UNIVERSIDADE SO JUDAS TADEU FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO CURSO DE PS GRADUAO Linha de Pesquisa: Produo Arquitetnica do Espao Habitado

ORIENTADOR:

Prof. Doutor Adilson Macedo

DISSERTAO DE MESTRADO
O EDIFCIO RESIDENCIAL PAULISTANO NOS ANOS 70 , 80 e 90 : A Arquitetura e o Mercado Imobilirio

Jorge Munif Abussamra

So Paulo Agosto de 2007

Abussamra, Jorge Munif O edifcio residencial paulistano nos anos 70, 80 e 90 : a arquitetura e o mercado imobilirio / Jorge Munif Abussamra. - So Paulo, 2006. 254 f. : il. ; 30 cm Dissertao (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) Universidade So Judas Tadeu, So Paulo, 2007. Orientador: Prof. Dr. Adilson Macedo

1. Arquitetura. 2. Edifcios de apartamentos - Mercado imobilirio. I. Ttulo

CDD- 728.314
Ficha catalogrfica: Elizangela L. de Almeida Ribeiro - CRB 8/6878

AGRADECIMENTOS

Ao Prof. Dr. Adilson Macedo, meu orientador, pela experincia,aprendizado e incentivo. Prof.Dra. Ktia Teixeira pelo interesse, pacincia e aprendizado sobre pesquisa. Marta Bludeni pelo apoio de ltima hora. Arq. Cristina Gouva pela competente dedicao. Eloisa sempre, pelo sempre incentivo .

RESUMO

O foco deste trabalho concentra-se nas transformaes ocorridas no programa e nas dimenses dos apartamentos de 2 e 3 dormitrios produzidos nos ltimos 30 anos dcadas de 70, 80 e 90 em um permetro da cidade de So Paulo que passou por intensa verticalizao no perodo, composto pelos bairros Paraso, Vila Mariana, Moema, Itaim Bibi, Jardim Paulistano e Cerqueira Csar. A produo de habitao verticalizada em edifcios de apartamentos constitui grande parte da prtica da

arquitetura e da construo das cidades. Este um importante campo de atuao do arquiteto, comumente pouco explorado no meio acadmico. Esta pesquisa procura, valendo-se da experincia prtica do autor no embate profissional com a produo imobiliria, explorar a alterao do papel e da postura do arquiteto, agente desta produo, atravs da exposio da trajetria de conformao e reorganizao dos fatores envolvidos nessa produo. So investigados os aspectos de

legislao; de conjuntura econmica; da economia da produo, principalmente relacionada ao custo dos terrenos; alm das questes de organizao funcional da produo a partir dos agentes nela envolvidos, com especial ateno figura do incorporador, do profissional de comercializao e marketing e do arquiteto; e de questes relacionadas formao e atuao do arquiteto em relao a essa produo.

ABSTRACT

The aim of this project focus on the changes observed on the program and dimension in two and three bedroom apartments built in the last 30 years; in the 70s, 80s and 90s; in a perimeter in So Paulo city that had passed through a intense verticalization in this period of time, it happened in the districts of Paraiso, Vila Mariana, Moema, Itaim Bibi, Jardim Paulistano e Cerqueira Cesar. The most significant part of the practice of architecture and construction in the city is based on building apartments in verticalized buildings. This is an important field of work for architects, community. The aim of this research, based on the practical experience of the author who has been actively acting professionally in this area, is to explore the changes in the function and the position of the architect, as an agent of this production, by showing the progress of this development and the reorganization of the issues involved in this production. The study of aspects related to the local legislation; to the economic situation; to the cost-cutting measures in the production, mostly related to the to cost of the building area, as well as the topics related to the organization of productive functions focused on the agents involved, especially the entrepreneurs; the sales and marketing staff; on the architect and also the topics connected to the professional usually under explored by the academic

development and performance of the architect in this area.

SUMRIO

INTRODUO captulo 1 O PROJETO DO EDIFCIO E AS CONDICIONANTES DA LEGISLAO DE USO E OCUPAO DO SOLO captulo 2 DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO E DINMICA DE MERCADO captulo 3 ATUAO E FORMAO: A PRODUO IMOBILIRIA E A PRTICA PROFISSIONAL DO ARQUITETO captulo 4 O PROGRAMA E A ARQUITETURA POSSVEL

21

35

64

74

CONSIDERAES FINAIS

96

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ANEXOS

102 105

INTRODUO

Esta pesquisa expe as transformaes ocorridas no programa e nas dimenses dos apartamentos de 02 e 03 dormitrios nos ltimos 30 anos do sculo XX, assim como a reorganizao dos fatores envolvidos nesse processo, principalmente a alterao do papel e da postura do arquiteto como um dos agentes produtores do processo de verticalizao e construo da cidade. Ela se desenvolve como rebatimento na esfera acadmica de uma prtica profissional como arquiteto nos ltimos 22 anos,

especificamente nesta rea de edifcios residenciais, onde pude acompanhar o dia a dia das transformaes ocorridas no programa e nas dimenses dos apartamentos de 2 e 3 dormitrios, nos fatores diretamente envolvidos neste processo e a seguir expostos neste trabalho e,

principalmente, a alterao do papel e da postura do arquiteto como um dos agentes produtores do processo de verticalizao. A partir de 1968 com o PUB Plano Urbanstico Bsico e do incio dos anos 70 com o PDDI-SP Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Municpio de So Paulo aprovado pela lei n 7.688 em dezembro de 1971, e a posterior Lei de Zoneamento, Uso e Ocupao do Solo, Lei n 7.805 de novembro de 1972, as regras da ocupao da cidade passam a ser mais restritivas e a verticalizao indiscriminada em So Paulo desestimulada. Desde ento em 70% da cidade o coeficiente de aproveitamento passa a ser de no mximo duas vezes a rea do terreno e, em apenas 30%, este coeficiente pode chegar a quatro vezes. Alm disto, estas leis no consideraram o meio fsico-

geogrfico, as questes relativas ao meio ambiente, a disponibilidade de infra-estrutura urbana, assim como a opinio dos diversos setores que interagem no

desenvolvimento urbano. uma legislao que se insere num contexto de produo da cidade baseado na particular lgica paulistana de territrios eleitos em sucessivos nomadismos.
Assim, a valorizao sobe as colinas e desce as baixadas em ondas de ressignificao, invariavelmente acompanhadas pela priorizao de investimentos pblicos da cidade.1

De forma que, no final do sculo XIX, o Centro estava sendo abandonado pelas elites e foi reinvestido pela funo comercial. J nos anos 30, quando chegava ao limite a capacidade de rendimento do primeiro cinturo oeste Centro Novo - Higienpolis a regio foi reinvestida pelo uso vertical dos apartamentos. Foram abertos, na segunda metade do sculo, loteamentos residenciais exclusivos, estabelecendo frentes de expanso para os bairros burgueses, os Jardins da City Improvements Co. A abertura da Avenida Nove de Julho, parte do plano de Avenidas de Prestes Maia, cuja implantao iniciou-se nos anos 30, comeou a sentar as bases para a migrao das atividades tercirias do Centro, na direo Sudoeste. De forma que, a partir do espigo da av. Paulista, transformada nos anos 60, a valorizao dos bairros a sudoeste da Cidade se confirma. E na produo ao longo desse vetor eleito pela lgica imobiliria de construo da cidade que se concentra o foco deste trabalho, especificamente no decorrer das ltimas 3 dcadas de 1970 a 2000. Nesse perodo, verifica-se na cidade de So Paulo uma forte e gradual reduo nos espaos dos apartamentos voltados
1

ROLNIK, 1997.

 classe mdia com renda acima de 25 salrios mnimos, no somente decorrente do cenrio de legislao restritiva como tambm devida evoluo dos custos dos terrenos e sua escassez nos ltimos anos em bairros com infraestrutura urbana consolidada e localizados nos permetros de interesse imobilirio. Paralelamente a estes fatores, o crescimento econmico que se manteve ao longo dos anos 70, no setor imobilirio, impulsionado principalmente pelos benefcios de financiamento pelo BNH Banco Nacional da Habitao comeou a dar sinais de fadiga em fins dessa dcada e incio dos anos 80, a partir da crise internacional econmica e do conseqente aumento da inflao e dos juros do sistema financeiro de habitao. A constatada otimizao e reduo dos espaos internos destes edifcios residenciais assim como a racionalizao dos insumos da construo so resultantes desta elevao gradual ocorrida no custo dos terrenos, bem como nos custos para o financiamento da produo. No incio dos anos 80, o metro quadrado de um terreno inserido em uma zona 2, de baixa densidade e de coeficiente de aproveitamento mximo igual a 2 (duas vezes a rea do terreno excludas as reas de subsolos) no bairro de Vila Mariana custava em mdia $ 200 dlares. Este custo em fins dos anos 90 atingia $ 500 dlares. Os apartamentos residenciais destinados classe mdia na dcada de 70 possuam uma rea til mdia de 140 m para um programa de 3 dormitrios, sendo um deles sute. Os lanamentos imobilirios do mesmo tipo de produto ocorridos em meados da dcada de 80 ofereciam em mdia uma rea til de 90 m para o mesmo programa, sendo que em meados dos anos 90 esta rea se reduziu para 80 m. O programa do apartamento relativo s reas teis se reduziu levando o mercado a uma mudana de postura com

relao ao que se considerava at fins da dcada de 70, espaos mnimos, tanto de ambientes de servio (cozinhas e reas de servio) como de ambientes de longa permanncia (reas de estar e dormitrios). Juntamente com esta reduo de espaos e o acirramento da concorrncia e das ofertas, o marketing imobilirio se sofisticou armando-se no sentido de convencer e vender ao comprador esta sensvel reduo de espao, porm com novas terminologias; da surgiu o terceiro dormitrio opcional, o lavabo reversvel, a sala ntima (alargamento de corredor ou hall de distribuio de dormitrios), o espao de mltiplo uso, o quarto de empregada reversvel, etc. Incoerncia no zoneamento da cidade que por vezes no potencializa os ndices de construo em bairros com conhecido potencial de infra-estrutura e transporte, ausncia de critrio por parte dos Incorporadores e Construtores preocupados exclusivamente com a sensvel reduo dos resultados financeiros de seus empreendimentos ou de uma postura mais firme por parte dos arquitetos que perderam espao neste processo para os engenheiros e

incorporadores e que viram sua atuao vincular-se e servir estratgia de marketing das comercializadoras e

distanciar-se de questes de origem como as construtivas e sociais. Em termos de linguagem arquitetnica, enquanto a dcada de 70 se afirma com os dogmas do Movimento Moderno, os anos 80 se apresentam com a repaginao proposta pelo Ps Modernismo e seu questionamento sobre a rigidez do pensamento modernista. Na abordagem de David Harvey2 o ps-moderno define-se como:

HARVEY, 1993.

Algo que imita as prticas sociais, econmicas e polticas da sociedade e por imitar as facetas distintas dessas prticas, apresenta-se com aparncias bem variadas.

Neste quadro, os temas do ps-modernismo so coisas de arquitetos para arquitetos. A forma, uma vez que no nasce do problema utilitrio proposto, criada na imaginao do arquiteto, que estabelece associaes simblicas to sutis que, no raro, s ele prprio capaz de refazer. Se por um lado existiu em meados da dcada de 80 uma extrema padronizao, reforada pelas limitaes do lote urbano e principalmente pelos recuos, coeficientes e faixas de iluminao e ventilao, itens estes pertinentes ao Zoneamento e ao Cdigo de Edificaes; por outro lado a procura pela variao e personalizao dos projetos arquitetnicos se concentrou mais em detalhes e imagens do que propriamente nas concepes estruturais e de volumetria. Toda essa reflexo possui um rebatimento em na vida profissional do autor voltada para a arquitetura de edifcios residenciais e tem como um dos objetivos questionar o papel do arquiteto como intrprete de leis e programas impostos pelo Mercado Imobilirio, como otimizador do produto proposto pelos Incorporadores e Comercializadoras e como criador de tipologias e imagens que se estampam pela cidade.

SISTEMATIZAO DA PESQUISA Concentrado na produo imobiliria recente para a classe mdia na cidade de So Paulo, este trabalho levanta uma questo principal: At que ponto o mercado imobilirio interage no exerccio da arquitetura?

10

Partindo dos pressupostos de que a compartimentao dos espaos e a alterao so das tipologias dos e em fatores custos edifcios custo dos

residenciais

resultantes

terreno/legislao/mercado

imobilirio

financiamentos do sistema financeiro e que a transformao do papel dos arquitetos, desdobra-se a questo inicial em outros questionamentos especficos: A evoluo dos custos da quota parte do terreno e dos demais custos financeiros envolvidos relaciona-se

diretamente com a reduo dos espaos nos apartamentos? Qual a influncia da legislao no projeto para alm da implicao direta do desenho que ela determina, ou seja, no mbito mais amplo das condicionantes de mercado de que ela participa? Qual a posio que o arquiteto ocupa nessa lgica e de que elementos dispe para enfrent-la? Neste seguimento de mercado decorrncia de uma forte interferncia dos agentes imobilirios. Constitui-se, portanto, como objetivo geral deste trabalho identificar a reduo e compartimentao dos espaos no edifcio residencial paulistano especificamente em

apartamentos de 03 e 02 dormitrios voltados classe media com renda a partir de 25 salrios mnimos. J os objetivos especficos, organizam-se em duas frentes: estudar as transformaes ocorridas na legislao

pertinente ao uso e ocupao do solo na cidade de So Paulo e seus reflexos no projeto de edifcios residenciais e no potencial construtivo; investigar a evoluo do custo dos terrenos em focados pela incorporao imobiliria; e apontar as alteraes de postura do mercado e dos arquitetos envolvidos neste processo.

11

Delimita-se como rea de estudo o permetro definido pelas avenidas: Rebouas, Paulista, Bandeirantes e Naes Unidas (Marginal do Rio Pinheiros); abrangendo assim os bairros com grande nmero de lanamentos de Edifcios residenciais e forte valorizao de sua rea no perodo de abrangncia deste trabalho, a saber: Paraso, Vila Mariana, Moema, Itaim Bibi, Jardim Paulistano e Cerqueira Csar.

12

13

14

. . . . . . . . . . . . BAIRROS DE VILA MARIANA E PARASO EM 2007

15

. . . . . . . . . . . . . BAIRRO DE MOEMA EM 2007

16

. . . . . .

. . . BAIRRO DO ITAIM EM 2007

17

. . . . . . . . . . . . . BAIRROS DE CERQUEIRA CSAR . E JARDIM PAULISTANO EM 2007

18

. Neste trabalho, a necessidade de investigar aspectos que

envolvem tanto o conjunto de normas quanto alguns dos principais agentes do processo de produo do mercado imobilirio no segmento proposto e em um perodo marcado por grandes transformaes sociais, culturais e econmicas, conduz adoo dos procedimentos de abordagem qualitativa, pois a natureza das questes do trabalho proposto no independem do tempo, do lugar e dos sujeitos envolvidos, alm da considerao de que tambm o pesquisador est contextualizado. A pesquisa para o desenvolvimento do trabalho est organizada em duas estratgias principais de coleta de dados que potencialmente se complementam: A primeira estratgia a pesquisa documental que consiste no levantamento das publicaes envolvendo a

normatizao, produo e comercializao dos edifcios de apartamentos no perodo estudado, desdobrando-se de um lado em legislao e mercado imobilirio3, com a coleta e classificao da legislao, normas e decretos referentes ao uso e ocupao do solo no perodo de estudo proposto e com pesquisa junto aos informativos da SEHAB (Secretaria de Habitao), artigos de peridicos sobre Mercado Imobilirio e publicaes especficas e consultas aos arquivos SECOVI e EMBRAESP; e de outro lado em lanamentos imobilirios4, com pesquisa junto aos arquivos dos jornais O Estado de So Paulo e Folha de So Paulo, sobre os lanamentos ocorridos no perodo de estudo deste trabalho, de forma a compor uma amostra para o estudo das variaes tipolgicas e definio das mudanas ocorridas no Mercado Imobilirio.

3 4

Assunto aprofundado no captulo 1. Ver Anexo II: Anncios nos cadernos classificados

19

A segunda estratgia consiste em entrevistas5, instrumento que visa ampliar as informaes sobre o objeto de trabalho, com o ponto de vista dos profissionais diretamente envolvidos no setor e atuantes no perodo de estudo para traar um panorama destes pontos de vista e das transformaes ocorridas ao longo destes anos. Os profissionais entrevistados constituem trs grupos diferenciados: os arquitetos, com particular interesse sobre: programa, metodologia de projeto, partido e papel do arquiteto neste processo e junto ao mercado imobilirio; os construtores/incorporadores, com particular interesse sobre: dificuldades de lanamento, comercializao, custos e papel do arquiteto neste processo; e os agentes imobilirios do segmento de venda e avaliao, com particular interesse nas questes de dificuldade de comercializao, alteraes do perfil do comprador ao longo deste tempo de estudo e papel do arquiteto neste processo.

Ver Anexo I: Detalhamento das entrevistas.

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captulo 1

O PROJETO DO EDIFCIO E AS CONDICIONANTES DE USO E OCUPAO DO SOLO

Os Conceitos trazidos pelo PPDI-SP (Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado) aprovado pela lei 7.688 de 30 de dezembro de 1971, consolidados pela lei de Zoneamento de 1972 e posteriormente regulamentados pela lei 8266 de 20 de junho de 1975, tm sua origem nas teses do Prefeito Prestes Maia, que estabelece o Floor Space Index (coeficiente de aproveitamento) e a idia de densidade construtiva verticais. Este plano define que por zoneamento de uso entende-se o
processo de orientao e controle da localizao, dimensionamento, intensidade e tipo de uso dos lotes e das edificaes, bem como o processo de orientao e controle das relaes entre espaos edificados e no edificados.6

densidade

demogrfica

nas

habitaes

Desta forma a partir desta lei, estabelecem-se Zonas de Uso e cada uma delas com potenciais construtivos atrelados ao uso pretendido a saber:
Zona 01:

uso predominantemente residencial com taxa de ocupao do lote mxima de 0,5 e coeficiente de aproveitamento mximo 1.0

Zona 02:

uso predominantemente residencial com taxa de ocupao do lote mxima de 0,5 e coeficiente de aproveitamento mximo 1.0

PPDI-SP (Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado) aprovado pela lei 7.688 de 30 de dezembro de 1971

21

Zona 03:

uso predominantemente residencial com taxa de ocupao do lote mxima de 0,5 e coeficiente de aproveitamento mximo 2.0

Zona 04:

uso misto com taxa de ocupao do lote mxima de 0,7 e coeficiente de aproveitamento mximo 3.0

Zona 05:

uso misto com taxa de ocupao do lote mxima de 0,8 e coeficiente de aproveitamento mximo 4.0

Zona 06:

uso predominantemente industrial, com taxa de ocupao do lote mxima de 0,7 e coeficiente de aproveitamento mximo 2.0

Zona 07:

uso estritamente industrial com taxa de ocupao do lote mxima de 0,5 e coeficiente de aproveitamento mximo 1.0

Zona 08:

usos especiais com taxa de ocupao do lote e coeficiente de aproveitamento estabelecidos para cada caso e uso especficos. Com a sensvel reduo do nmero mximo de

aproveitamento do lote que passou de 6,0 conforme a lei 6.877/66 para 4,0, a inteno dos legisladores da poca era a de conter o adensamento excessivo na rea central. Uma reflexo caberia nesta limitao de coeficiente haja vista a diferena brutal entre So Paulo no incio dos anos setenta e a cidade em fins do sculo XX a julgar pelo fato destes conceitos terem permanecido e direcionado a cidade pelos 30 anos seguintes ao PDDI. Com a promulgao de Lei 7.805/72 Zoneamento e Uso do Solo, na gesto Figueiredo Ferraz, a normatizao destes princpios bsicos de uso e coeficientes sofre algumas sensveis alteraes baseadas nas relaes entre a taxa de ocupao do lote e seu potencial construtivo, conceito este que se mantm at os dias de hoje, mesmo com o recente novo Plano Diretor do Municpio. A Introduo das Categorias de Uso e a reviso das caractersticas das Zonas, inicialmente propostas, para:

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Zona 01:

uso estritamente residencial de densidade demogrfica baixa.

Zona 02:

uso

predominantemente

residencial

de

densidade

demogrfica baixa.
Zona 03: Zona 04: Zona 05: Zona 06: Zona 07: Zona 08:

uso predominantemente residencial de densidade mdia uso misto de densidade mdia alta uso misto de densidade demogrfica alta. uso predominantemente industrial, uso estritamente industrial usos especiais E a definio para cada uma delas de categorias de uso permitidas e usos conforme ou sujeitas a controles especiais, dimensionamento, ocupao e aproveitamento do potencial construtivo, frente mnima do lote, recuos laterais, frente e fundos, taxas de ocupao mxima, bem como de seus coeficientes mximos. Assim temos como Taxa de Ocupao (T.O), a relao entre a projeo da rea edificada e a rea do Lote e Coeficiente de aproveitamento (C.A) a relao entre o total da rea edificada e a rea do lote, rea esta dita computvel para efeito de coeficiente e a excludas reas ref. a subsolos e demais compartimentos estabelecidos caso a caso e em funo da categoria de uso. A questo dos recuos aqui introduzidos como mnimos e uma nova condicionante de faixas de iluminao e ventilao que afastam a edificao das divisas medida que esta se verticaliza, moldam o seguinte conceito ainda vigente: Quanto mais se ocupa ou aumenta a taxa de ocupao, menos se constri ou menor meu coeficiente de

aproveitamento. Quanto maior o nmero de andares, maiores so meus afastamentos ou recuos da divisa.

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Os Coeficientes propostos para cada zona no atingem o mximo de 4.0 por serem inicialmente relacionados com a mxima ocupao permitida, segundo um modelo desejvel de padro urbanstico. Assim quanto mais se adensar a ocupao de lote, maior deve ser sua rea livre e isto se refletir na paisagem urbana. A frmula proposta permite um maior coeficiente de aproveitamento com correspondente reduo proporcional da taxa de ocupao, ou seja:quanto mais se aumentar a rea construda, at seu limite mximo de 4.0 vezes a rea do terreno,menor deve ser a projeo da edificao: c = T / t + ( C 1) Onde: T= taxa de ocupao mxima do lote segundo tabela /quadro 02 da lei c=coeficiente de aproveitamento do lote a ser utilizado t=taxa de ocupao do lote a ser utilizado.
TAXA DE OCUPAO MXIMA (T.O.) COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MXIMO (C.A.)

ZONAS DE USO

Z1 Z2 Z3

0,5 0,5 0,5

1,0 1,0 2,5

Z4 Z5
Z6

0,7 0.8
0,7

3,0 3,5
1,5

Z7

0,5

1,0

fonte: lei 7.805/72,Quadro anexo 02

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ZONAS DE USO

TAXA DE OCUPAO

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MXIMO (C.A.)

Z1 Z2 Z3

0,5 0,25 0,3

1,0 2,0 4,0

Z4 Z5
Z6

0,5 0.7
0,7

4,0 4,0
1,5

Z7

0,5

1,0

Colocadas estas frmulas condicionantes para o projeto arquitetnico do edifcio,faamos algumas contas: O empreendedor dever procurar estabelecer uma boa relao custo benefcio entre o valor de mercado do lote objeto de futura incorporao imobiliria e o potencial construtivo permitido para a zona e o uso escolhidos. Como o valor do terreno dever ser diludo em um nmero maior possvel de cotas com o objetivo de otimizao do preo final composto principalmente de terreno e obra,as zonas de maior coeficiente( C.O) sero mais desejveis assim como o custo dos terrenos de maior coeficiente de

aproveitamento sero mais elevados. A equao para o arquiteto, recebido o programa do nmero de unidades desejveis e a rea til de cada uma delas, inicia-se com clculos antes mesmo dos croquis de estudo. Estima-se o nmero de unidades por andar tipo e a rea computvel resultante dos apartamentos e da circulao comum. A projeo ou a taxa de ocupao(T.O) do lote ser uma decorrncia desta somatria includos a os vazios dos elevadores e eventuais shafts.

25

Com o nmero de unidades aferido pelo C.O e a T.O ,o nmero de andares (N 1) com p direito de at 3.00 metros( incluso o pav. Trreo e excludo o atico) ir definir finalmente a faixa A1 de aerao e iluminao que dever contornar toda a edificao,muitas vezes ampliando o afastamento desta junto s divisas laterais do lote j que no se permite o avano das faixas sobre os lotes vizinhos. A demonstrao grfica das faixas de iluminao e ventilao7 torna-se obrigatria e iro variar em funo do tipo de ambiente a ser ventilado. Desta maneira teremos: Pois bem, se o mercado limita a rea til de venda para determinado local,estas tipo reas de de apartamento terraos em determinado ser de

deveriam

responsabilidade do incorporador e no da municipalidade que sempre controlou em demasia o potencial construtivo a ponto transform-lo em produto de venda no recente ,incoerente e confuso Plano Diretor. A preocupao com permeabilidade do sub-solo que acontece tardiamente na cidade definida como 15% da rea do terreno que dever ser livre de qualquer tipo de calamento inclusive peas pr moldadas vazadas

(concregrama-Blokret) no mais aceitas por resolues internas de APROV. Mantem-se a regra de 50% da rea livre do lote ajardinada e recente decreto torna obrigatria a acumulao de uma parte da contribuio das guas pluviais na laje do trreo para posterior escoamento no passeio pblico. Por fim, todas estas equaes acima citadas que

correspondem aos principais itens abordados a serem seguidos como regra do Cdigo de Edificaes
7

Ver desenhos no final deste captulo

26

principalmente no projeto de edifcios residenciais so na verdade condicionantes do traado desta volumetria e principalmente de sua implantao.Cabe aos arquitetos envolvidos neste segmento de mercado equacionarem

programas, regras, decretos, resolues internas dos APROVs, nmero mnimo de unidades, a forte interferncia por parte das comercializadoras, o total de rea til desejvel referente ao VGV (valr geral de vendas) to fundamental ao incorporador, alm de uma seleo de materiais de timo custo benefcio. Finalmente, aps exaustiva tarefa (no sem esquecer o quase impossvel, surreal e lento tramite de aprovao por parte da municipalidade) dever este profissional se preocupar afinal com seu Objetivo Primordial de praticar uma arquitetura de qualidade .

