GEANE HOFFMANN MUMBACH

O ESTUDO DOS CONDOMINIOS

Trabalho de Operaes Imobilirias no Curso Tcnico em Transaes Imobilirias da Escola Profissional Big Master sob a orientao do Prof. Alexandre Pazzini.

Santo ngelo (RS) 2012

SUMRIO RESUMO...................................................................................................................3 CONSIDERAES INICIAIS.....................................................................................4 1 CONDOMINIO GERAL..........................................................................................................5 1.1 CONCEITO DE CONDOMINIO.................................................................................5 1.2 NATUREZA JURIDICA..............................................................................................6 1.3 DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS.........................................................7 1.4 A CONVENO DE CONDOMINIO......................................................................10 1.5 DESPESAS E DVIDAS DE CONDOMINIOS........................................................10 1.6 ISENO DE PAGAMENTO...................................................................................11 1.7 ADMINISTRAO DO CONDOMINIO.................................................................12 1.7.1 Assembleia...............................................................................................................13 1.7.2 Segurana.................................................................................................................13 1.8 EXTINO.................................................................................................................14 2 CONDOMINIO EDILCIO....................................................................................................15 2.1 ORIGEM.....................................................................................................................15 2.2 ATO DE INSTITUIO............................................................................................16 2.3 CONVENO............................................................................................................16 2.4 DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS.......................................................17 2.5 ADMINISTRAO E DESPESAS...........................................................................18 2.6 EXTINO.................................................................................................................19 3 BREVE COMPARAO ENTRE O CONDOMINIO GERAL E EDILCIO....................21 CONSIDERAES FINAIS.....................................................................................23 REFERNCIAS........................................................................................................24

RESUMO
A disciplina de operaes imobilirias dentro do curso tcnico de transaes imobilirias estuda diversos assuntos relacionados a esta rea. Dentre eles o condomnio, que ser o tema deste trabalho. Neste ser analisado o conceito de condomnio geral e edilcio, convenes condominiais de ambos, direitos e deveres dos condminos, a administrao dos mesmos e extino. Ao final traz uma breve comparao entre os dois institutos, conclui sobre a importncia do tema para o curso.

Palavras-chaves: Condomnio, Proprietrio, Direito.

CONSIDERAES INICIAIS

O artigo deseja explicar o que condomnio geral e edilcio para o melhor entendimento e estudo deste assunto na disciplina de Operaes Imobilirias. Em primeiro momento, traz o conceito do condomnio geral, sua natureza jurdica, a conveno de condomnio, direitos e deveres dos condminos, suas despesas e dvidas, iseno de pagamento, como tambm a administrao e a extino de condomnio. O segundo captulo apresenta a origem do condomnio edilcio, o ato de sua instituio, a sua conveno, como tambm os direitos e deveres dos condminos, administrao de suas despesas e sua extino. Por final, traz-se uma breve comparao entre o condomnio geral e o edilcio, apresentando suas principais diferenas, concluindo sobre a importncia do tema para o curso.

1 CONDOMINIO GERAL 1.1 CONCEITO DE CONDOMINIO Tecnicamente, e segundo a legislao brasileira, temos expressa que a ideia do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. No Brasil tem-se o condomnio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas envolvidas tm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Sendo assim, o poder jurdico atribudo a todos na sua integralidade. Cada condmino tem assegurada uma frao, ou quota da coisa. No direito portugus, expressa uma ideia um pouco diferente, qualificando uma situao em que determinadas parcelas de um objeto so regidas por direitos de propriedade autnomos, o que implica que os diversos titulares desses direitos tenham de conviver e contribuir nas despesas necessrias para a manuteno de parcelas que so, sem outra alternativa, usadas em comum. Na vida encontramos diversas situaes em que duas ou mais pessoas tm posse ou propriedade sobre o mesmo bem. O condomnio ocorre quando existe um domnio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem. Ter-se- condomnio "quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes.Via de regra, dizse que a propriedade pertence somente a um sujeito de direito, todavia, ocorre hoje no direito brasileiro a acepo de propriedade por mais de um sujeito, em que se pode perceber a existncia da propriedade tambm nos chamados condomnios. H, ainda, h divergncias doutrinrias no que concerne ao estudo sobre a propriedade condominial, despertando, ainda, a preocupao de alguns doutrinadores, como o Professor Clvis Bevilcqua, disse que Condomnio ou Co-Propriedade a forma acumulada de propriedade em que o sujeito de direito no um indivduo, que exera com excluso dos outros. So dois ou mais sujeitos, que exercem o direito simultaneamente., assim alega que o condomnio uma forma anormal de propriedade.

