UNIDADES HOTELEIRAS

1- O que um hotel? Para o foco de investidor hoteleiro (patrimonial), um empreendimento vocacionado a dar renda, tanto fixa quanto varivel, a serem distribuda a seus proprietrios, sendo administrado de forma profissional e especfica por bandeiras hoteleiras, ex: Sheraton, Intercontinental, Confort, Fasano, bis, Accor, Best Western, Windsor, Atlntica, entre outras. 2- Como adquirir um quarto de hotel? Adquire-se a unidade hoteleira atravs de uma escritura, compromisso de compra e venda registrada em cartrio que poder ser comercializada livremente a qualquer tempo, como se fosse uma propriedade qualquer, sempre respeitando seu objetivo comum do empreendimento que a explorao hoteleira, tendo como o olho do dono a empresa de auditoria e a empresa administradora hoteleira responsvel pela operao. Adquirir uma unidade hoteleira uma oportunidade de diversificar seus investimentos. 3- Localizao ideal para um empreendimento hoteleiro. importante analisar a distncia em relao aos geradores de demanda que so os equipamentos ou pontos tursticos que atraem os viajantes para uma determinada cidade. Eventos pontuais do tipo esportivo de propores mundial (Olimpadas, Copa do Mundo, Copa Amrica, Pan Americano, campeonatos setoriais e mundiais de diversas categorias esportivas, tipo natao entre outros), eventos militares, eventos de chefes de estados entre outros. 4- O que uma operadora hoteleira? a empresa responsvel pela venda de dirias e por todo e qualquer servio a estes ocupantes. quem recebe o edifcio e dele tem que tirar o maior proveito. Quanto maior a experincia e capacidade de gerar dirias, maior a possibilidade de rendo do imvel. Comparada ao aluguel tradicional quem aluga o prdio e paga o aluguel com resultado da explorao comercial do mesmo (loja de carros/venda de carros; supermercado/venda de alimentos, etc.; hotel/venda de dirias.

5- A compra de um imvel? Sim, esta comprando como um apartamento lote, sendo que sempre dever seguir o regulamento, conveno de condomnio que rege o empreendimento (loteamento fechado), condomnio de apartamentos, etc. 6- Quais as despesas alm do valor da unidade? Todos os equipamentos necessrios a operao e os itens relacionados no memorial descritivo. 7- O que verba de decorao? a verba necessria a tornar o empreendimento pronto operao, desde o escritrio do gerente aos equipamentos da recepo, cadeiras e mesas do restaurante, decorao das partes comum, equipamentos em geral para o funcionamento do hotel. 8- O que verba pr-operacional? Este o caixa, como em qualquer empresa precisa ter para iniciar suas operaes nos primeiros meses, e mesmo que no tenha vendas suficientes possa fazer frente necessidade mnima de manuteno e funcionrios (ela prevista para durar de 3 a 6 meses), como se antecipasse o condomnio de um prdio e depois o prprio condomnio gerasse receita para no ser necessrio mais pagar do caixa. 9- O que Soft Opening? o perodo onde se d o treinamento e formato de operao ao empreendimento. Quando o empreendimento novo, os funcionrios tero que se adaptar a este empreendimento, sendo que aps este perodo tudo tem que estar perfeito. Nesta poca fazem-se promoes, descontos, dirias grtis, para testar o produto (test drive) e criar a seduo para no futuro utilizarem o servio. 10- Taxa de ocupao; o ndice que se d ao nmero de quartos disponveis multiplicado pelo nmero de dias do ms, ponderado pelo nmero de quartos vendidos no perodo.

Ex.: Setembro 130 unidades disponveis (descontadas as de manuteno) 30 dias 3.900 quartos a venda no ms (mximo) 2.193 quartos vendidos no perodo 2.193/3.900 = 56,23% a taxa de ocupao Isto no impede que durante a semana a taxa possa ser de 80% - 104 quartos de 2 a 5 e 6, sbado e domingo de 40% - 52 quartos. 4 dias X 104 = 416 3 dias X 52 = 156 572 quartos x 4 semanas no ms 2.800 quartos vendidos Este nmero varia inclusive no nmero de dias teis que o ms tem. 11- Qual a importncia da ocupao na rentabilidade? A importncia na ocupao que temos um ponto de equilbrio mnimo que normalmente varia de 20 a 30% de ocupao para pagar as despesas de custeio (condomnio), aps este nmero, quanto maior a ocupao maior a rentabilidade (distribuio) do empreendimento. 12- Qual a mdia de ocupao para obter um bom retorno sobre o investimento? Em hotis de categoria mdia e superior a ocupao a partir de 50% considerada boa. Quanto aos econmicos, onde a receita basicamente a venda de quartos e convenes, este seria 60 a 70% de ocupao considerada boa. E super econmico na faixa de 80% para considerar boa. 13- Qual a remunerao da operadora no negcio? Normalmente ela tem uma taxa fixa sobre o faturamento bruto (10%) e um bnus se o resultado de distribuio for maior (5%). 14- Quais as diferenas de um hotel e um flat? Um hotel um edifcio feito para negcio de hospedagem (dimensionado a atender s um interesse, ganhar, render com patrimnio). O flat pode ser usado como moradia, locao individual, por ms, etc..., normalmente tendo conflitos interno.

15- Quais as vantagens de um investimento hoteleiro? Sempre ter um titulo de propriedade. Caso a operadora no for competente, o auditor ser contratado para fazer o possvel para obter a maior rentabilidade, pois tem interesse na distribuio. Diferente de aes, voc sempre ter a valorizao do terreno e do prdio agregando valor ao negcio hoteleiro. Poder trocar a operadora de acordo com a conveno. 16- Se meu quarto no for alugado significa que no terei rentabilidade? No, a distribuio sempre feita pelo total de quartos, voc ganha sempre devido distribuio ser proporcional, evitando inclusive o desgaste dos materiais, pois acontece um rodzio efetivo em todos os quartos pela limpeza e manuteno. 17- Como proprietrio, posso morar ou ficar hospedado de graa? No, voc tem um negcio sendo feito e administrado com outros scios que iro cobrar da administradora o resultado. A vantagem que voc tem poder com a renda, morar e se hospedar em um local s vezes mais conveniente para voc. Algumas administradoras concedem algumas vantagens atravs de carto fidelidade, como desconto nas dirias em hotis administrados pela administradora entre outras. 18- Como fao para vender? Pode vender como se vende um imvel ou produto de investimento. 19- Como calculada a rentabilidade do meu investimento? o lucro operacional lquido descontado as taxas de administrao e fundo de reserva dividido pelo nmero de quartos. R$ 79.444,44 (resultado operacional) R$ 7.944,44 (10% de fundo de reserva) R$ 71.500,00 (130 quartos) R$ 500,00 (distribuio a cada unidade) 20- Posso hipotecar o quarto de hotel? 21- Sim, pode hipotecar, pois uma escritura pblica que depois de quitado junto incorporadora tem os mesmos direitos que um lote, uma casa ou apartamento. Joo Luiz Mattos Operador comercial Brasil Brokers Cel.: 021-8271.8212 / 9573.2624/9288.8828