27

Demonstrao grfica de exigncias do Cdigo de Obras 8 de 1992

CIRCULAO PRIVATIVA A HALL DE ACESSO DE ELEVADOR

Ilustraes e comentrios extrados de BLOCH, 1993.

28

REENTRNCIA [1:1,5] NO VOLUME SUPERIOR VS. So mostrados: Faixa de Aerao A. Espao livre I. A parte tracejada externa representa o espao livre I.

29

FAIXA LIVRE A

30

O desenho mostra que com o crescer do prdio vo surgindo vrias faixas livres A. O escalonamento dos andares propicia que mesmo com o crescer dos andares no aumente o valor da faixa livre que determina o recuo para aerao.

31

32

ESPAO LIVRE I

33

ESPAO LIVRE I E FAIXA LIVRE A: REBATIMENTOS

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captulo 2 DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO E DINMICA DE MERCADO

O perodo que compreende a dcada de 60 at finais dos anos noventa define o inicio e a consolidao do mercado imobilirio que se desenvolve paralelamente

metropolizao da cidade de So Paulo. Este mercado se impulsiona de forma definitiva com o advento do BNH Banco Nacional da Habitao, resultado da montagem em 1964 pelo Governo Federal atravs da lei 4.380 de 21 de agosto de 1964 do Sistema Financeiro da Habitao:
Art.1 O Governo Federal, atravs do Ministro do Planejamento, formular a poltica nacional de Habitao e de planejamento territorial, coordenando a ao dos rgos pblicos e orientando a iniciativa privada no sentido de estimular a construo de habitaes de interesse social e o financiamento da aquisio da casa prpria, especialmente pelas classes da populao de menor renda. Art.2 O Governo Federal intervir no setor habitacional por intermdio: I- do Banco Nacional da Habitao II- do Servio Federal de Habitao e Urbanismo III- das Caixas Econmicas Federais, IPASE, das Caixas Militares, dos rgos federais de desenvolvimento regional e das sociedades de economia mista. Art.3. Os rgos federais enumerados no artigo anterior exercero de preferncia atividades de coordenao, orientao e assistncia tcnica e financeira, ficando reservados: I. aos Estados e Municpio, com assistncia dos rgos federais, a elaborao e execuo dos planos diretores, projetos e oramentos para a soluo dos seus problemas habitacionais; II. iniciativa privada, a promoo e execuo de projetos de construo de habitaes segundo as diretrizes urbansticas locais 1 Ser estimulada a coordenao dos esforos, na mesma rea ou local, dos rgos pblicos federais, estaduais e municipais, bem como das iniciativas privadas, de modo que se obtenha a concentrao e melhor utilizao dos recursos disponveis. 2 A execuo dos projetos caber aos rgos federais para suprir a falta de iniciativa local, pblica ou privada.

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Este sistema estabelece um novo patamar para o mercado Imobilirio no pas. Cerca de 25% de todas as unidades edificadas receberam recursos do SFH. No perodo de estudo deste trabalho e particularmente entre 1964 e 1985 a oferta de financiamento aumentada drasticamente para o atendimento da demanda existente. As duas fontes de gerao de recursos a este sistema seriam a Caderneta de Poupana e o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Servio). Do total destes recursos, 70% seriam destinados a financiamentos habitacionais e operaes do Sistema Financeiro da Habitao. A taxa padro definida e repassada ao comprador da unidade habitacional monta em 12% ao ano mais correo monetria (comumente denominada Tabela Price).

Paralelamente a esta Taxa padro o Governo cria o Fundo de compensaes Salariais justamente para corrigir

eventuais distores entre o esperado descompasso do salrio e a inflao. O prazo mximo para a devoluo do emprstimo tomado atravs deste sistema seria de at 20 anos,diferentemente economia estvel de paises desenvolvidos e de

em particular os EUA,onde pode-se

atingir um prazo de at 35 anos.

Vale lembrar que o SFH tinha tambm um projeto poltico. Na cartilha do governo,ao alargar a faixa de proprietrios ,estavase aumentando a dose de conservadorismo na base da sociedade.Ao viabilizar o sonho da casa prpria o governo aumentava sobremaneira sua base de apoio poltico.Outra questo importante foi a deciso de utilizar um sistema construtivo que empregasse mo de obra intensiva e com baixa qualificao,de forma a absorver os enormes contingentes de desempregados que chegavam nas grandes cidades ,diminuindo portanto,eventuais tenses sociais.Na verdade ,a opo por uma tecnologia convencional e de baixa produtividade praticamente consolidou o padro de construo que temos no Brasil at hoje.9

FONSECA, 2004. p 239.

36

A partir, pois da abertura destas linhas de financiamentos por parte do estado e posteriormente com as mesmas regras aos bancos privados que se formata de maneira mais acentuada o Mercado Imobilirio na cidade de So Paulo. O desenvolvimento deste Mercado demanda um incio de profissionalizao de maneira consistente em funo do aumento de ofertas para suprir o aumento de demanda da metropolizao cada vez mais intensa principalmente nos bairros apontados neste trabalho. Nesta fase e ao final dos anos 60 as construtoras percebem o aumento de demanda para apartamentos voltados ao segmento mdio e a necessria mudana na escala da produo. As empresas que se destacam neste incio de empreendimentos residenciais-edifcios-voltados Classe Mdia so: Construtora Albuquerque Takaoka, Construtora

Formaespao, Construtora Alfredo Matias, Construtora Hindi, Gomes de Almeida Fernandes e a Adolpho

Lindenberg, esta ltima, porm no segmento de alto padro. A Construtora Albuquerque Takaoka, fundada em 1950 inicialmente atua em obras pblicas virias. Posteriormente se organiza para este novo nicho de mercado especialmente em apartamentos de 03 dormitrios e rea til de 120,00 m2,com 04 apartamentos tipo por andar ( o andar tipo configurando a forma do H)e 03 elevadores assim dispostos: 02 sociais servindo um a cada 02 apartamentos e um de servio comum aos quatro e com acesso s reas de servio. Observa-se a ausncia de balces externos sala ou quartos, pois ainda neste perodo o terrao no se configurava como uma exigncia de mercado, da os 120.000 m referiam-se to exclusivamente rea interna. Tal como as demais construtoras acima mencionadas,a

37

padronizao de acabamentos torna-se item necessrio ao atendimento da grande demanda.. No Padro Albuquerque Takaoka usa-se intensivamente revestimento externo em pastilhas cermicas em dois tons, caixilharia em alumnio com portas venezianas de correr nos dormitrios marcando externamente as fachadas. Salas de estar e jantar sempre integradas com piso em tbua corrida de largura 20 cm, dormitrios entregues no contra piso para recebimento de carpete por conta do comprador e em algumas vezes entregues pelo incorporador. Cermicas no piso das reas de cozinha e servio e azulejos nas paredes. Acabamentos de banheiros,piso e tampos em mrmore travertino nacional e azulejos nas paredes. Piso dos halls sociais, e hall de entrada em tbua corrida ou mrmore travertino nacional. Pedra natural tipo mineira nas reas externas do prdio ou mosaico portugus.O pavimento Trreo sempre austero com reas verdes e 01 salo de festas em piso de tbua corrida. No se privilegia neste perodo o programa do pavimento trreo. O equipamento comum e obrigatrio ser at meados dos anos 80 o salo de festas apenas.O equipamento piscina tambm tem seu uso restrito apenas a grandes lotes e com programa de apartamentos a partir de 03 dormitrios .Com esta padronizao de acabamentos e invariavelmente a planta tipo em H a Albuquerque Takaoka reproduz seus edifcios de maneira intensa principalmente nos bairros dos Jardins,Pinheiros e Paraso em sua maioria em programas de 03 dormitrios sendo uma sute. Tamanha seria esta padronizao tanto de acabamentos quanto e principalmente de fachadas, que segundo o corretor Sebastio Seabra da extinta imobiliria Roque e Seabra em depoimento a este trabalho: Reconhecia-se um edifcio da Takaoka distncia.

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A padronizao segue-se com o trabalho da Construtora Formaespao que inicia suas atividades em 1964. Sua estratgia seria tambm de manter uma rgida

padronizao,e focar lanamentos em bairros constantes deste trabalho mas em incio , neste perodo, de seu processo de verticalizao como Moema e Sto Amaro.Com racionalizao da planta tipo ainda mais rgida do que a Takaoka , segue o trao modernista dos arquitetos que contrata para seus projetos ; Eduardo de Almeida e Abrao Sanovicz.Diferentemente ainda da concorrente o hall de elevadores tipo concentra 02 elevadores que fazem as vezes de social e servio e com rea muito reduzida.Produz 02 sries de edifcios : Gemini e Modular com apartamento de 02 dormitrios com rea til a partir de 80,00 m2 at 03 dormitrios com concreto aparente 125,00 m2.A estrutura marcada em interna e externamente e com

fechamentos em blocos de concretos aparentes com pintura externa aplicada diretamente sobre o bloco e com revestimento interno. Se nestas duas primeiras a conduo da empresa foi gerida por engenheiros o caso da Construtora Hindi emblemtico. Um raro caso de empreendimento gerido por um arquiteto, Anuar Hindi e organizado no incio dos anos 60. Tambm focado na classe mdia e ofertando apartamentos

confortveis de 02 e 03 dormitrios desenvolveu uma linha de montagem que inclua serralheria prpria para a confeco da caixilharia.Mais do que a Albuquerque Takaoka, a Hindi conseguiu desenvolver um padro de qualidade que agregava preo na revenda .E diferentemente de suas concorrentes , abandona em determinado momento o desenho contemporneo e simples das fachadas e inicia um padro de edifcios com desenho de referncias neoclssicas o que iria caracterizar o Padro Hindi de Qualidade e seria amplamente adotado em fins dos anos setenta pela Construtora Adolpho Lindemberg. O

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engenheiro Adolpho Lindemberg em depoimento edio comemorativa de 60 anos do Secovi recorda que
Em meados dos anos 70 e as facilidades proporcionadas pelo SFH houve uma exploso de construes de prdios na cidade. Todos queriam morar em apartamentos .Foi uma poca de grande expanso quando chegamos a construir 60 prdios ao mesmo tempo.

Mas neste perodo inicial so a construtora Takaoka e a Hindi que estabeleceram as principais padronizaes a serem seguidas pela concorrncia e que continuaram como padro neste segmento de 02 e 03 dormitrios durante este perodo inicial. Com a racionalizao iniciada em fins dos anos setenta e a necessidade de reduzir custos, ambas introduzem o carpete entregue em substituio aos tacos ou assoalhos. A partir da o padro de entrega passa a ser o contra piso entregue para colocao do carpete ,agora e principalmente por conta do comprador. O programa especfico para apartamentos de 02 e 03 destinados classe mdia continuar constante nas ofertas ao longo do perodo deste trabalho, pois retm desde o incio do SFH o maior volume de financiamento conforme tabela: Financiamento Imobilirio [em milhares de unidades]
Tipo de mercado Popular Econmico Mdio Superior Porcentagem de atendimento 24 39 82 75
fonte: BNH, relatrio anual de 1972

O Mercado Imobilirio na cidade de So Paulo impressiona pelos nmeros, por sua instabilidade atrelada sempre a instabilidade da economia e da sua inconstncia no nmero de lanamentos.

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Evoluo do nmero de lanamentos de unidades residenciais na cidade de So Paulo. Ano unidades 1977: 13.828 1978: 12.998 1979: 12.781 1980: 18.539 1981: 32.294 1982: 32.554 Ano unidades Ano unidades 1984:11.378 1985:12.186 1986:31.790 1987:16.377 1988:23.455 1989:18.347 1991: 12.780 1992: 10.434 1993: 21.663 1994: 24.868 1995: 26.567 1996: 30.990

fonte: Embraesp-, relatrio anual de 1983 referente aos ltimos 5 anos.

Uma caracterstica marcante do mercado imobilirio como um todo, em todas as pocas e em todos os paises a ausncia de sustentao prpria, quer dizer, o mercado imobilirio reage s mudanas econmicas diretamente e na mesma proporo que os fatos econmicos determinam as mudanas na conjuntura e no fluxo de capitais. Assimilar rapidamente mudanas econmicas e propor alternativas viveis faz parte do cotidiano de um incorporador.10

E mesmo apesar desta constatada inconstncia, o volume de faturamento deste mercado alcanar em fins dos anos noventa, algo em torno de 2.64 bilhes de dlares anuais, segundo dados extrados de relatrio anual da Embraesp de 1998. A qualidade construtiva e de acabamentos caracterstica dos anos 60 assim como a oferta de espao generoso comea a ser transformada a partir desta grande demanda do SFH. No incio dos anos setenta o programa ainda no prioriza o banheiro privativo, o chamado dormitrio sute. Nos apartamentos iniciais lanados pela Albuquerque Takaoka o programa de 03 dormitrios possua apenas 01 banheiro servindo a parte ntima, mas sem abrir mo das

dependncias de empregada. J em meados desta dcada o dormitrio sute torna-se diferencial de venda para o 03 dormitrios de padro mdio. Para o programa de 02 dormitrios o segundo banheiro tambm aparecer em fins
10

FONSECA, 2004. p 222.

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da dcada de 70, a dependncia de empregada se mantm e em algumas tipologias de plantas possui 02 portas ;alm do acesso pela rea de servio um segundo acesso ao corredor dos dormitrios o que futuramente iria se caracterizar como um terceiro programa : o apartamento de 02 dormitrios com o terceiro opcional.Faz-se importante lembrar que com a lei 7.805/72 ,anteriormente comentada, as questes de reas computveis reduziram a circulao comum no andar tipo dos edifcios a partir dos anos setenta e ainda neste perodo inicial, nota-se a ausncia de terraos como elemento fundamental ao programa o que aconteceria a partir dos anos 80. Continuando nos anos setenta o marketing imobilirio especializado praticamente inexistia bem como a pesquisa de mercado de maneira to especfica como se observa hoje. Pelos anncios levantados junto aos cadernos imobilirios dos jornais O Estado e Folha de So Paulo, a apresentao de um lanamento imobilirio se resumia a uma planta muitas vezes sem lay out de moblia e com medidas internas. O texto direto e focado no bairro e na rea de venda, assim como nos valores e condies de pagamento. Em um perodo onde a preocupao se restringia ao espao interno do apartamento, as reas de lazer se resumiam em salo de festas e piscina. A preocupao com a imagem do edifcio no era uma prioridade da poucos anncios apresentavam as

perspectivas para ilustrao das fachadas. A definio do tipo de empreendimento e seu nmero de dormitrios segundo palavras de Oswaldo Almeida - diretor e fundador da Imobiliria Triumpho - em entrevista ao autor era: mais pelo feeling ou palpite da comercializadora do que propriamente devido a uma pesquisa, at porque naquela poca se vendia tudo.

42

Com relao ao papel do arquiteto, percebia-se uma interferncia e liberdade acentuada destes profissionais no desenvolvimento tanto do programa quanto na especificao dos acabamentos. Segundo o Arquiteto Roberto Candusso em entrevista ao autor, e durante os anos 70, gerente coordenador da incorporadora e construtora Gomes de Almeida Fernandes, atual Gafisa, a remunerao dos honorrios de projeto representava algo entorno de 1,4 % do custo estimado da obra o que relativamente representava um ganho maior comparando-se a remunerao dos anos 90. No havia na poca o trabalho de coordenao por parte do arquiteto dos demais projetistas envolvidos assim como a qualidade do projeto executivo e a quantidade de

informaes constantes nos

desenhos estavam muito

aqum da qualidade exigida no trabalho dos escritrios ao final dos anos 90. Ora, a criao das Zonas de Uso e coeficientes de aproveitamento da lei 7.805/72 juntamente com o novo Cdigo de Edificaes que a partir de 1975 reformula o antigo Cdigo de Obras (ato 663/34) criam limitaes de uso e ocupao assim como recuos e faixas de iluminao e ventilao que restringem a implantao dos edifcios no lote urbano. A lgica desta nova lei estabelece uma relao entre verticalizao e ocupao. Assim, quanto maior for a projeo no lote, menor ser o coeficiente de

aproveitamento. E ainda, quanto mais se verticaliza, maiores sero os recuos laterais definidos pelas faixas de ventilao e iluminao obrigatrias. A partir de ento o arquiteto passa a ser um importante articulador desta equao de adequao do

empreendimento ao lote e principalmente um otimizador do potencial construtivo desejvel para a viabilizao do empreendimento. Esta importncia e responsabilidade ir se acentuar em finais dos anos 90 j com a diminuio da

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oferta de lotes nos bairros apontados neste estudo e seu conseqente e acentuado aumento de valor. Densidade demogrfica da cidade de So Paulo
Ano 1980 1991 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Densidade demogrfica [hab/km] 5.616,55 6.638,89 6.537,12 6.595,63 6.653,66 6.715,85 6.781,73 6.847,62 6.909,47 6.951,07 6.992,92 7.035,02
fonte: Fundao SEADE

Sntese do comportamento dos preos de terreno no municpio de So Paulo

Perodo 1959.196 4 1964.197 6 1976.198 0 Caracterstica dos preos dos terrenos Decrscimo real dos preos dos terrenos Acrscimo real dos preos dos terrenos Decrscimo real dos preos dos terrenos

fonte: MARCONDES, 1986. p 76.

No incio dos anos 80 encontraremos um mercado imobilirio mais organizado e focado principalmente no desenvolvimento de bairros j consolidados por sua infraestrutura e com grande potencial para lanamentos como Moema, Vila Nova Conceio, Vila Mariana e Itaim Bibi. Em funo do acirramento de ofertas o marketing imobilirio vai encontrando maneiras para o diferencial dos lanamentos. Ainda neste incio e sem o atual Cdigo de Defesa do

Consumidor( lei 8078 de 11 de setembro de 1990) o

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lanamento

se fazia

segundo depoimento do Eng.Luiz

Srgio Teixeira da extinta construtora Bogosian:

Com o protocolo de entrada do processo de aprovao na Sehab (Secretaria da Habitao) e uma placa no terreno ainda em processo de demolio dos sobrados que o formavam.

Nos anncios imobilirios coletados para esta pesquisa so ntidas as diferenas de apresentao entre as dcadas de 70 e 80, includas a a introduo de plantas tipo, devidamente decoradas com o lay out proposto e coloridas, perspectivas da volumetria proposta e no raras maquetes expostas nos stands de vendas.
Edifica-se a base da arquitetura de imagem, que procura utilizar o estilo, como elemento de marketing, associando-se na publicidade, esta sim muito bem desenvolvida e preparada, o carter de durabilidade e austeridade de determinado estilo, ou a modernidade e jovialidade a outro determinado estilo. Pouca arquitetura e muito discurso a tnica que caracteriza os anos 90.11

Distribuio de lanamentos de edifcios residenciais da cidade de So Paulo Relatrio anual 1985 Centro: 12% Oeste: 19% Norte: 8 % Leste: 12 % Sul: 49 % Estimativa dos ltimos 15 anos Centro : 3% Oeste : 19% Norte : 10% Leste : 24% Sul: 44 %

fonte: Informativo Imobilirio embraesp, relatrios anuais de 1985 a 2001 O fantasma da venda, ou da no venda, a tudo comanda. A venda do imvel ponto nevrlgico de todo o processo, seja para grandes ou pequenos incorporadores. A venda do imvel sempre o momento mais difcil e complicado do processo,razo pela qual h uma clara valorizao do agente de vendas , e mais recentemente daqueles profissionais que ,na opinio destes agentes de vendas ,contribuem para diminuir o prazo de comercializao dos imveis12

11 12

FONSECA, 2004. p 413. FONSECA, 2004. p 161.

45

Incorporadoras por nmero de unidades lanadas no municpio de So Paulo. 1985.1990 Encol Gafisa Cyrella Briquet Bani Roque e Seabra Itapu Galli Goldfarb Plano Melhor Encol Gafisa Rossi Company Cyrella Kauffman Galli Inpar Reitzfeld Marques e Godoi Company Gafisa Rossi Cyrella Inpar Markka Schain Brascan Tecnisa Goldfarb Galli Bani 1750 1333 454 581 683 388 1208 2610 1.536 4.654 4.317 2.265 2.978 444 443 299 852 553 436 1.006 1.115 3.124 3.718 3.522 5.731 548 852 665 483 1.606 1.612 447

1990.1995

1996.2002

fonte: dados brutos da Embraesp.

Na verdade, o mercado imobilirio responde,assim como outros setores, conjuntura econmica estabelecida. Neste incio dos anos 80 e durante boa parte deste perodo se retoma, com o aumento dos custos de terreno ,a inflao e as altas taxas de juros; o sistema de construo a preo de custo.Focalizando-se pontualmente como exemplo o bairro de Moema que teve um acelerado processo de

verticalizao durante este perodo ,vrias Incorporadoras e

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Construtoras viabilizaram empreendimentos a preo de custo real onde o valor do terreno adquirido repassado cotistas com sobrevalor agregado que correspondia ao lucro da Construtora ou do Empreendedor.A partir da a Construtora passa a ser uma prestadora de servios cobrando uma taxa mensal sobre os gastos globais da obra ou seja materiais e mo de obra envolvidas no

empreendimento.Desta maneira,mesmo agregado o lucro ao valor do terreno,o custo final para o cotista que adquire este imvel ainda fica abaixo do valor de mercado de venda deste imvel o que leva ao investidor ou ao

comprador/usurio um resultado financeiro igual ou maior do que poderia ser obtido no mercado financeiro.A Construtora Bogosian e a Incorporadora Fresno foram exemplos desta prtica de gerenciamento.As taxas de administrao

cobradas pelas construtoras aos investidores desta poca bateram recordes de valores chegando a 20% e em alguns casos isolados a 25% ,taxas estas que em fins dos anos 90 seriam impraticveis. Em meados de 1980 inicia-se a reduo de reas teis, diminuindo e racionalizando o tamanho de dormitrios, living, cozinha e rea de servio. Curiosamente o uso de terraos passa a fazer parte do programa o que como j vimos raramente aconteceu em projetos dos anos setenta e mesmo com a anexao das reas de terraos ,o total til mantm seu ritmo de diminuio gradativo. Valores mdios de rea total e til lanada no municpio de So Paulo 2 dorm 1985.1989 m til em US$ m total em US$ 1990.1994 m til em US$ m total em US$ 808,93 467,83 3 dorm 945,19 522,15

1021,61 565,69

1253,98 663,58

47

2 dorm 1995.2001 m til em US$ m total em US$ 841,73 485,66

3 dorm 1026,24 583,33

fonte: Embraesp /relatrio anual de 2001 retrospectivo.

O Terrao na verdade vai suprir a falta de espao interno da unidade e esta idia se ampliar como veremos ao final dos anos 90. Mas dentro da vigncia do cdigo de obras no perodo(a lei 7.805/72) o terrao entra na composio da rea til de venda e no rea computvel para efeito de potencial construtivo.Havia ainda uma caracterstica peculiar que limitava a profundidade deste terrao 1,20 m e que balizava esta rea no computvel ou seja o que passasse desta medida passaria a ser computvel.Ao incorporador a lei favorece no aumento da rea til total a ser

comercializada

e esta rea de terraos muitas vezes

compensar a rea de circulao comum j diminuta e computvel para efeito de potencial construtivo,porm no vendvel. O programa do apartamento se adapta a reduo gradativa que se inicia e uma das primeiras mudanas deste perodo e o de repensar a dependncia de servio ou quarto de empregada que no raro nos anos 70 j teve dimenses confortveis se comparado com as novas dimenses que seriam propostas a partir daqui. Muito embora houvesse restrio com relao s medidas mnimas de dormitrios de empregada (2,00m x 2,00m) para efeito de aprovao do projeto pela municipalidade, o que o mercado ou os arquitetos fizeram foi alterar sua denominao de dormitrio para despensa. Ainda e muito usual foi posicion-lo de tal forma a torn-lo reversvel transformando-o no 3 dormitrio opcional.Esta idia tornou-se comum em lanamentos, pois anunciava-se 02 dormitrios com o 3 opcional ou seja trabalhava-se o conceito da venda como um 3 dormitrios

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porm com rea til reduzida e conseqentemente seu preo de venda. As demais dependncias de servio, cozinha e lavanderia seguiram a mesma tendncia de reduo. A largura das cozinhas anteriormente e pela amostragem levantada por este trabalho trabalhava com 3,00 metros de largura e a reduo para o programa de 02 dormitrios chegou em fins dos anos 90 a 1.60 de largura. Da mesma forma a rea de servio / lavanderia se adqua para acomodar mquina de lavar e tanque em uma largura reduzida a partir de 1,30 m. Os dormitrios em lanamentos da dcada de 70 tinham em mdia 3.00 por 3.50 metros e muitos chegado a 4,00 metros de comprimento. As dimenses comeam nos anos 80 com 2.70 por 3,20 metros e chegam ao final dos anos 90 a 2.50 x 2.50 metros .Os armrios antes internos s fachadas passam a ser nichos que marcam as elevaes com largura de 1.20 metros e profundidade de 0,55.O maleiro superior nesta solues se inviabiliza pois via de regra a viga passa pela parte interna deste nicho/armrio. A reduo interna reala a necessidade do dormitrio sute. Os banheiros tiveram sua largura e comprimento reduzidos a um padro mnimo em fins dos anos 90 de 1.20 metros de largura por 2.20 metros de comprimento.A reduo torna o lay out interno do banheiro com limitaes e leva a cuidados na especificao da profundidade da bancada de lavatrio pois corre-se o risco na pior das hipteses de comprometer a abertura da porta e na melhor , a colocao da guarnio nos batentes . Evoluo de reas teis mdias de apartamentos na cidade de So Paulo, por nmero de dormitrios 2 dorm 64,87 59,24 60,11 57,51 3 dorm 114,03 97,69 98,72 98,51

1985 1987 1989 1991

49

1993 1995 1997 1999 2000

2 dorm 55,65 57,04 54,63 54,34 53,19

3 dorm 82,50 83,37 74,93 73,17 80,52

fonte: Embraesp, relatrios anuais do perodo

rea por tipo de apartamento por perodo 2 dorm 1985.1989 m til m total 1990.1994 m til m total 1995.2001 m til m total 59,48 102,84 3 dorm 100,17 181,32

57,05 103,03

85,42 161,41

55,54 96,27

79,27 139,69
fonte: Embraesp

As dimenses do living igualmente se reduziram. Se no incio dos anos 70 no havia medida de sala com menos de 3,50 metros de largura,tanto seu comprimento quanto sua largura foram-se reduzindo a ponto de chegarmos a 2.50 metros de largura para sala de apartamentos de 02 dormitrios em fins dos anos 90. Mas assim como se percebe esta clara reduo

apresentada por este trabalho atravs de dados e levantamentos aqui expostos, fundamental perceber que a maneira de se comercializar o apartamento invariavelmente mudou. Agrega-se a partir de 1980, com o claro aumento do nmero de incorporadoras e o conseqente aumento de ofertas, o Marketing imobilirio,agora mais desenvolvido e alimentado por pesquisas mais elaboradas, como

instrumento de otimizao de vendas .