Existe o carter anormal do condomnio, pois h certa resistncia em conceber que um mesmo objeto possa ser titulado por mais de um sujeito de direito, que possui o poder de proprietrio ou domnio. Pois bem, ainda que controverso, o fato que tal instituto se torna mais comum sua compreenso e extenso no mbito do direito e em meio sociedade atual. Portanto, o condomnio ou compropriedade o direito de propriedade que mais de um sujeito de direito titula sobre determinado objeto ou bem, devendo atingir as suas funes sociais a fim de beneficiar a coletividade dos que condominam. A cada condmino ser atribuda uma parcela, uma frao ou uma quota ideal da parte que lhe couber sobre o objeto comum, podendo, todos, usufruir, dispor e reivindicar ao que for compatvel com a indiviso, mas aos co-proprietrios so atribudas exclusividades jurdicas a fim de excluir qualquer sujeito que seja estranho ao instituto. Objetivamente, o condomnio sinnimo de indiviso, compropriedade ou comunho; coisa sobre a qual os sujeitos de direito tm direitos concorrentes e subjetivamente. de aspecto comum, sendo cada sujeito possuidor de um direito com simultneo varias outras pessoas possuidoras do mesmo direito. De acordo com a constituio o condomnio pode ser convencional ou incidental. Enquanto o primeiro nasce do contrato de duas ou mais pessoas que usam a coisa em comum, o ltimo tambm dito eventual nasce no da vontade das partes envolvidas, mas de uma circunstncia qualquer, como por exemplo, da sucesso hereditria, ou dos direitos de vizinhana. Temos ainda o legal ou forado quando nasce da imposio direta do ordenamento jurdico. 1.2 NATUREZA JURIDICA Considera-se a natureza jurdica de tal instituto de carter individualista, j que as partes pertencentes a cada sujeito do condomnio so ideais, uma vez que o conceito de condomnio o da indiviso da coisa, por isso a propriedade comum sobre a coisa. Embora haja discusses acerca da natureza jurdica do condomnio, o fato de que o condomnio d o direito de usufruto, disposio e reivindicao da quota parte ideal que cabe a cada condmino. Sobre esse aspecto, temos um caso do Tribunal de Justia de So Paulo, o qual decidiu tomar partido entre correntes to diversas e to embaraosas, aceitando a teoria da subsistncia, em cada condmino, da propriedade sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos demais consortes. Entre todos se distribui a utilidade econmica da coisa; o direito de cada condmino, em face de terceiros abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito

de propriedade; mas, entre os prprios condminos, o direito de cada um auto limitado pelo de outro, na medida de suas quotas, para que se torne possvel sua coexistncia. Claramente explica Czar Fiza ao escrever que:
A teoria da propriedade integral ou total, talvez a mais aceita entre ns, explica que os vrios condminos exercem, cada qual, um nico direito de propriedade sobre a coisa comum. O direito um s, exercendo-se por cada um dos condminos indistintamente. O exerccio de cada um se limita pelo exerccio dos demais.

Essa a teoria adotada pelo Cdigo Civil. Outra teoria, a das propriedades plrimas parciais, menos aceita. Segundo seus defensores, o condomnio consiste em vrios direitos de propriedade sobre fraes ideais da coisa comum. De acordo com terceira teoria, o condomnio seria verdadeira pessoa jurdica colegiada, sendo os condminos seus associados. Para Lino Salis (1994) h um s direito exercido fracionadamente. Difere da teoria da propriedade integral, em que o direito um s, mas exercido em conjunto por todos os condminos. Por fim, h quem entenda ser o condomnio modalidade especial de propriedade, com natureza sui generis. De nada adianta tentarmos explic-lo sob a tica do direito de propriedade comum. 1.3 DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS Devido convivncia de pessoas de origens e costumes distintos em um condomnio ser bastante delicado, so necessrias regras legais e convencional que regulam as relaes codominiais para regular estas relaes. Estas regras elencam uma srie de direitos e deveres dos condminos, que regulam de um modo geral, o uso adequado da propriedade decorrente de condomnio. Cada titular de uma unidade autnoma possui sobre ela os mesmos direitos bsicos inerentes a qualquer outra forma de propriedade. Porm, tendo em vista a situao especifica do condomnio, o titular possui tambm deveres, que surgem para permitir o exerccio dos direitos por parte de todos. Assim, o condomnio, tal como uma escola, empresa ou sociedade, um agrupamento humano em que a definio dos direitos e deveres visa justamente permitir a convivncia da melhor forma possvel, avaliando os interesses dos demais condminos. A cada um dos condminos permitida a livre utilizao do bem ou coisa de acordo com a destinao a que foi proposta, no podendo alterar o modo como tradicionalmente usada. Os demais condminos tambm so proprietrios e, sendo a coisa de uso comum, cada

