un criterio tcnico y no subjetivo. La ley establece ciertos lmites mximos de emisin de ruido, lmites que precisamente marcan la frontera entre lo legtimo y lo ilegtimo, o si se quiere, entre un ruido aceptable y uno molesto, es decir, aquel que perturba al vecindario y afecta la calidad de vida de las personas. En las zonas residenciales, el ruido mximo no debe exceder de 55 decibeles entre las 07:00 y las 21:00, ni de 45 decibeles entre las 21:00 y las 07:00, segn lo dispuesto por el artculo 4 del Decreto Supremo N 146 de 1998, del Ministerio Secretara General de la Presidencia de la Repblica, que establece norma de emisin de ruidos molestos generados por fuentes fijas. Las municipalidades en Chile estn facultadas para regular de manera particular, por medio de ordenanzas, los ruidos molestos producidos en la respectiva comuna. De esta manera, por los municipios se busca proteger a sus habitantes de la contaminacin acstica. Por tratarse de normativa particular, sta es diferente y depende de cada municipalidad.

III. Cmo abordar los ruidos molestos en un condominio?

La Ley N 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria establece las normas mnimas para velar por que la vida en comunidad se desarrolle con cierta armona. En este sentido, se puede mencionar su artculo 13, que como norma general dispone que Cada copropietario podr servirse de los bienes de dominio comn en la forma que indique el reglamento de copropiedad y a falta de disposicin en l, segn su destino y sin perjuicio del uso legtimo de los dems copropietarios. Por su parte, el artculo 32 dispone de forma ms especfica lo siguiente:

Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier ttulo de las unidades del condominio, debern ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legtimo ejercicio de los derechos de los dems ocupantes del condominio [] Las unidades se usarn en forma ordenada y tranquila [] Tampoco se podr ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios [] ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso. La ley establece las normas mnimas, razn por la cual lo recomendable es que esta materia se regule de manera especfica en el instrumento destinado por antonomasia a normar el rgimen de copropiedad inmobiliaria, el reglamento de copropiedad. En este sentido, hay dos formas de abordar el tema de los ruidos molestos en un condominio.

a) Solucin por defecto: La va judicial

Esta forma de solucin se encuentra establecida en el inciso tercero del artculo 32 de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, y procede por cualquier infraccin a lo dispuesto por los dos primeros incisos de dicha norma, lo que incluye la emisin de ruidos en horas que ordinariamente se destinan al descanso. El Comit de Administracin, el administrador o cualquier persona afectada puede recurrir al Juez de Polica Local competente, a fin de denunciar la infraccin, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. Las faltas se sancionan con una multa de 1 a 3 U.T.M., pudiendo elevarse al doble si existe reincidencia, o sea, si se comete la misma infraccin dentro de los seis meses siguientes a la primera condena. En este caso, tanto el infractor como el propietario de la unidad son solidariamente responsables del pago de la multa, es decir, que se puede exigir el pago del total a cualquiera de ellos; lo mismo se aplica respecto de las indemnizaciones que sean procedentes por el hecho.

b) Solucin en virtud del reglamento de copropiedad

Una solucin ms rpida, y en virtud de ello tambin ms eficaz para reprimir los actos que generen ruidos molestos, se logra por medio de una sancin aplicada directamente por el Comit de Administracin del condominio. Para que esto sea posible, se debe establecer en el reglamento de copropiedad inmobiliaria, por una parte, el deber de los ocupantes de no producir ruidos molestos, y por otra, la facultad expresa del Comit de Administracin para sancionar su infraccin. Si el reglamento de copropiedad inmobiliaria no contemplase la mencionada facultad, aqul deber modificarse para as incluirla. Mientras ello no ocurra, es deber del administrador denunciar estas faltas al Juzgado de Polica Local competente (conforme al procedimiento indicado en el punto anterior), por cuanto conforme al artculo 23 de la Ley N 19.537, una de sus funciones es precisamente velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria, junto a las del reglamento de copropiedad.

Para que el asunto se resuelva con la mayor justicia posible y se respete el debido proceso, resulta recomendable que adems de la facultad de sancionar, se establezca asimismo un breve procedimiento de carcter simplificado, que permita la investigacin de la falta y atender a los descargos del infractor, antes de que se imponga cualquier sancin.