50

Nas entrevistas que compe este trabalho muitas opinies convergem para alm da evidente questo do aumento de custos do terreno e da diminuio do poder aquisitivo da classe mdia de maneira geral. Apontam algumas delas, em especial as dos agentes imobilirios,para a mudana da maneira de morar referindo-se a necessidade de praticidade e da mudana de hbitos. Pois a partir da diminuio dos espaos desenvolvem-se discursos que justificam o corte das medidas pela praticidade necessria aos tempos modernos e realam a qualidade de vida. A industria moveleira acompanhou a reduo dos espaos de sala reduzindo o tamanho dos mveis e a de eletro domsticos acompanhou o estreitamento das cozinhas com a reduo das medidas externas de mquinas de lavar e geladeiras sem reduzir sua capacidade em litros. Em fins da dcada de 80 surgem os grandes stands de vendas com muitas vezes um real apartamento do modelo e

construdo

para

referncia

comprador

completamente mobiliado. Agrega-se ao desenvolvimento imobilirio a figura do arquiteto de interiores ou

simplesmente um decorador que a partir dos anos 90 emprestar seu nome ao empreendimento como item agregado para a venda.A grande incoerncia est no fator econmico que impede o comprador de decorar seu futuro apartamento conforme o modelo apresentado pois o valor total para implantao deste cenrio ou decorao muitas vezes equivale, na melhor das hipteses, a 40% do valor total de aquisio do imvel.Da, os mveis comprados ou reaproveitados pelo morador no ao novo imvel muitas vezes serem inadequados aos diminutos espaos.
O fato novo, recente, que eles (os promotores imobilirios ou incorporadores) no vendem mais uma moradia ou um imvel, mas sim urbanismo. Com ou sem ideologia,o urbanismo tornase valor de troca.O projeto dos promotores de vendas se apresenta como ocasio e local privilegiados:lugar de felicidade numa vida cotidiana miraculosa e maravilhosamente

51

transformada.O imaginrio do habitat e sua unidade d uma prtica social que no tem necessidade de um sistema.13

Unidades lanadas por nmero de dormitrios e valor do m de venda Total de unidades tipo 1985.1989 2 dorm 3 dorm 1990.1994 2 dorm 3 dorm 1995.2000 2 dorm 3 dorm Total m lanado Valor mdio do m em US$ Total em US$

47.763 29.048 58.056 33.467 128.232 104.084

4.912.302 5.267.196 5.981.604 5.402.215 12.345.572 14.540.299

467,83 2.298.122.245 522,15 2.750.266.391 565,69 3.383.733.567 663,58 3.584.801.830 485,66 5.995.750.498 582,33 8.467.252.317

fonte: dados brutos Embraesp-Relatrio Balano Mercado Imobilirio 1985-2000

Diretrizes de funcionamento do Sistema Financeiro e Condies de financiamento (resumo): Valor do imvel [valores atualizados para jan.98] Mnimo: de acordo com a renda apresentada pelo adquirente, sendo possvel financiar imveis com valor mnimo de R$ 37.300,00 nos casos de renda efetivamente comprovada. Mximo: Para SFH os valores de compra e venda ou da avaliao no podem ser maiores que R$ 300.000,00; Para a Carteira Hipotecria no h limite mximo Financiamento Mnimo: R$ 26.100,00 [SFH e Carteira Hipotecria] Mximo: R$ 150.000,00 [SFH] e R$ 200.000,00 [Carteira Hipotecria]

13

LEFEBVRE, 1991. p 25.

52

Percentual Financivel [tomando-se por base o menor dentre os valores de compra e venda e avaliao] SFH: com comprovao de renda, at 70% com declarao de renda: at 50% Carteira Hipotecria: com comprovao de renda, at 60% com declarao de renda: at 50%
fonte: Secovi

Valores de venda e rea total lanada no municpio de So Paulo por qinqnio Total de unidades [em milhares] 1985.1989 1990.1994 1995.2001 Total 16 anos 106.594 105.552 284.447 496.620 Total de m Valor mdio do m em US$ 528,63 659,28 Total em US$

17.010.375,00 14.252.360,06 36.028.892,25 67.291.627,46

8.992.194,54 9.396.295.940,36

610,13 21.982.308.028,49 599,35 40.370.798.584,39

fonte: Banco Central do Brasil, 1998

O processo de aquisio do terreno pelo incorporador em contraponto aos anos 70 onde a compra era feita por impulso, se inicia com as seguintes consultas: Ao arquiteto ou arquitetos de sua confiana com relao legislao, zoneamento e uso permitido. Comercializadora sobre a vocao para o local escolhido e conseqente sugesto do produto e programa a ser lanado. O resultado inicial desta consulta pode ser uma sugesto por parte da Imobiliria consultada ou mesmo do

53

incorporador mas a deciso dever acontecer aps consulta e apresentao de pesquisa de mercado sobre: Nmero e tipo de lanamentos na regio. Valor de venda de rea til comercializada. Com estes dados em mos o Incorporador solicita concomitantemente a documentao do terreno para anlise jurdica e um estudo de massa ao arquiteto, com apresentao da planta tipo, nmero de unidades previstas e o total de rea til a ser comercializada. Tendo em mos este dado a Incorporadora realiza um estudo de viabilidade econmica onde se apura o VGVvalor geral de venda que o resultado da rea til total a ser comercializada e fornecida pelo arquiteto multiplicada pelo valor por m de venda fornecido pela Comercializadora no local escolhido VGV= rea til total x valor por m de venda A partir deste montante a ser arrecadado com a

comercializao do empreendimento que o Incorporador realiza suas contas de viabilidade preliminares: Total apurado de vendas x 15% = valor previsto de gastos com comercializao, publicidade e impostos (CPI). Este valor ser subtrado do VGV. Custo total estimado de construo (VC) - rea fornecida pelo arquiteto composta de: rea til total prevista + rea do pavimento Trreo + tico (andar tcnico) + rea prevista de subsolos x custo por m de construo. Valor a ser pago pelo terreno (VT).

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Da teremos a frmula com nmeros preliminares: VGV CPI VC VT = RESULTADO O resultado mnimo esperado ser o valor de um terreno. Conforme j exposto na dcada de 70 e incio de 80 apenas no repasse da cota aos compradores fazia-se um terreno inicialmente ao empreendimento e buscava-se em seu

futuro trmino um novo resultado.Em fins dos anos 90 o resultado esperado final seria o valor de um terreno . Mas dependendo dos valores envolvidos e dos riscos de lanamento em funo do excesso de ofertas na regio escolhida o resultado final numrico equivalente ao custo do terreno pode no interessar ao incorporador. O nmero balizador desta equao fundamentalmente o valor pago por m2 ao terreno que dever ser proporcional ao valor por m2 de comercializao uma vez que os valores de construo so proporcionais ou seja,o saco de cimento possui o mesmo valor no Bairro do Itaim Bibi e em Vila Mariana assim como so iguais os custos de mo de obra. O que diferencia o valor de venda do empreendimento e o valor de compra do terreno. A partir da aquisio do terreno pela Incorporadora, o processo toma um ritmo acelerado e independente do ritmo invariavelmente lento por parte da SEHAB (Secretaria da Habitao) no necessrio trmite de aprovao do projeto. A partir da primeira anlise pelo tcnico j possvel se planejar o lanamento e desenvolver as peas grficas que iro compor a venda do empreendimento.Forma-se uma equipe multidisciplinar com paisagista, arquiteto autor, ilustradores, decoradores e a comercializadora para a o detalhamento do programa do pavimento trreo e o desenvolvimento da imagem do empreendimento.

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Financiamento Imobilirio [em milhares de unidades]

Emprstimo Emprstimo FGTS outras fontes Total Mdia anual

1965.1979 1980.1982 1983.1989 1990.1993 1994.1997 total

1.561 848 375 573 102 3.459

913 786 566 235 183 2.683

2.474 1.634 941 808 285 6.142

165 545 118 202 71 192

fonte: Banco Central do Brasil,

Como vimos os nmeros mais importantes da equao de viabilidade inicial so fornecidos pelo arquiteto. No s os nmeros mas a certeza da viabilidade tcnica de aprovao que garanta o nmero final de unidades desejadas assim como o total de venda a ser alcanado. A compra do terreno afianada pelo arquiteto e os valores envolvidos nesta aquisio via de regra so considerveis. A remunerao do arquiteto, como comprovam os

depoimentos nas entrevistas apresentadas neste trabalho, vem sofrendo considervel reduo percentual no arranjo financeiro dos empreendimentos. Reduo que acompanha a desvalorizao da atividade de projeto em seu sentido mais amplo, na medida em que ela se encontra cerceada e, de certa forma, regimentada pelas estratgias e

procedimentos do marketing e de vendas, mas que, por outro lado contrasta com o aumento da responsabilidade e do volume de trabalho do arquiteto na posio que ele passou a ocupar como viabilizador da concretizao material e espacial destas mesmas estratgias

determinantes da produo imobiliria. Segue transcrio de entrevista realizada com Ivo Alves da Cunha, exemplificando a viso dos incorporadores e construtores sobre os assuntos aqui abordados:

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ENTREVISTA COM IVO ALVES DA CUNHA FUNDADOR E PRESIDENTE DA CONSTRUTORA GOMES DE ALMEIDA FERNANDES / GAFISA Jorge Munif Abussamra [JMA]: Quais as dificuldades de realizao e comercializao de um empreendimento ao longo deste perodo, 1970 a 2000, de desenvolvimento do Mercado Imobiilirio? Ivo Alves da Cunha [IAC]: Eu atuo no mercado desde a dcada de 70 e posso dar um testemunho de que, obviamente, existiam com origem nessa poca as grandes incorporadoras: a Hindi, a Lindenberg, e o Takaoka voltados para a classe mdia e a Gomes de Almeida Fernandes tambm para o segmento de luxo. Havia ento uma demanda reprimida imensa. O advento do Sistema

Financeiro de Habitao que se deu por volta de 1964 fez com que a comercializao imobiliria em 70 fosse uma coisa vertiginosa. Em 1974, na Gomes de Almeida Fernandes, eu fiz 38 lanamentos, em Perdizes, Itaim, Vila Nova Conceio que estava comeando naquele tempo, etc. A velocidade de venda era muito grande. No havia nem tempo de fazer os e stands. Enquanto se estava montando o stand o corretor fazia um planto pirata e se vendia tudo, no dava tempo de abrir o stand. Ns tnhamos um iglu que inflava e substitua o stand construdo que levaria muito tempo para ficar pronto. Evidentemente que o pas teve fases. O ano de 1970 foi brilhante, no incio dos anos 80 houve um grande movimentao em torno dos flats. Ento tivemos fases de refluxo, crise econmica, aumenta zero, reduz zero, mas depois a fase dos flats voltou com intensidade. Mas as flutuaes so inerentes ao mercado. Houve tambm um aumento do nmero de incorporadoras, ento a diviso do

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bolo ficou muito mais repartida, o varejo muito maior. H uma dificulade pelo nmero de lanamentos. Hoje o jornal de domingo quase no tem notcias, s tem anncios. Em 1970, se vendia um empreendimento em um final de semana, no tempo de preparar o terreno, aprovar o projeto e fazer a demolio o lanamento estava vendido. H uma relao a relao que sempre fao: visitas-reservasescrituras. A visita pode ser simplesmente um caf, a reserva implica o pagamento de um sinal e a escritura representa a consolidao. Na dcade de 80, eu diria que essa relao era a seguinte 35 visitas convertiam-se em 13 reservas e depois em 8 escrituras. Num horizonte mais recentes o nmero de visitas caiu para 20, com 8 reservas e 3 escrituras. Ento a venda j muito mais trabalhosas. O comprador vai hoje ao stand munido de mquina de calcular, d muito mais ateno aos detalhes, ao custo de condomnio, ao sistema de vagas, etc. Esse um claro sinal dos tempos. H agora tambm um outro aspecto importante, um fator novo e promissor: h muito dinheiro ingetado nos sistemas pelas vendas de aes das companhias que permitem financiamentos diretos com prazos de 100, 150, 200 meses, sem necessidade de comprovao de renda ou de passar por uma financeira. Isso deu uma revitalizao na velocidade de vendas, principalmente nas camadas mais emergentes, j que para os apartamentos de luxo as transaes incorporador. [JMA]: De que forma voc v a racionalizao do desenho da unidade dos apartamentos de dois e trs dormitrios e a conseqente diminuio de sua rea til? [IAC]: Isso est diretamente ligado ao custo dos terrenos. medida que os terrenos foram ficando mais caros e a legislao consolidando uma postura elitista a legislao sempre foram efetuadas direto com o

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urbana a cada plano diretor tem ficado mais restritiva, e portanto elitista surge a necessidade de reduzir as reas para poder tirar mais partido do potencial construtivo disponvel em terrenos mais caros. Este um lado. Outro lado o poder aquisitivo da populao que, como se acompanha na divulgao dos dados, no tem aumentado na proporo dos custos de produo. muito comum dizermos que preciso projetar de acordo com o tamanho do bolso. No de acordo com a beleza ou a esttica, mas com o tamanho do bolso. Muitas vezes um diferencial considerado pequeno, de 5% a 10%, pode fazer todo o sucesso do lanamento. Hoje em dia se compra preo e condio de pagamento. [JMA]: H 20 anos o cliente realizava o terreno no repasse da cota. Hoje ele vai buscar o terreno no final do empreendimento, falando de empreendedores pequenos e mdios. Por exemplo, o valor de um terreno na Vila Mariana, no incio da dcada de 80, estava em torno de U$ 500,00 por metro quadrado, j no final dos anos 90 no se comprava o mesmo terreno por menos de U$ 1.000,00. [IAC]: De fato, no se compra. [JMA]: Ento esta a relao que o senhor apreende? [IAC]: E o pior no isso. O pior que o preo aumentou e o aproveitamento [refere-se ao coeficiente de

aproveitamento] caiu. Ento muito comum um dono de terreno que tinha uma expectativa de preo, em funo de exemplos vizinhos, ficar inconformado com o que acontece com o preo que ele consegue em seu empreendimento aps uma mudana de legislao. Com isso o mercado entra em fase de estagnao de negcios. O preo aumentou em dollar e o aproveitamente diminuiu. Constituise um agravante com dois vetores convergentes.

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[JMA]: O Fbio Rossi da Itaplan e o Sebastio Seabra da Roque & Seabra declaram em entrevista que por volta dos anos 70 no havia pesquisa de mercado, o que havia era feeling. Evidentemente que o acirramento da concorrncia levou ao desenvolvimento de estratgias de venda como a pesquisa de mercado para efeito de lanamento. Me lembro que recentemente apresentei um projeto de um apartamento muito pequeno a um cliente e a reao de Fbio Rossi Filho, da Itaplan, presente apresentao, foi to entusiasmada que me convenceu de que tinha projetado um bom apartamento. As equipes de venda se sofisticaram muito em funo da diminuio das reas. Assim como tambm o produto. Nos projetos da Hindi e da Takaoka, o trreo era muito sisudo. Havia um jardim e um salo de festas e s. Hoje em qualquer lanamento de dois dormitrios h um sem nmero de equipamentos coletivos inventados para que o morador no fique no apartamento. Como o senhor v a sofisticao e o aumento da importncia do setor de vendas? [IAC]: Vem da concorrncia. o mesmo com os automveis. Para enfrentar a concorrncia os automveis precisam oferecer air bag, sistema anti-furto, etc. Mas voltando um pouco, antigamente, num concurso de arco e flecha, acertar no nvel 5 era sucesso absoluto. Hoje necessrio um acerto nvel 9. Voc precisa ter mais atributos, mais preos, mais local, mais marketing. Alm dos detalhes. Podemos falar disso mais adiante, ao tratar da questo do arquiteto. preciso rebuscar cada canto do apartamento para

oferecer alguma coisa diferente, um atrativo adicional. Eu tenho um amigo, que gosta de comprar e vender imveis, mas ele s procura aqueles saudosos apartamentos da Takaoka, da Gomes Fernandes, de 1970. As salas eram grandes, os apartamentos eram grandes, no havia esses atrativos e rebuscamentos como espao-gourmet, espaomeditao, contemplao, o jardim no-sei-o-qu, mas

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havia espao. Os projetos eram muito bem confortveis, com espaos muito mais generosos. [JMA]: Com relao ao papel do arquiteto no processo: h uma questo da expertise. Ele te d o nmero que voc espera para o seu VGV. Na dcada de 80, eu lembro, o cliente passava um fax para o escritrio, com o terreno que ele j estava pronto para comprar, ou que j tinha comprado, e a resposta era devolvida por fax, com a indicao do que era possvel fazer em nmeros e unidades a serem construdas. Hoje, se faz um estudo preliminar completo antes mesmo os da aquisio envolvidos do terreno. so

Evidentemente

valores

hoje

elevadssimos. E quem d o tom do que de fato tem que ser feito o comercializador. Ele molda o empreendimento, chegando at a determinar o desenho da fachada. Falando da autonomia de projeto e da liberdade do arquiteto, como voc v essa afirmao? [ICM]: O corretor corretor, no mais que isso. Quando um imvel no vende ele pode dizer que alguma indicao sua no foi seguida no projeto e quando vende bem, ele pode considerar que o dono do mundo e que as vendas aconteceram por causa dele. Eu acho que a imagem do edifcio nas grandes construtoras, como a Gomes

Fernandes sempre teve uma identidade determinada: sua fachada, seu desenho, seus requisitos bsicos. Ela nunca se dobrou de joelhos diante do corretor. Pelo contrrio, ela sempre teve sua afirmao. Quando se passa em frente de um edifcio da da Gomes Hindi, de Almeida Fernandes, da

Lindemberg,

rapidamente

se reconhece a

construtora atravs dessa identidade visual. Acho que o arquiteto passou a ter uma funo fundamental a partir do grande aumento do custo dos terrenos e das restries cada vez maiores da legislao. Antigamente o

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empresrio pedia ao arquiteto um apartamento de um determinado tipo e rea e com uma identidade determinada. Hoje, com o acirramento da competitividade e o enorme aumento do custos do terreno, o trabalho da arquiteto passou a ser fundamental para o sucesso das vendas. preciso criar diferenciais atrativos, como ligaes

independentes entre reas privativas e de servios, churrasqueiras na varanda, vagas de estacionamento otimizadas, e, principalmente, a melhoria da relao entre rea privativa e rea equivalente de construo, este um item importantssimo que faz toda a diferena. H um exemplo que construmos, com projeto do [arquiteto Roberto] Candusso, no alto da Bela Vista, em que o apartamento tinha 90m e era necessrio oferecer,

obrigatoriamente, duas vagas de garagem, que ocupam 50m, e portanto tm um peso muito grande no total de rea construda. Foi criada uma soluo alternativa, com muita ajuda do arquiteto: a garagem ficou na altura do solo, coberta com policarbonato, de vender. e com isso esse tivemos a

possibilidade

Utilizamos

diferencial,

originado numa questo de projeto, como publicidade. Fizemos no stand de vendas o apartamento decorado e a garagem, construmos a cobertura, humanizamos o

espao com vegetao. O sucesso nesse caso esteve muito relacionado ao trabalho do arquiteto. Este profissional hoje um grande parceiro, na busca dos espaos e dos algo a mais na conformao dos projetos. Com o mesmo tijolo e massa, ou seja, com o mesmo custo, pode-se chegar a um resultado bonito ou feio, de bom gosto ou de mau gosto. O arquiteto hoje um aliado essencial do empresrio imobilirio. Eu trabalho com um grupo de cerca de cinco arquitetos. O Candusso, por exemplo, comeou como desenhista na Gafisa, antes mesmo de ser arquiteto. Trabalho tambm com o Jonas Birger, com o Cambiaghi. H um projeto no Alto da Lapa, Spazio delAqua, que era um

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grande desafio. O terreno era redondo, em quadras arredondadas. Tinha 25 mil m, rea que comporta 7 edifcios. Mas s foi possvel definir a implantao dentro destes edifcios num terreno to especfico com a ajuda do arquiteto.

63

captulo 3

ATUAO E FORMAO: A PRODUO IMOBILIRIA E A PRTICA PROFISSIONAL DO ARQUITETO

Eu no conheo melhor servio que um arquiteto possa prestar como profissional, do que o de compreender que todo o edifcio deve servir instituio do homem, quer seja ela a instituio do estado,quer a da casa,ou a da aprendizagem, da sade ou do lazer. Uma das grandes deficincias da arquitetura, hoje, que essas instituies no esto sendo definidas, mas apenas dadas por um programa, e transformadas em edifcio. Louis I. Kahn

Em uma entrevista entre os arquitetos americanos, Peter Eisenman e Frank Gehry,14 ambos falam sobre a ansiedade do incio de um projeto e o desafio de adequar o que Eisenman chama de rabisco emocional s condicionantes envolvidas, programas, custos, entorno, legislao, etc... Independentemente de todas as tcnicas e teorias sobre projetao, o incio do processo de projeto se reveste de uma ansiedade sim, por vezes angustiante, por vezes divertida. Procuro fazer um rebatimento de certos conceitos a um edifcio construdo, e cujo projeto foi procedido de alguns rabiscos e algumas dvidas. Projetar nas condies vigentes do mercado imobilirio implica em desafiar as dificuldades impostas pelas atuais restries oramentrias e pela padronizao dos conceitos de forma, materiais e tcnicas. O rabisco inicial sobre a implantao em terreno, a orientao solar e legislao definem um primeiro retngulo
14

Em Revista Architectural Record/Abril 1997.

64

ou uma primeira imagem, as primeiras linhas de um projeto arquitetnico que segundo Vittorio Gregotti no ainda arquitetura, mas to somente um conjunto de smbolos com os quais tentamos fixar e comunicar nossa inteno arquitetnica e este percurso atravs deles nunca retilneo, mas uma paciente e contnua reelaborao, uma tentativa de solidificao do projeto. Mas porque o retngulo inicial e no uma meia elipse inserida em um retngulo? A idia da primeira linha me faz recordar uma srie de discusses sobre forma ao longo de nossa formao de arquitetos. A ponderao de Louis Kahn sobre alterar sua forma em benefcio de sua funo e vice versa me parece a mais correta. O ponto central da discusso do funcionalismo como doutrina esttica, portanto, segundo Joo Rodolfo Stroeter, a relao entre forma e funo. Em seu livro, cita uma fase de um historiador ingls, Sir Edwin Lutyens, para quem A arquitetura comea onde termina a funo. Desta forma, a funo no define por si s a forma de um edifcio, j que existem diferentes solues e formas para um mesmo problema de ordem prtica, e a escolha fica com o arquiteto. Cada tomada de deciso, assim como a somatria de todas as decises, que fazem a arquitetura, ou a forma da arquitetura. o partido que incorpora os desgnios do arquiteto quanto implantao do edifcio no terreno, orientao, acessos, dimenses de ambientes etc. S em uma segunda etapa (ao mesmo tempo simultnea, porque o processo interativo, segundo e principalmente Louis Khan) se formam melhor as preocupaes com espao, escala, propores e volumes.