co-proprietrio possui sua parte ideal do bem, o que lhe garante exercer determinados direitos sobre a parte que lhe cabe. Pelo fato de a coisa ser de uso comum dos co-proprietrios, que se faz primordial e necessria a autorizao dos demais condminos para que elejam a destinao que melhor contentar. Nesse quesito que se considerar que no h a usucapio dos condminos quando o condomnio for exercido na forma pro indiviso, justamente pelo carter indivisvel da coisa. Conforme o art. 1.335 do Cdigo Civil direito dos condminos: usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no excluas utilizao dos demais compossuidores; votar nas deliberaes da assembleia e delas participarem, estando quites. Como existe uma pluralidade de sujeitos envolvidos, este regulamento que surge com os condomnios vai gerar direitos e deveres, que so recprocos entre os condminos. Os condminos tm faculdades ou poderes contra pessoas estranhas, tais como: Usar livremente a coisa, de acordo com o seu destino, exercendo todos os direitos relativos ao estado de indiviso, vetado a excluso dos demais condminos, devendo-se lembrar que a coisa de todos; Liberdade de alhear a sua parte ou grav-la, tendo reconhecida a preferncia dos outros condminos; Reivindicar de terceiro a coisa comum, independentemente da aceitao dos demais condminos; Defender a sua posse contra outrem; Concorrer para despesas comuns, proporcionalmente as partes; Caso um dos condminos contraia dvida em favor do condomnio, responde pessoalmente pelo compromisso assumido, no assumindo os demais condminos. Resta, porm contra estes, ao regressiva; Dvidas contradas por todos os condminos sem estipulao das partes de cada um entendem-se como que seja igual s partes devidas; Cada condmino, ou consorte responde aos demais pelo produto proveniente da coisa em comum, tambm pelos danos que causar; No se pode alterar a coisa comum sem o consentimento dos demais; Ilcito o condomnio constitudo sem consenso de todos os envolvidos, bem como aquele que da posse, uso ou gozo da propriedade a estranho.

Preleciona o art. 1.314 do Cdigo Civil que "Cada condmino pode usar a coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la". Ainda, no mesmo artigo trs h a possibilidade de cada condmino reivindicar a coisa que esteja em posse de terceiro. Em situaes que exista determinada coisa sobre a posse de terceiros que no sejam herdeiros, pode o herdeiro demandar sobre os bens da herana. Ao condmino caber a postulao de ao reivindicatria de posse contra terceiros, a qual versar sobre toda a coisa indivisa. No entanto, o condmino tambm ter que ser possuidor da coisa para requerer o direito de ser mantido na posse em caso de turbao. Aos condminos tambm permitida a alienao do bem na medida da sua quota parte ideal, desde que ocorra a preempo ou preferncia de venda aos demais condminos. Novamente, se o bem a ser alienado for de carter indivisvel, todos os demais co-proprietrios devero autorizar a venda, mas se por ventura ocorrer a venda sem a vnia dos demais consortes, a mesma poder ser considerada nula, pois que da diviso do bem comum, o condmino no poder alienar uma parte que no lhe cabia na diviso, devendo a sua quota parte coincidir plenamente com a que vendeu. Os condminos exercero todos os direitos compatveis com a indiviso, ficando tais direitos limitados quota, parte ideal de cada co-proprietrio, de modo a impedir aos demais comunheiros que de tal direito desfrutem indevidamente e de modo a impedir que sua posse seja violada. Caso no seja dado o direito de preferncia, aquele que for preterido poder realizar o pagamento em depsito do valor que corresponda ao bem num prazo de at seis meses (180 dias) e no ocorrendo o depsito nesse prazo ocorrer a decadncia do direito, em que ser feita a contagem do prazo a partir do momento em que vier a saber da venda. Tambm permitido dar o bem em garantia de hipoteca (nesse caso o bem imvel), devendo-se observar que no ser permitido d-lo em garantia na sua totalidade, mas apenas na quota parte ideal que lhe couber (Art. 1.420, 2 CC). quota parte de cada condmino sero relacionadas s devidas despesas que o bem trouxer como conservao e diviso, bem como dvidas que vierem a ser contradas em virtude do bem, como os impostos. A todos os co-proprietrios ser permitido usar o bem de modo a manter a sua preservao, devendo contribuir para o custeio das despesas de manuteno do bem assim como outras despesas de interesse comum, como os impostos, o seguro, as licenas, as taxas municipais, a cultura, a colheita, as grandes reparaes, o custeio de demandas com terceiros. Entretanto, por ventura o condmino se exima ao pagamento de dvidas das despesas da coisa comum, renunciando sua parte ideal, cabero aos outros condminos adquirirem a quota parte

ideal na proporo dos pagamentos que forem feitos. Caso no haja o condmino que proceda aos devidos pagamentos em atraso, o objeto comum ser partilhado aos demais comunheiros em adimplncia. 1.4 A CONVENO DE CONDOMINIO A conveno um conjunto de normas internas, registrada no cartrio de registro de imveis competente, formulada e aprovada por 2/3 das fraes, para garantir o bem estar da comunidade. um documento elaborado de acordo com a vontade dos condminos, que disciplina a utilizao das reas comuns. uma verdadeira Lei que deve ser seguida pelos condminos, sob pena de imposio de advertncia e multa, alm de aes judiciais cabveis. um ato jurdico perfeito, cujas alteraes somente podem ser efetuadas se todas as partes envolvidas estejam de acordo com a mudana, uma vez que trata de manifestaes multilaterais de vontades, restritas organizao e administrao do condomnio. Assim, aplicar-se- conveno de condomnio, sempre que esta no ferir o Cdigo Civil. Considerada uma medida de extrema sabedoria, j que esta tem o objetivo de regular a convivncia dos condminos e/ou ocupantes, sempre respeitando os Direitos de Vizinhana e de Propriedade, visando a administrao do interesse comum. Da a recomendao a todos os condomnios, que atualizem suas convenes de condomnio. A Conveno de Condomnio tem como objeto regular e at limitar o direito de propriedade entre os condminos, e somente se pode alegar a no aplicao da lei, e tambm da conveno, quando o prprio direito de propriedade estiver sob-risco. Por exemplo, havendo uma clusula que determina que o texto da conveno somente poder ser alterado por voto de todos os condminos clusula nula, pois o Cdigo Civil expressa que a alterao poder ser promovida por dois teros dos condminos. A conveno tambm dever estabelecer multas no caso de algum condmino no cumprir com sua obrigao quanto as despesas do condomnio. Sua aplicao tem por objetivo obrigar os moradores a obedecerem s regras do condomnio, sem prejuzo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. De acordo com a Lei 4591/64, a multa por atraso de pagamento deve estar fixada em Conveno, no podendo ultrapassar 20% sobre o dbito.

1.5 DESPESAS E DVIDAS DE CONDOMINIOS

O Cdigo Civil impe ao condmino, por no ter carter comercial, o dever de contribuir para as despesas e dvidas do condomnio na proporo das suas fraes ideais, mas tambm permite que outra forma de rateio seja prevista na Conveno. Cabe a ela discriminar as fraes ideais atribudas cada unidade, sendo que a forma de clculo no possui previso legal e acaba concedendo construtora da edificao a liberdade de escolha. Como despesas e dvidas do condomnio entende-se as despesas de conservao (demarcao, reparao, remunerao de vigilante, impostos e taxas) ou de diviso do bem (custas judiciais, honorrios advocatcios, operaes de agrimensura) e suportar, na mesma razo os nus a que estiver sujeito, isto porque todos deles tiram proveito da coisa, repartindo os seus frutos. As despesas podem ser: ordinrias relativas limpeza, manuteno e conservao do condomnio, devendo ser pagas pelo morador da unidade (proprietrio ou inquilino); extraordinrias - referentes s obras que interessam estrutura do edifcio e s condies de segurana e habitabilidade das reas comuns (pinturas de laterais, fachadas, instalao de equipamentos de segurana como extintores e interfones e de lazer), devendo ser pagas, exclusivamente, pelo proprietrio da unidade. A maioria das convenes existente antes do advento do Novo Cdigo Civil tratava do condmino inadimplente e dentre as implicaes refletidas, algumas delas j previam a perda do direito de voto por ocasio das deliberaes da assembleia, quele que no estivesse em dia com o pagamento de suas cotas condominiais. Hoje, mesmo sem previso na Conveno Condominial, o inadimplente no poder votar, enquanto se encontrar nesse estado. Por fim, toda forma de diviso de despesas em condomnios deve ter sempre como base critrios objetivos e transparentes para que no sejam causados desequilbrios desnecessrios entre os condminos. 1.6 ISENO DE PAGAMENTO De acordo com o Cdigo Civil, art. 1.316, condmino pode eximir-se do pagamento das despesas e dvidas, renunciando parte ideal. Se os demais condminos assumem as despesas e as dvidas, a renncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporo dos pagamentos que fizerem. Se no h condmino que faa os pagamentos, a coisa comum ser dividida.

Enfim, a parte comum precisa ter qualidades intrnsecas que a faam produzir frutos. Entretanto, as dvidas precisam estar bem caracterizadas como dvidas e despesas teis e necessrias ao condomnio. 1.7 ADMINISTRAO DO CONDOMINIO Ao se considerar que a coisa ou bem condominial seja de uso impossvel ou inconveniente, ocorrer a venda ou locao da coisa. No entanto se os condminos optarem que a coisa deva ser administrada, a maioria absoluta, por votao, escolher o administrador e este poder ser tanto um condmino como um terceiro estranho ao condomnio. O administrador ser remunerado, ficando sob sua responsabilidade as atribuies compatveis como as prestaes de contas; se no houver oposio de nenhum condmino presume-se como representante comum. O administrador no poder pedir usucapio da coisa, pois no possui nimo de dono, salvo em situaes extraordinrias, em que o aludido nimo for demonstrado atravs de circunstncias especiais. Sero atribudos ao administrador os poderes de simples administrao, no podendo praticar atos que exijam poderes especiais, tais como alienar a coisa, receber citaes dentre outros; poder, no entanto, alienar bens que se destinam venda, como frutos ou produtos de propriedade agrcola. Se existir a autorizao de um dos condminos para vender a coisa e os outros no se opem, ocorrer a venda da coisa, mas s no ocorrer a venda se todos concordarem que no seja vendida. A administrao e a locao da coisa comum ficaro a cargo da maioria; maioria essa calculada pelo valor dos quinhes e no pelo nmero de condminos e que somente tero validade quando tomadas pela maioria absoluta. Nos casos de abuso de poder por parte da maioria, os condminos dissidentes podero ingressar ao em juzo para proteger o seu direito.No entanto, se no for possvel alcanar a maioria absoluta, poder qualquer um dos condminos requerer que o juiz decida, mas tero que ser ouvidos os demais condminos. Os frutos advindos da coisa comum podero ser divididos na proporo dos quinhes, caso no exista estipulao em contrrio ou estipulao de ltima vontade. O espao do condomnio dividido em: reas comuns (indivisveis, utilizadas por todos os moradores que no podem ser alteradas, salvo por unanimidade e permisso legal); reas privativas (unidade de cada proprietrio - casa/apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem).