65

Uma nova abordagem sobre esta questo foi colocada por Charles Moore ao estabelecer uma diferena entre os termos ingleses shape (formato ou configurao) e form (forma). No claro raciocnio de Moore, a forma segue a funo, ao delimitar uma rea dentro da qual, as coisas (objetos ou edifcios) podem ganhar formatos.
A colher um objeto com parte cncava que retm um lquido, qual se prende um cabo que facilita segur-la em movimento, alm de proteger a mo de quem a segura, quando o lquido est quente. Do mesmo modo, uma cadeira um trecho de plano, levantado a certa distncia do solo, para que nele as pessoas se sentem mais comodamente do que no cho. A forma da colher (ou da cadeira) uma s, mas podem ser-lhe dados infinitos formatos.15

Nestes exemplos, as escolhas se baseiam um pouco na funo utilitria e muito na funo simblica, que incluem padres culturais e valores pessoais, evidente que os exemplos da colher e da cadeira simplificam ao extremo a relao forma/funo principalmente no caso da arquitetura, onde devido riqueza e complexidade de funes, torna-se difcil determinar com clareza, onde termina a forma e comea o formato em um edifcio. O programa para edifcios residenciais (02 e 03 dormitrios) de mdio padro sempre de uma objetividade superlativa. A planta do pavimento tipo deve ter uma circulao muito racional aja visto ser computvel para efeito de

aproveitamento mximo e atender amplamente ao diminuto programa.

Porque a planta assume na arquitetura racionalista um papel de projeo preeminente, estruturalmente revelador de todo o organismo, e parece reduzir as intenes expressivas a uma coerncia interna a partir da coerncia da prpria figura? Novamente a resposta parece superar a rea da metodologia da representao para apresentar-se como uma tentativa de instituir mtodos de controle preventivos sobre o valor global da resposta arquitetnica.16

15 16

CURTIS, 1996. GREGOTTI, 1975.

66

A prpria noo de composio sempre esteve baseada no entendimento de que o objeto arquitetnico um todo constitudo por partes; j o conceito de carter mais complexo.
Qualquer edifcio apresenta algum tipo de composio e possu carter. No entanto, composio correta e carter adequado conceitos que no podem ser definidos de maneira permanente - so qualidades exclusivas de artefatos cuja constituio resultado de um engajamento decidido com os aspectos especficos do problema. Alm do tratamento de paredes, pisos e tetos, da organizao planimtrica e da relao partido/contexto, importante salientar a importncia da organizao volumtrica do objeto na determinao de seu carter. Assim, este resulta da combinao de fatores bidimensionais, tridimensionais e de relao com o entorno.17

Para Norberg-Schulz18 o carter de um espao ou edifcio determinado por sua constituio fsica. Neste caso, todo o espao ou edifcio teria algum tipo de carter.
Mas alm do tratamento das paredes, pisos e tetos, da organizao planimtrica e da relao partido/contexto importante salientar a importncia da organizao volumtrica (tridimensional) do objeto na determinao do seu carter. Assim, o carter de um edifcio ou grupo de edifcios resultante da combinao de fatores ao mesmo tempo bidimensionais, tridimensionais e de relao com o seu entorno.

O projeto do edifcio tem relativa liberdade na fase de concepo. O resultado hoje invariavelmente questiona o papel do arquiteto como principal condutor de uma obra. O volume tridimensional acabado (com muito ou pouco carter?), que partiu de rabiscos bidimensionais por vezes se distorce e muda de percurso. Este percurso, segundo Vittorio Gregotti, nunca retilneo, e nem poderia ser, mas se reveste de uma paciente e contnua reelaborao, uma constante tentativa de tornar linha em volume nem sempre desejado.

17 18

MAHFUZ, maio / 2001. GREGOTTI, op cit.

67

Mas o que seria o desejvel seno a arquitetura revestida de conceitos apreendidos em nossa formao tanto com relao s questes funcionais quanto s formais e principalmente se estas resultarem em modelos ideais modernistas? Os conceitos modernistas marcaram e formaram nossa cultura arquitetnica justamente em um pas sem

referncias culturais de raiz. Desta forma os conceitos corbusianos aqui se estabeleceram de forma mais

contundente do que em sua prpria origem europia. A divulgao macia desta nova cultura a partir dos anos 50 por toda a imprensa e meios culturais, a criao de faculdades de arquitetura (Faculdade Nacional de

Arquitetura do Rio de Janeiro-1945 e posteriormente FAU Mackenzie 1947 e FAUUSP no ano seguinte) e o surgimento de uma arquitetura modernista genuinamente brasileira moldaram uma forte gerao de arquitetos que transmitiram estes conceitos de maneira to marcante que no s influenciaram todas as geraes seguintes como marcaram o ensino de projeto e sedimentaram de certa forma a imagem da profisso e do arquiteto. A postura do arquiteto formada neste perodo histrico a de um especificador auto-suficiente que no deixa espao ao questionamento de suas linhas ou a crticas sobre sua interpretao dos programas solicitados pelo cliente. O exerccio da profisso se faz ou em um restrito crculo

social vido em contratar as novidades do traado moderno ou atravs do Estado que a partir dos anos sessenta e setenta com o milagre econmico brasileiro contrata grandes obras e abre um sem nmero de concursos. Esta mesma forte arrogncia na defesa das tradies modernistas com o passar dos anos vai minando o papel do arquiteto junto sociedade e o faz perder espao para os

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engenheiros

que

assumem

empreendedorismo

do

mercado imobilirio. Sobre a renovao do conceito de projeto arquitetnico e sua didtica, Elvan Silva diz que os conceitos modernistas no consideram as transformaes do tempo e sociedade e esta didtica se fecha em si mesma repetindo modelos ideais modernistas. O panorama do mercado imobilirio hoje de maneira geral e especificamente no segmento de edifcios residenciais um claro resultado do auto isolamento do arquiteto,

gradualmente atravs dos anos, dos modos diretos de produo e que deram espao aos Agentes Imobilirios e Construtoras fortemente ligados a esta produo. Estes novos Agentes Imobilirios transformaram estes mesmos arquitetos quase que em instrumentos de marketing dos empreendimentos.
Toda a atividade projetual se d tomando como referncia um repertrio de imagens, modelos e tipos arquitetnicos que fornecem as hipteses que fundamentam a gerao do partido e s quais sero contrapostos os elementos de programa e stio, conduzindo a um projeto especfico que contm e qualifica o conhecimento prvio do projetista.19

O espao perdido pelos arquitetos aos agentes imobilirios contrape estes conceitos na medida em que a imagem final nos imposta e a volumetria muitas vezes no coerente com a funo equacionada da ao resultado do volume nem sempre desejvel ou hoje em dia, raramente desejvel. A nfase atribuda ao marketing e a imagem desejvel pelo empreendimento e no mais pelo arquiteto em detrimento da qualidade de projeto. Nesse sentido, relativizada a possibilidade de autonomia na elaborao do projeto, circunscrevendo-a ao que pode

19

SILVA, 1986.

69

ser feito, num contexto de mercado. Em oposio a esta atitude, por acreditar no ser possvel manter a qualidade do trabalho, alguns arquitetos preferem se afastar de

determinados segmentos de mercado, como o imobilirio, e enfatizar a qualidade como maneira de se distinguir, ou seja, como marketing. Se a Universidade hoje tem objetivos claros em se aproximar cada vez mais da sociedade, os cursos de arquitetura seguem esta tendncia? A didtica de ensino de arquitetura ainda fortemente ligada linha modernista percebe o distanciamento entre a prtica profissional e o ensino? Poucos arquitetos hoje, de grande experincia profissional e formados nos anos 50 e 60 possuem escritrios abertos e os que ainda permanecem no mercado tiveram a percepo das mudanas ocorridas e no se desconectaram do processo.
O cliente o espelho de uma sociedade. Atrs de cada cliente existe um espelho do que ele representa. Ento, no adianta dar ao cliente o que ele no pediu. Se lhe pede uma casa burguesa,no adianta vir com a idia de uma residncia de carter social. Acho isto um abuso antiprofissional, antitico, embora voc possa criticar a viso de seu cliente20

Alberto Botti em recente aula magna aos alunos da Universidade So Judas Tadeu, indagado sobre a

questionvel qualidade da arquitetura de shoppings centers, especificamente do Shopping Market Place, de sua autoria, diz que em arquitetura algumas vezes se faz o que possvel fazer e que as condicionantes da arquitetura do entretenimento muitas vezes so impostas pelo mercado em contraponto s vontades do projeto.

20

WOLF, Jos. (entrevista com Gian Carlo Gasperini). Em: Revista AU, ano3, agosto-setembro 1987.

70

De volta ao rebatimento: ensino do projeto moderno desejvel e produo da cidade, como o aluno de arquitetura estabelece ligao ou no entre o que aprende e o que observa nos edifcios pela cidade. Se as referncias culturais trazidas para a escolha e a prpria formao do aluno junto ao ambiente social e familiar a que pertence muitas vezes dificultam seu aprendizado e como coloca Bourdieu:
Os indivduos tenderiam a desejar o mais provvel e a excluir de seus horizontes o que improvvel ou mesmo impossvel para quem se situa em sua posio social. O prprio gosto dos indivduos, sua forma de perceber e apreciar os diversos objetos materiais ou simblicos acabaria, portanto, por ser determinada pela estrutura de oportunidades presente no universo social no qual eles so socializados.21

Como explicar ao aluno a m referncia do edifcio com pretenses "neoclssicas se a cidade se estampa com um sem nmero destes exemplos desenhados por

arquitetos?Ou como explicar-lhe a forma decorrente da funo ou da vontade do arquiteto quando no mercado de trabalho muitas vezes esta imposta? Ao afirmar que a arquitetura que se estampa em nossas cidades sim de m qualidade, devemos tomar o cuidado de faz-lo de maneira a desenvolver um senso crtico ao aluno, porm sem isol-lo da prtica profissional junto ao mercado? Devemos mostrar de maneira clara as foras que interagem na produo do mercado imobilirio?
O paroxismo do mercado ameaa as possibilidades de autonomia na arquitetura enquanto expresso cultural; elaborada assim, uma caricatura com fortes traos das contradies presentes, desde os primrdios, no fazer arquitetura, entre arte, tcnica e mercado. Ou seja,contradies que sempre marcaram o mtier do arquiteto,hoje se intensificam. A intruso da lgica comercial a que se refere Bourdieu ao definir globalizao antecede qualquer estgio da produo do projeto arquitetnico.22

21 22

NOGUEIRA; MARTINS, 2004. SEGNINI, abril 2002.

71

A histria mostrou que a arquitetura moderna no conseguiu implementar sua causa e transformou-se em estilo23 e desta forma, distanciou-se do seu papel transformador,

submetendo-se, com freqncia s imposies tcnicas e mercadolgicas. Eduardo Comas amplia esta discusso afirmando que a arquitetura pode cair em um formalismo gratuito:
Toda a arquitetura pretende formalizar o amorfo e imprimir ordem fundada em uma lgica e uma racionalidade bem pensada. Arquitetura se faz a partir de uma tenso equilibrada entre pensamento e sentimento.Ausente um do outro,a arquitetura degenera em formalismo gratuito ou funcionalismo estril24

A interferncia no projeto do edifcio das condicionantes gera este desequilbrio na maioria dos casos e percebe-se que em muitos resultados o arquiteto perdeu o controle durante o processo de produo de projeto.
A construo se torna arquitetura quando seus elementos apresentam ordenao formal, com valor esttico substantivo, distinto do atrativo superficial da decorao aplicada

Edson Mahfuz qualifica a arquitetura e atrela seus resultados s questes scio econmicas:
claro que o baixssimo nvel da arquitetura brasileira contempornea est ligado degradao geral por que passamos em todos os setores: econmico, cultural, social e moral. No seria possvel ter uma arquitetura de qualidade em meio a tal situao.A realizao de uma arquitetura de qualidade ,como mdia geral, no como fato espordico,est diretamente ligada perodos de prosperidade.25

Existe parcial razo nas declaraes de Mahfuz, mas com relao a mercado imobilirio, nos ltimos anos foram produzidas centenas de edifcios de alto e mdio padro focados para o consumidor com renda acima de 40 salrios
23 24 25

KOPP, 1990. COMAS, ago-set, 1987. MAHFUZ, Edson. Cartas. Em: Revista AU, ano 6, fev-mar, 1990.

72

mnimos26 e, no entanto de resultados de qualidade discutvel ou inquestionavelmente ruim. A formao do aluno de arquitetura deveria ter noes scio econmicas ou um entendimento ao menos superficial das foras que geram este mercado? O entendimento sobre os resultados que se estampam pela cidade e no o que lhes mostrado nos laboratrios e disciplinas de projeto no seria mais efetivo ou mais compreensvel? Evidentemente que em uma Faculdade de arquitetura devese ensinar arquitetura (ensina-se ou apreende-se?), porm dentro de nossa orgulhosa tradio modernista o isolamento ou distancia entre prtica profissional e formao me parece inaceitvel nas atuais circunstncias. Sem dvida devero ser revistos conceitos e caminhos.Este distanciamento no se resolver profissional professores com uma nica disciplina de prtica aplicada muitas apenas vezes e com superficialmente experincia por

apenas

acadmica quase sempre no ltimo ano do curso. Se a histria mostra a perda de espao do profissional de arquitetura para engenheiros e construtores que como j dito assumiram a produo, o trabalho de retomada dever ser intenso e obrigatoriamente se iniciar onde foi perdido, nas escolas de arquitetura. Otimismos parte, o caminho da retomada sinaliza uma evidente alterao a longo prazo da postura do mercado imobilirio uma vez que arquitetos estaro de volta produo no apenas do projeto mas da obra.

26

Dados da Embraesp-informativo junho 2005.

73

captulo 4 O PROGRAMA E A ARQUITETURA POSSVEL

A forma segue a funo, a legislao e o marketing imobilirio

O projeto usa um cdigo e promove o edifcio. Hoje em dia o 27 arquiteto pensa o projeto, no o edifcio.

Curiosa e verdadeira a forma como o a Lei de Zoneamento de 1972, lei 7805, bloqueia a perspectiva de um zoneamento que estabelea um dilogo e uma troca entre o edifcio e o tecido urbano. Esta proposta caracteriza o tratamento do lote e do edifcio a ser inserido neste, isolados no contexto da cidade. Em oposio

predominante ocupao no alinhamento e na ausncia de recuos dos edifcios da dcada de 50 e 60, a partir de 1970 os recuos frontais, de fundos, laterais, faixas de ventilao e iluminao tornam-se fortes condicionantes na implantao e formatao dos edifcios no lote urbano. O cdigo de obras de 1974 e Lei de Zoneamento de 1972 formam um manual de como implantar edifcios. A repetio e falta de originalidade proporcionada pela legislao colaborou para uma depreciao geral na qualidade dos projetos, pois o objetivo final passa da inventividade obedincia e otimizao dos ndices, taxas e faixas de recuo impostas pela lei.

27

STROETER, 1986.

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A orientao solar que caracteriza a implantao de muitos edifcios na dcada de 60 e incio dos anos 70 - em parte se beneficiando da no existncia at ento do aumento das medidas das faixas de iluminao e ventilao na medida em que o edifcio se verticalizava - condicionava uma freqente opo por voltar banheiros ou empena cega da planta tipo para a frente e fundos, levando a um desenho com toda a organizao de sala e dormitrios voltados para as laterais. Ainda sobre esta fundamental questo de orientao solar, constata-se que a importncia nas ltimas duas dcadas se volta mais para a necessidade de esgotar o total mximo a ser construdo equacionado nas regras de implantao do Cdigo de Obras em detrimento da orientao solar. O raciocnio bsico da legislao de uso e ocupao do solo na cidade de So Paulo segue o princpio: Quanto mais eu ocupo ou maior for minha taxa de ocupao (TO- porcentagem ocupada do lote pela projeo do edifcio) menos eu verticalizo ou menor ser meu coeficiente de aproveitamento-CA (fator de multiplicao pela rea do terreno, que definir as reas computveis mximas de construo permitidas pela municipalidade) E quanto mais eu verticalizo, maior sero os valores de minhas faixas de iluminao e ventilao. O mesmo cdigo permite o que se denomina

Escalonamento de faixas de forma a permitir que o edifcio caso no possa obedecer aos valores de recuos ou aumento do valor das faixas a partir de determinados andares, tenha seu desenho alterado ou seu andar tipo diminudo a partir de determinada altura. Mas o que prevaleceu e prevalece, principalmente a partir dos anos 80, a busca pelo equacionamento da

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implantao no terreno tendo-se esgotado o potencial construtivo. O que se torna muito simples de se entender a partir da diminuio de oferta de terrenos e aumento do custo por metro quadrado de lotes inseridos nos bairros objetos deste trabalho. a partir dos anos 80 que o marketing imobilirio inicia seu desenvolvimento de maneira acentuada a ponto de, j a partir de meados da dcada 90, ter uma influncia decisria na estratgica mercadolgica das incorporadoras. Curiosa tambm a presena de profissionais de marketing que se integram equipe de construtoras e incorporadoras a partir da segunda metade da dcada de 90. Este profissional acompanha o trabalho de pesquisa feito preliminarmente pela comercializadora para a definio do produto a ser lanado no terreno definindo: nmero de dormitrios, rea til da unidade e imagem do edifcio. No incio dos anos 80, o arquiteto recebia por parte do cliente, um simples fax com o croquis do terreno, muitas vezes j adquirido, e a partir da responderia com outro fax confirmando ou apontando o Zoneamento e o Coeficiente de Aproveitamento com uma conta muito singela e aproximada da rea total a ser comercializada. Ao final dos anos 90, este mesmo terreno antes mesmo de ser adquirido tem seu Zoneamento e Potencial Construtivo consultados, pesquisa solicitada comercializadora,

juntamente com a planta do andar tipo resolvida e implantada pelo arquiteto e, muitas vezes, em caso de terrenos pequenos, desenhado seu subsolo para a definio precisa do nmero de vagas e do total de rea a ser construda. Apontado o terreno no qual o projeto ser desenvolvido e definido o produto (termo comumente usado pela

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incorporadora

principalmente

pelos

agentes

de

comercializao imobiliria como sinnimo de projeto ou programa a ser implantado), para o arquiteto, a natural vontade projetual inicial d lugar a uma equao matemtica que busca definir o total de rea til a ser comercializada e praticamente o permetro resultante onde o edifcio poder ser implantado depois de feitos os clculos de faixas e recuos. Se o arquiteto no mercado imobilirio torna-se figura preponderante a partir dos anos 80, sua importncia ir se acentuar, como de fato ocorreu, em direo aos anos 2000. Esta importncia deve-se primordialmente ao conhecimento sobre a legislao urbana e zoneamento por parte deste profissional no sentido de implantar o empreendimento e esgotar o potencial construtivo ou alcanar o valor geral de venda (VGV) necessrio viabilidade comercial. To somente isto, pois a partir dos anos 90 se consolida o papel do arquiteto como instrumento do marketing das comercializadoras e esta situao resultado da perda do papel de deciso do arquiteto ocorrido durante os ltimos 30 anos. Esta mesma deciso que passou s incorporadoras e Construtoras que assumiram o papel da produo imobiliria e por ltimo e mais recentemente das comercializadoras que diante do acirramento das ofertas,dificuldades de

comercializao e majorao dos valores do terrenos assumiram claramente o papel de condutores do processo. A solicitao do estudo feito ao arquiteto vem acompanhada j de um nmero mnimo de unidades esperado pela incorporadora para que a conta de viabilidade financeira chegue a um bom resultado ou como se diz no dia a dia do mercado: para que a conta feche. O resultado numrico inicial feito pelo incorporador, a partir do estudo das reas totais de venda e construo elaborado

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pelo arquiteto, decisivo para o passo inicial que a aquisio do terreno. tarefa que no permite erros ou equvocos sobre o zoneamento consultado e sobre as reas apresentadas pois os valores envolvidos so altssimos. Tamanha a responsabilidade por parte do arquiteto que no entanto, curiosa e lamentavelmente, tem sua remunerao muito aqum das verbas destinadas publicidade ou simples montagem do stand de vendas ou do fundamental apartamento decorado para exposio. Da que, antes mesmo de se traar uma linha sobre o papel ou entrar em seu programa de desenho, o raciocnio do arquiteto ligado a este segmento imobilirio simplesmente numrico, pois j estima pela prtica a rea de circulao prevista para 04, 06, 08 ou mais apartamentos por andar. Sabe-se pelas regras de ocupao previstas na legislao municipal de uso e ocupao do solo a rea possvel de terraos no computveis que ir compor a rea til de venda. Concentra-se sobretudo na possibilidade de

implantao, no total a ser apurado de rea til de venda e claro, far a conta de viabilidade padro antes mesmo de enviar o estudo. Em paralelo matemtica financeira e s condicionantes de implantao resta a tarefa de convencer o comprador sobre a modernidade e a praticidade de se morar em 49,00 m com 02 dormitrios sendo 01 suite. Sobre as vantagens de se receber os amigos em um exclusivo Espao Gourmet com churrasqueira e forno de pizza, logo aps o Lounge de entrada com p direito duplo finamente decorado por um renomado Arquiteto de Interiores .Tanto esforo para se evitar a tentativa de se colocar 06 pessoas sentadas mesa de jantar na rea privativa do apartamento incapaz de comport-las.

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A entrevista transcrita abaixo, com o aquiteto Roberto Candusso, dono da maior produo neste perodo de pesquisa foi extremamente esclarecedora principalmente na perda dos valores de honorrio ao longo do tempo e do aumento da responsabilidade tanto tcnica quanto de especificidade e coordenao das interfaces do projeto. Fatores diretamente envolvidos neste processo e a j expostos neste trabalho e, principalmente, a alterao do papel e da postura do arquiteto como um dos agentes produtores do processo de verticalizao. ENTREVISTA COM ROBERTO CANDUSSO ARQUITETO Jorge Munif Abussamra [JMA]: Qual a postura do Mercado Imobilirio frente ao papel do arquiteto em ao longo de sua poca de atuao e no presente e qual o nvel de satisfao pessoal com os resultados de seus projetos? Roberto Candusso [RC]: O nosso escritrio trabalha diretamente linkado com o Mercado Imobilirio e,

obviamente, preciso entender e respeitar os pedidos desse mercado, que muitas vezes no tem nenhuma cultura, nenhuma viso. Ento ns estamos cansando de que ismos vende, entende? Quando voc no tem um trilho, quando no tem uma corrente condutora, voc vai buscar referncias no passado, e executa essas referncias s vezes com solues grotescas sem a menor cultura, sem o menor conhecimento do que foi esse passado. Ns, no Mercado Imobilirio, vira e mexe, temos que fazer obras clssicas ou neoclssicas, e assim por diante. Eu nasci na Itlia, conheo bem a Itlia inteira. Ento, quando me meto a fazer o fazer o clssico, tenho s vezes at um certo alvio, porque isso j foi feito h 300 anos e to fcil fazer repetir agora dentro de um contexto lgico. Agora, So Paulo est sendo lavada por uma quantidade de ismos que a gente no sabe, nunca viu. Mas existe tambm o dever

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cumprido, entende? O Mercado Imobilirio te coloca uma questo e te cobra por essa questo, ou seja, voc consegue resolver isso? E toda a vez que conseguimos resolver, ficamos muito satisfeitos. Ento fazer uma fachada clssica dentro da nossa maneira de tratar o clssico pode me deixar satisfeito por ter feito algo decente a despeito de tudo. Mas uma imposio. o tipo da coisa que briga um pouco com a criatividade do arquiteto. Eu diria que temos muita satisfao em 80% daquilo que fazemos. Outros parmetros s vezes so muito mais alvitantes do que o estilo, a forma ou a composio. A relao econmica hoje em dia uma vergonha. [JMA]: Hoje em dia gasta-se muito mais no stand de vendas e no apartamento decorado do que o que se paga pelo projeto. Na realidade, o cliente que saber o valor do VGV, que depende da expertise do arquiteto em otimizar as condicionantes para atingir o maior VGV, com o menor custo. O que deveria ser devidamente valorizado. E a que reside a grande contradio. [RC]: Sem dvida. Ns arquitetos trabalhamos com valores que partem do custo de obra. A remunerao em funo do custo da obra e no em funo de quanto o arquiteto contribuiu para valorizar o terreno. Enquanto a firma de

venda trabalha em cima do valor final de venda. Se voc partir de 1.8%, que seria a nossa base sobre o custo de obra e eu tenho uma tabela alta e dos 4% do valor final, que o que vale para os grandes lanamentos

empreendimentos, a relao de 1 para 17. Ou seja, a venda recebe 17 vezes mais do que a arquitetura. Quem est sendo empregado? A firma de vendas. No emprega ningum. Ningum formado. O corretor deve ser respeitado, mas ele no tem a formao que um arquiteto e nem a responsabilidade. Pensando no marketing, a mesma histria. No tem cabimento, pois quem tem toda a