A administradora no tem direito a voto, devendo obedecer s decises tomadas em assembleia. Conhea as principais funes do sndico: - representar o condomnio; - exercer a administrao interna da edificao; - impor multas estabelecidas na conveno ou regulamento interno; - prestar contas assembleia do condomnio; - guardar durante cinco anos a documentao relativa ao condomnio. 1.7.1 Assembleia Assembleia a reunio na qual os moradores tomam decises a respeito do condomnio. As decises, desde que no contrariem as leis em vigor, tornam-se, ento, as regras do condomnio e s podem ser anuladas judicialmente ou por deliberao em outra assembleia. As assembleias mais comuns so: Assembleia Geral Ordinria - realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade aprovar as verbas para as despesas do condomnio do prximo exerccio, bem como apresentar e aprovar a prestao de contas do exerccio que se encerrou. Assembleia Geral Extraordinria - realizada sempre que os interesses do condomnio exigirem, convocada pelo sndico ou dos condminos; geralmente as deliberaes so feitas com voto da maioria dos presentes. 1.7.2 Segurana Existe uma srie de exigncias legais no que diz respeito s normas de segurana. Quando no cumpridas, implicam desde punies at interdio da edificao. O condomnio deve verificar, entre outras coisas: - condies de instalaes eltricas, hidrulicas e sanitrias; - sistema de para-raios; - sistema de coleta de lixo; - extintores, portas corta-fogo, sadas de emergncia e elevadores; - contratao de seguro contra incndio ou outro sinistro que cause destruio no todo ou em parte e que inclua todas as unidades autnomas e as reas comuns. No caso de imveis financiados pelo SFH, esse seguro j vem incluso nas prestaes. Por isso, necessrio que, antes da contratao o proprietrio comunique ao sndico por escrito, evitando o pagamento duplo. Para furto, roubo, quebra de vidro, etc. o seguro opcional.

 conveniente que a atribuio de responsabilidades esteja prevista em conveno. Pelo Cdigo Civil, a partir de 11 de janeiro de 2003, a multa dever estar limitada em at 2% sobre o dbito. 1.8 EXTINO O Cdigo Civil de 2002, no seu art. 1.320, permite que seja possvel extinguir o condomnio: "A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum, respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da diviso". Pela ocorrncia de conflitos e desavenas poder haver a extino do condomnio e esse fator se d em virtude da manuteno do funcionamento harmonioso do bem em comunho. Tal diviso poder ser requerida a qualquer momento, devendo, cada co-proprietrio, responder pelo devido quinho e as devidas despesas que advirem da diviso da coisa. Se houver algum acordo para que no se proceda diviso, o ajuste somente valer por um prazo de cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior. Para os casos em que o doador ou testador estabelecer a indiviso, tal procedimento tambm ter validade de cinco anos, todavia, se algum dos interessados vier a apresentar motivos graves para que se extinga o condomnio, dever fazer requerimento em juzo para que haja a diviso da coisa comum antes do trmino do prazo estabelecido de cinco anos. A diviso o meio apropriado para extinguir o condomnio e torn-lo coisa divisvel. A extino pode ser amigvel ou judicial. Na extino amigvel ser atravs de escritura pblica, se todos os condminos forem maiores e capazes. Se houver divergncia ou se um deles for menor e no houver acordo, ser necessria a diviso judicial. Entretanto, se o estado de comunho veio a cessar pela posse exclusiva de um dos condminos, por lapso de tempo superior a quinze anos, consuma-se a prescrio aquisitiva e o imvel no mais poder ser objeto de diviso.

2 CONDOMINIO EDILCIO 2.1 ORIGEM Para Carlos Roberto Gonalves (2009) caracteriza-se o condomnio edilcio pela apresentao de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Os primeiros indcios de surgimento do condomnio edilcio ou em edificaes foram no direito romano, poca da Idade Mdia, em que j comeava a surgir em meio sociedade. Alguns textos acerca do assunto foram encontrados, porm no muito claros, deixando certo entendimento de que j havia uma diviso jurdica e econmica do solo para os diversos proprietrios, de modo a melhor utilizarem-no. Naquela poca j havia determinada similitude das propriedades ao considerar as de hoje, mas somente no sculo XVIII que foram desenvolvidas as primeiras propriedades em situao horizontal. Algumas legislaes cuidaram de regulamentar tal instituto, como cone principal o Cdigo Napolenico, embora houvesse regulamentao pouco conveniente. A sociedade evolua de tal maneira que o surto industrial causou grande aumento demogrfico, fazendo as cidades e as sociedades se readequarem ao novo modo de vida que dali surgia, bem como um melhor aproveitamento dos espaos geogrficos, iniciando-se a as primeiras ideias de se construir prdios que possussem mais de um pavimento vertical ou piso, para que os proprietrios pudessem ficar distribudos de melhor forma. As sociedades clamavam mudanas. Embora de fato j existisse o instituto, o Brasil regulamentou-o no no Cdigo Civil de 1916, havendo algumas legislaes que primariamente fizeram algumas anotaes, mas somente veio a ganhar nfase com o advento do Cdigo Civil de 2002 e a lei subsidiria de maior importncia Lei n. 4.591/1964. De maneira mais atual descrita pela doutrina, o condomnio edilcio direito real, formado pela juno de propriedades individuais e propriedades comuns.