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responsabilidade e quem realmente pe a mo na massa, o arquiteto. [JMA]: H 25 anos atrs iniciava-se uma negociao com o cliente tratando com informaes bsicas sobre o terreno e coeficientes de legislao, por fax. Hoje chega-se a fazer estudo preliminar no risco. Isso sem falar na

responsabilidade da escolha do terreno. [RC]: Mas preciso fazer, porque se voc no fizer, tem mais meia dzia por a que faz. uma equao louca. Ns brigamos para manter esse patamar, que como acabei de falar um patamar alvitante. Ns apostamos muito no diferencial e temos projetos diferenciados [que no

demoram cinco minutos para virar normalidade no mercado]. Para evitar as cpias, agora ns registramos todas as plantas. Coisa que no se fazia no mercado at pouco tempo atrs. Fiz uma casa na Quinta da Baronesa e perdi muito tempo no tal espao Gourmet, que precisava ser muito completo e verstil. Foi um espao que deu muito certo. Tirei algumas fotografias e propus em um edifcio de apartamentos um espao Gourmet da mesma natureza. E no consegui lanar o segundo, pois logo em seguida, a mesma idia j estava sendo lanada em todo lugar. A prpria Lopes, a firma de vendas, j espalhou no dia seguinte. Ns realmente no somos uma classe unida que sabe conversar. A uniformizao de tabelas no existe. Na Argentina por exemplo, o arquiteto no cobra diretamente o cliente. Quem cobra o rgo correspondente ao CREA que depois transfere o dinheiro ao arquiteto. E assim as coisas foram moralizadas por l. Quanto satisfao, sou muito satisfeito com a minha profisso. A gente vive de entusiasmo. Sem entusiasmo na nossa profisso no existe nada, desde a obra

extremamente popular at a obra do mais alto luxo. A

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melhor obra sempre aquela que ainda est na prancheta. E o prazer de trabalhar em 50 m o mesmo de trabalhar em quantos metros quadrados forem. Por exemplo, o Edifcio Flrida foi buscar R$ 4.000 por metro quadrado, enquanto o vizinho, um empreendimento da Cyrela, no consegue atingir R$ 2.800,00. em cima deste diferencial que conseguimos manter o escritrio com uma tabela acima dos 0.9% que se cobra em outros lugares. [JMA]: H anos atrs o preo do calculista representava metade do preo do arquiteto, e o do instalador, metade do preo do calculista. Hoje os calculistas se mantiveram no nvel e os arquitetos no. [RC]: Em 1970, eu ainda no era formado em arquitetura e era funcionrio da Gafisa. Eu contratava os profissionais que trabalhavam para a Gafisa, Roger Smecol, Salvador Cndia, e eles trabalhavam por volta de 1,4% do valor da cosntruo, um patamar valor mais baixo do que o nosso hoje. Edson Musa trabalhava a 2% pois esta era a tabela do Rio de Janeiro. Em compensao, o projeto que eles desenvolviam, era crtico, perto do que se faz hoje. Um detalhamento que ia longe. Portanto eu diria que, em matria de satisfao, em termos de execuo de obra, apesar de tudo, o projeto est muito mais amarrado. O detalhamento muito mais avanado e preciso, com tudo especificado. Tenho pleno controle e autonomia? No. E eles tambm no tinham. Ento, acredito que neste sentido as coisas tendem a melhorar. Creio que quanto maior for a industrializao, maior ser o controle do arquiteto. Quanto mais esmiussamos o executivo, mais ele fica amarrado idia inicial do arquiteto. Portanto, em termos de execuo dos projetos, acredito que a satisfao aumentou. [JMA]: Com relao postura do mercado em relao ao arquiteto. A importncia do arquiteto aumentou, em funo

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do acirramento da competio e da complexificao das condicionantes. No entanto a remunerao do trabalho de arquiteto no acompanha esse aumento. [RC]: A relao honorrios versus trabalho nos anos 70 e hoje desproporcional. [JMA]: De que forma voc v a racionalizao do desenho da unidade dos apartamentos de dois e trs dormitrios e a conseqente diminuio de sua rea til? [RC]: um fato real esta compactao de ambientes, principalmente na cidade de So Paulo. Isso est

diretamente relacionado a dois fatores. Um a tendncia mundial a sintetizar e valorizar. Ento no chegamos ao extremo da compactao. Tenho certeza absoluta que, Tquio, Paris ou Nova York compactaram muito mais do que ns. E quanto mais voc compacta mais voc tende a sofisticar o empreendimento para que ele adquira mais valia em termos de preo de venda. Agora ser que isso ocorre s no Mercado Imobilirio? Os carros de 30 anos atrs eram muito maiores, tantos os americanos quanto os franceses que vinham para o Brasil, eram carros muito maiores do que o que se produz hoje. Hoje a grande maioria deles compactou-se e sofisticou-se. H muito mais equipamento em relao, digamos, ao bem propriamente dito. Num prazo muito mais curto, um Corolla, com 10 anos de vida, ao lado de um Corolla de hoje: a porta deve pesar a metade, h muito mais sofisticao, equipamentos, muito mais botes, etc. Ento hoje, com o encarecer do terreno, e este um ponto chave, preciso criar uma situao em que se divide mais o terreno em um nmero maior de unidades e, para compensar a perda de espao tenta-se criar uma certa sofisticao, que j no tem muito a ver com o espao interno, mas tem sim a ver com fachadas, com hall de entrada, com servios embutidos. Enfim, tracei um paralelo

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com a indstria automobilstica por que o processo no fundo o mesmo. E no s o terreno, como tambm a mo de obra e o material de construo vm aumentando o custo ao longo do tempo. Ento, chegamos a um processo de industrializar a produo da construo. J demos alguns passos nesse sentido na passagem do sculo XX para o XXI, quando vimos uma srie de tecnologias sendo empregadas banheiros prontos, fachadas prontas e assim por diante. [JMA] Mas esta industrializao no est restrita ao setor hoteleiro? H abertura por exemplo para se produzir habitao utilizando banheiro pronto? A industrializao chegou ao nvel residencial? [RC] Acho que uma questo de escala. Quando esse banheiro pronto for produzido aos milhares numa linha de montagem, a tendncia que ele se torne mais barato do que o artesanal. Ento com o tempo, nessa situao que o Brasil est vivendo, de uma economia estvel e slida, a tendncia que, se Deus quiser, a grande beneficiada seja a classe mdia baixa, a classe social menos favorecida. A nossa obra vai se tornar cara e isso exigir que se execute prdios dentro de um processo mais industrializado. Ns tivemos um passo nesse sentido com os hotis e com os edifcios comerciais e depois houve um retrocesso quando o real caiu em relao ao dollar. Agora ele vem novamente ganhando patamar. bvio que quanto mais barato for o dollar mais cara se torna a nossa mo de obra, em relao a outros bens, a importao e exportao. Eu espero que a gente assista logo este captulo aonde a alta tecnologia ser empregada para a esecuo de obras residenciais e outros tipos de obra. Estamos participando de projetos de arquitetura dirigidos classe baixa. So casas que devero custar em torno de 50 mil reais, altamente financiadas. O governo tem uma abertura enorme para isso. E comea-se a

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falar de novo em um certo clima de industrializao. Mesmo que no seja a casa j concretada em linha de produo, o uso de formas da altnor, por exemplo, em que se concretam todas as paredes em um lance s, j significa um passo, um caminho. APRESENTAO DE CASO Apresenta-se a seguir o caso de um empreendimentos realizados em fins dos anos 90 onde se mostram: Um roteiro desde a solicitao do estudo

preliminar,viabilidade econmica preliminar com as reas fornecidas pelo arquiteto .comentrios e aprovao do incorporador e comercializadora at a implantao legal do projeto para aprovao da prefeitura. A implantao legal e resultante de projeto em funo das faixas de iluminao e ventilao.

Empreendimento: Persona Vila Mariana Local: Rua Oscar Porto rea do Terreno = 976,00 m2 Zoneamento:Zona 03 Taxa de ocupao: 0,30 Coeficiente de aproveitamento: 4,0 Programa solicitado ao arquiteto: apartamentos de 2 dormitrios sendo 1 sute e 4 unidades por andar. 3 elevadores, sendo 2 sociais e 1 de servio. rea til solicitada para a unidade: 68,00 m

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Resultado do Estudo: 13 andares tipo com 42 unidades e 14 e 15 andares com 4 coberturas duplex. Total de rea til apurada: 4.048,00 m2 Valor estipulado pela comercializadora: R$ 3.250,00 por m2 de rea de venda. VGV (valor geral de venda)a ser apurado: 4.048,00 m x R$ 3.250,00 = R$ 13.156.000,00 R(resultado) = VGV - CPI VC VT CPI=comercializao, publicidade e impostos equivalentes a 15% do VGV a ser apurado. R$ 13.156.000,00 x 15% = R$ 1.973.400,00 VC=Custo total da obra. VC=Valor estimado de construo=7.061,00 m2 (rea total a ser construda includos os sub.solos) x R$ 950,00 (valr estimado pela construtora) VC=R$ 6.707.950,00 VT=Valr do terreno=R$ 1.900.000,00

Finalizando a equao teremos: R=VGV-CPI-VC-VT R= R$13.156.000,00 - R$1.973.400,00 - R$6.707.950,00 R$1.900.000,00 R(resultado)=R$ 2.5746.500,00 ou 1,35 terrenos.

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Estudo de Andar Tipo apresentado incorporadora

O desenho acima representa o estudo de andar tipo apresentado ao incorporador para comentrios, juntamente com as contas preliminares de total de rea til a ser comercializada. partir da, s ento o Incorporador dever encaminhar proposta ou efetivar compromisso de compra e venda para aquisio do terreno. Dever existir por parte do arquiteto autor do estudo a absoluta certeza de aprovao e viabilidade legal de implantao no lote proposto. A viabilidade feita muito antes da execuo do projeto de prefeitura. Mais frente aps a aprovao do projeto e antes de seguir ao cartrio para o registro da incorporao, executa-se um clculo de reas sobre o projeto aprovado que atendem a norma brasileira tcnica-NB140 e mostram um resumo de reas totais e privativas das vrias unidades a serem comercializadas.Ou seja,o arquiteto, afiana ao incorporador ,reas objeto de comercializao futura a partir de um estudo preliminar que devero ser confirmadas aps anlise dos tcnicos de aprovao da municipalidade.

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Estudo Preliminar: apartamento tipo e planta de opo

As questes de

estrutura assim como de instalaes

hidrulicas e eltricas devero ser resolvidas durante a aprovao da prefeitura pois, assim como as reas, o arquiteto dever afianar o nmero de vagas a serem comercializadas. Segue exemplo de fachada enviada pelo escritrio para comentrios do incorporador e comercializadora. Este estudo feito concomitante concepo do projeto e seu andar tipo. Aps anlise da comercializadora, sugere-se uma imagem de traados clssicos leitura dos agentes de vendas baseada em pesquisas sobre tipos e imagens de lanamentos bem sucedidos na regio. Ao Arquiteto autor, cabe ento uma adaptao com a conseqente alterao da fachada e reenvio aos comentrios da Comercializadora.

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Fachada enviada ao Incorporador

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Imagem aprovada pela Comercializadora.

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O resultado conforme a viso dos incorporadores se pode observar em seus comentrios finais:

Comentrios Finais entre Incorporador e Comercializadora.

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Implantao do projeto legal enviada aprovao pela Prefeitura: Planta tipo do 1 ao 13 pavimento

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Implantao do projeto legal enviada aprovao pela Prefeitura: Planta do 14 pavimento

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Implantao do projeto legal enviada aprovao pela Prefeitura: Planta do 15 pavimento

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CONSIDERAES FINAIS

As

entrevistas

foram

objeto

fundamental

para

uma

visualizao do panorama no perodo deste trabalho. Podese perceber dentro de um mesmo tema de pesquisa diferentes abordagens por parte dos agentes envolvidos neste trabalho. O desenvolvimento do mercado imobilirio envolve trs principais agentes de sua produo: arquiteto,

incorporador/construtor e comercializador. O papel do arquiteto nos anos 70 teve um vis de condutor, tanto do espao quanto da maneira de fazer o projeto, ainda que a prtica sempre estivesse condicionada a fatores diretamente envolvidos com as questes financeiras de viabilizao dos empreendimentos. As entrevistas foram objeto fundamental para uma

visualizao do panorama no perodo deste trabalho No decorrer dos 30 anos seguintes d-se uma mudana de abordagem em que o objeto arquitetnico produzido d lugar ao produto imobilirio. Ocorre ento um

distanciamento do arquiteto daquele papel de condutor em funo do no acompanhamento destas alteraes,

principalmente na formao das novas geraes. H que se compreender as condicionantes para que se possa interagir na formao da cidade. A legislao do cdigo de obras e o zoneamento so uma das principais condicionantes neste mercado do conhecimento do Arquiteto que os empreendimentos conseguem sua

implantao e sua viabilizao est diretamente ligada ao grau de otimizao do terreno a ser conseguida pelo projeto.

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A legislao nos anos de estudo deste trabalho se tornou restritiva a partir como vimos do PDDI Plano Diretor de Desenvolvimento integrado de 1971, lei 7.688/71 que baixa de 06 para 04 vezes o maior coeficiente de aproveitamento possvel na cidade assim como a partir de 1975 lei 8.266, o novo cdigo de obras define uma srie de regras para verticalizao, estabelecendo um aumento de faixas de recuo na medida do aumento do nmero de andares a serem propostos. Na reviso e criao do novo cdigo de Obras de 1992-lei 11.288/92 que se vigora at os dias de hoje, se mantm os mesmos preceitos . Na pesquisa e entrevistas feitas aos arquitetos atuantes neste perodo sempre esteve presente importncia do papel do arquiteto, mas questiona-se a submisso do projeto s condicionantes impostas pelos 02 outros agentes;

incorporadores e principalmente comercializadores. O depoimento do diretor comercial da Cyrela, Eduardo Machado ilustra muito esta questo das condicionantes:
Antigamente o arquiteto ... dizia como que era o projeto, isso aqui quem entende sou eu, isso aqui minha rea: Arquitetura. Hoje em hiptese alguma voc pode fazer isso... Eles trabalham em funo do que ns pedimos para eles fazerem em funo do briefing que ns passamos ... porque o nosso briefing em funo do que o Mercado quer, e no em cima da vontade nem do arquiteto, nem da nossa como empresrio.28

Em meados dos anos 70 o mercado imobilirio d sinais de forte crescimento e conseqentemente, do aumento da concorrncia, com o aparecimento de vrias incorporadoras. O aumento da oferta trouxe diretamente o desenvolvimento das questes ligadas pesquisa de mercado e

comercializao. Fica claro, em funo dos anncios coletados em cadernos imobilirios aqui mostrados, que a

28

COSTA, 2002.

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paginao para a apresentao de um empreendimento comea a se sofisticar. A evoluo dos custos de terrenos nos bairros eleitos leva a uma necessidade de otimizao do empreendimento. Os valores envolvidos na aquisio do terreno sinalizam no permitir erros na escolha do tipo de apartamento ou produto imobilirio a ser lanado, assim como em sua

comercializao. O arquiteto, principal articulador da implantao do edifcio no lote, alm das condicionantes de legislao com j dito, passa a ter uma forte interveno dos agentes de comercializao que estabelecem um contato muito prximo ao comprador, configurando-se como supostos porta-vozes das demandas do mercado. O incorporador imobilirio, ciente da necessidade da venda, transfere para as empresas de vendas uma grande responsabilidade e poder decisrio. A partir das entrevistas feitas com arquitetos,

comercializadores e incorporadores ao longo do perodo de foco deste trabalho, ficaram evidentes as questes

abordadas sobre diminuio do espao ao longo do tempo dos apartamentos de 2 e 3 dormitrios, voltados classe mdia. Os apontamentos sobre essa diminuio abrangem o aumento do custo do terreno ao longo desse perodo e nesses bairros de estudo, assim como a diminuio do poder aquisitivo do comprador. Ressaltou-se tambm a pouca pesquisa sobre a desejvel industrializao do meio produtivo como maneira de diminuir os custos envolvidos no processo que em fins dos anos 90 se assemelha a produo de 30 anos atrs. Ora, se existiu pouca racionalizao dos meios de produo, alto custo do dinheiro pelas altas taxas de juros praticadas pelos agentes financeiros e o aumento considervel dos valores por metro quadrado dos terrenos

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nos bairros aqui pesquisados, s restou ao mercado rever as dimenses do programa. Tornou-se necessrio diminuir a rea oferecida para dar condio de compra ao consumidor. Na pesquisa e nas entrevistas feitas com os incorporadores ficou claro o evidente atilamento do mercado imobilirio estabilidade da economia. No s o mercado imobilirio evidentemente, mas em especial este, depende

primordialmente desta estabilidade para aquisio de maneira segura de um imvel pelo consumidor em especial nesta faixa de apartamentos de 2 e 3 dormitrios aqui estudada. O perfil deste comprador depende do sistema financeiro para a efetivao da aquisio da a importncia desta estabilizao.
O mercado imobilirio s se desenvolve com estabilidade econmica e emprego. O comprador precisa ter segurana de que conseguir cumprir com as parcelas comprometidas na aquisio de seu imvel. 29

Com relao ao papel do arquiteto na opinio dos incorporadores e comercializadores aqui entrevistados, em ambos os casos, ressaltou-se projetos sua e importncia no na

desenvolvimento

dos

principalmente

adequao e transformao dos espaos que tiveram uma diminuio real em suas dimenses. Coube ao arquiteto equacionar o mesmo programa de 3 e 2 dormitrios com reas iniciais nos anos 70 em 120m e 90 m (em mdia) respectivamente em reas em finais dos anos 90 de 68m e 56m. Foram apontadas alteraes e evolues evidentes nos hbitos de morar pelos entrevistados ao longo deste perodo de estudo, mas ressaltam a importncia do trabalho do arquiteto nas adaptaes necessrias a estas

considerveis diminuies nas reas teis.

29

Romeu Chap Chap em depoimento a este trabalho

99

Por outro lado, nas entrevistas feitas aos profissionais arquitetos atuantes neste perodo, percebe-se uma

semelhana de opinies com relao s perguntas feitas e principalmente sobre o nvel de satisfao sobre sua produo. Ora, com tantas condicionantes e intervenes por parte dos demais agentes envolvidos, o cumprimento de uma funo social como produtores destas habitaes se destaca mais do que uma esperada satisfao com os produtos finais. Em todos os casos, apontaram para exemplos onde aconteceram poucas intervenes por parte principalmente das comercializadoras com relao

imagem do produto esperado. A produo da arquitetura de edifcios recente, ao tentar equacionar a racionalizao esperada dos custos, abandona um necessrio investimento em uma proposta formal mais consistente e se rende ao gosto mdio do comprador traduzido pelos comercializadores. Implantao, andar tipo e elevaes so tratados de maneira desconexa. O lote urbano onde o edifcio ser inserido no faz parte mais da cidade e to somente do empreendimento imobilirio. Existe uma conscincia por parte destes profissionais sobre a necessidade de se interagir com os demais agentes envolvidos, mas esta conscincia e conhecimento vem da prtica profissional e no da formao do arquiteto. Em que momento perdemos a conduo da cidade aos

incorporadores e comercializadores? No momento em que nos isolamos apenas na crtica aos meios da produo sem tentar interagir, estudar e compreender as foras que conduzem o mercado. No podemos ter a pretenso utpica de imaginar a cidade produzida apenas por arquitetos, mas precisamos refletir sobre a formao do arquiteto e levar academia a necessidade de uma reflexo sobre o modelo de ensino ainda focado nos caros preceitos modernistas da arquitetura paulista. O fato que a academia distanciou a

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formao do arquiteto da prtica profissional ao no estabelecer uma ligao consciente entre mercado ou linha de atuao do arquiteto,qualquer que seja esta, e sua formao. Enquanto os agentes e produtores imobilirios discutem a cidade a partir do valor do m2 de compra do lote urbano e de venda da rea til do empreendimento, os arquitetos cumprem seu atual papel de agentes de marketing das comercializadoras, papel este reconhecidamente

fundamental e freqentemente elogiado por parte destas e dos incorporadores. A estes demais agentes no cabe entender a Arquitetura como os arquitetos aprendem na academia. O dficit de qualidade material e primordialmente de qualidade de projeto que atinge a recente produo do mercado imobilirio revelia dos arquitetos que participam direta e fundamentalmente desta produo dever ser objeto de discusso a partir da academia. A valorizao da profisso que otimiza a ocupao do lote e d ao empreendedor os principais nmeros necessrios

viabilidade do empreendimento tambm dever passar por uma conscientizao e uma discusso mais franca e aberta entre professores e alunos. Esta valorizao ser til para o aumento de honorrios de remunerao a um tempo maior necessrio de pesquisa sobre alternativas de concepo de projeto e de propostas,que cientes das necessidades

envolvidas de otimizao de capital, podero agregar qualidade produo imobiliria.

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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

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ANEXOS

ANEXO I ENTREVISTAS Grupo I: Arquitetos Entrevista I.A: Danilo Penna Entrevista I.B: Luiz Alcino Teixeira Leite Entrevista I.C: Ronald Dumani Entrevista I.D: Eduardo Freua Sobrinho Grupo II: Incorporadores e construtores Entrevista II.A: Romeu Chap Chap Grupo III: Comercializadores e agentes imobilirios Entrevista III.A: Oswaldo Almeida Entrevista III.B: Fbio Rossi Entrevista III.C: Sebastio C. Seabra

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ANEXO II. ANNCIOS CLASSIFICADOS 1970; 1973; 1976; 1979; 1982; 1985 1988; 1991; 1994; 1997; 1999

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ANEXO I ENTREVISTAS

Pretende-se com as entrevistas apresentadas a seguir, ampliar as informaes sobre o objeto de trabalho, desde o ponto de vista de profissionais diretamente envolvidos no setor imobilirio e atuantes no perodo de estudo. As entrevistas desdobram-se em trs grupos, com questes pertinentes e diferenciadas, quais sejam: Grupo I: Arquitetos Grupo II: Incorporadores e construtores Grupo III: Comercializadores e agentes imobilirios Para cada grupo foi elaborado um escopo com trs questes bsicas em torno dos principais interesses e objetivos da entrevista. E desde esse eixo comum que organiza internamente os grupos e os relaciona ao mesmo tempo, cada uma das entrevistas se desdobra como uma conversa autnoma.

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GRUPO I ARQUITETOS Entrevistas com arquitetos atuantes e de representatividade no mercado durante o perodo de estudo, com particular interesse sobre: programa, metodologia de projeto, partido e papel do arquiteto neste processo e junto ao mercado imobilirio. Objetiva-se identificar a interferncia dos agentes

imobilirios no desenho da unidade e o resultado satisfatrio ou no do exerccio projetual. So questes chave: Qual a postura do Mercado Imobilirio frente ao papel do arquiteto ao longo de sua poca de atuao e no presente? Qual o nvel de satisfao pessoal com os resultados de seus projetos? De que forma voc v a racionalizao do desenho da unidade dos apartamentos de dois e trs dormitrios e a conseqente diminuio de sua rea til?

Entrevista I.A Danilo Penna Arquiteto Jorge Munif Abussamra [JMA]: Qual a postura do Mercado Imobilirio frente ao papel do arquiteto em ao longo de sua poca de atuao e no presente? E de que forma voc v a racionalizao do desenho da unidade dos apartamentos de dois e trs dormitrios e a conseqente diminuio de sua rea til? Danilo Penna [DP]: Hoje em dia praticamente voc fica na mo do investidor, do corretor e do pessoal de vendas, porque eles definem para voc o produto. Dois ou trs

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dormitrios e uma determinada rea. E eles vm muitas vezes com o preo final de venda. E voc tem que adequar o produto para caber naquela faixa que o comprador pode adquirir. Se bem que hoje em dia, com financiamentos longos, a quantidade de dormitrios aumentou. Ento os lanamentos acabam tendo uma rea um pouco maior ultimamente. Eu me formei em 1958, no Mackenzie. E no incio, ns tnhamos uma construtora chamada Dvila, Penna e Soriano. O Srgio Dvila, Maurcio Soriano e eu, trs arquitetos. Naquele tempo no havia um campo de trabalho do arquiteto. O arquiteto no era um profissional muito conhecido. Ento voc tomava conta de tudo. Fazia de construo a incorporao. Em 1972, 1973 foi que entramos firme no mercado imobilirio. Comeamos com projetos de hospitais. Assim fiquei conhecendo o Gringo. Ele fazia acessoria financeira para ns e posteriormente montou a Ricci Engenharia. Foi uma loucura. Durante 15 anos, de 78 at 93/94, com ele, todos os projetos executados pela Ricci foram nossos. Eu senti os apartamentos reduzirem de tamanho na minha prancheta. A gente sente essas coisas. Naquela poca no era assim, era tudo a preo de custo. Ento houve o problema da Encol, as pessoas se assustaram, comearam a fazer preo fixo, e a a metragem diminuiu. Os apartamentos de 2 dormitrios, de 70m, 65m, passaram a ter 50m, 52m, at 48m. Os de 3 dormitrios a mesma coisa: de 150m passaram a 120m, 110m, chegando at a 95m. E a mesma coisa com os de 4 dormitrios e os edifcios de escritrio. [JMA]: Voc disse que a princpio o arquiteto no tinha papel definido no mercado imobilirio, quando se deu esse reconhecimento.

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[DP]: Acredito que por volta da dcada de 80. No incio os anncios dos empreendimentos s informavam o nome da construtora e da empresa de vendas. Isso comeou com a Fernandezo Mera, que, nos lanamentos da Ricci comeou a dar promoo ao arquiteto. Isso ganhou mais fora no empreendimento do Tambor. Ele embasou o lanamento nos projetos. Nos chamou, junto com mais quatro ou cinco arquitetos, para desenhar os projetos de habitao para os lotes comercializados. Desde ento no s o nome do arquiteto era citado na propaganda, como havia fotos, uma grande promoo. Isso desde 1983, como o paisagista tambm comeou a aparecer depois de 1990. [JMA]: No incio da sua carreira, at a dcada de 70, voc sentia a interferncia do marketing imobilirio na prtica de projeto? [DP]: No tanto. Isso comeou depois de 1980. Ns trabalhvamos com a Fernandes, juntamente com a Ricci. Ns fazamos o projeto e antes do lanamento a idia era exposta aos corretores para que eles analisassem e critcassem. A gente aceitava, fazia modificaes e

concesses - quando achava justo. O corretor tem o elemento final na mo, que o comprador. Muitas vezes ele sabe o que o comprador quer, e nesse sentido muitas vezes foi boa essa troca. Quanto mais crtica h, melhor o produto. [JMA]: E quanto a imagem do edifcio? [DP]: Quanto a isso, ns sempre tivemos liberdade. Por exemplo, a caracterizao com tijolinho a vista. Nunca havia sido feito um prdio em So Paulo dessa forma. E ns decidimos junto com o Gringo que esta seria uma marca da empresa Ricci e nossa. Assim como o concreto aparente, o branco e as sacadas. E deu certo. Quase todos os edifcios da residenciais Ricci foram feitos com essa imagem. So

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exemplos o Chateau de France e o Vila Inglesa em Alto de Pinheiros, o Vila Esccia e outros. [JMA]: Voc chegou a trabalhar nessa poca do edifcios neoclssicos? [DP]: Alguma coisa ns tivemos que fazer sim. Fizemos um prdio para a Cucaso na rua Amlia Amaral, que um neoclssico estilizado. De nove projetos deles, ns fizemos 8. Trabalhamos tambm para o Brbara, Augusto Veloso, Tecnosul, a Ricci com mais fora. E muitas coisas tambm no interior, Limeira, Araras, Americana, para incorporadoras e usineiros. Fizemos entre esse ano e o ano passado uma nova usina em pirinpolis, do grupo da Usina So Joo. Durante cerca de 15, 20 anos eu dei acessoria para Usina So Joo, fiscalizando a arquitetura. Era uma poca boa. Fizemos tambm para esse grupo uma cidade na Amaznia com urbanismo do Cndido Malta e arquitetura nossa. [JMA]: Qual foi para voc a grande poca do seu escritrio? [DP]: Foi de 1984 a 1995. Uma poca de exploso. Por exemplo esse lanamento do Tambor foi uma coisa terrvel. O Fernando fazia publicidade, saam no jornal a nossas casas, nossos depoimentos, nossa foto. Ele publicava uma frase Voc sonha e eles criam. ramos creio que 5 arquitetos. Isso uma alavanca, no ? No sei se foi o fato de estarmos associados a uma construtora... [JMA]: Por que voc acha que o arquiteto deixou de construir? [DP]: Antigamente a relao com o cliente era mais pessoal. Fazia-se mais residncias. Voc conhecia o cliente. No havia essas grandes construtoras e incorporadoras. Voc fazia um projeto para um engenheiro, para uma construtora, eles colocavam a pastinha em baixo do brao e iam vender

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para amigos. Na dcada de 1970, construa-se em 4 ou 5 anos. Havia tambm um risco. [JMA]: O arquiteto se afastou da obra. Isso aconteceu com voc? [DP]: difcil voc estar de manh na obra e tarde voltar para o escritrio. Alm disso hoje em dia existe o arquiteto coordenador, a compatibilizao e muitos e muitos

projetistas. O projeto virou uma engrenagem. muito difcil o arquiteto construir, a no ser que ele se dedique somente construo. Voc pode encontrar arquitetos excelentes de obra. Eles se prendem com a obra. E tm mais condio. Do detalhe, da sensibilidade, do acabamento. [JMA]: O Srgio Dvila concentrou-se nesse vis e continua nele at hoje. [DP]: Ele se dedicou mais a investimentos do grupo dele. Ele muito bom arquiteto. Pena que ele parou para se dedicar a incorporao. A produo fica bem menor. S fazendo arquitetura, voc v a quantidade de projetos que a gente tem. Passa de mil projetos. Temos feitos muitos loteamentos fechados de alto padro. [JMA]: Voc acha que a legislao na cidade de So Paulo ficou mais acirrada. [DP]: Ficou mais confusa. preciso consultar o zonemanto atual e tambm o antigo. E de repente voc pode estar numa zona de Operao Urbana. Voc pode no ter limite de gabarito pelo zoneamento, mas h outras instncias, como Condephaat e etc. Hoje em dia perigoso. Acho que o arquiteto no tem condio de sozinho entender essa legislao. Ele precisa consultar rgos como a Sehab, para saber de fato quais so as restries. Antigamente se aprovava o projeto com planta, cortes e fachadas simples. Hoje em dia o projeto de aprovao quase um executivo.

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[JMA]: E quanto ao projeto diante das condicionantes de legislao? [DP]: Os recuos eram melhores. Voc tinha recuos e um gabarito, duas vezes e meia a largura da rua e a voc podia iluminar o que quisesse em quantos andares permitisse o gabarito. Como hoje no interior: h certos recuos que dependem da altura do edifcio. Hoje o cdigo de obras est muito confuso. Primeiro houveram incndios como o do edifcio Joelma, a comearam as exigncias de escadas de emergncia. E depois s foi complicando. Estamos

aguardando as revises. Hoje em dia, as corretoras nos telefonam para entender o que podem ou no fazer. Antigamente eles mesmos consultavam, j sabiam o que era cada zona. [JMA]: Qual o nvel de satisfao pessoal com os resultados de seus projetos? [DP]: Graas a Deus as pessoas para quem projetamos tm muita considerao. Cada incorporador tornou-se

praticamente um amigo. Isso j bom. Nos lanamentos e entrega dos produtos o arquiteto muito comentado. Podese dizer que a figura principal. Recebe-se bastantes elogios, isso bom. Compensa bem mais do que o que voc ganha. Os projetos que temos feito. [JMA]: O Roberto Candusso tambm em entrevista chegou a concluso que a imobiliria ganha 14 vezes mais do que o arquiteto. [DP]: O arquiteto recebe um percentual sobre o custo da obra. A imobiliria recebe sobre o custo de venda. [JMA]: Eles esto na ponta do processo. o grupo que corre menor risco. Qual o risco da imobiliria. [DP]: Diz-se que eles so co-responsveis.

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[JMA]: Mas h uma influncia do poder de venda. [PD]: Eles ganham bem. No final de 50 anos a gente acaba fazendo amigos entre eles. As pessoas da Fernandes, da Lopes, da Lexus Imobiliria. Eles ganham s vezes 6% sobre o valor final de venda. O arquiteto no chega a 1,5 ou 2% da obra. Em grandes projetos o percentual ainda menor. [JMA]: Voc sempre pode trabalhar com uma certa liberdade? Os seus projetos sempre tiveram um desenho mais contemporneo. [DP]: Meu cliente ligava para mim, dizia qual era o terreno, a rea e o programa bsico. Largava na nossa mo e ns fazamos o projeto. [JMA]: Voc teve clientes mais abertos. No teve que atender a demanda do neoclssico, por exemplo. [DP]: Sim, mas com o tempo, as pessoas comeam a te procurar para fazer algo dentro da linha que voc j havia criado l atrs. Fica um pouco mais simples. [JMA]: Que arquitetos faziam os projetos na sua poca. [DP]: Da nossa poca de Mackenzie, uns quatro antes, tinha o Paulinho Mendes da Rocha, uns trs anos antes tinha o Pedro Paulo de Mello Saraiva, o Jlio Neves, Botti, Marc Rubin, o Z XXX, que trabalhou com Zxxxx tambm. O Bratke e o Tomanique, que se formaram um ano depois de ns. Eles tambm tinham uma construtora, trabalhavam no Morumbi. ramos ns e eles naquela poca. Paizanne que hoje est no Paran. Saiu uma turma boa do Mackenzie.

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Entrevista I.B Luiz Alcino Teixeira Leite Arquiteto Jorge Munif Abussamra [JMA]: Luiz Alcino Teixeira Leite [LATL]: Eu diria que sempre foi assim. Eu comecei minha vida profissional a 47 anos, trabalhando nas construtoras do Bom Retiro que faziam preo de custo. Havia j naquela poca, na dcada de 60, determinados padres. Havia um mercado para

determinados produtos que me eram impostos. Houve uma evoluo com o passar do tempo quando as construtoras descobriram que era mais importante ter nmero de cmodos do que metros quadrados. Diminuindose a metragem quadrada se fariam mais apartamentos, e mais apartamentos tinham mais valia do que a metragem em apartamentos maiores. A mgica foi essa. Mas sempre houve uma imposio de cima para baixo. Observando-se o mercado, encontra-se projetos muito bons, de arquitetos renomados, como o Ruy Othake por exemplo, que no so muito maiores dos que os que eu fao. Porque se assim no for eles no vendem. [JMA]: De que forma voc v a racionalizao do desenho da unidade dos apartamentos de dois e trs dormitrios e a conseqente diminuio de sua rea til? [LATL]: uma questo de empobrecimento nacional de um lado e de enriquecimento do outro. Enriquecimento quer dizer que um maior nmero de pessoas distribudas por classes sociais mais variadas conseguem atualmente adquirir um apartamento. A mesma regra vale para os carros, as compras acontecem de acordo com o tamanho dos bolsos. Por outro lado a sociedade foi evoluindo de forma que a empregada domstica praticamente desapareceu. Ento, o

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banheiro de empregada evoluiu para um segundo banheiro. Um apartamento de dois dormitrios com um banheiro uma coisa, o mesmo apartamento com uma sute outra. Soma-se uma mais valia sem necessariamente aumento do custo, pois as instalaes so as mesmas que se fazia para o antigo banheiro de empregada. Alm da reduo da rea de forma geral. Eu projetei um edifcio para a Construtora Zaidan, na Alameda Lorena 1.470, onde morei, por volta de 1970. O dr. Zaidan determinava que o dormitrio mnimo para os projetos de sua construtora devia medir 3m x 3m. Hoje, os dormitrios mnimos obviamente no tm tamanho, mas eu trabalho normalmente com 2,60m, medida que me permite acomodar duas camas com espao de circulao no meio, um armrio no fundo e s. Essas coisas foram evoluindo. O dr. Zaidan, cerca de 15 anos depois quando deixei de trabalhar para ele pois cessaram as atividades, em terrenos na mesma rea, na Alameda Lorena, estava fazendo apartamentos de trs dormitrios, com dois banheiros e escada de incndio enclausurada, que na poca anterior no era exigida. Essas mudanas e exigncias vm do mercado e chegam at ns atravs do construtor. E sobretudo vem da imobiliria. Se o vendedor declara isto aqui eu no consigo vender, o arquiteto no vai fazer, vai sim perguntar sua sugesto. Sempre houve uma demanda de mercado e uma imposio do consumidor. [JMA]: Na medida em que o tempo passou, principalmente aps o Cdigo de Obras de 1972, implacvel, e com o aumento dos custos do terreno muito importante a expertise do arquiteto na hora de implantar um

empreendimento. Mas no que se refere remunerao, h um descompasso com o aumento dessa importncia. Em entrevista anterior, Roberto Candusso, relatou sua

concluso de que a comercializadora ganha 14 vezes mais que o arquiteto. Alm disso, antigamente recebia-se do

cliente um faz com o terreno j adquirido para o

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desenvolvimento do projeto, ao passo que hoje, antes mesmo que o cliente efetue a compra do terreno, o arquiteto apresenta praticamente um estudo preliminar. Como voc v essa sobrevalorizao do comercializador hoje em dia, quando o stand de vendas custa mais caro que o projeto de arquitetura? [LATL]: O stand de e vendas pressupe maquete, As

apartamento

decorado

funciona,

perfeitamente.

pessoas no tm poder de visualizar o que esto comprando somente com as bases grficas da arquitetura. H investimento e custos envolvidos. Nos ltimos anos, os honorrios dos arquitetos tm variado entre 0,8% e 1,2% do custo de obra. Quanto comercializao, por mais que eu no esteja to bem informado, pode-se adotar o valor de 6% do valor final. Isso o que praticavam clientes meus, como o Roque, da Roque e Seabra. [JMA]: Qual o nvel de satisfao pessoal com os resultados de seus projetos? [LATL]: H projetos, como este [mensiona um edifcio de um apartamento por andar com duas sutes, projetado por encomenda a um famlia de investidores e rea til de 150m] , desenhado pensando nos compradores como um casal jovem, com uma tremenda sute, uma planta bastante livre, terraos desencontrados criando movimento na fachada, com elevador panormico, uma segunda sute a ser usada como escritrio ou quarto para visitantes, enfim, para se viver bem. [JMA]: Eu conheo o terreno, voc fez um milagre na implantao. [LATL] O terreno era muito pequeno. Fizemos vagas triplas. Poderia ter sido melhor, houveram algumas simplificaes.

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Mas voltando a satisfao pessoal, gosto de montar quebracabeas e, alm disso, com arquiteto me sinto gratificado ao pensar que cumpri uma funo social, projetando moradias.

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Entrevista I.C Ronald Dumani Arquiteto Jorge Munif Abussamra [JMA]: Qual a postura do Mercado Imobilirio frente ao papel do arquiteto em ao longo de sua poca de atuao? e no presente e qual o nvel de

satisfao pessoal com os resultados de seus projetos? Ronald Dumani [RD]: Eu acho que o mercado imobilirio hoje em funo da atuao do arquiteto est muito pulverizado. Me lembro que antigamente na dcada de 70, existiam poucos arquitetos no mercado, e cada arquiteto tinha a sua clientela. Hoje existe uma briga. Se eu cobrar 10, outro vem e cobra 5. Est muito desvirtuada a questo dos honorrios dos arquitetos. Talvez seja por esse nmero excessivo de profissionais. Alguns tem muitos projetos e outros tem muito poucos. Eu no diria que isso se d pela qualidade dos projetos. Eu vejo nas incorporadoras reclamaes sobre os arquitetos que tm muitos projetos e terceirizam a produo e, conseqentemente no aparecem em reunio nenhuma. Assinam a proposta e, mais, pedem que o cliente emita 3 ou 4 faturas que se dividem entre arquitetos e terceirizados. Isso existe. Mas voltando sua pergunta, o papel do arquiteto hoje no mercado, est muito ativo, por conta do aumento de demanda imobiliria. Veja-se a quantidade de anncios de lanamentos na imprensa. Quanto a postura do mercado diante da atuao do arquiteto, penso que o arquiteto tem uma responsabilidade enorme. [JMA]: Como voc v a influncia das incorporadoras e comercializadoras no processo de projeto e na imagem resultante? [RD]: Nas reunies que se fazem para a discusso de um empreendimento, incorporador na comercializadora, com o comparecem o arquiteto. A

juntamente

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comercializadora d ao arquiteto e ao incorporador as diretrizes e restries para o projeto. E o incorporador, na verdade, tem receio de no seguir boa parte das premissas apontadas pela comercializadora e vir a ter problemas futuros de comercializao. Da escutar do vendedor: No vendemos porque faltou isso. Por outro lado o briefing, principalmente da parte de lazer no pavimento trreo muito extenso ao ponto de um cliente meu, certa vez, ameaar subir o valor do metro quadrado de venda para poder executar todas as premissas dadas pela empresa de vendas. Por outro lado, o incorporador, por vezes prefere repetir um elemento decorativo na fachada, para atingir a mesma imagem proposta pelo vendedor, com menor custo. O incorporador tambm responsvel pela restrio da liberdade de projeto do arquiteto no item custo, at mesmo se pensarmos num simples friso na massa, que cobrado pelo empreiteiro por metro linear, poder ser objeto de

discusso e restrio por parte do incorporador. Quando o incorporador quer ganhar algumas unidades a mais, ele amassa o piso a piso de acordo com a lei, claro, mas reduzindo ao mnimo possvel o p direito. Deciso que trar problemos ao arquiteto mais a frente, durante a compatibilizao com a estrutura e instalaes. Antigamente, era to fcil. O cliente chegava com o terreno comprado, informava suas dimenses e minimamente o programa. Fazia-se o projeto tranqilamente e tudo corria sem atropelos. Hoje... A legislao tornou-se muito restritiva e hoje, principalmente, os terrenos com metragens de mil m tornaram-se inviveis em termos de fechamento de contas para uma

incorporao. impossvel voc tentar convencer um

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proprietrio de terreno a abaixar o valor pedido em funo da diminuio real do coeficiente de aproveitamento. As operaes urbanas, com a venda de potenciais construtivos [cepacs] muitas vezes inviabilizam

empreendimentos devido aos valores j muito elevados desses cepacs. [JMA]: De que forma voc v a racionalizao do desenho da unidade dos apartamentos de dois e trs dormitrios e a conseqente diminuio de sua rea til? [RD]: Hoje eu projeto apartamentos onde eu mesmo no caberia. Sou alto, grande. Na mesma metragem, 120 m, de um apartamento da dcada de 70 de 3 dormitrios, sendo uma sute, hoje eu projeto um 4 dormitrios, duas sutes e lavabo. Eu morei num apartamento da dcada de 70 de 3 dormitrios com 300m de rea til. O poder aquisitivo das pessoas diminuiu e ao incorporador interessa viabilizar valores de venda. Desta forma torna-se mais fcil vender um apartamento de menor rea pelo valor desejado por metro quadrado de rea til do que aumentar esta rea e ter dificuldades na comercializao.

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Entrevista I.D Eduardo Freua Sobrinho Arquiteto Jorge Munif Abussamra [JMA]: De que forma voc v a racionalizao do desenho da unidade dos apartamentos de dois e trs dormitrios e a conseqente diminuio de sua rea til e tambm a postura do Mercado Imobilirio frente ao papel do arquiteto ao longo de sua poca de atuao e no presente? [EF]: A metragem dos apartamentos de fato reduziu drasticamente dos anos 70 para os dias de hoje. Primeiro que ns tnhamos um Cdigo de Edificaes que obrigava a dimenses maiores e era preciso aprovar os projetos na engenharia sanitria. O primeiro dormitrio tinha que ter 12m e os demais 10m, o quarto de empregada mnimo tinha 6m. Isso antes do Cdigo de Obras atual, dcada de 70. A comeou aquela histria de aprovar quarto de empregada como depsito... Isso eu acompanhei bem no comeo da minha carreira, me formei em 74. Eu fazia muitas residncias, comecei a trabalhar com o mercado de apartamentos como desdobramento e hoje praticamente s fao isso. O desafio logo de cara, foi desenhar um apartamento de 72 m com 3 dormitrios. E eu fiz. Fiz no por ordem da incorporadora, mas por ordem da imobiliria. A imobiliria forou muito. Eu era moo, e enquanto projetava tinha enxaqueca, dores de cabea terrveis para conseguir fazer. Enquanto eles davam nmeros, ns visualizvamos uma obra de arquitetura. Eles visualizavam nmeros, nmeros... Ento fiz o projeto e foi um sucesso de vendas, mesmo antes do final das obras. Porque eles conseguiram a parte comercial que queriam e o projetinho era funcional, as pessoas gostavam, at hoje posso dizer que ficou diferente do que era antes, mas com um certo grau de humanidade.

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Na dcada de 80, a legislao j estava um pouco mais aliviada no que diz respeito s dimenses mnimas exigidas para os espaos internos. E mais adiante, o novo Cdigo de Obras liberou duas coisas importantes: os espaos mnimos e o clculo de insolao. Antes era preciso provar o que acontecia em cada janela. Em face sul, eram exigidos 33 graus. Pr voc ter uma idia, eu, 57 anos, moro em um apartamento face sul, projeto do Roberto Candusso para a Gafisa. Nos meus projetos hoje, eu no fao isso, no por legislao, mas por conscincia, pelo desconforto que enfrento no meu prprio edifcio. Ento, o cdigo liberou face, liberou tudo. Com isso, comeou a haver uma reduo de mveis. As geladeiras so menores, os sofs, todo o mobilirio e equipamentos diminuiram acompanhando um mercado ditado pelas imobilirias, que tm uma

compensao financeira escandalosa, perto do que ganham todos os profissionais envolvidos no processo. Todo o controle exercido pelas comercializadoras ,justificado como meio de aumento dos lucro para o incorporador. Mas so falsos lucros. tanta diminuio da rea que no chega a ser lucro. [JMA]: Qual o nvel de satisfao pessoal com os resultados de seus projetos? [EF]: Eu sou um arquiteto extremamente realizado. Sou formado h 33 anos, pela FAU, e tenho mais de mil projetos executados, entre escolas, hospitais, hotis, residncias e edifcios residenciais e de escritrios. Meu grau de satisfao eu poderia dizer que zero, mas eu me sinto extremamente realizado por 10% dos prdios que eu projetei. Por exemplo, fiz um edifcio para o meu irmo, do jeito que eu quis; h um outro edifcio no Sumar que projetei para a Lamour [para quem projeto h mais de 20 anos]; e outro na Passos da Ptria, tambm para eles. A entrou essa onda de classicismo, de ps-moderno e fiz

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um outro na Joaquim Floriano, que mesmo assim me gratificou. Houve um edifcio na Vergueiro, para o F. Reis juntamente com a Lamour, que ficou com uma linguagem moderna, com alguma coisa de historicismo embutida, porque eu me neguei a fazer em estilo neoclssico. Eu no gosto. A gente no vive na dcada de Lus XV. Ento eu fiz esse cenariozinho. Isso me satisfaz? Mais ou menos. Tenho no escritrio fotografias edifcios que me satisfazem, como este na rua Batatais. O que mais me satisfaz so as residncias, que foram quase todas publicadas. E tambm o contato com os estudantes quando vou participar de bancas de Trabalho Final de Graduao. Financeiramente, para o escritrio de arquitetura, se eu pudesse ficar fazendo s arquitetura estaria tudo bem. Quando voc comea a participar de empreendimentos maiores, os custos tambm comeam a aumentar. Quando eu fazia somente casas, o cliente me ligava sbado noite para falar do piso, e tudo bem. Fazendo prdios, a construtora me liga na sexta-feira tarde, para me deixar nervoso o fim de semana inteiro. Eu sou escravo das construtoras. Fico entre a Lamour e outras construtoras menores. Tive problemas de sade graves h pouco tempo devido ao stress desse mercado. Hoje trabalho com duas ou trs construtoras, aquelas que aceitem a minha proposta, nem que seja de forma parcial. Mas que eu sou muito decepcionado, eu sou. E minha maior decepo em relao ao nmero de profissionais no mercado. A quantidade de novas escolas de arquitetura um absurdo. Isso foi um problema do regime militar. O Jarbas Passarinho abriu universidade para todo mundo, uma festa da uva... Os honorrios que eu cobrava quando me formei eram completamente diferentes. Eu fiz o projeto de um hotelzinho em Serra Negra em 1978, que me permitiu comprar uma casa na Vila Nova Conceio. Hoje em dia ns estamos

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sendo achacados a taxas menores do que 3%. Os incorporadores dizem Tenho quem me faa por menos. Eu no vou competir com algum que tem um computador e projeta em casa. Eu peo 7% do custo real da obra. Mas j tive resposta de um incorporador citando um arquiteto que faria o mesmo projeto por R$ 1.500,00. Faa com ele, por favor. Eu trabalho para quem me paga o que acho justo. Agora, a arquitetura e mesmo o portugus das pessoas que esto se formando hoje, de impressionar. E eles tem as mesmas atribuies que ns temos, chancelados pelo CREA. [JMA]: A que voc atribui a reduo das reas das unidades de apartamento? [EF]: Ao aumento de custo. O boom imobilirio de 1970, dobrou o custo do material de construo. Nessa poca, o Hindi, construiu em oito ou nove meses todo o quarteiro ao lado do Macksoud Plaza, na So Carlos do Pinhal onde era o convento das carmelitas. Eu morava ao lado. A esse sistema de racionalizao da construo se transferiu para os Jardins, e mudou a cara dos Jardins. Passou a se construir em estilo moderno, com aquelas fachadas gelosia, com janelas de correr por cima da fachada, e muito uso de pastilhas. Os anos 70 foram impressionantes. O bairro do Itaim no era nada e em 5 anos estava totalmente verticalizado. Com isso sobem os preos dos terrenos e do material de construo. E aumentam os ganhos para a construtora e para a imobiliria [que cobrava de 3% a 4% e passou a cobrar 6%]. Os intermedirios so os que realmente ganham, no os que produzem. Eu tenho profunda decepo e angstia com isso. Ento, a diminuio da rea vem do aumento do custo juntamente com a manuteno do aumento de ganho real sobre o

investimento. A concorrncia tambm tem sido cada vez maior. Ultimamente a concorrncia tem se baseado no

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barateamento da construo. E a qualidade paga esse preo. A construtora uma loja. uma empresa comercial. Pensa-se em fazer coisas boas desde que isso seja uma premissa para vender. Desde que seu marketing esteja ligado a isso. A Construtora Lamour constri de uma maneira mais tradicional. O dr Carlos Lamour engenheiro formado pelo Mackenzie na poca urea. Eu preciso insistir muito para convenc-lo a fazer alteraes na maneira de construir que possam baratear o custo das obras. Uma briga para definir reduo de custo nos acabamentos e diminuio nas espessuras de parede. Eles utilizavam 25cm quando todo o mercado constri com 14cm. A qualidade vai caindo por que a concorrncia vai aumentando. Com as reas j reduzidas ao mnimo, o sistema construtivo se tornou a base disso.