O artigo 1.331 do Cdigo Civil explica que o condomnio composto de reas comuns e a reas exclusivas. A unidade autnoma pode consistir em apartamentos, escritrios, salas, lojas, abrigos para veculos ou vilas particulares. Nenhuma unidade autnoma pode ser privada de sada para a via pblica. A Lei n. 4.591/64 exige que cada uma tenha designao especial, numrica ou alfabtica (arts. 1, e 2). Pode o proprietrio de cada unidade grav-la, ced-la, alug-la, sem que necessite de autorizao dos outros condminos (art. 4 da Lei n. 4.591-64).Diferente do condomnio comum, no condomnio edilcio no tem preferncia na aquisio, entretanto, se a mesma unidade pertencer a dois ou mais proprietrios, aplicam-se as regras do condmino comum. No entanto o art. 1339, 2, do Cdigo Civil permite ao condmino alienar parte assessoria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assembleia geral [1]. 2.2 ATO DE INSTITUIO A formao do condomnio se inicia a partir do momento do ato de instituio, que declarao de vontade deliberativa por ato inter vivos ou causa mortis, devendo ocorrer o Registro no Cartrio de Imveis e devendo tambm especificar quais sero as devidas unidades individuais, estabelecidas pela quota parte ou frao ideal que ser pertencente a cada condmino, assim como dever constar a sua destinao. Tal instituio deliberativa de vontade se inicia pela destinao que o proprietrio do edifcio oferece, atravs de incorporao ou atravs de testamento. A instituio do condomnio por destinao do proprietrio quando o dono do edifcio, ou seja, quem o constitui vende as unidades durante o perodo de construo ou depois de terminada a obra. A instituio do condomnio deve seguir a forma do artigo 1332 do Cdigo Civil, que dispe: "Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial: I a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremada uma das outras e das partes comuns: II a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III o fim a que as unidades se destinam".

2.3 CONVENO

Conforme o art. 1.334, 1 do Cdigo Civil, a constituio do condomnio edilcio um documento escrito no qual se estipulam os direitos e deveres de cada condmino, que dever ser subscrita pelos titulares de no mnimo, dois teros das fraes ideais. Ela poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular. A utilizao do prdio regulada pelo ato de conveno. Este por sua vez difere do contrato, pois, a conveno sujeita a todos os titulares de direitos sobre as unidades, ou quantos sobre elas tenham posse ou deteno, atuais ou futuros, caracterizando-o estatutria ou institucional. Enquanto o contrato se limita aos que o assinaram. Conclui-se, portanto que a conveno uma lei interna da comunidade, destinada a regrar o comportamento no s dos condminos, mas tambm de todas as pessoas que ocupem o edifcio, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos, comodatrios etc. A conveno apesar de seu carter de normativo no pode sobrepor-se lei. A conveno regula a destinao das reas de uso comum, como os jardins, piscinas, salas de reunies etc. O artigo 1.334 do Cdigo Civil enumera as clusulas obrigatrias na conveno: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atendera s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio; II - sua forma de administrao; III - a competncia das assembleias, forma de sal convocao e "quorum" exigido para as deliberaes; IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores; e V - o regimento interno. O regulamento interno um complemento conveno e contm regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns colocado em quadros geralmente fixados no andar trreo, prximo aos elevadores ou portaria. No regulamento interno encontram-se normas relativas ao cotidiano da vida condominial. A aprovao do regimento feita por aprovao de dois teros dos condminos e integra o estatuto condominial. Por ser um ato de deliberao coletiva, o regulamento do edifcio igualmente ato normativo. 2.4 DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS Conforme o art. 1.335 do Cdigo Civil direito dos condminos: usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no excluas utilizao dos demais compossuidores; votar nas deliberaes da assembleia e delas participarem, estando quites.