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GRUPO II INCORPORADORES E CONSTRUTORAS Entrevistas com representantes com poder decisrio de construtoras e/ou incorporadoras atuantes neste perodo com particular interesse sobre: dificuldades de lanamento, comercializao, processo. So questes chave: Qual a importncia do papel do arquiteto na formatao na otimizao de um empreendimento? Quais as dificuldades de realizao e comercializao de um empreendimento ao longo deste perodo, 1970 a 2000, de desenvolvimento do Mercado Imobiilirio? De que forma voc v a racionalizao do desenho da unidade dos apartamentos de dois e trs dormitrios e a conseqente diminuio de sua rea til? custos e papel do arquiteto neste

Entrevista II.A Romeu Chap Chap Proprietrio da Construtora Chap Chap e presidente do SECOVI Jorge Munif Abussamra [JMA]: Quais as dificuldades de realizao e comercializao de um empreendimento ao longo deste perodo, 1970 a 2000, de desenvolvimento do Mercado Imobiilirio? Romeu Chap Chap [RCC]: Se tomarmos como referncia o Plano Cruzado, como marco no processo de combate inflao, poderemos dizer que aps 20 anos de tentativas chegamos hoje a um patamar de estabilidade em que a

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inflao foi, ou est sendo, controlada. Isto aps uma seqncia de diversos planos econmicos. O Plano Cruzado, de 1986-87, elaborado no Governo Sarney pelas mesmas pessoas responsveis posteriormente pelo Plano Real, era um plano com substncia, mas ainda frgil do ponto de vista poltico. Em 1987 houveram eleies estaduais que prejudicaram o sucesso do Plano. Nessa oportunidade eu participei, como presidente do SECOVI, que at ento era um sindicado municipal, da proposio novo Ministrio do Desenvolvimento Urbano e da Comisso de Reformulao do Sistema Financeiro de Habitao, com a preocupao de enfrentar o imenso dficit habitacional encontrado no pas. Entretanto, o Plano Cruzado no consolidou efetivamente a ao desse Ministrio, sob o comando de Fbio Peixoto, que foi indicado tendo em vista a resoluo de questes de origem poltica. O Plano Partia de premissas corretas, mas o congelamento e todas as demais medidas precisavam ser de liberadas em 90 dias. A no liberao gerou uma grande crise. Ns recebamos, por exemplo, torneiras com a cromao em camadas cada vez mais finas, devido ao congelamento dos preos. A prorrogao do congelamento at o ms de novembro, inviabilizou com o fins polticos, visando o de as eleies, de que

sucesso. estava questo

Enfim, na mo

Ministrio pessoas que

Desenvolvimento, desconheciam a

habitacional

discutiam

exclusivamente o consrcio de habitao e amparavam-se num vis poltico. Ao longo dos anos quase nada aconteceu. J o BNH, tinha um bom presidente. Era um gestor que fazia parcerias pblico-privadas. Ns produzamos e eles criavam os instrumentos para haver recursos financeiros, que o que funciona at hoje. Entretanto, devido m conduo por parte do Ministrio, o BNH foi fechado sob alegao de empreguismo. At que assumiu Prisco Vianna, um ministro que incorporou as premissas da Comisso de de

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Reformulao do Sistema Financeiro de Habitao. Mas logo em seguida o Ministrio foi fechado num pacote de reduo. Assim todo o arquivo do BNH foi para Braslia e se perdeu num incndio. Depois disso Fernando Collor assumiu a presidncia e em dois anos de mandato foi o melhor presidente que j tivemos em matria de desenvolvimento habitacional. Foi criado o Ministrio da Ao Social e lanado um programa social chamado Plano de Ao Imediata, que construiu 200 mil casas populares pelo Brasil. Mas com a interrupo do Governo da maneira que ocorreu, no houve continuidade. Veio ento o Plano Real, governo FHC: poltica de combate inflao durante os 8 anos consecutivos. Foi um governo azarado, que enfrentou crises internacionais de todo o tipo, e ao mesmo tempo, tinha uma dependncia prejudicial do FMI. Mercado Imobilirio no tem como crescer sem estabilidade econmica, bem como juros e prazos decentes para financiamento, poltica recessiva. No havia ento

condies favorveis. A Encol inclusive j havia quebrado e havia uma crise de confiana que abalava o financiamento. A Caixa Econmica Federal garantia de certa forma os financiamentos pois possua, aps a extino do BNH, a gesto dos recursos do fundo de garantia. Ento, a poltica habitacional nunca foi meta nem do governo Sarney, foi um pouco de Fernando Collor e no foi nada de Itamar Franco e nem de Fernando Henrique Cardoso, pois eles estavam todos envolvidos priritariamente com a poltica de combate inflao. Agora a construo civil, ns sabemos, est diretamente ligada a uma outra questo importante que o emprego.

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Em julho de 2002, Armnio Fraga, ento presidente do Banco Central, obrigou finalmente os bancos a devolverem na apliao para o mercado imobilirio 30 bilhes de reais que haviam se acumulado nos 7 anos anteriores em que os bancos ao invs de aplicar no mercado imobilirio, como determinava a lei, aplicaram em diversos outros

inverstimentos [devido a um acordo que deveria ter sido vlido por dois anos, feito em 1995, em funo da compra de ttulos imobilirios de bancos falidos]. A partir de 2002 comeou ento a ser injetado dinheiro no mercado. Esses 30 bilhes teriam que ser disponibilizados gradualmente, em 100 parcelas. Mudou ento o governo. O Lula entrou em 2003 com as propostas de emprego, habitao e as demais promessas habituais de campanha. Em 2004, j vencida a desconfiana que havia no governo Lula, Antonio Palocci, se mostrou preocupado em estimular a indstria imobilirio. Nesses ltimos anos, o setor imobiliro perdeu 8,6% do PIB. Dficit habitacional crescente, enfavelamento crescente e a

indstria da construo produzindo alto padro - que no necessita de financiamento enquanto a Caixa Econmica tentava cumprir razoavelmente o seu papel atravs dos recursos do FGTS. A partir do Lula, 2004, foi estruturado uma poltica para garantir a segurana e a confiana no investimento imobilirio, em resposta estagnao aps o caso da falncia da Encol, que demonstrou a fragilidade anterior. Os Bancos precisavam devolver aqueles 30 bilhes, mas isso ainda era pouco em relao a demanda habitacional do pas. E o investimento imobilirio no os interessava se no houvessem garantias. Adotaram-se ento o Patrimnio de

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Afetao, a Alienao Fiduciria e o Incontroverso1. Houve ento um marco regulatrio: protegeu-se o comprador, que poderia passar a outra construtora caso a original

quebrasse, protegeu-se os bancos com velocidade muito maior de retomada e o construtor, por sua vez, passou a ter um benefcio que era o pagamento de um imposto de renda fixo. Desde o primeiro ms o imposto era de 7% sobre o valor da venda e ele ficava isento de outros encargos como PIS, COFINS, etc. O mercado imobilirio s se desenvolve com estabilidade econmica e emprego. As pessoas comeam a ter confiana. Um milho de empregos foram criados nesse primeiro semestre, num movimento contrrio ao que vnhamos enfrentando h muito tempo. Por acaso o Presidente Lula que est no poder nesse momento, por isso ele est descolado de todas essas crises. Ele vez uma poltica populista prometendo empregos. A base do emprego no Brasil a construo civil. E, na rea imobiliria, o governo no precisa dar nada para a construo civil acontecer. O governo faz a gesto do fundo de garantia para que haja financiamento e a poltica habitacional, o dinheiro nosso e da pessoa que compra a casa. O governo s precisa no atrapalhar. Os governos anteriores estavam atrapalhando, pois estavam presos a uma outra conjuntura, vinculada ao Fundo Monetrio Internacional e etc. Ento o que eu estou dizendo que
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Patrimnio de Afetao: separao dos valores alocados para cada empreendimento, que passar a ter sua prpria contabilidade, separada das operaes da incorporadora, o que confere segurana aos adquirentes de imveis na planta. Na hiptese de ocorrer falncia da empresa incorporadora, os compradores podem dar continuidade obra, contratando outra empresa, configurando o objetivo de garantir ao consumidor a entrega do imvel comprado na planta. Alienao fiduciria: a propriedade efetiva do imvel somente ser transmitida ao adquirente aps a quitao do preo total da aquisio. No caso do no pagamento do valor, a propriedade do imvel que serve de garantia ficar consolidada em nome do credor. Incontroverso: em eventual contestao de valores relacionados ao contrato [questionamento de juros cobrados, etc.], o principal do crdito concedido deve ser honrado pelo adquirente, assim como as despesas com condomnio, IPTU,

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estamos vivendo um momento positivo e que ele vai continuar. Os grandes incorporadores esto indo buscar dinheiro, emprstimos, no exterior, para fazer estoque, para comprar terrenos e preparar a produo, pois acreditam que esta prosperidade duradoura. Eles no esto pensando como antigamente. So eles, os

estrangeiros e os bancos com o mesmo pensamento. Eu os acompanho e acredito que no h uma bolha, que um processo em continuidade. Voc sabe quantos

financiamentos se dava na dcada de 80 no governo Figueiredo, pelo BNH? 500 mil financiamentos. Sabe quanto se financiou na dcada de 90? 50 mil. Sabe quanto no comeo dessa dcada? 30 mil. E em 2006? 113 mil. Comparando populacional habitacional esses no que nmeros com o crescimento o dficit

mesmo

perodo um

teremos grande

representa

mercado,

potencializado ou viabilizado pela estabilidade econmica.

servios de energia eltrica e gua de esgoto, itens considerados incontestveis. Lei 10.931 de agosto de 2004.

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GRUPO III COMERCIALIZADORES E AGENTES IMOBILIRIOS Entrevistas com agentes imobilirios do segmento de venda e avaliao atuantes neste perodo com particular interesse nas questes de: dificuldade de comercializao, alteraes do perfil do comprador ao longo deste tempo de estudo e papel do arquiteto neste processo. So questes chave: Qual a importncia do papel do arquiteto na formatao de um empreendimento? Quais as dificuldades de realizao e comercializao de um empreendimento ao longo deste perodo, 1970 a 2000, de desenvolvimento do Mercado Imobiilirio? De que forma voc v a racionalizao do desenho da unidade dos apartamentos de dois e trs dormitrios e a conseqente diminuio de sua rea til?

Entrevista III.A Oswaldo Almeida Triumpho Jorge Munif Abussamra [JMA]: Qual a importncia e as principais modificaes do papel do arquiteto na formatao de um empreendimento? Oswaldo Almeida [OA]: Em princpio, nos anos 70, a grande maioria dos compradores morava em casa e tinham um poder aquisitivo maior. Casas so maiores. Ento eles comearam a migrar para apartamentos. Por conta da segurana e uma srie de outros fatores. Eles no se acostumavam com apartamentos pequenos. Ento um apartamento de dois dormitrios naquela poca tinha 70, 80 metros. Nos anos 70 ns vendamos apartamentos de dois

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dormitrios no Itaim e na regio nobre dos Jardins, para engenheiros recm-formados, mdicos, ou seja, pessoas que se formavam recentemente e tinham um emprego podiam pagar. Com o passar do tempo o poder econmico foi diminuindo, e com isso se achatando a construo, diminuindo os tamanhos, para poder encaixar no bolso do comprador os apartamentos que eles precisavam. Com o passar do tempo vo-se achatando inclusive trs

dormitrios. Porque esses compradores cresceram a famlia, tiveram filhos, e houve a necessidade de um dormitrio a mais. Porm com um poder aquisitivo menor. E em funo disso vo-se achatando os tamanhos dos apartamentos. O papel do arquiteto nesta poca mudou porque o arquiteto um artista. Como todo artista vm de um sonho. Ele quer fazer um projeto bonito. E um projeto bonito no combina com um projeto econmico. O corretor est atento ao que cabe no bolso do comprador, j o arquiteto quer fazer uma coisa bonita. Ento, em uma certa poca, houve um confronto muito grande entre o arquiteto e o corretor. Um projeto bonito significa, por exemplo, mais recortes na fachada, mais decoraes, que representam um acrscimo no custo da obra com que o comprador no pode arcar. Por isso esse confronto entre corretores e arquitetos. Porque os arquitetos foram obrigados a se moldar realidade do poder econmico que foi se achatando com o passar do tempo, j que no fundo quem manda o poder econmico e aquisitivo, ou seja, se o empreendimento no for

comercializvel, no se realiza o negcio. [JMA]: Considerando seu tempo de experincia no mercado, voc poderia comparar a dificuldade de se vender uma mercadoria nos anos 70 e atualmente? [AO]: Estamos no mercado h 30 anos. Comeamos em 1970 com a Itaplan e trabalhamos com a Roque [& Seabra]

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de 1972 a 1989. Nos anos 70 a concorrncia era menor. Mas houve uma exploso. Os milagres econmicos, a procura muito grande. Ns lanvamos um empreendimento em Moema, na poca do construtora Becato e Barbosa e de outras construtoras, e vendamos tudo num final de semana. Empreendimentos de 80, 100, 120 unidades. Isso foi uma exploso que durou de 1970 at cerca de 1977. Depois vieram planos econmicos, como o plano Sicato da Caixa [Econmica Federal], e ns precisamos nos moldar. A Caixa facilitou muito. E ns repassvamos centenas de unidades por trimestre naquela poca. Ento, a dificuldade essa. Hoje com tantas construtoras, o cliente tornou-se inclusive mais exigente, mais esclarecido, e conhece seu poder de compra. Tudo isso foi achatando o lucro das incorporadoras. Hoje o lucro muito pequeno. Chegava-se nos anos 70 a ganhar 3 a 4 terrenos em um negcio. Ou seja, o incorporador entrava com um terreno, pegava o dinheiro da poupana para construir e lucrava o valor de trs terrenos. Hoje em dia no se atinge mais do que um terreno ou um terreno e meio. Ou seja, o lucro est muito achatado, em funo da concorrncia ou da exigncia do consumidor que tambm aumentou. [JMA]: E quanto influncia da alterao do valor dos terrenos na reduo dos apartamentos-tipo? [OA]: Dos anos 70 para c, o valor muito mais do que quadriplicou, em valor real. Praticamente no h mais onde se construir, ento a construo dos Jardins, migrou para Moema e outros bairros. [JMA]: O terrao ganhou hoje uma importncia que anteriormente no possua. Voc chegou a vender muitos apartamentos sem terrao? [OA]: A maioria. Eram projetos antigos, com cozinhas grandes. Hoje se diminuiu a cozinha, se fez cozinha

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americana, a exigncia do terrao importante. Tudo em funo da prpria concorrncia que criou tudo isso. Um empreendimento lana uma idia e logo ela j passa a ser exigida. O cliente tem muitas opes dentro do mesmo

bairro. Quando procura um apartamento, ele age da seguinte forma: visita 10 no mesmo bairro e a partir das comparaes seleciona aquele que vai comprar.

Antigamente no se fazia terrao, hoje se faz terrao com pia e churrasqueira e a tendncia que isso aumente em funo da exigncia do comprador. Mas o bolso do comprador representa cerca de 80% da deciso de compra. [JMA]: E qual o peso do terreno no empreendimento? [OA]: Depende muito do local. Vejamos os extremos. Numa periferia distante, o terreno gira em torno de 8%. J num bairro consagrado, nos locais mais caros de So Paulo, pesa at 50%. Por exemplo, nesse empreendimento prximo Brigadeiro cujo terreno era da Fundao Getlio Vargas, se no me engano, a Construtora Presidente fez dois prdios, entregou um para a Fundao e ficou com o outro, ou seja, o terreno custou 50% do empreendimento. Ento, na periferia o peso do terreno no empreendimento vai de 8 a 10%; em Moema de 25 a 30%; e no Itaim, pode chegar a 35%. [JMA]: Para o comprador, quando foi a melhor poca para comprar? Quando houve maior respaldo? [OA]: Respaldo financeiro sempre houve. Em meados dos anos 70, o BNH quebrou e acabou sendo incorporado pela Caixa. Mas o SFH sempre foi deu muito respaldo para o comprador. E at hoje essa lgica funciona. Mesmo nos edifcos de alto padro o financiamento comumente utilizado.

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[JMA]: Voc acha que o Plano 100 da Rossi deu um tiro no p do mercado? [OA]: No, eu acho que foi um plano para a poca. O Plano 100 da Rossi foi na poca do plano Collor, nos anos 90. No havia financiamento disponvel no mercado. Ento as construtoras tiveram que abrir seu leque e se adaptar. vista no possvel. vista se pode vender um ou dois apartamentos, mas num prdio de 100 apartamentos preciso um plano de financiamento. No houve plano 100. As construtoras, mesmo as que nunca tinham financiado, passaram a vender em 120 meses. Com juros, correo e IGPM foi um bom negcio, pois esse dinheiro era reaplicado em imveis propriamente. E foi num contexto desse tipo, de escassez de financiamento que surgiu o plano 100 da Rossi. Hoje, com as cadernetas de poupana repletas de dinheiro os bancos oferecem financiamento de cerca de 70 a 80% com taxas de juros e correo menores. Ento, para o comprador se tornou um mau negcio financiar em 120 meses direto com o incorporador. Porque com o imvel pronto, o incorporador cobra juros de 1%, tabela price, e correo pelo IGPM. Alm disso, a escritura que d ao incorporador a garantia real, tambm muito mais cara. Ao passo que o banco oferece financiamento a 9% ao ano, com correo pela TR, e escritura subsidiada que muito mais barata. [JMA]: Que ano voc citaria como o grande ano para comercializao e como o pior ano? [OA]: Nos anos 70 lanava-se muito: um, dois, quatro dormitrios. E se vendia. Tanto apartamentos prontos quanto na planta. A demanda era muito grande e a concorrncia pequena. Vendia-se tudo. Foi a poca do DSelfim, em que a inflao era maquiada.

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O grande ano eu diria que foi 1986, com o Plano Cruzado. Pagava-se adicional para os funcionrios de obra, porque no havia mo de obra disponvel. Arquitetos eram caados. Vendia-se caro e bem. O plano cruzado se deu em fevereiro de 1986. Em maro, os preos praticamente dobraram no mercado imobilirio. A velha lei da oferta e da procura. Na dcada de 90, o comprador ficou mais esclarecido, mais exigente. E o poder aquisitivo achatou-se. Ou seja, aquele comprador de 150m dos anos 80 tornou-se um comprador de 100m nos anos 90. O esclarecimento, apoiado inclusive pelos rgos de defesa do consumidor, os desejos (incluindo os terraos, a churrasqueira, um tipo especfico de trreo), e tambm a concorrncia aumentaram. Uma

construtora de grande porte pode lanar de 3 a 4 empreendimentos por semana, um volume muito grande. Por mais que a demanda tambm o seja, as opes que tem o comprador so enormes, mesmo dentro do mesmo bairro. [JMA]: E quanto imagem dos prdios? Voc v a estilizao das fachadas como uma forma de compensar a falta de espao com embelezamento? [OA]: A prpria concorrncia exigiu isso. Por exemplo, fizemos uma pesquisa de mercado antes do lanamento de um empreendimento na Mooca. Constatamos que no havia dois dormitrios e que todos os edifcios eram em estilo moderno. Decidimos ento fazer um neoclssico com dois dormitrios e uma sute. Sucesso absoluto. Eu diria que o estilo neolssico vendeu 20% do prdio, porque ficou muito bonito. Foi feito pelo arquiteto Joel. Constatamos a necessidade de fazer um edifcio bonito, de adotar um estilo que hoje neoclssico, mas j foi mediterrneo, como se fez muito nos anos 70. Hoje isso voltou a ser necessrio. As pessoas querem pagar barato e morar num edifcio bonito. O que achata cada vez mais o lucro do incorporador.

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Entrevista III.B Fbio Rossi Diretor e fundador da Itaplan Imveis Jorge Munif Abussamra [JMA]: Qual a importncia e as principais modificaes do papel do arquiteto na produo imobiliria e qual sua opinio sobre a racionalizao do desenho das unidades de 2 e 3 dormitrios? Fbio Rossi [FR]: Eu no chegaria a dizer que mudou o papel do arquiteto ou que isto est mais na mo das comercializadoras. Para mim quem manda, sempre mandou e continua mandando o comprador final, sua excelncia, o cliente. No s no mercado imobilirio, em qualquer dos mercados hoje. Mais do que nunca, a vez do comprador. As empresas hoje montando uma estrututra de atendimento a clientes e ps-venda. Antigamente se dizia: eu vou pagar para ver. Hoje voc quer ver para depois pagar. Voc primeiro faz o test drive do automvel para depois pagar o automvel. Hoje primeiro voc precisa ver o apartamento decorado para depois pagar o apartamento decorado. Esse mercado ficou realmente do cliente. claro que como as imobilirias soas empresas que esto mais perto do cliente, que escutam as necessidades e as exigncias dos compradores, ns desta forma nos

transformamos em um banco de dados muito forte para fornecer as premissas de projeto. Se eu fosse prof de arquitetura e tivesse que dar uma aula sobre os edifcios em So Paulo eu iria at a rua Cristvo Diniz, atrs do clube Paulistano. Ali voc pode ver um edifcio antigo, bonito, de alto padro, sem terrao, ao lado de um outro edifcio com um pequeno terrao, e h outro com um terrao maior. E ao fim dos anos 90 j se tem terraos que so verdadeiras salas de estar. Voc v que evolui violentamente a arquitetura no porque os arquitetos que fizeram o primeiro prdio no soubessem desenhar, a cidade mudou em funo das necessidades ou dos desejos dos

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moradores/compradores. E a gente passa esses problemas ou mudanas para os arquitetos. A cidade mudou, e o bolso tambm mudou. Quando eu comecei, em agosto de 1968, vendia-se para um casal recm-formado um apartamento de 3 dormitrios. Eles no tinham filhos, mas queriam ter o segundo dormitrio para o filho que talvez fossem encomendar e um terceiro que se chegava ao absurdo de dizer que seria um quarto para hspedes. Esse apartamento tinha pelo menos 100m. Nesses quarenta anos a coisa foi se reduzindo no s no tamanho dos apartamentos como e principalmente no nmero de cmodos. Hoje para o mesmo perfil de casal se vende um apartamento de 1 ou 2 dormitrios com 60m ou 55 m. A rea diminui porque o preo subiu. [JMA]: uma reduo de 50% na maneira de morar nos ltimos 40 anos. Considerando que o terreno um insumo muito importante na conta do incorporador, isto se d em funo do aumento do custo do terreno? [FR]: Eu acho que aumentou em lugares onde no h mais terrenos para comprar. Aqui no Itaim Bibi est carssimo, como no Jardim Amrica, em Moema ou em Vila Nova. So Paulo, eu digo sempre, no uma cidade, so vrias cidades, uma ao lado da outra e uma no tem nada a ver com a outra. Cada uma tem sua vida, suas universidades, seus restaurantes, etc. At porque hoje com o problema do automvel, do trnsito ningum quer sair muito do bairro onde mora. Mas voltando a pergunta sobre o papel do arquiteto nesse processo. Eu diria que as lies que aprendemos foram passadas e o que arquiteto uma figura fundamental nesse sistema todo porque ele quem consegue fazer os milagres de conseguir produzir um apartamento bom, numa metragem pequena, em que ele consegue, dentro desses apartamentos que vendemos hoje

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em dia criar charmes sensacionais. Por exemplo, hoje como ningum mais tem empregada e no se cozinha mais como antigamente, a comida vem pr-pronta, as cozinhas quase entraram na sala, ou a sala invadiu a cozinha. Tudo isso precisa ter um raciocnio arquitetnico. Hoje voc no consegue fazer dormitrios e banheiros reduzidos e cabendo tudo sem quebrar muito a cabea. [JMA]: Toda essa reinveno de espao e discurso tem o sentido de convencer o morador da viabilidade de morar em 55m quando o bom mesmo, ns sabemos, seriam os 100m? [FR]: Hoje toda a composio do pavimento trreo com espao premier, home theather, jardins, veio para suprir a reduo do espao na unidade. No fundo quem vai comprar no fala no sonho do apartamento prprio, e sim no sonho da casa prpria. Assim como nos desenhos infantis. A imagem da casa com jardim muito forte para todos ns. Ento esses espaos que so criados hoje com esses jardins so muito importantes. Quando a Itaplan comeou ns s vendamos casas ou sobradinhos, com

empreendimentos enormes como o Jardim Jaragu que hoje praticamente um bairro. Hoje pela falta de espao, comeamos a empilhar esta turma nos prdios. Isso que se faz hoje de voltar l para baixo e colocar as pessoas no jardim, na piscina, num lugar para fazer exerccios no prprio edifcio realmete passou a ser uma volta ao sonho da casa prpria. No apartamento voc no tem sol, no tem espao, mas eu acho que as pessoas esto mais felizes hoje com esse sistema do que com o sistema anterior. As pessoas querem morar pequeno mesmo, porm com charme. Claro, se ele puder descer e encontrar um clube ser sensacional. De fato o mercado, ou as imobilirias, marcaram as posies e mais uma vez os arquitetos foram sensacionais. A arquitetura de jardins e trreos evoluiu

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muito. Existe uma parceria ento, e uma troca de informaes entre ns que estamos a frente da batalha e o arquiteto. Hoje o arquiteto nos ajuda no s em fazer a planta e definir os espaos, mas nos ajuda at na definio de como vai ficar o apartamento pronto. Nos ajudam a mostrar que vivel morar num espao reduzido. Eu acho dos problemas financeiros, o sonho de casa prpria das pessoas pode ser atendido. [JMA]: Quais as principais dificuldades de comercializao e realizao dos empreendimentos durante este perodo? [FR]: O pior perodo foi durante o plano Collor. Demorou-se mais de um ano para conseguir trazer o pessoal para a compra de imveis outra vez. As crises imobilirias esto atreladas s crises financeiras. O problema da pessoa no poder comprar est diretamente ligado falta de dinheiro ou de crdito. Pode-se dizer que a partir de meados dos anos 90 as coisas esto melhores porque o crdito est farto e barato, os juros cabem no tamanho do bolso do comprador. Os prazos que hoje so dados so estpidos. Assim mesmo estamos longe do que acontece em outros pases desenvolvidos, onde nos EUA se compra um imvel para pagamento em 35 anos. Quando surgiu o SFH dava-se 10 anos de prazo e financiava-se apenas 60% do valor do imvel. E era preciso ainda uma srie de comprovaes por parte do comprador. o bolso que d a deciso. Mas h tambm, principalmente em So Paulo, uma faceta que a do investimento e do negcio. [JMA]: A que motivos voc atribuiria a reduo da rea dos apartamentos de 2 e 3 dormitrios? [FR]: O primeiro eu diria que no exatamente falta de dinheiro. Diria alis que o contrrio. Na medida em que

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voc diminui os apartamentos, voc permite que um maior nmero de pessoas tenha acesso aquisio do imvel. Quem no tem dinheiro para comprar 70m pode ter dinheiro para comprar 45m. H um caso de uma cliente que me contou felicssima que montou com jornais na sala da casa do pai no Morumbi, o apartamento de um dormitrio que iria adquirir, um apartamento de 38m. O fato de possuir uma coisa sua, justifica a aquisio de uma rea reduzida do apartamento. [JMA]: O trabalho das comercializadoras hoje parece muito maior do que j foi, tamanha a competitividade e a dificuldade de vender e convencer o comprador de que vale a pena morar em apartamentos to pequenos. H a um pesado investimento no marketing. [FR]: Hoje preciso preparar muito mais o lbum de vendas. Os corretores precisam estar permanentemente reciclados. Mas isso no s no mercado imobilirio. geral. Vale para os automveis, seguros, eletrodomsticos, etc. Se voc no andar rpido, voc ser engolido pela concorrncia em qualquer ramo.