Nesse aspecto, o Cdigo Civil teve por base o art. 19 da Lei n. 4.591, de 16-12-1964, a qual versa e regulamento os condomnios em situao horizontal, apresentando de forma taxativa, quais so os direitos e os deveres dos co-proprietrios, como o direito de propriedade, devendo-se deixar ressalvada a regulamentao das partes ou reas de uso comum, sendo estas disciplinadas pelo termo da conveno condominial e jamais dever exceder aos direitos previsto no Cdigo Civil. Ainda garantido a cada condmino o direito votao nas assembleias, a participao das deliberaes, a candidatura e a cargos ou funes administrativas do condomnio, bem como ser eleitos para tais funes. Frise-se o peso do voto de acordo e proporcional frao ideal da unidade, exceto se nos casos Convencionados, houver disposio diferente e se tais direitos existem desde que estejam adimplentes com suas devidas obrigaes de pagamentos das despesas condominiais que lhes competem O art. 1.338 da lei permite que os condminos de edifcios possam alugar a sua vaga da garagem, porm devero dar preferncia para os outros condminos, posteriormente aos inquilinos e por ltimo para terceiros estranhos relao condominial. J o art. 1.339 cita que somente ser permitida a venda para terceiros estranhos relao condominial se houver previso do evento na Conveno. Os condminos no podem realizar obras nas suas unidades que possam comprometer as estruturas e segurana do prdio e no podero alterar a fachada do local (art. 1.336). Caber tambm o pagamento de multas e juros moratrios previsto na lei ou, no havendo, os que foram estipulados pela Conveno e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infrao de normas de convivncia. (CC, arts. 1.334, 1.336 e 1.337). 2.5 ADMINISTRAO E DESPESAS A administrao do condomnio edilcio tambm fica sob a responsabilidade do sndico, cujo mandato pode ser exercido por dois anos. A reeleio permitida pelo conselho fiscal e pelas assembleias gerais, que usaro como diretriz a conveno e o regimento interno. Os artigos 1.347 a 1.356 do Cdigo Civil regulam a administrao do condomnio. Para ser sndico no necessrio ser condmino, fica a cargo de a assembleia escolher o mesmo, podendo ser pessoa fsica ou jurdica. No caso de pessoa jurdica, trata-se de empresas especializadas na administrao de condomnios, tanto a pessoa fsica como a pessoa jurdica somente ser remunerada se estiver

regularmente previsto. O sndico representar os interesses comuns dos condminos, ou seja, o interesse da coletividade, podendo receber citaes e representar a mesma. Representando o condomnio ativa ou passivamente, em juzo ou fora dele. Ser fiscalizado pela assembleia, pois o sndico administra bens alheios, devendo prestar contas anualmente, ao final do mandato ou sempre que exigidas (CC, art. 1.348, VIII). Se as informaes forem imprecisas podero, os condminos, exigir que sejam prestadas diretamente a eles. H ainda a figura do subsndico, que tambm ser eleito pela assembleia no intuito de auxiliar o sndico em suas funes e eventualmente substitu-lo quando necessrio. A assembleia ainda poder constituir um representante para determinado ato sem retirar todos os poderes do sndico. Em uma obra no condomnio que necessite da contratao de um engenheiro, a assembleia poder nomear um condmino engenheiro para negociar a obra. A lei no determina quorum especial para a assembleia aprovar a transferncia de poderes proposta pelo sndico. Se o sndico no apresentar as contas assembleia ocorrer violao grave a um dos deveres do mesmo conforme o Regulamento Interno, e no necessrio que se prove m-f ou prejuzo aos condminos; a violao desse dever provocar a destituio do cargo e o sndico responder civil ou penalmente perante o condomnio. Somente no ocorrer a destituio do cargo de sndico se for provado que houve justo motivo para a ocorrncia da falta grave, como por exemplo, problemas de sade ou qualquer que seja outro impedimento de cunho relevante. Necessrio se faz a convocao de todos os condminos a participarem da sesso ordinria anual para a discusso de assuntos atinentes manuteno condomnio, sob pena de anulao do ato se algum condmino no for convocado. 2.6 EXTINO O condomnio edilcio, diferentemente do condomnio no poder ser extinto, devido caracterstica da indivisibilidade da coisa comum, seja ela por conveno de assembleia geral entre os condminos ou de forma judicial. Entretanto, existem motivos que podem levar extino do condomnio, como por exemplo, nos casos de foras naturais como a destruio do imvel por fora maior advinda de chuvas, terremotos, incndios. H tambm os casos que a extino pode se d por demolio voluntria do prdio em virtude de fatores e causas urbanas e arquitetnicas e tambm pelas autoridades pblicas, em razes de segurana ou condies insalubres.

Poder ocorrer a desapropriao do edifcio e ocorrendo, todos os condminos sero indenizados pela sua devida quota parte ou frao ideal, ou seja, na medida proporcional s suas unidades imobilirias. Havendo a desapropriao de apenas parte do edifcio, sero indenizados aqueles que foram expropriados de suas propriedades. Se houver a confuso na aquisio, ou seja, quando uma mesma pessoa adquire todo o prdio, o prprio condomnio extinto.

3 BREVE COMPARAO ENTRE O CONDOMINIO GERAL E EDILCIO Traadas as linhas fundamentais do condomnio geral e do condomnio edilcio, cumpre esclarecer as diferenas entre os dois institutos. Tal diferenciao essencial para a concluso deste trabalho, respeitadas as opinies em contrrio, quanto correta atitude do tabelio quando submetido situao de dar aparncia legal a negcio jurdico de compra e venda de frao ideal de terreno em possvel arrepio s legislaes cogentes do parcelamento do solo urbano e/ou de condomnio e incorporaes. No condomnio geral o direito de cada co-proprietrio exercido sobre a coisa toda. O consorte possui uma frao ideal representativa de sua participao no todo. Internamente, perante os demais condminos exerce seu domnio nos limites de sua parte, mas externamente perante terceiros, atua como proprietrio exclusivo do todo. Porm, no condomnio edilcio o proprietrio de unidade autnoma possui sobre ela domnio exclusivo, dividindo com os demais condomnios apenas as reas comuns. Na letra da lei possui partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos ao lado de partes comuns tais como a estrutura do prdio, a rede geral de distribuio geral de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, inclusive o acesso ao logradouro pblico, conforme artigo 1.331, 1 e 2, do Cdigo Civil de 2002. Historicamente a relao entre condminos em regime pr-indiviso, dada sua natureza oposta ao regime exclusivo da propriedade, tumultuosa. Por isso mesmo tem um carter transitrio, tanto que a prpria lei oferece ferramentas para impedir conflitos prevendo que a todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum (art. 1.320, CC/2002); podem os condminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo no maior de cinco anos (artigo 1.320, 1, CC/2002); no poder exceder de cinco anos a indiviso ainda que estabelecida pelo doador ou testamento (artigo 1.320, 2, CC/2002).

Por outro lado a comunho no regime especial de condomnio edilcio de natureza permanente. No ser possvel conservao til do complexo jurdico, nem concebvel a fruio da parte exclusiva de cada condmino sem a permanncia do estado de comunho. Em consequncia, esta obrigatoriamente duradoura, em contraposio comunho clssica, que a lei quer transitria. Por ltimo, mas no menos importante, gostaramos de levantar diferena quanto qualidade subjetiva dos comunheiros, existente entre os dois institutos. A bem da verdade, na doutrina pesquisada no encontramos discusso direta quanto ao ponto ora examinado. Entretanto, na jurisprudncia a questo mencionada. No regime de condomnio edilcio, principalmente quando oriundo de negcio jurdico de incorporao (aquisio de unidades autnomas ainda no edificadas), via de regra no existe qualquer vnculo (que pode ser de parentesco ou amizade) entre os adquirentes das futuras unidades em construo. Por outro lado, de fato, no regime de condomnio comum, na grande maioria das vezes o que se v uma relao estreita, de vnculo apertado entre os coproprietrios.

CONSIDERAES FINAIS

Conforme j estudado acima, o condomnio geral a sujeio de uma coisa, divisvel ou indivisvel, propriedade simultnea e concorrente de mais de uma pessoa. Onde temos mais de um sujeito ativo, que so os proprietrios, exercendo o domnio sobre um mesmo objeto, mvel ou imvel, divisvel ou indivisvel Trata-se de uma propriedade simultnea e concorrente, de modo que todos so donos ao mesmo tempo e todos podem usar a coisa toda, dentro dos limites da convivncia harmnica. No que diz respeito ao condomnio edilcio, neste os condminos tem a propriedade exclusiva sobre as unidades autnomas ou apartamentos, e, dedicar-se- este desenvolvimento anlise dos deveres destes condminos em condomnios edilcios. composto de reas comuns e a reas exclusivas. A unidade autnoma pode consistir em apartamentos, escritrios, salas, lojas, abrigos para veculos ou vilas particulares. Nenhuma unidade autnoma pode ser privada de sada para a via pblica. No decorrer da elaborao do presente trabalho percebe-se que condomnio edilcio esta sendo utilizado fortemente, tratando-se de smbolo visvel, pois mesmo as pequenas e mdias cidades, acompanhando o j verificado nos grandes centros, adotaram cada vez mais essa forma de propriedade seja para finalidade residencial ou comercial -, onde unidades autnomas, pertencentes a determinado titular, coexistem com reas comuns, compartilhadas por todos. O presente foi teve importncia significativa para obteno de aspectos legais e conceituais sobre o tema. Percebe-se relevncia do tema condomnio para o curso, pois atualmente estes esto sendo, cada vez mais utilizados por construtoras e incorporadoras. E percebe-se nesta rea uma deficincia em sua administrao, surgindo uma oportunidade de negcio futuramente.

REFERNCIAS

COELHO, Fbio Ulha. Curso de Direito Civil. Direito das Coisas. v. IV. So Paulo. Saraiva. 2006. GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. v. IV. 6 ed. So Paulo. Saraiva, 2009. LOPES. Joo Batista. Condomnio. Ed. So Paulo. Revista dos Tribunais. 2006. MALUF. Carlos Alberto Dabus. MARQUES. Mrcio Antero Motta Ramos. Condomnio Edilcio. 3 Ed. So Paulo. Saraiva. 2009. PRATES. Clyde Werneck. Manual Prtico do Condomnio. 1 Ed. 5 Tir. Curitiba. Juru. ROSENVALD, Nelson. FARIAS, Cristiano Chaves de. Direitos Reais. 6 ed. Rio de Janeiro, Lumen Juris 2009.