142

Entrevista III.C Sebastio C. Seabra Scio fundador da Roque & Seabra e da Seabra Incorporaes Jorge Munif Abussamra [JMA]: Quando e como voc comeou a trabalhar com o Mercado Imobilirio? Sebastio C. Seabra [SCS]: Eu comecei h praticamente 35, quase 40 anos. Comeamos com a Itaplan. Ns

trabalhvamos numa empresa americana onde tambm trabalhava o Fbio Rossi. Samos todos de l e fundamos a Itaplan. Depois montamos a Roque Seabra at por presso de outras pessoas que estavam conosco. E de l para c j fizemos uma certa histria. A Roque e Seabra foi fundada em 1978 mais ou menos e liderou o mercado durante bastante tempo. A Lopes anterior, mas era uma imobiliria voltada para imveis de terceiros, no era a lanadora que hoje. A Roque Seabra praticamente atuava em todas as faixas, mas o forte sempre foram os apartamentos de dois e trs dormitrios compactos. [JMA]: verdade que na dcada de 70 no existia pesquisa, existia feeling? [SCS]: , existia feeling. Existiam algumas regrinhas hoje j superadas que nos ajudavam muito. O estraga bairro. Em determinado lugar onde caberiam trs dormitrios,

construam-se dois. Baixava-se o padro. Havia pessoas que gostariam de morar no jardins, mas s tinham condio de morar em Santo Amaro. Na hora em que voc diminua o nmero de dormitrios e compactava o apartamento, voc conseguia atrair uma classe que no era prpria do local. Essa era uma regrinha. Outra regra importantssima era que os apartamentos tinham um valor de mercado que independia da rea. Um dois dormitrios com 50m valia tanto quanto um de 60m. Ento quanto mais compacto

143

voc conseguisse fazer o apartamento, maior seria a lucratividade. Por isso houve tanta reduo da rea til. [JMA]: Ento o tamanho do bolso do consumidor tambm diminuiu? [SCS]: Sem dvida. Era tudo em funo do bolso do comprador. Vamos falar em nmeros hipotticos. Uma apartamento de 2 dormitrios com 80m valia 80 mil reais; se ele tivesse 70 m, valeria os mesmo 80 mil, dentro de uma mesma regio. Ento quanto menor fosse o tamanho do apartamento maior seria o ganho por metro quadrado. [JMA]: E quanto a valorizao dos terrenos? [SCS]: Sem dvida nenhuma h uma srie de fatores que alteraram a lucratividade dos empreendimentos. Antes voc comprava um terreno em qualquer lugar e podia construir at 6 vezes a rea do terreno. Hoje dependendo de onde voc compre poder fazer no mximo 2 vezes. Isso altera os preos. Nos bairros consolidados diferente devido a escassez. O que ainda est disponvel tem um valor muito elevado. [JMA]: O marketing imobilirio est muito mais sofisticado do que h 20 ou 30 anos atrs? Naquela poca era muito mais simples vender? [SCS]: Alm de o mercado ter se sofisticado. muito importante o fato de o corretor hoje ter muito mais informao. Ele sabe o que rea til, o que financiamento. Na poca dos anos 80 nem se vendia, se tirava pedidos. A falta de imveis era to grande. O brasileiro, o paulista, no tinha casa prpria. E, apesar de muita gente falar mal, o BNH permitia que as pessoas adquirissem seus imveis. Lanava-se um edifcio e ele era completamente vendido em um final de semana. Porque

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embora no fosse to bem falado o sistema financeiro, a procura era muito grande. [JMA]: Voc acha que o papel do arquiteto se modificou? [SCS]: Modificou-se. Muito. O papel do arquiteto sempre foi importante. Primeiro, por ele conseguir fazer caber com conforto tudo o que precisava conter um apertamento de dois dormitrios. As imobilirias tambm tiveram uma funo importante de transmitir as informaes ao arquiteto. Todavia, o arquiteto penou bastante para conseguir incluir num apartamento de 40m ou 50m todas as reas sugeridas, inclusive uma varanda, que no havia na poca de 70 e se tornou um forte elemento de verde. Hoje j se briga muito mais com uma rea social comum. muito importante haver nos edifcos de apartamentos, uma rea verde, uma rea de fitness, piscina e uma srie de acessrios. Isso tudo sobra na mo do arquiteto. Hoje um empreendimento implica em uma srie de coisas novas que no haviam em 70, como a participao do paisagista. Na dcada de 70 era muito mais simples, inclusive porque os terrenos tambm eram encontrados com mais facilidade. Moema e Itaim Bibi tinham terreno em todo o canto. [JMA]: Como voc a sofisticao do marketing imobilirio hoje? Pesquisas, relatrios, lanamentos. [SCS]: Hoje a coisa mudou. Houve uma revoluo em todos os mercados, no s no imobilirio. Mas o fator principal na minha opinio a evoluo do conhecimento do comprador sobre aquilo que ele est comprando. Ningum mais alega ignorncia. O comprador tem conhecimento daquilo que est procurando. Isso obriga o mercado a se sofiosticar. O oferecimento de um bosque ou segurana no

empreendimento algo com um valor especial.

145

[JMA]: No fundo h a uma relao com a reduo da rea dos apartamentos? Em espaos to pequenos o trreo se torna o lugar onde possvel respirar? [SCS]: Na realidade, os apartamentos at uma determinada faixa so muito pequenos sem esquecer que h apartamentos de alto padro ficando cada vez maiores. [JMA]: Quais eram as grandes comercializadoras? [SCS]: Quando ns comeamos, o grande nome, que sumiu, era o Jamil Abdu Ahaje. Ele tinha uma grande empresa na dcada de 70. Ento a Itaplan comeou e tomou conta do mercado. Havia a Lopes. Existia o Gilberto Nascimento, o Clneo Rocha, um nome realmente bastante expressivo no nosso mercado. E atualmente h novos nomes como a Abyara e diversas outras empresas. Ns tnhamos a central na avenida Estados Unidos. Na avenida Brasil a Roque Seabra funcionava mais como incorporadora. Tenho imobiliria mas tambm incorporo. Estamos h tanto tempo nesse mercado que acabamos aprendendo. [JMA]: E como incorporador, qual a sua maior dificuldade? E qual foi o melhor perodo? [SCS]: Hoje no est ruim. Apenas o mercado sofisticou-se e preciso danar conforme o ritmo da msica. Nas dcadas de 70 e 80, tudo que se produzia vendia. No era bem uma venda, era um tirar pedido. Hoje a procura ainda grande, mas uma procura exigente que vai procurar tirar vantagem do que o incorporador possa oferecer. [JMA]: Qual a melhor atividade, incorporao ou

comercializao?

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[SCS]: So completamente diferentes. A incorporao, desde que voc faa a coisa certa no lugar certo, no tem erro, com maior ou menor dificuldade acaba-se vendendo tudo. Agora a comercializao mudou muito. Naquela poca ns montvamos toda a promoo e cobrvamos uma corretagem de 7%, com mdia. Fazia-se um anncio de pgina inteira no jornal e com trs vendas estavam pagos a pgina e o corretor. Hoje, para voc fazer uma pgina preciso ter 10 vendas, sem contar o valor do corretor. Num prdio de 60 unidades, ou seja, 17 unidades, era possvel fazer anncio em televiso. Hoje isso impraticvel. Com isso, as imobilirias deixaram de bancar a publicidade, tiveram que vender e deixar a publicidade por conta do empresrio. Cobra-se hoje de 3% a 4% e paga-se o corretor, sem custo de publicidade. Ento a lucratividade da comercializadora tambm mudou muito.

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ANEXO II ANNCIOS CLASSIFICADOS

Seguem alguns exemplos dos apartamentos encontrados na pesquisa em anncios classificados [Jornais O Estado de So Paulo e Folha de So Paulo, considerando os meses de abril, maio, setembro e outubro nos anos de 1970 at 1999, em intervalos de 3 em 3 anos]. As bases pequisadas esto em formato de fotocpia, cpia de microfilme e fotografia digital. Apresenta-se aqui uma amostragem onde, embora haja anncios publicados em diversas fases do perodo de estudo, esta diviso no se d de forma homognea.

1970

EDIFCIO ANA LCIA AV. PAVO 719, MOEMA 2 DORMITRIOS, 60 M

O Estado de So Paulo, 03.05.1970 p70

148

EDIFCIO PEDRA AMARELA R. J. M. LISBOA 826, JARDIM PAULISTA 2 DORMITRIOS, 55 M

O Estado de So Paulo, 03.05.1970 p68

149

R. TUTIA 839, VILA MARIANA 2 DORMITRIOS, 70 M

O Estado de So Paulo, 06.05.1970 p135

150

EDIFCIO TULIPA R. ESTADO DE ISRAEL 493, VILA MARIANA 2 DORMITRIOS, 60 M

O Estado de So Paulo, 06.05.1970 p138

151

EDIFCIO RUGENDAS R. MANOEL DA NBREGA 1240, VILA MARIANA 3 DORMITRIOS, 140 M

O Estado de So Paulo, 03.05.1970 p75

152

EDIFCIO BRAGANA R. GUARAR 538, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS, 98 M

O Estado de So Paulo, 05.05.1970 p49

153

EDIFCIO MARA R. PELOTAS, 202, VILA MARIANA 3 DORMITRIOS, 140 M

O Estado de So Paulo, 06.05.1970 p128

154

AL. JOAQUIM EUGNIO DE LIMA, 1080, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS, 115 M

O Estado de So Paulo, 06.05.1970 p136

155

R. CASA DO ATOR 853, ITAIM BIBI 2 DORMITRIOS, 75 M

O Estado de So Paulo, 06.05.1970 p142

156

EDIFCIO INDAI R. OSCAR FREIRE 1614, PINHEIROS 3 DORMITRIOS

Folha de So Paulo 11.04.1970 p23

157

CONJUNTO PARASO R. DOMINGOS DE MORAES 1346, VILA MARIANA 3 DORMITRIOS

Folha de So Paulo 05.04.1970 p21

158

R. PAMPLONA 1080, JARDIM PAULISTA 2 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo 05.04.1970 p116

159

EDIFCIO MONTECRISTO R. HADDOCK LOBO 1892, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS, 140 M

O Estado de So Paulo 12.04.1970 p87

160

EDIFCIO ROBERTA AL. CAMPINAS 911, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo 23.04.1970 p58

161

R. PEIXOTO GOMIDE 1896, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo 30.05.1970 p29

162

AV. CONSELHEIRO RODRIGUES ALVES 127, VILA MARIANA 2 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo 25.10.1970 p108

163

EDIFCIO MANSO ITAJA AL. IT 859, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo 23.04.1970 p62

164

R. JOAQUIM FLORIANO 123, JARDIM PAULISTA 2 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo 12.10.1970

165

EDIFCIO MARLY R. ALTINO ARANTES 761, VILA MARIANA 2 E 3 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo 18.10.1970 p109

166

EDIFCIO CLUDIA REGINA JARDIM PAULISTA 2 E 3 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo 18.09.1970 p93

167

R. CRISTIANO VIANA 163, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo 13.09.1970 p91

168

EDIFCIO SO CAMILO VILA MARIANA 3 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo 20.09.1970 p93

169

1973

R. TUTIA 342, VILA MARIANA 2 DORMITRIOS, 85 M

O Estado de So Paulo, 01.04.1973 p110

170

EDIFCIO LCIA MARIA R. TABAPU 444.452, ITAIM BIBI 2 DORMITRIOS, 60 M

O Estado de So Paulo, 01.04.1973 p16

171

EDIFCIO MARA R. PELOTAS 202, VILA MARIANA 3 DORMITRIOS, 100 M

O Estado de So Paulo, 01.04.1973 p111

172

R. OSCAR PORTO 114, VILA MARIANA 3 DORMITRIOS, 190 M

O Estado de So Paulo, 01.04.1973 p118

173

EDIFCIO IPANEMA R. OSCAR FREIRE 1085, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS , 246 M

O Estado de So Paulo 03.05.1973 p81

174

R. CASA DO ATOR 853, ITAIM BIBI 2 DORMITRIOS, 70 M

O Estado de So Paulo, 03.05.1973 p78

175

EDIFCIO ITABIRA R. JOS ANTONIO COELHO 661, VILA MARIANA 2 DORMITRIOS, 110 M
O Estado de So Paulo, 03.05.1973 p80

176

EDIFCIO COSTA AZUL R. HANS NOBILING 25.67, JARDIM PAULISTA 2 E 3 DORMITRIOS, 185 M E 230 M
O Estado de So Paulo, 03.05.1973 p81

177

R. JOS M LISBOA 534, JARDIM PAULISTA 2 DORMITRIOS

Folha de So Paulo 05.05.1973

178

EDIFCIO IPANEMA R. OSCAR FREIRE 1085, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS , 115 M

O Estado de So Paulo 03.05.1973 p81

179

EDIFCIO SOLAR DE VILA MARIANA R. FRANA PINTO 319, VILA MARIANA 3 DORMITRIOS, 80 M
O Estado de So Paulo 03.05.1973 p81

180

R BARO DE CAPANEMA 29.59, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS

Folha de So Paulo 06.05.1973

181

EDIFCIO BADER GANME R BELA CINTRA 1642, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS

Folha de So Paulo 06.05.1973

182

R. LEOPOLDO COUTO MAGALHES 591, ITAIM BIBI 3 DORMITRIOS, 75 M

O Estado de So Paulo 06.05.1973 p152

183

AV. ALTINO ARANTES 669, VILA MARIANA 2 DORMITRIOS, 60 M

O Estado de So Paulo 06.05.1973 p155

184

AL. ITU, 282, JARDIM AMRICA 3 DORMITRIOS , 85 M

O Estado de So Paulo 06.05.1973 p162

185

EDIFCIO IPACARA R. INHAMBU, 553, IBIRAPUERA 2 DORMITRIOS, 80 M

O Estado de So Paulo 06.05.1973 p165

186

EDIFCIO MARQUEZ DE SO VICENTE R. ANTNIO FELCIO 10, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS, 85 M

O Estado de So Paulo 06.05.1973 p167

187

R. CLODOMIRO AMAZONAS 1256, ITAIM BIBI 3 DORMITRIOS, 70 M

O Estado de So Paulo 06.05.1973 p168

188

EDIFCIO MARLIA R. CACONDE 444, JARDIM PAULISTA 2 DORMITRIOS, 60 M

O Estado de So Paulo 06.05.1973 p173

189

EDIFCIO CLUDIA MARIA R MORGADO MATHEUS 148, VILA MARIANA 2 DORMITRIOS, 65 M

O Estado de So Paulo 20.05.1973 p152

190

EDIFCIO MAISON RENOIR ET ROSSEAU AV. MACUCO 393, MOEMA 3 DORMITRIOS

Folha de So Paulo 10.05.1973 p25

191

AL. MINISTRO ROCHA AZEVEDO 616, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS , 75 M

O Estado de So Paulo 10.05.1973 p65

192

EDIFCIO PEDRA NOVA R. JOAQUIM EUGNIO DE LIMA 1222, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS, 95 M
O Estado de So Paulo 10.05.1973 p72

193

EDIFCIO JORGE I R. BALUARTE 429, ITAIM BIBI 2 DORMITRIOS, 123 M

O Estado de So Paulo 10.05.1973 p85

194

EDIFCIO AJURICABA R. BELA CINTRA 1424, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo 27.05.1973 p24

195

R JOAQUIM DE ALMEIDA, MOEMA 2 DORMITRIOS , 70 M

O Estado de So Paulo 27.05.1973 p133

196

EDIFCIO SOLAR DE VILA MARIANA R FRANA PINTO 319, VILA MARIANA 3 DORMITRIOS, 148.80 M
O Estado de So Paulo 27.05.1973 p141

197

EDIFCIO TAMARAC AL CASA BRANCA ESQUINA COM RBR DE CAPANEMA, JD PAULISTA 3 DORMITRIOS, 238.35 M
O Estado de So Paulo 31.05.1973 p17

198

R APOTRIB 285, VILA MARIANA 2 DORMITRIOS, 50 M

O Estado de So Paulo 31.05.1973 p62

199

AL IT 282, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS

Folha de So Paulo 01.09.1973 p31a

200

R THOMAZ CARVALHAL 282, VILA MARIANA 3 DORMITRIOS

Folha de So Paulo 08.09.1973 p15

201

R FRANA PINTO 319, VILA MARIANA 3 DORMITRIOS

Folha de So Paulo 16.09.1973 p6

202

EDIFCIO RIO TOCANTINS AL SARUTAI 297, PARASO 3 DORMITRIOS

Folha de So Paulo 16.09.1973 p29

203

1976

EDIFCIO LUCIANA AL JAUAPERI 1105, MOEMA 3 DORMITRIOS, 295 M

Folha de So Paulo, 19.09.1976

204

EDIFCIO MARACA AV MACUCO 247, MOEMA 3 DORMITRIOS, 120 M

Folha de So Paulo, 21.10.1976

205

1979

R TUIM 756, MOEMA 2 DORMITRIOS, 70 M

O Estado de So Paulo, 01.04.1979 p103

206

EDIFCIO MORADA DO SOL R BATATAES 523, PARASO 2 DORMITRIOS, 95 M

O Estado de So Paulo, 01.04.1979 p98

207

AV JABAQUARA 1395, VILA MARIANA 2 E 3 DORMITRIOS, 65 M

Folha de So Paulo, 01.04.1979 p45

208

R BRASILIA 85, ITAIM BIBI 3 DORMITRIOS, 105 M

Folha de So Paulo, 22.04.1979 p177, 2 caderno

209

AV LAVANDISCA 538, MOEMA 3 DORMITRIOS, 95 M

O Estado de So Paulo, 05.05.1979 p41

210

R INHAMBU 902, MOEMA 3 DORMITRIOS, 100 M

O Estado de So Paulo, 20.05.1979 p91

211

EDIFCIO MIRTA R PEIXOTO GOMIDE 388, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS, 60 M

212

O Estado de So Paulo, 20.05.1979 p92

EDIFCIO THAS AV MACUCO 523, MOEMA 3 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo, 01.09.1979 p54

213

AL FRANCA 406, JARDIM PAULISTA 2 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo, 02.09.1979 p81

214

AL ANAPURUS 1441, MOEMA 2 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo, 02.09.1979 p87

215

R JACQUES FLIX, ESQUINA COM R AFONSO BRAZ, MOEMA 2 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo, 02.09.1979 p92

216

R SANTA JUSTINA 203, ITAIM BIBI 2 DORMITRIOS, 167 M

O Estado de So Paulo, 21.10.1979 p94

217

R CASA DO ATOR 782, ITAIM BIBI 2 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo, 27.10.1979 p108

218

R VIRADOURO 29, ITAIM BIBI 2 DORMITRIOS, 83 M

O Estado de So Paulo, 27.10.1979 p35

219

1982

EDIFCIO VILLAGE R TABAPU 240, ITAIM BIBI 3 DORMITRIOS, 75 M

Folha de So Paulo, 02.05.1982 p73

220

EDIFCIO PIAZZA DE VILA FIORELLI AL ITU 1172, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS, 95 M

Folha de So Paulo, 03.03.1982 p25

221

IDEM

222

EDIFCIO PARQUE DOS AICS AL DOS AICS 731, MOEMA 3 DORMITRIOS, 214 M
Folha de So Paulo,18.03.1982 p38

223

AV JABAQUARA 1395, MOEMA 3 DORMITRIOS, 67 M

Folha de So Paulo, 09.05.1982 p52

224

R EA DE QUEIROZ 114, PARASO 3 DORMITRIOS, 60 M

Folha de So Paulo, 15.05.1982 p32

225

1985

R ALVES GUIMARES 866, CERQUEIRA CSAR 2 DORMITRIOS, 86 M

Folha de So Paulo, 21.03.1985 p85 A1

226

EDIFCIO PORTO FELIZ R INHAMBU 964, MOEMA 3 DORMITRIOS, 266 M

O Estado de So Paulo, 06.10.1985 p61

227

EDIFCIO LIVERPOOL R JUREMA 437, MOEMA 2 E 3 DORMITRIOS, 55 E 60 M

O Estado de So Paulo, 14.09.1985 p17

228

1988

EDIFCIO MONT CHENOT AV ROUXINOL 140, MOEMA 2 E 3 DORMITRIOS, 70 E 85 M

Folha de So Paulo, 02.04.1988 pC14

229

R ALVORADA 1244, MOEMA 3 DORMITRIOS, 80 M

Folha de So Paulo, 02.04.1988 pC15

230

EDIFCIO MAISON NATTIER AV DIOGO JACOME 922, MOEMA 3 DORMITRIOS, 120 M

Folha de So Paulo, 09.04.1988 pC9

231

AV MIRUNA 327, MOEMA 3 DORMITRIOS, 186 M

Folha de So Paulo, 09.04.1988 pC10

232

R PINTASSILGO 41. MOEMA 2 DORMITRIOS, 158 M

Folha de So Paulo, 28.04.1988 pC9

233

1991

EDIFCIO MANOELA R SENA MADUREIRA 1265, VILA MARIANA 3 DORMITRIOS, 182,78 M [REA TOTAL]
Folha de So Paulo, 14.04.1991 p3_5

234

1994

R MACHADO BITENCOURT 300, VILA MARIANA 2 DORMITRIOS, 59 M

O Estado de So Paulo, 09.09.1994 pR-6

235

EDIFCIO CLEVELAND R JOAQUIM EUGNIO DE LIMA 70, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS, 60 M

O Estado de So Paulo, 01.05.1994 pA19

236

AV DR ALTINO ARANTES 620, VILA MARIANA 3 E 4 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo, 29.05.1994 pI-3

237

R LOEFGREEN 1587,VILA MARIANA 3 DORMITRIOS

O Estado de So Paulo, 29.05.1994 pI-3

238

R JOAQUIM TVORA 974, VILA MARIANA 2 DORMITRIOS, 56 M

O Estado de So Paulo, 18.09.1994 pI-3

239

IDEM

240

EDIFCIO DAKOTA AL FERNO CARDIM 159, JARDIM PAULISTA 2 DORMITRIOS, 57 M

O Estado de So Paulo, 15.10.1994 pA-16

241

EDIFCIO CORTINA DAMPEZZO R PERIQUITO 104, MOEMA 2 DORMITRIOS, 55 M

Folha So Paulo, 30.10.1994 p2-12

242

IDEM

243

1997

EDIFCIO POSITANO R CARAVELAS 50 , VILA MARIANA 2 DORMITRIOS, 50 M

O Estado de So Paulo, 27.04.1997 pA12

244

EDIFCIO FIORI DI MOEMA AV DOS IMARS 527, MOEMA 3 DORMITRIOS, 93 M

Folha de So Paulo, 25.05.1997 p7-21

245

EDIFCIO ITAU R CANRIO 1112, MOEMA 2 DORMITRIOS, 80 M

O Estado de So Paulo, 27.04.1997 pB3

246

EDIFCIO CETRAL PARK IBIRAPUERA R FRANA PINTO 832, VILA MARIANA 3 DORMITRIOS, 75 M
O Estado de So Paulo, 27.04.1997 pB16

247

EDIFCIO SAINT PAUL R ESTELA 287, VILA MARIANA 3 DORMITRIOS, 83 M

O Estado de So Paulo, 24.05.1997

248

EDIFCIO LUIZ MEIRELLES AL LORENA 174, JARDIM PAULISTA 3 DORMITRIOS, 155,6 M

O Estado de So Paulo, 18.09.1997 p13

249

EDIFCIO ITAIM RESIDENCE PLACE R FIANDEIRAS 90, MOEMA 2 DORMITRIOS, 50 M

Folha de So Paulo, 04.10.1997 pI-2

250

EDIFCIO ITAJU R TUIM 371, MOEMA 3 DORMITRIOS, 128,39 M

Folha de So Paulo, 04.10.1997 pI-4

251

R CARDOSO DE MELO 463, ITAIM BIBI 3 DORMITRIOS, 91,38 M

Folha de So Paulo, 12.10.1997 p6-14

252

1999

R LUIZ GES 1898, VILA MARIANA 79 M, 3 DORMITRIOS O Estado de So Paulo, 10.10.1999 p CI1-5

253

EDIFCIO PALAZZO MICHELANGELO AL DOS ANAPURUS ESQUINA COM AV DOS JAMARIS, MOEMA 198 M, 3 DORMITRIOS O Estado de So Paulo, 08.05.1999

254